淺談租屋問題

主講人：馮麗芳 網址： WWW.TMM.ORG.TW

簽約前準備工作

一、資訊如何取得？

1. 親友 / 學長姐介紹

2. 學校資訊 ( 租屋博覽會 )

3. 租屋網站、 BBS 站

4. 紅紙條

5. 報紙、仲介公司

6. 大樓管理員

如何看屋？

資料來源：東海大學 2005 年學生校外租屋快訊

提醒：

不同時段看屋租所週邊環境觀察公共空間觀察多打聽設備檢查、測試通風採光問題

居住 /消防安全

一、居住安全‧頂樓加蓋的門戶安全‧隨手關門‧加裝設備是否影響逃

生‧熱水器擺放位置‧更換或加裝門鎖‧車停明亮處‧陌生人進入前驗明正

身

二、消防安全‧滅火器的使用‧逃生口 /防火巷‧電箱檢查

決定租屋後 ~

定金收據參考範例：

茲收到

(

租屋人)

租屋定金新台幣

元整，並保

留至

年

月 日止。

此

據

出

租人簽章：

承

租人簽章：

中

華

民

國

年

月

日

狀況：

A ：付了定金，能拿得回來嗎？

關於定金民法 249條定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一

部二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致

不能履約時，定金不得請求返還三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致

不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金

四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之

私法自治原則私法自治—私人間之權利義務關係，由私人間自行決定，政府及法律 原則上不強制涉入• 如何「決定」 —透過「契約」→雙方互相意思表示一致﹙民法 153 條﹚

• 房東自書局購得之契約可否修改。• 未成年人—法定代理人之同意• 原則的例外—

•違反強制禁止規定﹙應…﹔不得…﹔違者…﹚

• 超過一年的房屋租約應以書面訂立之（民法 422 條）

•民法 440條第2項「租賃物為房屋者，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止租約」

• 房屋有重大瑕疵（危及安全或健康）時，得解除之（民法 424 條）

• 買賣不破租賃（民法 425 條規定，承租後房屋 賣給第三人，承租人 仍得向新屋主主 張）

• 誠信原則﹙民法 148 條規定，權利之行 使，不得違反公共利益，或以 損害他人為主要目的。 行 使權利，履行義務，應依 誠實及信用方法。 ﹚

• 違約金過 高（可請求法院酌減）。

市售版本契約書導讀

－簽約要注意的陷阱

房屋

租

賃

契

約

書

立房屋租賃契約出租人

(

以下簡稱為

甲方)

承租人

(

以下簡稱為乙方)

乙方連帶保證人

(

以下簡

稱為丙方)

租賃契約條件列明於左：

第一條：甲方房／店　屋所在及使用範

第二條：租賃期限經甲乙雙方洽訂為

年

個月即自民國

年 月

日起至

民國

年

月

日止

第三條：租金每個月新台幣

元正(

收款付據)

乙方不得藉任何理由

拖延或拒納(

電燈費及自來水費另外)

第四條：租金應於每月

日前繳納，每次應

繳

年

個月份，乙方不得藉詞拖延。

第五條：乙方應於訂約時，交於甲方新台幣

萬

仟元正作為押租保證金，乙方如不

繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房／店

屋後無息退還押租保證金。

第六條：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續

出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷

空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，

如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙

方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之

日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。

第七條：契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不

得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何

名目之權利金，而應無條件將該房／店屋照

原狀還甲方，乙方不得異議。

第八條：乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房

／店屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓

或以其他變相方法由他人使用房／店屋。

第九條：房／店屋有改裝設施之必要時，乙方取

得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害有

原有建築，乙方於交還房／店屋時自應負責

回復原狀。

至下頁

第十條：房／店屋不得供非法使用或存放危險

物品影響公共安全。

第十一條：乙方應以善良管理人之注意使用房／

店屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，

因乙方之過失致

房／店屋毀損，應負損害賠

償之責。房／店屋因自然之損壞有修繕必要

時，由甲方負責修理。至下頁

第十二條：乙方若有違約情事，致損害甲方之

權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉及

訴訟所繳納之訴訟費律師費用，均應由乙方

負責賠償。

第十三條：乙方如有違背本契約各條項或損害

租賃房／店屋等情事時丙方應連帶負賠償損

害責任並願抛棄先訴抗辯權。

第十四條：甲乙丙各方遵守本契約各條項之規

定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約

收回房／店屋，因此乙方所受之損失甲方概

不負責。

第十五條：印花稅各自負責，房／店屋之捐稅

由甲方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納

之捐稅自行負擔。

第十六條：本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，

若較出租前之稅額增加時，其增加部份，應

由乙方負責補貼乙方決不異議。

第十七條：租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢

俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，

任憑甲方處理，乙方決不異議。

第十八條：特約應受強制執行之事項：1.

租

賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應

賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。2.

租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，

任憑甲方處理，乙方決不異議。

至下頁

第十九條：本租金憑單扣繳由甲／乙方負責向

稅捐稽征機關負責繳納。

上開條件均為雙方所同意，恐口無憑

爰立本契約書貳份各執乙份存執，以昭信守。

立契約人(甲方)

簽名蓋章

身份證字號：

電話：

地址：

立契約人

(

乙方)

簽名蓋章

身份證字號：

電話：

地址：

乙方連帶保證人(

丙方)

簽名蓋章

身份證字號：

電話：

地址：

單槽洗衣機

書桌 傢

俱名

稱

壹台

壹張 數量

八年舊品，堪用

狀況良好

簽收前使用狀

況

□房東

□房客

□房東

□房客

維修責任權

責

無(

壞掉就淘汰)

由房客負擔

修繕費用分

擔

淘汰後，房東不提供新

品 壞掉要負責賠償

備註

房東提供之傢俱清

單

出租人簽收：

承租人簽收：

提醒：

返還原狀，原狀→房 子經過使用後的自然耗損下 的狀況。

若需 改裝或加裝物品 (釘子、掛勾 ) ，需徵求房東同意

徵求同意下，儘量爭取以現狀反還，否則 仍需返還原狀

協議達成事項列於租約中回前頁

狀況：

A ：搬進去 後才發現門鎖太簡陋、門鈴不會響、燈不會亮、浴缸破了還用膠帶貼起 來… .

提醒： 民法 423出租人應以 合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係 存續 中保持其合於約定使用、收益之狀態。 民法 429租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有 習慣外，由 出租人負擔 。出租人為保 存租賃物所為之必要 行為，承租人不得拒絕 。 民法 430租賃關係存續 中，租賃物如有修 繕之必要 ，應由出租人負擔 ，承租人得定相當 期限 ，催告出租人修 繕。如出租人於期限內 不為修繕者，承租人得 終止契約 或自行修繕而請求出租人 償還其費用，或於 租金中 扣除之。

至下頁

善良 管理人之責任：

善盡維護 責任發現問題儘早告知，請房東處理。

不告知而致事態嚴重，房東可要求房客分擔費 用

回前頁

租金扣抵 所得稅：

應準備文件：1. 契約書 (影本 或正本皆 可 )

2. 入籍證明 ( 或切結書 )

3. 付款證明

報稅的提醒：

1.告知房東

2. 契約中有 無約定稅金轉嫁 條文

3. 契約公證是較佳的選擇

回上頁

提醒：

若無 約定，提前 解約須徵 得雙方同意

若只約定一方，另一方 要提前終止租約，則 須徵 得對方同意，方可提前終止租約。

違約金及 損害賠償須視 契約書中有無約定

提前一個月告知。

問題討論

狀況：

A：契約已經簽了，租期還沒開始，也都還沒搬進去 ，可以 要求房東還我錢嗎？

提醒：

簽約開始，即代表履行的責任開 始

住或不住的事實與契約無關

狀況：

A：我花了一萬元租了一個房間，但是房東卻臨時規定了洗衣機使 用的時間，為 什麼我付了這麼多的錢還要被限制何時能洗衣 服？房東可以臨時定公約嗎？

生活公約打掃責任公共物品使 用時間及管理進出時間朋友進出狀況、可否留 宿消耗品的分攤方式費用分攤、計算、繳交 方式可否養寵物易影響他 人部份之行為約束違約之罰則

狀況：

A：房東說：我要賣房子了……

提醒：

民法 425(所有權移轉 不破租賃 )

例外 ：查封、賣屋在租屋之前，不適用

超過五年未經公證的定期租約或不定期租約

狀況：

A： 3個人一起承租，同學 派我出來簽約，結果其中一個同學 跑掉了，房東 說：你的同學不租了，跟我有什麼相關？你還是要給我整戶的錢… .. 真的是這樣嗎？

提醒：

一人代表簽約，則 需承擔所有的責任

各別和房東簽約最保險多人並列，並 標示清楚各人承租範圍及金額

成為二房東 ( 被逼的 ~)

狀況：

A：可以換鎖嗎？

提醒：

保障個人隱私及安全，可 換鎖房東進出需事先告知避免衝突，宜先告知解除房東疑慮搬走時，恢復原狀

【存證信函】* 至郵局購買或至中華郵政網站下載

*一式三份 (郵局、房東、房客各執一份 )

*以雙掛號寄送

寫存證信函的原則 :

1.時間、地點、發生何事

2.主張之權利，或 是房東應盡的義務

3. 勿有模糊籠統要求

4. 勿做情緒上的宣洩

解決方式及求助管道《解決方式》情理法， 90% 以上糾紛解決均靠協商勿惡言相向、互放狠話勿用法條來壓房東回學校尋求教官支援《求助管道》學校 ( 生輔組、住宿組、軍訓室 )當地縣市政府、鄉市鎮公所崔媽媽基金會 (02)2365-8140網址： www.tmm.org.tw

E-mail： tmm2.org@msa.hinet.net

THE END