1er trimestre 2010
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OIB 1er trimestre 2010, CCI RouenTRANSCRIPT
tendancéco > Point de vue P. 1
> Évènements et implantations P. 1
> L’offre de bureaux P. 2
> La commercialisation P. 3
> Les prix P. 4
Sommaire
n°33 - 1 e r s e m e s t r e 2 0 1 0
Évènements et implantations
Observatoire de l’Immobilier de Bureaux
Rouen
Dieppe
Le Havre
Rouen
Dieppe
Le Havre
Périmètre d’étude : La CREA
Point de vueAu regard du semestre précédent, le premier semestre 2010 est marqué par une certaine
stabilité quant au stock de bureaux de seconde main disponibles et au volume de
commercialisation constaté (17 000 m2).
Comme habituellement, plus de 50 % de la commercialisation repose sur moins de dix
opérations.
Avec un cumul de 12 136 m2, le stock de bureaux neufs immédiatement disponibles représente
14 % du stock total. C’est une situation nouvelle et positive sur le marché rouennais qui a
longtemps souffert d’une carence d’immeubles neufs.
Les preneurs potentiels de bureaux à la location disposent donc d’une offre conséquente et
variée à tous points de vue : secteur géographique, niveau de prestations et prix.
Dans ce contexte et avec des perspectives économiques peu encourageantes, les bailleurs
doivent maintenant faire preuve de réactivité et de souplesse pour séduire des locataires
potentiels. Le niveau des loyers reste stable autour de 100 € H.T/m2/an pour l’ancien et 130
à 150 € H.T/m2/an pour le neuf.
Nous ne constatons pas encore de phénomène d’arbitrage sur des biens anciens qui pourtant
nécessiteraient une mise à niveau en termes d’agencements intérieurs mais aussi de mise
aux normes énergétiques et thermiques. L’offre de bureaux proposés à l’acquisition reste
donc pour l’instant très faible face à une demande toujours présente, en particulier pour des
surfaces petites et moyennes.
Thierry DEMEILLIERSALLAN BEKER
L’école du CESI s’étend sur un bâtiment de 1 580 m2 sur le parc d’activités tertiaires de la Vatine sur la commune de Mont-Saint-Aignan (Plateaux Nord).
La CREA (Communauté de l’Agglomération Rouen Elbeuf Austreberthe, regroupe une partie de ses services sur 3 650 m2 dans l’Immeuble le Vauban (Rouen Droite).
COFELY, GDF Suez s’implante sur un bâtiment de 1 700 m2 rue d’Alembert sur Le Petit-Quevilly (Secteur Sud Ouest).
Chiffres clés 1er semestre 2010
en m2
Comparaison avec le 1er
semestre 2009
Stock immédiatement disponible de bureaux neufs
12 136 + 5 102
Surfaces en construction et commercialisables
21 967 + 8 075
Stock disponible seconde main
72 599 + 1 498
Commercialisation 16 913 + 6 %
Pour contribuer à éclairer vos réfl exions, la CCI de Rouen propose une gamme de produits d’information, accessible sur simple clic :
Baseco : une base de données sur les entreprises, les parcs d’activités et les territoires Profi leco : des présentations synthétiques de l’économie des territoires et des secteurs d’activités Tendanceco : l’essentiel de la conjoncture sectorielle vue par les chefs d’entreprises Mapeco : le portail cartographique des entreprises et des territoires Guideco : des présentations détaillées de l’économie des territoires Retrouvez toutes ces informations sur
Le portail des entreprises et des territoires
Pascal Monnet - CCI de Rouen
L’offre de bureaux
2 | OIB n°33 - 1er semestre 2010
Construction et projets en m2
Seconde Main
Neuf
Seconde Main
Neuf
Rouen Droite
Rouen Gauche
Secteur Sud Est
Secteur Sud Ouest
Secteur Nord Ouest
Plateaux Nord
Plateaux Est
Elbeuf
10 577274
4 182
2 737
8 3837 196
2 3093650
24 7841 290
779
20 011
1 275
24623 430
1 486
530
220
3 115
280
1 042
210
1 700
Offre en m2 immédiatement disponible
Le stock de bureaux s’élève à 84 735 m2 au 30 juin 2010, demeurant stable comparé au semestre précédent. L’offre de bureaux de seconde main qui avait pourtant diminué au semestre précédent progresse à nouveau passant de 66 735 à 72 599 m2 (+9 %). Cette croissance s’explique par la libération de deux immeubles ayant des surfaces importantes, respectivement de 11 500 m2 (sur Rouen Rive Gauche) et de 15 650 m2 (sur le secteur Sud Est). La cartographie des disponibilités reste assez inchangée depuis le semestre précédent, le secteur des Plateaux Nord semble absorber à lui seul cette hausse (+30 %).
L’offre neuve immédiatement disponible est en diminution (-31 %) résultant de la commercialisation de surfaces significatives sur l’immeuble le Vauban (il ne restait que 6 400 m2 à commercialiser sur cet immeuble en cette fin de premier semestre 2010). Les autres surfaces neuves sont principalement localisées sur Rouen Gauche (Immeuble l’Europa) et sur le secteur Sud Ouest (Parc du Zénith).
A court terme, l’offre future sera localisée sur les parcs tertiaires de la périphérie de l’agglomération (Technopôle du Madrillet/Parc du Zénith au Sud et CREAPARC la Ronce au Nord). A plus long terme, l’offre de bureaux de centre ville s’étoffera sur le quartier Luciline sur Rouen Droite.
L’offre de seconde main en progression
Stock disponible total en m2
Espace d’observation*
Evolution du stock disponible en m2
SecteurNord Ouest
SecteurAustreberthe
Plateaux Nord
Plateaux Est
SecteurSud Est
SecteurElbeuf
SecteurSud Ouest
Rouen Droite
RouenGauche
Grand-Couronne
Petit-Couronne
Canteleu
Maromme
N.D. de Bondeville
Le Houlme
Oissel
Bonsecours
Darnétal
Bihorel
Bois- Guillaume
Mont-St- Aignan
Isneauville
St-Etienne du-Rouvray
Franqueville- St-Pierre
Le Mesnil- Esnard Sotteville-
lès-Rouen
Le Petit- Quevilly
Déville- lès-
Rouen
Le Grand- Quevilly
Malaunay
Houppeville
St-Martin- du-Vivier
Fontaine- sous-Préaux
Roncherolles- sur-le-Vivier
St-Jacques- sur-Darnétal
St-Léger-du- Bourg-Denis
St-Aubin-Epinay
Amfreville- la-mi-voie
Belbeuf
Boos
La Neuville- Chant-d’Oisel
Montmain
St-Aubin- Celloville
Gouy
Ymare
Quevreville- la-Poterie
Les Authieux-sur- le-Port-St-Ouen
Val-de- la-Haye
Sahurs
La Londe
Orival
Cléon
Freneuse
Tourville-la-Rivière
Sotteville-sous- le-Val
Elbeuf Caudebec-les Elbeuf
Saint Aubin-les Elbeuf
Saint-Pierre-les Elbeuf
Hautot- sur-Seine
St-Pierre-de- Manneville
Le Trait
Yainville
Jumieges
Le Mesnil-sous- Jumièges
Yville-sur-Seine
Anneville- Ambourville
Bardouville
Henouville
Saint-Martin de Bocherville
Quevillon
Ste-Marguerite- sur-Dulair
Dulair
Berville-sur-Seine
Epinay- sur-Dulair
Saint-Paer
Saint-Pierre de Varengeville
Moulineaux
La Bouille
En construction Permis déposé En projet
0 5000 10000 15000 20000 25000 30000
Secteur Elbeuf
Secteur Nord Ouest
Secteur Sud Ouest
Secteur Sud Est
Rouen Rive Gauche
Rouen Rive Droite
Plateau Nord
Plateau Est
0
20000
40000
60000
80000
100000
20102009200820072006S2 S1 S2 S1 S2 S1 S1S2
Seconde main Neuf
Stock disponible neuf 12 136
Stock disponible seconde main * 72 599
Stock disponible total 84 735
*recensement non exhaustif
*L’espace d’observation couvrele périmètre de la CREA
La commercialisation
OIB n°33 - 1er semestre 2010 | 3
Seconde Main
Neuf
Seconde Main
Neuf
Rouen Droite
Rouen Gauche
Secteur Sud Est
Secteur Sud Ouest
Secteur Nord Ouest
Plateaux Nord
Plateaux Est
Elbeuf
10 577274
4 182
2 737
8 3837 196
2 3093650
24 7841 290
779
20 011
1 275
24623 430
1 486
530
220
3 115
280
1 042
210
1 700
Offre en m2 immédiatement disponible Commercialisation totale en m2
Commercialisation neuf/seconde main en m2 du semestre
Avec 16 913 m2, la commercialisation est en hausse de 6 % par rapport au premier semestre 2009, la part de neuf représente 38 % . On note l’importance des opérations en « compte propre » (opération réalisée pour les besoins propres d’un utilisateur qui en est propriétaire) qui ne sont pas comptabilisées dans notre observatoire mais qui atteignent 10 500 m2 ce semestre. Ce chiffre s’explique par l’arrivée sur le marché de foncier dédié au tertiaire.
On dénombre 64 transactions ce semestre : 51 font moins de 500 m2 et seules 3 dépassent 1 000 m2. Il en résulte une médiane faible à 113 m2. Les transactions les plus significatives sont localisées sur les Plateaux Nord, le Secteur Sud Ouest et Rouen Droite (3 650 m2 sur l’immeuble « Le Vauban » pour la CREA). Sur les autres secteurs, le marché est composé de petites surfaces.
Répartition des transactions en m2 Historique de l’offre et de la commercialisation
Un marché de petites surfaces
Evolution de la commercialisation en m2
0
5000
10000
15000
20000
25000
20102009200820072006S2 S1 S2 S1 S2 S1 S1S2
Seconde main Neuf
20000
40000
60000
80000
100000
200920082007200620052004200320022001
CommercialisationOffre
41 %
15 %
18 %
12 %3
7
21
30
En nombre de transactions En % de m2 transactés
100 et moins
101 - 250
251 - 500
501 - 1000
Plus de 10003
14 %
Neuf Seconde main Total Tendance*
Plateaux Est 0 0 0
Plateaux Nord 0 4 182 4 182
Rouen Rive Droite 3 650 2 309 5 959
Rouen Rive Gauche 779 1 042 1 821
Secteur Sud Est 0 1 275 1 275
Secteur Sud Ouest 1 700 1 486 3 186
Secteur Nord Ouest 0 0 0
Secteur Elbeuf 280 210 490
Secteur Austreberthe 0 0 0 -
Total 6 409 10 504 16 913
*sur l’année écoulée
Editeur : CCI de Rouen – Quai de la Bourse – BP 641 – 76007 Rouen cedex 1Directeur de publication : Alain BOISSIÈRERédacteur en chef : François NAITALIRédacteur en chef adjoint : Camille DESCHÈRESMise en page et cartographie : Emmanuel ROBERTSecrétariat de rédaction : Isabelle GALLARDOCréation graphique et maquette : Mad’line communicationRéalisation : CCI de Rouen, Département Observation et Etudes Economiques Impression : ETC – Avenue des Lions – 76196 YVETOT ISSN 1962-2112, dépôt légal : novembre 2010
4 | OIB n°33 - 1er semestre 2010
Les prix
Les informations figurant ci-contre concernent les prix d’offres,
c’est-à-dire les prix affichés tels que communiqués aux preneurs
potentiels. En aucun cas il ne s’agit de prix de transactions, qui eux se
forment au cours de la négociation entre les parties au contrat.
Il faut noter, par ailleurs, que les prix moyens, tant à la vente qu’à la
location, ainsi que les fourchettes de prix mentionnées portent sur
les bureaux neufs et de seconde main, en stock au 30 juin 2010.
Prix moyen à la location en €
0
30
60
90
120
150
0
30
60
90
120
150
Valeur Top Centre ville Périphérie
BOUYGUES IMMOBILIERFrançois BOURDET
119, rue Jean MermozBP 435 76235 BOIS-GUILLAUME CEDEX
Tel : 02 32 76 80 [email protected]
ICADEBruno FUSCO
Le Normandie 1 - 98 av de Bretagne76042 ROUEN Cedex 1
Tel : 02 32 81 43 [email protected]
CAP HORN PROMOTIONChristophe DEMOUILLIEZ
14 rue Pierre Gilles de Gennes76130 MONT SAINT AIGNAN
Tel : 02 76 51 05 [email protected]
A.I.C. - Arthur LoydLucie ROY - Nadia THOREL
1, rue Grand Pont76000 ROUEN
Tel : 02 32 08 16 [email protected]
ALLAN BEKERThierry DEMEILLIERS
18-22, rue des Bons Enfants76000 ROUEN
Tel : 02 35 88 01 [email protected]
CEDRESylvie FLEURY36, rue Henry
76500 ELBEUF SUR SEINETel : 02 35 87 59 50
BNP PARIBAS REAL ESTATEStéphanie RENET
57, avenue de Bretagne76108 ROUEN CEDEX
Tel : 02 35 72 15 [email protected]
LEM CB Richard Ellis Brigitte AUVRÉ
57, Boulevard des Belges76006 ROUEN CEDEX
Tel : 02 35 70 73 [email protected]
GEMOFIS ROUENLudovic HAUGUEL
239 rue du Mont Perreux76230 ISNEAUVILLE
Tel : 02 35 15 16 [email protected]
Comité de rédaction
Prix de vente de bureaux neufs et seconde mainen €/m2
Prix de location de bureaux neufs et seconde mainen € HT/m2/an
Moyennepondérée Fourchette
Neuf Seconde main Neuf Seconde
main
Plateaux Est - 62 - 58-85
Plateaux Nord - 106 - 95-130
Rouen Rive Droite 150* 106 150* 82-130
Rouen Rive Gauche 138 103 135-145 90-120
Secteur Sud Est - 97 - 80-120
Secteur Sud Ouest 130 90 120-135 75-110
Secteur Nord Ouest 110* 90 110* 80-120
Secteur Elbeuf - 93 - 69-109
Secteur Austreberthe - - - -
Moyennepondérée Fourchette
Neuf Seconde main Neuf Seconde
main
Plateaux Est - - - -
Plateaux Nord 1 850* 1 327* 1 850* 1 327
Rouen Rive Droite - 1 443* - 1 443*
Rouen Rive Gauche - 1 155 - 1 024-1 658
Secteur Sud Est - 941* - 941*
Secteur Sud Ouest 1 850* - 1 850* -
Secteur Nord Ouest - - - -
Secteur Elbeuf - 1 101* - 1 101*
Secteur Austreberthe - - - -
*Ne renvoie qu’à un seul programme
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