(044) 287-87-37 Звіт про незалежну експертну оцінку ·...

(044) 287-87-37

Звіт про незалежну експертну оцінку виробничої бази,

розташованої за адресою:

Донецька область, місто Артемівськ, вулиця Соборна, №1

Суб'єкт оціночної діяльності

ТОВ «Інтернешнл Інвестмент Партнерс Україна»

м. Київ - 2013

Звіт про незалежну експертну оцінку виробничої бази, розташованої за адресою: Донецька область, місто Артемівськ, вулиця Соборна, 1

Суб’єкт оціночної діяльності ТОВ «Інтернешнл Інвестмент Партнерс Україна» тел. (044) 287-87-37 2

ВИСНОВКИ ПРО ВАРТІСТЬ МАЙНА

Об'єкт оцінки: виробнича база загальною площею 4 818,1 м2 з виробничим обладнанням

Адреса об'єкту: Донецька область, місто Артемівськ, вулиця Соборна, 1

Власник: Товариство з обмеженою відповідальністю «Меблевий рай»

Замовник: ТОВ «Меблевий рай»

Виконавець: ТОВ «Інтернешнл Інвестмент Партнерс Україна»

Мета оцінки: визначення ринкової вартості об'єкта оцінки

Вид вартості: ринкова вартість

Призначення: оцінка для цілей застави майна

Дата оцінки: 15 травня 2013 року

Дата складання звіту:

27 травня 2013 року

Застосовані Стандарти:

Національні стандарти № 1 і № 2, Міжнародні стандарти оцінки майна і Норми професійної діяльності оцінювачів

Підходи оцінки: порівняльний

Курс НБУ на дату оцінки:

7,993 гривень за 1 долар США 10,3693 гривень за 1 євро

Суб'єкт оціночної діяльності – ТОВ «Інтернешнл Інвестмент Партнерс Україна» (далі – Виконавець), який діє на підставі Статуту і Сертифікату суб’єкта оціночної діяльності №13802/12, виданого Фондом державного майна України 10 вересня 2012 року, та відповідно до Договору з ТОВ «Меблевий рай» (далі – Замовник) №2013/Х1 від 15 травня 2013 року про виконання незалежної експертної оцінки майна робить висновок про наступне:

ринкова вартість об'єкта оцінки – виробничої бази загальною площею 4 818,1 м2 і виробничого обладнання, розташованого за адресою: Донецька область, місто Артемівськ, вулиця Соборна, 1 – станом на 15 травня 2013 року складає 5 743 000 (п’ять мільйонів сімсот сорок три тисячі) гривень без врахування ПДВ.

Оцінювач / Петрушенко А.Б. / Директор ТОВ «Інтернешнл Інвестмент Партнерс Україна» / Пахалюк Т.В. /



1. ВИХІДНІ ОРГАНІЗАЦІЙНО-ПРАВОВІ УМОВИ

1.1. Завдання на оцінку

Експертна оцінка проводилася у відповідності з Договором №2013/Х1 від 15 травня 2013 року про надання експертних послуг з оцінки майна, який уклали Товариство з обмеженою відповідальністю «Меблевий рай» (Замовник) і Товариство з обмеженою відповідальністю «Інтернешнл Інвестмент Партнерс Україна» (Виконавець).

Метою експертної оцінки є визначення ринкової вартості об’єкта оцінки.

Призначення оцінки – оцінка для застави майна.

Оцінка об’єкта виконана станом на 15 травня 2013 року.

У відповідності до Національного стандарту оцінки №1, для підготовки і проведення оцінки були виконані наступні процедури:

1. Укладання договору на проведення оцінки;

2. Збір та вивчення документації, пов’язаної з об’єктом оцінки.

3. Натурне обстеження об’єкта оцінки.

4. Вибір підходів і методів для оцінки об’єкта.

5. Визначення вартості об’єкта обраними методами оцінки.

6. Узгодження результатів і визначення вартості об’єкта.

7. Складання звіту.

1.2. Припущення та обмежувальні умови

1.2.1. Визначення основних принципів домовленості

Замовник і Виконавець, іменовані разом Сторони, вважають обумовленим той факт, що наведені нижче Положення втілюють повне взаєморозуміння Сторін щодо складання даного звіту про експертну оцінку майна.

Цей звіт може використовуватися лише з метою, визначеною в завданні на оцінку, тільки в повному обсязі. Терміни, методичні положення, вихідні дані і розрахунки є невід’ємною частиною звіту.

1.2.2. Сертифікація

Виконавець має наступні документи, що підтверджують його повноваження:

Сертифікат суб’єкта оціночної діяльності №13802/12, виданий Фондом державного майна України 10 вересня 2012 року;

Оцінювач має наступні документи, що підтверджують його кваліфікацію:

Свідоцтво про реєстрацію в Державному реєстрі оцінювачів №6778, видане Фондом державного майна України 19 серпня 2008 року;

Кваліфікаційне свідоцтво оцінювача МФ №6184, видане Фондом державного майна України й Міжнародним інститутом бізнесу 5 липня 2008 року;

Свідоцтво про підвищення кваліфікації МФ №7347 – ПК, видане Фондом державного майна України й Українською комерційною школою 12 липня 2012 року.

1.2.3. Відповідальність

За достовірність всієї наданої Виконавцеві інформації відповідальність несе Замовник.

Сторони зобов’язуються забезпечити конфіденційність щодо інформації, отриманої один від одного, і всіх висновків, що містяться в цьому звіті.



Замовник зобов’язаний звільнити від відповідальності, не заподіювати шкоди Виконавцеві і за заявою Виконавця захищати останнього від витрат або зобов’язань, які можуть бути висунуті третіми сторонами, якщо їх позови виникнуть від неправомірного використання результатів роботи Виконавця.

1.2.4. Заява оцінювача

В процесі визначення вартості об’єкта оцінки Оцінювач виходив з припущення щодо відповідального володіння і компетентного управління об’єктом оцінки.

Оцінювач не бере на себе відповідальності за стан конструкцій, які неможливо побачити під час звичайного обстеження, тому що Оцінювачем не проводилася технічна експертиза оцінюваного об’єкта.

Експертний висновок грунтується на тому, що вся надана Замовником і отримана з інших незалежних джерел інформація була правдивою, тому вона не піддавалася незалежній перевірці. Оцінювач не гарантує і не бере на себе відповідальності у будь-якій формі за достовірність цієї інформації.

1.3. Нормативно-методичні матеріали

Даний Звіт виконаний, виходячи з підходів до оцінки, рекомендованих Українським товариством оцінювачів, Фондом державного майна України, законодавчими і нормативними актами, що стосуються оцінки майна і майнових прав, із застосуванням методів оцінки, які є типовими для оцінюваного майна і адекватними для ринкової ситуації в Україні. Даний Звіт відповідає вимогам законодавчих і нормативних актів України і міжнародним стандартам.

При виконанні даної незалежної оцінки до уваги приймалися нормативно-правові акти з оцінки майна та майнових прав:

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 р. № 2658-III;

Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. № 1440;

Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 р. № 1442;

Методика оцінки майна, затверджена постановою Кабінету Міністрів України № 1891 від 10.12.2003 р.;

Норми професійної діяльності оцінювача, затверджені Радою Українського товариства оцінювачів, протокол від 11.04.1995 р. № 7 (у редакції від 18.08.1999 р.).

Збірник укрупнених показників відновлювальної вартості для переоцінки основних фондів (УПВС), М: Стройиздат, 1969-1972 рр..;

«Загальна частина до збірника укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд», затверджена Держбудом СРСР від 16.08.1971 р.

При відсутності достатнього розкриття в наведених документах окремих питань, пов’язаних з методологією оцінки зазначеного майна, були використані рекомендації , викладені в Міжнародних стандартах оцінки 2007 (далі МСО), що не суперечать вимогам нормативно-правової бази України:

Загальні поняття і принципи оцінки;

Міжнародний стандарт оцінки 1 «Ринкова вартість як база оцінки»;

Міжнародний стандарт оцінки 2 «Бази оцінки, відмінні від ринкової вартості».



2. МЕТОДОЛОГІЯ ОЦІНКИ

2.1. Визначення термінів

Нижче наводяться тлумачення найбільш важливих термінів, використаних у звіті, які з тих чи інших причин можуть бути зрозумілими неоднозначно:

База оцінки - комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів;

Методичні підходи - загальні способи визначення вартості майна, які грунтуються на основних принципах оцінки;

Метод оцінки - спосіб визначення вартості об’єкта оцінки, послідовність оціночних процедур, які дають змогу реалізувати певний методичний підхід;

Оціночні процедури - дії (етапи), виконання яких у певній послідовності дають можливість провести оцінку;

Принципи оцінки - покладені в основу методичних підходів основні правила оцінки майна, які відображають соціально-економічні фактори та закономірності формування вартості майна;

Об’єкти оцінки - майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об’єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема, об’єкти оцінки в матеріальній і нематеріальній формі, у вигляді цілісного майнового комплексу;

Об’єкти оцінки у матеріальній формі - нерухоме майно (нерухомість) та рухоме майно;

Нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшенням, з нею нерозривно пов’язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, у відповідності із законодавством належить до нерухомого майна;

Подібне майно - майно, яке за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об’єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість;

Знос (знецінення) – втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. Знос за ознаками його виникнення поділяють на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній). Фізичний та функціональний знос може бути таким, що технічно усувається, і таким, що не усувається, або усунення його є економічно недоцільним;

Фізичний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первинних технічних та технологічних якостей об’єкта оцінки;

Функціональний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об’єкта оцінки;

Економічний (зовнішній) знос - знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об’єкт оцінки;

Дата оцінки - дата (число, місяць і рік), на яку проводиться оцінка майна та визначається його вартість;

Вихідні дані - документи, в яких містяться характеристики об’єкта оцінки;

Ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних з ним прав - встановлення відповідності об’єкта оцінки наявним вихідним даним та інформації про нього;

Вартість - еквівалент цінності об’єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей;

Ймовірна сума грошей - найбільша сума грошей, яку може отримати володар і може погодитися заплатити покупець;

Ціна - фактична сума грошей, сплачена за об’єкт оцінки або подібне майно;

Ринкова вартість - вартість, за якою можливе відчуження об’єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем і продавцем, після



проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла зі знанням справи, розсудливо і без примусу;

Строк експозиції - строк, протягом якого об’єкт оцінки може бути виставлений для продажу на ринку з метою забезпечення його відчуження за найвищою ціною і тривалість якого залежить від співвідношення попиту та пропозиції на подібне майно, кількості потенційних покупців, їх купівельної спроможності та інших факторів;

Подібна угода - цивільно-правова угода, предметом якої є подібне майно і яка має спільні ознаки з угодою, для укладення якої проводиться оцінка;

Ліквідаційна вартість - вартість, яка може бути отримана за умови продажу об’єкта оцінки у строк, що є значно коротшим строку експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути продано за ціною, яка дорівнює ринковій вартості;

Вартість заміщення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об’єкта, подібного до об’єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною;

Вартість відтворення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об’єкта, який є ідентичним об’єкту оцінки;

Залишкова вартість заміщення (відтворення) - вартість заміщення (відтворення) об’єкта оцінки за вирахуванням усіх видів зносу (для нерухомого майна - з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні (прав, пов’язаних із земельною ділянкою);

Оціночна вартість - вартість, яка визначається за встановленим алгоритмом та складом вихідних даних;

Земельна ділянка - частина земної поверхні з встановленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами. При проведенні оцінки, земельна ділянка розглядається як частина земної поверхні і (або) простір над та під нею висотою і глибиною, які необхідні для здійснення земельних поліпшень;

Земельні поліпшення - результати будь-яких заходів, які призводять до зміни якісних характеристик земельної ділянки та її вартості. До земельних поліпшень належать матеріальні об’єкти, розташовані в межах земельної ділянки, переміщення, яке неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а також результати господарської діяльності або проведення певного виду робіт (зміна рельєфу, поліпшення грунтів, розміщення посівів, багаторічних насаджень, інженерної інфраструктури тощо);

Невід’ємне поліпшення нерухомого майна - результати заходів, спрямованих на покращення фізичного (технічного) стану та (або) якісних характеристик земельної ділянки та (або) земельних поліпшень, виділення яких приведе до зменшення ринкової вартості відповідно земельної ділянки та (або) земельних поліпшень;

Надлишкове поліпшення нерухомого майна - результати заходів, спрямованих на зміну фізичного (технічного) стану та (або) якісних характеристик земельної ділянки та (або) земельних поліпшень, виділення яких не призведе до зміни ринкової вартості земельної ділянки та (або) земельних поліпшень. Вартість надлишкових поліпшень є позитивною різницею між витратами на заміщення (відтворення) та приростом ринкової вартості, що обумовлено такими витратами;

Будівлі - земельні поліпшення, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо;

Приміщення - частина внутрішнього об’єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з можливістю входу і виходу;

Вбудовані приміщення - приміщення, які є частиною внутрішнього об’єму будівлі;

Прибудовані приміщення - приміщення, прибудованій до основної будівлі та мають з нею хоча б одну спільну стіну;



Вбудовано-прибудовані приміщення - приміщення, частина внутрішнього об’єму яких є частиною внутрішнього об’єму основної будівлі, а інша частина - прибудованих;

Споруди - земельні поліпшення, які не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій (дамби, тунелі, естакади, мости тощо);

Передавальні пристрої - земельні поліпшення, створені для виконання спеціальних функцій з передачі енергії, речовини, сигналу, інформації тощо будь-якого походження та виду на відстань (лінії електропередачі, трубопроводи, водопроводи, теплові та газові мережі, лінії зв’язку і т.п.);

Функціональний аналог - нерухоме майно, яке за своїми функціональними (споживчими) характеристиками може бути визнане подібним майном по відношенню до об’єкта оцінки;

Існуюче використання - фактичне використання нерухомого майна на дату оцінки;

Фактичний вік земельних поліпшень - період від початку експлуатації земельних поліпшень до дати оцінки;

Валовий дохід - сукупне надходження коштів, які очікується отримати від реалізації прав, пов’язаних з об’єктом оцінки;

Операційні витрати - прогнозовані витрати власника, пов’язані з отримання валового доходу. В операційних не належать витрати на обслуговування боргу та податків, що сплачуються від величини прибутку, отриманого від використання об’єкта оцінки, єдиного податку, фіксованого податку;

Чистий операційний дохід - дохід, який визначається як різниця між валовим доходом та операційними витратами;

Рентний дохід (земельна рента) - дохід, який може бути отриманий із землі як засобу виробництва в залежності від якості та місця розташування земельної ділянки. Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, одержуваної на земельній ділянці, і виробничими витратами і прибутком виробника;

Об’єкт оцінки - нерухоме майно, яке підлягає оцінці відповідно до умов договору на проведення оцінки майна або з інших підстав, визначених законодавством;

Об’єкт порівняння - подібне майно, відібране для застосування порівняльного підходу.

Узгодження - це процес розв’язання суперечностей в показниках, отриманих в процесі оцінки ринкової вартості за допомогою різних підходів та обгрунтування найбільш імовірної величини ринкової вартості об’єкта оцінки.

2.2. Методологічні підходи до оцінки нерухомості

Для проведення оцінки нерухомого майна застосовуються такі основні методичні

підходи:

۰ витратний;

۰ дохідний;

۰ порівняльний.

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення. Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об’єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).

Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.

Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишкова вартість заміщення (відтворення).



Під час застосування методу прямого відтворення або методу заміщення використовуються вихідні дані про об’єкт оцінки, інформація про відтворення або заміщення об’єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або середньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах.

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об’єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об’єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об’єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню.

Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об’єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обґрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об’єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.

Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об’єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прогнозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості.

Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та його ринкові ціни або шляхом порівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об’єкти (депозити, цінні папери, майно тощо).

Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об’єктами порівняння та об’єктом оцінки.

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.

2.3. Методологічні підходи до оцінки обладнання

Для проведення оцінки обладнання застосовуються такі основні методичні підходи: витратний, дохідний та порівняльний.

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення. Він передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об’єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).

Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.

Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).

Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).



Використовуються наступні методи при визначенні відновної вартості обладнання: - по-елементний метод: підсумовується вартість різних вузлів і агрегатів; - кількісний метод: підсумовуються всі витрати на відновлення; - метод індексації: «історична» вартість устаткування перераховується в поточну з

урахуванням індексу цін. Корегування відновної вартості відбувається з урахуванням всіх видів зносу (фізичного,

функціонального, економічного), відповідно до наступної формули:

Соц = Свід Кпр , (1)

де Свід - відновна вартість устаткування; Кпр - коефіцієнт придатності, Формула розрахунку коефіцієнта придатності:

Кпр = Кфіз.з × Кфункц.з × Кек.з (2)

де Кфункц.з - фізичний знос; Кфункц.з - функціональний знос; Кек.з - економічний (зовнішній) знос;

Оціночна шкала для визначення фізичного зносу машин і обладнання

Оцінка технічного

стану Стан об’єкта оцінки

Фізичний знос, %

Нове Нове, встановлене, що не було у використанні, у відмінному стані

0 ÷ 10

Відмінне

Практично нове, використовувалось впродовж дуже незначного інтервалу часу, що не потребує заміни будь-яких складових або комплектуючих, а також ремонту

11 ÷ 20

Добре Обладнання знаходиться в експлуатації, у відмінному стані за рахунок своєчасного технічного обслуговування і ремонту

21 ÷ 40

Задовільне Обладнання експлуатується впродовж тривалого періоду часу, може використовуватись, однак потребує поточного ремонту

41 ÷ 60

Незадовільне Обладнання експлуатується впродовж тривалого періоду часу, значно зношене і потребує капітального ремонту

61 ÷ 80

Утиль Обладнання не підлягає ремонту для відновлення своїх функцій і може бути продано лише по частинах або як лом

81 ÷ 95

Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропозиції. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об’єктами порівняння та об’єктом оцінки.

Для визначення ринкової вартості об’єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:

умови угод купівлі-продажу або умови пропозиції про укладання таких угод не відрізняються від умов, що відповідають вимогам, які висуваються для визначення ринкової вартості;

продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;

умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Процедура застосування методу порівняння передбачає наступні етапи:

۰ пошук інформації щодо продажу аналогічного обладнання;



۰ порівняння оцінюваного обладнання з аналогами і оцінка розходжень між ними;

۰ корегування вартості аналогів з урахуванням виявлених розходжень;

۰ розрахунок ринкової вартості.

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об’єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об’єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку).

Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об’єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прогнозовані грошові потоки, в тому числі вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості.

Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та/або очікувані доходи та витрати об’єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обґрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об’єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.

Застосування того чи іншого підходу визначається фактичними обставинами конкретної ситуації, метою проведення оцінки та набором вихідних даних.



3. ОПИС ОБ’ЄКТА ОЦІНКИ

3.1. Ідентифікація об’єкта оцінки

У даному звіті об’єктом оцінки виступає виробнича база деревообробного комбінату загальною площею 4 818,1 м2 разом з виробничим обладнанням, розташована за адресою: Донецька область, місто Артемівськ, вулиця Соборна, 1.

3.2. Право власності на об’єкт оцінки

Оцінюваний комплекс знаходиться у власності ТОВ «Меблевий рай» на підставі наступних документів:

- Договір купівлі-продажу об’єктів нерухомого майна, посвідчений 25.03.2011 року приватним нотаріусом Донецького міського нотаріального округу Копєйко О.М.;

- Витяг з Державного реєстру правочинів №9714604 від 25.03.2011 року; - Витяг про державну реєстрацію прав на нерухоме майно №29570464 від 06.04.2011

року. - Договір оренди земельної ділянки загальною площею 2,6457 га від 28.04.2011 року.

Строк дії договору складає 5 років – до 25.05.2017 року; - Технічний паспорт на будівлі та споруди.

3.3. Характеристика розташування об’єкта оцінки

Об’єкт оцінки розташований в місті Артемівську, на відстані близько 90 км від обласного центру – міста Донецьк.

Населення міста складає близько 83 000 чоловік. Загальна площа міста складає 41,6 км2.

Артемівськ є одним з найбільш екологічно чистих міст Донецької області, що

обумовлене знищенням промисловості в місті після розпаду СРСР.

В Артемівську діє кілька тролейбусних і автобусних маршрутів, курсують маршрутні автобуси і таксі. В 2011 році в місті було замінено 80% всього дорожнього покриття. Якість асфальтного покриття відповідає европейським вимогам.

В місті діє кілька продуктових супермаркетів торгових мереж «Сільпо», «ЕКО-Маркет», «АТБ», торгові центри з продажу електроніки і побутової техніки «Технополіс», «Фокстрот», є кілька ринків і універсамів.

В Артемівську діють декілька Інтернет-провайдерів, в тому числі надаються послуги бездротового звязку, а також присутні послуги з надання кабельного телебачення.

В місті діють 17 загальноосвітніх шкіл, 29 дитсадків, 4 ПТУ, 2 технікуми, а також музичні школи, будинки культури і бібліотеки.



Об’єкт оцінки розташований неподалік від центральної частини міста Артемівськ. До території виробничої бази є асфальтований під’їзд.

3.4. Архітектурно-планувальні особливості об’єкта оцінки

Об’єкт оцінки являє собою виробничу базу середніх розмірів. Загальна площа будівель і споруд становить близько 4 800 м2, з них адміністративна частина - близько 500 м2, виробничо-складська - близько 4 300 м2.

База фактично є діючим деревообробним підприємством (колишній деревообробний комбінат), що належить ТОВ «Меблевий рай». Підприємство має все необхідне обладнання для повного циклу обробки деревини і виробництва фанери, пиломатеріалів, столярних виробів.

Наявність залізничних колій, виробничого майданчика й кранового господарства дозволяє розміщати значний сировинний запас, що дає можливість не залежати від сезонності поставки сировини.

Виробничі потужності підприємства представлені необхідним виробничим устаткуванням, а також 9-ма цехами:

- основні цехи - 3

- допоміжні цехи - 6

Два основних цехи й чотири допоміжних - є капітальними спорудами, один основний і два допоміжних цехи – є утепленими спорудами ангарного типу.

Інфраструктура підприємства:

- власна котельня, яка працює на залишках переробки деревини;

- залізнична гілка, яка розташована в 150 метрах від залізничної станції;

- ремонтна база представлена двома цехами: електроцех і слюсарний цех. Усі ремонтні

роботи проводяться згідно графіків ППР;

- відкритий склад для зберігання сировини, який вміщує до 3 тис. м3;

- склад готової продукції, місткістю до 300 м3 фанери.

Підприємство розташоване на орендованій земельній ділянці площею 2,6457 га. Цільове призначення земельної ділянки – «землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення, для обслуговування об’єктів нерухомого майна (для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості)». Земельна ділянка огороджена, частина території має асфальтобетонне покриття.

Об’єкт оцінки



Перелік будівель і споруд об’єкта оцінки

№ п/п

Інв. № Літера Найменування Загальна площа, м2

1 103 011 Г1 Цех №10 (виробництво фанери) 798,6

2 103 012 В Електроцех 114,9

3 103 013 Б, б, б1, г Цех з виробництва шпону 1 619,8

4 103 014 А2 Адміністративно-побутовий корпус 500,0

5 103 015 З Механічна майстерня 101,2

6 103 016 Ж Малярний цех 152,0

7 103 017 И Цех №8 996,1

8 103 018 К Столярний цех 251,8

9 103 019 М Пилорама 140,0

10 103 026 Н Котельня 111,6

11 103 020 О Трансформаторна і прохідна 27,4

12 103 021 Вбиральня 4,7

13 103 022 Огорожа

14 103 023 Дорожнє покриття

15 103 024 Площадка для сушки дошки

16 103 025 Димова труба

Всього 4 818,1

Технічні характеристики будівель і споруд

№ п/п

Літера Найменування Фундамент Матеріал

стін Матеріал покрівлі

Підлога

1 Г1 Цех №10 (виробництво фанери) бетонний цегла шифер бетонна

2 В Електроцех бетонний цегла шифер бетонна

3 Б, б, б1, г Цех з виробництва шпону бетонний цегла шифер бетонна

4 А2 Адміністративно-побутовий корпус

бетонний цегла шифер бетонна

5 З Механічна майстерня бетонний металевий профіль

металевий профіль

бетонна

6 Ж Малярний цех бетонний цегла шифер бетонна

7 И Цех №8 бетонний металевий профіль


бетонна

8 К Столярний цех бетонний цегла шифер бетонна

9 М Пилорама бетонний металевий профіль


бетонна

10 Н Котельня бетонний металевий профіль


бетонна

11 О Трансформаторна і прохідна бетонний цегла шифер бетонна

12 Вбиральня бетонний цегла шифер бетонна



Таким чином, можна виділити 3 типи приміщень оцінюваної нерухомості:

- адміністративні;

- капітальні виробничі;

- виробничо-складські ангарного типу.

Розподіл приміщень об’єкта оцінки за типами наведено в таблиці:

Літера Найменування Матеріал стін Загальна площа, м2

А2 Адміністративно-побутовий корпус цегла 500,0

Адміністративна будівля 500,0

Г1 Цех №10 (виробництво фанери) цегла 798,6

В Електроцех цегла 114,9

Б, б, б1, г Цех з виробництва шпону цегла 1 619,8

Ж Малярний цех цегла 152,0

К Столярний цех цегла 251,8

Всього капітальних виробничих будівель 2 937,1

З Механічна майстерня металевий профіль 101,2

И Цех №8 металевий профіль 996,1

М Пилорама металевий профіль 140,0

Н Котельня металевий профіль 111,6

Всього виробничих будівель ангарного типу 1 348,9

Всього по об’єкту оцінки* 4 786,0

Технічний стан будівель і споруд оцінюваної бази – задовільний. Всі будівлі знаходяться в функціональному стані, деякі елементи потребують проведення поточного ремонту.

Комунікації:

- централізоване водопостачання і водовідвід;

- централізована каналізація;

- енергопостачання (власна ТП 10 кВт).

* - допоміжні споруди (трансформаторна/прохідна і вбиральня) окремо не оцінюються, адже їх вартість опосередковано входить до загальної вартості оцінюваного комплексу.

Фотографії нерухомого майна об’єкта оцінки наведені в Додатку 1.



3.5. Механізми і обладнання об’єкта оцінки

Матеріально-технічна база підприємства складається з парку обладання і механізмів, що приймають участь у виробництві фанери і виробів з деревини. Більша частина обладнання використовувалася на даному підприємстві ще з радянських часів, деяке було придбане новим власником вже в 2000-х роках.

Обладнання, що приймає участь у виробництві, підтримується власником в робочому стані, вчасно проходить технічне обслуговування і ремонти. На підприємстві створений фонд запасних частин до обладнання, що вже не випускається.

Загалом можна сказати, що значна частина обладнання має суттєвий накоплений фізичний і економічний знос, але його стан дозволяє використовувати його у процесі виробництва.

Перелік оцінюваного обладнання об’єкту оцінки

№ п/п

Інв. №

Найменування Призначення Виробник

(назва, країна) Рік

випуску Технічний

стан

Поточна балансова вартість,

грн.

1 104194 Верстат ребросклеюючий Diehl VS81

Склеювання/зшивання шпону

США 2003 Задовільний 184 934

2 104164 Сушилка роликова СУР-5

Сушіння шпону Росія, Ярославль 1977 Добрий 277 884

3 104180 Кран козловий ККС-12,5-32 ПС

Вивантажувальні та навантажувальні

роботи Україна, Черкаси 1987 Задовільний 147 990

4 104163 Верстат лущильний ЛУ17-4

Лущення шпону Росія, Ярославль 1968 Задовільний 128 518

5 104161 Лінія фанерування АКДА-3м на основі пресу П713А

Пресування фанери Україна,

Дніпропетровськ 1980 Задовільний 187 841

6 104162 Лінія фанерування АКД4940-1 на основі пресу Д4940

Пресування фанери Україна,

Дніпропетровськ 1990 Задовільний 158 571

7 104204 Дробилка молоткова декова МД 30

Дроблення шпону Україна, Харків 2012 Добрий 63 675

8 104187 Дизельна електростанція TEKSAN TJ27MS

Дизель-генератор Eurodiesel,

Україна, Київ 2006 Добрий 37 743

9 104146

Станок ленточнопильный горизонтальный марки СЛП-6,5М («Номинал-М»)

Порізка деревини на дошки

НПО "ГК МАГР", Україна,

Чегнігів 2004 Добрий 29 167

10 104177


Порізка деревини на дошки

НПО "ГК МАГР", Україна,

Чегнігів 2004 Добрий 21 389

11 104183 Покрасочна камера з водною завісою MF9230

Фарбування виробів з дерева

Україна, Харків 2004 Добрий 23 965

Всього 1 261 677

Фотографії оцінюваного обладнання наведені в Додатку 2.



3.5. Аналіз найбільш ефективного використання об’єкту оцінки

Для з’ясування найбільш ефективного використання об’єкта оцінки Оцінювач розглянув альтернативні шляхи його використання і порівняв їх з поточним використанням.

З технічної точки зору, об’єкт оцінки збудований як виробнича база і має інженерне і технічне забезпечення, що дозволяє комфортне та економічно обгрунтоване використання його тільки за поточним призначенням.

Головним фактором, що впливає на економічну недоцільність альтернативного використання, є розташування об’єкта оцінки в межах промислової зони міста.

Враховуючи наявність відокремленої території, а також досить великих за площею виробничих і складських приміщень, можна зробити висновок, що перепрофілювання об’єкта оцінки є недоцільним.

Таким чином, найбільш ефективним і економічно доцільним використанням об’єкта оцінки є його поточне використання в якості виробничої бази.



4. РОЗРАХУНОК ВАРТОСТІ НЕРУХОМОСТІ ОБ’ЄКТА ОЦІНКИ

4.1. Обґрунтування вибору підходу для оцінки об’єкта

У вітчизняній практиці для проведення оцінки нерухомості застосовують три підходи: витратний, доходний і порівняльний. Враховуючи мету проведення оцінки – отримання кредиту під заставу оцінюваного майна, доцільно розрахувати вартість об’єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу. Використання доходного і витратного підходів в даному випадку є недоцільним.

4.2. Розрахунок вартості об’єкта оцінки порівняльним підходом

Для проведення розрахунку вартості об’єкта оцінки порівняльним підходом Оцінювачем було проведено дослідження ринку нежитлової нерухомості міста Артемівськ з метою виявлення пропозицій до продажу подібних оцінюваному об’єктів нерухомості.

З цією метою було застосовано наступний алгоритм:

1. Визначалась вартість одиничного показника (1 м2) об’єктів порівняння шляхом ділення ціни їх пропозиції на загальну площу.

2. Вартість одиничного показника коригувалася на можливе зменшення вартості пропозиції об’єктів порівняння (торг 10-20%).

3. Вартість одиничного показника коригувалася з урахуванням розташування об’єктів порівняння (враховується транспортна доступність, інфраструктура і т.і.).

4. Вартість одиничного показника коригувалася з урахуванням інших визначальних характеристик об’єктів порівняння (загальна площа, наявність комунікацій, стан будівель і т.і.).

5. Розраховувалося середнє значення вартості одиничного показника об’єктів порівняння.

6. Ринкова вартість об’єкта оцінки розраховувалася шляхом множення площі оцінюваних приміщень на середнє значення вартості одиничного показника.

В якості об’єктів порівняння було обрано наступні пропозиції нерухомості:

1. Виробничо-складські будівлі

Об’єкт порівняння №1

Продается комплекс нежилых зданий общей площадью 1 215 м2, расположенный в центральной части города Артемовск, ул. Циолковского 1.

Площадь земельного участка 9455,00 м2 (аренда до 15.05.2027 г.). Ограждения бетонные по периметру. Административное здание с котельной 254,7 м2. Гаражно-складские помещения 1212,9 м2. Заправочная станция 13,6 м2. Проходная (сторожка) 16 м2.

Коммуникации: вода, электричество, канализация. Состояние зданий удовлетворительное, гаражные боксы требуют ремонта крыши. Цена: 75 000 $ Тел.: (050) 471-92-69 Добавлено: 14 мая 2013, номер: 91103927 http://artyemovsk.don.slando.ua/obyavlenie/kommercheskaya-nedvizhimost-

ID6agib.html#d4ef72403d


Срочно продам производственно-складские здания в Артемовске, ул. Соборная, 1 Отдельностоящие нежилые здания общей площадью 590 м2 (90 м2 + 200 м2 + 300 м2),

расположенные в центре города, требуют ремонта, земельный участок 0,5 га в аренде. Цена: 47 000 $



Тел.: (066) 395-51-37 Добавлено: 17 апреля 2013, номер: 91761811 http://artyemovsk.don.slando.ua/obyavlenie/srochno-prodam-proizvodstvenno-skladskie-

pomescheniya-ID6d1rd.html#c5aca1c2c1


Продам производственное здание в центре Артемовска, ул. Петровского Отдельностоящее производственное здание общей площадью 220 м2, все коммуникации,

отапливаемое, расположено в центре, промзона, подходит под склад, производство, есть участок 13 соток, асфальтированный подъезд.

Цена: 35 000 $ тел.: (066) 395-51-37 Добавлено: 20 апреля 2013, номер: 91761557 http://artyemovsk.don.slando.ua/obyavlenie/prodam-proizvodstvennoe-pomeschenie-v-

tsentre-ID6d1n7.html#e6614a0e6f


Продается нежилое здание в Артемовске Нежилое отдельностоящее здание по ул. Ивкина (Западный мкрн), общей площадью 152

кв.м., электроснабжение 380 В, под СТО, склад, гараж. Цена: 20 000 $ Тел.: (099) 060-89-88, (096) 301-25-44 Добавлено: 15 мая 2013, номер: 79315203 http://artyemovsk.don.slando.ua/obyavlenie/prodaetsya-nezhiloe-pomeschenie-v-artemovske-

ID5mNwt.html#8f6ab19dc4

2. Адміністративні будівлі


Продам двухэтажное здание общей площадью 528 м2 в р-не горгаза, ул. Носакова, 2. Все коммуникации, пластиковые окна, 2 этажа, 1-й этаж 283 м2 в хорошем состоянии -

используется под торговлю, 2-й этаж 244 м2 требует косметического ремонта - офисного назначения, уместен хороший торг. Земля в аренде на 49 лет.

Цена: 150 000 $ Тел.: (066) 395-51-37 Добавлено: 10 мая 2013, номер: 91761777 http://artyemovsk.don.slando.ua/obyavlenie/prodam-2h-etazhnoe-zdanie-ID6d1qF.html


Продается встроенное нежилое помещение на бульваре Металлургов, общая площадь 135 кв.м + подвал 100 кв.м, есть все коммуникации. Под любой вид деятельности.

Цена: 32 000 $ Тел.: (099) 060-89-88, (096) 301-25-44 Добавлено: 15 мая 2013, номер: 93923207 http://artyemovsk.don.slando.ua/obyavlenie/prodaetsya-nezhiloe-pomeschenie-v-artemovske-

ID6m5Ir.html#8f6ab19dc4


г. Артемовск, ул. Горбатова Продаю 2-х этажное здание в промышленной зоне, радом с троллейбусной остановкой,

вблизи трассы Харьков-Ростов, общая площадь 450 м2, 2/2 эт., 10 комнат. Цена: 65 000 у.е. тел.(050) 908-27-46



З метою отримання найбільш адекватної величини ринкової вартості об’єкта оцінки, оцінювачем було прийнято рішення проводити розрахунки для кожного типу оцінюваної нерухомості окремо.

Розрахунок вартості одиничного показника капітальних виробничих будівель об’єкту оцінки

Параметри Об’єкт

порівняння №1

Об’єкт порівняння

№2


№3


№4

Ціна пропозиції, доларів США 75 000 47 000 35 000 20 000

Площа загальна, м2 1 215 590 220 152

Вартість одиничного показника, $/м2 62 80 159 132

Курс НБУ на дату оцінки 7,993 7,993 7,993 7,993

Вартість одиничного показника, грн./м2 493 637 1 272 1 052

Поправочні коефіцієнти

Торг 0,90 0,90 0,90 0,90

444 573 1144 947

Місце розташування 1,00 1,00 0,90 0,90

444 573 1030 852

Загальна площа 0,92 0,85 0,77 0,74

407 488 795 634

Клас приміщень 1,00 1,00 1,00 1,00

407 488 795 634

Статус і розмір земельної ділянки 1,00 1,00 1,00 1,00

407 488 795 634

Наявність комунікацій 1,00 1,00 1,00 1,00

407 488 795 634

Архітектурно-конструктивні особливості 1,20 1,20 1,00 1,20

488 586 795 760

Стан 1,30 1,30 0,90 1,00

634 761 715 760

Вартість одиничного показника, грн./м2 718

Таким чином, вартість одиничного показника для капітальних виробничих будівель об’єкту оцінки становить 718 грн./м2 з врахуванням ПДВ.

Розрахунок вартості одиничного показника виробничих будівель ангарного типу об’єкту оцінки




№2


№3


№4

Ціна пропозиції, доларів США 75 000 47 000 35 000 20 000

Площа загальна, м2 1 215 590 220 152

Вартість одиничного показника, $/м2 62 80 159 132

Курс НБУ на дату оцінки 7,993 7,993 7,993 7,993



Торг 0,90 0,90 0,90 0,90

444 573 1144 947

Місце розташування 1,00 1,00 0,90 0,90

444 573 1030 852

Загальна площа 0,99 0,92 0,83 0,80

439 528 859 685

Клас приміщень 1,00 1,00 1,00 1,00

439 528 859 685



Статус і розмір земельної ділянки 1,00 1,00 1,00 1,00

439 528 859 685

Наявність комунікацій 1,00 1,00 1,00 1,00

439 528 859 685

Архітектурно-конструктивні особливості 1,00 1,00 0,70 0,80

439 528 601 548

Стан 1,20 1,10 0,90 1,00

527 580 541 548

Вартість одиничного показника, грн./м2 549

Таким чином, вартість одиничного показника для виробничих будівель ангарного типу об’єкту оцінки становить 549 грн./м2 з врахуванням ПДВ.

Розрахунок вартості одиничного показника адміністративної будівлі об’єкту оцінки




№2


№3

Ціна пропозиції, доларів США 150 000 32 000 65 000

Площа загальна, м2 528 235 450

Вартість одиничного показника, $/м2 284 136 144

Курс НБУ на дату оцінки 7,993 7,993 7,993



Торг 0,90 0,90 0,90

2044 980 1039

Місце розташування 0,80 1,00 1,10

1635 980 1143

Загальна площа 1,01 0,93 0,99

1644 908 1131

Клас приміщень 0,80 1,00 1,00

1315 908 1131

Наявність комунікацій 1,00 1,00 1,00

1315 908 1131

Наявність підвалу 1,00 1,20 1,00

1315 1090 1131

Стан 0,90 1,00 1,00

1184 1090 1131

Вартість одиничного показника, грн./м2 1 135

Таким чином, ринкова вартість одиничного показника для адміністративної будівлі об’єкту оцінки становить 1 135 грн./м2 з врахуванням ПДВ.

Загальна ринкова вартість комплексу будівель оцінюваної бази складає:

№ п/п

Інв. №

Літера Найменування Загальна площа,

м2

Ринкова вартість

одиничного показника,

грн./м2

Ринкова вартість,

грн.

Ринкова вартість, грн. без

ПДВ

1 103011 Г1 Цех №10 (виробництво фанери) 798,6 718 573 241 477 701

2 103012 В Електроцех 114,9 718 82 476 68 730

3 103013 Б, б, б1,

г Цех з виробництва шпону 1 619,8 718 1 162 704 968 920

4 103014 А2 Адміністративно-побутовий корпус

500,0 1 135 567 433 472 861

5 103015 З Механічна майстерня 101,2 549 55 579 46 316



6 103016 Ж Малярний цех 152,0 718 109 107 90 922

7 103017 И Цех №8 996,1 549 547 055 455 879

8 103018 К Столярний цех 251,8 718 180 744 150 620

9 103019 М Пилорама 140,0 549 76 888 64 073

10 103026 Н Котельня 111,6 549 61 290 51 075

11 103020 О Трансформаторна і прохідна 27,4

12 103021 Вбиральня 4,7

13 103022 Огорожа

14 103023 Дорожнє покриття

15 103024 Площадка для сушки дошки

16 103025 Димова труба

Всього 4 818,1 3 416 517 2 847 097

Таким чином, ринкова вартість оцінюваного комплексу будівель і споруд виробничої бази загальною площею 4 818,1 м2, розрахована в рамках порівняльного підходу, складає 2 847 097 гривень без врахування ПДВ.



Коментарі до розрахункових таблиць

коригування на торг: представлені ціни є цінами пропозицій, які відрізняються від реальних угод купівлі-продажу від 5% до 10 %, прийняте значення ( -10% );

коригування на розташування: враховує розташування відносно основних транспортних магістралей і центру міста;

коригування на загальну площу: враховує співвідношення площ об’єктів порівняння і об’єкту оцінки з метою приведення ступеню ліквідності об’єктів порівняння, що залежить від їх масштабності, до спупеню ліквідності об’єкту оцінки;

коригування на клас приміщень: ціни пропозицій до продажу офісних приміщень відрізняються на величину 10-30% в залежності від класу оздоблення приміщень;

коригування на архітектурно-конструктивні особливості: ціни пропозицій до продажу відрізняються на величину 10-30% в залежності від конструктивних особливостей об’єктів і матеріалів, з яких вони побудовані;

коригування на стан: ціни пропозицій до продажу відрізняються на величину 10-30% в залежності від технічного стану конструктивних елементів будівель і загального технічного стану приміщень.



5. РОЗРАХУНОК ВАРТОСТІ ОБЛАДНАННЯ

4.1. Обґрунтування вибору підходу для оцінки обладнання

Враховуючи мету оцінки – отримання кредиту під заставу оцінюваного обладнання, для визначення його ринкової вартості доцільно використовувати порівняльний підхід.

Зважаючи на той факт, що деякі одиниці оцінюваного обладнання вже не випускаються, або випускаються на замовлення, для визначення вартості такого обладнання доцільно використовувати витратний підхід.

4.2. Оцінка обладнання порівняльним підходом

З метою визначення ринкової вартості оцінюваного обладнання Оцінювачем був проведений аналіз ринку купівлі-продажу аналогічного обладнання і проведений відбір об’єктів порівняння.

Отримана в результаті аналізу ринку інформація зведена в таблицю:

Інв. № Найменування Рік

випуску

Технічний стан

Посилання на джерело

Ціна пропозиції, екв. грн. з

ПДВ

Технічний стан обєкта порівняння

104194 Верстат

ребросклеюючий Diehl VS81

2003 Задовільний

http://www.exfactory.com/detail.aspx?recnum=VE-010403

126 000 добрий

http://www.exfactory.com/Detail.aspx?recnum=VE-010412

239 000

відмінний - верстат після

повного відновлення

http://machineking.com/deihl-vs-81-tapeless-veneer-splicer.html


104164 Сушилка роликова

СУР-5 1977 Добрий

1. ООО "СТАНКОСЕРВИС" продает деревообрабатывающие станки для фанерного производства после капитально-восстановительного ремонта. По информации менеджера ООО "Станкосервис" на сегодняшний день можно приобрести в России сушилку роликовую СУР-4 по цене 3 000 000 руб. в удовлетворительном состоянии (требует проведения текущего ремонта). г. Ярославль, ул. Салтыкова-Шедрина, д. 71 офис 4 Телефоны: В Ярославле: (4852) 20-02-77, 20-02-79, 50-20-77 тел/факс Мобильный: (+7) 910-977-78-78

923 000 задовільний

2. Продам сушилку роликову СУР-5 в доброму робочому стані. Знаходиться в м. Ковель Ціна: 900 000 грн. Тел.: (050)101-30-21, (096)333-68-18 Ярослав


3. Продается сушилка роликовая для сушки шпона СУР-5 в рабочем состоянии. Цена: 950 000 грн. Тел.: (066) 234-67-79 Константин


104180 Кран козловий

ККС-12,5-32 ПС 1987 Задовільний

1. Продается кран козловой ККС-12.5-32 ПС 1987 г.в. Рабочее состояние, с документами, 210 000 грн. (торг). Находится в Константиновке Донецкой обл. 17 мая 2013 Тел: (050)283-26-40 Ольга http://www.ati.com.ua/kran-kozlovoy-kks-12-5-32-ps_bbc_486163.html










2. Продаем кран козловой специальный ККС-12,5-32 (Черкасский завод МК, СССР), 1990 г.в. Кран, не эксплуатируется с 2009 г. Кран, не демонтирован. Наработка крана около 40 000 м/ч. В 2007 г. проведена экспертиза технического состояния крана. Есть акт экспертизы. Требуется полная ревизия крана и частичный ремонт крана. Есть документы. Цена: 143 874 грн., торг. Тел.: (067) 781-27-50 http://avtomag.autocentre.ua/188834963


3. Продам кран козловой ККС-12,5-32 , 1991 г.в. электрический, Рабочее состояние. Цена 180 000 грн., торг. тел.: (067) 372-55-25 Добавлено: 11 мая 2013, номер: 89138349 http://vizhnitsa.chv.slando.ua/obyavlenie/kran-kozlovoy-kks-12-5-32-ID620Xj.html


4. Кран козловой ККС12,5-32 после капитального ремонта. Электрооборудование, комутирующая аппаратура, кабеля новые. до 40% стоимости нового, доставка, монтаж, гарантия Цена: 300 000 грн. ОАО, ТЕХПОСТАЧ, г. Калуш, ул. Г.Мартинця 45а (03472) 6-60-45, 6-09-26, (050) 338-62-63 http://techpostach.spravka.ua/products/4.html

300 000 відмінний

Розрахунок вартості обладнання за допомогою порівняльного підходу

1. Верстат ребросклеюючий Diehl VS81 (інв. №104194)

Параметри верстатів Об’єкт оцінки Об’єкт



№2


№3

Модель Diehl VS81 Diehl VS81 Diehl VS81 Diehl VS81

Ціна пропозиції, грн. (з врахуванням ПДВ та митних платежів)

126 000 239 000 141 000

корегування на торг 0,90 0,90 0,90

Рік випуску 2003 1981 - 1990

корегування 1,20 1,00 1,10

Стан задовільний добрий відмінний добрий


Загальне корегування 0,97 0,54 0,89

Відкоригована ціна пропозиції 122 472 129 060 125 631

Ринкова вартість, грн. з ПДВ 125 721

2. Сушилка роликова СУР-5 (інв. №104164)

Параметри верстатів Об’єкт оцінки Об’єкт



№2


№3

Модель СУР-5 СУР-4 СУР-5 СУР-5

Рік випуску 1977 - - -


923 000 950 000 900 000

корегування на торг 0,90 0,90 0,90

Розмір сушильної частини, мм 6480 х 3690 12960 х 3690 6480 х 3690 6480 х 3690




Кількість поверхів 5 5 5 5


Середня продуктивність, м3/годину 1,25 2 1,25 1,25


Загальна потужність електродвигунів, кВт 37,5 57,3 37,5 37,5


Стан добрий задовільний добрий добрий


Загальне корегування 0,91 0,90 0,90

Відкоригована ціна пропозиції 843 420 855 000 810 000


3. Кран козловий ККС-12,5-32 ПС (інв. №104180)

Параметри Об’єкт оцінки Об’єкт



№2


№3


№4

Модель ККС-12,5-32

ПС ККС-12,5-32

ПС ККС-12,5-32

ПС ККС-12,5-32

ПС ККС-12,5-32

ПС

Рік випуску 1987 1987 1990 1991 -

Ціна пропозиції, грн. 210 000 144 000 180 000 300 000

корегування на торг 0,90 0,90 0,90 0,90

Комплектація базова базова базова базова базова+монтаж

корегування 1,00 1,00 1,00 0,95

Вантажопідйомність, м 12,5 12,5 12,5 12,5 12,5

корегування 1,00 1,00 1,00 1,00

Висота підйому, м 9 9 9 9 9

корегування 1,00 1,00 1,00 1,00

Стан задовільний добрий незадовільний задовільний відмінний

корегування 0,90 1,20 1,00 0,70

Загальний коефіцієнт корегування

0,81 1,08 0,90 0,60

Відкоригована ціна пропозиції, євро

170 100 155 520 162 000 179 550

Ринкова вартість, грн. з ПДВ

166 793

4.3. Оцінка обладнання витратним підходом

Враховуючи той факт, що значна частина оцінюваного обладання відсутня у вільному продажі на ринку подібного майна або ж виробляється виключно на замовлення, для оцінки такого обладання доцільно застосувати витратний підхід, що базується на методі заміщення і полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення) оцінюваного обладнання.

З цією метою Оцінювачем був проведений пошук виробників і пропозицій з продажу нового обладання, аналогічного оцінюваному.



Отримана в результаті аналізу ринку інформація зведена в таблицю:

Інв. № Найменування Рік

випуску

Технічний стан

Посилання на джерело

Ціна пропозиції, екв. грн. з

ПДВ

Технічний стан обєкта порівняння

104163 Верстат

лущильний ЛУ17-4 1968 Задовільний

ООО "СТАНКОСЕРВИС" продает деревообрабатывающие станки для фанерного производства после капитально-восстановительного ремонта. По информации менеджера ООО "Станкосервис" на сегодняшний день можно приобрести в России лущильный станок ЛУ17-10 с ЦЗУ после капитально-восстановительного ремонта (аналогичный новому) по цене 7 000 000 руб. г. Ярославль, ул. Салтыкова-Шедрина, д. 71 офис 4 Телефоны: В Ярославле: (4852) 20-02-77, 20-02-79, 50-20-77 тел/факс Мобильный: (+7) 910-977-78-78

2 350 000 відмінний

104161 Лінія фанерування АКДА-3м на основі

пресу П713А 1980 Задовільний

Згідно з інформацією, отриманою в результаті телефонних переговорів з представником АТ "НПО Дніпропрес", оцінювана лінія фанерування на основі пресу Д4940 є устаткуванням, що виробляється на замовлення. НПО Дніпропрес на сьогоднішній день має змогу виконати замовлення на виробництво таких ліній на основі пресів Д4940 з розміром гріючих плит 3300х1800 мм і 5200х1800 мм, орієнтовною вартістю, відповідно, 2,3 млн. грн. і 3,3 млн. грн. Комплектація вищевказаних ліній фанерування є стандартною і відповідає комплектації оцінюваних ліній. Контактні дані виробника: Україна, м. Дніпропетровськ, вул. Г.Сталінграду, 139 Тел.: (056)763-17-46, 740-62-61 [email protected]

2 300 000 новий

104162 Лінія фанерування

АКД4940-1 на основі пресу Д4940

1990 Задовільний 3 300 000 новий

104204 Дробилка

молоткова декова МД 30

2012 Добрий

Продаем молотковые дековые дробилки МД 30Гарантийное обслуживание 12 месяцев. Оборудование сертифицировано.Цена: 49 900 грн. с НДСТел.: (063)354-49-83, (067)577-21-08Михаил Сергеевич

49 900 новий

104187 Дизельна

електростанція TEKSAN TJ27MS

2006 Добрий http://www.eurodiesel.com.ua Аналогом є TJ34PE з двиг. Perkins Продажа оборудования (044) 594-06-55

107 120 новий

104146


2004 Добрий

НПО "Группа компаний "МАГР" продажа оборудования (067) 460-27-20 http://www.magr.com.ua/

50 900 новий

104177


2004 Добрий 50 900 новий

104183 Покрасочна камера з водною завісою

MF9230 2004 Добрий

Покрасочная камера MF 9230В (с водяным полом) Цена: 57 000 грн. Тел.: (067)618-44-08 (099)550-67-20 http://www.kami.com.ua/catdata/2051

57 000 новий



Розрахунок вартості обладнання за допомогою витратного підходу

4. Верстат лущильний ЛУ17-4 (інв. №104163)

Характеристики Об’єкт оцінки Об’єкт


Модель ЛУ17-4 ЛУ17-10

Рік випуску 1968 1995

Технічний стан задовільний

відмінний (верстат після капітально-відновлювального

ремонту)


2 350 000

корегування на торг 0,90

Довжина ножа, мм 1750 1750

корегування 1,00

Діаметр чурака, мм 700 700


Товщина шпону, мм 0.2-3.2 0.3-4.0


Габарити верстата, м 6.3х 3.05х2.8 5.9х 3.4 х2.15


Комплектація базова ЦЗУ


Фізичний знос, % 50 0


Функціональний знос, % 0 0


Економічний знос, % 30 0


Загальне корегування 0,18


5. Лінія фанерування АКДА-3м на основі пресу П713А (інв. №104161)


порівняння

Модель АКДА-3М АКДА-3М


Технічний стан задовільний новий


2 300 000


Номінальне зусилля преса, кН 4000 10000


Розмір гріючих плит, мм 1800х3300х45 1800х3300х45


Висота робочого проміжку, мм 150 150


Габарити преса, мм 5500х4100х2250 5500х4100х2250


Комплектація базова аналогічна












6. Лінія фанерування АКД4940-1 на основі пресу Д4940 (інв. №104162)



Модель АКД4940-1 АКД4940-1


Технічний стан задовільний новий


3 300 000


Номінальне зусилля преса, кН 10000 10000


Розмір гріючих плит, мм 1800х5200х100 1800х5200х100


Висота робочого проміжку, мм 150 150


Габарити комплексу, мм 24000х4160х3825 24000х4160х3825


Комплектація базова аналогічна









Ринкова вартість, грн. з ПДВ 1 056 000

7. Дробилка молоткова декова МД 30 (інв. №104204)



Модель МД 30 МД 30

Ціна пропозиції, грн. з ПДВ 49 900




Стан добрий новий




8. Дизельна електростанція TEKSAN TJ27MS (інв. №104187)



Модель TJ27MS TJ34PE







Марка двигуна Mitsubishi Perkins


Основна потужність, кВА 23 31


Резервна потужність, кВА 27 34






9. Верстат СЛП-6,5М (інв. №104146)



Модель СЛП-6,5М СЛП-6,5М









10. Верстат СЛП-6,5М (інв. №104177)



Модель СЛП-6,5М СЛП-6,5М









11. Покрасочна камера з водною завісою MF9230 (інв. №104183)



Модель MF9230 MF9230В




Наявність водяної підлоги ні так








Величини фізичного зносу при розрахунках були визначені на основі експертного аналізу технічного стану оцінюваного обладнання при його огляді і на основі даних, отриманих від власника майна. Величина економічного зносу визначена на основі аналізу сучасного стану галузі виробництва фанери, а також наявності попиту на оцінюване обладнання.

Таким чином, загальна ринкова вартість оцінюваного обладнання, отримана за допомогою порівняльного і витратного підходів до оцінки, складає:

№ п/п

Інв. № Найменування Ринкова

вартість, грн. з ПДВ

Ринкова вартість, грн.

без ПДВ

1 104194 Верстат ребросклеюючий Diehl VS81 125 721 104 768

2 104164 Сушилка роликова СУР-5 836 140 696 783

3 104180 Кран козловий ККС-12,5-32 ПС 166 793 138 994

4 104163 Верстат лущильний ЛУ17-4 419 722 349 768

5 104161 Лінія фанерування АКДА-3м на основі пресу П713А

662 400 552 000

6 104162 Лінія фанерування АКД4940-1 на основі пресу Д4940

1 056 000 880 000

7 104204 Дробилка молоткова декова МД 30 42 415 35 346

8 104187 Дизельна електростанція TEKSAN TJ27MS

58 568 48 807

9 104146 Станок ленточнопильный горизонтальный марки СЛП-6,5М («Номинал-М»)

36 648 30 540

10 104177 Станок ленточнопильный горизонтальный марки СЛП-6,5М («Номинал-М»)

36 648 30 540

11 104183 Покрасочна камера з водною завісою MF9230

34 200 28 500

Всього 3 475 254 2 896 045



УЗГОДЖЕННЯ РЕЗУЛЬТАТІВ І ВИСНОВКИ

В результаті проведеного аналізу і розрахунків, виконаних порівняльним і витратним підходами, Оцінювачем були отримані наступні значення вартості об’єкта оцінки:

- ринкова вартість нерухомості об’єкта оцінки складає 2 847 097 гривень без врахування ПДВ;

- ринкова вартість обладнання об’єкта оцінки складає 2 896 045 гривень без врахування ПДВ.

Вартість, розрахована шляхом застосування порівняльного підходу, який базується на принципах заміщення, попиту і пропонування, отримана в результаті аналізу цін пропозицій на ринку подібного майна на момент оцінки є найбільш наближеною до сучасного стану цього ринку.

В той же час, враховуючи відсутність на ринку під час проведення оцінки достатньої кількості пропозицій щодо значної частини оцінюваного обладнання, для його оцінки був застосований витратний підхід, в результаті чого були отримані величини вартостей оцінюваного обладнання, які найбільш відповідають сучасному стану ринку аналогічного обладнання.

Враховуючи вищесказане, Оцінювач вважає, що отримані в результаті застосування оціночних процедур величини вартості нерухомості і обладнання об’єкту оцінки, можна інтерпретувати в якості ринкової вартості об’єкта оцінки.

Таким чином, станом на 15 травня 2013 року, ринкова вартість виробничої бази загальною площею 4 818,1 м2 і виробничого обладнання, розташованого за адресою: Донецька область, місто Артемівськ, вулиця Соборна, 1, становить 5 743 000 (п’ять мільйонів сімсот сорок три тисячі) гривень без врахування ПДВ.

Оцінювач / Петрушенко А.Б. /



ДОДАТКИ

1. Фотофіксація об’єктів нерухомого майна

2. Фотофіксація обладнання

3. Договір купівлі-продажу об’єктів нерухомого майна

4. Договір оренди земельної ділянки

5. Технічний паспорт на будівлі та споруди

6. Технічна документація на обладнання

7. Розрахунок митних платежів

8. Сертифікати оцінювача

(044) 287-87-37 Звіт про незалежну експертну оцінку ·...

Documents