026 ccycn astreal 1 t iii cap 2 art 242 al 243.pdf

Download 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

Post on 05-Jul-2018

214 views

Category:

Documents

0 download

Embed Size (px)

TRANSCRIPT

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    1/39

    Art. 247. Habilitación efectiva. 1. Permanencia en el inmueble. 2. Declaración del afectante

    Art. 246. Beneficiarios. 1. Quiénes son beneficiarios. 2. Interpretación de interés notarial

    Art. 245. Legitimados. 1. Legitimados para la afectación. 2. Interpretación notarial

    Art. 244. Afectación. 1. Derecho a la vivienda y sobre la vivienda. 2. Protección de la vivienda. 3. Leyes nacionales sobre protección de la vivienda. 4. Constituciones y leyes provinciales sobreprotección de vivienda familiar. 5. La inconstitucionalidad de lasnormas locales. 6. Jurisprudencia. 7. Protección de la viviendaúnica. 8. Protección de la vivienda en el Código Civil y Comercialde la Nación. a Afectación. b Inmueble. Destino, c Documentaciónnecesaria para la afectación. d Inscripción de la afectación. e Propietario único de dos o más inmuebles. 9. Aplicación práctica. aAfectante con descendiente. b Afectante sin familia. e Afectantebeneficiario conviviente sin inscripción en el registro de uniones convivenciales. d Afectante-beneficiario conviviente con inscripción en elregistro de uniones convivenciales

    PITULO VIVIEND

    LEY 26.94/14 CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION

    LIBRO PRIMERO. TITULO BIENES

    CAPITULO 3. VIVIENDA Art. 244 a 256

    Comentario Adriana N. ABELLA Y Sebastián SABENE Arts. 244 al 247

    Comentario Adriana N. ABELLA Y Ariel REGIS Arts. 248 al 256

    Fuente:Código Civil y Comercialde la Nación. Comentado,Anotado y Concordado

    Coordinador: Eduardo Gabriel CLUSELLAS

    ASTREA FEN 2015

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    2/39

    Art 256 Inmueble rural Afectación del inmueble rural

    Art 255 Desafectación cancelación de la inscripción Des-afectación y cancelación 2 Supuestos de desafectación

    Art 254 Honorarios Régimen arancelario especial del inmue-ble afectado

    Art 253 Deberes de la autoridad de aplicación Autoridad deaplicación Deberes

    Art 252 Créditos fiscales Beneficios impositivos del inmuebleafectado 2 Eximición de tasas e impuestos

    Art 251 Frutos Frutos del inmueble afectado 2 Efectos dela inembargabilidad

    Art 25 Transmisión de la vivienda afectada Límites al ejer-cicio de actos dispositivos sobre el inmueble afectado 2 Interpre-tación de interés notarial

    Art 249 Efecto principal de la afectación Efectos de la afec-tación 2 Interpretación de interés notarial

    Art 248 Subrogación real Antecedentes Derecho comparado2 Sustitución del bien de familia 3 Quiebra del titular 4 Pro-

    yecto de 998 y el Código Civil y Comercial 5 Quiebra del titularImportes que sustituyen la indemnización 6 Interpretación de in-terés notarial

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    3/39

    rt 244. fectación Puede afectarse al régi-men previsto en este Capítulo un inmueble desti

    VIVIEN

    CAPÍTULO

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    4/39

    l Ver GUASTAVI- :O Dere cho de familia KEMELMAJER DE CARLL;CCI Protección jurí-dica de la vivienda familiar BOSS E RT, Bien de familia Ley 14.394, en BELLLSCIO dir.) - ZANNONI coord.), Código Civil , 6, p. 286 y siguientes.

    § 1 . DERECHO A LA VIVIENDA Y SOBRE LA VIVIENDA El derechoa la vivienda es uno de los derechos fundamentales del hombre. Claro que no sólo es fundamental el derecho a la vivienda, sino sobre la vivienda

    El derecho a la vivienda se lo incluye en las declaracionesinternacionales de derechos del hombre Declaración Universalde los Derechos del Hombre -arts. 16 a 25-; Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre; ConvenciónAmericana sobre Derechos Humanos -Pacto de San José de

    Art 34 ley 14.394). - Toda persona puede constituir en bien de familiaun inmueble urbano o rural de su propiedad cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia, según normas que se establecerán

    reglamentariamente.

    Art 35 ley 14 .394). - La constitución del bien de familia produce efecto a partir de su inscripción en Registro correspondiente.

    Art 45 ley 14.394) . - No podrá constituir más de un bien de familia.Cuando alguien resultase ser propietario único de dos o más bienes de familia, deberá optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro delplazo que fija la autoridad de aplicación , bajo apercibimiento de mantenersecomo bien de familia el constituido en primer término .

    TEXTO ANTERIOR DE LA NORMA

    nado a vivienda,por su totalidad o hasta una partede su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales.

    La afectación se inscribe en el registro de lapropiedad inmueble según las formas previstas enlas reglas locales, y la prioridad temporal se rigepor las normas contenidas en la ley nacional delregistro inmobiliario.

    No puede afectarse más de un inmueble. Sialguien resulta ser propietario único de dos o másinmuebles afectados, debe optar por la subsisten

    cia de uno solo en ese carácter dentro del plazoque fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido enprimer término.

    620ARTE GENERALrt 244

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    5/39

    § 4. CONSTITUCIONES Y LEYES PROVINCIALES SOBRE PROTECCIÓNDE VIVIENDA FAMILIAR Ellas hacen mención expresa a la defensay protección de la familia, y regímenes especiales se superponen con el bien de familia regulado por los arts. 34 a 250 dela ley 14.394 v.gr., Córdoba -Constitución de 1987 y ley 8067-;Santiago del Estero -ley 6317-; Formosa -ley 1334-; Chaco-leyes 5052 y 9543-; Buenos Aires -ley 14.432-).

    Si bien para la doctrina y la jurisprudencia la normativaes reconocida como insuficiente en la ley 14.394, las imprecisiones y lagunas han sido cubiertas eficazmente.

    En las I Jornadas de Derecho Civil, Comercial v Procesal,celebradas en Junín, en 1984, se aconsejó que debe establecerse un régimen legal único y orgánico que contemple la protección integral del patrimonio familiar en el cual se incluye lavivienda . El despacho sobre el tema de las V Jornadas Bo-

    § 3. LEYES NACIONALES SOBRE PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA Enórbitas específicas de aplicación, distintas leyes han creadosistemas especiales de protección de la unidad de vivienda habitada por una persona y su familia, o del predio destinado ala explotación familiar. Entre otras, en el orden nacional, lasleyes 11.157,21.771,23.091 y 22.232 establecen que no puedenembargarse los inmuebles gravados a favor del Banco Hipotecario, por préstamos otorgados para única vivienda propia,hasta los montos que determina la reglamentación, mientras elinmueble conserve el destino originario.

    § 2. PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA La vivienda tiene un valor superior para el individuo, y por ello su protección jurídicaes una verdadera necesidad.

    La Constitución nacional, en la reforma de 1957, declara

    la protección integral de la familia; ... la defensa al bien de familia;... El acceso a una vivienda digna . La reforma constitucional de 1994 y los tratados internacionales con jerarquíaconstitucional art. 75, inc. 22, Consto nacional) se expresan enigual sentido.

    Costa Rica-; Pacto Internacional de Derechos Económicos,Sociales y Culturales; Convención Internacional sobre la Eliminación de todas las Formas de Discriminación Racial -art.

    °_ Convención sobre la Eliminación de todas las Formas deDiscriminación contra la Mujer art 3°_; Convención sobre losDerechos del Niño art 27, inc. 3°_; Convención Americanasobre Derechos Humanos =art. 26-).

    Art 244IENES21

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    6/39

    2 KU1ELMAJERDE CARUTCI, Protección jurídica de la vivienda [amiliar p. 485con cita de SC Mendoza, Sala 1 22/2/85 LL 1986-A-495; LLOV E RAS, La protección constitucional de la vivienda familiar LL 1993 E 812; MEDINA, Protecciónconstitucional de la vivienda familiar con especial referencia a las modernas constituciones provinciales Revista de Derecho de Familia , 1992 7 35: BARRERABUTELER, ley 8067 de inembargabílidad de la vivienda única es inconstitucional LLe

    1994 781; OLCESE- BARRERABUTELL R, La protección a la vivienda única en la Constitucion cordobesa de 1987 afe cta al orden constitucional de la vació n lA 1992-IV 925 .

    TS Córdoba 9 /8/91 [J C 1992 244 con cita de TS Córdoba, Sala CivCom,8/8/89 LLC 1990-490.

    § 6. JURISPRUDENCIA. En un intento de interpretación sistemática de la legislación nacional y provincial, un fallo delTribunal Superior de Justicia de Córdoba, con referencia a la

    cláusula constitucional provincial en el arto 58, que estableceque la vivienda única es inembargable en las condiciones quefija la ley , resolvió que la norma era pragmática y no operativa, siendo menester su reglamentación legal, y que el derechoa la inembargabilidad de la vivienda única sólo puede ejercitarse en el marco de los actuales regímenes legales que no esotro que la ley 6074, regulatoria de la constitución de bien defamilia, instituto de raigambre nacional (ley 14.394), por loque si el propietario no acredita la afectación de la vivienda adicho régimen, o que la deuda sea posterior a la inscripcióncomo tal, el beneficio no puede ser im ocado . Luego se sancionó la ley provincial. La Corte federal decidió -por mayo-

    § 5. INCONSTITUCIONALIDAD DE LAS NORMAS [ OCA[ F S. Abundante bibliografía autoral y judicial se expidió sobre la constitucionalidad de las disposiciones locales que modifican el sistema voluntario nacional de afectación del bien de familia.

    Se afirma que las normas locales que pretenden crear unprivilegio de inejecutabilidad de la vivienda son inconstitucionales, por ser materia propia de la Nación (art. 75, inc. 12),que produciría desvaliosos resultados finales y que devendríainconstitucional, por afectar el debido proceso sustantivo ,

    nacrcnses de Derecho Civil, Comercial, Procesal e Informático,celebradas en Jun ín en 1992, fue que las provincias pueden regular aspectos relativos a las facultades no delegadas a la Na

    ción (arts. 31, 67, inc. y 104, CN). Consecuentemente, frentea la vigencia de la ley nacional 14.394, carecen de aplicabilidadlas constituciones y las leyes provinciales que declaran la inembargabilidad absoluta y/o automática de la vivienda familiar .

    622ARTE GENERALrt.

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    7/39

    4 F a llos 325:428. Es a do c trina fue reiterada en F a llos 332:1488 .

    CS SFc, 7/3/12, Ll.Litoral 2012 863 . CApel Concordia, Sala CivCom 1, 1/3/11, LLLitoral 2011 563.

    ría- que corresponde declarar la inconstitucionalidad del art.58 de la Constitución de Córdoba y la ley local 8067 pues determinar qué bienes del deudor están sujetos al poder de agre

    sión patrimonial del acreedor -y cuáles no - es materia de lalegislación común, y, como tal, prerrogativa única del Congreso Nacional, por lo que no corresponde que las provincias incursionen en ese ámbito, pues ese poder ha sido delegado porellas a la Nación al sancionarse la Constitución . agregóque el tema no constituye una cuestión propia de la seguridadsocial, sino del derecho sustancial, y que las relaciones entreacreedor y deudor sólo pueden ser objeto de la exclusiva legislación del Congreso de la Nación, en virtud de la delegacióncontenida en el art. 75, inc. 12 , de la Constitución nacional.Ello alcanza a la forma y modalidades propias de la ejecuciónde los bienes del deudor .

    La Corte Suprema de Justicia de la provincia de Santa Fe,en la causa Caballo de Troya c/Aguilar , confirmó la inconstitucionalidad de una ley -en el caso, ley 9543, de la provinciade Entre Ríos-, que lo consideró inscripto de pleno derechocomo bien de familia . Esa misma normativa ya había merecido sanción de invalidez por la Cámara de Apelaciones deConcordia, en SA Club del Este e/Navas , donde se dijo que regula sobre las relaciones entre deudores y acreedores porque determina qué bienes -vivienda única- no pueden ser atacados por éstos para satisfacer sus acreencias, pero, además ,establece pautas que se contraponen en forma clara con la ley14.394. En efecto, repárese que mientras ésta exige la inscripción registral, fijando los requisitos y el procedimiento a seguir, aquélla prescinde de todo trámite y modifica la fecha apartir de la cual operan los efectos del régimen (comparar losarts. 1 ° a 3 ° , ley 9543, con los arts. 34 a 36, 38, 42, ss. y concs.,

    ley 14.394), lo que descarta que la normativa provincial solamente establezca consideraciones procesales o técnico-registrales, como sostiene el recurrente en sus agravios. todo ello,conforme doctrina de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, importa incursionar en una materia de exclusiva competencia legisferante del Congreso nacional, razón por la cual nopuede invocarse válidamente pues contraría derechos y garantías acordados por la ley civil, violentando los arts. 31 y 75,inc. 12, de la Const. nacional .

    rtIENES23

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    8/39

    ST La Pampa, 28 /7/ 08 , l.LPata gonia 2008 12 561.

    § 7. PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA ÚNICA La ley 14.432, de laprovincia de Buenos Aires, tiene por objeto la protección dela vivienda única y de ocupación permanente de todo inmueble ubicado en esa provincia que cumpla con ese destino,constituya el único inmueble del titular destinado a vivienda yde ocupación permanente, y guarde relativa y razonable pro

    porción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar, siexistiere, conforme a los parámetros que determine la reglamentación; ella es inembargable e inejecutable, salvo en casode renuncia expresa del titular. En consecuencia, es necesaria la renuncia expresa, que -según el texto normativo- debeser formulada por escrito y la firma refrendada por autoridadpública. El renunciante debe ser informado cabalmente sobrelos alcances de su acto. En caso de que el renunciante fuere casado o conviviente, se requerirá el consentimiento de su

    cónyuge o conviviente mediante su firma art. 9 ° , párr. último) .Según el art. 5°, no será oponible la inembargabilidad respectode deudas originadas en: obligaciones alimentarias; b elprecio de compraventa, construcción o mejoras de la vivienda; c) impuestos, tasas , contribuciones, expensas que gravendirectamente la vivienda, y d obligaciones con garantía realsobre el inmueble y que hubieren sido constituidas a los efectos de la adquisición, construcción o mejoras de la viviendaúnica.

    Las garantías propiciadas por la ley provincial 14.432 benefician al grupo familiar del titular de la vivienda, aun en el

    El Superior Tribunal de Justicia de La Pampa , al revocarun levantamiento de embargo ordenado sobre una viviendaúnica, con único sustento en el derecho constitucional de acce

    so a una vivienda digna, señaló que, a modo de síntesis de loexpuesto, si de la garantía constitucional de acceso a una vivienda digna no se puede derivar, directa y necesariamente,una cláusula de inembargabilidad, puesto que poseer el derecho a vivir en un espacio decoroso no implica forzosamente laconservación del dominio sobre ese inmueble, tampoco se justifica sustraer ese bien a la prenda común de los acreedores; ysi ese derecho, en realidad es una directiva programática a fin deque el Estado brinde las condiciones y los medios para accedera una vivienda apropiada, se necesita de una ley para hacerlaoperativa, lo cual es prerrogativa única del Congreso nacionaly, consecuentemente, cuestión excluida al Poder Judicial .

    624 RT G N R Lrt

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    9/39

    40. cee Clusellas, 1.

    8 CCivCom Azul, Sala Il, 23/9/14, Goñi, Hugo H. c/Coria, Sergio D. s/cobroejecutivo .

    9 CNCom, Sala A, 20/12/13, Cao López, Aurora e/Vicente, Osear, otros/ejccutivo .

    caso de fallecimiento de aquél, siempre que éstos habiten la vivienda con carácter permanente. Se entenderá por grupo -mili r al originado en el matrimonio o en las uniones de he

    cho, incluyendo a los ascendientes y descendientes directos dealguno de ellos.La jurisprudencia ha resuelto que, toda vez que la ley

    14.432 invadió esferas propias de la legislación nacional y dederecho común (arts. 75, inc. 22, y 126, Const. nacional), queesa misma materia está regulada en la mentada ley 14.394 yque constituye una razonable reglamentación de la protecciónde la vivienda familiar, la ley local impugnada 14.432 resultacontraria a la Constitución nacional (art. 31)... resultando cla

    ramente del texto de ambas normas (ley nacional 14.394 y leyprovincial 14.432) la identidad de la materia legislada, cabeconcluir en la inconstitucionalidad de la norma local porqueaborda una materia delegada por las provincias a la Nación, ypropia de la legislación de derecho común que es nacional(arts. 75, inc. 22, y 126, Consto nacional) ... corresponde confirmar la sentencia que declara la inconstitucionalidad de la leylocal 14.432 porque la garantía de la vivienda familiar es unacuestión de competencia del Congreso de la Nación y no de laslegislaturas locales (arts. 36, inc. 7, Consto Bs. As.; arto 14 bis,31, 75, inc. 22, 126 y eones., Consto nacional): .

    En otro fallo se resolvió que transgrede la delegación deciertas facultades al Estado nacional, por lo que en la medidaen que una ley del Congreso nacional no modifique el CódigoCivil o derogue o modifique la ley 14.394 -que regula el biende familia- la inembargabilidad e inejecutabilidad debe serjuzgada entonces conforme a sus prescripciones. Ello no implica que las provincias no puedan mejorar derechos individuales y colectivos previstos en la Constitución nacional, perode manera alguna supone que al obligarse constitucionalmentea brindar una vivienda digna a todos sus habitantes lo haganen desmedro de los legítimos derechos de otros ciudadanos yde las normas dictadas por el órgano federal competente. Porlo tanto impedir, entonces a un legítimo acreedor embargar yejecutar un bien del patrimonio de su deudor implica un menoscabo de su derecho de propíedad : y en otro fallo se declaró su inconstitucionalidad, pues se trata de una cuestión de

    Art 44I N S25

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    10/39

    1 0 CCivCom MdelPl ata, S ala Il, 24/9/13 LL 2014 A 323; íd., íd., 24/9/13LLBA 2014 335; CCivC om Jun ín, 30/9/14 Cesar, Ángel L. y Rinaldi , Silvia M. s /concurso preventivo .

    11 \1ARlAS:I DE V ID A . D er ec hos r eale s 2 p . 113 .

    8. PROTECCI6N DE LA VIVIENDA EN EL C6DIGO CIVIL COMER-CIAL DE LA NACI6N El ordenamiento recepta la denominada constitucionalización del derecho privado ; considera lostratados de derechos humanos mencionados, y refleja la pro-

    fondo o de derecho común que se encuentra delegada en lostérminos del art. 75, inc. 12 , de la Const. nacional. En la medida que el sistema de inembargabilidad e inejecutabilidad au

    tomática o de inmunidad de la vivienda única que prevé la ley14.432 de la provincia de Buenos Aires difiere del voluntariocontenido en la ley nacional de bien de familia, y que ésta a suvez, cumple con los estándares de la carta magna y de los instrumentos internacionales, corresponde declarar la inconstitucionalidad de la norma provincial. La garantía del art. 14 bisde la Const. nacional importa una obligación de fuente constitucional y convencional consistente en desarrollar políticas públicas que posibiliten el acceso a la vivienda digna , pero deella no se puede inferir la necesidad de que su inembargabilidad o inejecutabilidad sea automática ? .

    Con lo dicho se concluye que la ley nacional 14 .394 es unainstitución jurídica del derecho de familia patrimonial, y porlo tanto del derecho civil, concerniente a un inmueble urbanoo rural, ocupado o explotado por los beneficiarios directamente, limitado en su valor, que por destinarse al servicio de la familia es de restringida disponibilidad, se encuentra desgravadoimpositivamente, no es ejecutable, y su afectación subsiste después del fallecimiento del titular de dominio , de existir beneficiarios . Esta ley exige la manifestación de voluntad del titularexpresa para la afectación , por las vías formales, ya que resulta ser un verdadero acto de disposición y el propietario tendráseriamente limitadas sus facultades sobre el inmueble. Así, laafectación a bien de familia genera deberes y derechos recíprocos susceptibles de apreciación pecuniaria, como limitacionesy consecuencias respecto del constituyente, los beneficiarios ylos acreedores posteriores y anteriores 11.

    El régimen del Código de protección de la vivienda, regulado en el Capítulo 3, arts . 244 al 256, Título 111,del Libro Primero, reemplaza al de bien de familia regulado en los arts. 34a 50 de la ley 14.394 .

    626ARTE GE:-.IERALrt 244

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    11/39

    tección de la persona humana por medio de los derechos fundamentales, la tutela del niño y personas con capacidad diferente , incapaces y la mujer, entre otras.

    El legislador tuvo en cuenta las exigencias que demanda lasociedad en el tema de protección de la vivienda, y amplía régimen tuitivo, a fin de garantizar el derecho fundamental dela vivienda a toda persona humana, aun sin familia, en respuesta a los cambios políticos, sociales , económicos y culturales de los últimos cuarenta años.

    En las XX Jornadas Nacionales de Derecho Civil, celebradas en Buenos Aires, en 2005, se estableció de lege l t en lasconclusiones, que la protección constitucional de la vivienda

    beneficia no sólo a la familia sino a la persona humana en suindividualidad .

    Si bien los arts . 244 al 256 del Código en comentario regulan la protección de la vivienda, otros -en especial, en los capítulos de familia y sucesiones- también hacen referencia a lavivienda y su protección. Así, las normas sobre atribución dela vivienda, sea el inmueble ganancial o propio de uno de ellos,o alquilado, y sus efectos en la regulación del divorcio arts.443 y 444); la atribución del hogar común en caso de la ruptu

    ra de la convivencia art. 514); la protección de la vivienda familiar si ha sido inscripta la unión convivencial y, en consecuencia , la imposibilidad del titular dominial de disponer delos derechos sobre la vivienda familiar sin el asentimiento delconviviente art. 522); la atribución del uso de la vivienda familiar que fue sede de la unión convivencial a uno de los convivientes, si tiene a su cargo el cuidado de hijos menores deedad, con capacidad restringida, o con discapacidad y si acredita la extrema necesidad de una vivienda y la imposibilidad deprocurársela de manera inmediata art. 526); la atribuciónde la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes,y derecho de habitación temporal del supérstite que carece devivienda propia habitable o de bienes suficientes que asegurenel acceso a ésta art. 527) . También la posibilidad de imponer el testador , o de convenir los comuneros, la indivisión forzosa por el plazo no mayor de diez años arts. 2330 y 2331); elderecho a la oposición del cónyuge o de un heredero a la partición arts. 2332 y 2333); la atribución preferencial de establecimiento, que puede pedir el cónyuge sobreviviente o un heredero en la partición, con cargo de pagar el saldo , si lo hay, delestablecimiento agrícola, comercial, industrial, artesanal o deservicios que constituye una unidad económica, en cuya formación participó. En caso de explotación en forma social,

    rtIENES27

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    12/39

    12 Ver S BENE Panorama inicial del régimen jurídico de vivienda contempladoen el Proyecto de Reforma y Unificación del ódigo ivil de la Nación MJ DOC6299-AR, MJD 6299.

    a AFECTACIÓN La afectación requiere de la manifestaciónde voluntad expresa del titular de dominio del inmueble, capazpara disponer, ya que su derecho de dominio se someterá a unrégimen especial que restringe seriamente sus facultades. Elinmueble sólo podrá ser enajenado o gravado cumpliendo conlas prescripciones legales.

    La afectación a la vivienda genera deberes y derechos recíprocos susceptibles de apreciación pecuniaria, como limitaciones y consecuencias al constituyente, los beneficiarios y losacreedores posteriores y anteriores.

    El régimen protege a la persona humana, tenga o no familia.

    El titular domini al puede afectar un inmueble destinado avivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor.De nombrar beneficiarios, éstos podrán servirse del inmue

    ble en concurrencia con el afectante y demás beneficiarios, según las normas que rigen el derecha de habitación. En consecuencia, el propietario debe tolerar que los beneficiariosejerciten la facultad de habitar o gozar de los frutos.

    Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales del Código que tutelan la vivienda familiar mencio

    nadas en el apartado anterior.La afectación pueden solicitarla el o los titulares, por escritura pública o por acto administrativo ante el registro de lapropiedad. También por testamento, o el juez la puede ordenar. Ver el comentario al arto 245.

    b INMUEBLE DESTINO El Código establece que el inmueble debe estar destinado a vivienda en todo o en parte y, si esrural, no podrá exceder una unidad económica, según lo establece el arto 256.

    puede pedirse la atribución preferencial de los derechos sociales, si ello no afecta las disposiciones legales o las cláusulas estatutarias sobre la continuación de una sociedad con el cónyu

    ge sobreviviente o con uno o varios herederos. El saldo debeser pagado al contado, excepto acuerdo en contrario art. 2380y la atribución preferencial de otros bienes art. 2381 .

    El sistema adoptado en el Código por el arto 244 sigue losantecedentes del Proyecto de Unificación de 1998 arts. 236 a249 12.

    628ARTE GENERALrt 44

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    13/39

    e) DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA LA AFECTACIÓN Será necesario presentar el título de propiedad del inmueble a afectar, losdocumentos identificatorios del afectante y, de nombrar beneficiarios, la documentación que acredite el vínculo exigido porla ley art. 246), aunque -reitera- no es requisito esencial tener familia para lograr la protección.

    Las disposiciones registrales locales determinarán los requisitos formales.

    d) INSCRIPCIÓN DE LA AFECTACIÓN El Código establece el requisito de la inscripción de la afectación en el Registro de lapropiedad inmueble. Ello es razonable, y responde al principio general que confiere efectividad a los derechos reales apartir de su inscripción registral.

    El efecto principal de la afectación del inmueble es tornarlo insusceptible de ejecución, por lo que es lógica que esa alteración al régimen del patrimonio como garantía común de losacreedores sea inscripta en el Registro de la propiedad inmueble, para su oponibilidad a los terceros interesados de buena fe.

    Existen diferencias con el régimen de la ley 14.393. Esaley permite la afectación del inmueble con destino comercial,exclusivamente, y hace mención a topes de valor según el des

    tino.El Código innova, pues admite destino a vivienda y supri

    me también toda referencia a los topes, actualizándose el régimen a las transformaciones sociales, económicas, y opiniones,doctrinales que se pronunciaron sobre su inconveniencia. Esde entender que, aun sin mencionar la ley topes de valor, si elinmueble afectado, por sus características, excediere las necesidades particulares, según los fines tenidos en mira por el legislador, los acreedores pueden pedir la desafectación fundan

    do su reclamo, y la cuestión será resuelta por el juez.El Código dice que la afectación puede ser total o hasta

    una parte de su valor . En caso de afectar ésta, sería susceptible de ejecución la parte no afectada, o el acreedor podríaejecutar todo el inmueble y entregar el valor de la afectada alpropietario, por la subrogación real interpretación sistemáticadel arto 248).

    En caso de condominio deben solicitar la afectación e inscripción todos los cotitulares conjuntamente, aun sin ser pa

    rientes entre sí, como se verá seguidamente.La norma contempla expresamente que se puede proteger

    sólo un inmueble.

    Art 44I N S29

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    14/39

    nio , SCBA, 19/10/93, Minade o de Federico c/Dc a mbrosi s/tercería de dorni-

    Fall os 307-11 :1647 .8 9 1.

    13 MOlSSET DE E S PANF S. Bien de familia . Publicid ad y oponibilidad Le 2000 -

    Se mantiene lo establecido en la ley 14.394 de afectación abien de familia , ya que la protección que concede la 'inscripción' del bien de familia, en un régimen de publicidad regis

    tral, surge de la 'posibilidad de conocer' ,Las XX Jornadas Nacionales de Derecho Civil, realizadas

    en Buenos Aires, en 2005, por unanimidad, de lege lata declararon que la registración del bien de familia tiene efectosmeramente declarativos (arts . 2°, 20 y 22, ley 17.801 , y doctr.arto 2502, Cód. Civil) . Corresponde una interpretación sistemática de la ley 14 .394, del art. 2505 del Cód . Civil y de losarts. 2°, 19, 20, 22 y eones, de la ley 17 .801.

    En ese sentido, la Corte Suprema de Justicia de la Nación

    resolvió que es oponible el bien de familia constituido segúnla copia de escritura, entregada al e scribano interviniente , noobstante que se había omitido el asiento respectivo . .. en el casola afectación del inmueble al régimen debía tenerse por operada de sde el momento en que así fue solicitada por el interesado,aun cuando la Dirección General de Inmuebles , por error, nohubiese practicado el asiento 14 , Yla Suprema Corte de BuenosAires ha resuelto que tratándose de una deuda contraída en ellapso que va desde la constitución del bien de familia medianteescritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de laPropiedad (dentro de los 45 días que establece la ley registralpara otorgarle a tal inscripción efectos retroactivos a la fechade la escritura) el inmueble no está afectado por dicha deuda ,razón por la que corresponde levantar el ernbargo'T '.

    En e s ta corriente, el segundo párrafo de la norma en comentario dispone que la afectación se inscribe en el re gistro dela propiedad inmueble según las formas previstas en las r eglaslocale s y la prioridad temporal se ri ge por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario .

    En las condiciones señaladas, la inscripción de la afectación e n el Registro de la Propiedad Inmueble correspondienteal lugar de situación del inmueble afectado se formaliza con laprioridad temporal que rigen las normas de la ley nacional delregistro inmobiliario 17.801. En consecuencia, la prioridadentre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismoinmueble se establecerá por la fecha y número de la presenta-

    630 RT G N R Lrt.

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    15/39

    e) PROPIETARIO ÚNICO D E DOS o MÁS INMUEBLES El último párrafo del artículo en exégesis sigue al arto 45 de la ley 14 .394,por lo cual se entiende que resultarán aplicables los criteriosdoctrinales y jurisprudenciales elaborados a la fecha -a fin deinterpretar adecuadamente la norma-, fundamentalmente antela posibilidad de afectar dos inmuebles, cuando se es propietario único de uno de ellos y condómino del otro .

    Por ello, si alguien resultase propietario único de dos omás inmuebles afectados , debe optar por la subsistencia deuno solo en ese carácter dentro del plazo que fije la autoridadde aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado elconstituido en primer término .

    f) CONCLUSI6N El propietario titular del dominio, capazpara disponer, con o sin familia, puede rogar la afectación deun inmueble destinado a vivienda, por la totalidad o una partede su valor.

    La afectación de la vivienda puede ser requerida por lapersona que vive sola , y aun si tiene parte del inmueble arren

    dado.Es posible la afectación de un inmueble en el que el titular

    o el beneficiario desarrollen una actividad profesional, comercial, industrial, si cumple con el requisito de habitación efectiva por al menos de uno de los beneficiarios.

    No se permite la afectación del inmueble con destino exclusivo comercial, industrial, profesional.

    El inmueble puede estar ubicado en zona urbana, semiurbana o rural; en este último caso, siempre que no exceda de

    una unidad económica, según lo que establezcan las reglamentaciones locales. Se remite al comentario del art. 256.

    Puede afectarse una parte indivisa del inmueble o la totalidad y puede afectarse el inmueble embargado o hipote c ado.

    on asignado a los documentos . Se aplica, según los casos,el r é gimen de prioridad directa o el de reserva de prioridad indirecta.

    Si la afectación se instrumenta en escritura pública, seaplica la retroprioridad arts. 5°, 17 a 19, 22 a 25 y concs. ley17.801), y si se solicita por la vía administrativa en el Registrode la Propiedad Inmueble, se retrotraen los efectos a la fecha derogación.

    Se resuelven, así, cuestiones tratadas por la doctrina y lajurisprudencia con relación al carácter de la inscripción y suefecto es declarativo.

    Art 44I N S31

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    16/39

    e AFECTANTE BENEFlCIARIO CONVIVIENTE SIN INSCRIPCIÓN EN EL RE-

    GISTRO DE UNIONES CONVIVENCIALES Aquí se presenta la siguienteredacción.

    .. . El compareciente DECLARAAJOJURAMENTO: que designaBENEFICIARIOS sí mismo y a su conviviente ... con quien mantiene

    INTERVIENEor sí y DICE:Que es su voluntad AFECTARl inmue-ble de su titularidad designado como UNIDADUNCIONALúmeroDIEZ . .. al régimen de VIVIEKDAe los artículos 244 a 256 del Códi-go Civil y Comercial de la Nación. LE CORRESPO~DE or compraefectuada en el día de hoya por escritura número ... de fecha... pasada ante mí al folio de este protocolo a mi cargo. Elcompareciente DECLARAAJOURAMENTO: que designa BENEFICIARIOSa sí mismo y a su hijo ... ; B que HABITANfectivamente el inmue-ble; C que no se halla acogido ni tramita igual beneficio en éstani en otra jurisdicción; D que el inmueble no tiene otro destinoque el de vivienda permanente del afectante y su familia. HAGOCONSTAR: que el otorgante acredita el vínculo filiatorio con elcertificado de nacimiento del que surge la inscripción en Circuns-

    cripción ... Tomo ... número ... año ... con fecha ... que tengoen este acto a la vista y en fotocopia certificada agrego a la pre-sente ; 2 que con el certificado expedido por el Registro de laPropiedad Inmueble el .. . bajo el número ... por dominio queagrego a la presente se acredita que consta inscripta la titulari-dad a nombre del anterior propietario por la simultaneidad delacto y no reconociendo hipotecas embargos ni ningún otro dere-cho real o gravamen; 3 el afectante solicita expida copia para suinscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. LEO ...

    bAFECTANTE SIN FAMILIA

    La redacción para este afectantees la siguiente.

    El compareciente DECLARAAJOJURAMENTO: que se designaBENEFICIARIOsí mismo; B que HABITAfectivamente el inmueble;C que no se halla acogido ni tramita igual beneficio en ésta ni enotra jurisdicción ; D que el inmueble no tiene otro destino queel de vivienda permanente del afectan te; E la compareciente sedeclara única beneficiaria . ..

    9 . APLICACIÓN pRACTICA A los efectos del artículo en co-mentario se prescriben los siguientes modelos.

    a AFECTANTE CON DESCENDIENTE Para el caso ver la siguien-te redacción.

    Para los acreedores anteriores es inoponible la afectaciónpues la protección opera sólo para los acreedores de fecha pos-terior a su inscripción.

    No puede afectarse más de un inmueble .

    6ARTE G N R Lrt

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    17/39

    16 El arto 246 del Cód. Civil Comode la Nación no exige que la unión convivencial esté inscripta para que el conviviente pueda ser designado beneficiario,pero en caso de encontrarse inscripta, es útil justificarla con el informe registral,por la eficacia probatoria que le acuerda el art. 511 del mismo cuerpo normativo.

    d AFECTANTE·BENEFICIARIO CONVIVIENTE CON INSCRIPCIÓN EN EL RE-GISTRO DE UNIONES CONVIVENCIALES Al respecto, la redacción almodelo es la siguiente.

    ... El compareciente DECLARA BAJO JURAMENTO: A) que designaBENEFICIARIOS a sí mismo y a su conviviente ... con quien mantieneuna unión convivencial desde ... , con los alcances del artículo 509

    del Código Civil y Comercial de la Nación; B) que HABITAN efectivamente el inmueble; C) que no se halla acogido ni tramita igualbeneficio en ésta ni en otra jurisdicción; D) que el inmueble notiene otro destino que el de vivienda permanente del afectante ysu familia. HAGO CONSTAR: que el otorgante acredita la uniónconvivencial con el informe registral expedido por el Registro deUniones Convivenciales, del que surge su inscripción número ...,año ... con fecha ..., que tengo en este acto a la vista y en fotocopia certificada agrego a la presente; ... 16.

    e) SUBROGACIÓN REAL En este caso, se puede dar un ejemplo de inmueble a inmueble por celebración de contrato depermuta .

    ... SUBROGACION REAL: el co-permutante X manifiesta queel inmueble transmitido en virtud de la presente permuta, cuyaafectación a Régimen de Vivienda se produjo por escritura ...del ..., inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble el ... enla matrícula FR ..., no será objeto del referido régimen, el que setraslada por subrogación real al inmueble ... adquirido en esteacto art. 248, CCC). DECLARA BAJO JURAME ITO: [ídem anterior].

    Otra posibilidad es la de subrogación real de inmueble aprecio. Aquí puede darse una manifestación en la escrituraen la cual se vende el inmueble originariamente afectado.

    ... El vendedor manifiesta que el inmueble transmitido envirtud de la presente, cuya afectación al Régimen de Viviendase produjo por escritura del ..., inscripta en el Registro de laPropiedad Inmueble el en la matrícula FR ..., no será objetodel referido régimen, el que se traslada por subrogación real a los

    una unión convivencial desde ... , con los alcances del artículo 509del Código Civil y Comercial de la Nación; B) que HABITAN efectivamente el inmueble; C) que no se halla acogido ni tramita igualbeneficio en ésta ni en otra jurisdicción; D) que el inmueble notiene otro destino que el de vivienda permanente del afectante ysu familia.

    Art 44IENES33

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    18/39

    17El depósito de las sumas de dinero no está establecido en la ley, aunquese considera que sería de buena práctica a los fines de individualizarlo y facilitaraspectos probatorios en sede judicial.

    rt 34 rey 14.394). - Toda persona puede constituir en bien de familiaun inmueble urbano o rural de su propiedad cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia, según normas que se estableceránreglamentariamente.

    TEXTO ANTERIOR DE LA NORMA

    Art 245. - Legitimados La afectación puedeser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla todos loscotitulares conjuntamente.

    La afectación puede disponerse por actos deúltima voluntad; en este caso, el juez debe ordenarla inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio sihay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

    La afectación también puede ser decidida porel juez, a petición de parte, en la resolución queatribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en elque resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

    importes recibidos en concepto de precio en la presente compraventa, los que quedarán depositados en la cuenta bancaria ... art.248, CCC)17.

    Otra variantees la de una manifestaciónen la escritura decompra; inmuebledestinadoa vivienda,con el dinero recibidoen conceptode precio de la venta anterior.

    ••. SUBROGACIÓN REAL: El comprador manifiesta que se traslada al inmueble que adquiere por medio de la presente, el Régimen de Vivienda establecido en los artículos 244 a 256 del CódigoCivil Comercial de la Nación, en virtud de la subrogación realregulada en el artículo 248 de dicho cuerpo legal, en sustituciónde los importes recibidos por la enajenación de la vivienda ubica

    da en la calle ... , por escritura ..., la que fuera afectada por escritura ... del ... , inscripta en el Registro de la Propiedad Inmuebleel ... en la matricula ... DECLARA BAJO JURAMENTO: [ídem anteriores].

    634ARTE GENERALrt 45

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    19/39

    § 2. INTERPRETACI6N NOTARIAL Se concluye que están legitimados para afectar: el titular del dominio; b los condóminos, de manera conjunta, sin necesidad de ser parientes entresí; e juez, si fue dispuesta por actos de última voluntad, yes solicitada por cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público; d el juez, que puede disponerla de oficio, si haybeneficiarios incapaces o con capacidad restringida; el juez,a petición de parte , en la resolución que atribuye la viviendaen el juicio de divorcio, y n el juez, en la resolución que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

    § 1. LEGITIMADOS PARA LA AFECTACI6N La afectación al régimen de vivienda no es automática, como se dijo, y la protección sólo opera con la manifestación expresa de voluntad delpropietario del inmueble, ya sea por acta ante el registro dela propiedad inmueble, por escritura pública, o por testamento.

    En caso de condominio, el acto requiere la intervención detodos los cotitulares, que deben requerir la afectación conjun

    tamente al igual que el art. 41 in fin ley 14.394 .No se exige en el Código que entre los condóminos existael vínculo de parentesco o conyugal, pero sí es exigible con losbeneficiarios designados.

    Dispuesta la afectación por testamento, el juez de la sucesión, a pedido del cónyuge en defecto, de la mayoría de losinteresados, ordenará la inscripción en el registro inmobiliariorespectivo, previo control según las disposiciones de la ley.En caso de oposición de alguno de los herederos, será el juez

    quien resolverá, atendiendo a lo más conveniente para el interés familiar arg. art. 2330 .Se innova, ya que la afectación puede ser ordenada por el

    juez a petición de parte, si hay beneficiarios incapaces o concapacidad restringida, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio, o en el que resuelve las cuestionesrelativas a la conclusión de la convivencia.

    La resolución que ordene la inscripción podrá ser pedidapor cualquier beneficiario, ex cónyuge, ex conviviente, no titu

    lares, o por el Ministerio Público, cuando haya beneficiariosincapaces o con capacidad restringida.

    rl 36 ley 14 .394 . - A los fines de esta ley , se entiende por familia laconstituida por el propi e tario y su cónyuge , sus descendientes o ascendienteso hijos adoptivos; o en defecto de ellos , sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consan g uinidad que convivieren con el constituyente.

    Art 245IENES35

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    20/39

    CNCiv,Sala H, 28/5/10, LL 2010-D-561.

    § 2. INTERPRETACIÓN DE INTERÉS NOTARIAL El Código otorgalegitimación para solicitar la afectación tanto al titular regis

    tral del inmueble sin familia como a los condóminos, sean ono parientes, y sin cónyuge o conviviente.

    1. QUIÉNES SON BENEFICIARIOS La jurisprudencia ha contemplado y reconocido la afectación del inmueble a bien defamilia a los titulares condóminos concubinos con hijos menores .

    El Código innova y modifica sustancialmente la causa delrégimen tuitivo, ya que protege a la persona sola, soltera, sinparentesco familiar.

    Se regula, entonces, la protección de la vivienda habitualy contempla como beneficiarios: al propietario constituyente; b a su cónyuge; e) a su conviviente; d a sus ascendientes o descendientes, y en defecto de ellos, a sus parientescolaterales, dentro del tercer grado, que convivan con el constituyente.

    Art 36 (ley 14.394). - A los fines de esta ley, se entiende por familia laconstituida por el propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendienteso hijos adoptivos; o en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el constituyente.

    TEXTO ANTERIOR DE LA NORMA

    Art 246. - Beneficiarios Son beneficiarios dela afectación:

    a El propietario constituyente, su cónyuge, suconviviente, sus ascendientes o descendientes.

    b En defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con elconstituyente.

    No es necesario el asentimiento conyugal (art. 456) para laafectación del inmueble propio o ganancial, no hay disposiciónpatrimonial y, por el contrario, el acto redunda en beneficio

    del grupo familiar.Procede la afectación a vivienda de manera simultánea con

    la adquisición del inmueble por la modalidad del tracto.

    636 RT G N R Lrt 246

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    21/39

    § 1. PERMANENCIA EN EL INMUEBLE Al igual que en la ley14.394, el Código requiere la habitación efectiva en el inmueble afectado, y exige que al menos uno de los beneficiarios habite en el inmueble, tanto para la afectación como para quelos efectos subsistan.

    rt 41 ley 14.394). - El propietario o su familia estarán obligados a habitar el bien o a explotar por cuenta propia el inmueble o la industria en élexistente, salvo excepciones que la autoridad de aplicación podrá acordar sólotransitoriamente y por causas debidamente justificadas .

    TEXTO ANTERIOR DE LA NORMA

    Art 247.- Habitación efectiva Si la afectaciónes peticionada por el titular registral, se requiereque al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble.

    En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el

    inmueble.

    Se incorpora como beneficiario al conviviente del propietario.

    Se refiere a los ascendientes y descendientes del constituyente, sin distinción.

    De la enumeración, un primer grupo de beneficiarios es elconstituido sólo por el propietario, o su cónyuge, ascendientesy descendientes, y por el conviviente, en función del reconocimiento legal a las uniones convivenciales, receptando criteriosjurisprudenciales y doctrinales de los últimos años.

    en defecto de los mencionados, si el propietario no tiene cónyuge, conviviente, ascendientes ni descendientes, pueden ser designados sus parientes colaterales hasta el tercergrado.

    La designación de los beneficiarios del inc. b del artículoexige la convivencia.

    La norma se refiere a los parientes colatelares convivientesdentro del tercer grado ver arts. 529 a 536). Se advierte que,en orden al arto 529, podría interpretarse que la norma comprende sólo a los parientes por naturaleza, o sea, por métodosde reproducción humana asistida y por adopción, sea en línearecta o colateral.

    I N S Art 24737

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    22/39

    l GUAS IAVINO, ien de familia t. Il , p. 254.

    § 1. ANTECEDENTES DERECHO COMPARADO La subrogaciónreal es una ficción jurídica por la que el objeto subroganteocupa el lugar del subrogado .

    La ley 14.394 no regula expresamente a la subrogaciónreal, lo que ha generado largas discusiones doctrinales y unabasta y controvertida jurisprudencia.

    Los intentos de sortear el vacío legal acuden al principiogeneral del derecho y, por aplicación analógica del arto 1266del Cód . Civil, se entendió que el juez, en su labor de interpretación, no debe forzosamente tomar el silencio de la ley comouna negativa , sino que -como lo prevé el propio arto 16, Cód.Civil- debe dar solución al caso recurriendo a los principios deleyes análogas.

    En el régimen del homestead goza de protección durantealgún tiempo, para permitir al propietario la adquisición de unnuevo hogar con e se dineral.

    Con igual sentido, el art. 10 de la ley 15.597, de la República Oriental del Uruguay, establece que el propietario nopuede vender el bien de familia en todo o en parte, mientrasexistan hijos menores o cónyuges beneficiados con su constitucion. Podrá hacerlo con el consentimiento de su cónyuge yvenia judicial, a lo s efectos de proceder con el precio obtenido

    Art 248. - Subrogación real La afectación setransmite a la vivienda adquirida en sustitución dela afectada y a los importes que la sustituyen enconcepto de indemnización o precio.

    2 . DECLARACI6N DEL AFF CTANTE Al rogarse la inscripciónde la afectación, se requerirá una declaración jurada del constituyente de que la vivienda es habitada efectivamente, total oparcialmente.

    Si la habitación efectiva cesara posteriormente, el acreedor deberá probarlo al pretender la desafectación judicial, enlos términos del art o 255, inc. d para lo cual será prueba fundamental la constatación notarial o judicial.

    En consecuencia, será suficiente que habite el propietarioo algún beneficiario.

    8 RT G N R Lrt 248

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    23/39

    CCivCom San Isidro, S ala 3/2/97, LLBA 1997 530 .3 CCivCom Rosario , Sala 23/10/02, Zeus , 91-R-575. En ese sentido en

    las conclusiones de las XXI Jornad as Nacionales de Derecho Civil , Buen os Aires,2005 .

    4 MEDl lA PANDlELLA, ien d e familia y subrogación Revista de Derecho Privado y Comunitario , 2011-1-177 .

    s KEMELMAJER E CARLUCCI, rotección jurídica de l vivienda familiar p. 78 ysiguientes.

    6 CCivCom Junín, 11/8/93, C arrizo , Alberto ; KEMELMAJER lE CARLU CCIPARE

    LLAllAFLORES, Bien de famil ia y qui ebra n° 100, p. 467; KEMELMAJER E CARLUCCI , prot ecció n jurídica de la vivienda famili a r p. 135 ss.; GUASTAVIr\ ), oncurr encia deacreedor es anteriores y post eriore s a l a inscripción del bien de familia en la quiebradel titular del dominio . Corte Supr ema d e la Nación ED 169 -236; CCivCom SanIsidro , Sala 1 ,3/2/97, lA 1997 -IlI-78 , y LLBA 1997 530 .

    § 3 . QUIEBRA DEL TITULAR La quiebra del titular no puedebeneficiar a los acreedores que carecían de la facultad de eje-cutar el inmueble, en tanto éstos, al momento de contratar conel deudor, conocían que el bien se encontraba fuera del comer-cio . En consecuencia, sólo los acreedores con derecho a pedirla desafectación pueden solicitar la ejecución del inmuebles: y

    § 2. SUSTITUCI6N DEL BI E N DE FAMILIA La jurisprudenciaresolvió que el objetivo que se busca a través de la constitu-ción de bien de familia resultaría inexistente si... se le nieganacciones declarativas en orden a la sustitución del bien de fa-milia por otro inmueble con efecto retroactivo a la fecha deconstitución del originario y se le liquida el bien en la quiebraentre todos sus acreedores anteriores y posteriores a la ins-cripci ó n , y que corresponde hacer lugar al pedido de susti-tución de bien de familia con efecto retroactivo si no carece de

    motivación axiológica ni existen elementos que permitan supo-ner una alteración perjudicial de la situación jurídica de losterceros ni tampoco de los beneficiarios .

    Para la doctrina, no admitir la figura vulnera el derecho dela persona a la vivienda, de base constitucional y supra consti-tucional , e implica la condena al deudor a vivir en el inmue-ble indefinidamente . Su no admisión es disvaliosa porque elinstituto no vulnera los derechos de los acreedores ya que paraellos la situación no varía dado que lo que antes de la sustitu-ción del bien estaba fuera de sus posibilidades de ejecucióncontinuará en las mismas condiciones en el nuevo inmueble.

    en la venta a la adquisición de otro inmueble con igual destinoy calidad .

    IENES Art 248 9

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    24/39

    CCivCom Rosario, Sala 1, 15/10/02, LLLitorial 2003-115.s REGIS, Aspectos conflictivos de la subrogación real en el Proyecto de Código

    Unificado Revista Notarial , n° 972, p. 805.

    4. PROYECTO E 99 Y EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL. - ElProyecto de Código Unificado de 1998 comisión creada pordecr. 685/95), fuente del artículo en análisis, lo regula en su

    arto 238, que establece: Subrogación real. La afectación setransmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada,o a los importes que la sustituyen en concepto de indemniza- cion ,

    En una concepción amplia, el Código incluye la subrogación, estableciendo su aplicación no sólo a supuestos deadquisición simultánea del inmueble sustituto, sino tambiéna los importes recibidos en concepto de indemnización oprecio.

    En el régimen de protección de la vivienda, la nueva adquirida por el titular beneficiario, se encontrará afectada desde la fecha de la primera, con idénticos efectos.

    La continuidad del régimen tuitivo de la vivienda se extiende en el intertemporal de la realización del bien afectado ysu sustitución por otros.

    Subsistirá la protección del régimen sobre el importe recibido hasta que sea reinvertido en la adquisición de una nuevavivienda.

    una vez ejecutado, cobrados los créditos de éstos, el remanenteserá entregado al fallido.

    Algunos pronunciamientos en sede judicial determina

    ron que algunos registros de la propiedad admitan el ingresode documentos que contengan la manifestación de la subrogación para su inscripción ,

    En la XL Reunión Nacional de Directores de Registros dela Propiedad Inmueble, celebrada en Paraná, en 2003, se declaró que: 1) en el caso de subrogación real puede admitirse,sobre el nuevo inmueble, la subsistencia del bien de familiacon vigencia desde la fecha de su constitución originaria; 2)respecto de la sustitución de un inmueble por otro existente en

    el patrimonio del constituyente es conveniente propiciar unareforma legal para determinar su inclusión y efectos .

    Con lo dicho, la mayoria de la doctrina y la jurisprudenciase expidió sobre la necesidad de incorporar la subrogación delbien de familia.

    640 RTE GENER Lrt. 248

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    25/39

    41. cee Cluscl las. 1.

    9 CASADi o MA RTÍNEZ, Bien d e familia en l a q uiebra facultad es del síndico en laint erpretación d e la CSJN LL 2007 C 469.

    5. QU/F BRA DEI. TITULAR. IMPORTES QUE SUSTITUYEN LA INDEMNIZACIÓN. En caso de ejecución colectiva, el Código adoptala tesis mayoritaria que propugna la formación de masas se-paradas marcando como criterio diferenciador la causa de laobligaci ón .

    Cuando se trata de importes que la sustituyen en conceptode indemnización, los supuestos que deben contemplarse son:la indemnización derivada de la expropiación del inmueble porcausa de utilidad pública le y 21.499) y la indemnización delseguro.

    En dere cho comparado, el art. 481 del Cód. de Familia dePanamá prevé la inembargabilidad de las sumas pagadas encaso de expropiación o los seguros por destrucción, a los finesde que se reinviertan en un nuevo bien de familia . El art. 499del Cód . Civil peruano establece que el patrimonio familiar seextingue .. . cuando el inmueble sobre el cual recae fuere e xpro-piado. En este caso, el producto de la expropiación debe serdepositado en una institución de crédito para constituir unnuevo patrimonio familiar . Durante un año, el justiprecio de-positado será inembargable. Cualquiera de los beneficiariospuede exigir dentro de los seis primeros meses, que se consti-tuya el nuevo patrimonio. Si al término del año mencionado

    no se hubiere constituido o promovido la constitución de unnuevo patrimonio, el dinero será entregado al propietario delos bienes expropiados . Las mismas reglas son de aplicaciónen los casos de destrucción del inmueble cuando ella generauna indemnización .

    El Códi go remite a la reglamentación los requisitos forma-les y necesarios para su instrumentación.

    El art. 1743 del Cód . Civil del Distrito Federal de Méxicoestablece que las sumas obtenidas en caso de siniestro o de ex-

    propiación deben depositarse en una institución de crédito,para dedicarse a la constitución de un nuevo patrimonio dela familia, gozando de inembargabilidad durante un año. Enigual sentido , el Título IX del Código de Familia, en su art.481, prevé la inembargabilidad de las sumas pagadas en casode expropiación o los seguros por destrucción, a los fines deque se reinviertan en un nuevo bien de familia.

    La ley no señala límite temporal para hacer efectiva lasubrogación . Se entiende que no correspondería su regula-ción en la reglamentación . La falta de límite temporal podrá

    Art. 248IENES41

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    26/39

    6. INTERPRETACIÓN DE INTERÉS NOTARIAL El instituto lebrinda al titular de la afectación la posibilidad de sustituir elbien afectado manteniendo su oponibilidad y efectos desde lafecha de la afectación del primitivo.

    Se contempla una verdadera protección de la vivienda aunfrente a las contingencias por las que pudiere atravesar el propietario.

    Las subrogaciones posibles son en relación con otro inmueble o con una suma de dinero.

    En la primera lo s efectos de la afectación se trasladan alinmueble que es adquirido en sustitución del afectado.

    Debe tenerse en cuenta que en el supuesto de subrogación a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada ellaopera en primer lugar sobre las sumas de dinero que sustituyen a la vivienda . El precio de la venta será inembargable.

    Es necesaria la declaración expresa de la voluntad del afeetante de mantener la afectación sobre el nuevo inmueble en elacto de enajenación y en el acto de adquisición -en la escritura pública o en el expediente judicial según el caso-; debeconstar la declaración de voluntad sustitutiva y su rogatoria alRegistro.

    Esta declaración resulta imprescindible a los fines de la individualización del objeto subrogado sobre todo en los casos enlos que se mantenga la afectación sobre sumas de dinero. Lafalta de expresión de la voluntad de mantener el régimen enla enajenación del bien sobre el que recae produce su extinción.

    En cuanto a los efectos de tal declaración la afectación esinoponible a los acreedores salvo excepciones que se analiza

    rán en el arto 249.Los acreedores de causa anterior o posterior a la afecta

    ción primitiva que obtuvieron emplazamiento registral mediante medidas cautelares tendrán prioridad.

    dar lugar a abusos por el deudor pero éstos tendrán que ocurrir por la vía judicial. El carácter fungible del dinero exigela determinación precisa de las sumas que efectivamente seencuentran protegidas.

    Se concluye que es posible mantener la protección sobrelos importes que sustituyen a la vivienda en concepto de precio cuando ésta sea enajenada voluntaria o Iorzadamente yen los importes recibidos en concepto de indemnización enlos supuestos de expropiación y pago del seguro por destrucción de la cosa.

    642ARTE GE IIERALrt 248

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    27/39

    Art 249. - Efecto principal de la afectación Laafectación es inoponible a los acreedores de causaanterior a esa afectación.

    La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto:

    Obligaciones por expensas comunes porimpuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble.

    Obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previstoen el artículo 250.

    c Obligacionesque tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda.

    En consecuencia, de existir cautelares, previo al acto deenajenación, debe rogarse la sustitución, y el adquirente reconocerlas a su cargo en el acto de adquisición del inmueblesubrogado.

    La prueba de la identidad de las sumas obtenidas con lasreinvertidas recae sobre el afectante; por ello, la operación debería hacerse por transferencia bancaria, o -de ser necesariodepositar el importe en una cuenta bancaria especial, lo quefacilitará la prueba e impedirá la traba de medidas cautelaresque entorpezcan la disponibilidad.

    En caso de una permuta, también si existen cautelares registradas corresponde el pedido de sustitución al juez.

    Si se sustituye un inmueble por otro que ya se encuentraen el patrimonio del titular, porque el afectante quiere mudarsu vivienda al que adquirió con anterioridad o durante la vigencia del régimen, también es posible, porque no vulnera losderechos de los acreedores. De existir cautelares en el inmueble, se requerirá una resolución judicial de quien hubiera ordenado la medida . Así, por ejemplo, según el art. 203 del Código, el deudor podrá requerir la sustitución de una medidacautelar por otra que le resulte menos perjudicial, siempre queésta garantice suficientemente el derecho del acreedor. podrá, asimismo, pedir la sustitución por otros bienes del mismovalor, o la reducción del monto por el cual la medida precautoria ha sido trabada, si correspondiere. La resolución se dictará previo traslado a la otra parte por el plazo de cinco días,que el juez podrá abreviar según las circunstancias .

    Art 49I N S43

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    28/39

    Los acreedores de causa posterior podrán embargar perono ejecutar el inmueble, salvo que se trate de las obligacionesenunciadas en los cuatro incisos del artículo, que podrán hacerlo por la naturaleza de su crédito .

    Los créditos por impuestos, tasas, contribuciones, gravámenes, construcciones y mejoras ya se encontraban incluidosen el art. 38 de la ley 14.394.

    Se incorporan expresamente los créditos por expensas comunes y los alimentarios, en tanto el acreedor sea el hijo deltitular -o de cualquiera de los condóminos, en su caso- menorde edad, incapaz o con capacidad restringida.

    § EFECTOS DE LA AFECTACIÓN La vivienda afectada no essusceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto las que enumera el artículo en comentario.

    Entonces el inmueble resulta inejecutable por ciertos acreedores, por el efecto principal de la afectación.

    Los acreedores con causa anterior a la afectación puedenejecutar el inmueble porque el acto constitutivo les es inoponible.

    rt 38 ley 14.394) . - No podrá ejecutarse ni embargarse el bien de familia , ni aun en el caso de concurso o quiebra a excepción de los siguientescasos: obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble; 2) gravámenes constituidos con consentimiento del cónyu

    ge; 3) créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca.

    TEXTO NTERIOR DEi L NORM

    d Obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.

    Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio,aunque sea obtenido en subasta judicial, sea éstaordenada en una ejecución individual o colectiva.

    Si el inmueble se subasta queda remanente,éste se entrega al propietario del inmueble.

    En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedoresenumerados en este artículo.

    644ARTE GENERALrt 249

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    29/39

    § 2. INTERPRETACIÓN DE INTERÉS NOTARIAL Para determinarsi la deuda es anterior a la afectación , debe considerarse la fe-cha del contrato o el hecho ilícito que la generó y, tratándosede título valores, la fecha de su libramiento; no deben conside-

    rarse las fechas del incumplimiento del contrato, de la demandapor daños y perjuicios, ni de la sentencia que condena a pagar.

    El propietario debe tolerar la ejecución de los acreedorescon derecho.

    El artículo en ex é gesis establece que la vivienda afectadano es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su ins-cripción, excepto determinados supuestos relacionados.

    En caso de ejecución por alguno de los acreedores conderecho a efectuarla, si el inmueble se subasta y queda rema -nente, éste se entrega al propietario del inmueble , lo que per-mite interpretar, sistemáticamente, que con el dinero resultan-te se adquiera otro inmueble con igual destino y se mantengala afectación con efecto retroactivo.

    Es posible la constitución de garantías r e ales, cuando elinmueble está afectado , siempre con la conformidad del cón-yuge del titular o de su conviviente con unión convivencial ins-

    cripta, o con la venia judicial supletoria, se trate de bien pro-pio o ganancial. Por supuesto que estos acreedores tambiénpodrán ejecutar el inmueble, de así requerirlo para cobrar sucrédito.

    La imposibilidad de provocar la ejecución del inmueblepor los acreedores impide, a su vez, el cobro del crédito sobrela suma de dinero que lo sustituya como precio o indemniza-cion. Por ello, en su caso, el remanente de la subasta será en-tregado al ejecutado ver el comentario al art. 248).

    En el proceso concursal, el artículo mantiene plena vigencia .Por el principal efecto de la afectación, para el caso en

    que exista concurso del titular del inmueble sujeto a la protec-ción, sólo los acreedores con derecho mencionados están fa-cultados para solicitar la ejecución del bien. Una vez subasta-do el inmueble y abonadas las deudas correspondientes, siqueda un remanente , dicho monto debe ser entregado al pro-pietario del inmueble; o sea, al constituyente .

    El Código, en este artículo, establece una excepción alprincipio general, en función de garantía, que tienen los acree-dores sobre todos los bienes del deudor, afectados al cumpli-miento d e sus obli g aciones y que constituyen la garantía co-mún.

    Art 249IENES45

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    30/39

    § 1. LiMITES AL EJERCICIO DE ACTOS DISPOSITIVOS SOBRE EL IN-MUEBLE AFECTADO Tanto el Código Civil y Comercial como laley 14.394, en su arto 37, prescriben que el inmueble protegido

    rt 37 ley 14.394). - El bien de familia no podrá ser enajenado ni objeto de legados o mejoras testamentarias. Tampoco podrá ser gravado sin laconformidad del cónyuge; si éste se opusiese, faltare o fuere incapaz, sólo podrá autorizarse el gravamen cuando mediare causa grave o manifiesta para lafamilia.

    TEXTO ANTERIOR DE LA NORMA

    Art 250 Transmisión de la vivienda afecta-da El inmueble afectado no puede ser objeto delegados o mejoras testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios de la afectación prevista en este Capítulo. Si el constituyente estácasado o vive en unión convivencial inscripta, elinmueble no puede ser transmitido ni gravado sinla conformidad del cónyuge o del conviviente; siéste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad

    restringida, la transmisión o gravamen deben serautorizados judicialmente.

    Claro que las sumas obtenidas en virtud de ejecución de lavivienda, ya sea individual o colectiva, deberán ser depositadaspor orden del juez del proceso, y éste autorizará su retiro únicamente cuando se acredite el compromiso de adquisición deun inmueble destinado a vivienda.

    Lo dicho comprende a la sustitución prevista en el supuesto de una indemnización, en casos de expropiación o de siniestros que ocasionan destrucción total o parcial del inmueble.

    Los acreedores sin derecho a pedir la ejecución no puedencobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre losimportes que los sustituyan por indemnización, o precio, aunen subasta judicial ordenada en proceso individual o colectivo.

    Se concluye que, si el inmueble se subasta por los acreedores con derecho, el remanente se entrega al propietario.

    Los acreedores de los beneficiarios no tienen derecho aembargar o ejecutar el inmueble.

    Si el inmueble se desafecta o enajena, no puede el propietario formular reclamo ni derecho al producido de la venta.

    RT G N R Lrt 250

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    31/39

    Art 39 (ley 14 .394) . - Serán embarg a bles los frutos que produz c a el bienen c uanto n o se an indi spensables para sati s facer las necesidades de l a familia.

    TEXTO ANTF RlOR DE LA NORMA

    Art 251. - Frutos Son embargables ejecutables los frutos que produce el inmueble si noson indispensables para satisfacer las necesidadesde los beneficiarios.

    § 2. INTERPRETACIÓN DE INTERÉS NOTARIAL No existe la prohibición de que el inmueble sea objeto de un legado o mejoratestamentaria, cuando la disposición testamentaria favorezca alos beneficiarios.

    La transmisión del dominio o condominio, así como laconstitución de gravámenes sobre el inmueble , requieren la conformidad de su cónyuge o conviviente, cuando su titular es deestado civil casado o tenga una unión convivencial que cuentecon la inscripción registral (prevista en el art. 511) .

    No se requerirá tal conformidad cuando la unión convivencial no tenga publicidad registral, solución lógica, si se tiene en cuenta que dicha inscripción tiene fines probatorios ypublicitarios.

    La [alta, oposición, incapacidad o capacidad restringidadel c ó nyuge o conviviente pu e den suplirse con la autorizaciónjudicial.

    no podrá ser objeto de legados o mejoras testamentarias, conla diferencia de que el artículo en comentario otorga la excepción de que se favorezca a los beneficiarios.

    Para la transmisión o constitución de gravamen del inmueble afectado se necesita de la conformidad del cónyuge oconviviente, si el constituyente está casado o vive en unión convivencia

    La falta, oposición, incapacidad o capacidad restringidadel cónyuge o conviviente, pueden suplirse por el juez que determinará si el acto resulta conveniente para el interés del grupo familiar .

    La supresión de la referencia a causas graves o de mani

    fie s ta utilidad puede interpretarse como una cierta morigeración de la rigidez de parámetros para el juez, y no impide lanecesidad de dictamen del Ministerio Público, en su caso, a finde verificar que el acto se justifique por el interés de la familia(aplicación análoga del art. 458 in fine

    Art 251IENES47

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    32/39

    Art 46 (ley 14.394). - Todos los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción del bien de familia estarán exentos del impuesto de sellos,de derecho de oficina y de las tasas correspondientes al Registro de la Propiedad, tanto nacionales como provinciales.

    Art 40 (ley 14.394). - El bien de familia estará exento del impuesto alas transmisión gratuita por causa de muerte en todo el territorio de la Nacióncuando ella se opere en favor de las personas mencionadas en el artículo 36 ysiempre que no resultare desafectado dentro de los cinco años de operada latransmisión.

    TEXTO ANTERIOR DE LA NORMA

    Art 252. - Créditos fiscales La vivienda afectada está exenta del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte en todo el territorio dela República, si ella opera a favor de los beneficiarios mencionados en el artículo 246, no es desafectada en los cinco años posteriores a la transmisión.

    Los trámites actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación, están exentosde impuestos y tasas.

    2. EFECTOS DE INEMBARGABILIDAD Los efectos de la inembargabilidad e inejecutabilidad del inmueble se extiende a losfrutos, en caso de ser indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.

    De no serlo, se permite el embargo de la totalidad.Se entienden los frutos naturales, civiles, industriales.

    § FRUTOS DEL INMUEBLE AFECTADO Se establece aquí laembargabilidad y ejecutabilidad de los frutos que produzca elinmueble, en la medida en que no sean indispensables para sa

    tisfacer las necesidades del grupo familiar.El Código sigue parcialmente el arto 39 de la ley 14.394, y

    suprime la limitación de un máximo embargable del 50 delos frutos.

    En consecuencia, los frutos que produce el inmueble sonembargables y ejecutables con la sola limitación de aquellosindispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.

    Sobre el concepto y clasificación de los frutos, se remite allector al art. 233 y su comentario.

    648ARTE GENERALrt 252

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    33/39

    rt 47 (ley 14.394). - La autoridad administrativa estará obligada a prestar a los interesados. gratuitamente, asesoramientó y la colaboración nece

    sarios para la realización de todos los trámites relacionados con la constitución e inscripción del bien de familia . Si ello no obstante, los interesadosdesearen la intervención de profesionales, los honorarios de éstos no podránexceder , en conjunto, del 1 de la valuación fiscal del inmueble para el pagode la contribución territorial.

    T¡ ;XTO ANTERIOR DE LA NORMA

    Art. 253. - Deberes de la autoridad de aplica-

    cton . La autoridad administrativa debe prestarasesoramiento colaboración gratuitos a los interesados a fin de concretar los trámites relacionados con la constitución, inscripción cancelaciónde esta afectación.

    2 . EXIMICIÓN DE TASAS E IMPUESTOS. Se exime de impuestos y tasas a los trámites y actos vinculados a la constitución einscripción de la afectación .

    La transmisión a los beneficiarios por causa de muerteestá exenta del impuesto a la transmisión gratuita de bienes(ITGB), de existir en la demarcación, siempre que no se produzca la desafectación dentro de los cinco años posteriores ala muerte.

    BENEFICIOS IMPOSITIVOS DEL INMUEBLE AFECTADO. La norma regula un tratamiento tributario favorable del inmuebleafectado.

    La exención impositiva opera sólo con relación al impuesto sucesorio, y en tanto se verifique que resulten herederos olegatarios los mismos beneficiarios, y que no sea desafectadadentro de los cinco años posteriores al fallecimiento del causante. La primera parte tiene su fuente en el art. 40 de la ley14.394. La segunda determina la exención de impuestos y tasas para los trámites de constitución e inscripción .

    El Código exime a la vivienda protegida del impuesto a latransmisión gratuita por causa de muerte en las provincias

    que lo contemplan, siempre que la transmisión se haga a favordel cónyuge, descendientes, ascendientes o, en su defecto, losparientes colaterales hasta el tercer grado que convivan con elconstituyente y no sea desafectada en los cinco años posteriores a la transmisión.

    De producirse la desafectación antes del plazo, no corresponde pagar recargos, multas o intereses.

    BIENES Art. 25349

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    34/39

    l. RÉGIMEN ARANCELARIO ESPECIAL DEL INMUEBLE AFECTADOLa norma establece un régimen arancelario específico, siguíen-

    rt 47 (ley 14 .394) . - En los juicios referentes a la transmisión hereditaria del bien de familia, los honorarios de los profesionales intervinientes nopodrán superar al 3 de la valuación fiscal, rigiéndose por los principios generales la regulación referente a los demás bienes .

    rt47 (ley 14 .394) . - La autoridad administrativa estará obligada a prestar a los interesados , gratuitamente, el asesoramiento y la colaboración nece

    sarios para la realización de todos los trámites relacionados con l a constitución e inscripción del bien de familia . Si ello no obstante, los interesadosdesearen la intervención de profesionales, los honorarios de éstos no podránexceder, en conjunto, del 1 de la valuación fiscal del inmueble para el pagode la contribución territorial.

    TEXTO ANTERIOR DE LA NORMA

    Art 254. - Honorarios Si a solicitud de los interesados, en los trámites de constitución intervienen profesionales, sus honorarios no pueden exce

    der en conjunto el uno por ciento de la valuaciónfiscal.En los juicios referentes a la transmisión here

    ditaria de la vivienda afectada y en los concursospreventivos y quiebras, los honorarios no puedenexceder del tres por ciento de la valuación fiscal.

    1. AUTORIDAD APLICACI6N DEBERES La norma es prácticamente la reproducción de la primera parte del arto 47 de laley 14.394.

    La autoridad de aplicación es el registro de la propiedadinmueble en las distintas sedes de las provincias y la CapitalFederal.

    Se agrega, sin embargo, que el asesoramiento y la colaboración también deben ser gratuitos para los trámites vinculados a la cancelación de la afectación.

    El fundamento es no generar costos al particular en gestiones vinculadas a un régimen de tutela de la vivienda .

    El Código establece, como un deber de la autoridad administrativa, prestar asesoramiento y colaboración gratuitosa los interesados en la afectación, a fin de concretar los trámites relacionados con la constitución, inscripción y la cancelación.

    650 RT G N R Lrt 254

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    35/39

    c requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior.

    Art 255. - Desafectación y cancelación de la ins-

    rip ián La desafectación y la cancelación de lainscripción proceden:

    solicitud del constituyente; si está casadoo vive en unión convivencial inscripta se requiereel asentimiento del cónyuge o del conviviente; siéste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidadrestringida, la desafectación debe ser autorizadajudicialmente.

    A solicitud de la mayoría de los herederos,si la constitución se dispuso por acto de últimavoluntad, excepto que medie disconformidad delcónyuge supérstite, del conviviente inscripto, oexistan beneficiarios incapaces o con capacidadrestringida, caso en el cual el juez debe resolverlo que sea más conveniente para el interés de éstos.

    do los criterios de los arts. 47 in fine y 48 de la ley 14.394, incluso en lo referente a las alícuotas aplicables.

    Si la intervención profesional ocurre en ocasión de afectarel inmueble al régimen, el honorario no podrá exceder, en suconjunto, el 1 de la valuación fiscal. Si, en cambio, se tratadel proceso sucesorio o del concurso o quiebra, la alícuota asciende al 3 .

    Se innova en la inclusión de los procesos concursales, puesel arto 48 de la ley 14.394 sólo hacía referencia al proceso sucesorio.

    Para el caso de intervención de profesionales, la alícuotamáxima a fin de calcular el monto de sus honorarios, para elcaso de asesoramiento que asciende al 1 , en tanto que parala transmisión hereditaria de la vivienda afectada y en los concursos preventivos y quiebras no pueden exceder el 3 de lavaluación fiscal.

    La exención de impuestos y tasas alcanza a los trámites deconstitución, inscripción y cancelación.

    Art 55IENES

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    36/39

    § 1. DESAFECTACIÓN y CANCELACIÓN El Código distingue ladesafectación y la cancelación de la inscripción, al igual que

    la ley 14.394, en su art. 49.Establece que procederá la desafectación del bien de

    familia y la cancelación de su inscripción en el RegistroInmobiliario. Pueden, en consecuencia, formalizarse de manera simultánea la desafectación y la enajenación del inmuebleafectado.

    Sigue sustancialmente el esquema del art. 49 de la ley14.394, y distingue en sus cinco incisos los casos de desafectación y cancelación de la inscripción del régimen .

    El inc. incorpora la referencia al conviviente con unióninscripta, así como los casos de oposición o capacidad restringida del cónyuge o conviviente. Al igual que en el caso delart. 250, cabe la valoración judicial del interés familiar para

    Art 49 ley 14 .394). - Procederá la desafectación del bien de familia yla cancelación de su inscripción en el Registro Inmobiliario:

    A instancia del propietario, con la conformidad de su cónyuge, a faltadel cónyuge o si éste fuera incapaz, se admitirá el pedido siempre que el interés familiar no resulte comprometido.

    b A solicitud de la mayoría de los herederos, cuando el bien de familiase hubiere constituido por testamento, salvo que medie disconformidad delcónyuge supérstite o existan incapaces, caso en el cual juez de la sucesión ola autoridad competente resolverá lo que sea más conveniente para el interésfamiliar.

    e) A requerimiento de la mayoría de los copartícipes , si hubiere condominio, computada en proporción a sus respectivas partes .

    d De oficio a instancia de cualquier interesado, cuando no subsistierenlos requisitos previstos en los artículos 34, 36 y 41 o hubieren fallecido todoslos beneficiarios.

    e En caso de expropiación, reivindicación. venta judicial decretada enejecución autorizada por esta ley o existencia de causa grave que justifique ladesafectación a juicio de la autoridad competente.

    TEXTO ANTERIOR DE LA NORMA

    d A instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en esteCapítulo, o fallecen el constituyente y todos los

    beneficiarios.e En caso de expropiación, reivindicación o

    ejecución autorizada por este Capítulo, con los lí-mites indicados en el artículo 249.

    652 RT G N R Lrt 255

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    37/39

    § 2. SUPUESTOS DE DESAFECTACIÓN La desafectación puedeefectivizarse por escritura pública, por acta ante la autoridadde aplicación en el registro inmobiliario, por oficio judicial.

    A solicitud del propietario y , si está casado, con la con-formidad de su cónyuge o , si vive en unión convivencial ins-cripta, con conformidad del conviviente; a falta ella o si es in-capaz, o tiene capacidad restringida, la desafectaci ón debe serautorizada judicialmente.

    b A solicitud de la mayoría de los herederos, si la consti-tución se dispuso por testamento, salvo que medie disconfor-midad del cónyuge supérstite o existan beneficiarios incapaceso con capacidad restringida, en cuyo caso el juez debe resolver

    lo que sea más conveniente para el interés de éstos.e) A requerimiento de la mayoría de los condóminos, com-

    putada en proporción a sus respectivas partes, con los mismoslímites del artículo anterior.

    autorizar la desafectación y cancelación, por la analogía allíreferida.

    El inc. incorpora las mismas referencias del inciso

    anterior. Innova y refiere al interés de éstos ; es decir, delcónyuge, conviviente o beneficiario incapaz o con capacidadrestringida .

    La valoración de la conveniencia debe apreciarse para elconjunto del grupo y no para alguno o algunos de ellos, al me-nos cuando se trate del cónyuge o conviviente.

    e) El inc . e incorpora las mismas limitaciones que el inc . legisla para el caso de comunidad hereditaria.

    d El inc. d hace referencia a la desafectación judicial, que

    procederá en los siguientes casos: cuando haya más de uninmueble afectado del que el titula r sea propietario único; 2)cuando no haya habitación efectiva con los alcances del art.247, Y 3) cuando el titular y todos los beneficiarios hayan falle -cido .

    e El inc . e mantiene sustancialmente la redacción de laprimera parte del inc. del art. 49 de la ley 14.394 , pero supri-me los casos en los que existan causas graves que justifiquenla desafectación, a juicio de la autoridad competente .

    En resumen , contempla la protección de la vivienda enconcordancia con los tratados internacionales incorporados anuestra Constitución , integrando el paradigma de la constitu-cionalización del derecho privado en el marco de los derechoshumanos art. 75 , inc. 22, Const. nacional).

    BIENES Art 25553

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    38/39

    § 1. AFECTACIÓN DEL INMUEBLE RURAL Como se dijo el régimen de protección de la vivienda no es privativo de los inmuebles urbanos sino que también se extiende a los rurales conigual criterio al establecido en el arto 34 de la ley 14.394.

    El artículo contempla la posibilidad de la afectación de uninmueble rural siempre que no exceda de la unidad económica -según el ordenamiento territorial local- y se destine a vi

    vienda habitual.El concepto de unidad económica está vinculado a la acti

    vidad ubicación del predio índice de productividad aptitudde los suelos la aplicación de métodos tecnológicos y otros

    Art 256. - Inmueble rural Las disposicionesde este Capítulo son aplicables al inmueble ruralque no exceda de la unidad económica de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales.

    A instancia de cualquier interesado o de oficio si nosubsisten los requisitos previstos en el capítulo o hubieren fallecido el constituyente y todos los beneficiarios.

    e En caso de expropiación reivindicación o ejecución autorizada por el capítulo con los límites indicados en el arto 249.La conformidad del cónyuge es necesaria tanto para el

    caso en el que el inmueble afectado sea ganancial o propio yaun cuando se ha optado por el régimen de separación de bienes.

    El divorcio no configura causal de desafectación.La desafectación permite que el inmueble sea ejecutable y

    la efectiva ejecución de aquél; la partición entre los herederos y la libre disposición del inmueble por el titular dominial.

    Como innovación si el constituyente vive en unión convivencial inscripta se requiere asentimiento del conviviente.

    La norma se refiere a los intereses de los beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

    La muerte del afectante no es causal de desafectación sialguno de los beneficiarios habita el inmueble.

    Si bien la mayoría de los condóminos resuelve la desafeetación en caso de mediar disconformidad del cónyuge supérstite del conviviente inscripto o cuando existan beneficiariosincapaces o con capacidad restringida será el juez quien resuelva teniendo en cuenta lo más conveniente para ellos.

    654 RT G N R Lrt 256

  • 8/15/2019 026 Ccycn AstreaL 1 T III Cap 2 art 242 al 243.pdf

    39/39

    elementos que permitan obtener un mejor aprovechamiento dela parcela que se genera por resultado de la subdivisión delsuelo. De tal modo que la superficie es uno de los elementosque hacen a la unidad de producción y su ren