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펜션펜션 개발개발 사례사례

Jan, 2004

펜션펜션 개발개발 사업사업 현황현황

1. 펜션이란 무엇인가? 펜션의 어제와 오늘

2. 펜션의 시장 분석

3. 펜션 성공 요인

4. 펜션 입지 선택

1. 펜션이란 무엇인가? 펜션의 어제와 오늘

■ 우리나라의 펜션의 특징

· 호텔의 합리성과 민박(民泊)의 가정적 분위기를 갖춘 새로운 별장형 숙박 시설

· 호텔의 고급스러움과 민박의 가족적 문화가 공존하는 신 개념의 레저/문화/관광의 공간으로 급성장

· 객실 2~10개 정도의 소규모이나 주인이 직접 편의를 제공하므로 시설이 청결하며 가족문화중심의 공간으로 많은 사랑을 받음

· 전국의 주요 관광지 및 수려한 자연환경 속에 자리 잡은 자연 친화적인 휴식 공간으로 자리 잡음

· 객실 내부에는 개별 욕실, TV, 에어컨, 냉장고, 침대, 주방, 벽난로 등 기존 민박에서는 볼 수없던 호텔 이상의 인테리어로 꾸며짐

· 일반적인 콘도와 달리 소규모이며, 같은 펜션이라도 각 객실마다 색다른 분위기를 제공

· 바비큐, 각종 레포츠, 문화 테마 등을 겸비함으로써 체험 관광과 세컨드 하우스의 편안한 휴식을 제공

· 현재 가보고 싶은 숙박 시설 중 최고의 인기를 얻고 있음

1. 펜션이란 무엇인가? 펜션의 어제와 오늘

■ 우리나라의 펜션의 특징 : 외부 건축물

강원도 홍천 대명 비발디 스키장강원도 홍천 가리산 휴양림

경기도 강화도 동막 해수욕장강원도 평창 피닉스파크 강원도 평창 봉평면

충남 안면도 꽃지 해수욕장

1. 펜션이란 무엇인가? 펜션의 어제와 오늘

■ 우리나라의 펜션의 특징 : 내부 시설

1. 펜션이란 무엇인가? 펜션의 어제와 오늘

■ 펜션의 유형

□ 본인의 자본으로 펜션을 짓는 방법□ 본인 거주공간과 객실을 동시에 지어 전원생활과 더불어 안정된 수익을 확보할 수 있음□ 펜션창업의 가장 일반적인 방법으로 주로 은퇴 생활자, 기업체 퇴직자, 영농후계자, 예술가,

전문직 종사자 등이 주류

□ 생업 때문에 도시를 벗어나지 못할 경우 관리인을 두고 운영하는 방법□ 펜션을 지어놓고도 운영관리를 할 수 없을 때 운영 방법이며 운영관리회사에 위탁하여 운영하는

방법으로 주로 회사원, 자영업자, 자기사업체 소유자,전문직 종사자,공무원 등 주로 도시생활자등에 적합한 방법

자가생활형 본인 직접 운영 노후 생활형, 수익형 전업용, 가족 동거용

자산투자및 별장형

관리인을 두고 운영 안정된 고정 수익 및 별장으로 이용

□ 각종 동창회, 사회 동호회 등에서 자연과 벗하고 싶은 뜻이 있는 사람들끼리 분산 투자하여 운영하는 방법

□ 공동명의로 펜션을 짓고 운영은 운영관리회사에서 맡아 운영하며 수익은 투자비율에 따라 분배

지분 투자형 관리인을 두고 운영 소자본으로 고정 수익 및 분산 투자

□ 관광지나 레저시설이 가까운 곳에 펜션단지 개발회사에서 소규모 펜션 단지를 개발 후 분양시완공된 건축물을 분양 받는 방법

* 택지만 조성 후 분양하는 펜션 단지는 제외 자가 생활형 또는 자산투자형으로 분류됨

전문 단지형 자영 또는 관리인 운영 분양 수익 및 고정 수익 확보

1. 펜션이란 무엇인가? 펜션의 어제와 오늘

■ 한국식 펜션의 정의를 다시 잡아야 한다.

•• 한국식한국식 펜션의펜션의 정의는정의는 지금지금 만들어지고만들어지고 있는있는 중중!!

•• 합법과합법과 비합법의비합법의 경계선상에서의경계선상에서의 펜션펜션!!

•• 주택인가주택인가 숙박업소인가숙박업소인가??

•• 부동산부동산, , 숙박업숙박업, , 레져레져 관광업의관광업의 복합복합 성격성격

•• 펜션과펜션과 민박의민박의 경계는경계는??

•• 성장단계로성장단계로 접어든접어든 펜션펜션 시장에도시장에도 결국결국 경쟁의경쟁의 논리가논리가 도입될도입될 것것!!

•• 향후향후 제정될제정될 펜션펜션 관련관련 법률에법률에 대비한대비한 펜션을펜션을 준비할준비할 필요있음필요있음!!

•• 향후향후 55년년 후의후의 펜션은펜션은??

2. 펜션의 시장 분석

■ 펜션 시장 규모

7001,0001,5001,4001,000200130-년가 증가펜션수

6,000 5,300 4,300 2,800 1,40040020070 전국 펜션 수

(단위:동)

성숙기성장기도입기시장 성숙도

2007년2006년2005년2004년2003년2002년2001년2000년구분

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

2000년 2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

펜션 수

증가 펜션수

■ 펜션 및 주요 숙박 시설 객실 가동률

2. 펜션의 시장 분석

30~50%

A급 콘도

20~25%

B급 콘도

60~80%60~90%5~20%15~30%30~40%40~75%객실

가동률

특급 호텔

(서울)

특급 호텔

(제주도)민박C급 펜션B급 펜션A급 펜션구분

■ 지역별 펜션 객실 평균 가동률

20~45%

충청도

기타

지역

15~40%

경상도

지역

10~40%30~60%35~60%30~55%45~75%객실

가동률

전라도

지역

경기도

지역

충청남도

안면도

지역

강원도

평창군

지역

제주도

지역구분

■ 펜션의 투자비용 A형 (A급 토지 : 500평)

2. 펜션의 시장 분석

설계비, 감리비, 컨설팅비2,200만원기타 비용

(주인 거주 공간 투자 포함)44,550만원합계

기본 서비스비용운영관리회사 가맹비550만원가맹비

가구, 가전, 각종 집기비품 등

5개(9평)룸 기준/ 각 400만원

2,000만원객실 인테리어 및 집기

비품

환경 관련정화조 : 1,000만원

대공지하수 : 1,000만원2,000만원지하수,정화조 등

평지 기준 예시 안200평 X 50,000원1,000만원*토목/조경 비용

목조펜션/기름보일러60평 X 3,500,000원21,000만원건축비용

형질 변경 등200평 X 40,000원800만원인허가비용

AA급급 대지대지 기준기준500500평평 X 300,000X 300,000원원15,00015,000만원만원토지토지 매입비매입비

비고산출 근거금액항목

•토목/조경 비용 : 토목 비용의 경우 대지의 종류 상태에 따라 매우 유동적이며, 조경 비용도 조경 조성의 질에 따라서 매우 편차가 클 수 있음.

토지 : 500평, 건물 : 60평

주인 거주 공간-15평 & 객실 공간-45평(객실 수 : 5개 기준)

■ 펜션의 투자비용 B형 (B급 토지 : 1,000평)

2. 펜션의 시장 분석

설계비, 감리비, 컨설팅비2,200만원기타 비용

(주인 거주 공간 투자 포함)39,550만원합계

기본 서비스비용운영관리회사 가맹비550만원가맹비

가구, 가전, 각종 집기비품 등

5개(9평)룸 기준/ 각 400만원

2,000만원객실 인테리어 및 집기

비품

환경 관련정화조 : 1,000만원

대공지하수 : 1,000만원2,000만원

지하수, 정화조 등

평지 기준200평 X 50,000원1,000만원*토목/조경 비용

목조펜션/기름보일러60평 X 3,500,000원21,000만원건축비용

형질 변경 등200평 X 40,000원800만원인허가비용

BB급급 대지대지 기준기준1,0001,000평평 X 100,000X 100,000원원10,00010,000만원만원토지토지 매입비매입비

비고산출 근거금액항목

•토목/조경 비용 : 토목 비용의 경우 대지의 종류 상태에 따라 매우 유동적이며, 조경 비용도 조경 조성의 질에 따라서 매우 편차가 클 수 있음.

토지 : 1,000평, 건물 : 60평

주인 거주 공간-15평 & 객실 공간-45평(객실 수 : 5개 기준)

■ 펜션의 객실 가동률과 수익률 예시(A형의 경우)

2. 펜션의 시장 분석

항목 가동률 30%시 가동률 40%시 가동률 50%시 가동률 60%시

월간매출액(객실 판매액) 4,050,000 5,400,000 6,750,000 8,100,000

전기요금등공과금 250,000 300,000 400,000 500,000

월평균난방비 400,000 450,000 550,000 60,000

소모품비 150,000 200,000 250,000 300,000

예약 수수료 (15%)

(광고,홍보,고객 유치비용)

제 비용 합계 1,407,500 1,760,000 2,212,500 2,075,000

각종 부가 수익

(서비스/판매 매출, 취소수수료)

월간운영수익 2,842,500 3,940,000 4,937,500 6,525,000

년간운영수익 34,110,000 47,280,000 59,250,000 78,300,000

투자 총액 대비 연간 수익률

(연간수익/4억4550만원)X100%

607,500

200,000

7.66%

500,000

810,000 1,215,0001,012,500

13.30%

300,000 400,000

10.61% 17.58%

※ 2명(부부) 인건비 제외 부분

■ 펜션의 객실 가동률과 수익률 예시(B형의 경우)

2. 펜션의 시장 분석

항목 가동률 30%시 가동률 40%시 가동률 50%시 가동률 60%시

월간매출액(객실 판매액) 4,050,000 5,400,000 6,750,000 8,100,000

전기요금등공과금 250,000 300,000 400,000 500,000

월평균난방비 400,000 450,000 550,000 60,000

소모품비(비누,화장지등) 150,000 200,000 250,000 300,000

예약 수수료 (15%)

(광고,홍보,고객 유치비용)

제 비용 합계 1,407,500 1,760,000 2,212,500 2,075,000

각종 부가 수익

(서비스/판매 매출, 취소수수료)

월간운영수익 2,842,500 3,940,000 4,937,500 6,525,000

년간운영수익 34,110,000 47,280,000 59,250,000 78,300,000

투자 총액 대비 년간 순수익률

(연간수익/3억9550만원)X100%

607,500

200,000

8.62%

500,000

810,000 1,215,0001,012,500

14.98%

300,000 400,000

11.95% 19.80%

※ 2명(부부) 인건비 제외 부분

■ 펜션의 성공 요인

3. 펜션 성공 요인

•• 펜션의펜션의 운영에도운영에도 전문가적인전문가적인 경영경영 마인드마인드 필요하다필요하다..

•• 전문가의전문가의 조언이조언이 결국결국 비용을비용을 줄이고줄이고 실패를실패를 줄인다줄인다..

•• 펜션펜션 고유의고유의 테마를테마를 만들어만들어 내야내야 한다한다..

•• 펜션의펜션의 부지부지 선택은선택은 경제성과경제성과 향후향후 발전성을발전성을 고려해야고려해야 한다한다..

•• 당장의당장의 수익성수익성 보다는보다는 향후향후 몇몇 년간의년간의 수익성을수익성을 고려한고려한 투자투자 필요필요

•• 외부외부 보다는보다는 내부의내부의 시설시설 투자가투자가 더욱더욱 더더 중요하다중요하다. .

•• 펜션의펜션의 성패는성패는 건축건축 보다는보다는 운영에운영에 달려있다달려있다..

•• 안정된안정된 펜션펜션 수익의수익의 기본은기본은 차별화된차별화된 마케팅에마케팅에 달려있다달려있다..

•• 저가형저가형 펜션으로펜션으로 고수익을고수익을 바랄바랄 수수 없다없다..

•• 지형적지형적 테마를테마를 중심으로중심으로 한한 입지입지 선택선택 ((산산, , 강강, , 바다바다))

•• 대규모대규모 리조트리조트 시설을시설을 기반으로기반으로 한한 입지입지 선택선택 ((스키장스키장, , 골프장골프장, , 국립공원국립공원))

•• 체험형체험형 테마를테마를 중심으로중심으로 한한 입지입지 선택선택 ((각종각종 레저레저//스포츠스포츠, , 농촌농촌 체험체험 공간공간 제공제공))

•• 대규모대규모 펜션펜션 부지를부지를 통한통한 인공적인인공적인 자체자체 테마테마 조성을조성을 위한위한 입지입지 선택선택

•• 보편적인보편적인 입지입지 선택이선택이 아닌아닌 독특한독특한 특색을특색을 지닌지닌 입지입지 선택선택

4. 펜션 입지 선택

펜션펜션 트렌드트렌드

1. 펜션 트렌드 분석

1. 경기,강원,제주,충청 일부 지역에서 전국적으로 확산

2. 저가형 펜션에서 고급형 펜션으로 전환 중

3. 단숙 숙박 시설에서 자체 테마 및 내부 편의 시설 증가 추세

4. 기존 개인 별장 리모델링 후 펜션으로 운영하는 케이스 증가

5. 창업 연령 40대~50대 층에서 20대후반~30대 후반까지 확대

6. 1채 중심의 펜션창업에서 2~3채 규모의 소규모단지 창업 희망자 확대

7. 나홀로펜션 시장에서 기업형 중/대규모 펜션 단지 추가 도입 중

8. 전원 주택 부지의 펜션 단지 변칙 분양 실패 후 인기 감퇴

9. 나홀로 펜션 창업에서 전문적인 컨설팅 업체를 통한 창업으로

10. 숙박비 중심의 매출 구조에서 다양한 부가 수익 창출로 전환 중

11. 전화 예약 시스템에서 인터넷 실시간 예약 시스템으로 전환 중

12. 중소 업체들만의 시장에서 대기업의 시장 진출 진행 중

13. 일부 대규모 콘도형 펜션 단지의 리스크 증가

펜션펜션 사례사례 분석분석

• 위치: 강원도 인제군 내린천

• 펜션수 : 1개

• 건축평수: 약 60평 (전용면적)

• 객실수 : 총 4개

• 주인실 : 침실/ 거실/주방

• 건축형태 : 목조주택

< < 테마테마 >>

1. 강원도 최고의 래프팅 명소인 내린천을 내려다 보며 병풍처럼 펼쳐진 산을 전객실에서 볼 수 있는 탁월한 위치

2. 래프팅, 낚시 등을 메인 테마로 하는 레포츠 및 자연 친화, 휴식형 펜션

1. 펜션 사례 분석

• 위치: 강원도 평창군 봉평면

• 펜션수 : 1개

• 건축평수: 약 60평 (전용면적)

• 객실수 : 총 5개

• 주인실 : 침실/ 거실/주방

• 건축형태 : 목조주택

< < 테마테마 >>

1. 보광피닉스파크 스키장 바로 옆에 위치 – 리조트 단지 옆 펜션

2. 여름철 흥정계곡, 금당계곡을 중심으로 한 여름 테마

3. 가을철 메밀꽃 축제 등의 부속 테마

• 위치: 충북 단양군 가곡면 (남한강변)

• 펜션수 : 3동

• 건축평수: 각 60 여평 (전용면적)

• 객실수 : 11개

• 주인실 : 침실/거실/주방

• 건축형태 : 목조주택

< < 테마테마 >>

1. 충주호, 단양 8경, 동강을 중심으로한 주변 관광지 연계형 펜션

2. 전 객실에서 남한강이 보임

3. 래프팅, 패더글라이딩, 서바이벌 게임, 산악자전거, 낚시 등을 각종 레포츠를메인 테마로 하는 레포츠 펜션

• 위치: 경기도 양평군 서종면 (북한강변)

• 펜션수 : 1동

• 건축평수: 100 여평

• 객실수 : 3개

• 주인실 : 침실/거실/주방

• 건축형태 : R/C

< < 테마테마 >>

1. 경기도 북한강변을 내려다 보는 위치로 전형적인 수도권 근교형 펜션

2. 객실 사이즈가 매우 큼 (25평~35평)

3. 특별한 성수기 없이, 주말 여행 및 소규모 가족모임, 기업 워크샵 중심

4. 별장형으로 지어져 객실 수준이 여타 펜션보다 뛰어남