1 

  Charlotte, North Carolina 2008 Real Estate Market Review 

 

  2 

Introduction   Employment and new business opportunities, a vibrant lifestyle, and housing 

affordability make Charlotte a great place to live. In 2008, the city was named the “Best Place to Live in America” by relocate‐america.com. CNNMoney.com rated Charlotte #8 out of 100 “Best Places to Live and Launch.”   Cool winters and warm, humid summers give Charlotte residents all four seasons while enjoying a mild climate. January temperatures range from 32 ºF in the morning to 51 ºF in the afternoon. In July, lows average 71 ºF to 90 ºF. On average, Charlotte receives 44 inches of rain and 4 inches of snow during the year.  Named for Queen Charlotte of Mecklenburg‐Strelitz, the German‐born wife of King George III, the city and surrounding area has a long and proud history. Today Charlotte is the largest city in North Carolina and the 19th largest city in the United States. .  

Charlotte is home to many Fortune 500 companies, including Bank of America, Lowe’s, Nucor (a steel producer), Goodrich Corporation, Lending Tree and Time Warner Cable. The city has two large shopping malls, Concord Mills Mall and Southpark Mall. Sports enthusiasts will enjoy Charlotte’s connection with NASCAR. About 75% of the industry’s employees and drivers are based within two hours of downtown Charlotte, which will soon be home of the NASCAR Hall of Fame. Lowe’s Motor Speedway is home to three races on the NASCAR circuit, and the new drag strip opened this September.  Residents and visitors have many options for transportation to and around Charlotte. The Charlotte/Douglas International Airport is the largest hub of US Airways and the tenth busiest airport in the nation. It is also served by many domestic airlines, plus international airlines like Air Canada and Lufthansa. The Charlotte Area Transit System (CATS) operates light rail transit, historical trolleys, express shuttles, and bus service in Charlotte and Mecklenburg County.  Charlotte is also served daily by three Amtrak routes. 

 

  3 

 

0100020003000400050006000700080009000

# H

omes

>$20

0K

$200

-300

K

$300

-400

K

$400

-500

K

$500

-750

K

$750

K-$

1MM

$1-2

MM

$2M

M+

Houses Currently Available

0

5000

10000

15000

20000

25000

# H

omes

>$20

0K

$200

-

$300

-

$400

-

$500

-

$750

K-

$1-

$2M

M+

Marketing Activity - Sold vs. Available

Sold 2008Active

Let’s face it – The real estate market has shifted recently from a hyper-inflated seller’s market to one that is far more attractive to buyers. In 2008, reporters seemed to delight in talking about the “depressed” real estate market. The market is actually far from depressed.

24,003 Houses were sold in 2008 in the greater Charlotte area.

Buyers are finding lots of inventory and plenty of room to negotiate a terrific deal.   Sellers may need to rethink the price they expect to get for their house. Those with higher prices are likely to take longer to sell.   

19,083 Homes are currently available for sale.  Charlotte offers a variety of housing choices in a number of communities.   The 2008 Year‐End Review examines Charlotte and its surrounding communities. It starts with an overview of schools and major communities. Each community is then discussed, with a detailed real estate report provided.   

 

 

  4 

 Contents    Greater Charlotte Communities and Schools .................................................................................................................................... 5 Charlotte ‐‐ Mecklenburg County...................................................................................................................................................... 6 West Charlotte ............................................................................................................................................................................. 7 North Charlotte .......................................................................................................................................................................... 10 East Charlotte ............................................................................................................................................................................. 12 South Charlotte .......................................................................................................................................................................... 14 

Cabarrus County ............................................................................................................................................................................. 16 Union County ................................................................................................................................................................................. 18 

 

  5 

Charlotte Communities and Schools   

County City/Community School Mecklenburg County

West Charlotte

E.E. Waddell Harding University Olympic West Mecklenburg West Charlotte Garinger East Mecklenburg Midwood Myers Park

North Charlotte Huntersville Davidson Cornelius

Vance Mallard Creek North Mecklenburg Hopewell

East Charlotte Matthews Mint Hill

Butler Independence

South Charlotte

Providence South Mecklenburg Ardrey Kell

Cabarrus County

Concord Concord Jay M. Robinson

Concord/Kannapolis Northwest Cabarrus Concord/Harrisburg/Midland Central Cabarrus Harrisburg Hickory Ridge Mount Pleasant Mount Pleasant

Union County Monroe

Monroe Forest Hills Parkwood Sun Valley Piedmont

Indian Trail Porter Ridge Marvin/Weddington/Waxhaw Marvin Ridge Weddington/Wesley Chapel Weddington

Charlotte and surrounding communities have many schools to meet your educational needs.  Shown here are the high schools by community.   More information regarding specific schools can be found at these websites:  

www.ncreportcards.org  

www.greatschools.net  

www.cms.k12.nc.us  

www.cityrating.com/school/   Or contact:  

Leigh Brown and Associates 7752 Gateway Lane, Suite 200 

Concord, NC 28027 866.440.7136 704.688.5005 

www.thisischarlottenc.com  for detailed information about schools, communities, and the real estate market. 

 

  6 

Charlotte ‐‐ Mecklenburg County 

Ah, Charlotte.  The very mention of the city brings to mind the New South.  Not the Old South of plantation houses and slow‐living, but the new south‐where companies like to relocate, there is a natural level of integration and diversity no matter where you go, where families relocate and gladly.  You will find that the friendly climate is a big reason for the strong market here.  One of the fastest‐growing segments in the Charlotte area is the group affectionately known as ‘half‐backs’. These are folks who spent their working lives in the Northeast, retired to Florida, and have decided to come halfway back to a better climate and a lower cost of living (and to be closer to their kids and grandkids who may be working in or around Charlotte).  There is history here, although you have to look around to find it amid all of the new growth.  Charlotte has always been forward‐thinking‐in fact, the Mecklenburg Declaration of Independence was signed before the Declaration was signed by the colonies!  

 

  7 

            0

50010001500200025003000

# H

omes

>$20

0K

$200

-300

K

$300

-400

K

$400

-500

K

$500

-750

K

$750

K-$

1MM

$1-2

MM

$2M

M+

Inventory for Charlotte

0

2000

4000

6000

8000

10000

# Hom

es

>$20

0K

$200

‐300

K

$300

‐400

K

$400

‐500

K

$500

‐750

K

$750

K‐$1

MM

$1‐2MM

$2MM+

Market Activity for Charlotte 

Sold 2008Active

    About 2/3 (65.5%) of the houses currently available for sale are priced below $300,000.  Houses priced below $500,000 have been on the market an average of 120 days. Inventory for houses priced below $200,000 is about 4 months. For houses priced $2,000,000 and over, inventory 7.5 months.             The majority of houses (79%) sold in 2008 were priced under $300,000. Most houses were on the market for an average of 88 days. Time on market for the highest priced houses was up to 104 days on average. Seventeen houses priced at $2,000,000 and above sold in 2008. There are currently 69 houses for sale at this price.  

 

  8 

West Charlotte 

West Charlotte is in the throes of massive change.  The Charlotte city government has specific planning in mind for revitalization of this corridor.    Some of the best values in Charlotte are in the west Charlotte area.  You will find many established communities with brick homes, mature hardwood trees.  You will also find many communities aimed at the first‐time buyer which represent newer homes at lower prices.  Closer to uptown, we are seeing big value changes in communities such as Wesley Heights, Wilmore, and that effect is spreading into formerly blighted areas such as Enderly Park.  Investors are taking advantage of the lower prices in this corridor in anticipation of the retail investments being made in the area.  

 

  9 

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

# Hom

es

unde

r $200k

$200

‐300K

$300

‐400K

$400

‐500K

$500

‐750K

$750K‐$1MM

$1‐2MM

$2MM+

Market Activity for West Charlotte

Active

2008 Sold

0

500

1000

1500

# Hom

es

unde

r $200k

$200

‐300K

$300

‐400K

$400

‐500K

$500

‐750K

$750K‐$1MM

$1‐2MM

$2MM+

Inventory for West Charlotte

    Almost all of the houses available (95.8%) are priced below $400,000. The inventory for these homes is just over 4 months. A typical house priced below $200,000 has 3 bedrooms and 1 bath. For those priced between $300,000 and $400,000, buyers can expect 3 bedrooms and 2 baths with 2500‐3000 square feet.           A total of 2688 were sold West Charlotte in 2008. The majority of these (78%) were priced under $200,000. Houses in that price range were on the market an average of 83 days. They typically had 3 bedrooms, 1 bath, and approximately 1580 square feet of living space.   

 

  10 

North Charlotte    North Charlotte is comprised of part of Charlotte, plus 

the towns of Huntersville, Cornelius and Davidson.  This is the home of Lake Norman, which is one of the nation’s largest manmade lakes.  Duke Power (now known as Duke Energy) built the lake in the 1950s to provide cooling for the McGuire Nuclear Station.  Over the years, it has evolved into one of the area’s most important recreational spots.  Most of the lake residents are year‐round but there are some second homes and vacation homes in the mix.    Strong public schools and lower taxation rates in these smaller towns are two reasons that the sales stay strong in this area of town.  It’s more expensive‐as lake property will always outpace that which is landlocked‐but still within reach of many buyers. 

 

  11 

 

     There are just over 1160 homes currently for sale in North Charlotte. Inventory is about 3 months for houses priced under $500,000. For those priced above $500,000, the supply of houses varies from 3.6 to 5 months. Houses with 4 bedrooms, 3 baths, and 3400 square feet are available for under $500,000.           For houses purchased in 2008, 1052 (90.6%) were priced under $500,000. Houses in that price range were on the market an average of 128 days. Houses priced between $500,000 and $1,000,000 were on the market an average of 175 days. Houses priced between $500,000 and $1,000,000 typically had 4 bedrooms, 3 baths, and 3400‐4800 square feet.   

0

500

1000

1500

2000

# Hom

es

unde

r $200k

$200

‐300K

$300

‐400K

$400

‐500K

$500

‐750K

$750K‐$1MM

$1‐2MM

$2MM+

Market Activity for North Charlotte

Active

2008 Sold

0

100

200

300

400

500

600# Hom

es

unde

r $200k

$200

‐300K

$300

‐400K

$400

‐500K

$500

‐750K

$750K‐$1MM

$1‐2MM

$2MM+

Inventory for North Charlotte

 

  12 

East Charlotte    

East Charlotte is all over the board.  Starting at the communities bordering the uptown area, you will find some historic areas that have been undergoing regentrification for many years and are now mostly updated and renovated (for example, Chantilly and Plaza‐Midwood).  Young professionals really value this area for its proximity to jobs in the uptown area, as well as proximity to cultural events and nightlife.  Moving out, you will find what has been designated as the International Corridor by the city of Charlotte‐a vibrant, changing area with great restaurants and a diverse population.  Next, we find the smaller towns of Matthews and Mint Hill.  These areas boast strong public school assignments as well as lower tax rates than the city of Charlotte, two of their draws.    East Charlotte’s growth has been driven in large part because of the growth along the I‐485 corridor, as exits have progressively opened over the past 5 years. 

 

  13 

      A majority (89.5%) of the 1476 houses currently on the market in East Charlotte are priced below $400,000. Those priced under $300,000 have been on the market an average of 123 days. There is a 5.2 month supply for houses priced between $300,001 and $400,000.            A total of 2263 houses were sold in 2008. Most (95.8%) were priced below $400,000. They were on the market an average of 3 months. Houses with 3 bedrooms, 2 baths, and 2400‐2600 square feet were found in this category. In 2008, 91 houses priced between $400,001 and $750,000 were sold.   

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

# Hom

es

unde

r $200k

$200

‐300K

$300

‐400K

$400

‐500K

$500

‐750K

$750K‐$1MM

$1‐2MM

$2MM+

Market Activity for East Charlotte

Active

2008 Sold

0

200

400

600

800

1000

# Hom

es

unde

r $200k

$200

‐300K

$300

‐400K

$400

‐500K

$500

‐750K

$750K‐$1MM

$1‐2MM

$2MM+

Inventory for East Charlotte

 

  14 

South Charlotte     

South Charlotte includes some of the most expensive and most established areas of Charlotte.  Just south of uptown, you find the areas of Dilworth and Myers Park, where craftsman homes and our signature mature oak trees are the norm.  Southpark Mall is located here, which is the luxury shopping destination in the region.  Retailers such as Neiman‐Marcus, Tiffany and Louis Vuitton call Southpark their North Carolina home.  The Southpark area has many contemporary homes mixed in with newer homes.  Continuing south down Highway 16 (better known as Providence Road), you will enter what is referred to as the Ballantyne area.  The name derives from the Ballantyne Resort, located off of I‐485.  Ballantyne spurred the growth of office parks, shopping, dining, and a lot of residential building.  This is arguably the most popular section of Charlotte‐as can be proven by the average price point in this area.  Many buyers are willing to take a little less house in exchange for the proximity to retail and dining options. 

 

  15 

     South Charlotte currently has an inventory of 2136 houses. These are split evenly between houses priced under $300,000 (33%), those between $300,001 and $500,000 (28.6%), and those priced over $500,000 (38%).The current supply of houses ranges between 3.5 months for houses under $300,000 to 7.4 months for houses priced over $2,000,000.          In 2008, 2811 houses were sold in South Charlotte. Of these, 1452 (51.7%) were priced below $300,000, 732 (26.2%) were priced between $300,001 and $500,000, and 623 (22.2%) were priced above $500,000. Average days on market ranged from 68 for lowest priced houses to 98 days for those sold at higher prices.    

0

200

400

600

800

1000

1200

# Hom

es

unde

r $200k

$200

‐300K

$300

‐400K

$400

‐500K

$500

‐750K

$750K‐$1MM

$1‐2MM

$2MM+

Market Activity for South Charlotte

Active

2008 Sold

0

100

200

300

400

500

# Hom

es

unde

r $200k

$200

‐300K

$300

‐400K

$400

‐500K

$500

‐750K

$750K‐$1MM

$1‐2MM

$2MM+

Inventory for South Charlotte

 

  16 

Cabarrus County    

  

Cabarrus County is the first county north of Charlotte, up the Interstate 85 corridor.  Towns include Concord, Kannapolis, Harrisburg, Mount Pleasant and Midland.  The history in the area is a textile background, and it has morphed into a bedroom community of Charlotte due to the lower property taxes and a superior public school system (not to mention, your commute is 30 minutes or so to uptown Charlotte).  The historic district of Concord is that of a classic Southern town, with 100 year old homes and gracious oak canopies.  This is coupled with the new construction happening all over the county in response to growth.  Numbers‐wise, Cabarrus County was up 0.9% in price vs 2007‐a marker of the strength and value in the area.  Cabarrus County is home to NASCAR, Lowe’s Motor Speedway is located here.  The big project underfoot is the North Carolina Research Campus, which officially opened in Kannapolis in October 2007. This vision of David Murdock (he of Dole Foods fame and fortune) is to create a center for biotechnology research in the United States.  The project is being built in conjunction with several schools in the University of North Carolina system, which has allowed it to take off beyond initial expectations.  

 

  17 

      Most (65.1%) of the houses currently available for sale in Cabarrus County are priced below $200,000 and have been on the market for 85 days. A typical house in this price range has 3 bedrooms, 1 bath, and 1560 square feet of living space. Another third (29.1%) of available houses are priced between $200,001 and $400,000.           Less than half (44.5%) of the houses sold in 2008 were priced below $200,000. Houses priced between $200,001 and $400,000 accounted for another 37.9% of overall sales. Houses priced at the low end were generally on the market 4.6 months prior to sale. Those at the high end were on the market 7.2 months or more.   

0200400600800100012001400160018002000

# Hom

es

unde

r $200k

$200

‐300K

$300

‐400K

$400

‐500K

$500

‐750K

$750K‐$1MM

$1‐2MM

$2MM+

Market Activity for Cabarrus County

Active

2008 Sold

0

200

400

600

800

# Hom

es

unde

r $200k

$200

‐300K

$300

‐400K

$400

‐500K

$500

‐750K

$750K‐$1MM

$1‐2MM

$2MM+

Inventory for Cabarrus County

 

  18 

Union County     

Union County is the destination of choice for many relocating families due to the very low property tax rates and what is deemed to be one of the best public school systems in the state of North Carolina.  Situated south and east of Charlotte, you will find the towns of Indian Trail, Weddington, Waxhaw, Marvin, Stallings, Wesley Chapel and Monroe here.  Most of the area serves as a bedroom community for Charlotte.  As office parks are created in the south Charlotte/Ballantyne area, the jobs are moving closer and helping to make this area more accessible.  Due to the lower property taxes, many families who are seeking more land with their houses have moved here and built larger estate‐style homes with a little more elbow room.  The town fathers in this area are cognizant of the high rate of growth, and as such, are really keeping a close watch on future development and building so that the infrastructure doesn’t get overrun by the population. 

 

  19 

020040060080010001200140016001800

# Hom

es

unde

r $200k

$200

‐300K

$300

‐400K

$400

‐500K

$500

‐750K

$750K‐$1MM

$1‐2MM

$2MM+

Market Activity for Union County

Active

2008 Sold

0

200

400

600

800

# Hom

es

unde

r $200k

$200

‐300K

$300

‐400K

$400

‐500K

$500

‐750K

$750K‐$1MM

$1‐2MM

$2MM+

Inventory for Union County     Union County currently has 2406 houses available for sale. Almost half of these (45.3%) are priced below $200,000 and have been on the market an average of 80 days. Houses in this price range average 3 bedrooms, 1 bath, and 1600 square feet. At the high end, there are 114 houses (4.7%) available for sale priced at $750,000 and higher.            In 2008, 2216 houses were sold in Union County. Almost a third (29.2%) of these were priced at $200,000 and below. More than half (56%) were priced between $200,001 and $750,000. Average days on market ranged from 125 at the lower price range to 281 at the highest.   

 

  20 

 

  21 

                 

2008 Year‐End Review brought to you by:  

Leigh Brown and Associates 7752 Gateway Lane, Suite 200 

Concord, NC 28027 866.440.7136 704.688.5005 

www.ThisIsCharlotteNC.com