1. aspek pasar dan aspek keuangan ini · pasar. dan aspek keuanc3an 1. aspek pasar dan aspek...

36
BAB IV ANALISA DAN PEMBAHASAN ASF>EK PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan mengenai permintaan dan penawaran ruang perkantoran yang ada di Surabaya, selain itu diuraikan juga mengenai kategori bangunan perkantoran dan bagaimana profil pemilik dan penyewa gedung perkantoran dan ruang perkantoran. Selaras dengan perkembangan dibidang ekonomi, Surabaya sebagai kota metropolitan kedua menunjukkan aktifitas bisnis yang terus meningkat. Hal ini diperlukan sarana dan fasilitas pendukung yang prima untuk menunjang kelancaran kerja diberbagai sektor usaha. 1.1.1. Permintaan dan Penawaran 1. Analisa Permintaan Permintaan terhadap gedung perkantoran di Surabaya pada saat ini masih rendah. Selama lebih dari 2 tahun terakhir, rata-rata tingkat hunian hanyalah sekitar 60%,

Upload: others

Post on 22-Dec-2020

24 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

Page 1: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

B A B I V

A N A L I S A D A N P E M B A H A S A N A S F > E K

P A S A R . D A N A S P E K K E U A N C 3 A N

1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN

1.1. ASPEK PASAR

Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini

akan diuraikan mengenai permintaan dan penawaran ruang

perkantoran yang ada di Surabaya, selain itu diuraikan

juga mengenai kategori bangunan perkantoran dan bagaimana

profil pemilik dan penyewa gedung perkantoran dan ruang

perkantoran.

Selaras dengan perkembangan dibidang ekonomi,

Surabaya sebagai kota metropolitan kedua menunjukkan

aktifitas bisnis yang terus meningkat. Hal ini diperlukan

sarana dan fasilitas pendukung yang prima untuk menunjang

kelancaran kerja diberbagai sektor usaha.

1.1.1. Permintaan dan Penawaran

1. Analisa Permintaan

Permintaan terhadap gedung perkantoran di Surabaya

pada saat ini masih rendah. Selama lebih dari 2 tahun

terakhir, rata-rata tingkat hunian hanyalah sekitar 60%,

Page 2: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

48

dengan biaya persewaan berkisar antara US$ 10 dan US$ 20.

Permintaan terhadap perkantoran di Surabaya akan

tetap mengalami peningkatan, diperkirakan sampai dengan

tahun 1997, ruang perkantoran masih akan bertambah tetapi

total permintaan tetap dibawah penawaran.

Pertumbuhan penawaran yang lebih besar dari per­

mintaan menyebabkan harga sewa perkantoran di Surabaya

mulai turun sejak tahun 1993. Namun pasar gedung perkan­

toran di Surabaya mulai tahun 1995 membaik, hal ini

disebabkan banyak perusahaan asing yang masuk melalui

fasilitas yang diberikan dalam paket PP 20 tahun 1994,

yaitu kemudahan bagi investor asing. Masuknya investasi

ke Surabaya mengakibatkan meningkatnya permintaan ruang

kantor. Beberapa gedung perkantoran di Surabaya dalam

waktu beberapa tahun terakhir mulai dipadati oleh inves­

tor asing, misal Hyatt Regency . Perkembangan bisnis ini

memicu kebutuhan ruang kantor semakin meningkat. Untuk

itulah meski ada sisa lahan perkantoran yang belum laku,

masih banyak pengusaha menanamkan dananya dibidang ini.

Beberapa faktor yang berpengaruh langsung pada pasar

perkantoran khusus untuk daerah Surabaya yaitu :

- Perkembangan bisnis lokal

- Perusahaan asing yang ekspansi ke Surabaya

- Perusahaan nasional atau dari Jakarta yang

ekspansi ke Surabaya. (Sumber : Data intern Perusa­

haan) .

Page 3: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

49

2. Analisa Penawaran

Perkembangan pembangunan gedung perkantoran di

Surabaya berubah-ubah sesuai dengan perubahan kebijaksa-

naan ekonomi pemerintah. Sebagai kota metropolitan kedua

di Indonesia, Surabaya terkenal sebagai pusat bisnis

untuk wilayah Jawa Timur dengan transaksi manufaktur,

keuangan sampai ekspor.

Pertumbuhan sektor jasa dan deregulasi pemerintah

mengenai perusahaan investasi asing, sangat mempengaruhi

pasar gedung perkantoran. (Sumber : Data Intern Perusa­

haan) .

1.1.2. Kategori Bangunan

Bangunan perkantoran dikategorikan menjadi dua.

Pembedaan dilakukan berdasarkan lokasi, fasilitas, bahan

bangunan, tingkat profesionalisme pengelola dan biaya

pelayanan pemeliharaan.

Kategori bangunan sebagai berikut :

1. Perkantoran kelas satu

Lokasi :

- Berada di jalan utama

- Strategi di pusat kegiatan bisnis

Bangunan :

- Bahan kelas satu

- Tinggi bangunan diatas 5 tingkat.

Fasilitas :

Page 4: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

50

- Lengkap dan prima

- Lift

- Peralihan genset

- Pencegahan kebakaran

- AC (Sentral)

Pengelolaan :

- Dikelola oleh tim tersendiri secara profe-

sional.

Biaya Pelayanan dan Pemeliharaan :

- Rata-rata diatas US$5 per ma/bln.

2. Perkantoran kelas dua

Lokasi :

- Tidak harus di jalan utama

- Tidak harus di pusat perdagangan

Bangunan :

- Bahan biasa

- Tinggi bangunan dibawah 5 lantai

Fasilitas :

- Standart atau sebagian dari fasilitas

Pengelolaan :

- Dilelola sendiri oleh pemilik

Biaya Pelayanan Pemeliharaan :

- Rata-rata dibawah US$5 per ma/bln

1.1.3. Profil Pemilik

Motivasi pemilik gedung dalam mendirikan gedung

perkantoran dikategorikan menjadi 3 antara lain :

Page 5: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

51

1. Disewakan

Gedung ini dibangun dengan tujuan disewakan.

Pemilik gedung akan mendapatkan pendapatan dari sewa

gedung. Dari jumlah ruang yang ada, biasanya

hanya ditempati perusahaan group pemilik sebesar 30%

dari total area. Gedung perkantoran yang termasuk

dalam kategori ini, mendominasi pasar perkantoran di

Surabaya

2. Disewakan sebagian

Gedung ini dibangun dengan tujuan untuk dipakai

sendiri. Namun apabila ada kelebihan ruang akan

disewakan kepada pihak lain. Gedung tipe ini biasanya

ditempati oleh group sebesar 30-60% dari luas area.

3. Dipakai sendiri

Gedung ini dibangun dengan tujuan untuk digunakan

sendiri. Perusahaan group menempati lebih dari 60%

dari luas area.

Di Surabaya terlihat bahwa gedung-gedung perkanto­

ran yang ada sebagian besar bertujuan disewakan, walaupun

beberapa gedung dalam jangka panjang akan dipakai sendiri

oleh pemilik maupun group perusahaannya.

1.1.4. Profil penyewa

Penyewa yang menempati perkantoran di Surabaya

masih didominasi bank dan trading. Banyak "anchor tenant"

berupa bank, dan biasanya mereka tergabung dalam group

Page 6: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

52

yang sama atau mempunyai hubungan dekat dengan pemilik

gedung.

Sampai saat ini dapat di 1ihat bahwa gedung per-

kantoran di Surabaya belum populer untuk dipakai sebagai

rumah makan, kantor hukum, akuntan publik, klinik, dan

kontraktor.

Bidang ini mungkin akan dapat menjadi "potential

tenant" dimasa yang akan datang.

1.1.5. Gambaran Umum Kota Surabaya

Surabaya adalah kota terbesar kedua di Indonesia,

meliputi aktifitas perdagangan dan industri besar di

Indonesia. Jumlah penduduk terus berkembang dan kecende-

rungan pembangunan yang dinamis mempengaruhi strategi

pembangunan beberapa aktifitas didaerah.

Gambaran kota Surabaya ditinjau dari :

a. Geografi

Kota Surabaya mempunyai luas daerah kira-kira 290,44

km2. Iklim rata-rata di Surabaya berkisar antara 23,1

derajat celsius dan kelembaban berkisar mulai 42

sampai 95 %. Wilayah Surabaya dibagi menjadi 5

bagian kotamadya yang kemudian dibagi lagi

menjadi 19 kecamatan. Lima bagian kotamadya di

Surabaya adalah sebagai berikut :

- Surabaya Pusat/Tengah

- Surabaya Utara

- Surabaya Timur

Page 7: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

53

- Surabaya Selatan

- Surabaya Barat

Didaerah utara dan timur, dikelilingi oleh selat

madura, sementara di daerah selatan berbatasan dengan

kabupaten Sidoarjo dan berbatasan dengan kabupaten

Gresik di daerah barat.

b. Jumlah Penduduk di Surabaya

Jumlah penduduk Surabaya telah bertambah dengan cepat

dari 1,5 juta ditahun 1971 menjadi 2,7 juta dibulan

maret 1994, yang menunjukan bahwa jumlah penduduk

telah hampir menjadi dua kali lipat selama 23 tahun.

Pertambahan ini secara tidak langsung menyatakan rata-

rata pertumbuhan jumlah penduduk tahunan yaitu 3,98%.

c. Pusat-pusat Aktivitas

Perkembangan sektor properti di Surabaya selama

beberapa tahun belakangan ini mengesankan. Hal ini

dapat terlihat di sektor :

- Perindustrian

- Perkantoran

- Perumahan dan Perhotelan

1.1.6. Analisa Lingkungan disekitar Lahan PT Dharmala

Intiland

Sifat dan letak fisik dari suatu lokasi adalah

beberapa faktor dasar dari pembangunan real estat yang

membuat komoditi tersebut kurang lebih berharga di mata

Page 8: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

54

konsumen. Produk fisik dari real estat terdiri dari 2

komponen pokok, yaitu :

1. Elemen fisik lokasi khusus, termasuk sifat natural

lokasi, prasarana tanah buatan manusia dan kemajuan

struktural.

2. Kelengkapan lokasi, yang menghubungkan tempat tersebut

dengan dunia luar dan membuat pelayanan tempat yang

tetap yang tersedia dekat dengan lokasi untuk dapat

dikonsumsi oleh pengguna lokasi tersebut.

a. Lokasi

Perkantoran ini berada di jalan Panglima Besar

Sudirman Surabaya. Bertempat dipersimpangan

dengan jalan Panglima Besar Sudirman, Basuki

Rachmat, dan Urip Sumoharjo, tepat di depan BRI

Tower. Disebelah barat tempat ini berbatasan jalan

Panglima Besar Sudirman dan berbatasan dengan

perumahan hunian di sebelah Timur. Pintu masuk ke

tempat ini menghadap ke jalan Basuki Rachmat ke

Selatan , sementara di Utara pintu masuk itu

berbatasan dengan Brantas Hotel yang sekarang

sedang direnovasi.

b. Zoning

- Koefisien luas lantai total yang diijinkan : 400%

- Koefisien luas lantai bangunan yang diijinkan :

60%

- Basement/semi basement : untuk parkir penyimpa-

nan / pelayanan barang tidak boleh melebihi

Page 9: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

55

luas lantai rata tanah jalan.

c. Hak Kepemilikan

Hak kepemilikan gedung ini adalah Hak Guna

Bangunan tercantum pada no : 406/K surat ukur

no : 1156 tahun 1989.

d. Mudah dicapai

Karena berlokasi dekat dengan jalan utama Panglima

Besar Sudirman, tempat ini mempunyai jalan masuk

yang bagus. Jalan masuk utama ke tempat ini

dapat dicapai dari jalan Panglima Besar Sudirman

atau dari jalan Basuki Rachmat.

e. Dekat dengan Tempat-tempat penting

Gedung ini berlokasi didaerah pusat perdagan-

gan. Bertempat didaerah kompleks perdagangan

CBD Surabaya dikelilingi oleh kantor, bank, hotel

dan toko-toko.

f. Jarak Pandang

Karena gedung ini berlokasi di persimpangan tiga

jalan utama dan terlihat jelas. Sebab hampir semua

bangunan disebelah selatan tempat ini adalah

bangunan yang rendah.

g. Ciri-ciri Fisik

Kondisi tanah tempat ini relatif datar. Sekarang

ini masih dipenuhi dengan semak-semak yang tinggi

dan beberapa pohon tua dan ditempati perusahaan

taksi sebagai pusat pangkalan.

Page 10: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

56

h. Daerah Sekitarnya

Pada umumnya tempat ini dikelilingi tiga macam

penggunaan tanah, yaitu daerah perniagaan, daerah

umum, dan daerah perumahan. Selain itu ada pasar

tradisional sementara yang buka pada malam hari.

Pasar ini berlokasi tepat di sebelah selatan. Pasar

tersebut sudah lama didirikan dan terkanal dengan

kedai makanan untuk masyarakat Surabaya kelas

bawah.

Beberapa gedung perkantoran lain yang dapat digu-

nakan sebagai pembanding dalam menganalisa gedung perkan­

toran PT Dharmala Intiland adalah gedung-gedung perkanto­

ran yang berlokasi di Central Business District (CBD)

di Surabaya dengan mencakup jalan Raya Darmo sampai

jalan Basuki Rachmat, jalan Tunjungan dan jalan Panglima

Besar Sudirman. Gedung-gedung yang menjadi saingan PT

Dharmala Intiland yaitu : Wisma Bumi Bapindo, Graha

Pacific, Wisma BII, Bumi Bina Usaha Surabaya, Bank Bumi

Daya (BBD Tower), Wisma Tiara.

Pesaing-pesaing ini terletak didaerah Central

Business Distric (CBD) yaitu merupakan lingkungan dengan

berbagai jenis bisnis, seperti :

Jalan Tunjungan yang didominasi oleh Bank-bank

(Bank Niaga, Bank Central Dagang, Bank Hagakita, Bank

Bali, Pusat perbelanjaan. Hotel, Toko-toko Elektrik,

Optik-optik, Toko Mebel, Show Room Mobil, Toko Karpet

dan Tukang Foto.

Page 11: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

57

Jalan Blauran didominasi oleh bisnis jual beli

emas dengan toko-toko emas yang berderet disepanjang

jalan, diselingi Optik, Toko alat Olah Raga dan Pasar

Blauran.

Jalan Praban sebagian besar adalah jenis usaha

Toko Sepatu, Toko Alat Olah Raga, beberapa Toko Buku,

Medical dan Dental Supply, sebuah Sekolah, Tukang Gigi

dan Tukang Foto.

Jalan Embong Malang dikelilingi oleh beberapa

jenis bisnis yang bervariasi yaitu Pusat Perbelanjaan,

Pasar Tunjungan, Gedung Go Skate, Gedung Ekonomi, Hotel,

Toko-toko kecil yang bergerak dibidang Usaha Percetakan,

Pembuatan Spanduk, Papan Nama, dan Iain-lain. Ruko-ruko

yang digunakan untuk bisnis Rumah Makan, Wartel, Bank,

Toko-toko kecil, Dokter, Tukang Jahit.

1.1.7. Profil Para Pesaing

Didefinisikan sebagai bangunan-bangunan yang

terletak pada lokasi central Business District. Pesaing-

pesaing tersebut adalah :

1. Wisma Bumi Bapindo

Wisma Bumi Bapindo berlokasi tepat di sebelah

kanan Hyatt Regency Surabaya dan sepanjang jalan Basuki

Rachmat. Gedung ini mempunyai parkir mobil 7 lantai,

bangunan rumah 12 tingkat dengan pusat bisnis yang leng-

kap, restaurant ekslusif, ruang bank dan klub ekslusif.

Page 12: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

58

Kualitas material seluruhnya memakai standar tinggi dalam

penyelesaiannya. Perkantoran ini mulai beroperasi mulai

tahun 1992 dan dibangun diatas tanah seluas 15.800 m2,

ukuran luas lantai 1.024 m2 per level. Total luas bersih

11.105 m2. Tempat perkantoran ini ditawarkan dengan tarif

sewa dan biaya pelayanan per m2 per bulan US$ 12 dan US$

6. Gedung ini berjumlah 13 lantai. Dimana 1 lantai digu-

nakan sendiri dan selebihnya disewakan. Penyewa-penyewa

utama adalah bank dan kantor cabang.

Karakteristik Bapindo Building sebagai berikut :

- Class : A

- Fronting road : Jalan Basuki Rachmat

- Other accesses : Jalan Panglima Besar Sudirman

- Number of parking spaces : 360 mobil, ada 7 lantai

- Number of telephone lines : 195 sst

- Sales agent : PT. Wahana Optima Permai

- Occupancy Rate : 92%

- Land area : 15.800 m2

- Gross rental area : 11.000 m2

- Net rental area : 10.857 m2

- Penyewa :

a. Asing

b. Lokal

c. Joint Venture

d. Bank

e. Asuransi

f. Konsultan

1833 m2

2421 m2

1166 m2

1144 m2

1109 m2

1026 m2

Page 13: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

59

g. Restoran : 100 m2

h. Finansial : 126 m2

- Ada rencana untuk membangun lagi.

- Fasilitas :

- Telekomunikasi : Telepon, Facsimile dan telex

- Tempat parkir yang luas

- Sistem pengkondisian udara : AC Sentral

- Bank

- Elevator 4 unit

- Business Centre : Telex, Facsimile, Foto Copy

- Club

- Cleaning Service

- Security 24 jam

- Paging : PA System

- Restoran/kantin

- Fire Safety

- Traffic : kendaraan mudah untuk mencapai gedung ini,

karena banyak dilalui oleh kendaraan umum.

Dan terdapat dijalan utama.

- Comments :

a. Letak gedung ini sangat strategis karena

diapit oleh dua jalan, yaitu jalan Basuki

Rachmat dan jalan P.B Sudirman.

b. Pengaturan ruang teratur.

c. Tempat parkir luas.

Page 14: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

60

2. Graha Pacific

Bangunan Graha Pacific dibangun oleh Pacific Bank

dan diresmikan tahun 1993. Bangunan berjumlah 12 tingkat

dan berlokasi di jalan Basuki Rachmat no : 91 dan mena-

warkan sekitar 10.829 m2 tempat perkantoran. Luas lantai

kira-kira 900 m2 dengan tarif penyewaan US$ 10 dan US$ 17

dengan interior serta biaya pelayanan US$ 6 per m2 per

bulan. Gedung berlantai 12 yang dibangun diatas tanah

seluas 8.500 m2 dan 3 lantai digunakan sendiri, selebih-

nya disewakan.

Karakteristik Pacific Building sebagai berikut :

- Class : A

- Fronting Road : Jalan Basuki Rachmat

- Other accesses : Jalan Panglima Besar Sudirman

- Gross rental area : 12.000 m2

- Penyewa :

a. Kerja sama PMA : 720 m2

b. Lokal : 1210 m2

c. Bank : 1700 m2

d. Konsultan : 217 m2

e. Finansial : 136 m2

f. Property : 238 m*

- Number of Parking spaces : 60-70 mobil

- Occupancy Rate : 40-50*

- Masa sewa : 2-3 tahun

- Number of telephone lines : 70 line

- Sales agent : Pihak Intern

Page 15: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

61

- Management Agent : Bank Pacific

- Ada rencana untuk membangun lagi yaitu area parkir

- Fasilitas :

- Saluran telpon

- AC Sentral

- Alat pemadam kebakaran

- Tempat parkir

- Traffic: Transportasi untuk mencapai gedung ini mudah

ditemui, karena terletak di jalan utaraa dan

banyak kendaraan umum yang lewat dengan

berbagai jurusan kota Surabaya.

- Comments :

a. Letak gedung ini sangat strategis,

karena terletak di daerah Central Business

Distric. Dan diapit oleh dua jalan, yaitu

Jalan Basuki Rachmat dan jalan Panglima Besar

Sudirman.

b. Gedung ini mudah dicapai, karena transpor­

tasi mudah ditemui yaitu taxi, angkutan,

bis, bemo dengan berbagai jurusan.

c. Bangunan gedung serta pengaturan ruang bagus.

3. Bank Internasional Indonesia (Wisma BID

Gedung perkantoran sewa Wisma BII ini merupakan

sal ah satu proyek dari Sinar Mas Group yang berpusat di

Jakarta. Sinar Mas Group adalah sebuah perusahaan yang

Page 16: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

62

sukses, yang mempunyai reputasi dalam menangani real

estat, perkantoran, pusat perbelanjaan dan industrial

estat. Adapun tujuan dari perkantoran sewa ini yaitu

untuk meramaikan bisnis ruang kantor di Surabaya. Gedung

ini terletak di jalan Pemuda dan dibangun diatas tanah

seluas 5000 m2 dan berjumlah 20 tingkat.

Gedung ini terdapat :

- lantai basement dengan luas 726 m2

- lantai mezzanin dengan luas 842 m2

- lantai ground dengan luas 1,135 m2

Selebihnya yang muncul diatas permukaan sebanyak 17

lantai dengan luas ruang yang akan disewakan ± 20,397 m2.

Karakteristik Wisma BII sebagai berikut :

- Class : A

- Fronting road : Jalan Pemuda

- Other accesses : Jalan Panglima Besar Sudirman

- Number of parking spaces :

terdapat 10 lantai, mulai dari Mezzanin (lantai

yang tidak dibangun penuh), terdiri dari parkir

bagian A & B untuk tiap lantai parkir luas ± 8,600

m2. Parkir A untuk 11 mobil, parkir B untuk 15

mobil dan kendaraan ± 260 buah.

- Rental rate : $12

- Service charge : $6

- Number of telephone lines : 200 line

- Sales Agent : Collier Jardine & Vigers

- Management Agent : Pihak intern

Page 17: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

63

- Occupancy Rate : 75%

- In operation year : Akhir November 1992

- Planned : tidak ada rencana untuk membangun

- Fasilitas :

- Sistem pengkondisian udara : AC Sentral

- Bank

- Elevator 6 unit

- Fire Safety

- Cleaning Service

- Komunikasi : PAB X System

- Parkir

- Traffic : Mudah dicapai karena banyak transportasi yang

melewati gedung ini baik taxi maupun angkutan

umum.

- Comments :

a. Letak sangat strategis karena dekat dengan perto-

koan, hotel, tempat hiburan.

b. Terletak disalah satu Central Business Centre.

c. Bangunan megah

d. Parkir mobil sangat memadai.

4. Bumi Bina Usaha Surabaya.

Bumi Bina Usaha Surabaya ini sebelumnya mempunyai

nama Bumi Putera Bussines Centre. Gedung ini terletak

di jalan Raya Darmo 155-159 Surabaya. Gedung perkantoran

tersebut beroperasi pada bulan Januari 1990. Bumi Bina

Page 18: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

64

Usaha Surabaya dibangun diatas tanah seluas 3.225 m2

merupakan bangunan 8 lantai yang dirancang untuk memenuhi

kebutuhan tersebut dan luas bangunan 5224,60 m2 .

Karakteristik Bumi Bina Usaha Surabaya sebagai berikut :

- Class : A

- Fronting road : Jalan Basuki Rachmat

- Other accesses : Jalan Darmo Kali

- Number of parking spaces : 60 buah untuk mobil dan 200

buah untuk sepeda motor,

parkir berada di lantai

dasar.

- Number of telephone lines : 55 line

- Sales Agent : Bumi Bina Usaha Surabaya

- Management Agent : Bumi Bina Usaha Surabaya

- Rental Rate : $10, PPN 10%/m2/bln

- Service Charge : $6,PPN 4%/mVbln

- Occupancy Rate : 95,44%

- Masa sewa : Minimal 2 tahun

- Luas pertingkat : 500 m/lantai

- Penyewa :

a. Domestic : 95,44 m2

b. Bank : 498,64 m2

c. Asuransi : 200 ma-

- Planned : saat ini tidak ada rencana untuk memban-

gun lagi.

- Fasilitas :

a. saluran telpon

Page 19: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

b. tempat parkir

c. Setiap lantai gedung terdapat sistem Air Condi­

tioner secara sentral.

d. Business centre (fax, telex, foto copy,agen pos)

e. Mat pemadam kebakaran dengan Automatic Alarm

System.

f. Tenaga listrik dengan cadangan daya berkapasitas

penuh.

- Traffic : Kendaraan mudah untuk mencapai gedung ini,

karena lokasi perkantoran ini diapit oleh

dua jalan.

- Comment :

a. Lokasi/letak gedung Bumi Bina Usaha Surabaya ini

bagus karena mudah dicapai dan diapit oleh dua

jalan yaitu jalan Basuki Rachmat dan jalan Darmo

Kali.

b. Gedung Bumi Bina Usaha Surabaya ini didalam

pengaturan ruang terlalu sempit.

c. Gedung Bumi Bina Usaha Surabaya ini dibangun

terlalu dekat dengan jalan raya.

d. Parkir mobil kurang luas.

5. Bank Bumi Daya (BBD Tower)

BBD Tower adalah pembangunan lainnya dari PT.

Pakuwon Jati. Bangunan ini berhubungan dengan Shopping

Mall terkenal yaitu Tunjungan Plasa II. Bangunan ini

Page 20: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

66

terdiri dari t-storey podium dengan fasi1itas-fasi1itas

shopping dan banking dan 10 tingkat perkantoran sewa

diatasnya.Gedung ini terletak di salah satu Central Busi

ness Distric (CBD) Surabaya yaitu di jalan Basuki Rach-

mat. Perkantoran ini mulai beroperasi tahun 1992 dan

dibangun diatas tanah seluas 5.200 m2 dan berjumlah 17

lantai. Luas lantai kira-kira 823 m2 dengan masing-masing

lantai dibagi menjadi 7 unit dengan ukuran sekitar 85,97

m2 sampai 175,86 m2. Gedung ini menawarkan total luas

tempat perkantoran 8.102 m2. Bangunan ini sebagian besar

ditempati oleh bank dan group cabang yang membuat tingkat

hunian dari bangunan ini relatif tinggi.

Karakteristik Bank Bumi Daya (BBD Tower) sebagai berikut:

- Class : A

- Fronting Road : Jalan Basuki Rachmat

- Other accesses : Jalan Mergoyoso

- Gross rental area : 8102 m2

- Net rental area : ± 8000 m2

- Luas per lantai : 800 m2

- Luas yang digunakan sendiri : 3200 m2 untuk 4 lantai

- Penyewa :

a. Asing : 680 ma

b. Lokal : 4219 m2

c. Bank 244 m2

d. Finansial : 130 m2

e. Asuransi : 127 m2

f. Trading : 1300 m2

Page 21: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

g. Konsultan : 500 m2

h. Restoran : 800 m2

- Number of parking spaces : 4000 mobil

- Rental rate : $13

- Service Charge : $6/m2/bulan

- Number of telephone lines : 100 line

- Management Agent : PT. Pakuwonjati

- Occupancy Rate : 94%

- In operation year : tahun 1992

- Planned : Saat ini tidak ada rencana untuk membangun

perkantoran.

- Fasilitas :

- Bank

- Sistem komunikasi publik, pengumuman dan

pemanggilan mobil.

- Lift dengan kecepatan tinggi kesemua lantai

- Sistem pengkondisian udara : AC Sentral

- Genset

- Sistem PAB X dan sambungan telepon

- Layanan keamanan 24 jam

- Area parkir

- Peralatan pencegahan bahaya kebakaran

- Traffic : Mudah dituju karena banyak transportasi yang

melewati gedung ini.

- Comment :

a. Letak sangat strategis karena dekat dengan pusat

Page 22: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

68

perbelanjaan, hotel selain itu juga terletak

didaerah Central Business Distric.

b. Bangunan dan tata letak ruang bagus.

c. Parkir mobil sangat memadai

6. Wisma Tiara

Wisma Tiara diresmikan tahun 1991 dibangun oleh

Ometraco Group. Bangunan ini berlokasi di jalan Panglima

Besar Sudirman dan berlantai 12. Dengan luas lantai

sekitar 408 m2, bangunan ini mempunyai luas total 4544

m2 . Lantai pertama sampai lantai tiga ditempati oleh

bank, sementara lantai kelima sampai lantai dua belas

ditempati oleh group cabang. Tarif penyewaan dan biaya

pelayanan US$ 12,5 dan US$ 6 per m2 per bulan. Gedung ini

terletak di Jalan Panglima Besar Sudirman Surabaya.

Berdiri diatas tanah 15.000 m2.

Karakteristik Wisma Tiara sebagai berikut :

- Class : A

- Fronting road : Jalan Panglima Besar Sudirman

- Other accesses : Jalan Basuki Rachmat

- Gross rental area : 6377 m2

- Net rental area : 4624 m2

- Owner use : 1 lantai dengan luas 868 m2

- Number of parking spaces : 350 mobil untuk dua gedung

- Number of telephone lines : 93 line

- Sales Agent : Ometraco Realty

- Management Agent : Ometraco Realty

Page 23: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

69

- Occupancy Rate : 75%

- Masa sewa : 2 tahun

- Planned : Ada rencana membangun di Jalan Embong Wungu.

- Fasilitas :

- saluran telpon

- AC Sentral

- Alat pemadam kebakaran

- Tempat parkir

- Traffic : Mudah dicapai karena diapit oleh dua jalan

yaitu Jalan Panglima Besar Sudirman dan

Jalan Basuki Rachmat.

- Comments :

a. Bangunan gedung perkantoran ini cukup megah

b. Tempat parkir cukup memadai

c. Tata ruang bagus

1.1.8. Proyeksi Kecenderungan Perkembangan Permintaan

Salah satu cara memperkirakan jumlah permintaan di

masa yang akan datang dengan proyeksi kecenderungan

perkembangan permintaan di masa lampau dengan menggunakan

proyeksi "Least Square".

Page 24: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

70

Tabel 4.1 Tingkat Hunian Perkantoran Sewa

di Surabaya

Tahun 1

1993 1994 1995

Rata-rata Occupancy/ Building

tfissa Buiti Bapindo

100 X 90 X 95 7.

95 X

Graha Pacific

30 7. 30 7. 30 7.

30 7.

Hisna BII

30 7. 45 X 40 X

38 X

Buai Bina Usaha Surabaya

95 7. 80 X 80 7.

85 X

BED Tower

45 X 90 X 80 7.

71 X

Hisnia Tiara

90 X 90 7. 100 7.

93 7.

Rata-rata Qccupancy/thn

55 X 63 X 62 7.

Sumber : Vigers

Dilihat dari aspek pasar. membangun gedung perkantoran

saat ini tidak terlalu menarik, mengingat masih ada dua

gedung baru yang occupancynya masih rendah, namun berhu-

bung gedung ini dibangun untuk digunakan oleh group

sendiri maka diperkirakan tidak akan mengalami kerugian

Hal ini dianalisa pada aspek keuangan dimana dari

hasil analisa keuangan gedung ini layak untuk didirikan.

Page 25: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

71

Tabel 4.1.a

Tingkat Hunian Perkantoran Sewa Di Surabaya

Tahun 1992-1996

Tahun

1992 1993 1994 1995 1996

Dec/ gedung

Bumi Bina Usaha Surabaya

100% 957. 807. BOX 957.

905:

Hisea Bumi Bapindo

997. 1007. 905: 955: 921

95%

BBD Tower

55Z 457. 907. 80% 947.

727.

Graha Pacific

-

307. 30% 30% 45%

34%

Hisaa Tiara

92% 90% 90% 100% 75%

89%

Hisna BII

-

30% 45% 40% 77%

48%

Rata-rata Occupancy/tahun

41% 55% 637. 62%

Tabel 4.1.b

Perkembangan Permintaan Perkantoran Sewa

Tahun 19x1-19x5

Tahun

19x1 19x2 19x3 19x4 19x5

N=5

EP : EPD :

Periintaan

41 55 63 62 77

EP=298

n = 298 : ED» = 79 :

5 = 10

Deviasi

-2 -1 0 1 2

59,6 atau = 7,9 atau

Deviasi kuadrat

4 1 0 1 4

ED'=10

"a" dalai "b" dalai

Periintaan kali deviasi

-82 -55 0 62 154

EPD=79

persasaan Y • persataan ¥ =

Kecenderungan juilah periintaan

a+bx a+bx

59,6 - (2x7,9) = 43,8 59,6 - (1x7,9) = 51,7

= 63 59,6 - (1x7,9) = 67,5 59,6 - (2x7,9) = 75,4

.ls2

Perkiraan jumlah permintaan akan perkantoran sewa di

Surabaya pada tahun-tahun mendatang dapat diperhitungkan

Page 26: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

72

dengan menggunakan metode Least Square, dengan formula

Y = a + bx. Jumlah permintaan satu tahun berikutnya atau

19x1 adalah Y = 59,6+(3x7,9) = 83,3 , sedangkan perkiraan

jumlah permintaan akan perkantoran sewa dari tahun 19x1

hingga 19x2 sebagai berikut :

Tabel 4.1.C

Perkiraan Jumlah Permintaan Perkantoran Sewa

Tahun 19x1-19x2

Tahun Deviasi Perkiraan jumlah permintaan

19x1 3 59,6 + (3x7,9) = 83,3 19x2 4 59,6 • (4x7,9) = 91,2

Secara grafis perkembangan jumlah permintaan akan perkan­

toran sewa dari tahun 19x1 hingga tahun 19Y2 dapat dilu-

kiskan seperti dalam gambar 4.2 :

Tabel 4.1.d

Tingkat Hunian Perkantoran Sewa

Tahun 1992-1997

Tahun Rata-rata hunian untuk kantor

1992 41* 1993 55% 1994 63% 1995 62% 1996 77% 1997* 87,25%

Keterangan : * = Prediksi

Page 27: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

Tabel4.2 Data P em ban ding

Wisma Bumi Bapindo

Graha Pacific Wisma Bll

Wisma Tiara

BBD Tower Bumi Bina Usaha

'.''.• *"•* ''.••'.•' •*. •'"•*•'.•*•".*•".•* •*.•••'.'•"•*•'. •*•*.•'*".•"**.•* v * v ' * !

* •' •* ** *'.*•* •'."•* •'.*• •'.*.' •**•* '*.'.' •'.'•' •".*.* **. *•* •'•'• •*.'•' v ' •'.'•* \•* **."•' •'.'•* •*."* •'

PT. Wahana Optima Perrnai PT. Graha Pacific Sinar Mas Group

Ornetraco Group

PT. Pakuwon Jati PT. Bumi Bina Usaha

1992

1993 November 1992

1991

1992 January 1990

12

12 20

12

10 8

11

10 12

11

13 10

6

6 6

7

6 6

:::Q&$m^:-^tt$^#^

92%

40 % - 50 % 75 %

± 75 %

94% 95.44 %

*0Mffi&$$^ ^^miimmm 15.B00

8.500 5.000

15.000

5.200 3.225

:m%te^tem^:. : : r : : ( ^ j t ^ { . ^ : - - ; i

1.000

900 Typical Floor: 1 300 Lantai 1-5: 700-800

398

800 500

|||^fp||fi||5 Wisma Bumi Bapindo

Graha Pacific Wisma Bll

Wisma Tiara

BBD Tower Bumi Bina Usaha

11.000

12.000 38.000

4.624

10.530 3.200

10.857

10.100 23.100

6.377

8.000 5.224,60

1000

±900 150

860

3.200

mmmmmm mmmmmm 2

2 - 3 3

2

2 - 3 min.2

195 sst

70 line 200 line

93 line

100 line 55 line

360 cars

70 cars 260 cars

Join with Wisma Bumi Bapindo

4000 cars 60 cars and

200 motorcycles

PT. Wahana Optima Permai

Bank Pacific Vigers & Collier

Jardine Ornetraco Really

Pihak Intern Bumi Bina Usaha

PT. Wahana Optima Permai

Bank Pasific Pihak Intern

Ornetraco Really

PT. Pakuwon Jati Bumi Bina Usaha

Page 28: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

73

2. ASPEK KEUANGAN

1.2.1. ASUMSI-ASUMSI YANG DIPAKAI DAN BIAYA PENGEMBANGAN

1.2.1.1. ASUMSI-ASUMSI YANG DIPAKAI

- Luas tanah

- Luas bangunan

- Jumlah lantai

- Luas perlantai :

Basement 1

Basement 2

Total Basement

Lantai 1

Lantai Mezzanine

Lantai 2

Lantai 3

Lantai 4

Lantai 5

Lantai 6

Lantai 7

Lantai 8

Lantai 9

Lantai 10

Lantai 11

Lantai 12

Total

- KDB

- KLB

4,745 Ha

30,057 m2

12 lantai + 2 Basement

4,065.39 m2

4,063.63 m2

8,129.02 m2

2,653.11 m2

2,881.59 m2

3,234.26 m2

3.086.44 m2

2,706.61 m2

2,553.33 m2

2,372.97 m2

2,087.41 m2

1,940.19 m2

1,740.51 m2

1.562.19 m2

1.091.45 m2

845,73 m2

28,755.79 m2

64 %

462 %

- Harga sewa lantai 1 dan mezzanine : $ 12

Page 29: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

74

- Harga sewa lantai 2 keatas : $ 10

Harga sewa tiap tahun tidak mengalami kenaikan.

- Tingkat bunga kredit sebesar 11* / tahun

- Pertumbuhan mengalami kenaikan setiap tahun sebesar 5*,

dan ditentukan perdasarkan perbandingan tingkat hunian

gedung perkantoran sewa di Surabaya.

- Kantor ini digunakan oleh group sendiri mulai dari

lantai 1-6 sedangkan sisanya disewakan mulai lantai 7-

12.

- Fungsi bangunan :

a. Perkantoran

b. Bank

c. Restaurant

d. Shops

1.2.1.2. BIAYA PENGEMBANGAN

1. Tanah

Tanah yang dipakai untuk pembangunan PT Dharmala

Intiland memiliki harga pasar sebesar $950/m2. Luas tanah

keseluruhannya 4.745 m2 Jadi biaya yang dikeluarkan untuk

pembelian tanah sebesar :

Total Harga = Luas X Harga/m2

= 4.745 X $950/m2

= $4,507,750

Page 30: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

75

2. Biaya-Maya yang dikeluarkan:

Biaya yang dikeluarkan untuk proyek ini sebesar :

- Biaya Bangunan $16,590,901,1

(30,057 X $552)

- Biaya Praoperasi $ 331.818,2

(2% dari total biaya konstruksi)

- Biaya Konsultan $ 331.818,2

(2% dari total biaya konstruksi) +

Total biaya $17,254,545,5

3. Occupancy rate

Occupancy rate pertahun mengalami kenaikan , tahun

1997 sebesar 68%, tetapi setelah mencapai 81% occupancy

rate selanjutnya konstan.

Rumus untuk mencari occupancy rate :

(Pertumbuhan X Luas lantai 7-12) + Luas lantai 1-6 X 100%

Total keseluruhan

4. Rental (Harga sewa)

Harga sewa untuk perkantoran ini ada dua yaitu harga

sewa untuk lantai 1 dan mezannine sebesar $12, sedang-

kan untuk lantai 2 sampai dengan 12 sebesar $10. Harga

ini ditentukan berdasarkan dari perbandingan harga

perkantoran sewa yang ada di Surabaya.

Kantor ini digunakan oleh group sendiri yaitu lantai

1-6, sedangkan lantai 7-12 untuk disewakan.

Page 31: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

76

Cara perhitungan sebagai berikut:

a. Untuk lantai 1-6

Luas perlantai X besarnya harga sewa X 12 bulan

b. Untuk lantai 1-12

Luas perlantai X besarnya harga sewa X 12 bulan X

tingkat pertumbuhan pertahun.

5. Modal

Rasio pinjaman dan modal sendiri sebesar 40 : 60,

dengan perincian :

a. Pinjaman : 60 % X $21,762,295,5 X 1,11

= $14,493,688,8

n =11, pada tahun pertama tidak membayar bunga dan

pokok pinjaman tetapi pada tahun selanjutnya sampai

tahun 2006 membayar bunga dan pokok pinjaman karena

mendapat grace period selama satu tahun.

b. Modal sendiri : 40 % X $21,762,295,5 = $ 8.704.918,2

6. Net Operating Income (NOI)

Besarnya NOI pada proyek ini adalah :

NOI = Penerimaan rental + VAT Recovery

7. Debt service

Besarnya debt service pada proyek ini sebesar :

n : 10

i : 11%

Page 32: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

77

PV - 60% X 21.762.295,5 X 1.11

= $14,493,688,8

Besarnya PMT = - $2,461,049,04

8. Pajak (Tax)

Pajak yang digunakan sebesar 5% dari penerimaan

rental.

9. Harga pasar

Apabila proyek ini dijual pada tahun ke 9 atau

pada akhir tahun 2005, maka nilai jual/harga pasar proyek

tersebut adalah :

Value = NOI

Capital rate

NOI pada akhir tahun 2005 sebesar : $3,207,895,94

Capital rate yang digunakan sebesar : 12%

Jadi Value = $3,207,895,94 = $26,732,466,17

0,12

- Nilai jual proyek ini pada tahun ke 9 adalah sebesar :

= $26,732,466,17

- Sisa hutang setelah 8 tahun pembayaran :

n = 2

i » 11%

PMT = 2.461.049.04

Jadi sisa hutang adalah = $4,214,603,907

Page 33: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

78

- Tax • 5* X 26.732.466

= $1,336,623,31

Hasil penjualan proyek ini adalah =

$26,732,466,17 - $1,336,623,309 - $4,214,603,907

= $21,181,238,95

2. ANALISA KEUANGAN

2.1. Metode Net Present Value (NPV)

NPV dari perkantoran sewa ini bila dihitung mulai

tahun 1997 sampai tahun 2004 dengan i (suku bunga kred-

it) =11%

Tabel 4.4 Perhitungan NPV

(dalam Dollar)

Tahun Aliran kas bersih 11%

Discount Factor PV ($)

0,9009 $ 400.937,50 0,8116 $ 413.093,59 0.7312 $ 418.928,10 0,6587 $ 419.511,48 0,5934 $ 415.868,68 0,5346 $ 408.845,58 0,4816 $ 399.109,02 0,4339 $ 387.325,33 0,4339 $ 9.190.539,58

$12,454,158,47

NPV = $12,454,158,47 - $8,704,918,2

= $3,749,240,27

2.2. Metode Internal Rate of Return (IRR)

IRR dari perkantoran sewa ini bila dihitung mulai

tahun 1997 sampai 2004 adalah :

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 NCFS

$ $ $ $ $ $ $ $ $23

445.041,07 508.986,68 572.932,30 636.877,91 700.823,52 764.769,13 828.714,74 892.660,36 .181.238,95

Page 34: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

Tabel 4.5 Perhitungan IRR (dalam dol lar )

Tahun filiran kas bersih

I6Z 17V

Disc factor FV Disc factor PV

1997 ' 199B 1 1999 2000 1 2001 1 2002 1 2003 2004 ! NCFS 1

I 445.041.07 l 508.986,68 \ 572.932,30 \ 612.732,26 I 700.823,52 1 764.769,13 ( 828.714,74 f 892.660,36 (21.181.238,95

0,8621 1 0,7432 1 0,6407 1 0,5523 i 0,4761 0,4104 1 0,3538 0,3050 1 0,3050 1

PV of Proceed 1 PV o< Outlays (

• 383.669,91 . 378.278,90 [ 367.077,72 1 351.747,67 1 333.662,08 . 313.861,25 1 293.199,28 i 272.261,41 i 6.460.277,61

1 9.154.035,83 8.704.918,20

0,8547 0,7305 0,6244 0,5338 0,4561 0,3898 0,3332 0,2848 0,2848

$ 380.376,60 $ 371.814,77 $ 357.738,93 $ 339.965,43 % 319.645,61 $ 298.107,00 % 276.127,75 $ 254.229,67 $6,032,416,85

$8,630,422,61 $8,704,918,20

NPV $ 449.117,63 -$ 74.495,59

Kemudian dar i kedua t ingkat suku bunga tersebut dapat

d icar i t ingkat suku bunga yang mendekati r a t e yang sebe-

narnya dengan mengadakan in te rpolas i antara kedua t ingkat

suku bunga tersebut melalui persamaan seper t i di bawah

ini :

r = 16 - 449.117,63 X 1 7 - 1 6

-74.495,59 - 449.117,63

= 16 - 449.117,63 (1)

- 523.613,22

- 16 + 449.117,63

5 2 3 . 6 1 3 , 2 2

Page 35: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

so

= 16 + 0,857

= 16,86*

Jadi IRR = 16,86%

2.3. Profitability Indeks (PI)

Profitability indeks untuk proyek perkantoran sewa

ini adalah :

PI = 12.454.158,47

8.704.918,2

= 1,43

Jadi PI = 1,43

Page 36: 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN ini · PASAR. DAN ASPEK KEUANC3AN 1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN 1.1. ASPEK PASAR Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini akan diuraikan

Tabel4.3

Cash Flow untu

Pembelian Tartar)

Biaya Konstruksi

Biaya Praoperasi Q%)

Biaya Konsultan {"/%'!

Total Bieyei

Total Cfish Out

Rental Tarif

Occupancy Rate

Rental lantai 1

Mezzanine

Lantai 2

Lantai 3

Lantai 4

Lantai 5

Lantai 6

Lantai 7

Lantai 8

Lantai 9

Lantai 10

Lantai 11

Lantai 12

Penerimaan Rental

VAT Recovery (10%)

i projek Office

($12)

($12)

(510)

($10)

($10)

($10)

($10)

($10)

($10)

($10)

($10)

($10)

($10)

Net Operating Income (NOI)

Debt Service

Before Tax Cash Flow (BTCF)

Before Tax Cash Flow (BTCF)

, Tax (5%)

After Tax Cash Flow (ATCF)

4.745

2.653,11

2.981,91

3.234,26

3.086,44

2.706,61

2.553,33

2.372,97

2.087,41

1.940,19

1.740.51

1.562.19

1.091,45

845,73

Building PT. Dharmala Intiland di Jalan Panglima Besar Sudirman Sl j j ^ lg^

$950

Trrtel rtarga

$4,507 "50,0

$16,590,909.1

$331.616,2

$331 318,2

$17,254,545,5

$21 762.295,5

•; : *&$ . ' ; \

%a 507.750,0

$1(5.590 909,1

$331.816,2

$331,816,2

$17,254,545,5

$21,762,295,5

$8,704,918,19

:v \, isjrv

$12

069

$352,047,84

$414,948,96

$388,111,20

$370,372,80

$324,793,20

$306,399,60

$284,756,40

$12,524.46

$116,441,14

$104,443.06

$9,373.14

$6 548.70

$5,074.38

$2,527.03438

$252,703.49

$2,779.73837

($2,461.04934)

$318,689.33

$318.68933

$126,351.74

$445,041.07

[: $m

. , . . . . , ,

$12

0,70

$382,047,84

$414,948,96

$388,111,20

$370,372,80

$324,793,20

$306,399,60

$284,756,40

$25,048,92

$23,282,28

$20,886,12

$18,746,28

$13,097,40

$10,148,76

$2,582,639,76

$258,263,98

$2,840,903,74

($2,461,049,04)

$379,854.70

$379,689,33

$129,131,99

$508,986,68

: >ts©d, ;,--;

$12

0,73

$382 047,84

$414,948,96

$388,111,20

$370,372,80

$324,793,20

$396,399,60

$284,756,40

$37,573,38

$34,923.42

$31,329,18

$28,119,42

$19,646,10

$15,223,14

$2,638,244,64

$263,824,46

$2,902,069,10

($2,461,049,04)

$502,185,43

$441,020,06

$131,312,23

$572,932,30

nm -•• "'

$12

0,74

$332,047,64

$414,948,96

$338,111,20

$370,372,80

$324.79320

$306,399,60

$284,756,40

$50,097,84

$46,564,56

$41.77224

$38,492.56

$26,194,80

$20,297,52

$2,693,849,52

$269,384,95

$2,963,234,47

($2,461,049.04)

$502,185,43

$502,185,43

$134,692,48

$636,877,91

: mx :

...

$12

0,76

$332G«7,B4

$414,948,96

$388,111,20

$370,372,80

$324.79320

$306,399,60

$284,756,40

$62622,30

$58,205,70

$52,215,30

$46,865,70

$32,743,50

$25.371,90

$2,749,454,40

$274,945,44

$3,024,399,84

($2,461,049,04;

$563,350,80

$563,350,80

$137,472,72

$700,323,52

mi .

$12

0,77

$382.047 34

$414 948,95

$388,111,20

$370 372,80

$324 793,20

$306,399,60

$284 756,40

$75,146,76

$69,846,84

$62,658,36

$56,238.84

$39.29220

$30.44628

$2,805.05928

$280,505,93

$3,085,565.21

($2,461,049,04;

$824,516,17

$624,516,17

$140,252,96

$764,769,11

:•;•' a m :

j

$12

079

$382,047,84

$414 943,96

$388,111,20

$370,372.80

$324,793,20

$306,399,60

$284,756,40

$87.67122

$81,487,98

$73,101,42

$65,611.98

$45,840,90

$35,520,66

$2,860,664,16

$286,066,42

$3,146,730,58

($2,461,049,04)

$685.681,54

$635.681,54

$143,033,21

$828,714,74

: &o*;'.^2i

$12

0 81

$3S2,047,84

$414,948,96

$338 111,20

$370,372,80

$324,793,20

$306,399,60

$284 756,40

$100,195,68

$93,129,12

$83,544.48

$74,985.12

$52,389.60

$40,595,04

$2,916.26934

$291,626,90

$3,207,895,94

($2,461,049,04)

$746,846,90

$746,646,90

$145,813,45

$892,660,36

208*

I i

{

$12

0,81

$382,047.84 j

•$414.948,961

$38811120

$370,372,80

$324,793,20

$306,399,60

$284,756,40

$100,195,68

$93,129,12

$63,544,48

$74,985.12

$52,389.60

$40,595,04

$2,916,269,04

$291,626,90

$3,207,895,94

($2,461,049,04)

$746,846,90

$746,846,90

$145,813,45

$892,660,36