˘ ˇ ˆ ˙ - oisdoisd.brookes.ac.uk/resources/epsrcvol3v5.pdf ·  · 2017-02-08the role of the uk...

160
!"# "$ %&’’()$(%! ! " # ! $ $ % &" % & ’ ’ ( ) *+, - - + .,/0 ! 1/ - . /2- 3 -! 4 2 * 4 No part of this report may be quoted without the permission of the lead author.

Upload: doanminh

Post on 16-May-2018

216 views

Category:

Documents


1 download

TRANSCRIPT

������������������� ����������� � ��� ����� ��� ������ ���� ���������

��������������� ������������������������������������������������ ����� ������ �����������������������������������������!��"�����#���"�$�%&''()$(%!�

�� �� ������ ��� ��� �!��� "��# ����� � � ����!�������$ ��� �� ���� �$ ������% ��&�����"��% ��&���' ' (��

� � �

� � �

�)� ������

*���+�,��-�����������������������-��+������������������������������������.,��������/������0������!��

�� ����1�����������/-����������.�������/��2�����-����������3�������������������������������������-��������!��

4����� ���

2���������������*�����������������4���������

No part of this report may be quoted without the permission of the lead author.

������������������������������������� ������ � ����� � ������������������������������� ��������� �� �� ��!��" ��# ���������&��������$�������%�������� ����� %�������� �����������& �� ������� �������� ��������������������������� ���������'�� � � �����'�� �%������������� ������������%�� ��������������������� �������������� �������� �� ��� ����� �� � � ��� ��� ���� ��� $�� ���� %������ � ��� ��� � ��# � ��� � � �� ���� � ��� ������� � �'�� �������������������� � ������ ��������������������� �(� )�'%����������������� � ���� ���� )����������'�������������������� ���������������� %�������������������������� ����� ������ �������������� ������ �� ����������� ��# �������* �$�%�����+ ���� ���, ����& -" ������.��������� �.������ �'������ � ����.����� %������/�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

1

* + �&� � ��� � ����� �

% �������� ��� ��

5��0����������6��

�������������� ��� ���� ��� %���� ������'� �� � � �.����� '� ������ ��� $��%�� 0��.��� ��� 0 �� �� ������ ��1�� ��� ���� ��������������� �� ������������'��� �!����

$�������������������� ������������������������������������ ��� �%�������������������������������������������� ���%������������"��������7����������� � # �.������� ����������� �������

$�����8�������+������0�� ��� ��� ��� �# ��'� # ��� �� ��.� �� %� � ��������� �� %����� ��� %��������������'���'�����%������������������� �%���������������-� ' �# ��� ��'� �������# ����� ��' � � ��!� �� �������%��� �# ��� ���������2����

3� �� ������������%� �# ���������������� � 4 �� ��� �5�� �� (�������

� � �������� ������������������������� � � � ��'� �# �� � �� �� �� ��'� ������� �'��� ��� ��� " 6 �� $� � ������������ ���������.��� ������������������������# ���������������

5��������6�

$� � ��� �� ��� � �� �� � '�# �%��� ��� ���� �'����� ��� ��� � ������������ ��� ��� ����� � �� � ���# ���%�����

� ����'����.����������� ����� �����������.������� ����'����������� ������� �� ����# ��%�� ��# �5���'%�(���

3���9 �������������0��-� � ��� ������ � ���� � �� ���# ���%����.���� ����� ��� ��� � ��%���7� ��'� �� ������'���� ����� �� �� � ������9 �������������0��� � � �� ��� ��� �� ������ ����� ��� � �������� ��� �� �# � ������� ������

7����������%�������������� ���������������� �� �# ���1��-������� ������ ��������� '��������8� 9 ��������'�������%���� ����������� �# ��� �5�������(������%�������$� ��������# 2%���������������������� ���� ��� ������ ��� � ���� $��%�� 0��.��� ��� 0 �� � � ������ ����9��9���� %��� � ��� ���������� ��� ���

5������6��

$� � ��� �� �� �� � �� ���������������� �� ��0�������� ��� ��� $��%�� 0��.���� ��� � ��'������� ��� ������� ���������� 4 �� �������������� '����������������# ����$����������������� �� �%����0 �� �� ������ ��� ���# ��� ���� ���2� ����������� 4 �� ���

�������������������� ���������. ��������������!��������'�� ������%� �������!��� ���

:�����0���������%��� �� ��# ����� ��'�'� ����������������1��� ������� 2 '�����!�� �%���������������%�� ������ ����� �������� ���� ������� �.���� ��'��� �������������� � ���# �.� !��'������� ���������

:���� ������������������������������0���������� ����� �������# �����'��.����!���%������������%%������ � � ��� ���� �������� ��� !�� ��� ��'���'����'� ��� � ������ ��� �.� � '�� ��� ��. � ����%���� '����# ��'�������� ���������' ������� ���������

���������������%���� ��%�%� ���%%����� ���������������� � ��������$��%��0��.����

$� �����������%�)� �������'��� ��������# ��# ���������������� ��# ���%����'������%� ������������.����������� �������������� �������������%� ����

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

2

,-' �� �&.� ��� �� ���� �# ���+ ���������&��

$����# ���%�,.�������%� ����; ���%�<�������7��'���.� !/� �%������ ����������� �.��� �%�����.�� ��� 2 '����=� $��%�� 0��.��� ��� 0 �� � � ������ �� $�� ���� ����� ����� ��� �� � ����� ��������������� �'�# �����$�� ��>��

��/ ���,�# ������ � � ������

�������$ ��� �� � �� ��� # �������

�� !��'���# ��� 3� ��������, �������/�>??8��

-�������������%� �����

<8� ��������

-� '��� � �.����� ���� ��� " 6 ��� # ������� �����%������ + �����; ��� � � �.�� ���.���@�%�� ��� ��'������� �� �������

7�������'���%�A��� � � �����

B� ���,.�������/�

6 �� � �� �� � '� ������ ����� !��'�� + ����� ; ��� � � �.��-����� �# ���%��� :'������� : �� 7��� -���� �����# ���5����(� ���� ,��%�%�������� ��'/��

0�����'�������� ���������,%� ���� /�

B8�������

�� �� ��� �� !��'� $�.�� ��� �: ��� � �)� � '� ������ ��� �����'�������'�������7������������%������

$ ������% ��&������ � �

& .�1����'���� � � ����# ���%���

>��8��������

���'���� ��� � �������%���%%������� � # ������������%����� ����� �� �� ������ �.�� & .� ����� � ������ �," ��/� ��� " � ��� 7������ ,.������'����� �� �� �������� ������ � ����� ��������� ���� ������ � � ������� @�����'�0 ���/��

@��%� ���������,%� ���� /�

?C�������

0�# �%��2� ��!� @��%� �����������'� 1�������# �� 5��!2�����(� ����� %��������� �' �%%�� 7��� ���������%������

@�'� �� ��'����� ���������,%� ���� /�

>���������

����� 7�� ��� ��� 1�� �� �� ����������� � ������� 3� %�� �� �� ���%� !�� �.��� ������� � � ���� # ������������%����������

$��������. ���������� � ������� ������� �%����� �.����� '� ��������������

$��$��%��0��.��� � �������'�������'���� �������������������.����� �.����� '� �������1���� ������ ������� ��'������� !��'������'���%�������%�����������%��'������ ������%�������%�)� �������������� ��'��. �������������-�������# ���� �%.� !��$���� ��'�������������������� ��� � � ���� ��� � �# � � ��� ��� ��'����� .����� ���� � ��� ������'��� ��� � %�� ��� �����������%������������'������������� � �& -" �2��-���������� ���; ���%�������.����� ����# ��������� # ���%������%���������� ��'����������� �����%��%�� %���

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

3

@�.# �� ���%�)� �������'����%���� ����� ���������������# �������� � ������������� �� � ������%%��%������ ��� ��� ���� �� �# �������$���� ������ ������ �����������%���� ��������� � 4 ���� ����������� ��� ����� ��� ���� ���%�� .���� 4 �� � ��� � �# ������ ��� ��������� ����������� ���������� ��%%�������������������������'�� # ��������� ��� ���� ������� ����������.���� �����%%�������.����� �� ������������� ���" �������.���>� ���' %������# ��������%�)� � ��� ��� �# ��'� ��� '� ����������� '������ ��� ��� �� ��'��� @�.# �� ��� �� ��� ���������� ��� ��� � �� ,���� .���� ��%� ����� ��# ���������%����� ��� ��� �� ��� ����# � %������� .� !/�� ��� ��� �� ��� ���!� ��� � ����� ����%%��%����%������ �# ��� �(���� �����.� ����� %�����'�������������� ��'����

�� !��'���# ��� � ���������� '���� �.���������������" 6 ��������7�������'���%�,A��/����0�����'�������������� ����������'������������ ��� ���� ������%%�������'�'%���������'���� � ��� # ���%��� ����� ��� $�� �� � ����� ������ ,3�'� � >/� � � ������ ��� ��� �� !��'� �����'���%(��������# ���%����������������� �������������������$��%��0��.����'����$���� !��'���# ���������7�������'���%������� ��� ���������-�������# ���� �%.� !��.�������# ��# ��������� ����%�������.���%%�������������# �������� ��� ����������'�%������-������$��0�����'������������� �����.����������������(����'����� ���� ���%�)� �������'� '� ���������%�������������������.���������� ���� �������������-�����" �����

1�� 0 �� � � ������ �� � ������ � ��� 7���� � ��# � � ���� ��# � ��� ��� ��� �%����� ���'�# �%������%����������������� �����������& � �� ��A������7�������� ����%%��������'����3� �� %� ����� ������������@�����'�� � !����.���������� � ������� ��.������� ��'� �# ��� � ��������'� ��� ������ ����� �� � ����� ������ 1�� 0 �� � � ������ �� ���� ���� � ����� # � ��������'�� ��� ��� # ���%��� �������� ��� � � ��� ���� ����� �� ������ � ������'�� ���� ��� � �.����� # ���%����� �%������������������# ���'��������� %������������������������� ����������������������������� '� �������$���� ������������ ���������������� � �%������������������ �,3�'� ��/�� ��� ����� ��� ����%����������'���3� � �%���� & .� 1����'������� �� �����'������� �� ����(��� �������%���%%�������� ���������������� �' ������ �%������!�����������# ����.��������������� ������� �' �.���� �������.��������������������%�������� �������� ������ (������� ����������

0�� � ���,���������$ ��� �� �&������ � � ������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

4

0�� � �����$ ������% ��&������&������ � � �������

$�� ��� ��� ������� �����'���� ������ � �� �%����'� ���%���� ��%�� ��� �������� �%����������' �� ��� ����������%�� ����������� ������ # ���%������.���������!������������� ���� �%��� ������ ��������������

;<�(������4��������

:��������������# ���������� %�����������������������$��%��0��.������.������ ������������'�.����� ' �� � ��!� ����� ��� 0 �� � � ������ �� 1�� .��� ����� ��� � ����� �����%�������� .��� ���� ��� %�����%�� ������������ �# ��� �������� ���� 2 '�����; ����������4 ��������������������# � ��%���.���������������� ������� ��%����'%����������������� ������������'��� �%� ������ ���� ������2����%���� ������'�# ��'� ��������.���# ��� ����������

$�� �%�� ��������/��������������� ����� # � ��������'�� ���.������ � ����� ���� �� ����������������������� � �����������.����� ����� �������� ��� ���� �. �# ���������� ������0����'���� �'���� ������������ �����������%� �.�������%%���� �� �%������ ������������� ������

� � � ��� # �.�� ����� %� ����� ��� ��� ��� � ����� '�# �%��� '� ������ ������� ���� � �� �%�� ����� ������0����# ��� ��'�'%������� �.�����������1��� ������� 2 '������� ���� �.����� '� �������������� %��������!��� �� ��'�������!�� ��������� ��# ��� ����� ��!2��!��'��$��������� ���� ����� � �� ��� 0�# �%��(�� �# � ��.� �� ��������� �� ��%%�������� ��� ��� ��� ����'� ���� ������������1���� ������ ���� ��������0<�����������%�� ����� ���� %�����5�����������(������� ��� �����%� � ������7>�,���# ��'�7�������� ���# ���%��/���'�� �.������7>� �,�������'��� �7�������� ��.���� � ���'%��D� ��7��� ��.�� �� �� '�D� ��7�<� �������'� ��� ���������� ���� ��� ��� ������ # ������������0<������0�8��# ���%������3�������!/��

��� �������� ������'�,� ������.� ����/����������� ��!����� �# ��'�# ���%������$��%��0��.������ 0 �� � � ������ � �� ��'�� ��� � �# ������ ��� 5'��(� �����'� � � 4 ��# �����>�� ��� ��� 0 �� �� ������ ��@�����'�� � !����.���� �)�����

1��� %����� �����������!����� ���� �.�������������� '�����.����������������%� !������� �.��� ��� �� %� ��� 0 �� � � ������ �� � ��� ��� $��%�� 0��.��� ��.� �������� %� !�� # ����� . ���%%������������������������� ���������# ���%����

>� ����'�� ��� ��� ���� '�# ���'� �����'� ��# �� ����� >???�� �� ���� ��� �����# ���� ��� '��� �����'�� + �����# ��� ��� �� ���# ���%������������ ����%����%�������� ������'�������%����

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

5

���/�������������������.����������# ���������� ��������� ��1��� �������������� ����)�����# ��� ������ � ��� .� !� .���� � ��� ����� ��� �# �� ������ ��� �'����� ��� ��� ' ���� %�� ��2� ������'� '� ����������# ��������������

3�������� .������ ���!��� �� ���'��� ��� ���� �� ��� ������� ������ ��������� �� � .��� ����� �� ��� ����# �.����5��������� �����(�%��������.��� ��.�# ���%����. �� ����5��������� �(��

-' �)���� ������� �&�������������.�� ����� ������ �����&� ������&������

$�� ��>���'���'�������%���������'��� �%�����.����� 2 '������

=<%����������

-,-,������� ���� ������� �/ ���� ��

1��� ������� 2 '��������� �# ���.� ����'�������������� ����!�������������� %����'������������ �������� �� ��# ��� ���:�����'����0<���������<� �.����'�E��������%���%�%�������� ������$��%��0��.���C� 2?� �.����'��� ����� � � 4 ������ ��� �� %� ����.�# ���%�����@�.# �� ����������� ����� # ���%���� ��� ��� ���� � ��# ��%��� ,�� � ��./� ��� � ������� ��� ��� �� # ��� �� ���� �# ����� �'���%� ������� ����������'�� �������

���������������# ������� ����%��� ������%�� ������0 �� �� ������ ��.� �# ��� ����# �� ����� � �� '������ ��� ���� � �# ���'� ���������� ������� $� � ��� ����� �� ��' � ����� � ��� ��� � � !����.���� ��%�# ����%�������� ��.����������.���������������� �������������%� !�������� �%�����# ��'� �%������ ��� �# � ��� ��'� � �������� ��� .� � ���� �� �� ������'� ��� ���� ��� � �� � ��� ������������' ��3�%�����%����� �� ������������� ��� ��������������� � � ��� �%������������ ��.���������������� ������ �� ���'���� '� �����

1�� $��%�� 0��.��� ,�� !��'� ��� ��'���%/� ��%� ��� # �.�� � '�� ����� ��%�� ���# ��� ��.� ��������# �����. �� ����'����� ��'�5���� �� �(���%������������������'�%� ���������'��# ��������� �%�����# ��'�� ����������� ���%�����.�����'������������������������ ���

-,-���������� &� ����

$���� ����� .��� ���� �� ��'����� ��� ��� # �.�� ��� � ���� � ���� $ ����� �� ��� ��� ���� � .��� � �����������������������������0 �� �� ������ ��� ���# ��� �5�������# ���(�������.� � '����.������� �� ��� ���� ��� ��������� .���� ����� ��� � � ����!� ��������� ��� ���!�� ��� � ������ � �� �� ��� 1��$��%��0��.����������������'�� ����# ����� ��� �������!��������-��. � �� ��'����� ���1��� ����� ��������%�� ���������������������������������� ���� ��� ���� ���%�������.��� ��'�����@�'� ������������������ ���������� ��'������ ��� ���� ��

3 4 ������� �>� �� �' %���� ��# � ����� �� %�)� � ��� ��� �# ��'� ��� '� ������ ��� �� '� ����� ����� !��'� ��� ��'���%�� @�.# �� ��� �� ��� ���������� ��� ��� � �� ,���� .���� ��%� ����� ��# ���������%����� ��� ��� �� ��� ����# � %������� .� !/�� ��� ��� �� ��� ���!� ��� � ����� ����%%��%�����%������ ������� �������%��� ����%��%�# ��� ����.� ����� %�����'������������� �� ��'��� 3 �'%�������� ��� ������ ��� ��!��.�� �.� ������ ����� ����� ���� � �� �%��� ������'��7���:(�� � �.����� -��� :��%� ��� $ ���� ,�-:$/� ��������# � %��� � �# �� ��� �����# � # ����� �� � ���������� ��.� � ��� ����� ��� $� � .��� �� # �� �� ��'� ����'� ����� '�# �%��� �� ��� %�!��� ��'����������� '� ��'���� ��� ���� ��� �����������# ���%���������� ���

��$����.�������������'����� ������� �� ������'�����. ����� �� ����%��������������8� 9 � 4 �� %���������� ��� ��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

6

��/ ���,��� � ����� ����.�� ����� ������ �����&� ������&����������������$ ��� �� ���� �$ ������% ��&������

� �1 )% * � �$ )�* 2 )3 � $ �* )�* ��% )4 # 1 * � �* �� 5 6 7 �# 3 ��� � * � 8�% 5 7 �# )��6 4 � �

��������� � � �

������ ���� ������� �/ ���� � @�'�������� 4 �� %����# ������������� E�������������'�,��0</�

-��!�'�.������� ��� ���� �

@�'�������� 4 �� %����# ������������� E�������������'�,��0</�

-��!�'�.������� ��� ���� � � � !������� �

1%� �# ���� ��� ���� ��� ���,# ���%����� E��������'�'���������%��F/�

0����� �'���� ������������ E����%�' �����

�������� &� ��� 6 �����%�����%�� ���������� 0�# �%�����%%��%���

1%�� ������ ��� �����'���� ��� ���� ��# ����� ���� ����!�',�/�

0�# �%�������� ����,���� �# /� �# ��� (�� ��F�

���� �8# ����� ��&�� 1%�� �����G� �����������.������# ��� ���������

-�.������� ���F�

1%�� �����G� �����������.������# ��� ���������

� � !�� �.���

: �2� �����������# ��.��������� & ���������� �����E�!����2� ���

������� � � �

$ � �����&�� -��!������2� �������E����������� �������'������

7�%�� ������%����'�# �%����'����� ����� ���������������� ������ �������'������

��� ���'���������� ����,�'����# � ��%���:'���/� �����������'������ 1%� �# ���� �� ��� ��

5 ����������� -� ����E# ������ ; ����������# �� �# �����������

-� ����E# ������ ; ����������# �� �# �����������

0�# �%�������� ���� ���������# �����

# ���� ��� ���� �� �������� �� � ��������

7���������'%�� 7�%�� ������%��� ������!����5��%%�����(����

��%������ 7�������� ��# �� ���������%%������� -���� # ��F�

7���������'%�� 7�%�� ������%�=�� ����'�'%���

4 �� �

��'�'%���������� ����' ����� ������ �.����� '� ������

�� ��������# ����������2%�!��'�������

��0����������� � � �

# �������������� ��&����9� ��

& ������%�����%�� ���������� ���������������'�� �%������������4 ���# � ��

& ������%�����%�� ���������� ����������# ���%��� �%������������4 ���# � �� 0��������'�

��� �'��������,�'��7����0������; ����/� ���������������%��� 4 �� ��� �� ������'� �" ��� ���# ����� �����������.����" 6 �������� �������������������.���E�����%�������� 0��������'�

# ����� &������� �� ���� �� ���� �������� ������� ���'��4 �������

���� �������� ������� �%�����������������'� -���� # ��F�

��� ������������� � �����# �# ��� ��,�7�/� : ������ ������ ����.��������# �� �F� ���'�����F�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

7

-,- ����� �8# ����� ��&���

$���%�'�������� ��.����%�� ������� �# ��� ���1������ ������ ������������'%���������� ��������������� �� � ���� ��� '� ������ � %��� 57��������(� ���%��� ����� ��� & .� 1����'����� ���� �� ��� ��# �� ����'������ ��'��%�'������� ��������'��������� �������� ���@�.# �����$��%��0��.������.������ � ���� ���� ��� ��# ��� � �������� ��� ��� �� � ������ � � !�� �.��� � ��� ��� 0 �� �� ������ � ��� � ��� � ����� ��� ��� ���'� .���� �� 5����� ����(�� � ��� ��# � ��'� �%����������� �� � �����'���%%�������� 1�� �� ��� '� ������ � ���.����� � � 5���������(� ���%� !�� � %��%��� ����� ��� �����������������������%%������,3�'� �</��

0�� � ��� �:% ��.������� ��;�����&��

���

$������������� �������%�����������������������'��� ����.������� �>��

� �+ �,�5 ���&� ���� ����&�&�������&�����������&�����&��������

$� ��������� ����� �'�# �%������ �����'����������� ������������������������� �� ����# ���%���� 1�� ��� �� ������� ����� '�# �%��� �����'E����� ��� �����%���%��� ��� ��� ��������������������'�'���������%��� ��� ��# ���� ���:� �������%� ���� 5�����(�# ��� ��� ����%�� ����������������� ������6 ����5 ������ (��3� �� ����������%��� ���!���������'������� �� ������������������!�� ��� � � ��� � �# ���'� ������ ��� ��� ���� � ��� � # ��� ������ -����� ����� ����� %��� ����� ��# � ������ ���������# �������� ����������� ���������������������� ��� ���� ����� ����'����.��%�'���� � ��� ��� ��� ��� �� .��� ��� � ����'� ���������� ��� ��� � �� ��� �# ��%� � ��# � 5���'%�(��@�.# �� ����� ���� � ��� � �� �%�� �� � ������ ��%%������� ������ �� ���������� �%����� �������� �������������� �# ���1��-������� ������ ��������� '��������8� 9 ��������'�������%���� ����������� � # ��� � 5�������(� ��� ��� $��%�� 0��.���� '�# �� ��� �# �� ��� �� ��� �������� # ������1�� # �.��� ��# ��� ��������# 2%�������������������� ������� 2 '���������2��2�������������������� �������.���� �%��������� ��%� ��

3���9 ����� ��������0��-� � ��� ������ � ���� � �� ��� # ���%���� .���� ����� ��� ��� � ��%��� 7� ��'��� ������'� ��� ����� �� �� � ������9 ����� ��������0��� � � �� ��� ��� �� ������ ����� ���� �������� ��� �� �# ���� ���� ������'� ������%���� ����� � � � ��� � ����>� ��������9�/������-� ���.������������'�� �# ��������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

8

=<�;���������

-�-,�$ � �����&���

$����� # �.����''��������������$��%��0��.����� �� �������� ������'������� ����'��������%� � ��� ��� ��� �# ���� :�� �� ��������� �# ��� �� � ���� � �� �� ��'� �� �%��� � �%� ��� ��� ���'�# �%����� ��'���� '�2�����'�������'������ �� ��������� '� ���������%���$����������������# ��# %��� ��� ��� -����� $��%��0��.����# ���%����� �� ������ ," ��/� ��2� ������'� �������'���������������:���� '�������# ��������������������. ��� ��������-�������# ������������������� ��� ����-�������������'�������# �� ���# ���'����%��� ����������������'�� ��������� ����� ���� ��# � ���� ����� �� �� ������ .���� # ��� �E��# ��� ��� .����� ��# � ����.� # ��� �� ����� ��!��� '2����� '� ���������%������������� !��'���# �����

@�.# ����� ������ '������'�# �%��� �� '�����# ����� � ���� ����������%� � 5�����(� �# ����� ��'������ �# ���������� ����� ����� ��� ���� ��� ���� '� �����������,�����%���� ���� ��� ���� ������� ��������� ���� ��� � ������ ����� � �� � �����������/��

$����%� �������!��� ����# ��# �������$��%��0��.���� �%.� !����������� ������������������� ��������������'�� ����������'���'����������!������� ��� ������1�� # �.���� ���������� �5)�����'���(�������������� '����������������# ������'�# �%����� � �# ����� �������'������������%����� ��'��$� �.���# �.�����������# � ��%���:'�������� �� �%��� 2�����'��������� '�������# ������ ������ �� ����

� � ���� # �.����''��������# ��� �E��# ��� �� 5���� (�� �%�������������E�# ���������� ������������ ������!��� ��� ��'�����������'�� ������$�������������������������������'�������������� ���������!������� �'���������������!������%%��%������� �# ������������ ��� ���� �,������ ��������������� ��� �� � ��� ������� � � � � �/��

1��0 �� �� ������ ��.� ����� ������ �5%��(���� '� ����������� ������� ��������������@��%�� �)�����������������'�# �����������������# ��� ����������������������'������ ��������.��" ���� ��� ������ 2 '����%���� ������������@ �� ��� ����������� � �.������������� ����� �����!�� ������ ��� ��� ��%�� ����� ��� ��� � � ��� �� . � ��� ��� !�� ��� & .� 1����'���� ��� @�'� �� ��'������

-�-��5 ������������

�� �� ����� # ���������������)����� # ��� ���� ������� # ����� ���� �# ���'���������� ����%%������� ���� ������� 2 '�������

1���� !��'��������� � �%�������)�����# ��� ���������������H?9 =�8>9 �� ��'%���� �.����'������� �� ������ ��� ���.��� @�%��� ����� ��� � ��� 4 ���� �%����� ��� ��# ��%��� ��� � �� ��'� ��� �����.���������������������'������ ��'������ ��� ���� �,� �%� ���������� �� ������� �������. �/���� ��'��� ���������'�� ��%%��� ��� ���� �.�� ������ ��� � � ��� �� ��'��� ���� ����� ,��# ���.��!.������# ���� �%���� ���� )���/������� ��� ����� �� ������.� !�� ��� )����� # ��� � ���������'���� ��� �� ��!� �� �� � # ���%���� $�� # ���%��� ��� ����� ��� ��� ���� ��� ��� � � ��!�� � �����.���@�%��������� ����!������������� ��� ���� %�����'����������� �# ��� ���@�.# �� ���)�����# ��� �.����� � ������� ���� ��� %��'�����%%�������# ���%���$ �����.�����.����� ���%�������%%� ��� �%������������� �����'� ������.�������# ��������� �# �������� ���� ����� ���������������@�����'�:������������$������ %����� �# ��� �����%���'%���������������.����� ����� %���� '����������.������# �� # ������ �� � ���%������������%����� ��'���� ����%������������.��������� ����� $� � ��� ��� ��������� �� � ����� ��������# � ��� ��� ��� ��� ��'�� �� ��'� � ��� .� � ��� ����������� �������������������� )������� '� ���������%��������������� ���� �������$��%��; �.��������

:� ��%��� � � ��'%��� ����� ��� ��� 7����� ��'���%� ����� .����� .��� � �'������� �� ����� � �� ���-������# ���%���:'���� ,-�:/� � �%�3� ��.��� �����%�������� ���%�# � ��� �� ���������# �����1��& �# %� ��� � H����-�:��������7�������'���%�A����������:I :��������)�����# ��� �.��� �������� � �� ��� � ��� � ��� -������ $�� )����� # ��� � ��# ��# �� ��� -�:� � �# ���'� ��� ���� ���

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

9

�� ������# ����,���%����%�����/����:I :������'�����������'����������������'��:�������# ��� �.����� �����'�.������������ �������.� !������.����� ����!��'������ �� �.��������� ��� �����# ������� ���������%���������������� ������������� ���������# ���%�����������%% ������%������%��# �����

1�� @�'� � � ��'������ ��� 7���� � ����� �������� ���� ���� ����� �� �� �� ����� �' %��� .���� 51���� �� ����(��������������!����7���������������7�� ����'� ���������������������.����� ����� %����� �����������'��4 ����������������� ������ ����# ���'�� �� �����$������� �����������# �<� � ��.���%��.������ ���������# ���%��������� ���!�@�%�.������%����� ��'�# �����������������������$�� @�%�.��� � �' �%%� ������� ������ ��� � ��� ������ � �� �� ����%��� ����� �.��� �� � ����� �� ������������ ��� �� ��������� �� � ����� ������ ��# ��'� ��� �'���# � 4 ����� ��� ��!���� � %� �'�'�� .���� ��%� ��� ��� � �.� � �� ���� 1�� ������ ��� ��� ����� ��������'� ��� �����'� �.� ���������������� ������� # �����%� !������� ���

�� �� ������ ����� ��� ���� 4 �� � �� ���� ��� # ������ ��� �� ����� ���.��� ��� �� ��� ������# � ���� ��� '� ��� � �%�����������$��# ��� �.����������������%�)� � ��!2��! � � ������� ������� ��!2��! �� ��'����� �� �� ������ ��� ������ ����� ����� . � ����� ��� ��� !�� ��� ������� ��� � �.����� '� �������

@�.# �� ��� � ����� %���# � �%������ # ���%��� ��� ����� ��������� ������ ������ � � ������ � ������%�������� ���� �# ���� ������ ���

=<;<=�# ���� ��� ���� �� �������� �� � ���������

0� ��������!��'��# ��� ����# ����%�������'�'�.������%%����������� ������� 2 '��������������� ����� ������ 7�%� ��# � � �� %� � ���������� ��� ����� ����� ��� ��� $���� ����� ��# � � ��������������# ���������������'���� %����� '�����'������# ��'�'��������.���������%%�������� �������������%%������������5�� ���(�� ������ ������������ ���%�� ���.� !��������������� ���� ��'��� ����������� ������ ���������� ����5����� �(��� � �# ����%�' �����%�������� ��� ���������'�'%���� ��������� �� ������� ���������%%����������������,�'���� �������� !��'�����/��� �� �����������# �� ��%� '������������%�.����

1�� ��� $��%�� 0��.��� �� � .��� # ���� ��� ��� ��� ��� ��%%������ $ ����� .����� . � ��� ����� �����������'������'�'%���.������%%��������1��@�'� �� ��'������ ������� �%�������������������>�� �� ��'�����'��� ��!��������%%�����������������

$� � � � ����� ������'�� �� �����'� ��� ������� ��� ��������� �� ��%%�������� ����������� ���� �������� ��� ��� � %� # � �� .����� ��� �� � . � �� ��'� ����'�� ����� ��� ��� $��%�� 0��.����� ���������%%�������. �� ��'�� ���� ������������������������� ��� ���� �� �# ������������������� E�������%� �� � �� �� ���� ����� ��� � � ������.�����%� ���� �� ���� ���������� ��� � ������ �� ���� %����� ��� � � �� ��� ������� ���� ��.���������������������� �����# ���

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

10

$������������� �������%������������ ������������� ����

� �+ ���5 ���&� ���� ����&�&�������&������������&�����������

$� � ��������� �����������������������0�������� ������$��%��0��.������� ���'���������� ������� ������� ��� 4 �� � ��� ���������� '������ ��� ������ �# ���� $���� ��� ���� ��� �� � �� �%� ��� 0 �� �� ������ �� ���# ��� ���� ���'���������� ������� ���������� 4 �� ��3� � �%�������������������# ���� ����� ����# � ��%������ '� ������� ��� ������� ��!��� ���� ���� ����� �%����,��$����3�:������ ��� ��.���� �������� ��'%���� � ��'������ � �� �.����� �� ,�$1����$ ��� �/���������������������� ���������. ��������������!��������'�� ������%� �������!��� ���

� � � �� �������������������>�����0���������%��� �� ��# ����� ��'�'� ����������������1��� ������� 2 '�����!�� �%���������������%�� ������ ����� �������� ���� ������� �.���� ��'��� ����� ��� ������ � ���# � .� !��'� ��� ��� � �������� �# ��� �� ��� ��� � ���!��� �� ���� � ���� ��!����� �.����� '� �����������������%������� ���������� ��# ���%����������# ��� ������ � ��!E .� �� �2�����

:�� �� � ��� ��������� ����������� ���� ��0��������� � � ���� ��� ����# � ����'�� .���� !���%���� ��� ��� ��%%������ � � ��� 7# ��� # ��� �� ��� ��� 5��� ���(� � � 5' �� ���(� �����'���'��� ��� � ������ ��� ��������� �� ��%%�������� ���� �������� ��� !�� ��� ��'���'����'� ��� � ������ ����@��� � '�� ��# ��'� ��� ��� � ������ ��� ' �� ����� �������� ��%%������ � ����� %��� � ��%� %� ���%%���� ���������������� � ��������$��%��0��.����

$� � ��� ����� �� %�)� � ������'� �� � ����� ��# ��# � ��� ��� ��������� �� # ���%��� �'��� ��� %� �������� ���� .���� ������� �������������� ����� ��%� ���� :�����'�� � ��� � ��# � �� ���������� ���.���������� �� ��������!��� �����# �������� ������ � %�����'�� ,�� � �%���� 5��# �� �����(����5��'�� �� ����� ��� �����(/� ��� ���� ������� .���� ���� . � � ���'� ��� ����# �� 1�� ��� ��!��� ����� �����# ��� ��.�������� ��'��� �� ���7�������������� �������'���� �%� ���!������� ���������%%������������������� ����%%��������'����

=<=���0�����������

- - �# �������������� �&����9� ���

$� �.�����'� ���# �.�� �%���� ��� # �.��������������� ����������%��������.�������������'��%���� �%�� ����� ��!�� ������'�� ��� .��� ������ �%�� ������ 1�� 0 �� � � ������ � ���!��� �� # �.� '� ���������� ��'�� �%��������� �.����2� ����� � ��������������������%��������.���� ������ ���# ��� ��. ��� ����� ������������.���������# ���%������������������%��.���������� ����� ������������# �����0��������'������� �' �����,�� � �%������������������'�����������@��%(�������������'� ��������# /� . ������� �%�� ����� ��� ������ 2 '����� ������'������'�� ���'��� �����'�� ��'%�������� ������� �� ���� ���� ��!E��� ��������

$�� �� ��� .��� ���� �� ��� ����# � ���� # ���� ��� 5���'%�(� � ����'� � �%� ��� � ���� ��������%��������� �� � � %����� ��� �'� �%�� %����� ��� � �� ������ � � ��� ��� �%����� ��� ��� �" �-��������� ���# �.���������������� ����� �'��'�%� ���������� ��%�������� %��������1��@�'� �� ��'�������� � �%����� ��2 %����������� ���� �������

7��� ���������� . � ����� �%�� ����� ��� ����� �� $���� ������ ����� �� ����� ��� ' ���� ���������D� �����'���� ��� ���� �,�'��������/��������������� ������������� �����������'�,���� ������ ������������$��%��0��.��/��

����2��� ���� � ��� � ��� �� ��'�� # ���%��� �' %���� � � �>� �� �' %����� 1�� ��%������������ ��11:�.���� ��# ����� ��'����.������%� ��%����������# � ��%���:'������%������ � ��%� � ������%� .���� ���������� ����� . � ��''��� � �� '����� �� � ���� � ��'� ��� ��� � � � �� ����%��%����'���������� ��# ���%������������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

11

- -<�# ����� &������� �� ���� ��

1��$��%��0��.�������� ��� (���� �� ���� ��� �������� �� ��.���%�����������!�� �# ��@�.# ��.���� ��� �� ��� ������� ����� �� � � �# ���'� ��������� �� ��%%������� .����� %�� ��� ����� @�%��7���� ��� ��� %���� ����� � ����'� � ��'� ��� ��� # �.�� .��� ����� ��� � � ��� ������� 4 ������� ��� ���7���� ����%��# ����

$����������.����%�!������������� ����%%������������ ��������������� ���1���# ���# ���������������������%� ��� @��� �����. � ��� & .� 1����'���� ����� ����� �� ��� ��� ��� �����'� # �����.� � '������%��� � ��� ������� ��� '�������� �� ��� � � �� �%���� ��� ���� �'� ��� � # ���%��� ��� ����$� �.������� '�%��� ��� � �.����# �.��� ���������'�� ��� ����'�������%������ ����������� ��� � �� # ����� ��� � %�� ��� ��. � �����'� ������ ��� � '�� ���������� $���� ��� ��!��� ��� � � ������ ����'����%�� ��������������.��'������������'��������� ������� ����������=�

� $�� 7�������� �� ��� 7�� � ������'�� :��� �� � H�� � �# ���'� ��������� ��. �� ��� # ��� � �����'� '��������� �� � � �������� ��� �����%��� ��� ��� �# � ��%���� �����������'� ��������� ��# ���%��������� ����'���� �����

� � ��� � ��� �� � 7�������� �� ������'��� ��'�� ��� � �# �� �� ���'�� ��������� ��� �� � � �����'���'���

� �# ������������ ��-�������������'��'��������D����

� �" ��� '��� �� %�������������'���� ���# ��

1�� -����� ����� ���� � �� 2��� �� �� ��'�� ��� �� ��'� ��������� �� # ���%��� ������ ��� ���-������������

1������'������. ���!������� ������������� # �.���1��@��%������ ��'���'������������.�������������������%(����������������������� %����� ������� ���� �4 �������������� � '� ������� �)������ �������� ������� �.����������%����� ���������'��������������������# ������%��

$������������� �������%������������ ������������� �<��

� �+ � �5 ���&� ���� ����&�&�������&������������ �����������������

:�����'����������������.�������������%�� �����������'����� ������� 2 '���������.�������������'��%���� �%�� ����� ������ @�.# �� �� � .��� �� # �.� ����� ��� �����%�������� ��� .���� �'��������� ���'������������ ��� �%���������������� %�������� %�������%�������� ��� �� � ������������ ����� �� ��'�����# ���%�������� ���'�� %�������� %�������%�������"��������7���������������� � # �.������� �������� ��� ���������� ���� �.����������� ��!���

$�� ��� 8������� +������0�� ��� ��� ��� �# ��'� # ��� �� ��.� �� %� � ��������� �� %����� ��� %�������� ������'�� �'� ��� �%�� .��� ������ �� ������ � %���� ��� �������� $�������0�����������8�� ������+������0��.�����������# �����%������+�0��������������� ������ �# ���� ����� ' �# ��� ����������# �%� � � ����������%��� �# ��� ���������2����

:�����'���� � ����� � �� ��.� ����������%���������� ���������������������������%���������� ���� '����� ��� �� �%�� � �������� ��� � ���� ��$����0���������3������������0������������ ��!�� ��� �������� ��������'� # ���� �������� ��!�'������� �� � �������� 1�� ��%� ��������������"��������7�����. ������������� ����'�������� ��� � � �������%�����������

3� �� ������������%� �# ���������������� ���!������� � 4 �� ��� �5�� �� (���������.# ���

� � � ��������� �� %����� ��� ����� ������� � � ����� � ��'� �# �� � �� �� �� ��'� ������� �'���� $� � ������������ ���������.��� ������������������������# ���������������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

12

# ��&�� �������:�� ��� ���� ��� �� ��&��&��;�

1�� ������ � ��������� �)����# ��� ��� ��'�'��'�.���������� ���%�� ����# ����'����������������# ��# ������(���%���)�� ��������� ���# ���$����� ���'��������������� ���' �� � ����� ������� �������� ���������������� �� �������1����������� �� ���� ���' ����������������� �# �� �������������������'����'���� �'��� ��� ��� ���� �.���� 4 �� ���� ���� �� ������ �.����� �������� �# ������� ���1�������'� ��� �� � ������ ���� � � # �.�� � ����� ��� � %�� ��� �� J����!J� ��� �� ��� ��� ������ ������� ����'���� ������� �.����� # ���%���� ��%���� �������3�������� ��!�%���'%���������� ��������� ���� � � �'�� �� ������ ��� # ���� � � �%�� ����� ����� �������� � ��� # ��� �� 4 �� � � �� �'����������� �� �������� ��� ��������������������������1����� ���.������� �����5# � �������� ��(��� �� �.�����# ���%���,3�'� �H/��

0�� � ���<�)� ��� �� ��&��&�������/ ��� ������ ��

$��������'�.���� � � ��� ���� �� ��� ����# ���# � ��� ��������� �� � ��������� ��'��� �� ��'����� ���� �.����� ��������� � �%� ������� �� ��'�� ��� # ���%��� ��� ����� �������� ��� � � ��� � �# �� � ������������� ����%%��������:���������� ���%%������ � ������# ���� # �.��������=�

����������� ���� ���� ��� ���� ����������������� �� � � ���� ������� �� � � �� ������� �� � � ����!� �� ������� ���� ������� ������ ��� ��� ��� ����� ���� ��� ��� ������� ������ � �� � ����� � ���� �!����� ��� !��� ���" ����������� ���� ��� ���� �������� ��� �� !������� ���� !��� �����#$ ����% $ ��� ����� ��� ����������� ���� ����� ��������� � � �� ����������� ����� � ����&�' ��������� ��� !������ � ���� � ����� � !��� ���������� ������ ��� �� ��� � �� �� �� �� � �� �� � � �� � �� � � � � �� ��� �!� � �� �� " ��� �� ��� � �� �� ���� ����� ��� ����� ���� ���� ��� � �� � ��� �� ��� ������� � � � ����� ����� �!� � �� �� � ������� ��� ��� � �� ���������� � ���������� �������� � �&��

4 �+ ������

1��������������'��������� �� ���,7��'�</�������� ���� �������� ������ ���� ���������!������.����� �� ���� �� � �� ��'� ��� ���!��� �� ��� ��� � �.����� '� ������ � ������ $�� ��%� ��� ���� ��� ���� �# ����� ��%��� �� ��%����� ������.�����'������ ��� �%���� �������� � �������!������ ��������!��� ��� �� ����� �� ����'� ��� � �.����� # ���%��� ��� ��� $��%�� 0��.��� ��� 0 �� �� ������ ����

)/ �� ����������&��

7�%�8H����2��2������� ���� ���� # �.��. ��������� ��'��� � H2�� � 8�.����!�����!��� ������� ������������$��%��0��.������0 �� �� ������ ��1�����$��%��0��.�������������%� ��=�

� �� !��'���# ��D�

� 7�������'���%�A��D�����

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

13

� 0�����'���������

1��0 �� �� ������ �����������%� ��=�

� & .�1����'���D�

� @��%D�����

� @�'� �� ��'������

$��!�����!��� �� �����=������������ �����������'���� '� ������ � ������# �D�'�# �%����'����D�# ��� �D������������D���%%������ � ������# �D�������'�������������������� ���

)&.��� ��� � ������

� �� ����!�� '�� ��� ���� ����� .��� . � ��� # �.� � ��� .��� �� � ������ ��� ��������������� %���� %���������%�����

$�� � �)��� .��� ��%���� ��� � �� � � ��!�� " ��# ������ � ��� �� %�)� � ��� .��� ����� � �� K ��%��������!� ��� � �!� A�� �� ��� ��� ����'� ��� ������ � ���'%���� ����'�� �� ����� ��� �� ���'� ���� ����� ��������� �� �� ��� ��� ��� # �.� .� !�� ��� ������� .���� ��� � ���� ��� ��������'� ��� . ����'� ��� ��� �����# � ��� # �.� ��������� 0��� ������' � ��� 7� ��� 6 ���� ��� $�� ����'� ����� ������� %� ����� %������'������� # �.���������

(�����) ���

*) ���� �'���� � ��+ ��� � ������

, � ���#$ $ - �

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

14

��/ ������# ������

� ����# ���%%� �LLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLL��>��������LLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLL���>H�

>� 1�� ������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ >B�

>�>� ���!' ����������� � ������������������������������������������������������������������������������������������������������� >B�

>��� � ������'��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �>�

>�<� 3� %������ �� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �<�

�� $��%��0��.��=�����7�������!' ������������������������������������������������������������������������������������� �H�

��>� 1�� ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �H�

���� �� !��'���# ���,�� % ���!��.������� !��'�����/ ��������������������������������������������������������� �H�����>� 7����� ������ ������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �H������� ���!' ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �������<� ���������� '� ���������% ������������������������������������������������������������������������������������ �������H� 3� �� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �C�����8� 7�%%� � ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �?�

��<� 7�������'���%�A�� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������� <� ���<�>� 7����� ������ ������������������������������������������������������������������������������������������������������������� <� ���<��� ���!' ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� <>���<�<� ������������� '� ���������% ������������������������������������������������������������������������������ <����<�H� 6 �����!��� � ���������������������������������������������������������������������������������������������������������� <����<�8� $ ����� �E��� ��� ���� ������������������������������������������������������������������������������������������������ <<���<��� ���������� �� ���� ��� ������������������������������������������������������������������������������������������� <<���<�C� 7�%%� � ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� <<�

��H� 0�����'������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ <8���H�>� 7����� ������ ������������������������������������������������������������������������������������������������������������� <8���H��� ���!' ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� <����H�<� ���������� '� ���������% ������������������������������������������������������������������������������������ <C���H�H� 6 �����!��� � ���������������������������������������������������������������������������������������������������������� <B���H�8� $ ����� �E��� ��� ���� ������������������������������������������������������������������������������������������������ <B���H��� ���������� �� ���� ��� ������������������������������������������������������������������������������������������� <B���H�C� 7�%%� � ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� <B�

<� $��%��0��.���=�����7����3����'� ��������������������������������������������������������������������������������������� H� �

<�>� 1�� ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� H� �

<��� 7��!��� �' ���� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������� H� �<���>� �# ��� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� H� �<����� -���������� ��� �������������������������������������������������������������������������������������������������������������� H� �<���<� ��� ����� �5M �����G��� ���(�� ��������������������������������������������������������������������������������������� H>�<���H� � �������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� H>�<���8� ��%%������ � ������# � ������������������������������������������������������������������������������������������ H��

<�<� �� !��'���# �� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ H<�<�<�>� � ������������ �����'�# ���%�� ������������������������������������������������������������������������� H<�<�<��� �� � �����# ���%���� ���� ���������������������������������������������������������������������������������� H8�<�<�<� ���!�������� �������������������������������������������������������������������������������������������������������� H��<�<�H� ���# ��'����# ���%�� ������������������������������������������������������������������������������������������ HC�<�<�8� 7��!��� �� ��'%����,5������(������ /��������������������������������������������������������������������� HC�<�<��� �����'�.���������%���������,5�������'�(������ / ����������������������������������������������������� HB�<�<�C� � � !���%�����,5����%��(������ / ���������������������������������������������������������������������������������� H?�<�<�B� ���# ��'���������� ��# ���%�� ����������������������������������������������������������������������������� 8>�<�<�?� ������������# ������ ������������������������������������������������������������������������������������������������� 8<�

<�H� 7�������'���%�A�� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������� 8<�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

15

<�H�>� � ������������ �����'�# ���%�� ������������������������������������������������������������������������� 8<�<�H��� �� � �����# ���%�������������������������������������������������������������������������������������������������� 8H�<�H�<� ���# ��'�# ���%���������� �.�������� ������������������������������������������������������������� 8��<�H�H� 7��!��� �� ��'%��� ������������������������������������������������������������������������������������������� 8��<�H�8� �����'�.���������%�������������������������������������������������������������������������������������������� 8C�<�H��� ���# ��'���������� ��# ���%�� ����������������������������������������������������������������������������� 8B�<�H�C� ������������# ������ ������������������������������������������������������������������������������������������������� 8?�

<�8� 0�����'������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ 8?�<�8�>� �# ���%�������� ����������������������������������������������������������������������������������������������������� 8?�<�8��� �� � � ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �� �<�8�<� ���!�������� �������������������������������������������������������������������������������������������������������� �� �<�8�H� ���# ��'����# ���%���������� �.�������� ������������������������������������������������������� �>�<�8�8� 7��!��� � ����������� ��������������������������������������������������������������������������������������������� �>�<�8��� �����'�.���������%�������������������������������������������������������������������������������������������� ���<�8�C� � � !��1%���� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ���<�8�B� ���# ��'���������� ��# ���%�� ����������������������������������������������������������������������������� �<�<�8�?� ������������# ������ ������������������������������������������������������������������������������������������������� �H�

<��� 3����'��� �%�'� ������ # �.�������������������������������������������������������������������������������������������� �8�

<�C� ��������'���%%��� ����������������������������������������������������������������������������������������������������������� �C�<�C�>� 7�� 2 '��������%������������������������������������������������������������������������������������������������������ �C�<�C��� �����������%� ������������������������������������������������������������������������������������������������������� �B�<�C�<� ������� ��%� �# %������������������������������������������������������������������������������������������������������ �?�

H� 0 �� �� ������ =�����7�������!' ��������������������������������������������������������������������������������� C>�

H�>� 1�� ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� C>�

H��� & .�1����'���=�5:�� �������%���%%�����(������������������������������������������������������������������������������ C>�H���>� 7������ ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� C>�H����� ���!' ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� C��H���<� 3� �� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� C<�H���H� 7�%%� � ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� CH�

H�<� @��%=�5�����������'( ��������������������������������������������������������������������������������������������������������� C8�H�<�>� 7������ ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� C8�H�<��� ���!' ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� C��H�<�<� ������������� '� ���������% ������������������������������������������������������������������������������ CC�H�<�H� 3� �� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� CB�H�<�8� 7�%%� � ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� C?�

H�H� @�'� �� ��'����=�5��# ������'����@�����'�7���!( �������������������������������������������������������������� B� �H�H�>� 7������ ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� B� �H�H��� ���!' ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� B>�H�H�<� ����������������% ��������������������������������������������������������������������������������������������������� B<�H�H�H� 3� �� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� B8�H�H�8� 7�%%� � ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� B8�

8� 0 �� �� ������ =�����7����3����'� ������������������������������������������������������������������������������������ B��

8�>� 1�� ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� B��

8��� & .�1����'������ ������ ���������������������������������������������������������������������������������������������������� B��8���>� 1�� ������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� B��8����� 0� �������� � ������������������������������������������������������������������������������������������������������������� B��8���<� $��%��������# ���%���������������������������������������������������������������������������������������� BC�8���H� @�����'�������������� ������ ������������������������������������������������������������������������������ B?�8���8� � ����� � � ��������# ���%���� ������������������������������������������������������������������������ B?�8����� ���!�������� ������ ��������������������������������������������������������������������������������������������������� ?>�8���C� � ���� �# ��������# ���%���� ���� ��������������������������������������������������������������������� ?��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

16

8���B� 7��!��� ��'�'%���,57�����(/ ������������������������������������������������������������������������������� ?<�8���?� $������'����������,5��# � ��%����(/������������������������������������������������������������������������� ?C�8���>� � 7�������� ��# ���%�� ��������������������������������������������������������������������������������������������� ??�

8�<� @��%��� ������ ������������������������������������������������������������������������������������������������������������� >� >�8�<�>� 1�� ������� ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������� >� >�8�<��� 0� �������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������ >� ��8�<�<� @��%(��������'�%� !� ��������������������������������������������������������������������������������������������� >� ��8�<�H� $��%����# ���%�������� ������������������������������������������������������������������������������������ >� <�8�<�8� � ����� � � ��������# ���%���� ���������������������������������������������������������������������� >� 8�8�<��� ���!�������� ������ ������������������������������������������������������������������������������������������������� >� 8�8�<�C� � ���� �# ��������# ���%���� ���� ������������������������������������������������������������������� >� ��8�<�B� 7��!��� ��'�'%���,57�����(/ ����������������������������������������������������������������������������� >� B�

8�H� @�'� �� ��'������7���� ��������������������������������������������������������������������������������������������������� >>>�8�H�>� 1�� ������� ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������� >>>�8�H��� ���!' �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� >>>�8�H�<� $��%����# ���%�������� ������������������������������������������������������������������������������������ >>8�8�H�H� � ����� � � ��������# ���%���� ���������������������������������������������������������������������� >>B�8�H�8� ���!�������� ������ ������������������������������������������������������������������������������������������������� >�� �8�H��� � ���� �# ��������# ���%���� ���� ������������������������������������������������������������������� >�>�8�H�C� 7��!��� ��'�'%���,57�����(/ ����������������������������������������������������������������������������� >���8�H�B� $������'����������,5��# � ��%����(/����������������������������������������������������������������������� >�H�8�H�?� 7�������� ��# ���%�� ������������������������������������������������������������������������������������������� >�8�

8�8� 3����'��� �%�'� ������ # �.������������������������������������������������������������������������������������������ >�8�

8��� ��������'���%%��� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������� >���8���>� � � !������� �������������������������������������������������������������������������������������������������������������� >���8����� �# ���%�������� ��������������������������������������������������������������������������������������������������� >���8���<� �� � � ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� >�?�8���H� � �# � ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ ><� �8���8� 3��� � ��%%��������������������������������������������������������������������������������������������������� ><>�

�� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ><<�

��>� 1�� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ><<�

���� ��%�� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ><B�

��<� :�������������%�� ��������!�������������������%���������� ������������������������������������������ ><?���<�>� �����%�� �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ><?���<��� 7������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� >H<���<�<� ��# � ��%����������������������������������������������������������������������������������������������������������������� >HB�

��H� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ >8>��:�������:���� �:LLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLL>8����� ���LLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLL>8C�����/ ����$�� ��>�>��������������.............................................................................................. 18 $�� ��>���1�� # �.��.����!�����!��� ��,�����������%��/=�$��%��0��.��...................... 21 $�� ��>�<�1�� # �.��.����!�����!��� ��,�����������%��/=�0 �� �� ������ ................... 22 $�� ����>����������� �� ���� �����,+ ���G�� � ��� � 8/ ......................................................... 28 $�� ������$���� !��'���# ������%=�7A� $��������� ...................................................... 29 $�� ����<����������� �� ���� ����,+ ��2� � ��� � 8/ ............................................................ 33 $�� ����H�$��7�������'���%�A������%=�7A� $���������............................................... 34 $�� ����8����������� �� ���� ����,+ ��2� � ��� � 8/ ............................................................ 38

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

17

$�� ������$��0�����'�����������%=�7A� $���������...................................................... 39 $�� ����>�6 ��1��������$��%��0��.�������7����7��� ................................................. 135 $�� �������6 ��1��������0 �� �� ������ �����7����7��� ............................................. 136 $�� ����<�7�%%� �����!�������������������%��������������$��%��0��.������0 �� �� ������

....................................................................................................................... 137 �0�� � �����3�'� �>�>�$��%��0��.���������������� ...................................................................... 19 3�'� �>���0 �� �� ������ �������������� ................................................................... 20 3�'� ���>��� !��'���# ��=�� ����# �.��������������������������� ...................................... 24 3�'� �����$���� !��'���# ������ ................................................................................ 25 3�'� ���<�@�%��.� ���������� !��'������'���%��:� ����� � H ........................................... 28 3�'� ���H�3� ������������ �����7�������'���%������.����� ����(���%� �����........................... 30 3�'� ���8�$��7�������'���%���� ................................................................................ 31 3�'� �����0�����'�������=�� ����# �.����� ����(���%� ����� .............................................. 35 3�'� ���C�0�����'�����������...................................................................................... 36 3�'� �H�>�& .�1����'���=���������������� ����' ................................................................ 71 . �� �� �/ &#�0 � ��������������� �1��� � ����� � ������2�� �����3 ���� 4 .......................................... 72 3�'� �H�<�@�%��.� ���������� � >,�������7��� �� H�C+ M / ................................................ 74 3�'� �H�H�@��%����5�!������������(�,����������!�������������� �%�:����� (��� !=�

����=EE...����������!� � ����.����!���� %������/ ................................................ 75 3�'� �H�8��@��%�������� .............................................................................................. 76 3�'� �H���@�%��.� ��������@��%�,�� � >/ ....................................................................... 79 3�'� �H�C�@�'� �� ��'����=�� �����'�3��������� �����(��%� ������ ......................................... 80 3�'� �H�B�@�'� �� ��'���� ........................................................................................... 81 3�'� �H�?�@�%��.� ��������@�'� �� ��'�����,�� � >/......................................................... 85 3�'� ���>������������ �%.� ! ................................................................................... 133 3�'� �����5� � !�� �.��(��%����� ................................................................................ 142 �� �+ ������ �H�>������%�������LLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLL��B���� ���>���� %�������,������ %������/LLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLL�?C��� ������ �� �� ���� ������'�����LLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLL���>� � ��� ���<���%� ������������. LLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLL>� � ��� �B�>��������������� �� �����=�!��4 ����LLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLL��>H� ��� �B���1�� ��� ���� =�!��4 ����LLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLL�>H>��� �B�<�1%�'E�������=�!��4 ����LLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLL�>H���� �B�H������������ �������%����������=��������%�������� LLLLLLLLLLLLLLLLL���>H<��� �B�8�0�# ����=�!��4 ����LLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLL���>HH��� �B����� �� �����=�!��4 ����LLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLL��>H8��� �B�C���%%�������'�'%������# ���%��=�!��4 ����LLLLLLLLLLLLLLLL�>H���� �B�B������������ �������%����������=���������������� LLLLLLLLLLLLLLLLLLL��>HC��� �B�?������%���������������2��=�!��4 ����LLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLL���>HB��� �B�>� ������ ������������'�=�!��4 ����LLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLL>H?��� �B�>>������������ �������%����������=�����# � ��%���������� LLLLLLLLLLLLLLL�>8� �������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

18

, ����� � &����

%<% ���/���������������,��

$����# ���%�,.�������%� ����; ���%�<�������7��'���.� !/� �%������ ����������� �.��� �%�����.�� ��� 2 '����=� $��%�� 0��.��� ��� 0 �� � � ������ �� $�� ���� ����� ����� ��� �� � ����� ��������������� �'�# �����$�� ��>�>��

��/ ���,-,�# ������ � � ������

�������$ ��� �� � �� ��� # �������

�� !��'���# ��� 3� ��������, �������/�>??8��

-�������������%� �����

<8� ��������

-� '��� � �.����� ���� ��� " 6 ��� # ������� �����%������ + �����; ��� � � �.�� ���.���@�%�� ��� ��'������� �� �������

7�������'���%�A��� � � �����

B� ���,.�������/�

6 �� � �� �� � '� ������ ����� !��'�� + ����� ; ��� � � �.��-����� �# ���%��� :'������� : �� 7��� -���� �����# ���5����(� ���� ,��%�%�������� ��'/��

0�����'�������� ���������,%� ���� /�

B8�������

�� �� ��� �� !��'� $�.�� ��� �: ��� � �)� � '� ������ ��� �����'�������'�������7������������%������

$ ������% ��&������ � �

& .�1����'���� � � ����# ���%���

>��8��������

���'���� ��� � �������%���%%������� � # ������������%����� ����� �� �� ������ �.�� & .� ����� � ������ �," ��/� ��� " � ��� 7������ ,.������'����� �� �� �������� ������ � ����� ��������� ���� ������ � � ������� @�����'�0 ���/��

@��%� ���������,%� ���� /�

?C�������

0�# �%��2� ��!� @��%� �����������'� 1�������# �� 5��!2�����(� ����� %��������� �' �%%�� 7��� ���������%������

@�'� �� ��'����� ���������,%� ���� /�

>���������

����� 7�� ��� ��� 1�� �� �� ����������� � ������� 3� %�� �� �� ���%� !�� �.��� ������� � � ���� # ������������%����������

$��������. ���������� � ������� ������� �%����� �.����� '� ��������������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

19

$��$��%��0��.��� � �������'�������'���� �������������������.����� �.����� '� �������1���� ������ ������� ��'������� !��'������'���%�������%�����������%��'������ ������%�������%�)� �������������� ��'��. �������������-�������# ���� �%.� !��$���� ��'�������������������� ��� � � ���� ��� � �# � � ��� ��� ��'����� .����� ���� � ��� ������'��� ��� � %�� ��� �����������%������������'������������� � �& -" �2��-���������� ���; ���%�������.����� ����# ��������� # ���%������%���������� ��'����������� �����%��%�� %���

@�.# �� ���%�)� �������'����%���� ����� ���������������# �������� � ������������� �� � ������%%��%������ ��� ��� ���� �� �# �������$���� ������ ������ �����������%���� ��������� � 4 ���� ����������� ��� ����� ��� ���� ���%�� .���� 4 �� � ��� � �# ������ ��� ��������� ����������� ���������� ��%%�������������������������'�� # ��������� ��� ���� ������� ����������.���� �����%%�������.����� �� ������������� ���" �������.���>� ���' %������# ��������%�)� � ��� ��� �# ��'� ��� '� ����������� '������ ��� ��� �� ��'��� @�.# �� ��� �� ��� ���������� ��� ��� � �� ,���� .���� ��%� ����� ��# ���������%����� ��� ��� �� ��� ����# � %������� .� !/�� ��� ��� �� ��� ���!� ��� � ����� ����%%��%���� %��� ��� � ��� ��� ��� ��� �%��� � ��� %��%� # ��� �� ��.� �� ��� %�����'� ��� ���������������� ��'����

�� !��'���# ��� � ���������� '���� �.���������������" 6 ��������7�������'���%�,A��/����0�����'�������������� ����������'������������ ��� ���� ������%%�������'�'%���������'���� � ��� # ���%��� ����� ��� $�� �� � ����� ������ ,3�'� � >�>/� � � ������ ��� ��� �� !��'� �����'���%(��������# ���%����������������� �������������������$��%��0��.����'����$���� !��'���# ���������7�������'���%������� ��� ���������-�������# ���� �%.� !��.�������# ��# ��������� ����%�������.���%%�������������# �������� ��� ����������'�%������-������$��0�����'������������� �����.����������������(����'����� ���� ���%�)� �������'� '� ���������%�������������������.���������� ���� �������������-�����" �����

0�� � ���,-,��������$ ��� �� �&������ � � ������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

20

�1�� 0 �� � � ������ �� � ������ � ��� 7���� � ��# � � ���� ��# � ��� ��� ��� �%����� ���'�# �%������%����������������� �����������& � �� ��A������7�������� ����%%��������'����3� �� %� ����� ������������@�����'�� � !����.���������� � ������� ��.������� ��'� �# ��� � ��������'� ��� ������ ����� �� � ����� ������ 1�� 0 �� � � ������ �� ���� ���� � ����� # � ��������'�� ��� ��� # ���%��� �������� ��� � � ��� ���� ����� �� ������ � ������'�� ���� ��� � �.����� # ���%����� �%������������������# ���'��������� %������������������������� ����������������������������� '� �������$���� ������������ ���������������� � �%������������������ �,3�'� �>��/���������� �������%����������'���3� � �%����& .�1����'������� �������'������� �� ����(��� �������%���%%�������� ���������������� �' ������ �%������!�����������# ����.��������������� ������� �' �.���� �������.��������������������%�������� �������� ������ (������� �����������

0�� � ���,-��$ ������% ��&������&������ � � ������

$�� ��� ��� ������� �����'���� ������ � �� �%����'� ���%���� ��%�� ��� �������� �%����������' �� ��� ����������%�� ����������� ������ # ���%������.���������!������������� ���� �%��� ������ ��������������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

21

%<; ������������

��������������������� �%.� !�����������; ���%�>���� ���� ���� # �.��. ��� ������.����!�����!��� �� ,$�� ��� >��� ��� >�</�� � �%���� ��� ��� �� ���� � ��� # �.� ������� ��� ���� � ���:���� �:��������� �� ���

��/ ���,-������ ��� ��� ���.�� ���.����� ����!� ����������� ����� "���������$ ��� �� �

� ���� ��� ��� 4 � �/ ���

���/������0������� -���������� ���� ��

� 0�# �%����'���� >�

� �# ���%�������� �� <�

� ����������� >�

� ��%%������ >�

�����+��������2���� -���������� ���� >�

� 0�# �%����'���� >�

� ���'�� >�

� �# ���%�������� �� >�

� ��%%������ >�

"���������������� -���������� ���� ��

� �# ��� <� >�

"������� ����� ������ �����������!�

-����� ����� ���D� �'����D� # ���%��� ����� �D�������'� ������������D� �� # �� D� ����� �'���D��������������

><�

*����� � �=�

<�:��������%�.���������# ��� ������'�������� # �.���# ���� �������������$��%��0��.����

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

22

��/ ���,- ����� ��� ��� ���.�� ���.����� ����!� ����������� ����� "��$ ������% ��&������

� ���� ��� ��� 4 � �/ ���

#� ����������� �# ��� E�� �� ����� 8�

� @�����'������������� >�

� ���'�� >�

� ��%%������ >�

?���� �# ��� E�� �� ����� ��

� -���������� ���� >�

� ���'�� >�

?��������������� �# ���%�������� �� >�

� 7� # �� E����� � ��

� ���'�� >�

� -���������� ���� <�

� �%������������������ >�

"������� ����� ������ �����������!�

:'����������������� � ��� 8�

*����� � �>�

$�� ��� # �.�� . � ������� .���� !�� ���!��� �� ��# ��# � � ����� ��� ��� ������ ���%�����# ���'����'���� �� �������������������.� �H=�

� $�����%�������������.������������� ���������� ������ �������������� ������,���������# � ��%������ ����%��/�� �������'� ��.� ��� # ���%��� ����� �� �'�'�� .���� ��� � ���!��� �� ��� ������%�,���# ���# ��/������������'���������� �������������������%��������� ��������������.� ���������%� !���%��������������%�,��7������>�H����; ���%�>/���

� $����� ����������� ��!������������%��.�����%�����%� ��'���������������� ���%�����������%���'���� � ��� ��!��

� $�� 5��������� ������������(� ��� � �.�����# ���%����������!��� ���''������� �� � �%� �# ��'��� ���� ��������� ������ ������� ���'������# ��������%��������������# ���

:����������� # �.��. ������������ �# ������� ������ ������.�5���� �����������(���� �����.������� 5�����������(����������� � �.�����# ���%����A������ ������� �� ��� ����� �� ���� ����� ���������� ��������� 5�������(� � �.�� ��� 0�# �%���(� 4 �� %��� �� � '� ������ ���%�� ��� %��������2����������� ������� �� �����D�

� �# ��� �E��# ��� �(� ��# �� �� ��� ����# � ��� ����%��� # ��� ������ ,� ������ ����/� ��� ��� � � �)���D����

� 3��� � � ������ � ����'� � �%� ��� ���%� �� � ��� ������ ��%%������ ,%����%��� ' �.���� ������%����%� �# %����# � ��%��/��

H��7�:���� �:��� ���� �%��������� # �.�4 �������D��������,�� ����������� � 8/��� �%� � ����������������

��� )�������4 ���������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

23

%<= 4���������������

$�� �� ������ '�������������.�8=�

� �&���� �-� ������� $ ��� �� �� # ���� � � � � � � �&.� ��� �� �� G� ����� ������� �%���� ��� �� � ��������������������

� �&���� -��������$ ��� �� ��# ����� � � � �0��� ��� ��G������������� ��� �����%���������'��� �%������� # �.���

� �&���� <-� $ ������ % ��&������� # ���� � � � � � � �&.� ��� �� �� 2� ����� ������� �%���� ��� �� � ��������������������

� �&����>-�$ ������% ��&�������# ����� � � � �0��� ��� ��G������������� ��� �����%���������'��� �%������� # �.���

� �&����(-�# ��&�� ������2�������������� �# ����������������������������%�� ��'�������� �����'���� ������ � �%� ��� �.�� ��� 2 '������ ��� # ����� ��� ��� ��� �� 5� ��� � ������ ����!��(� � � � �%.� !�� �� �# ��� �������� ����!��� ���� ����������# ���������'��� �%���� �� ����

8������������� ������������ �� ������������� �������� ����# ��# ��� �� �# � ��������������������� %���� �.���������������# ��'�$��%��0��.������0 �� �� ������ ��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

24

� �������$ ��� �� ��# ����� � � � �� �&.� ��� �� ���

;<% ������������

$������ �������� �� �� �%�������!����� ��� ������������������������$��%��0��.����

;<; ���/������0����������������/�� ��������/���������!�

0�� � ����-,�� ��.��� ��� ����� ���������� ��� ���� ��� ���������������������

� �

52�� ��������������/������0���������������������������� ��������@��������0�����������;%���������6�����

+ %��0 ����,-������� � H/�

�-�-, � ���� ��&�������

�� !��'���# ��� ,�� % ���!��.������� !��'�����/� �����<8� ����� � �������������%���������,3�'� ���>����3�'� ����/��$���� ������'������ ����%���������� ���������������'�����������������.�����'���� �# ��� �� � ���� �� ���'. $�� �� ������'���� ������%����%� ����'�������>:�����:�,3�'� ������ �������� �������/������� ����%�����$���������'��������������� ���� %��� ������� ���%� ,� ���� � �� ��� � ���/� .��� ��� %���� ��� ��%� � ��� ��� �� ����� � ��'� ��� ������# ���%���������������������!��� ��� �������%�����

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

25

Allotments

Phase 2A

Phase 1A

Landfill

Former Power Stations

0�� � ����-������� ��.��� ��� ����� ������

7�� �=�-����

$�� ���� ��� ������� � �%� ��� ���� ������� ��� ��� 4 �� �� �%� �# %��� ��� ��� ��� ���� � ��� �����!� ���� '� �����������������

$��� ���� ���� ���������.�=�

� 7����=������# �$��%�D�

� ����=������ ����� �D�

� & � ��=���������� ���.������D�����

� A��=������ ����� ���

�� ����������� !��'���# ���������# � %��������� ����%����� ��# ��� ��� ��������# �� ��%���%��������� ������# � �������.������������������� # ��������� ���������������������������� ������%� �����%��� ���������������,3�'� ����/=�

� $���� % ���.��!�������������������

� $���� % ���. ������������

� 3� % E �����'������%����������

� �����>:��������� !��'���# ���# ���%�����

� ������:��������� !��'���# ���# ���%����.������ �������������'������������������������� ���# �������><���� ���N �������# ���%������

� :�� ����2�����%������ ��������!��.����������������� �����������������������:��

$�� ���� � ����� %�)� � ����2��E %������� ������'��� ��� ��������� ��'�� �# ��� ��� �����%������������ ��=� # � ����� ����� ��� .����%�� ����� � �%� � ��� ���%��������� ������ � � ���� ����������������:@��������������������������������'����,� �%�����'��������/���%�������.� !����# �� ���� ��!�����������>:�����:��3� � �%��������� % ���. �������������� ����� �2� �����������# ������������.�����. ��������������'�����������������

��5���(������������ ����� # ��� �����'�� �.�������������-�����,3���� ���7� �/������� �,7�����2��27�/���1����!��>82%������� �%�3���� ���7� ������� !��'�7��������7�...����2����������!E�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

26

$��'���'����������������������%����� �� �%���.������� ������������ ������� �������������� $���� 4 �� � .� !� ��� ��%� ��� ��� ����� ��� �4 �N ��'� ��� %����� � ���� ��� ��� ��� � # �������%����

:���� �������� ��� ����������� ����� �� �%������� ����# ���%�������������� �����# ������ �� ' ���� ��. � ����� ,������/� ����� ��� � �%�������� ����'� ��� �� �� �� ������� ��� ��� ����,3�'� ���>/��

3��������������������.���������N ������'� ������������������ ���

�-�-� � �&.� ��� �� �

�� !��'���# ���������%������ ��������-�������# ����.������������'��������� '� ���������%���������� ������ ��� ����-�����������-������# ���%���:'�������& �# %� ��� � �C��

$�� ���� ��� ��!��.�'� ��� ��� �� '��� � �.����� ���� ��� ��� " 6 � .���� ��� � �� ��� ��%� <8� � �� ���" ����!��'� ���� '� ���������������%������ �.���� � ������ ������������������������������# ���� ���� ��� ����������'�%������-������$��������� ����!���������������� ������ ��� ����-������.������ ����� ��� ���%��� ����� 5��� ��� 6 �� ��� ����� � � � ����� 6 ��� ������ (��� ��� ,�� ����� �� ��������������������7��%� ��� � 8/� ��������������� �� '�� �� �� �# ���'�>>�?� � ������������%�� ��� ����� ��'������� !��'������'���%�� ���� >�E�� >C�,� ��� ����-�������� � 8/��

$�� �������� # ���%��� ��� �� !��'� ��# ��� ��%%��� .���� ��� # ���%��� ��� ����� >:�,�������'�������� �� �H�B������/���� �������������'����$��%������ ,�������'�������� �� �88� �����/������� ���������� �����>??8�����������������.���%���������������

1��>???��������� ���������� ���������:�.�����%%���,�������'�������� �� �<CB���������� )��� ����>� �/�� ��� O ���� �2B� ��� ����� ����� ��# � �� ��� � �� ��%���� ��� ����� O ���� C�?� ��� >>� � � ������� �� � ������� ������'� ��� �� ��'�� ��� �>� �� .���� � � � ���� � ��� ��� @�����'� :������������ �������%��������$� �. �H� �����������������������'���%�������� � ����� � H�,O ���>>/��� 1�� >???� �������� ���������� ���������:�.�����%%��������.��'����������'�������� �� �<CB��������.�����.������ )��� ��� �>� �� �' %���� $�� �������'� ������������ ������� �# �� ����� �:� ����� �� ��%� � ���# ���%��� N ��������.�������%�. �������� �� ��������������'��$��N ������������ �� �� �# ���������'� ��# � � �� ��%����� .������ �� � N ���� �������� �� � ������� ������'�� �� � . � H� � ��������%������������# ����������'�������������,� � ����� � H/��

1��:�'������ � <����'������� �� ����������.���@�%�����-������%%����������.�%��� �������� ���� ����� .���� �� ��'� � ������ ,�# �'� ' ���� ������ >>�� .����'�� � � ���� � /� ��%�� � ��� ���� �'�����%��� ���������>??B������%� �# �� ����� �����!��, �����������-�� ������ ��'��������/��

1����%� ��� � H������� !��'���# ���-�����)�����# ��� �� �.����'������� �� ������������.���@�%������ %�������������'������������������<� � 2�� �,>�� ����� �/������������������ .� ��������������������# �����H?�� ������� ���'������� �� ����������8>�� ������� ����.���@�%���

$���������'���������������%� ���%� 2���# ���%��������� ���>� �B� � � ��������.����'������������8��� � ��4 �%����' ����� ��������� �������� �����������������'�������� ��'�� ���������.���@�%���� ��������� �'�������# ����8� �� �����.������� %��� ����� ����������� �# ��� ���@�.# ��.��������� ����# �������%%��%�����.� ��� �# ���������� ����� ����� ��� ���� ��������������%������ �������������!����-�'�������.����������(�����������%���� ���'����������� ��������� � � �G�C�� � � ���%��,�� �� ���� � 8/�

�-�- ������������� ����������&�����

$������.������ '�������%%���� ���������������� ��� ������������ ��� ���� ����%% �������������� ����������%��������' ����������������� # ������� ���� � �����'�.��������

$�� .���� ���%� .���� � � � ��� ��� H� ������ � � 5%�������(� ,�� !��'� ��# ��� -��� �� � 8/� ������������'��������� ��'�' ������������ ���������!��'������B=�

C�����=EE...�������'�# ��!E%��� E���E���E �# ��P �� ��'�� ���

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

27

� 7 �� ����� � ��� ��� �� ���� ������%� ��� ���� ��� ��%���=�>�B� � � ������� ��%%������ ������������� ���� �%� ���������������������� �# � �����

� 7 �� ����� ���������� �>>��������%���� ���������%���=������������8�H� � ������������ �������%%������ ����������� ��� ���� ��� � ��%� ����'� ���# ����� ������ ��� �%���� � ��������� ��������� �%� ����������

� 7 �� ����� � ����� ��� �� � >��� ��� ���%� ��� ���� ��� ��%���=� �� ������ ��� B�B� � � ������� ��� ������� � � ��'� ���� ��� �������� ��� ������ ��� ����%%���� �%���� � �������� ,��� 5���74 �� (/���������� �����������

� 7 �� ����� � �8������� ��>�� ������%� ��� ���� �����%���=��� ���������>� �B� � ���������� ���5��# � ������� (�� �# ���'����������������'�������� ������������ ���� ������������ ���

:��������������������'������������������ ����� ��������������� ���������.�=�

� � �# ��� �������=�C�� � � �������

� 7������������'=�<�B� � �������

� � � 2��=�' ����� ���8��� � ��4 �%�

� � �)����������� �.������H� �G��H� �.����'��� ����� ��

�-�-< 0� ������ �������

9 � ����� � � �� � ���

� + �����# ��� �,���.���@�%�������'������� �� �����/�

� ����������=�� � .���,� � �����'�/����6 � ����� ����,�������/���� ����A���%� �,�������'�����������/��@� ����������'�,' �����'�� ��'/��� � ��!�, %�����������������/�

� 7������������'=�7���� ��@�����'�0 ����

(���� ���:������� �� �� �

� � �����'=�:><����'���%����!���������

� � ����=� ����� -����� $ ������ ,��� ��%���� ��� �� � B/�� ���!���� -�'��� ����.��� ������� ,�����%��������� >�/?�

; � ��� � ����� ��� � ����� ���� ��

����� � �%� ��� & �'�� �� ���� 7���������>� � ,:� ��� �� � H/� ���.�� ����� ��%� �.� ����� ��� �� !��'� �����'���%� .��� �%����� � �� � �# ��� �.� ����� ,��� � � ���/�� �������� ������'� ,<>� � � ���/� ��� '��� ��������������'�,<�� ����/�,3�'� ���</>>���

B�� �# ���������� �����������-��������'����� ��� ��'�%�� ��������?�" ���!������� �� ������ �� ��� >������� �����������.������ ���%%��%������� ��'�%�� ��������>� �����=EE��'�� �� ���������������'�# ��!E���%�������E: �� �������F��� Q C�11 �� !��'������'���%�������� ���������������� '�(������������(���%������� �������� ������������!���� �%����� � �� �������� ����� ������ ,�'�� ����� � ������� 0�����'�� �����/�� $�� ������ ���� ��� �.� �����,:� ����� � H/����.# �����.��������.� 2�����������%�!���������� '����� �������� �����%��.� ����� ��� ����� ��'���$�������� �������� �������������� ��'����# � ������'����������� �# ��������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

28

0�� � ����- �1 ������ ������������ ��.��� ���� ���� �����?�)������' ' <�

Source: ONS, 2004

$�� �� ��>� �������� ����� ��� �# �'� ����� � ��� ����# � ��� ��� � �� � ���� ��� �� !��'� ��# ������%�,�������10>>� � R /�.������ �������������. � ���������# �����# �'�����# ��������� ��'��� ��'������ ���4 �� � ������ � 8��A������� �������������������'������������ ���� �����$��%����������'� ������� �����%�������������� �# �������������. �������� ��������%�� ������� ��� �������� !��'������'���%��

��/ ����-,������ ������������� ����&����!@ ���A�% ����' ' >"�

�� ��� $ ������7 ��� ��� � ��.��� �B ���� ������ �$ ,,�' C �

������ S �8?B��<C� S ��>H�>�8� S ��E��

7%�2����� S �<�>��B�� S �>?��BB�� S ��E��

$ ��� S �<� ��BC�� S �>C<�8B>� S �>�<�B>>�

3���E%��������� S ��H>�C�<� S �><���?<� S �>�C�8CC�

� # ���� S ��BC��<B� S �>�8�?<�� S �>8� �C���

< � (� � �� � � � �� �� � ��� � � � � �� �� � � ��) ���� � � �� � &� (� � � � � ��� � ��� � ��� ������ � �� �� � � � � �� ���� ��� �� � �� � �� ������ ������ �� �= ��� �&��

7�� ��=�-����'��� ��

Registered social landlord

3%Rent (council)31%

Owner occupied / private rented

66%

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

29

�-�-> � � ����� �

$��� ��%��� ���!�������������������� �� ���������� # �.����'������� �� �������������������� �'�����.�!���������� ������������� ������������ !��'���# ������%�,��%%� ���������$�� �����/��$��� ����������������� �� ���.���������������� �������� �%����!��� ����� # �.��.���� ��� �4 ������ ��� � ���� 5����'�(� .������ ��� ���� �� ��� ��� � �.����� ���������� � �%.� !�,�����7������>�H����; ���%�>/��

��/ ����-������� ��.��� ��� ����� ���&������� 2 6 ������� ����

� ���� ��� 2 ��.�������

� $����������������������� ��'������������,��������� � �%������������.����� /������%��%���� ���� �# � ���������!����� ��� �������

� $���� ��'������� ���������� ��� ���%������ ����� ����� �����!����E� �%���� �� ������-������

� :��� ��'�������2��5����(�,����� �������������� �������'���������� ��� ����-����(���� ��'���# ���%���� �/������ �� �����.������� ����� ������� ��'������# �����������%��

� 1�������������������� ���������������������� �����������

� 7��.���%%��%������� ����� ����� ��� ���� �� �# �������

� $�����������# ���������%������ �%�� # ���������

� -�.�5�(�# �����,����# ���������%������/��

� � �����������. ����������� ����� ��'���� �� ��������������������

� $������������'� ������������������ ���

� $������� �(�'� ���� ��������������� ��'������ �# �� ��,���'%�/���

6 ����� ������ �������

� $����N ������������ �# ���������� ��������������%%��������� �����������%� ����������'�������# �������� ��� ��� �-����(��������'�%�����

� $� �� � �����'��������� �� �# ���'�� ����� ����� ��� ���� �������'��� ��'������ ���.�����.���������!���� '� ��������������������������

� 7�����������# �������������%�.�������������� ������������� ��'���

� �� ��� ������ �����'����� ������'�����������'��������������,�# ������'� ������� ������E������������%��'������!��� ����# ��# ��������������'�� ����/��

� @�'� ������� ����������� ��� ���� �� �# �������.������ ���!������� �����������# ��� D�%���� ������ ����# ��� �# ��� ��)�����'�������%��������� ����'���!��'�����%��� ��������

� $�����%����� �� �������� '�# ���%������'��������,�# �'����>>��.����'��� ����� / ����������������%��������N �������# ���%��D�4 �������� ��.���� '� ��������# ��'���������� ����%%����������������� ���� ����������4 �������������������������� ���������� ����'���5� ������(���%%�������

� 3���������������������'��'������# ���������'�24 ���������� ������.� �# ��� ��%�������.���������'����������# �����'����������'��������� ����# �����.�# ���%���# �����

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

30

;<= �����+��������2����

0�� � ����-<�0��� �5 ������� ��������� �� ����� ���������?�� �������;��������������

� ��

5*������ �������� ������������������������������������@���������������������������A�������������������������0����������� ������������������*������"��� ��������6��������������������������

� ��� ����-�����,-�:���� � H/�

�- -, � ���� ��&�������

$��7�������'���%�������# ����� � �%�����B� ����� ���������,3�'� ����H������8/�� 1�� ���������� � �������������� !������4 � ���� � D������������������� ������� � �������� %������������������� �%�������������������� �����������1�� ��������3� �������������������� ��.������������������� ����������# �����������������������A����������$��� ���� ���� ���������.�=�

� & � ��=����:><� �� ���� �%����0� �� ��!���� ����'D�

� ����=����:><� ��D��

� 7����=�������� ���.������D����

� A��=������ ����� ���

$��� # ��������.���'� ����� ����� ����� � ��� ����� ������ ���%������������ �'�� �� � �� ���3� �� ��� ���%����������� �������� ������� !�,���� �# /���

�� ����� ��� ���� ��� '��� � �� � ��� ������� �������'� ������������� 7�� %������� ��� ��%���� �������'���������������� ���������!���������� ����� � �����

$������ ��� � ��# � ��� ���������%����������� ��� -����� �# ���%���:'���� ���� �� �� ���� ������# ���'�������� $�� ���� %������ ���� ���� � �� ���� ����� ��� ��� ���� �%����� � ��� ��� ��� # �.� �������� �# ��� �����!��� ����# ��# �.�����������,���)�����# ��� ����-���/���''������������# ����������%����������������� ����A����������������� ����������������� %������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

31

0�� � ����->������ �� ����� ����������

7�� �=�-����

�- -� � �&.� ��� �� ��

7�������'���%������'���'��������!��� ���� � '� ������.����������� ��'���$��5" � ���7� ��'���� � -����� ��# ��(� ��� ����� � �� ��� -����� ��# ��� -�� >�� ������ ����� 7����� ��'���%� ��������# ���%� ������%% ����������� ������� ��������# ���%����

$��-������# ���%���:'�����.������%�)� ���������������������������� ����������4 �� ��'���� %�����'� ���� ��� ��4 � �� �� � � ����� ��� �� ����� ������ ��� � �.� ����� �� ��'�� ��%����� ���� ������ ���3� ��������.������� �������������!��'����%��������.���������'���%����!����������

1���� � �� ���-�������# ���-���������� �.��� � �����'�� ��%�������'�� ��� � �%.� !� �� � ���� ��� ������ 5:�� :%� ������ �� � 7����� ��'���%(�� ��� ��� .��� �# ���'� ����� # ���%��� ��� ��� ����.����� ��� ��!������������

3����.��'�����������%������-�������# �������-�:������� ��!�����%��� ��������'�� ���������� 7��%� �� $�� � �' ��� ��� � �� ���.� ����� ����� �� ��� ��� �� ��� � �# �� !�� � ����� ����� ��� ���� � ��� �����!� ��� '� ������ ��������� ,�� ������ ��� ��� ����� ����/�� ��� ������ ��� ����������# ��� �����������# ��'����# ���%��������������,��'��# ���%��������# �����.�# ���%���# ���/��1��.������ ������������# ���%���.���� ��!��������� ���A�������� ���������������������� ����� �������� �� � �� ��� ���� � ����� �� ��� ��� ���� 4 �� � � '��� ��# ��%��� �� � � ����� �� ��� ��� ���� �� �# ��������

1��& �# %� ��� � H����� ��� ����-���������������)�����# ��� �� �.�����-������# ���%���:'�������:I :�7�����������5���# �������.�� ��� ��������7�������'���%(����# ��'��� ����H8��� ��,>B����� �/������ �����������������%�2# ������ ������ ����������.��������%%������%� ���� ����������� ����������

�� ��'� ��� ��%� %����� ��� ������� ������������ .��� ��� %���� ��� ��� -���� ������'� ��� # ���%������%��$���������'������������������ '���� ���� %�������� ��'������ ���4 �� � ������ � ����� ��'���������'�� ��� )����� # ��� �� ��'%���.���� �������� �������� �� ������ � �%����-�:���������'� �� � ����������'�� ��:I :��" �������� � � ���%��.����� �� ����������������

1��3� �� ���� � 8�����%�������. ����� �6 �� �� ����� ������ �����-����,.������������������ %�������������������(��!���������/���������������� ���%��� ��������������� ��'��� ��� �����-�:�� ����� ����� ��� -���� � �%��� ��� 7����� ��'���%� A��� ���� ��� 5��� �� ��� N �� �� � ��� %������(�

>�� 3� % ��� !��.�� ��� ��� @� �� ��� $��%�� 0��.��� -��� �# �����'� ��� -����� ��# ��� � �� �� ��'��

�� �� ������ .���� ��� �����.��'=� -����� �� ��'�� ��� �� !��'� ��� ��'���%� E� -����� �# ���%��� :'���� E�$��%��0��.���-������� �� �����E�-������� ��'�����@�# ��'�E�$ ����� ���� �-�����E�$��%��0��.���7� ��'����� �� �����E�0 �� �-�����:���� ����E�$�� ��!��� ��'���������E-������� ��'�����& .��%��

South Dagenham West

South Dagenham East

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

32

# ���%��� ��� ��� $��%�� 0��.��� ,-����� �� � 8�/�� $���� ������� .��� ���� %� ��� ��� ��������%���'������������.��'�%������.�����%����������������������������'����7�������'���%�A������ ��� �%��� ��� ��� �# � ��%������2� ����� # ���%��� .����� ���%����� �����'� ����� �� ����# � ��%�������'���, ���'�������@�%�� ����'/����������������������� ��%�� ������

:�������%����. ����'��������� �� ������# ���%��� ������������ ��!��������� ���7�������'���%�������������������� �����%��%�� %��

�- - ���������������� ����������&������

$�� '� ���������%����7�������'���%�A�����%� ���� �������������%% ����������:�� ��� �%� ��� � �# ������ ��� ������� ��� ��� ���� � ��� ' ������� ��� %��� � ����� ����� ���� �� ���� ������� ����%��� ��� ������� ����� ��� � �%� ��� ���� ��� ��� ��� �� �� ��� ��� .��� ��� ���� �� ����'� ������ # ������,� ��� ��� �-�# ��'�������A���B���� � �/��

$�� �������� %��� � ����� ��''���� �� ������ ��� >�8��� ������'� ������� ��� .����� <�� � � ���� ��� ��� ��������%� ���� ���# ����� ������� ��� ��� %�����'� �B� � � ���� �� � ������� @�.# �� �����.��'� ������� ����%���������)�����# ��� ���%��)���%����������%��� ������� ��� ��������� �' �����������%� ���� ������������������� ����� ��������� �# ����������'� ������� � � �><��1�� ����� �������������# ���%���.����� ��� ��!���# ������'2� %�� ���,�# �8��� �/��.�������������# ��������������'���������

:���������������������������'��������������� ��������,��� ��� �%��0���������'�7 # ������ � 8/�������%�� �# ����� =�

� � �# ���������'=�>�8� � �������

� 7������������'=�8� � �������

� ���������� �=�B�?>B��4 �%����' ����>>�>HB��4 �%�

� �������,' ���/=�H8�.����'��� ����� �

�- -< ��� ���.����� ����

� + ����� # ��� � �� �7�������'���%�A���� ��%� ����'� ���-������# ���%���:'���� ���:I :�7���-���@����'�������$�� -�:� ��� ��� �� % � �����.� � ���7�������'���%�A����������� ����.� � ��� ��� ���� �� ������ � :I :� � ��'��� ��� 7����� ��'���%� A��� ����� � �%� ��� -�:� ��� ����!��'������ %����� �� �����.������# ��� ����# �����'����������

� �����������=� � ��� ��� �-�# ��'���� ,� ��� ������ � �� �7�������'���%�A��/��A���B� ,� ��� ������ � �� � 7����� ��'���%� ����/�� ������� 7�%���� ,��# � ��%��� T � 7� ��'��� 1%�����:����%��/�

><� :�� .� !� ��� ������ �� .��� � �.�� ��� %��� � ����� � ��� ��� ����.� � ��� ���� ��� �' � ������'�

�����'� ������������������'� �,��������%����. ���'/����� ����� ����������������� �������'������������� �����%������������� %��������������������'���������������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

33

�- -> ��������8�������� &� ���

� � �����'=�& .�����,��'�� �� ���� ��/��:><� �����:><����'���%����!�����.���7�������

� � ����=������-�����$ ������ �������,���!��'���4 � ���� � �.������'���%����!���� !��'���# ������������%/���������� �������

�- -( ����� ������������� ����&���

3� �����������.� �������3�'� ���<���

$�� ����<������������������# �'������� ��������# �������� ��.���������� ��� ����� �����7����� ��'���%� ���%� ,������� �� � ?� �R � ��� �� >� � ?R /� . � ��. � ����� ��� �# ���� �# �'�����# ��������� ��'��� ��'������ ���4 �� � ������ � 8��A���������� ���� � �%������������� �������������,����� ����'���%�@��.������'���%�����/������!������� ���!�� �# ��� ������� �����

��/ ����- ������ ������������� ����&���!@ ��9% ����' ' >"�

�� ��� $ ������7 ��� ��� � ��.��� �B ���� ������ �% =�(C � �% ,' �=C �

������ S �8?B��<C� S ��>H�>�8� S �� � S �� �

7%�2����� S �<�>��B�� S �>?��BB�� S �� � S �� �

$ ��� S �<� ��BC�� S �>C<�8B>� S �>88�H??� S �>8?�??��

3���E%��������� S ��H>�C�<� S �><���?<� S �� � S �>���C� � �

� # ���� S ��BC��<B� S �>�8�?<�� S �>88�H??� S �>8>�<���

< �(� � �� �� � ���� ���� � � � ������ � ��) ���� �� �� � &�(� � �� � ��� ����� ��������� � �� ��� � � � �� ��������� � �� � �� ������ ������ �� �= ��� �&��

7�� ��=�-����'��� ��

�- -D � � ����� �

3����.��'����� ��!' �������� ��������7�������'���%����%��$�� ����H���%%� ��������������� �'�����.�!���������� ������������� �������������%��:�����# ��� ����� ������������� # ���� ��� ���� ��� ��� ��%� ��� . ����'� ����� �� ��� ��� ��������� ��� 5���� ������� ����(� ������ ��� ���� �.�����# ���%���.����� �� ���������)�����# ��� ��� �� ��������������%���

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

34

��/ ����-<������ �� ����� ������2 ����&������� 2 6 ������� ����

� ���� ��� 2 ��.�������

� $����������������� ��'���������������������� � �%����.���������.����� ��

� $�� ���������� ����� ����� ��� ���� =������������ ����� �.��:><� ��,& � ��/����:><�,7����/� ������������ ��� �������'���%���!����������

� $���� ��'������� ���������� ��� ���%������ ����� ����� �����!����E� �%���� �� ������-������

� 7� ��'�������������,�� ��������� ��� ����-����(���� ��'���# ���%���� �/������ �� �����.����# ���%����'�����

� � .� ���������� ��'��������������������������������������)�����# ��� ��

� $�� ������������3� �������������������� �������������%���� # ���%�������������

� $������������'� �������������������� ���

� -�.�5�(�# ������

6 ����� ������ �������

� $� �� � �����'��������� �� �# ���'�� ����� ����� ��� ���� �.���������� ���.�����.������ �� ���������� '� ��������������������������

� 7�����������# �������������%�.������������������ ������������� ��'��

� � ��# �� � ��� ������ �����'��� ����%��'��������'�������������,����������������# ����������!��� ����������'�� ��� ������������'�� ����/���

� @�'� ������� ����������� ��� ���� �� �# �������

� $��� ���� ����� �����'�������������������������������� � � �� �.����� �����'���%%�������������.���%%������������������

� $����%�����N �������� ��.������# ��������.������'�2������ ��������# ���%��>HD���������'������# ���'��2�4 ���������� ������

� 3���������������������'��'������# ����������'�24 ���������� ������.� �# ��� ��%�������.���������'����������# �����'��������������'�����������.�# ���%���# �����

>H�& ��������'���������'� ��� ���� ������� �������%��@�.# ��� ������������ # ���# ����%���,��� � � ����������>B����� �/������# �'������������ ����U >� � �.����'�E���� �

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

35

;<& "����������������

0�� � ����-(�$ ��&��� ���* ������������ ��� ���� �����;�������������

54���������������������������������������-� �� ���������������������������0�� ���������������� ��������6������

-����� ������������������,-������� � � /�

�-<-, � ���� ��&������� �

$��0�����'������������� ���������� !��'�$�.����� �� ���$���� ������ ��� %������%���� + �" �>8��������������������# ��� ����BH�C����� ���������,3�'� ���C�� ����� ����� ����/��

$��� ���� ���� ���������.�=�

� 7����=������@�%������ !��'�� �����D�

� ����=�:>�<�����,6 ��'��.� �����/�� ��������� �D�

� & � ��=�:>�<� ���,7�����������/D�����

� A��=�:� � �������3 ��.�� ������� ���������

$�� �����'������������������� ���������1��.�������� ����� �.��>?������>?C>������.��'������%���� ����� �' �%%�������%� ���������'�2 ���� ���!�����.2 ������������# ���.��������$����������%� ����������'������������������������� � �%�������H� � �����������.������� ����?B�� ������ �������� ���������'���

$���� ��������������# ���%��������%���������� �����������# ��� ,�/E��� �� ,�/��� ��������� '� ������������������� �� ��'����������

>8�:���� ��� %������������ �������� ������� )���������$ ����� ��������������2��� �%���������4 ����� ��%������� ����� ����� $�� ��� ��� ���� � ��� %��� �� ���# �� 4 �� � ���� �����'� ����� ����� � �# �� ������ ���� ��� %���� ������ �� �� ��� %����.������ �������� ����� ��� ��� 6 ���&���� @ �� �����������* � ������������!6 @ * "�� 1�� ���� ���� .���� �� ����� �'���������� ��� %�)� ���� ��� ������� ��� � # ��� � ��� %���� .���� ������%��� # ���� ��� V �� � �� � � � ,�� ����� S >8<�<C�/�� ��� .� !�� ���� ����� .���� ��� ���%��� # ���� ��� V 8�� � � �� � � �,�� �����S <�B<H�H>>/�%����� ��# ����������� + �" �,��!��� �%�����=EE...��!���� '��!E���� ���E�)����%/���

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

36

$� �� ������� ���� �� ����������'���# �������%������������������$���������������� # ������������������� �� ����%���� ����# ���%����.�����.����� � ������������

0�� � ����-D�$ ��&��� ���* ��������

��

7�� �=�-����

�-<-� � �&.� ��� �� �

�� !��'�$�.����� ���������%� ���� ������������# ����'��.���� �� ������ ���� � ����� �� ���!�� ��� ������ ���-������$��� �����-�������# ���� �)����.����������� ��'��� ����# ����������������� ����.���%%����������<� �� � � � ������# � ���� ���� ��� �� ,-������� � </��A��� ��������������� !��'�$�.����� �.����� ������ �����.����� ��� �������%%��������

@�.# ���� �� �����%� ����� �� �%�������'����� ����������'������'���# ������ �# ��������������.��# ���������%�����%�����# �������%�� ������'�� �� ��'���� ���$��0�����'��A� ��.� �������� ������������� ��!�������������>� �� �����%����� �# �.� �������'�����$��������������%���� �������� ��'����� ����� �� ����%����� ����� ��'��,-������� � �/��.���������� �� ����.����.���%�������������-����������,�� � H/�������� �# ������������� �� ��������'��

:�� �� � �%� ��� ����� ��� ���� �� �� ��%��� �� � ���� ����� � �� �� ' �.��'� � ��� � ��� %�� ���'�# �%��(�� 5�� �� ��� � ��� �� >��� �� ���� .����� ������� ��� �� � � � ��� 5� �� �� � �� �� � ����� � � ������� � ����� ������ �� ������ � �� ����� ��#$ ? $ !�� ���� � ������� � �� �� � ������ � �� � �� ���� ������������� � ������� ��� �� �������� � ���� � �� ����� �� ��� ����� ��� � � � ��� � ��#$ $ ? ��� �#$ $ / !����� ����������� � � ��� ��� � �� ����� ���� � �� � ��� �� � � ����� � � � ��� � � � ��� �� ������ �� ��>�&� 1�� ������ ��� ������ ��� -���� ���� �����5@�����'�3��� �(�� �� ��%�.� !��'���� � �)���� ��� �%� �# �������'� ���������� ��� ��� �� ��'�� �� ��'���� ��'����!�.���������� '� ������� �' �%%�>C���

$������������� � ���!��'� ������� ����������'2� %��� ��'����� # �����������������1��� ����� � ������� ����� �� �������7���� ��@�����'�0 ����. ����������� �� ���� ������ �������������� '� ������������0�����'�����������!��'������������7��:��(������,3�'� ������ ����� ������ ������/��$� � ��. � � ���!��. �%��������� ����������� ����� � �� �������� ����������>�8� �������:� ���� ? $ $ ? @ � ��������� . � ����� � ��'� ��� � ������ ��� .����� %���� ��� ��%� � � ���� ��� �� ������������%�������������� �)����

>��$�!��� �%�����=EE...���%�'�# ��!E������E' ����E��%P ������'E���%���E��'E��%P ����P �� �� ?8�������>C�7�����=EE...�� � !��'2�'���%�'�# ��!E�2��# ��'E������'E���� �E��2���� �2%������%��>B������� �%���� # �.���

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

37

-�� � � ��'� ��� �� � ��� �������� ������� ���� � � ����� >���� ��� #$ $ % :- �� .����� ���� �� ��� � ��� ������ ��%� ��� ��# ��'� �# � ��%��� ��� ����� �� ����%��� ��� ������� '� ������ �� ��'�� �� ��'����� �� ���������# ��������%� �# �������'�����������,-������� � �/��

1�� :� ��� �� � <� ��� :������ ����� �� � �� !��'� $�.�� ��� � .��� � ����� ��� ������� ��� 0�����'������������� �� '������ �� � '� ������.���� ���!���� )���# � ��� ��� ��� � A ������� � �������� � ��� ���) � � � �� � �� ����� ����!� � ��� �� � ��� � ��� ����� �� ������) � � � �� � � � � � �� �� ��!� � ��� �� � � � ���� ���� � � �� ���� � �!� � �� �� � = ��������� �� � � ������� �� ��� ��� �� ���� ������ � �� �&�(����� ��� � � = ������� ��� � ������ ������� ��� � ������ ������������ � �� ���� ��,-������� � </��

1�� + ��� �� � 8�� ��� �������� � ���� �� �� �� ������ (� � � '�� ���� (���� 2� ���� � � � ����� >���� ��? B !�.����� �������� ��� ������'� ����� �.��� �� ��'�� .������ ��� $�.�� ��� �� $�� �� �� .������ �4 ���������������������������� �(��������%���'�,���� ����# �%���'/��������.����' ���������7� ��'��.����� �������������� ��'����

$��7� ��'��.������# ��# �5������'(� �����'��������' �������� �%�����%� ���� �������������������$�.����� ��������.�%����������� 2�� ���� ��'�.� !���� ��!�������$��� �' �%%��� �0�����'��������.����� ���# ���������� ������� � C��� �� ������'������'�2 ��� ��������� ���!�������������$��� �' �%%���� �������� ���%����� ���� >���

1��+ ������ � 8������������(��� ������������ ��� �# ���%����� �� �������������� '� ������������0�����'�� ������ . � �' � ��� ��%� ����� �� ��� $�� �� ��'� � ����� �� � � ��� %�����%%������:�'������� � 8��

$������� ����������7��:��(������,��3�'� ���C�� ����� ������ ������/�.�����%���������%% ��� � 8���

�-<- ������������� ����������&�����

$���������# �� �' �%%�������'�� ����(����2� ���� � � � �����>���� ���� ��������%���������� �������������H� � �������������0�����'��������������.�� �����# ���%�������� �������� � ��.���������

:���������� ���� �' �%%�� ���������������%����������%%������ ����������� ����<�8� � �������'�������� $�� ����%��� ����������� �� � ������� ���� � �# ��� ��� ��� ��� %���� ��� �� � .���� � ���� � �%�������2��� �,������������������'������/��� �������������.� �������

$�� ����������� ��� ��%% ����� ����� ��� ��� )��� ��� ��%������� ��� ��� ������'E1�# ��%��� ����� ,-������� � </��

19 �� !��'�$�.����� �@�����'�7� ��'�=������=EE%� �'�# �� � !��'�'���%�'�# ��!E�-�������%����:��F��%%���1Q >B� T �3Q � ����# T � ���'1�Q �<8� T �3Q >HE� �E�� � 8T ; Q HW :1>�<�8 �� � ����� ��� ��� � ��� � ��� -����(�� ����� > � � � �� ����� 6 ������ A �� ��� �� 5��� %���� ������'(� ��� �� ��� 2%� !��� .� ������� ,�������'�� # ������ '�/�� ��� �# � �� '�� ���� �� � �������������'� � ��������� ���� �� �� � ����������� ��� ����%� ��� ���� ����� S H� �� � � � ���������� @�.# �� ����� ��'� � ������� ��� ��� -����� � �� ��� ������ )���������������� # �.��������'���������%�����2� ��� ������,� ��� ����-�������� � H/��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

38

�-<-< ��� ���.����� ����

� -���.� =�-������ �# ���,�� �������/�

� �# ��� =������ ����� �� ����,�� �������/�

� 7������������'=�7���� ��@�����'�0 ����,�� �������/�

� ����������=�� �������7���!�A������� ����,�� �������/������A�����%��& � %���,�� ����� ��������2�# �����'����)�����# ��� �%���� �.��-�������� �# ������� /��

�-<-> ��������8�������� &� ���

� � �����'=����:>�<���������� !��'�����.���7�������

�-<-( ����� ������������� ����&���

7� 3�'� � ��<� �� � ������ ��� ��%� �.� ����� $�� �� ��8� �������� ����� ��� �# �'� ����� � ��������# �������� ��� �������0�����'�����������%�,�������10>>�CR /�. �����������'�����. ������ ��� �# ���� �# �'� ����# � ��� ��� �� ��'�� � ��'� ��� �� ��� 4 �� � � ��� �� � 8��$���� ��� �� ��� ���� �(��� � �%������������.����� ��

��/ ����->������ ������������� ����&���!@ ��9% ����' ' >"�

�� ��� $ ������7 ��� ��� � ��.��� �B ���� ������ �$ ,,�DC �

������ S �8?B��<C� S ��>H�>�8� S ��E��

7%�2����� S �<�>��B�� S �>?��BB�� S ��E��

$ ��� S �<� ��BC�� S �>C<�8B>� S �>CH�� �?�

3���E%��������� S ��H>�C�<� S �><���?<� S �>H8�B<��

� # ���� S ��BC��<B� S �>�8�?<�� S �>���<�>�

< �(� � �� �� � ���� ���� � � � ������ � ��) ���� �� �� � &�(� � �� � ��� ����� ��������� � �� ��� � � � �� ��������� � �� � �� ������ ������ �� �= ��� �&��

7�� ��=�-����'��� ��

�-<-D � � ����� �

���� ��� ��� ��� ����� �� ��� � �� ��� -����� $�� �� ���� ��%%� ���� ��� �� �'����� .�!���������� ������������� ���� ��� ���0�����'�����������%��.������ � �� �� � ��� ���� ��������.��'����������$��%������ )���# �����������%�� �������'� '� �������� '���'���� �����'���%%��������������������������5���� �����������(�������������� �.�����# ���%����������������� %����������������%%�����(������������ ������� �%�������%���

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

39

��/ ����-(�����$ ��&��� ���* �����&������� 2 6 ������� ����

� ���� ��� 2 ��.�������

� $����������� ������� !��'�$�.����� ��

� $����������� ���������� ��� ���%������ ����� ����� �����!����E� �%���� �� ������-������

� 7� ��'�������������,%���'������ �� ���� ��� �>��� �� !��� � �5��� ���6 �/������%%��%���� �%��������������� ���������# ���� �.���� �' �%%��

� � �����'�# ���%�����%� ������'�2 �����. �� ���!�� 4 �� ��'���%�� �������'����%��������.� !���

� 7������� �� �%����� ������ ��� ����������� �%E��� �������������������.�������� ��

6 ����� ������ �������

� :���� ��������%%���� 4 �� %����� �� �# ���������%�)� �� ����� ����� ��� ���� ��%����������������� ����� � '� ������.� !��

� 7�����������# ��������� �)���.���������������# ��'�4 ���������������������%%���������� �������� ������������� ��'��

� ��%�� �������������'�� �������������'��� ����B� � ����������� � � �������� ��'�����.������ ��'����'����������

� $�%� �%�������� �)����������'����������>8��� ���%����� �����������������# ��� ����������� �� ��'�# ��� ��

� $������������� '� ������� �)�������'����������'������� ���������������%��� ����������� �'%����# ������'������������������%�������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

40

�������$ ��� �� ���# ����� � � � �0��� ��� ���

=<% ������������

$���� ������� �%���� ��� %���� �����'�� � �%� ��� ��� # �.�� �� �� ���� .���� !�� ���!��� ��� :�� �����' �������� ��� �� �����# ��� � � ������������� ��� %��� ���� ���������� �%���� ����� ����������=�

� �� !��'���# ��D�

� 7�������'���%�A��D�����

� 0�����'���������

=<; ���/��������������

$�������'������� �� ���.����� ������� ����� # �.��'����!�����!��� ���������� ��������������� ��� �� !��'� ��� ��'���%� ���� ��� �� .� � ����� ��� ����� �� ��'����� ��� ��� 2 '����� 3� � ���$��%��0��.������ �. ��C���� # �.�����'� ��������# �%�������!��� �' ����������� ��.�,���������>��/��

-�-, �� ��������

$�������!��� �' ����������=�

� ��%������ � ����� ��# ��# � .���� # �����'� ��� ������ ��� � ��� ���# ����� � � ����.� � ,��E� ���# ��� /�� ����)������� �� ����E�.� �����.��������� ��� �������� ����� ���E��'������

� @�����'���������������� �������# ��# ������# ��'��������������'������ !��'������'���%��

� �# ��� ���� ����� ��# ��# �.���� � �.����� '� ������ ����� !��'������'���%����� � �����������������������

1��'� ���� �������!��� �(�����������.� �� � �.�����# ���%������� � ���� ��� ��� � �� �����%%��� ��'�������������������� ��%��� �������� � �� ���� ���!�.��� ����%�����������'���� �� ����������� � ��� '� ���������%���� ��������'����%�)� ���������� �� �)�������� �.�����������

$���������(����������%���� '� ����� !��'������'���%����������� �# ���������!��� ��.���� ��� ���� �������� ��� � � ��# ��# � ��� # � ����� '� ������ ���%�� ��� ��� �� ��'��� 1�� �� .� ����� ��� ��� ���������$��%��0��.��������� �%�� ��������������� '� ���������%������ �����������# ��# � ��%����� �# ���%�����:�������# ��� �������D�

�C� ��� � � X�� !��'������'���%Y� ��� � � ��� � ������ � ������� ��� ��� � �� � �� � ���� ������ � � � ���!�� ��� �� � ������ �� ������������ � � � �� �� ������� � � � ������� ���� &���

:���� �# ��� �����D��

�(����� ����� D���� � � � � �� ���� ���'�� ������ ���� �� �EF���� � � � � �� � �� � �2� ���� ������� � � �� � ���� � �� � �� �� �� � �� � � ��� ���� � �� ���G� �� � �� � � ��� � �� �� ���� ��� �� �� ��� ��� � ��� ��� (� �� ��A �� ��&��

-�-� 7 �&����� ����� �

$�����!��� �� ��������' ����������-������� ��'������� !��'������'���%(������������� �%�����'� ������� �������'�� � �� ���� ��# � ��%��� ��� @����� �� �%����� $��� ��!� ��� ���� ������������'�� '������'����%���'��'������# ������ �.����� '� ���������%��.����������� ��'����E� ��������� ������ �����������������

A��������� '��%�������� � �.���������������.�������� !��'������'���%�� ��������������.������������� ��� ����'� ��� ���� ��� � ����� ��� ��%%������� $�� �# � ��.� �� '� ������ ��� �# ����� ����������� � �� ��� ���� � ��� ��� �� ��� .����'� ����!� ��� ��� �� ��'��� .����� ��� ��� ��� ��� � �� ��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

41

�� '��� ����������������������'��������%���# � �������������'����������.� ������,����������������; ���%��/��� �� '� ������������������ ���� ��� )���# =�

�(� � ������������ � �� ��� ������� � ��� �� ��� �� ������ �� ��� �!�� ��� �� ����� � ������������� � �� � !����� ��� �� ���� � ���� �� ��� � � ����� �� ���� � �� � �� � ��� ����� �� ���� � � �� � � ��� �� �� �� � �� �� ��) � � ��� � �� �� �� G�������� � ���� � ��� �������� �� � �� �� ������ � ����� ���������� �� � ����H� � I&��

� �.����� '� ������ .��� ����� ��� ��� �� %���� ��� �����'� ��� � ����� ��� ��� �� ��'��� � ��� ����� ������ ����'� ���� # ������ ��� �� .��� ��� ��'���'����'� 5���������(� '� ������ ��� ��� � � ��'��� :�� ����������'����������������=�

�C� �� ��� ��� �D� ������� � �� � � � �� �� ��EF��� ������ ������� ���� � �A �� � ���� ������� �� ���!��� ��� ���� ��� � � � �� � ���&� ��� ������� �� ���� �� �������� � ������ � !� � �� � ���� ���5��� ������� � �� � � �� �� � �&����������������������� � �� ����� ������������ � ��� �� � ���� �� � � � �� �� ��&�’�

-�- 5 � / ��&����:E � ����A�� / ��&;�/ �� ������

$�����!��� ����� # �.���������' �������������# ������ � �����'=�

� & �������� '� ������ �'����� ��� '������ # ���%��� �'������ ��# ��# � ��� # �����'� ������������������

� $�� ��# � ��%��� :'����� ��# ��# � ��� �� ������� �� �������� .������ ��� � � ��'�� �� � � �.����� '� ������,�����%���������/�����' ����.�� �� ����������

� ��� �������������# ��# ������# ��'�������� # ���.���������� � ��'���

� @�����'� �'����� ��������'� ��� # ���%��� ����� �� ��� ����# � ��%������� ����� �� ��� ������ �����'��

$��� ���!��� �(� ���������� � 4 ������ ������ ��� � �.����� '� ������� ��'��'� � �%� � ��'� ������������� ��� ���� �'� ��� # ���%���� %���'��'� ��� ��!�� ��� ������ �%���� � �� ��� ���� � ���� # ������� # ���� ����� �� ��'�� ��� � ������'� ��� �� �� � ��� �� � �.����� # ���%���� � �� � ������# �� �%���# ���%����'��������=�

�A � �� ����� ���� ������ � ��� � �� ��� � �� �������� � ���� �� �D���������E��� ���������� ��� ��� ���� ����� � � ��� ��� � �� ��� ���� ���������� ������ �&��

$� ���'�� ����� ��# �� ����������� ���� ��������.�������%�� ���������������� ������' �����3� � �%��������� � � ������# ���� '� �������'�������!��� ��������� ��'�=�

����� ��� �'�� ������ ���� �� ����������� � ��������������� � �� � ��������D����� � ����E!�� ���� ������ ������ ���� ��� �� � �� ������ ��� &�(� � �� ��� ������������ ��� ��������'�� ������ ���� �� �&��

-�-< 5 ��&���������

$�� � �������� � ' ���� ����� '� ����� ��� ����� ������������ .��� %��� � � �'�'� �� � ������������ ������ ����� ����!��� ������# ��������� '� ������� ������$�����%� ��=�

� 0 ��������# � ��%������'�� ����# ��# ����������������������%���������'�� ��'��������� ��'���'�'�� �����# ��� ��

� �%����������� ���� ���# ��# ���������%�������������' ����.�� � %��������������� ��'����'�'�� ��# ��� �����'���������� %��������

� : ���������# ��# �������%��� ��������'����'����������������������������

� �������'��������������# ��# ��������������'�������������� ��������������������������������

� �������'����'�'�� ��# ��� ���� �%� !���'���� '� ������,�/��������� ��'���

� � �� ��� ����������� �� � � �� ��� ������ ����� ���� ��� ��� ��� � ��%% ����� ����� �� ������� ��� ����� ��'�����.������� �# ���'�'� �����%% �������� ���������'����� # ����������� ����

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

42

$��� ���!��� �� ��� �� '� ����� ������# � ������� ��.� �� � �.����� # ���%���� ����� ���������������� �# �����# ���%�������� �������!���%� � �� ������� ������������'�.���������%�� ����� � ���� # �������# ���� ����� �������� ��� ��������� �����%��������� � ���� ��� � ���%����������� �� # ���%��� � �� ���� :��� ��'���� � �.����� # ���%��� .��� ��� ��� � �# ���'���� ��������� .� !� �� � ��� ���� �� � �� � ������� ��.� � �.����� # ���%��� ��� ��� ���� ������� �����!��.�'�� �� �� ����������������� �=�

��D2��� �� � � ������ � ���� � EG����� � � ������� � ����� �!� � ���� ������� � �� � � ������ �� �� � ���� � � ������ ����� ���� � ��� �D��� � � � � ��E����� ��� �� ���� �������� �� �!�� � ��� ����� ��� ������ � ��� �� � � �� � ��� ���� � ��&��

-�-> # ���� ��� ����������� ���

$���� ' ���� ��%� ���� ��������� �� ��� �� !��'� ��� ��'���%�� ��� ���� ���# ������ � �����'� ��������� ��%%������� ��� ��� �� ��'�� .� ��>�� �# �� ��������� � ��� �� %%� � ��� ��� ��%%������ 3� �%��.����������������� ����%���'�������4 �� � ���� ������@�.# �������������� ����������D�

�(� � � 2��� ����� . �� ��� � �� ���� ���� � �� �� � �� �� � �� �� � � � � �!� � � � �� � �� � �� � �� ���� �� ����� �� � ��� � ����� ����&� 6 � �� � ��� �� � �� ����� �����!� � �� �� � �� ������ ��� � � !���� �� ��� ������ ���� �� ������� ����� ��� ���� � �� �D���'�� ������ ���� �� �E��

� �����!��� �� �%���� ���������� � �������%��� �# �.D�

�(� � �� � ��� � �� �� � � ��� � ��� ��� � �� ��� � � �� � � �� �� �� � �� � � �� � ���� � ���� � ��� �� � ���� � ��� � ����� �� ���� ���� ����� !��� � ��� ���� � �� � ����� � �� � ��� ����� � �������5��� ���������� !��� ������� ������ ) �� ������� ����� ������������ �� �������� ����� �&�C� � ���� ����� �� D����� � �'��� �� E!�������� ����� ��� � ��� � ���� ��� � �� ���� � �� � ��� � � �� ����!� � ���� �� �� �� ������� �� � �� �� ����� � � ��� �� � �'��� �� ������ �� &�’�

�>� :�� ���� ���� ����� ���%�� � � ������ ��� ���'� ��� �������'� � ������ �� � � �� ��� ���� ��� � ��� ��%%������ � ������# ���� ���������,.������� ����������7���:��(�����0�����'�������/���

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

43

=<= ����/������0�������

- -, % �������� ����� ���� �� ��� �� � ��������

$����� # �.��.����������!��� ����'���'������%������������ �����'����# ���%�������� !��'���# ���� ��� ��� ����� ��� �� %� �� � ��� ��������� ���� ���������� ��� ��� �� ��� ���# ����'�� ��� ����� ��'����������� ��.� ��������� �����$� � ����� # �� ���%� �� ���� �����������������2����%���������.������ ����%�)� �������'����������������� �������������������� ��� ������� �� �%���������������� �.����������� ��������� �����������������������%�������'���������%�� ������$���������� ���.���'���'����

���������������

������������' ���������������� !��'���# ����������� ��� �%�����'������������ # �������������������# ��� ��������������%�������������%�)� �����=�

�(� � ����� �� ��� ��������������� ������� ������� ���� � �� � �� �� �� �� ��� �� ������������������������ � ���� �� &�(� � �� ������������� � ����!��) �� � ����� !�� � � ���� � �� � ��� ��� ��� ��� � � ��� �� � � ��� � ������ � ���� � ����� !��� � �� ��� ����������� �� �������� � ��� � � ����� � ��� � ����� ��� ������ � ����� G��� � � ���������������� �� ��� ������ � �X������Y�� ��� � ������ � � � �� �� ��&���

@�.# �� �� � .��� �� '� ��� �' %��� �%��'��� ��� ���!��� �� ����� ����� ��� ���� ��� ���������%������������������������� �''�������� ������� �# ���%����:������������'�������������=�

�2���������������� ��� ��� � � � �� ������ ����� � ) �� ��G���� ���� � ���� ����� ��� � D� � � � �� � ��E� &&����� �� � ����� &�������������� � �� ��� ) � � ���� � �� ���� ��!�� ������������ � � &��

:�� ��� �%���������%�����������%����������!��� ��� ��# ����'���'���������������� ���%� �� �%������ �� �%��� ��# ��� ����������=�

�(� � �������������D����� � ����� E��� � �� � ��� ��� � � !�� ���������� ���� � �� � ������� ������������������� � � � �� ������ G��� � �� � ��D �� � ��� �� ��� � ����E!��� ��� � ������� ������������� � �(� �� ��3 �� ��&�>���������!���� ���� �� � � � ���� ��� � ��� � �������� ����� ��� �� ���� � ��� � ���� ��������������� ��� � �&��

:���� ����������� !��'���# ���������# �� ��� %������ ������'���%��������# �� ��%���%��������� ������ # � ���� ��� .��������� $� �� � ��� ����� ��� ���� # ������ ���� � �� ��'���'��� ��� ������ �4 ������ � ��'������ ����� ���%��� �������� �# ���������' ������ ������ ��� ������%�.����������� ����������'�������� ����.�����.����� ������������ ������ �%�� ��������� ���� � ���������� ����<���

:���� � ����� ��� ��� ��������� ����# �����. ��������� �����'� ���%���������$����%���� ������� ������ 4 �� %������� � # �� ��� �� �������� ������������� �%������������.���������� ��%�����%������������������������������:��� ������� ������������������� %�# ���%��������# �����������������'��� � ���'����������%��� ' ������������ ���# ��� ����������������������������� ����������=�

�(� � ��� � �� � � ��� � ���� �� ��� � ���� � �� ���� ������ � !�� ��������������������������������� ����� � ���� ���� �� ����������� ��������&����� � �� � �� � � �������� ���� �� � ��� � ��� ������� � �� ����'�� ����; �� � ���� � ����� ��� � �� � � ��� � ���� �� ������� � �� !���!���� ������� �� ��� ������ � ���� !��� � ���� ������������ ���� ��� � �� �� ����� � ���� � ��� � �&�’�

�������'� ��� ��� ����� ����� ����� !��'���# ��� ��� ��������� ��� ������������ ������!��� ��.���. � ��� # �.� �� ���� '� � ����� ��� ��� ����� .����� ����� ���� ����� ��� # ���%��� ��� ��!���� ������ ���.������� �����'����������,���$��%���� � /����������������������� ��'����������# � ��%���:'������# ���!�������������������������� ��'����������������1��.����%�������.# �������� ��'���� ������������������� ���������%�����������'������������ �5� �� ��� ����� � (������������

���7" ��1� ���������� �� �=��� !��'������# ���%�������,���>?/��<�7��� !��'���# ���� ��� �������5� ����'����������(�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

44

��� � �� .���� ��� !��.� ��.� ��� ���%� ��� '���'� ��� ������ ���� :� ���!��� � � �%� ��� )����� # ��� � �������� �������%���'����������������� ��!����������=�

�(� � �� ������� ����� ���� ���������� ��� ��� ��� � � ��� ��� ����� � � ����� � � � �� �� ���� ��� ��������� ��� ���� !� ��� �� �� � � ��� �� �� �� � � � � � � ���� ��� � � � ��� � � �� ������ ���� � ���� &� ��� ��� �� � � ? B B / �D� �����E� ����� ��� �� �� ��� � � �� ��� ���� � �� � � � � � !� ��� � � � ���� � �� � � 3 �� ������ ��� ��� ���!� ����� � �� �������� �� � � ����� �� ��� ��� �����&�’�

������������������������������

A���� ����� ���'�# �%��(�� ��������� ���'������ ��� �������$��%��0��.������%�� ������������.� ����# ��'�# ���%�������� !��'������'���%���������'���# ��� ��� ������ ���������%����.������ ��'������������� ��# ���%��� 5 4 �� %���(���� ����� � ���������'�'����������������� �� ������� ��������������'������������%���'���'�� 4 ������������ ��������� �# ���'��4 �������������� ��� ���� ��1������%���� %�����.# ���� �%���� �# ��� ����������� �������1�������������� !��'������'���%��.� � ��������� �� ���# ������ ������.������-�����,��������� ��<� ; ���%� �/�� ��� ��%% ����� �� ��� %��� ���� � � ���������� ��� %�!� ����� # ���%������%��# ��� ���� �� '� ��������������������� �������=�

�>��� ���� �� �� �� � � ���� ��� �� � � � � �� ���� � ���� G� �� �� � � ���� ��� � � ��������� !� �� �� � � ���� ���� ��� �� � ��� ���������� � �� � � � �� �� ������������ � ��� ������? $ - G�� ���� � ����� ��� �� � �� ����� ��� ���!���������� � �� � !� ��� � �����&� J � � �� � �� �� � D�� � � '��� �� � �� E� �� � � � �� � � �� ��� !� �C� �� ��� �� �� � ���� � � � �� �� ������� � � �� ��!� ��� ��� D���� � E� ���5��� ��!� ���� ��� � � ������ ���������&&&� � �� ��� �� � ���� ��� �� � ����������� ������������� � ���� � �&��

� �� ���������� %��������������������'��������������� ����>� �B� � �������'����������# ��� � � �������� !��'���# ���.����������������� ����.���������%�� �� �%=�

���� �� � �� �� � � � � � �� ���� �� � � ����� � �� ��� �� � � ���� � D�� � � � �� � �� �� ���� �� � �E!� ��� ��� � � ��������� �� ���� ���� � �- !$ $ $ � ������� � �� ����������������� ����� � ��� ��� ���� � �� � � � �� �� ���������������� � ��� � ������ � ���������� �� � ����� ������� � ����� ������� &��

$��%�)� ����������!��� ����� # �.��������������� ������ !��'���# ������������������������������� ���� � �� ��� %�)� � ���� ��� A���� ��� � ����� ��%� � ��� ������'� ������� %�)� � � ����� ���%� �# %����� � 4 �� � �� � �������������# ���%����$��� ������ ��� �%� �# %��� ��� ���:><�)���������,��� ���� �����'������ �� ���� �����������/�������%%��%������� �# ����������-�����$ ������,�-$/����!�������'��� ��'����������������� ��������������-�����!���

�� �����������%%��%����� ����%�)� ���� ��� ���� ��� �� ��� �# �����' ����.����� �������������' �����3� � �%������������-�����$ ���������!��� ��'���� !��'���# �������� ����������������������������%��� ������.������ �# ����>??C�������� �������������!����-�'�������.������!���������� ��� ��� � �%� ��!���� ��� ��'���%� ���!� �� ��'�� ��� ����� A���� ��� ���%��� �8�� � � � ������ ��'�����%%��������������� ����������� ��������%�������� ����� ��������� �%��������.�������������# ��� ��� ������%� ������� # �.���.���. �����������������# ����� �����������������:><� ������ ��# ��� ����=�

�D(� � � ���� E� ��� � � �� � ��� � ���� � � ��� ����� ���!��� � � � � � �����5; � ������������� �� � ����� !� �� � � 3 ���5��� ��� (������ � �� �!� �� � � �? % � ���� � �"��� ���� �� �� = ��� � G� ��� �� ��� � � ���� �� � ������ ��� �� � �? ? !$ $ $ �� �� ������� ���� ����������� � � !�� ���������� � �� � ������K��� ��������� ������ �D�� ��� ������ � � � � ������ � ��� � ������ � � E&��

$����� # �.�����.# �� # ��������5���'%�(��� ����� ��# ��%�'������ !��'������'���%������������� ���� '� ��������� ���������� ���$��%�)� ����������!��� ����� # �.�� ��# ����������� ��'�����������# ������� ������ ����'%��������� ��� ��D��'���# � �%�'��� �������������%� � .���� ��� �# ���� �%�'� ��� ����� -����� ��� �� .����� � �� ���!��� � � �%� �� ��� ���� � �����!��.�'�����=�

�3 ���5��� ����� �� ������� ����� � �� � !�� ���� �!�� ������ �� ����� ��� �������� ��� �������� �!�� ���� ������� ���� �D� � ���� �� �� ������ �� � �� ��E��� �� � �� &��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

45

3.����������!��� �����.# �� ��'������������������������������ ��'��%���������������� �� .���� ��� ����� � ������� .����� ��� ��� � � ��� �� '��� �������� ������'� ����� ��� ��� ����� ��� ��'� ��� >?�� ��� ����� ��� ������ ��� �������'� ��������� %������ ����� ���'%�� ��� ��� �� � � � ��� � ����!��� ��� ������������ ��� ���� � ��� �����!������������������'��� ������ ��'���������'������� ��������

� ��� �� �������� ����� # �.���� ���������������# ��� �(����������.� �����'%�=�

��� � �� ���� �� ��� � � � � � �� � ��� � � � � � ������ � � �� � ��� � �!� �� �� ��� � �� � �� ��� � �� �� ��� ����� ���� ����� � �� � �� �� � �� �� ��� � �� � �� � ��� � ������ ��� � � ��� � ��� �� � �� � ��� � ��� ��&� ��� � ������ ��� ���� � � ��� ������ � �� ���� �� ��� !��� � �� � �� ��� ��� ���'�� ������� D��� � �� � ��� �� �E!� � ) �� � �� �� �� �� � �� � ���� �� � � � � ���� �� � ���� ������ ������� � � � �� �� ���������� �� �����D��� � ���� E!�� ����� �������� ��� �D�� � �'��� �� E�� ��� � � ��� � ������������� �� &��

- -� � ����������� � �����������&����

$�� ���!��� �� ��� # �.� . � 4 ������� ��� ��� � � �������� ��� ��� %���� � � � �� � ��'� ���# ���%����������� !��'���# ������%��$��'� �����%��% '��'�� �%���� � �������� ��������� ��.��

�������������������

� �� ��� ��� ���!��� �� ��!��.�'� ����� '� ����� �� '��� ��%� � ��� # ��� �� ��# � '������������������.���# ���� �� �!��.�'������� ��������� %������������������������'�.���������%������ � �.����� ����� 7�%� ��� ��� �� ' � # ��� �� ��� ���������� # ��� �� ��# �����������������'�.���������%������ �.�����������.� �������# � ��'������������ �� ���� �%�����'�.���������������������� ���'�����������' �� ������������ �%�# �����'��������%������ �.������ �' ������������

$�� ����� ����.������ ���%���� ����� ������������%��������� ���������������2��� ��������� �%�� ������3� ���� �.��������%�.�������������������� !��'���# ������� %����������������� ��� ��# ������%�)� �� � � �������# ���%���� �����,�������<�<�>�>/��:������ �������� �������=�

����� ��� ��� �� � ������������D�� ��� � ������ ���� ��E��� ��� ��������� � � � �� � ����� ���� ������ �������� � � �� � ��� ��� � �� � �� �� ����� = �����G� �� � � � ��� � �� ��!� '�� ���� �� � ��� �� �� � ���������� � � � � � � � ��� ��� � � � �� ��� ����� �G� � ��� ��� �� � � ���� � �� � ��� � � � ��� ��������� � � �� � ��� ��� �= � ���������� ��������� ������ ��� � � �� �� � � ��� ���������� � ��� �������� ������� �� � ��� ����� � ���� ��� ���������� �� ������ ��� � ���������&��

1���������� ����������������������!��� ������''���������� ������ !��'���# ������� � ���� ���� �� � � � ��"� ��� ��� ��� � �� ���� ��� � ���� � � � �� � �� ���� ���� ��&��$����.��� .���� ��'�����.��������� �'������# ��# %��������� �������� �������������������)�����# ��� ��� �������%��

�����������������

A���� ��� %���� ��� # � �� ��� �� ��� '�# ����� ��� �� !��'� ��# ���� ��� �� �� ��� ��� .� � $��%��0��.��� '� ������ ���%�� ��%� ��� ��� ���!��� �� ����� ��� �������'� � ����� ��� �# ���������������%2� �%��� ���# ��'����# ���%����� ��# ��� ����=�

�(� � �� �H� � � I�� � � ��� ���������� � �� ���� �������� �������� ������� ���� �������� �� !��� �� ���� �� ����� �� �� � � � � � � � �� ���� � � � ��� D'�� ���� ; �� � ���� � E� ���� &� '� � �� � ��� ���� ��L � � �� � �� � � ����� ������� ������ ���� �� � � ������!��� � � � ��� ���� ���� ������ ��������� � �(� �� ��A �� ��� � � � ���� � ���� � ����� �� � �� � ������ ���� �� ����� ����&����

$���� ���� �� ��� ��� ��# ���� ��� ��%2�����%��'� � ����� ��� ��� �# ��'� ��� %��� � ����� �� � ��� ���� ����� � � ����� �� �������� � ����� �� ��� ��� � ���� ��� ������� �� ��� (��� �����!��� ��� �� ����� ���������������'��������������������� !��'���# ������=�

�D(� � �� � �����E������ �� �� ���� � �� ����� ��� ��K� � � ����!�� �� ������ ��!������������� �� �� �K����� � ���� �� �����!�� ���� � ��D�� � �� ���� �������� � � �� � E��������� � �A 5�&��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

46

� �� ���!��� � � ��# � ������� >� �� �'���������� ��� ����� � ����� �� � ��� ���'��� �������'�� ������3� ������ !��'���# ������%��������'���'��'������������# ���# ��# �����' %��������������2��� 4 �� %������ �# ������������������� ��� ���� �������������'����� �� ��������'���

7�%��� �� �� �%�� ������������������������������ �������������:�����)�����# ��� ���� # �.�������=�

�(� � �� ������� ���� ������� �� �� ����� �� � �!��� �&����������� ��� �� � � �� ��� ������ �� �� ���� � �� ����� ��� ����� � ����!�� � �����!���� � ������������� �� �� �� ����� ��� �!�� �� ������ �������� ��� �� ����� ��� �� �� � �� � �� �� �� � � ��� �� ������ 1� �4� �� � � � ������ � ���� ��&� ' �� �� � �� �� � � � � � ������ � ����������� � �A 5�G�C� �� � � ��> ����� �����+ ������ �� � ���'�� ���!�� ���� ����� � � ��� ����� ������ � �� � ����� �� �� �����A 5�!������ ���� � � ���� ������ ���������� � ���� �� G���

*��������������������

:�%�����������������!��� ����� # �.� � ������ ����� �� '� ��'����� ����� ����%%��%����� ������ !��'���# ���������������'��� ������ ��������������-�����$ �������.�����.��������'������� � C�������� �����������-����

$�� � ��'� ��� �-$� ���� ��� ��� ����� ��%����� �� �� ����� � �� ,��� �/� � � ��� .���� ��� ��������� ����� �����.���� � � � ��'��� �� .� �.���� ��� ��# ��# %������ ���-�����$��%��0��.����# ���%����� �� �������������������-�������������'�������������=�

�(� � � �� �� � ��� � � ��� ����� ���� ������� �� �� � ��� � � � ��� � � ����� ��� = � ������ ��� �� ��� � � ������!��� � �� ���� � � �� ������ �� ������� � ��5; �� � ����� ) �� �� � � ��� ��� �������������� � ������������� � �2� ������� �� � � � � ����� D"����� � � �� �� E&� D(� � ��5; � � ) �� �����E� �� �� �� ��� � �� ������ ��� � ��� ���� � ���� � � ��� �&��

$� � � � ������ �� � '�# �%��� ��� ���.� ����� �� ���� ���� � ������ �� ��� ���� ��� ��� ��%%��%��� �� �� ����� �� ��� ��� ���� �� �� ������ ��� ��� 5�� �� � � ���� ��� �� � �� � ��� ��� � ������ ���� ���� � ���� �� � � �5; �� ) �� �����!���������������� ������ �� �� ��&��

� �������� ������������!��� ��%��������������� ��'������%%��%��������������������� �������4 �������%�'�����%� �� ������� '� ��'�����������'����������������������=�

�(� � �� � ��� ��� �������� � �� �� � ��5; !� � �� �� � �� � ������ ��� �������� � ��'�� ����; �� � ���� � &� + ����D�� � �� � �����E��� ��� ������� � ���������D�����E���� ����� �� �? $ !@ $ $ �� �� �����!�� � �� � ��� � �(�5��� ��5; ��� �� � � � � ����� � � � � ��������� � �� ��� � ���� ��� H ���� �� � �I������ � � D�� �� �� � � ��� � �� E�� � ���� ���� ���� �� �&��

- - ���.����� �� �&���������

$�� ��� # �.�� # ��� �����.��� ��� ��%�� ��� ��!�������� �������� ��� ����� !��'���# ������%��%���� ���!��� �� � � ��� �����%%��%��� ��.� �� ���%�)� � � ����� �� ��� ��� ���� ���� ��� ���������� ��� �������'� ������������ � ����� ���� ��# ��# � �� ��'���� � ��� �� $���� %��� � �'������ �����%� � �%� ��� ��� � �)���� ����� �%���� �� ��%% ����� ��!�� @�.# �� ��� # ��� � � ��� ��������%��%=��

�(� � � � ������ � � ���� �� X�� �������%Y� � �� �� �� � ����� � � ���� ����� ��������� ��� � �� � � ������� �� �� ���� � � � � ��� �� � � !� � �� �� � ������ �� ��� � �� �� �������� ������� ����� � �� � �� ��� ������*��� ��� � �� &�(� � ��� �� � ��� 3 ��� 5��� ��� ��� � � � ��������� � � � �� �� � � *��� ���� �� � �� � � ������� �� �� � ��� � � ��� ������� � &(�

3� �� %� ��.�������� �����# ��# %���������'�# �%���������# �������������%����� �# ��.������ ' � ��� '�� ����� $�� %�)� � ��!� ��.� ��� ��.� ���������� ��� ���%� .���� � �� � �� � �������� � �����=�

5X$���� !��'���# ������%Y� ������ ���� �� � ���� � �� ���� ��� � �� � � �� � � � � �� � ����!���� ��� ��� �= � ���������� � ���&�C� ��� �� � �������� ��� � �� � ���� ������ � �? $ !@ $ $ �X.����'�Y����� ������������� ����� � � ���� ����G��� �� � � � ������ � � ���� �� Z� [��� ��������������� �� = ��� � � ��� � � � � �� ����� � �� !������ ������� = ��� � ������ � ��� � ���� � �� ��� � �� �� !��������� � ���� � �� �� � �� � �!������ � ���� � �� �� �� ��������� ���� � ���� ��� ������ �� �������� �� !������� � ��� �� �� ��� � �� � �G���

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

47

1�� '� �����5.��(���!����%���� ��!����������%�����%�)� �������������!��� ����!��.�'���������)�����# ��� ��������� ���� � ��'������'���� ��!��������������7���� �������# ��%���� �.���� ����������)�����# ��� �������# ��# ������%������� ����'����������������������%%��%����� ��� �� ���# ��%���.������%�.�������' �����'�������� �������������'�� %���������

$��)�����# ��� �������������H?9 =8>9 �� �.����'������� �� �����������.���@�%����������� ����4 ������%���� ��# ��%��� �� �� �� ��'���������.����� ������� ���������'������ ��'��� ��� ��� ���� �,� �%� �� �������� �� ���� ��� ������ �. �/�� �� ��'��� ���������'� �����%%������ ���� �.������������ � ����� ��'������������,��# ���.��!.����� �%�������)���/��

������������� �� ������.� !�����)�����# ��� ����������'��������� ��!��� �� �# ���%����$��# ���%���������������������.����� ���!��� �����.���@�%��������� ����!������������� ��� ���� %�����'� ���� ��� ��� � # ��� ��� @�.# �� ��� )����� # ��� � .���� � � ������� �� ��� �� %��'� ����%%������ �# ���%��� $ ����� .����� .���� � � ��%���� ��� %%� �� � �%� ��� ��������� �����'� ������ .��� ���� # �������� � �# �� ��� ��� � ��� ��� �� ���� ����� ��� ��� @�����'� :������������$���� �� %� ��� � �# ��� ����� %���'%��� ������������ .���� � � �� �� %��� � '���������� .���� ��# ��# ������ �� � ��� %��������� ��� %����� ��'� ��� ��� �%������ ������ .������ ��� ����� $� � ��� �������������� ��������������# ���� �����������'�� �� ��'�� ���.� ��������������� �������������������� )������� '� ���������%��������������� ���� �������$��%��; �.���������

- -< ���� ����� ����� � ���������

:�� ��� ��%� ��� . ����'� ����� �� ��� ��� �������'� ������������ ��� ��� �� !��'� ��# ��� ���%� ��� ��� � �� ��'����� .� ��������������'���%%����H�%���'����� ���� ��:�� ������� ������������'���������=�

���� ����� � � � �� �� � ������ � � ��������� ��� ����� � !� � � � �� � ����� � � � � � � ��� ��� �� �� �� � �� � �7 ������ ������ � �� � ��� � � � �� �� ��� � � ��� �� � � ��� � ���� ��� ������ � �� �� !� �� �� � ��� ��� � �� �� * ���� �6 ������ 6 � ��������&�C� �� �� � � � � ����� ��� �� � �� � �� ��������� �� ��� ���� � ��� �� � � � � �� � ����� ��� ��!��� ��� �� ������������ ������ �� � ��� � ����� ���� ������������ �� �� ��� ������� � �� ��� � ��� ������� �� � � ���� &����� �� �� ���� ���� � � � ����� � � ��� � � � ������� � �������� ���� ��� �� �� � � ������ ��� ��� �������M � � �� �� � � ������� � �� ��� ��� �� �� � � � �� � � �� � �� X.������� ������� ���������� � ����������������������� !��'���# ������Y��� � ���� ������ � ��� � ���� ���� ��� ��&(�

� ������'� ��� ������������ ��# ��# �� ��� ��# ���'������ ��� %�!� �� � ����� ��� ' �����'� ��� �������'�� %�������.�������������������'���������'���1�������������� !��'���# ���������%��������������� � ����������� ��� ���� �����# � ��%�����7���%�������%������'� �������������������������'���������������� '� �� ���������'� ��!������%���,��# � ��%���:'���/��� �� ����� �������%���,$�-/�� �� � �%���� 1�� ��� ���� ����� ��� ���� ����%��� ��� -����� $��%�� 0��.��� �# ���%����� �� ����������" ����.���������'��������������'���. ���������� ��'������������# ����!������������.����� ���# ��# ������� ��������������������'��������������������� !��'���# ���8���

- -> � �.����� ��������� ������!:��&���;�������"�

����������� �� �������/����������

3 �%������� # �.������%����� ����������������� ������������ # ������ �� � ����� !��'���# �����������# ��# ���� ������ �����������%� �������!��� �� ��# ��# � �������� !��'���# ������%���������� ���������.��������� ����'����:��������!��� �������(��(� ����� �� � ������ ��� ��� ���������� � �� ������� � ����� ���� ���� ���� � � �� ���� �� ����� �� �&(�

$�� ���� ���� � ����� � �%� ��'�2�# �� �� �%���� ����� ��� ��� � ��� � ��� ��� � ��� � ��� -������@�.# ����� ������� �������� �%�# � �������� �����'�����%�����������)�����# ��� ��������������'��������������������%����.��������� ���� �����# � ��������!��� ���1������ � ��%����������� ���� ����

�H� $�� �# ���%��� ���� ��� ��� �� ���������'� %%� �� � �%� ���� ��������� �� ��� ��� �� ��'��� .����� �����

� �.!���%���'������������� %�����������'����������������8�$�� " ���.���� ��!�����������'���. ������� ��'���������������� ������.������ ���� � ���� �� ,���������>����; ���%��/������%����� �� �� ����3� ��������'���������������# ���� �������N ���������������� ����.������� %�������������������������" ����������������������'���%%�����

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

48

��� �� � � � ��� �� ����.��������� � �������'��'��& # ����������� �������� �.���� ����� ��# ��# ���� ����������'�%������%� ������������ ����# � � ���=�

�C� ����� ���� �� � �� X����� � �%Y�2�'3 !� �� � � 7 ���!� �� � � A 5�!� �� � � 7 ���������� ��� �� �� � + �� �����+ ���!��� � �5���� �� �������� �*6 �7 ����� �� � �������� ������ ��� ���� � ����&�(� ������������ �� � � � �� � � �� ��� � ���� ���� �������� �� ���� � �&�A � �������� � ���������������� ��� � �2�� ����� ���� ��� ����� ��� � ���� ��� ��������������� �� �!��� � � �� � ����� ���&���

$������� ������� �� �����.��������� ����� �������������'������� �� ������.������� �������� # �.���� ����� ���� �����# � ��� � %�� ��� ��� � ����� ���� � � ����� ���� � = ��� �(�� ��� ��� ���'� ��� ���# ���������� ��� ������!�������� �)������������������

���������������������

$��)�����# ��� ����������� ��������� ���� ��� �����������������������.���������%%������� ��'������� �� ��� � �� ��'� ��� %��� � ������ .� � ��� ������� . � ��!�� ����� ��������� � �� � � �����# ���� ������ ��# � ������ � �����'� �� � ��� ��� �.���� ��� .����� .��� � ��# � ��� �� ) ��� �� ��� ��� ��� �!����%�����������������������%%������� � ����� � ���� %������5��.�%��������(�.���.������� ��# �������� %������������ ��� �����.���������# ��'���������%���'����

A��� � ��� ������������� ���� ���� ��� ��%%������ .������ ��� ��������� ��� ����� � ������ :�� ������!��� �� �%����)�����# ��� ��%���D�5�� � �� ��� � ������ ��� � ����� ���������� ����� ������ ���� � �� �������� � �� � ��� � ���� ����&�� $�� ������� ��� ��������� �������� # ���%��� .��� ��� $��%�� ; �.��������.�����.�������� �� ����������� �%������ !��'���# ��������7�����)����� # ��� ������ ����# ��# � ��� ����'��� .���� ������ ' ����� ��� # � ����� ��%%������ ' ����� ����� . � �.� � ��� ���'�# �%��(����%%��%������������%���

$�� ������� � �� ��� ����� ��� �� !��'� ��� ��'���%� ����� ��� ���� � ��� ��� ����� .����� ��� ����������� ���� %�������������:����� '� ��������������� ����=�

�(� � �� �� � �� � �����������X�� � ��� ������Y!��� � ���������������� �X������%Y� ���������� �� � � ����� � �!��� � ���� ��� ���� ���� ��� � �� ������ � �� � ��� � ������� ���� ���������������� � ���� ) � � ���� � ���� � ������������ � ������� ��� ������ �������� ������ ��� � �� � �� � ����'�� ���&�>���� ����� � ������ ��� � �� � �� ���������� ��������� � ����� � ���� ���� ���������� � ���� � �!���� ���� ���� ������ � ����� ���� �������� � ��� �� �����&��

$�����!��� ����# ��# ������%%����������������������!��.�'�������� ������ ����������������� �%� ��� ��%%������ ��� �� �� ��� ��� %���� 4 ������� ��!� .���� � �� ��� � �� ��� ��� ������ ��� �������@���� �������� �� � ��# � � �� �� ��%� � ��� �������'� ������������� �� � ��� ����� ��� � �' ��� ���� � �����.��7����� ������������������!��� � ��# �.������ ��������� ���!����� ��� ����� � ����!��� ��� �� ������ � � �� ��� � � � � �!��� � � � � � � � �� � � � �� ��� �� � �� �� � � ��� �� �� ��� ����� � �� �� ��!� " ��� � �� � ��&���$�����������'�'��� �� �%����������������� ��� �����.���# ���%����������� 5�� � �� �� � �� �� �� � ��� �� ��� ������ ����� � ���� ����� F��� � ���� ���!��� � ������ ���� ��&��

3 �%������������� # �.���� �����'�� �� ��'������� ���$��%�� ; �.��������������!��� � ������ �%����������������=�

�(� � �� ������"����������� ����������� � �(� �� ��8�� ��3 ���� ��� ���� � ����������� � �� �� ��� ���� � ���� �������� �� � ����� � ��� �� �� !��� � ���������� � ��� � ����� �������� � ��� �� �� �����&((�

7���� ��� �. �������� ��� � ��� '� ��'���������� ���������������%����������'����.������5'��� ��%%�����(�� .� � # ���%��� ��%������ .���� � ��%� �����# ��� ����� � �%� ����� �����'�� � ��� �� ��'�� ��� � '����� �� � �%���� @�.# �� .���� ��� ���� ����%��� ��� �����%%������ �# ���%��� $ ����� .� � ��� %���'%��� ��� ���� �%����� ������ .���� � � �� �� ����� �# �������� �.��������� ����������������� ������� � ���������������%��������������� ������'���� � ��������� ����%������������%����� ��'��������� ��'����������� �' �������� ��'������ �# �������

- -( ������� �� ���&��������� ����� �!:�&������ � ;�������"�

1������'�.���������%���������������� !��'���# ���������� ������� ���� �������%��������������>??H�,����������'�� %��������� ������>:/��.���������.���� %������������������1�� �����

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

49

����� % ��������������������� % ���. ���������������3� ������������.������ ���# �� �����# ������� ���� �����%������� �� # ��� � ��� �� ����� �� ��!��'� � ��%��� ��� %�!� ��� ���� ������ �� �� �# ���%���=�

�. ��� �� �� ��� � � � ���� � � � � � �� � �����!� �� � � ��� ��� � �� � � ���� � ���� � ��� ��!� ������ ��� � ����= � � L � ������ � �� ) �� ������ �&�5�� ���� �� ������� ������ ����� ���� � ���� � ���� �� � � �� ��� �� � � ���� ���� � �� � � � � � � ��� �� � � �� � ��� � ����� ��� � �� ��� �� � � ���� � � ��&� *��� � �� � � � � � �� �� � � � � �� � ��� �� ����� � ��� ��� � �� � �� � � �� � � ��� �� � � ������ ���� ��� � � ��� � �� � ��!� �� � ���� � � ���� �� � �� �� �� ��� ��� �� � ��� �� �� ��� �� � � �� ) �� � ��� ��� �� � � ���� &� (� �� �� � ��� �� � �� � ��� � � ������ �� � �����&(�

$�� ������'� ��� � ����� ��� ����� �.�� ������ ��� �� ����� �� � �'��������� ��� � � ���������� ��� ����>� �� �� ��'������� :�� ��� �������'� ��������� ���� ���� ��� � � � ��� � � � ��� ��������� � � �� � ��� � � � �� ���� � � �� � ���� ��� � ��������� ������� &��1�����)��������.�������������� ���# ���%���������� ������� ��������.����� ���!��'�������������� % ������%��������.�����������������%����������

������������%��%����������� %�������%���������� �������� ��� � # ����������� ������� ��� ��� � � �� ��� � �� �������� �� � ���� ������ !����� �� ���� � �� ��� �� ) � � ����� ����� ����������� ����� �&���$���� � ����������� ��������������������2����� %�������%���������������������� ����������'�����%���

1�������������# ��� � ��'��������D�

�(� � ����� �� �������� �� � �� � ��� �� �� �� � � 3 �� ������ ������ ������ ������� ��� �� � �� ����� ����� � ������� � � �� ����� ��� � !� ��� �� � � ���� ���� �� ���� �� ������� � � ����������� � ����� � &� . ��� ������� � H��I������ �������� �� � � ����� ��������� ���� ��� ��&��

3 �%� ��� ��� ���� � ��(�� � �����# �� ��� ���!��� � � �%� ��� ��# � ��%��� :'���� ���� ����� ��� �� � ����� ���2����� %�������������� ���������E����������������

1�� ������'� ��� %������� %����� ������ ��� ������%� ����� >??H�� �� # ��� � ����� ����� ������# � ��!�� ��� � ��(� �# ��� ��� # �����'� ��� %������� �� ��'�� �� � ��� ����� � ���� ��� ��������%�����%�� ����� %�������%������ ��������������.������� �������������������%�������� �# ���� ��� %���������>:�� � ��� �����'���� �� � ������'������������ �%�����'� �������2� %�� �� � � � �� ,���� ������� �� � �!� -�� /� . � ���� �� ���� ��� ���� ��� � # ��� ��� �� ����'������%������ ����'��������������������

:����� %����������������� ������ !��'���# ���������# ��������� �� ����'�����%�������" �-��������� ���# �,���������H�<�; ���%�>/����������������%������������ �)����:��������!��� �� �%����)�����# ��� �������������'�����%��.����� �# �����������.��������������" ��� ���# �������������%�����%������ �������������������������������%��������������������# �� ����# ��� �����������������# ���%������%���������'��������������+ �� ����'�������# ��� �A��������,���������H�<�; ���%�>/������� �.������� ����%��������������" 6 ������.� �����%��'���# ��� �������������.��:������# � ��%�����������������������D�

��� �� ��� ��� ��� �������� ��� ���� �� ���� �� �� � � � ������� ��� ����������� X��� ����'Y!� �� � �� �� ��� � ��� ����� ���� � !�� ���� ���������� ��� � ��� ���� � �������&�

- -D % ��.������&�!:�&�����&;�������"�

$�� � '��� .����� ��� ���!��� �� ��� # �.� . � ��� �' %��� ����� �� � ��� ��� ���������� ��� %� !������� � ��� ��� �� ��'��� ��� �� � . � ��� �� ������ � ���!��� � ���� ��� �� ��'�� .���� �� ��� � ��� ����� � � �� � �� �� �� � ���� � � ������ �� � ��� &�(� 1�� ������ ���� �� ���� �������� �� ��� # �.� ������� ����� ���� �� %������������%% ���������� �������� ��.�����%������������ ���� ���������'���%��� ���������� ��'�������� �����'������� �# ����-������# �'���

$�� ������������ ������ !��'������'���%�.���5������ ��� � � ���� ���� ������� � ����� ����������# �����%���������������������'�����!��� ��������� ��'���$�������� ����. ������������.��������� -����� � ��� � ��� ��� ���!��� �� ��'���� ����� # ����� ��# � ��� ���� � � �� � �� ��� ���������

�������� � ����:���� �:������� ������# � ��%�����7���%����� ��� !��'�������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

50

�%���� ����� �� �.�������'�� �# �����# ��� �(� ��� ��� ��.� �������.������ ����� ��'����� ��� � �� � � � �� �� ������ � �������������������� � � ����&���

1�� ���� � �� ��'����� ��.# �� ����� �� � ��� ��%�������� ��� ��� ���� ��� ����!� ��� ��� �� ��'�����%%����'������� �����'�������'�����!�������� � ��'������# ��� ��� � # �����=�

�*�� � �� ���� �� �� �� � � � � � ������ � � � � �� �� � � � ��� � ���� ��� � �� ��� '�� ���� ��� �� �� �� � � � � �� �� � ��� � ���� � ��� ��� ����!� #K� � � ����� �� ���� � � � ��� � ���� �� �� � �� � �� � �� � � � ��� �� �� % � �� � / K� � � ������ ��� � ���� �G��� � �� ����������� ������ ���� &���

:���������� ������ �����������%=�

�(� � �� ��� � ������� ���� � �'��� �� �D�����������E��� ����� ���� ����� ����K� � � �������� ��� � ���� �� � �����!��� ���������� � ��� ������� � � �������������� �� ���&�>������������ � �� � ��������� ����� �!��� � ����� � �� ������� � �'��� �� &�’�

:���� � ���!��� � � �%� �� ������'� ������������ ������� ����� ��� � %�� ��� ������'� %��� ��� ����� ��'�������������.����'���������'������� ����� ��� ��� ' ���%�����������

�������'�������������)�����# ��� ����'�� �.������������������# �� ��.� !��'���'�� �.� �����. �5� �� ��������� �� � � ����� ������������ � �� � � ����� � �������������� ������ �� ��� � ����� ��� �= ��������� ���� ����� �������������� �� � �������� �� �����X�������� !��'���# ������Y��(�

3� �� %� ����� '� �������������������� ��'������'������������'�� �# �������������� ��'���.� ��X��' �������������������� ��'�Y�� �������� �� ����� � �� � ����= ���������������� ��� � !�� ���� � ��� ������� ���� �� �� ����� � �� � ����� ������� � ��� � ����� � �&(�

$��)�����# ��� � ��'����������%%����%������������� ������������ � ������# �=�

�C� ���� ��� ������������ ��D����� � �'�� ����; �� � ���� � ����� E����� ��� �� � ��� �� � ��� ����� ����� � ���������� � �� ����� � ����� ������ � � �K�� ��� �� ������� �K������� �� � �� �&’���

$����.����� �# ����.� ����������.����'���������� ��'��� ���:����� �� � ���� ����%����������!��� �� ��� # �.� ��� ��������� �� �%����������'�2������.����'�� � ��'���%��� � ��������.������ ��%�� ���.����%���������� ����%���������� '���%� ���� ������� � �����!��� � � �������# �.���������� �� ��!���������� ���� ��2��2���%� !������������ =�

�(� � � � ��� � � � �������� ��� � ������� � ���������� � � ������ � �� � �� � �D���� �� �K��K� �E����� �� ����� ������ � ������ � �� ����� ��� � ���� ����� ���� � !��� �� � � � � �� � � � �� �� � �� � ��� �� �� �� � ���� � �� ���� ��� � � � � � � �� ����� � � ����&� (� � � ������ � ����� � � �� ����!� �� � � D��� � �� E� �� � � � �� � � � �� � � ��!� � ��� �� � ������������ � ����&��

:���� ����!��� ����.# ��� ��# �������� �.��������' ���������� ���%� !������ �# �����������'�������������2����.����'�=�

��� � �� ���� �� ��� � ��� ��� � � ��� �&� �� �� ��� � � � �� � ��� ��� � ���� �� �� � �� ������ �� �� F� �� � � � ��� ���� ���� �� ���� ���� � � ��� ��� � &�6 � �� � ��� ������ �� �� ��������� � ���� ����������� � �D�� ��������� � ��� E�&&&�C� ��� ��� � ��������� ���������� �� � �� � ��� ������ � ��� ) �� ���������� �������� ��� � �� ����� � ���� �� �� � ��� �� !��� � � � � � ��� � ��������� � ����� � ��) � � � �������� ��� ��� �������� ������ ����� � �F����� �� ��!��� ��� ��� � �!������������� � !�� ��&��

� �����!��� � � �%� ��� )����� # ��� ���� � ������� ������ ��.� ���������'� ���%� !��� ���������� ��'���� ��'����� ����%=�

�C� � �� � ������� �� ��� �� � � ���� �� �� '�� ���� ; �� � ���� � !� ���� �� � �� ���� � �� � � A ������� � 3 ���� �X '� ���������%Y!� �� � �� �� � � �� ��� ���� �� � � �� ) �� #N � �� ��� � �� �� � � �� � ��� ����� ��� ���� � �� ������������� � � � ��������� ����� ����X����� ��'�Y&�(� �������� ������ � ��� ������� ���� �� ����������X����������Y�N $ O ��������� � � �� � �����X���������%Y!������ ��� �P $ O ����������� ��� � !�� � � �� ������ � ������� �� � � ��� ���� ������&��

����� ��� ������ ��� '� ������ ��������� %������ ����� ��� � ��� (�� 8� 9 2�� '�� ��� � �# ������ ������� �� ��������'�.������-������ � ��'����������������� ������# ������ !��'������'���%�.������� �������������� ��������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

51

- -F ���� ����� ��� �����/ ���� � ��������

��������������������� �������������0���������

� �� ���!��� � .� !��'� �� � ��� )����� # ��� � ��'���� ����� ��� ��# �� ��'� ��� ���� �� ������������ �����������# ���%��������� !��'���# ������%�.�������'�����D����� ������ � ������������ ����� ���� ���� � � ����� �� � � &���

A������������������ ������� ������'���� ���������� ���������!�������� ������.�������������� %����������'�������������� ��� ����� ��'���# ��� ������ # ������ ������������ ��������� ��� �# ���%���� � �%� ����# � ��%����������������%�����������������%��%����������� �� ���� %�������%������������� ����� �� ������# � ��%������ ��������# ������# � ��%������ �����������'���'������� �# �������� ������������ ����� ����� ��� ���� ���� � �%�����:��������������� ��������� �������=�

�>�����1�� � �� � � � �� � ���4�������� �����1������ ������ ����� � ����� ����� �4����� ������ ������1���� �� �4�� ����� ����� �� � �� � ���G��� � ���� ���? $ - � �� = ��� �� ��������� ��� G1�� � � �� � ��4� " ��� �� ��� �1�� � � � ����� ����� �� �� 4� ��� � � ������ �� &� C� � � � � � ���� �� � � � � �� � � ������� ��� ��� �� �� �� ��� ������� ����� � ���� � �� �� ��� � ��!� � �� �� � � �� �� � ����� ������������ ������ � �� � �� � ����� �� � � � �� � ��!��� � ������ ��� � ���� � � ��� ���!��(� ����������� ��� � !�� ��� ���� �� ����������������������!��� ��� �������� ������ ��&��

$�� ��������� ������ ��� ����%��� � %��� ��.# �� ��� �� � ����� ���� ���� � � ��� � ��������� ��� # ������� ���� ��� ������ ��� %�!��'� �� � ����� ��� # ���%��� ���%�� �� ��� .������ ��� � ����������� �%.� !�� ,�� ������� 8�B� ; ���%� >/�� � �� # ��� � ��� � ��� � ������� ��� ����%������������ ����������������%���� ������ �%����'���%����'���������5%� ���������� �(=�

�D. ������ � � � �� ��� ��������� � � � �� � �E� ����� �� �� � ��� � � � � � � ��� � � � �� � � ��� ����� � � � �� �� �� !��� ����� ��� �� ���� ����� �� ������ ����� ��� �������� �������� � ��� ����������� ���� � �� � ��������� ��� ��� ���� ��� ���� ��� � �� �� � �� &� >�� �� � �� � ��� � � � ����� � � �� ���!� �� � �� � � �� �� � � � � � � ��� �� � ���� �� � � �� ��������� ��� � � ���� �� �� ��� ��� ��&D. ������ � �� �� ��� �������E��� ����� ������ �� ��!������ � �� � �� �������������������� � ��� ������D� �E!��� � ������ � � ���� ��� ��!��� ��� � �� ����� � ���� ������ �� � �� ����������� � �&��

3� ������ �# ��� ���# ��# ��������� !��'���# ������%������ �� ����'�����%������������ ������%���� �����# ����# �����'���������.� !�� �D�

�C� ����� �� ������ �� � ���� �� ���� ����� ����������� ��� �!������ ��� �� ��� ������������������� �� � K���������������� � ����� � �� ����� ��D������� � ������ E&�(� ������� ���� �� ������ ��� �!��� ��� �� ���������� �� ����� �� �������� � ����� ����!����� ������ �"�� ���� ����&��

���������0�����������0�� ���������������� ����� ���� ������

$�� ���2# ��� � ���!��� �� ��� # �.� ��''��� ����� # ��� �� � � # �� �.� � ��� ��� ������������ � � ���� ��� '����� �� 4 �� %���� .��� ��� ��%�� ��� ��������� �� # ���%���� ��� ������!��� �� �%������ ���� � ��� � �������������� ����� ���# ��� ����# � ��� � ��� � �� ����� � �� � �� ��� '��������� ���� � ����� ����� �# ��'� ���# ���%��&�@�.# ������ �������� ���.�����������������5� � ��������� �� ��� ��� ��� ������������������!������� ������# ��� �������.� ����=�

�D�� � ����� � � � � � � �� �� ��I� ��� � ��) � �� � ��� �� � ����!� � �� ��� � �� � � � ��� � ������ !� �� �� � � � �� � ���� �� �� ���� � �� � � � ���� �� � � ��&� J � � ������ �� �� � � � � � ����� � � � ��� ��� � �� � � � �� �� ��� �� ����� � �� � � � �� �� ������ ������ ��������������� ��� � ��� � � �!�� � � �� ��� � ���� ��� � �� ����� ��� �� &�0 ����� ������ �!������ ��� �������� �� � ���� ������ &�' ���� � ��D�� ��� � ���� ���� �E�� � � ���������� � ����� � � � �&��

$���� �� ��������# ��� ��.������� ����� �������� ����'���������� ����%%����������������������� # ����� �������� .��� ��� ��� �� �� �� �� � ��� ����(�� � �� ���!��� � .��� ���� ���� .���� ����� �� ����� ��'���������.� !��'���'�� �� ������� ������ ������# ����.����� �.� !��'���.� ���� ��%%��� �� )���# � ��� ��� ���� ���������� .���� ��!� ������ .� � � ���� �� ���� ��� � � �� �� � �� � �

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

52

�� � ����� ���� ��� � ������ �� ���� ��� � �.�� ��� ���� �� '��� ,������� ����� � �%� ��� '�# �%��/���������������������# �,���� �������������� �# ��� /��

+���0���������������������� ����������������

$� �� ��� �����>� �B� � �.����'�� � ��'�� ������� � ����� !��'���# ��������.���������� � ���# � .������ ��� � �� �� � �� ��� � �� ����� ��� )����� # ��� � ��� �!��'� ��� � �# �� <89 � ���� �� ��������'��� ��>� ���' %������ �����!��� �� �%����)�����# ��� � # �������=�

5A �� � ���� � ��� �� � �����'�� ������� �� �!��� ��� ��� ��� � ���� ������5��� ��!���� � �� �������������� � � � � ����� ����� ��� �� � � X�� !��'� ��# ��� ���Y� ��� �� � � � ��� �� ��� ��� � � � X����� � ��Y������ � � � � ��5��� ������� �� �&�>���� ��� � ������ �� ��� �� � � ������ ? $ ��� �������� � � � � � � �� �� ���� ��� � ��X���Y������ � �� � �� ���� � �X�������������'� ����Y������� � � ��� � ����!��� � �� �- N O ����� � ��� � ����� � ��� � ����&��

$�� ������'� ������� ��� ��� ���� .���� � � � �.�� H� � .����'�� ��� �H� � .����'�� � � ���� �� $������������ ��� ��� ������� ��� ��� ����� ��� ������ � �� ��� �������'� ���������� .���� � � � ��� ��� �����'���� ������ ��� ��� ��'���� # ���� ����� ,��� A�� � ���/� �.�� ��� ��� ��.��� # ���� ����� ,���:����%��/� �� '�� �� � ��%���� ���� ����%%�������� :���� � ���!��� � � �%� ��� )����� # ��� � .���� ����������5�� ������ ������� ���������� �� ��������� � �� !�� ��� �� � � ��� �� � � ���������� ������ ��� � ������������� �� �� ��� ����� ������ ��� � �&��

7�%����� ���. � � ���� �����!��� ����� # �.���� ������ ����������������.������# ��'���������'����%����������������$���� ������� ��.��� �����������%������������������� �������������� ��'���� �����!��� ����=�

�C� � ���� ��� �� �� ������� � ����� ����D� �� E����!��� � �� ��������K�� ������ � ���������� ��� &������ ��� � ��� � �1�"�����4����'������ �� � �� � !�� � "� ����������� � ������ � � �� ���� � ������������� ���� � �� ����� ����� � �!����� !�� ��&�J � ��� � �� ���� ��� �� �� ������������ ������� ������(�

:���%%������ � ������# �# ��������%��� ��������������������.��������'�� ��������������.����� �������'� ���� ���� ��� �� �� ���� � ������ �� ��� � ����� � � ���� ����� � � � �� � �� � �� �� � �� � ��� �� � � � � �� �� � ���� ���&���

3� �� %� ������� ����!��� �.���.�����%���� �.��������� ��'�� � ������# �.�����=�

���� �������� � ��� � ��� � � �����X��'������������� !��'���# ������%Y�� � � �� ��� � �� ��� �� ���� �� ������ � ��� ��� '�� ���!� �� � � � �� � � �� �� �� � � ��� �� � � �� ���� � � �� �� � � � � �� � ��� � ��� � �� �� ��� � ������� ��� �� !������ ���� � ������� !������ ���� ����� ����� ����!�� ��G�� ������ �� ��� �� � ����������������������� � � � �&��

:���� ���������� ��� �%����������'����%� !��%���������� �������� ���# ���# ��'���'�2������ �������� ��� ��� ���� 4 ��������� ��� ��� ��� �# �� ��� 4 ������� ��� �� �� � .���� ��!� ��� �� ������������'� ��� � 4 ������� ��� ����� :����� �� � .��� �� ����� ��� ��!� ����� �������� ��� ��� ����� ��� .���� ������ ���%�����������������'���.���������� ������ ���� �������� ����!�.����'���:����!��� ����=��

���� �� ��� ��������� ������� ��� � � ��� �� ��� �� �� �� �� ������ ��������� � ������ ����!�� ���� � �� �� �� ���� ��� � � � � �� � ��� � � ������� � � ���� � �����������&� J � � ��� ������ � ��� �� � � � � � ������������ ����!� �� � � � � � � � �� ������!� � �� �� � ��!� ����� �� ������ ��� � � � � ��� � � ����� �� �� X.������'�� �� ��� �%����������������Y�(�

7�%� ��� ��� ���!��� �� ��� # �.� ����� ��� ����4 ����� ��� ��� ��# �� ��� ��'�2������ ������������%%���������� ����� ��'���$��� ����������.�����'������������ 5��. � � ���!� � ��%(�� ��'����>?C� �����# ��'����.������ ����# ���'�� ��� ��������� �����'���.��������������'%����������������������%���:������� � ������# �.���������# ��������� ��'���� ��������=�

�(� � �5��� ��� 7 ��������� ��� � �������� � � �� ���� �� � ����!��� � �� � � ������� ����� X� Y���� F���������� �����= ���!��� �� ��������������� � � ���� � ��������� �� � �� � ���� �(�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

53

- -= 5 ���&� ��� ��� �������� ��� ��� ���

$���� ���'�# �%����'����������'����������'��� '���������$��%��0��.�������� ��5� ��!���'��.�(������������# �������'�2������# ���%�����1�� # �.��.�������!��� ����''��������� �.��'�# �%��(��5�����������(�,���������������� ��# ���%����'��/����# ��� �(�5���� �����������(�,����� �����%�!��'/��������� !��'���# ������%����%������������������%������� ���

���/�������������������������

� �����!��� � ��'�����������%������ ��� ����# ���� ������������.�.����������� ����'��������:��������� ��.����� ��������%� !���# ��� ��.�������� ���������������%��������������� �D���.# ����������� ��%���������'�.����'�# �%��(��5����� ��� � ����������� � �� !��� ���� �� ������������� ���������� ������������

���0��������������������

7�%� ���!��� �� ������ ����� ��� ����'� .���� ��� �������'� ������������ ��� ��� �� !��'� ��# ������%�� �� �.��� �� � ��� ���0 �%����� ����������C��.����� ���!�� ��� # ���%������ ��� ���� ��� ���������������� ����� �������� ����� # ��������.�����%����� �� �# ������ ������� �������:���'��������� �. ������������� ��� ���������� ��� ��� ������������>:����������%�.�����%����.�������� ������������ �����-���0 �������0���3����'�� �%���'������� �� �������� ���0���3����'������ �� ��� ���' � � �� '� ����� �# ����� �� ����� ��� ��� �%��� ��� �� ����� '���������B�� A������� ��� �� ��� ��� ��� ���� �� ��� ����� ����� �%���� �� ���� � ����� ����� �� � �� # ��� �� ��� �� � ��� 5����� �� �� ��� �� � ������� � ����� ����� �������� � ��� �� ������������ �� �� &�(�

���0������������� ����������

$�� ����# ��� ��.� �� # �����?� ��� ��� �� ��'�� .��� ����� ��� ����� .��� ��� � �# ������ ��� ���� �� ����%���������� !��'���# ������������ ������'����������� ��<89 �������� �����,���������������� ��� (������������8� 9 ����� �� ��������'/��:�� ��� �%������������������� ��'���� �����������'��� ��� ����� ��� ������'� ����!�� ��� � �# ������ ��� ���� �� �� ������'� .���� ��%� ��� �� ��'� ����� ��� ������%��$������������� � ������� � �� ��� ���� # ������� ��������.����� ����� ������'���# ��� ��� ����%������������� �� ������.� !��,������ ��� '�� %������/����%�!���������� ���� �# ���%������

=<& �����+��������2����

-<-, % �������� ����� ���� �� ��� �� � ��������

$�� ��� # �.�� .���� ���!��� �� ������� ����� ��� 7����� ��'���%�A��� � ����� ��� ��%%��������� ���� ��� ��� � �.����� ����� ����'� ��� -����� ��# ���� .����� ���������� �������� ��� ��� ����������������.���� ����# �����.���# ������$���������� ���� ��� �����������.���

4�����������

:����!��.�'� � �����!��� �� ��# ��# � ��� ������%�� ���7�������'���%�A������������.��������������� ��� 1�� �������� ���������� ���%���������� �� � ��������������� �������� ���''�������� ��=� ����� � ���� � ��� � � � �� � � ��"��� � ��� ��� �� � ����� �� � �� � � ����&�(� ������� ��� �� � ��%��� �

�C� :� ��������� ����� � # ���� ��� ��� �� ��� �� # ���%��� ������ ���2���� .� !�� ��# � � �� ��%���� ��� ���� �������� ����� ����������������B�:����� ����'�,���7����:�� ���/����>???������ ��� %�# ������ ��� �����'�'��������'�# �����.�������'������� �� ������ � ��� ,�� �� ����� 1�# ��%��� � �' �%%/�� 7���� ����� � ��� # ���%��� ,������ �������� ��/� ���� � �� ��� �� %��� ���� �� � '� ������ �� ��'�� ��� '������ # ���%��� �'������ ������'��������� ���.������������� ������ �%�������'�'��������'���?� :� ��%� � ��� ��� # �.�� � � ��� ��.� 5���� # ����(� ��� � �����'� �� � � � � �� � # ��� ��� � �� ���� �4 ��������'������ ���������.�� �� ���� ������� ����# �����'��# ���%��������������������1����� �� ��.���������� %�5��.���# ���(�������%���%�������������������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

54

������ ����� ������� ������� ��# ���'����'� ��� ����� ������� ��������� ��� ��� 7����� ��'���%� � ��� ���.������� ����'���� ����������� ����.�� �,����������!�/��

��������������

$���# ����������%������������������������������ ���%�)� �������%�������������������� ���������� ������� �'�� �����%�������� ��'��� �����!��� ���%%���������� ��'���� # �.=�

5X$�� 7����� ��'���%� ���Y� � �� �� ���� � � � � X�# � ��%����Y� � ��� � ��� ��� �� � � ��� � ��� ��X�� !��'���# ��Y�(�

*���������

$�� ������������:><� ���� �����'��������� ���� ������������%������������7�������'���%�A�������������� � ���� � %������������@�.# ������������������������ �� �� �%��:���������������� ������������� ����� ������������ ��������3� ���������� ���� ������%�# %�����# ��# ���������� ���.� ��� ��# �� � ��!��� $���� %��� ������ ��� 4 ������� ��� ���� ��� ��� �����'� ��� ���� � ������� ���E�����������1���������������# �����# ���%����������� ��.������� �����%% �������� ��������� ������%�# %���������:><� �����

:� '� ���������������������������� �� �%�.����������� ��'�(������ �=�

�C� ��� �������� ���� ��D�� � �'��� �� E�������� ������� � �� � �� �X��������-����Y&�+ ������ � �� �� ��� � � ���� � ��� ����������� ��� � ���� ��� ��� � � ��� ����� ���!� �� � �� � � ���� X��# Y� ������ ���� �&� (� � � 3 ���5��� ���(������X� ����������������������� �.�����.� ���Y���� ��� � ��5; ��������� ��!����� � ��� � �� ��� ������������ � � ��� �� ���������� � �� ����� �������� �X�� �# ���%��Y����

8� ��������������������

:�� .���� ��� � # ����� ���� ������ # ��� �� ��# � ���!� ��� ��� ����� ����� ��� �� ��� � # �����'� ��������� ������������ ��'��� ������.������-������� �����!��� ������� ������������������ ��������7�������'���%�A�����������=�

�J � �� � � ��� � ����� ������� � � � � �� !��� � ���� �� � � ����� �� � �������� � �� ������ ����!����� ����"��� ������� �� �� ����� �� �� ���� � � � ������ ��&�. �������� �� ��� ����� �� � ������ � �� � � ��� X�Y� � � !��� � �� � ������ � ���� � �� ������ ���� � &�(�

& # ����������!��� ����# � ��'���������%% ��������� ��������������������%�� �.���������� ���� �����7�������'���%�����A������������ ������� ����� �� �� �� ��� ��%%����# ���%����A���������# ��# %�����������# ��� ����������%���������������� ���������������������=���� � �� ����� � ���� ��������� ��X��������%Y���������� ������ � ��� ������.�����.���� �# ���� ��������# ���������

. ��������

:�����%�%������7�������'���%�A����������������.�����������'������' ����.� ������$�����������4 � ���� � � 4 �� ����� �����3� ��.������� ������������������'���'���%����!���������.�������%������ �������������$������������� ��������������� ������� �������������� ��%� �# %���������0� �� ��!� ��� ����'�� 7����� ��� �' %��� � � ����# � � �.�� 3� � ��� ��� ���!��� ����# ��# �.�������������������������������������� ���������# �����������%���

�������

$�����!��� �� ��'����������� ������ ����� ������'���%�� ���.� �������%��������������%� !��� �������������5��������������'�� �(�%���� �%� �# �������%�� ���������� �� ���.������� �������������� ��������@�.# �����# ���%�����������������!�������������!��� ����������� ����=� 5������� X��� ���� ����������-����� ���'� ��Y���� � ���� � ��� � � �&�(� � � ��L � � ���5��� ����� ������ ��������� � �� �������� � �� �� ������ ���������� ��� � �� �������&���

-<-� � ����������� � ��������

$�����!��� ����� # �.�� ��# ��.����������� � � �������# ���%���������7�������'���%�A������%��.������ � ���������������� ����������%����� ���# �� ��� ���

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

55

� �������������������������

$����� ����� ����� ����'��������� ���� ����� �����!�'��%�������.������ �����������# ���%��������!� ������ � ��� ��� ��� � ����� �� ��� ��� ���� � ��� � '����� 4 �� � ��� %�� ��� �# ���� ��# ���� '���:��������!��� ����=�

�J � ����� �� �� � �� ��X���������Y�� ��X.�������%�)� �� ����� ����%%��%���� �%���������-�����$ �������������-�Y��� �������� �� ��� � �� � ������ ���� ��� � �� �� � ��X����� '�Y&�(�

�������'���������# �.������� ����!��� �� �%������ ����� �����''�������=�

�J � ������ � � ���� ����� �� ���������� ������������������� ���� ����� ������ � �������� ���������� � ��!� ��� � �� �� ���� � � � � �&� J � � � �� �� ����� ����� �� ���!� �� � �� �� � ����� �� � �� � � �� ��� ���� � �������� ���!��� ������ �� ��� � ��� ������X���# ���%��Y�� ��&��

$���� �%����� ����� ��� � %�� ��� ��� ���� ���� � ��%%��%��� ��� � �# ���'� ��� � ����� �� ��� ��� ���� �� ���# ���%������%�%��������%�� �������� ���� � �������� ������# ��� �������� ����� ����%%��%��� � �� � � ����'� .���� ��� � ���%�� ��� %���%��� ��� ��!� ��� ��� � ��# ��%����� :�� ������!��� � �%����� ��� �� .��� ����� ���� �� %� �� ��� ��� � �� �� � � ��� ���� �� ��� ' �����'� �������'�� %�������%���� �������.�������� �!�����������

*����,������������

� �����!��� �� �%�������������� �������������������������:><� ��<� ��.�������������������# ���'���# ��� ��� � ������� ����� ��� �� ��������� � � � � � �.�� ��� ���� ��� ��� �����'� ��%%������� .������ ����� � �%�������� � ������ ������ � � �� ���������� ���� �� � � ��� � �!��� ���� � �� � � ����� � �������� � � �� � � " ���� � �� &�(�

����������$����������

� �� ���!��� � ��# ��# � ��� �� � �������� � ��� ��� � �)��� ��%%� ��� ��� �%����� ���# � � � � ���� �����'����7�������'���%�A������%=�

�' �� ���������� � ���������� ���� �&������� ��� � ��� � ��� ���� �� ����� ���� ���� �� ����� � ������ �� ����D�� � � ��� � � ��E� � � ��� ������� �� �� � �� � �� � ��� �� � � � �� �� �� ��� ��� � � � �� � ��&� (� � �� � ��� � � ���� �� ��� �� � ��� � �� �� � � �� �������� ��� �� � � '��� �� � �� � �� � � A 5�!� �� � � ��� �� ��� " ��� �� � �� � ���� ���� � ����� ��� � ����� �&��

$�� ��� ��� ���� ������� � �.�� ��� # � ����� ��� �� ��� '�# ����� �� ����� ��# ��# ��'� ��� ����������� �������� ���� � ��������'�# �%����������� � '��������.���������� � ��# ��# %������ " ����%��������������� �������'����� ������ �� �����������'������������������������� ��'���� %�����

���/�������������������

$����� # �.�� # ����������� ��!�����������.�������7�������'���%�A������%�� �%�����������%% ����� ��!������ ������'�����������'���������� � '� ����'���������������%� ����, �����������%% ������ ���� /�� A���� ��� %���%����'� ����� ��!� ������ �����'� ����� �� �� ��%� � �� ��'� ����������'�������������D� ��� ��������� � � � ��� ������ �� � ������� �� �����!��� � �A 5�!�(�5�� ��!������ ���� � ���� �� ��&��

:���� � ��!� ���������������������� �����'� ������������# ����� ������%�.��� ������ ��������� �����'����� �# ������������ ����� ����� ����� ��� ���� �������������������# ��� ����������D�

�(� � � �5; � �� � � �� ��� � � ��� �� ��� �� ����G� �� � �� �� � ������� �� �� � ��� � �� �� �� � �� � � ��� �� � �� � � � �� �� ���������� ����� �� !�� ���� � ���� �� ���� � �D� � � � �� � ���E��� � � �� ��� ���� � ��� &�(� � ���� ������ ����������� �� �� �� ��"� ������ �������� � �A �� � ���� �������� � ��� � ������&�

� �� '� ������ ��������� ��''��� ������ ��� # �� ��!�� # ���%��� ������ ��� %� !�� ����� ���� � � ���� ��� ��# � ��� ���� �.��� 0����'� ��� ��� ��� ���� � ��� ����� .���� %��� ����� ��� %� !�� ��!��.���� � ������� � �������������%��������������� �������� �.������!���� ��!�� �������'�%���������������1�������� # �.(��# �.��.����%��� ����=��

<� �$��:><� �������� ���%� �# �� �����0� �� ��!���� ����'��)�����'���� ���� �%�� �8����$�� ��!��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

56

�. ����� � � � � ����� ��������� � � ���� ���� �� �������� ���� � ���� � ���� � � �!� �� � ����� ����� ���������� �!�� � ������� ��� ����������� ������������ ��� ���������G����" ������ �������� � �D� �� � ������ � �� ������ �� E��� � ���� ����� � � � �� � �F������� �� ���� ��!��� ���� � ��� �� ����

7�%� ���!��� �� ����� ��''��� ����� ���������'� %� � ��� ��� ��� ���� ����� ��� ��� ��# ��� (�� ��!����%�� �������������'����� '2���������'����<>��

-<- ���� ����� �� � ��������������/ ��� ������ ������

7����������� ����%���������)�����# ��� � �� � ������%������%� ��� � H�� ��� ��# ��� ����� � ��.� !��'� ��� ���%��� � ������ ���������'�.���� # � ������� �������� ��!��'� ��� � ��%%��� ��� � �� ��� �:����������� # ��� �����������%��� ��� �� ����� � ��'� �� ��!����� ��� )����� # ��� � ����� ��� ��� %��� ���������'������������� ��� ��� �� ��� 4 �� � ������ � ���$�� �� ��� ��������# ���%���.���� � � �����4 � ���� � � ����� .����� ��� ������ ��� ����%%���� �� %� �� � ��� ��������� %����%��� ���� �����%%������ ����������� $�� ���� ��� ���� �����%����� ��� ���� � � � ��'��� �� .� � .������� ��'������������ ��� ���� � �%� �# %���� ��� ��� �� �������� ��� ��� � ��� ������ � 1�� ��� ���%��� ��� ���� ����%%������'�2������ �������� ��� .���� ��� ��� <� � � ������'� ������� $�� ��� ���� ��� ����� �� �� ��� ��� ���� ����� �������'���'���

$� '�������� ����� � ������ ������ � 8�����-�����$��%��0��.����# ���%����� �� ������," ��/�.���� � � ��# ��# � ��� ����'� .���� ��� �������'� ������������ ��� ��� ���%�� � :�� ��� '� ������ ��������� �����=�

�D(� � ��� � � �� �� ���2����������� � �'��� �� E����� � ����� �� ���� ����������� � �� � ������������ ���������� ��������� ��������� ���� �������� ����������������" ����������� ��� � �� � � ����+ �2�6 �����!��� ��� � ��� ������� � ����D���� � �� � ����� � ��� E�� � ������� � �� � �� ���� � �+ �2�'��� &�(� � ��� ������? $ - ����� � ��� ������ � �� ��� ����� ���� � �+ �2&��

$�� �������'� ���������� .���� � � 4 �� � ��� � �# �� ��������� ��� ��� ���� �� � ��� ��� ������� � �� �����# ��� �� ����������� � � ������ ��� � �' ��� ��� ��� ��%� ��� ��� . ����'� ��� ����� �� ��� ��� ��� ������������������ ��# � � �� %��� @�.# �� �� '� ������ ��������� ��''��� ����� ��� ��� ������� ���������� �� � ����� ���%�� ���� .���� ��# �� � ��=� ���� �� � � �� ��� � ��� � �� � ���� �� ��� X���Y� ���� �� � �� � � � �� �� ����� ���� � ��������� �����X# ��� �������# ��� �Y������� � ��������� ������� �!�� ��� ������'� %��� ���%��������������������������������� ����'���������'�%����%���� ����'��� !��'���� � �%�����

-<-< � �.����� ��������� ������

*���>�����0������������������

$��7�������'���%�����.���� �'��������� ����� � �� ���-������# ���%���:'���� ,-�:/� � �%�3� �.��������%�����������%�# ���� �� ���������# ����� 1��& �# %� ��� � H� ���-�:��������7�������'���%�A����������:I :�������)�����# ��� �.������������ ������ ��� ����-������$�� ����.���������� )��� �������%� ����� �� ���� �������'�����������������'� 4 �� %�����$��)����� # ��� � ��# ��# �� ��� -�:� � �# ���'� ��� ���� ��� �� ��� ��� # ���� ,%����%��� ��/� ��� :I :��� �� ������'�����������'����������������'��:�������# ��� �.����� �����'�.������������ �������.� !������.����� ����!��'������ �� �.��������� ��� �����# ������� ���������%���������������� ���.����� �� �� ����� ���������# ���%�����������%% ������%������%��# �����

����������� �� �������/����������

$��%��� ��������'���� ������%����� ��# ��# �����%� �������!��� �� ����� ���.������ ���-�������# ���� �%.� !��:����������%�������� ����# ����������� ��������� # �.���������� ������� ��� '���� �.� ����� � � ��� �# ��� � �%� ���� ��� �� ���� ��# ��# � ��� %�!� ��� ��� � � ��'� ���

<>� :� � ��������� � �� 7����� 7%���� � �%� :I :� ��1� �� 3�������'� 7� ��'�� �� � � � 2" �� � �)���� ���� ���� '�%���������# �� ����%� ������������=���'� � �� ��������� ���������� �� �������' �.��'�� �� ���������%� ���� ��� ��� ���� ����� ����� �� � ��# ��� ��� ��� ����� 5�# ����� ����� ���� ��������� ���� �� ����� ��� ������ ������������ ��!������ '�� ������������ �)����(�����=EE...�'# ��������!E7�# 7%�������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

57

��� �4 �������'����� ����������'��������������A���� ������ # � ���'� # �.��� �%����!��� ��%���� ����������������'�����'�%�������' %������������� ���� ��������!��� =�

�(� � � ���� �� � �� ��� � ��� � �� � �� ������� ��� � ���� �����!� �� � ���� � ��� � �� � �� �� � � �� � � �� �� ��� ������������ � �'��� �� &�>���� � �� �� � ����� �� �� ��� ������ ��!��� ������ � ���������� � �� � ������ ��������� ���� ���� ���������� ������ ����� � ����� ����% #&��

:���� ����!��� ���.����� �# ���������� �# �����# ��� ����� ��'��'����5�� ��� ������ ��������� � �� ��"� ������ � ��� ������������ ��� � ������ �� �� ��� � �� �� ����!��� ��� � ��� � �� � ������������ �� ��� ����������� �(�

���������������������

$� �������5��������%%�����(��������� �����'�������������������������������������# ��# ���� �����'���%%������ ��# ��'���� ����� �� ��� ����� ������� ,���� 5������(/������������������# � ��!�������� ��'���������������'��������%��� ��������'������ � ���:��������� ������.���������� ���# ����� �# ��������� ������ ��� ���� � # ���� ��� ��� ����� .����� . � ���� ��� � � ������� �� �� � # ���� ��� ����� �����# �� �� �4 ���������%%��������1��'� �������� �������� ���# ��# �������������������� ������������� ��������%%������ ���� ����� ��� � �� � � � � � � � �� � ������ � � �� ����� � � ���� � X�� ��'��� # ������������������Y��� ����� ������� � � � �� � &���

:� ������ � ������# � ������� ����� ��� ��� �� ����%��'� ��� �# ��� ��� ��� �������'� ������������ �� � ���7����� ��'���%� A���� ��� ��%%������ %�'��� ������ ��� ���� �� )������� ��� ��� � ����� ��'�2������ �������� ������������ ��������� ��� �� ������� � ������� ����� ���

-<-> ������� �� ���&��������� ����� �

:�� ��# � ��%����� 1%����� :����%��� ���� � �� ������� �� � ��� ���� � �� � ��� ��� %��� � �������'����'��������# ����������%��������������7�������'���%�A�������.�������� ��������%�������%����� ���� ��� ��� � # ����� ���� ��� ,��� �'� ��� %�������� ��'� ��/�� � �� ������ ����� ���� ��������� �����=�

�C� � � � � � ���� �� � � ������������ �� � ���� X�� � ������Y�� �� � �� ���� � � �� �� � ������ � ������ ��� � � ��� � � � �������� � ���� �� �� ���� ������ � ������ � �� ��= ��� �� ���&��

:����������'�����%����%����������������%���������� �����������'�������������� �� �����'�.����������������������������������������� %�������.� !<H���

���/����������

� �����!��� � ��'���� ����� �����%% ����� ���� � ��� ����� ��'���.����� ��� ������ ��� ��� �����'���%� � ��� .��� '� � ��� 5� ) �� � ��� � � � �� � ��� � �� ���� �� � � �� � ������ ��� � � ���� ���� �������� �� �� ����� ��� ��� � �������� �'��� �� �17 #N 4��� �5��� ��&��

3� � ��� �������� ���� �� �����'���%� � �� ��� ��� ��� ��� � �� ��. � # ����� ��� ��%�� ����� ��� ����# �'�����# �� ������������ ��'���� �����!��� ��� � # =�

�8 � ���� �������� � ����� ��&�(� � �� ����������� ����D�� �E������ ���� ���� ���� &�J � �� � � ��� ��� � ��� ��� ������� �� �� �� � � N $ O � X��� ��� ������'� ����!Y� �� ����� �� � � � �� � ������ � �� � � � � ���� ����� � � �� � ����&�(� ��� �� ��� �� �� ��� � ������� � � � �� �� ���� � �&�(�

@�.# ��������!��� ����� # �.�. �����������������7�������'���%�A������%�,%� ���/� ����� ������� ��� �����'� ��� # ���%��� # ���� ��� ��� � ��� � ����� ��� ������ ��� �������'� ������������ ���# �.�����=�

�C� ��� ��� � � � �� � ������ � �� �������� � �� ���� ������ � ��� �� ��� ��� � ���� ��� ��� ����� � � � �� �� ����� �� � � ���������� � �� &�C� ���� � � �� � � � ������� ���� � ���� � ����� � � � �� �� ����� ������� � � �� ��� � ��� � �� ���� ������ � ��� &�

<��7��������� ������������������� �%� ����� %������������������ ����%%��������

�<H�:�����������# ������ �����������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

58

-<-( ���� ����� ��� �����/ ���� � ��������

��������������������� �������������0���������

�'�����'�.���� ��� ������������ ��� )����� # ��� �� �� �.�������� ��� )���# � �������# ������������ ��# ���%���������7�������'���%�A����������� ������� �������!��� �� �%������ ����� ��=�

�(� � � �� ������� �X��������# ��� Y�� � "� ������� �� � �����X��������� �Y������ ���X�������YF�� ���� ���� ������ � �� ������ � ����� ����:���� ����:��� � ���� !��� ������� � ������ ���� ������ ������������� � G� �� � �� � ������ ��� � � ��� ������� ��� � � � � �� �G���� ����� � �� ���� � ��� ������ � � � �� � �� � ���� ������ �� � �� � ������� � �������� ���&(�

�� ��'� ��� ��'�� ���'�� ��� %��� � ����� � ��� ��� ���� � '��� .���� �� # ������ ��� �� ��������� ��# ���%���� .����� ��� � � ��� ��'�� � %�� ������� � �����'�� ����� � � � �� �� ��� ��� ��� ��%� ��%���# � ��� ������ ������ �� � ����'�� ��� �� �� ,������ ��� ��%���� �� ���� �/�� $�� ��� # �.� �������=�5X.Y�� ����������� �������� �� ���) � � � �� ���� ����� � �� � � �� ��������� �� ����� ������� � ��� ����) � � � �� ��� ��� � � �� ��� �� �� � �� �� ��� ��� ���� �&�� � � �# �� �� ������������ N ��� � ��� ����� ��� ����� ���� � � ����������������� �%� �� ������� �� �%��������'%������������.���

$��%��� ���������������%�%� ������ �� ������ �# ���������'����������� ������%����%�������� �# ��� ��� ���� ��� ��� ���� � ����� ��� ��������� ������ ��� � ��� )�� � ��� �� � # ����� ��� � �����# ���%����������������������� � �X����Y��� ��� ����������� ���� ��������� � ���� ��� ��� �� ��� ��������" ���� �� �(�

3 �%� ��� ����������� ���(�������� ��� # �.������������'���'���# � ��%���������� ��.���������!�� ������� �� ����'���������� ������.������������%��$� �.��������������� ������������� ���������%%�������# ���%��������# � ��%�����$ �������%�����������%���'������� ���� ��%����%%��������������������%%������ ����� ���:�� �� � ��� � �# ������ ��� ��� ���� ��� ��� ���� �� ��� ������ ����� ���� ���� ����� ��# ������'� � �%� ��� � ��� � ��� �� ����� ��� ���� ��� ��'���%� ���!� ��� ����'�� ��� ��'� ��� �� � �������%��'�� ����� ����� ��� ���� ��������������-�����$ ����� ������-����

3 �%� �� # ��� �(� ������ ��� # �.�� ���� �� ����'� ��� ��������� ������ 5.���� ����(� ��� %������ �� �# � .�������������������'�# �������%����������� ��'�����������%���'����%���� �%�����������# ��'�������� ���@�.# �������������!�����������������������%�����# ���%�����������

���������0�����������0�� ���������������� ����� ���� ������

1�� '� ���� ��� ���!��� �� ��� # �.� � ��# � ����� �� # ��� �(� ��� ��� � ����'� ��������� ����%%������������ '��� �# ��� ������ �����%���# ��:������ �������� ����=��

�(� � ���� � � ����� � ���� � ������ ���� � ���� �� ��� ��� � ������ � ����� ����!������� � ������� � ��� � ��������� � ���� ��� ��&��

$�� ��%� ���!��� � �� �� � ������ ����� �������� # ���� ���� ��''��� ����� � # �������# ��� ��������" 6 ����'���� ����# �� ������ ��������.�����'���� ����������'���������������3� �������������������'��������� �������������� %�����'����������'������������������� ��!��'���������� ������'� � ��� ��� ��%�� ��� ���� �������� �����'� ��� ���� �� � �������� ���� � @�.# �� .���� �� ����� ��'�� �%����'�# �%����# ��� ����.���# ����.� !�.����������� ���� �%.� !��1������� ��%����������� ��%�����'�.���� ���7�������� ����%%��������'���� � ����.���� ���� '�� ��# ��# �� 1�� ������������� � �� ��� ������ �������� �� ���� � ��� ����� ���� �� ����� � �� ) � ���� � &��

� �� ���!��� � ����� ��� ��# ��# � .���� ��� '� ������ ��� -����� ��# ���� �������'� ��� 7�������'���%�A��������# ���������%��������=�

�(� ���� � � � �� ��D����� � �� � � � �� � ��EF����� ��� �� � ���� ��� �������� � ���� ��������� �!��� ���� � ������ ���� � ���� ����&�J � ����� ��� � � �������� ����� ��� � ������ ) � ����� ������������������� � ��� F��� �� � � �������� ��� � �� ����� ������ � ��� &��

� ���������%������� ���� � ����%�����# ���� �%����# ���%����' %����.���.� !��'���'�� �.���� # ��� �� ��� '� ������ ���%��� 3� � ���!��� �� ��# ��# � ��� ��� 7����� ��'���%� A������%�� .� !��'� ��� �� �� ����� .���� ��� ���� � ���� ��� ��� ��� �������� ��� ����'� ��� ����� �� � '� ��������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

59

+���0���������������������� ��������������

:��� �����.� !� ����� .��� ����)���� ������%� ��� ����.���� ��� ������ � ����� ����%%��%�����$��� �������� � .� !��'� ��� ��� ���%� ������ ����� ��� ��� �����'� ��� ��.� !� ������� ����� ����� '�� ������'� ������ ���� ���� ��� ��� -����� ������ ��%� �)���%��� .���� � � �� ��� ���� �� �� � �� �� � ����� 1��� %����'� ���� ����'���� �������������'���� ���������� ����������� ��������� � ����!������ ������� ���� '� ����������� =�

�(� � � � � ��� ���� ��� � � � � � � ����� ����� % N O � � � ��� N $ O F� � �� ����� � � � � � � � � � �� � ��� � ��� �� � ��� � � � D��� �� � ���� � �E� �� � �� � � � �� �������� �� � � ��� � �� &� C� � �� � � � ����� � � � � ��� �!� � ���� ���� ��� � � ��������� ��� �������� �� ��� �� ��� ������ � ����&��

:�!�.��� ���'�2������ ��������.���� � ������ ���������� �� ��� ������� �� ��� ���� ������ �������� ���''�������=�

��� �� �� �!� �� �� ��� � �� � �� � ��� �� � �� � �� ���� ��� � � ��� � ����� ��� � � ����� �� � � �� �� ��� � � �� � � � ���� ������ �� �� �� ���� �� � � ��� �� �� �� ��&� (� � �� � � � � � ���� �� ��� �� �������&� ��� ��� ���� � ��� � � �� � �� � ����������&��

@�.# ����%����!��� �� � ������' %���.�������������%������# �.�,���������������%%������ � ������# ��2������� # ��������������� �/��

-<-D 5 ���&� ��� ��� �������� ��� ��� ���

3� ����7�������'���%�A������%���'���������� �.�����!��� �������������'���'����� �� ��'�����������'��������������:�������� �� ���� ����� ������ ������'����������������� �.�����������'�# �%��(��������������,��������� ���'��/������# ��� (������ �������������

$� �.������������.� ����������'�'%���.�����������!��� ��.���# ����=�

�6 �������������� � ��������� �� �� �����!��� �������� ������ � ��� ������� ���� ����� �������� � � �� � ��� �� ������ ��F� ��� �� � � � �� � �� �� � � � ��� �� �� �� �� �� �� � � � �����&� J � � ����� � �� �� ��� � � ����� ��� �� D���� ����� � �� ���E����� �������!��� �� ���������� ������ �� � ����� ����� ��� ������� � ��������� �� �� � ������� � �� � ��&��

7���� ����� ��������� �� ��'�����������'���������������# ��# �������������� �.�������# ��� ���������� ����� ����� .��� ��# � ��# �� � ��� �'������ ��� ���������� ��� ��� ��������� �� # ���%����%���� 4 �� ��� ����������������'���������������# ��� ���!��.�'�������� ������������# ����� ��� �� �� �� �� �� ����� �� �� �� � � � � � � � ����� D��� ��%���� .���� ��� ��������� �����(�� .���� ����E� ��� � � ����� � ���� � �� ������� �� � ��� � ��&(�

����������������# ��� �.���.�����# ��# ���� '� ����'������ ��'�(����.����� ����������=�

���� ���������� � ��� � ����������� � � �� ������ ����� ����� � � � ��"� ��F� ��� ��� � ��� �� ��� � � � � �� � �� �� ������ ��������� ���� � ���� � ���� ������ � �G�� �������D� ������� � ���� �E������ ���������� �� ����� ��� � � ���� �&�C� ���������� ����� ���� ��� �� ������ ����� ������� ����� ������� ������ ����� �&��

=<B "�����������������

->-, �� ������������ ���

$��0�����'���������.���������������)������������� !��'�$�.����� ��.����� �� ��������������� ��'�(�� �� ����� ���� � ���� ��� ����� � ��� # �.���$�����!��� �� ��� # �.��� �� � ������ ����������������� ��.���������������� '� �������$�������.��'�� �!����� ��� ������������������:������������ ��������������%�����������������%�)� �������

C��������������0���������

:��������!��� ���������������0�����'��������� � ���������������� ��� �������������������'��������� ��'���.���������������� ������������# � ��%������=�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

60

�5�� ������� � �!��� ��������� ���������� � �!��� ������� ���� � �� � � �� ������ ����� ����� ������ � �� � �������!������ � �� ��������� � �� � ��� ���X��Y� � ��� � ��� �&��

$��������������� ������� ��������� ������������������ !��'���# ������������ �������� ��'�%����������'����.�����%�'����������������

�������

� # � ?� � � � ���� ��� ��� ������ �������� ������ � � ������� ������'� ��� ��� 0�����'�� .� � ���� � �����'� ��� ��� ��� ��� ��� %���� � �# � .� �� ��� ��� ����� ��� � �� ���!��� � ����� ������ ���D��A ������� � � ��� �� � ��������� � � ���� �� � ������� � �� � ������� ���'�� ������ ���� �� �&� 7 ���� � � �� � �X.�����# ����0�����'�Y�� � � ��� � ��� ����������� ������X�������Y���

$��%�' ��������%���������������� �������%����� ������������� �� �%������������� ����������.���������������:��������!��� ��.���.�����%���� �.�������� ��������� ��D���� � �� ��� ����� �� �� ��� ����� ��� �� � � A ������� � 3 ���� !� �� � �� � �� � � � ���� � ������ � � � �� �� �� � � �� � �� � ��� ���� � ��&�� �� ���%���'���������� ��# ��# �� �# ����������H2��� ������ '� ���������� ��� �.����� ��� ��. � � ���!����� �������,-������� � 8� /��

$����� ����������0�����'������� �# ����� �����������'��� � ��� '� ��������� ����������:����� ������ ����� ���� ��������� ������� ��� ��� ��� ��%�� ��� '� ����'� ��� ������ ��� ��� � �# �� %� ��.� ����E��� ��$�����%�.������������� �# ����� ����������������� ��� �%����������� ������� ��.����� ������ ��� %���� ��� ����� � �# ����.� ������@�.# �� ����� ���� �������������� ��%������ ������� �������� ���������.�%� !���'%�������������������

->-� � ��������

���/������������������0��������

$����� # �.��������������������������� � � � ����� '� ����'����0�����'��������� � ����������%� !������������.� ������ �����'� ����$�������������� �������%��������� ���.� �# �� ��� ���$�.����� � ��������� ����� ��� ��'��������� �# �� ��� %� '����� �������:�� ��� ���!��� ������� ���=� 5�� � �� � � � � � �� � � ������� ��� X��� ��� $�.�� ��� Y� �� �� ��� � � � � � ������ ��� ������ � ��� � ����� � �� � �� �� �� � � >��� �� �� ��� � �� �� �� �� �� � �� � � ��� �� � �� � ���� � ��!� �� � �� � �� � � � � � � � �� � �� ����� � �� ���� � � �� ��� � ��� � �� ����� ��� ������ ��� �������(�

� ��� �������� ���''������������� ����������%�!������������ ��'������ �� ��� �������=� 5�� �� � ��� � � �� � � ���� � !� �� � �� � �� � � ��� ��� �� �� ��� � � � � �� � !� ����� � � �� ��� ����� �� ��� ��� ������ ������ ��� ������ � � ������ ��� ��� � ������� &��

�,��������������� ����������������

� ���������'���������� �������������������H� � � �����'�������'�������������0�����'����������� ����B� � � ���������# ��� ��� ���� ��� ���'�����������A������ 5������'(�� �����������%����%���������������� � � �������# ��� ���������������%�������'������������������ ����.����� � 4 �� �.����!��'����# ������ ����� ���%����� ������ �������������������� ��%���������

->- ���.����� �� �&���������

:�����'�� ��!�� ���� ���'� ��%%��%��� ��� %�)� � � ����� �� ��� ��� ���� � � � ���� � �� �%����� �������.� ����-����.������������%<8��������� ������� '� ���������%������%�� ���������!������� ������������� ��!���� ������������ �%������������ ������%%��������=�

�J � � �� � �� �� ��� � ���� �� ��� � � � ��� � �� � � �������� � A ������� &� J � � �� � � � �������� � � ��� ������ � ) �? N K�� ��� ������� ����� ������������ ������ � � � �� � ���� ��"���� ) � � �� �� �� � � �������" �������� ���� � ��������&��

� �� # ��� � .��� ���� ��� ��� ��� ��� ��� ���%� ������ ��� ��!�� ������ ��� ��� � ��� � ����� �� ��'����������%=�

<8�$����������������������.����� ������ �� �'���� ��� ������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

61

�(� � � � ����� ��� ���� ��� �� � � ��� � �� � ��� � ��� ���� ��� �� � � *, 3 + 36� ���!� �� ��� � ��� � ���� ��� ���� ����� ����!��� ������!� ��� �� ������� �� � � � ���� ��&� �'� ���� ��� ��� �� ��� �� � � !��� ��� � � � � � � ��� � ������ � � � ��� � � � � � � ���� ��� !� � � � �� � ��� � �� � ���� � ��� �� ����� �� � � � ��"� ��!� �� � D�� � �� � ��� �� � E�� ��� � ������� ���� ��� � �� � � �� ��� ��� &��

" ������%����������������%���� ������ ��!������# ��� ��%�������'�����# ���%���# �������� 4 �� ��$���� ���%��� � � ����� �%� �� ������� �� � ���0�����'�����������%���� ������ ������ �������.����� �# ����������'�� %����'�����%��������������� ������'����������%�%�����# ������ ����%� !��� ����������5���'%�(� '� ��'����.�����������.�������������������������!���� ����������������� ��'���� �������%� !����

->-< ���� ����� ����� � ��������������/ ��� ������ ������

:�����'�# �%��� 4 �� ��������� ���� ���� �.����'�� ���%�� ��������@�%��7���� �� � ���� ��� >� �� ��� �� ��'�� ���� ����� ����� ��� �� � ���2��� �� � ���!�� ��� ��� 0�����'�� ������ �� ��� � � ��� ����%������� '���@�.# �����.������������ �# ��� ����� ��� ������ �����'�������� � ���� ������ �� ��� ��� ��(�����������������������(��� ���������� '� ������.����������.����' ����+ ������ � 8��:' %���.��� ���� ����������������'����# ��� �������������������.��������� ����# ������%����� ����)�����# ��� �.�������� �# ������� ���

$���� ��'�� ���������� �������'���'��������������������������������'��� �� ��'�# ��� ����� �������7� ��'��� � ���� �� '� ��������������� �������������������.��'����'�����.� !��'��������' %������%��� �����������!��������!����� ������%������

�� ��'��� � C�2��� >�������������'������ �����'�� �' �%%��� �����������%�# �������.�� �����'�� � �����'� �������� ����!� .���� ���� �� :�� ���%��� �.�2��� �� ��� ��� �����'� ������'� ����!� .���� � �%�������.�����.����%������� �������� �%���� ��. � � ���!���$�� %�����'�������.���� � � �� � ������������ ��������%���%���� ���# ��'����� � �������'��������������'���������������� ���������������� # �.� ������� ����� �� � %��� � � �� ������ ������ ����� ��� ��%� � .���� � � ��� ��� ��� )���� �� �H�� � � ���������

1������ ������'�����������%���� 4 �� %������ ���� ��� ���� �� ���!��������������������� �# ������������ ��������������� ���������'���������� # ������������������ ��������# ������'��.���������������������� !��'���# ���������� ���'�# �%�������' ��������������������'������������������ ����������� ��� # ���� ��� � ����� �� ��� ��� ���� �� .����� ����� ��� ��� ��� ������ ������ ��� # �����'� ��� ����'� ��������

->-> � �.����� ����������������

���/��������������������

� ������������� ����������������������.����������%�'���'��� ��'������ + �" �� ��� ��# ��� ����# � � ������ ����.������%������%����!��'��������'�.������'��# ���%����� � � ����<�� � � �������'��������$���.����.� !� ��'�� �.���� ��� ����������� �����.���%������.���� � �����'�.����������'�� ��� ������� �����'���������� �� ����!��� �����������0-:�,: ������� ����" � ����%�" ���/�����-�:����'������� �� ����������@�����'��� �� �������

$��-�����$��%��0��.����# ���%����� �� ������ ," ��/�.���� � � ��!��'� ��� �������'���. ���� �����'�.������������%���

A���� ��� ��� � ���!��� � %������%� ��%��� � ��� ��� � # ����� %������ ���� ����� � ���� ��������%� %��� � � � ��� ��� ��'���� � ��� � ��� ���� ����%��� ��� ��� %��� � ����� ��� � ������'��������'���������������

<��7�� # �������������������� �������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

62

���������������������

� �����!��� �.�������!��.�'��������� ��'�� �������������%%������������0�����'������������# �� ����� �.��' ����D����� ��������������.�����# � ��# � ��� ���� �� ��� ���������'����������������.�����# ���������. �� ���!��.����.��%�������'%���������� �����������

:����� ��� ��%� ���. ����'���� ��� �� ��� ��� ��%%������ ������������� ��� � ��������� '� ��'� ������%��$���������������������.���������� ����7��:��(��� �)���� �� �������# ���%������.# ������ ���� ��%������� �� �.��� �� ���!� ��� ��� ���� � �%� ��� ������ ��%%������ ��.� �� ���� �)���� � �����!��� �� �%��������������� ���� # ����� ���# �� ����� ������� ����� �����'���������� ������� ��!���������� �)���� ����� ���# ������ ��������������

����� ��� ������ ���# ��� ������� ���� �����.���� ����� ���%�' ������ �� ���� ���� ��� �����'���%%������� ��� � ��� .��� ��� ���'� ��� ���� � ������������� %��� � � � ��� ���� ��� ��� ���� ��� ������!��� ��.�����# �%� ��� ������'������%D�

�(� � � � � ���������������!��� �� � ���� ����� � �� � � � � �� � !� �� � ����� �� �� � � �� � � �� ��� �� � � � ) ��������� �� �� �������� � � ������� � ����� ����� �!�������� ��� ��� ��� � � �� � � ��� ���������� � �� ) � � ���&��

1�� ���������������'����������������# ���!�� ��� �������� ��� � �.����� '� ������� 1��.������ �� �%� �� � ��� # �.�� ����� ������'� ������������� ������ �� ������ ��� �� ��'��� ��� ��� ��������� ����%%������ ������� � �� ��� �� � ��� # �.�� ��''��� ����� ���� � '����������� ��������� ��# ���%��� ������� .��� .� � ����� � �.����� � � ��� $�� ������������ ���'��� ��� %���%��� .������ ���� ��� ����� ������� �������� ��� ����� �� �# � ��� ����# � �� ��'� ��� ��� �� ��� ���� ����# ���%�����$����������%������ 2������'� � �������# ��'������������ ��%� � � �.����� ����������'���� �4 ��������%���

->-( ������� �� ���&��������� ����� �

$� ����� � ����������%����� ���� �� ���# ����� �� ��������� �����%������ � ���0�����'�������������# ����� ��# ������''��������������%������������������������� ���������!��� �� �%������ ����� ��� ������������ �. ���%��� �������������������� ����5�����%����(��@�.# ������# ����� �����%�������� .������� ���'� ��� ��� ' ����.�� � ��!�� ������ ���.��� ���� ��� �����%������� ���'� ��������'� ��!�������%�����������

����� ��� ��� ��# �� ��� ��%��� ������ � �������� ��� ��� � ��� ������!��� � � �%� ��� ������ �� ����� ����������.����������� ��'�=�

�2�������� � ��� ���������� � ������ � ���!��������� � ���� ���� ��������D����� � �� � �� � E������� ���!�� �� �!��� ����� ) � ����� ����� � �� ��� ��� ������� ��� ��� � �� � ������ ���'��� �� &��

3� �� %� �������%����!��� � # ���%��������'������� �# ��� �� ���'�# �%����.�������# ��# �� 5� � � ���!��'(��������������.���%� ���'�� ����������.���� ��� ��� ��!� �����%��������� ����� �������� ��������� �� � ��������� ��� � ����� � ����� �&��

->-D % ��.������&��

� ��# ��� ���# ��# �.�������%�������$�.����� ���������������%����� � ��������������������� �������'���������'�����# ����� %������.���%�� ������� �� ������-������$�����.���� ���� �%����������� �� �����.# ����� ����������������� �������� � # ������������������(���� ��'����� '�� ����� ��# ��'� � ��!� ��� ��� $�.�� ��� � ����� ��� ��� � # �.�� � ��!�� �� ���2��2��� ��# ��� �� ��# ���!�� ��� �� ��%� � ��� ��� �%���� ��� ��� ��.�� ��� �� .����� .��� ������ ��� �# �� � �� ��� ��# �� ���$��%��0��.����'���������� ��%����� ���� �� �%����# ���� ��������� ���=�

�(� � �� �D��� � �����E��� �� � ���� �� � ���� � ��� ���������� � ���� ��� � ���!�� � ����G�� ��� � ����� ��������� ���� �� � �� �� ��� �� �� � ���� �� � ��� ��� � ���� ��� � ��� � � � � �� � �� � ���� ��������������� �� � � ������ &�+ ����� ��� �!����� ����� ������ � �� � � � �� �� ������ �� �� � �� !��� ������� �����������D���� � ����� ��E&��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

63

1�� ���0�����'��������� ��� ���7��:��(��� �)�����# ��� ������>� 8�������� � �� ����� ��'� ��BB�������. � ��'���� �� � ������� ��� ��� <C� . � ��� � ��� >2�� � ��%� ������ �� � � �# ��� �.� �����,������� ��� /����!���� �� ��� ���� # ��� ����� �� ���# � � ���� � ����������� '��� � �� ���� ���� ������ ��� ��� + ��� �� � 8<B�� $���� ���.� ��!2��� ��� %��� � � ��� ����� ��� ��� ��%�������� .���� ����%��� �# ���%��� ������.������ ��������� � �%������� ���0�����'��������� ���@.���� M ���� ���:� � �������$��� �)����.�������� �>�� ����������>2��� ��%��������.�����%����� �� ������ � H��

:���� � ������� �������!����%� !����� ���������@.����M ����� �)��������� �����'�� �����������������������%������������� # �������������1�����# �.������%���� # �.��������������������� ��� ��%� � �� ��� ��� ����� ��� ���� ��� # ���%��� ,>2�� � ��%�/� %��� ���� ������ ��� �����'���%%���������� �������������.���������� ���!�������� ���������� �����'����# ���%����������������

->-F ���� ����� ��� �����/ ���� � ��������

��������������������� �������������0���������

� �� ���!��� � ,������ ����� ���� � ������# /� � ��� ��� �����.��'� �������� ��� ����# ��'���������� ��# ���%����� �������%=�

����� ��� ����������� �� � ���� � � �����D����� � � � �� �� ��E&���������������� � � � ������������ � �� ����� � &�D����� ��E� �� �� ��� � �� ����� � �� �� � � �� � � ���� � ������ � �� ��!� �� ��� ��!� � � �� � ��� �� � � � � D�������E��� � � ��!� � � �� � � �� �� �� � ������ ��G� � ��� �� � �� � �� ����!� �� � ��� � �� ��� � � � � ������� �� ��� �� � �� ������ � � �� �� �� � � � ��� ���� � ���� � �� ��� � ��� � �� ��� � � �� � &� *��� � ��� ��� � �� �� � � �� �� � ������ ���� �� ����� � � �!��� � ��������� �� ����� ��� � ������ �� �� � &��

:���� ������������ ������������������%��������# �� ������ �������� ����'������2� ���������%%�����=��

�C� ���� ��� � � �� � �� ����������� ��������� ����� ���� � �� �� � �� � ���������� � !��� ��� ��� ��� � � ��� �� � ��� � �� ��� �� � � � ��� � � � �� � � � �� � � � � � �������� � � ��� �� � � � � �� &�C� ������ � � � ������ �� � �� �� ��� � �� �� � �� � ���������� � ��� ��� ������ ���&���

A���� ��� �������� �# � ��� ����# ��'� ��� ����� @�%� 7���� �� ��� ��� ����� ����� ��� ���%� .��������%����� ��# � � ��� ����� �� � �%� ��� '�# �%��� ,�� ��'�� ��� ��# ��# %��� ��� ��� " ��/� ��� ��� ���� ����� �'� ������� ��� ��� ���� �� ��� ��� 5��������� ������ ���!� ����(�.���� ����� ��%�)� � �� �� ��� ���# ���%���� ����������������

� �����!��� ���%%� ������ 4 �� %������������%��������# ������������ ����%%������=�

�A ��� �= ���� � �� ������ ��� � ��� � � ����� ��� �!����� � = ����� �� ����!����� �� � ����� �� ��� ���� � ��� �� !� ���� � = ���� � � ��� �� �� ��� �!� ���� � � � �����!� �� � ��� ����� �� ���� � �� ���� ��� �� �� �� �� !����� ���� �������� ����� �&��

���������0�����������0�� ���������������� ����� ���� ������

3����.��'� ��� '� ��� �' %��� ���� � ��'� ��� ��� # �.�� ����� # ��� �� � � �.� � ��� ���������� �� 4 �� %������ ���������� ��# ���%����������!��� ���%%�������=���� � ���� � �� � ��� ������� ��������� �� ����� � ��� ��� � ���� � � ����� � ����� ���� ���X������ ���� ����Y�(�

:���� � ���!��� � � �%� �� ������ ����� ���� ��''��� ����� # ��� �� � ��# � ��� � ���� ��� ������������������.�������%�!�����'��.� !����� ��� ��'������ �� ������.� ������������ �# ��

1��� %������� �� �����.������� ����� ��������# ��� ��� �������=�

���� ��� ���� � � �� � �� ��� �� � � � � ��� � �� �� �� � � � � � �� �� �� ��� � ��� �� � ��� � �������� �&� ��� �� � ��� � ��� �� �� ����� ���� ������� ������!� �� � ���� ����������� ��� � ��� �� � �� � � ���� �� � ��� ��&� �� �� ��� � �� � �'������ �� ������� �� �� ��K�� ����� ���� ��� �� ��� ����� �� � ������ � �� ���� ��� �� ��� � �� � ������� �������� � ���� ������������ ��� ��� ������ ���������� � ���� ������������ � �� � �&��

<B�7�� ��� �%�...��� � �� �������!���

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

64

+���0���������������������� ��������������

$�� � ����� 0�����'�� ������ '� ������ ��� ���%��� ��� ��%���� �� ������ ��� <�8� � � ������� � �����!��� � ��� # �.������ � ����� �����# �������'�2������.����'�����0�����'�������� ������ �� �����%������� ����������������� ������� ��� ��'���� ����� �����!����

$��� ������ �!�.�����������'������.���<� �� �������� �# �����%������C� �� ��������� �� ����%�� ,������� ��� ��� ��� %���� ��� /�� .����� ��� ��� ���� .���� ��� ��%�� ��� � �# ���'� �� � ��������� �������$�.����� ��.������%���������'��# ������������� �����%����

����� ��� ����� ����������� �� �%�� ��� �������������# ��� �%������ ��� �%�� �������� ����%��������� # ��������������� ���� ��%�����������# �������� '� �������.�����.�������������������������� ����%��������5'���� ��# ��� (����� ��������� ���$����%���������# ���������������������%����'��������%%�����'���� ���5'�����%%������(�� �������������

$� �.����������# �.������.���������������������%���� �%���� ������� ��������������� ���������� �������'��%��� ������.������5��'����(����������������� ������� %������������� �������.��2��'��� ����2�# � ��%����� �������������

->-= 5 ���&� ��� ��� �������� ��� ��� ���

$�� ��!��� �������� � �.�� ��� 5������� ����(� ��� ��� '�# �%��� �'��� ��.� �� � �.����� '� �����������'���������5���� �����������(�� �%����# ��� E��# ��� ���������� ���������������� # ����� �.������������ ����:�� ���0�����'�����������%� ��� �������'���� '� ����'� ���5 �����'���%%�����(�� ������� �����������������������%� �������� �������������������%%�������$� �� ��.�������� ��%�����������������%������� ���������.���

C������

A���� ��� �� ��� ������� ����� �� � � �# ���'� ��������� �� ��%%������� .����� %�� ��� ����� @�%��7���� ��� ��� %���� ����� � ����'� � ��'� ��� ��� # �.�� .��� ����� ��� � � ��� ������� 4 ������� ��� ���7���� ����%��# ���:���� � # �� �����# ��� =�

�(� � � �� �� ��� � ��� �� >��� �� � ��� ��� � � � �� �� � � ��� � ���� ��!� ��� �� � ��� ����� �� � � � � ��� ��� ��!� �� ��� ��� � ���������� �� �&��

$����'��� � ��!����������� �� � ���������� # ������������ '� ��'������# �������'��4 �������.����'���������������������4 �������������������������������� �����!��� ���# ��# �.����������%���!��.�'�����=��(� � �� �� �� �� ������������ ����� ��� ��� � ������ � ��� �� ���� ��� �>��� �� &��

� �# �����������'��4 ��������������������������������.���%� !����� ����� ������������� ��� �%����������� ��������������$�����%�%�����# ������%���.������%��� � '� ������� �)�������� ���.������� �� � 5�%�'(��3� � �%�������" � ������������� �)��� ������$�.����� ����� ����� ����������� ����� !��'���# �����������)������������������ ���������� ���%�������� ��'������������������0�����'�����������%��

������� ��������������

$�� ��'� � � ����'� ��� ���� �� �� ��%�� ��� ��� ���%� �� '�� �� � ��� �����'� ��%%������� ��� ������������ �%�����5��������� ����%%�����(����������� ���

@�.# ��������!��� ���!��.�'���������� ��� ����� �# ����'�������� ��������.����'����� ������'��'�� � � ��'� ��� %��� ��� ��� � � ��� �� ��� � �# �� �� ' � ������ ��� %�� %� !�� %����7������������ �����%�� ��������� �%���� �����' ��������� �'������%����� �������'������� ���� ���%����� ���������%� ��'��������%����� ��:���� ������%���������� �����'�������'�����!�������������� ��'��� ���5� ���������%%�����(����

:���� � ��������� ������� .��� ������� � �� ��� ���!��� � ��� � %�� ��� ��� � �# ������ ��� ���������� ��� ���� ��������� �������'�2������������'��� '�=�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

65

�(� � �� ���� � �� �� �� � ������� ����� �� � � A 5��� � �� ������� ��� �� ���� � D�� � �'��� �� E� �� � �� � � ���� ��� ���5��� ���2���� ��� � �� �� ��� � �� !��� ��� � D��� �� � ��� � E� ����� � �� � �� � � ��������� ��� � ������ � ��� � ���� � ���� ��� � �� � �� � �� � ��&���

:������������������!��� � # ����������%������ ��� ����# �� ��# ������� �%������������� '������ ����'�� ����������� � ���������� ������.� ��� � �� � ����������� ��� ��� � ��� ��� � �� � �� � � �� ������� � �� �����

=<D 4�������������������������0�� ��

A�������� ����������%� ������� # �.��.�������!��� ��.���. ���� ��'�'�������� �%� ���� ��������� �.������ � ����.���������� 2 '���������.�����$��%������%��.�����% '�� �%�������� # �.��. ���������.���

# �����������.�������� ��# ����������'��%�����%�� ������������ ���.����������%�� ������3���� ��!�������� ����������� �������'� ������ �# ��# ����������. � ����� # �� �%�� ������ � �� ��� ����'�� �����# �% '���� ��������������2������ ��!��.� ����.������������5�'�����%�(������%�!� ���������� # ���=�

�� C��� ��� '�� ���� �� � ��� �� �� ��� �� Q�� � � � � � �� ���� � ���� � �� ��� � ��� ��� ����� �� � �� ���� �� � � ����� �� ��� � ������ � � � �������!�� ���� � ��� � � ���� ������� � �������������� � ��� ��� � ������� ������� � �!��� � ���� � ������ ������C� G��� ���� ��� ��� ��� ��������� � ��������� ��� ������� ��G����� ��� �����G������ �������� �� ����� � � � �����Q����� ���R��� ��� � ������C� �Q���� ������Q�!��*� ��� ������������� � ��� ������������� � ����� �&�(� � ���� � ��������� ������������ � !��� �� ���&��15��� �� �������� � �� �� ����� � 4�

7��'%�������� ���� ���# ��������.��������������������������� �� ������%� ���������������� � ��'���

1��� %����� %��������������'������.�������������%��� �# ��� ����������!�����!������ ����������������.��������2����:�������� # �.�� �%�����'����������=�

�(����� ������ ) �� ��!��� � �� ������ ���� ������� ��� � ��� � � �� ��� � ��� ������ ���� � �� � ���� !��� � ��� ������ ���� � ���� ���G���� ��� ��� � �� ���� ���� ��� � ����� �� � �������� � �������� ��� ������ � � ������������ �������� � �� ������ � ��������������� � ����� &��

7�%��� ��� �'������# � � ��� �� ��� ��!� ��� ����� '������ # ����� �� �� %�� $���� ����� ��# � ����%��������������������������%� ���������� �� %��������:�������� # �.�� �%�����'����������=�

�C� � � � � �������� ������ ���� � �� � �� ����� � � � ������ � ������� � ���� ������ ��� ������ ������������ ��� � ������ � � �� ��� ������ � ��������� ��� ��� �� � � ������ � � ������ ����������� ������ ���� � �� !����� �������� �� ���� �!�� ������������ ��!�� ��������� �� ����!���� ��� ��� ������� ��� ������ � ��� � �� ���������� ���� ��� ������� ����!��� ��� � ���� ������� ������ �� ������ � ���� �� �� �� � � �� �G���������������� � � ���&� � ; �� � �!� �� � � � ���� ��� � ��� � �� ��� ��� �������!� ���� ��������� �� � �� �� � ���� �� �����!� � � � �� ��� �� � � � �� � ��� �� �� � ���� ���� �� � ���������� ���� ����� ��� �� � ����!� �� � ���� �" ��� ��� �� � ����� ��� �� � � ������� ��������� ��� ������� � ��� �� ������ �� ���������� �� � � ���!� �� � � ����� ��� � �� � !�� ��� ��� � �������������������������!���������������!� �������� � �� ��������� � ������� ������� ����� ��� �� � � ��� ��� � �&��

7�%��� ����������� � ������# �����=�

������� � ��� �������� �� �� ����� � �� � ����� ��� ���� � ��� ��� ����� ������ � �� �� ����!��������� � ���� � �� ���� �� �� ���� ��� �� ��� � �� � ����� ���� ������������� �� � ���� �� � �� �� ��� ����� ����� ���� �� �!�� �� �������� ������ ���� ��� � � �� ������ � ��� �� ������ � ��� � �������� �� � � &��

1�� � %�� ��� ����'� .���� �%��� � ��������� ����� ��� ��� ��� :&�� ���;� � � 5����� ���������(� .��� ��� ��� �����������.����� .� ��:����� %��������'�� � %� !=�

���� � �� � � ��� ���� � ��� � � ������ ��������� ����� �!��� ����� � � ������ ��������� ����� ��� � � �� ����� �� � � �� ����� �� �� �� � " ��� �� ������ � !� � � � �� � �� � �� ��!� ����� ���� � �� � �� � �� � ������ � �� �� � ��� �� �� �������� ���� � �� �� � ��� �� � ������������������ � ����� ���� ����� �� !��� � ������ ��� �� � ��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

66

�� ������������ ������ � ����� �� ����� ����� ������ �!��� � �� ���K���� ��� �� � ����������������� � � ����� ����������� �� ������������&��

������������&���� ������������ �� �������&���&���������� ������.�����.���# ��%���� �# ��� ����� %������������������ ��� � %����� �������3� ���� ��������� � �� 5��������� �����(���� %�������.���� �� �������%� �� ������2�����# ���=�

����� �������� � ����� � �� ��� � ����� � �� ���������� �!��� ��� � � �� � �� ����� � ���� � ����� �� � !��� � ���������� �� ������ ���������������!������ � ��� ����������� �� � �������� ��������������� � ��� � �� ��� � �� ��� ��� �� � �� � �� � � � � ��� ���� � � �� � ���� � �� � ��� � � � �� �� � � � � �� �!� ���� ��� ������ �� �� ����� � !� ��� �� ������ �� � �� �� � � � ��� �� �� �� �� �� � �� ���� � �� � � �� �����&� � ��� �� ���� ���� ����� ����� ��� ���� � ��� � ���� ����� � � �� ������ �������� ) �!��� �!������� ���������� ��� �� �� � ����� ��� �� � ���� � ���� �� ��� � � ���� ����� ����&� � ���� � ���� �� � ��"������ � ��� � �� � �� �� � �� �� ��� � ����� ���� ����� � �� �� ������ � �� �������������� ��� � �&���

$��* � ��������)� ��&� �.����������������� � � ������ ������ ��������� %��������3� �� %� ��� ��# ���� ���������� ������ �����:'���� '��������. �������� �� �%������������'�����.��� ��'������������:'�������������������������'� ������������:����� %��������'�� �����=�

�C� ����� ��� ��� � �� �������!�� ��� ��� �� ���������� � �� ���������� �� �� ���� � ��� � �3 �!������ � ���� �� �������� ������������ �� � � �� ��� � ��� �� ��������� � ������ ����� ������ ��� �!�������� ��� ��� ���� ��� �� �� ������� �!�� ������� �������� ��� ����� � ����&������ � �� �� �� ������� �G��� � �� ��� �� ����� � ������ ���� ���� � �� !��� � �� ��� ������� �������� ���� ���� � �� ��� ��� ���� � ����� !�� ���� ����� � �� � ��!�� ���� ����� � ��� ��� �� ���� �!�� ������� ���� ���� � �3 ���������� ���� � ���� ���� � �� � ����� � ���� ����� �&��

1�� ����� ���� ��� �# � ��.� �� ��� ����� �����4 ������ � �� '�# ���� �%����� � �� ��� * � 7 ��� ���������&� ���:���%� ������� # �.������� %� !�������� � ��� �������� ������5 ������� ����.����������%� �# ������# �������������'����%� �����������������

5 �����)�* 5 )�,==' ��������%������ ���%�� ������%����� %����������%��%���������-���������� �����. ����������!��'���� ��� ������������������1���������������� ���� � ������# � %� !=�

�(� � �� ���!��� � �� ��� ��� �� � ������� � ��� ������� � �� ���������� �� �� ���������6 ������!�������� � ��������� � ��� � ���� ��� = ��� �!� �� � � � �� � ����� � ����F� �� ���� ��� � � � ����� � ����� ��!�� ��� ��� ����� �� � �� ���� � �� � �� ������������� � ���������������������� �G�(� � ����������� ������������� �������� ����� �� � �� ���� � ���� ��� �� � �������� ����������������� � ���� ��������� ��� � �� � � �� �������� � ��������� �� �� �����&���

1�� � %������������������.���� ��%%���������%� ��� # �.�� ���� �����&���� ��� ���� �� ��������������� ��%���� � ����� ��� �������� :�� ��� ������ ����� ���� � ������# � ,��� ������� ��� �� !��'� ��# ��/�����=�

�(� � ���� ������Q������������ � �� � � � �� � � ����� ��� ���� ������� ���������� �������� � �� ���� ���� ����������� � � ������ � � ������� �� �� ��� � �� ���� ��� 5��� ��� �� �� � � ���� ��� ���� �� ��� � ���� � � � � �� �� ��&��C� �� �� ������� � ����� ������� ) � ����� ������&��C� �� � � ����� � ������� ��� � �!�������� ��� ��� � ��&��

:�� ��� .���� ���� � �������� �# � �� �����/ ���� � # � �� ����'� ��� ��� ��� # �.(��� ��!' ���� ��� � �����# �� ������ ��� ��# �� ������ . � ��%%��� ��%�� ��� ��� %��������'�� � %� !=�

������ � ����� ������� ��� �� ��� ���� ���!� � ����� ������� ����� � �� � �� � � �� ��������� ��� �� ���� � �� !�� ���� �������� ��� �� � ������ ����� ��&��

� ��# ��� ���''�������� 5���� ����%%������(�.�����%� ���� �� ����� %������5��������� �(���%%������=�

�*�� � ��� �� � � �� ����� �� �� �� � �� � � � � � � �� � � ���� ��� � � � � ����� ��� ��� �� �� ������� ��� ��� �� � ��� � ����� ����� ����� �������� �� ���� ����G�'� � �� ��� ������ ����� ������� ������ �� ���� ��� ������ � ��� � �� �� �� �� � = ��� �� ������ ���� � ) � � ��� ��� � �������� ��!� ����� ��� � � �� ���� � �� � � � �� � ��� ��������������� ��� ��� &���� ��� ������ ���� � ���� � ������ �� � �� � ����������������� ��������� ����� ������� � ������������ ����� �� � ��� ��� �� ������������ ����� � � � � �� �������� � ��� ������ � ��������� � � �&��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

67

$� �.�����������%� � ���������.��� �� ����������� ������.�������# �� ���:�����# ��� �������=�

�(� � ��� � � ����� ������� ������� ���� ���� � � ���� ���� � �� G����� ���� ������ ��� ����� � ������������������ � ���� � � ��� �� ���������� �����������������!��� ��� � � ���� �� ��� ��� ����� ������������ ������� ��������������� ��� � � �� ��� ���� �� � �� � � ���� ���������������� ��� �������������� ������ � ��� ����� � ����� &��

@�.# �� �� � ��� ��%� # ��� � �� � . � ����� �� ������ � ������'�� ������� ��� ��� ��'� ���������� ��. ��� ���=�

�C� � � � � � ����� � � �� �� " � �� �� ��� ��� �� ������!� ��� � � ��� !��� � �� ��� ��� ������� ��� �� ���������� ��� � ������ �� � �� ����� � � ��� !� � �� ��� � �� �� �� �� �� � ������ �� � � ��� ����� ) �&� ��� � �� �� � ��� ���������� ���������� ��� ���!��� ���������� � ��" � �� �� �������� ����������� ��� �� ���� �� ������ � � �� � ��� �� �� G� ��� �� � � ����� �� �� �� � � � �� ���� � ��������� � �� � � �� � �� � � ���� ������������ � ������ ������ ���������������� � � � �&��

$� � .��� ���� �� � ��� �# � � ��� ����� ��� � ��/ ���� ����'� ��� $��%�� ����� � ��� ��� ������ # �.� ��''��� ����� � ����� �� � ������ � � ' �� � %������� ��� ' ���'� � �.������ ���� �.���'�' �������

�� ��������. ������� ���%���� ��!2��! ��� � ��� �� � .����� ����'� �����������'�� �������������%�� ����� ������ '� ����������%����������� �����.�������'��������# 2%��������������2� �����'������� �������� �# ���'������������%� ���� ��$� �.�����'������%�2 ��'�������� �����'���

1 �� ���� � )���&������� ��� ��� �%�� ����� ��� ��� ����� ����� ��� . � �'�'� ��� ��� ��������� �������'����� ��'�����@�����'��� �� �����(�����!������� ����� �.�������' ��������# ��� ������ ��2��2������%������������������������ ����%%��������� ����������!��� �� �����# ���%������������ � � �%��������%����������� ��� � ������%��. � �����.�������� � �!���.�� � � � ��� � �� ����� ��� ���� ����!����� ��� ��'�� �������� ������� ��� ���$��%��0��.���� � ��������'������������� � ������# � ��''��� ����� 7>� ���' %���� ����� ������ �� �%�� �� �# ��� �� � ����� ����. � '������ ��� � ����� �'��� �� ��'�������� � # 2��%�� ���� ��� ��� � ���'� � ����� �� � )����� # ��� �# ���%�������������������� ��� ���������������

������ ������'� ������������� � � ����� �� ��� %��� ����� � � ��������� �� � ��%� ��� ��� ��� � ������ ����# � ��%���������# ������������ �� �������:�������� # �.�������=�

�(� � ���� � ����� ������� ���� � ��� ��� ��������� ��� ���������������� ����������� ��� ������ ����� ��� �� ������� � ��� � �� � �� ������ � � �� ��� � ��� ������ � ���� � �� � �� ���&��C� ��� ���� ��� ��� ��� ��� �� � �� ������� � ��� ����� ���� ��� ������ � ������� � ��� � �� � �� ��������� ���������!��� ���������������� �� ����� �� � ��� � � �� �� ����� ��� ���� &� � *�� � ��� �� � � ���� � ��� � ��� �� �� �� � � � � � �� � �� � ��� �� ����� �� � ����� ������ � ������ ����� ���� ������&���

1��� %������������� �� ���� ��. �����������%�� �����������$��-������# ���%���3 �%.� !�.����������'����.�������" ���� ���# ���%�������������>� ���' %�����%�� ���������������������-�.�����# �����%�'���%��������# ��� ��� ������# ����������������.������������������� ����.���� ���'�����%������

=<E �������������������

-D-, � � / 9��� �����������-�

$����� # �.�������������%� ����!����%��% '��'��������� 2 '�������# ���

����������0����

� $�� '�# �%��� ��������� ������ �'��� ���� �# �� ��'�2������ ������'� �� '��� ��� ��� $��%��0��.���� ���

� 7�������� ����%%�������� ���'���������'������������� �# ���������������'������������������ 4 �� %��� �� � �� %���%�%� ���� �� �� ������'� � �# ������ ��� ��� -����� � ��� $���� ���� �� ��� ��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

68

4 �� %����� ���%���%�%����� �� ��������'�� �# ������������-������ ���.����� 4 �� ���������������8� �� ���������.�������'�� �# ������������� ����� �� ��������'<?������

"�0��������� $� ������ ������ ��'��� �%���� �%������� ���'�# �%����� ��'���� '�2�����'�������'�

����� �� ������ ��� '� ���������%���$���� ������� ��� ��# ��# %������ ���-����� $��%��0��.����# ���%����� �� ������," ��/���2� ������'��������'���������������:���� '������ �# ������ ���� ����� ����� . � �� �� ��� ��� -����� ��# ��� ����D� ���� ��� � ��� � ��� -����� �������������'�������# � � ���# ���'� ���%��� ������ ����������'�� ��������� ���� � ������# � ���� ����� �� �� ������ .���� # ��� �E��# ��� ��� .����� ���� ����.� # ��� �� ����� ��!��� '2����� '� ���������%������������� !��'���# �����

� ��� ������ '������'�# �%����� '�����# ������ ���� ����������%� �5�����(��# ����� ��'������ �# ��������� � ����� �� ��� ��� ���� � �� � ��� '� ����������� ,�����%���� ���� ��� ��������5�� ��������� ���� ��� � ������ ����� � �� � ����������/��

� $����%� �������!��� ����# ��# �������$��%��0��.���� �%.� !������ ������������������� ���� ��� �������'� � ����� ,����0-:� ��� ������ ����� ���� �# �/�$���� ��'���'��� ��� ���!���� ��� ��� ������

����������������*���������

� $��%������'���'����������������� # �.��.������� �# ���������� ����� ��������������� ��� ���� ��1����%�� �����������%���������������'���%�� �����.���������%���'�� ���

-D-� # ������ � � �������

+������������������ ������

� �'� ������ ���%�� ��� ��� ������� � � � ��'� �# �� �� .� � .���� ������� ��� ��� ����� C� 2?� �.����'��� ����� ��

� $�� � ��� ����-����(�� 4 �� %������8� 9 �������'�������� � ��'����� �� ��.������������ ��������� ����� !��'������'���%��%������ � ������������� ������'� ������ �� ����%������ ����� ���������'�����!��������� ��'����

��������������������������

� �# ��� �E��# ��� �(�%�������� ����.� ���.� '� ���������%������� !��'������'���%�.������'�# �%��(����%%��%������� �# ��%�)� �� ����� �� ��� ��� ���� ���������!��������������������������

���������������

� :�����'�� %���� ����� ��� ��� � � ��'�� �������� ��# �� �����%������� � �%� � # ����� ����� ���� ���������%��������.���������� �������� �����.����� ������# �� ���$� �� ���������� 5���'%�(�.������������ � ��� ������ ������'�� ��� 0�����'�� ������ .��� ������� ��� �� ��������� .���� 5����������'%�(�� �����'�������� ��������������� �# �� ��.�������������������

8� �������������0������ :�%�)� ���������# �����'����������������� �����.� ��������# ������������� ��'����%�� �

��� ��� � � ��� ��� -������ �# ��� �� %���� ���� .���� ����� ����� .��� ����� ��'� ��� ����� ���� �� ��'�����������%�����'�.������������� ������ 4 �� %������������ �� ����'����������� ��� ���� ��� ��'���>� ���$�����!��� ����� # �.����.# ��� ��# �����������# �����������%���������� ��'������ �������%��� �%�������� ��� � ��%����� ��������-������.�������������� �������# ������������ ����3� ������%�� ��'�����������������������5� �'�������(��%����# ��� ��.���� � ������������ ��%���# ��# �������� ��'� '� ���������%���������� ��'���

� $���� ������������ ������ 5���!�����(� �� ����� '� ���������%������� � ����# ������%����.����� �����'� ��� �������� ��� ����%��� # � ������E�# � ��%����� ��������� ������� $���� ����� � �# ��%�)� �������'���� �# ��� ���������# ���# ��� ��# ���%��E�������� ������

+�0����������/�

<?�,7�� �=�����=EE...�������'�# ��!E%��� E�� ��'��E��E���E��'2������'���������'�<B/�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

69

� 1�� � %�� ��� ��� ��!�� '� ��'� ��� ���%��� ���� ���!��� �� ��!��.�'� ����� ��� # ��� ��.����� ������ ���� � ��'����%���� ��!��$��# ��� ������������ ����%�������������%������������ �)���,%� ������%� � ��!/�������.����%� !��.���� ����������� �# ���%���,�������# ��� %��/�� �� ������ ��� ��� ��� ��# �� ��� ��� � �� � ������ ���� � �� ��� )��� ��� '����� �� 4 �� %������ ���������� �������.�������%�.����� '�������������%����� ���%��������������������

������,���0��������

� �# ��� �E��# ��� �� 5���� (� � �%� �� ����������E�# ���� ��� ��� ���� ��� ����� ��� ���!��� ��� ��'�����������'�� ������$�������������������������������'�������������� ���������!������� �'���������������!������%%��%������� �# ������������ ��� ���� �,����5�� ��������������� ��� �� � ��� ������� � � � � ��/��

� �# ��� �E��# ��� ����!��.�'� �����.��������� �� ��'�.���� ������ ���� ���� �� ����.���� ����� ��� �����'������.���� '� ���������%��������� � ��'��� ���������������%�� ������

������� ��������������������������F�

� $����'�2������ 4 �� %����� �������'�� �# ������ �������� ��� ����������4 ���������������� ��������������' ����� ����'���5� ������(���%%�������.�����.��������� # ������ �������� ����'������������ ����%%��������

� $� �.�����# �.���������.������� ��'�5��������� �(���%%������������������ �5��# �� �(��

� $�� ������ ����� ���������'��� � �.�� ����� ���������'�������� ��� ��� %��� �� � ��%������������������ ��'��.�������������������������������������� �� ����$�� �����'��� '���%������� '� ���������%������� !��'������'���%����� �������� 4 �� %������ ���'�2 ���� ��'�2������ .����'� ����� ��!��� ��� ��� ��� ��� ��# �� ��� �%���� >2� � � �2� ��%� ������� 1�� ��������� ������ ����'���� �.�����%����� ��� ' ��������������� ���.����'�����!��������� ��'���

� �������'� ��� ��� �.�.� � � ��� �� ��� � ����� %� '���� ��� ���� '� ������ ���%���# ��� �� ��# � � �� �'�������'� � ���� ��� � ��� (�� �� '�� ��� � �# ���'� 8� � � � ���� ���� �� ����%����� ����.�������'�����!�� 1�� ������������ !��'������'���%������%���� �������� ���'�# ��������� ���������'�����!��������� ��'������������ ��������� ���%������ ���������������'��:���� � ����� �� � ��. ��'� ��� �� '�� ���� � �� ��� ����� ����� ����� � ���� ��# � � �� # �� ��.����������� ����������%���������.�������'�����!������������������������������5���� �� �(����'� ���

��������������������

� ��%%������ �'�'%��� ��� ��� �� ��'�� ��� ������ ��%��� ��� � ����� ' ����� ��� ��� ������������ $�������� ' ����� ��� .� !��'� ' ����� . � %������ ���� ����# � � ��'� ��� ��� ���� ��������������� 7�%����!��� ��� ��.# �� ��# � ���'��� �.� �����4 ��� ,�'�� ��%%������ �.���� �/� ��� ��%%������������������������� ��������� ����%�.���� � �������������������������

-D- # ������������� ������

$�����!��� ����� # �.����������������������'�# ���� ���������������.����'�# �%��������%� �# ���# ������ �.�����# ���%������

�������

$� �. �����%� ������%%���� �����'��������������'�:�������� �����������'��������.��������'�����%�,.��������������'������%����� ���� �����:����� � H/�����'�# �%���������� ��%�!��'���� �����'�����%�%� �.� !�� ���3� ������������0<�.�������%��������� �%����'������'���'���� ������������� �# ����%������%��� �%�!��'������������ ������ ��'������� .� ������������� ���'���� '������������'��� '������� �.���������������� # �.����=�

��� �� ��� � �� � � ��� � ���� ��� ��� �������� ������ � � ����� �� ��� � �� ������ ������ �� � D� �E� ��� ���� � ��� � ����� ������� ������ �� ��� !�� ���� ���� � ��� � � ��������� ���������� � �� �� ��� ���� � ��� � � ������� � �� ��������� ��� � ������ � �� � ��� �� ������� �� �� � �� � � � � ��� � �� ��� � �� ����� � �� � � � � ������ �� � ���� � ���� � ����� � � ���!� ��� � � ���� ��� � �� �� �� � ������ � !� � � � �� � ��� ����� � � �� ������ ��� ���� � ������ ������ � &��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

70

7�%�� �������� �� ��� # �.�# ����������� �'�# �%�������� �%��������%� �# � � �.����2 ���� '������������ ������ ��� '� ��'���� '����������� %��������3� � �%����������� �������������7��'���%�������� %��D��� �%�����'� �������'����� %���� �� � %������D����� �# ���'���� ������ ����������������5.���(���

� ��# ��� ����������������������# ����� ���������� ���%� ����' ������ ����=�

�>��� ���� �� �� ����� � �� ���� �= �� � ���� � �� �� ��� ������� ��� � � � �� �� � � � &� D. ��� ������� E� �� � �3 �� ������ ��� 6 ���� ������ ����� � � � ���� ����� �� � � ��� �� ������� �� � � � � � !��� ��� � ��� ���� �!� � �� �� ���� ��� �� � � ��� �� � � �� � � ��� � � � � �� �� ��� ��� �� � � (� �� �� A �� ��&� D(�� �� � � ���� � ��� ) �� � E��� �� � � ��� � �*��� ���A �� ���� ������� �� �� ��� ��� � ��� �� ��� !�� ���� ����� ������ � �� � �� � � ������������� �������� �!��� ��� �� � ���� � ���� ��� ��� � ��� ���� �������� � � � �� �� ���� �� &� �

$�� ��%� ���!��� �� ��.# �� ��!��.�'� ����� �� � ��� ��� �������� ��������� �� � ����� ��� ��� ��������� ��� ��� ������� � ����� �&��

���/�������������������

� ��� �������� ���%%� ������'� ��������������!��� ��'�'%���� ��'�����������'�� ����=�

�(� � �� ����������� ���� ������������ �������� � �*�6 7 �� ��������� ������� ������� � �� ������� �!��� �� ��� � ��� ���� �� �� � ���� ��!� �� � �� � � � ���� �� ��� ��� � � �� � ��� � �� ���� � ���� � � ��� � �� �� � ��� � � ���� ������� ������� � �� � � � ����&��

$�� ���!��� �� ��� # �.� � ��� ��� �%�� ����� ��� ��� ���' ��� ��� ����� � �.�����!��� �� ��� ��� ��� ��� # ���%��� � ������ $���� �� ������ ��� � � ��� '�# �%����� �%����������������.� !������ %���� ��� ������������ ����'������� ��.���� ����� �������� �������� ���''������"���� � � � ��� ��� ����&��

*�������0������������

3����.��'� ��� ��� �%��� ��� �� '���� ��� .��� ���� ����� ����� ��%%��%��� .���� � � �� � �%� ��� ���'�# �%��� ��� � �# �� �����'� ��� ��# � �������� � ����� �� ��� ��%%������ ��� ��� ���� �� � �����!��� ����=�

���� �� � �� � ��� � ��� � ����� �� �� �� �� �� � �� � � � M � ������ �� �� � ��� �� � ��!� �� � �� �� � � ���� �� � �A �� � ���� ����� � � �� � ��� ������ � ��� �� ����� ���������� ����� �� ��� ���� �������� �� !��� ����������������� ������� � �&��

7��!��� ���������''������������������'�� ������������ ��� �%����������� ����� ��� �������� � ��%���� ���D� �� �� �� � � � �� �����(� ��� ����� ��� � �� ���'�� �� ����� � � ��� �������� �%������ �# �����������'�� �������

*��������������

������'�������# ���%���������5��� �����(�������� # �.����''���������� �.���������'���������������� �� 4 �� %�������# ���%�������������� � ������ ��� ���������� ����������������������� :�� ��� ���!��� � � �%� ��� ��� ���� ���� � ���� ��� ��� '�# �%��(�� �� '��� ��� � �.�����# ���%����� '��������� ����!��������������# ������� '������������������ �� 2� %����$��'�# �%������ ��� ��!���%����.� � # �.����� ������ ���.��������� �����.���� ���� � �� �� ���������� � � �� ���� 1�� ��� ���� ����� � ���� ����� ���� � �� ������ ��� �� ��'�� � ��� (�� �� '�� �� ����� �� ��������'��������� ��'�(������������� �%� ��.� �������

$��������� ��%� �# %�����.� �����# ��� ��.����� ���%����� �%� �5�������� �� ����� � (��.������������ '���'� � ���� ��� � ��������� 5���� � # ��(� ��� ��# ��'� ��������� �� # ���%���� ��� .��� ����������'����� ���������5�� �� �� ����&�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

71

< $ ������% ��&�������# ����� � � � �� �&.� ��� �� ��

&<% ������������

$���� �� �� ��� ��� �� �� �%���� ��� !�� ��� ��� ������� ��� ��� ����� ��� 0 �� � � ������ �� .������ ������ �%����������������� ����� ������ ����7���� ��

&<; #� ������������53�������������������6�

0�� � ���<-,�4 �� ������� �������������� ����/ ���� ��� �

��

���S(� � � ���� � �� � �� �� ���� � �������� �� � ��� ����!� ��� � �� ��� � � � ��� � ��� �� � � � � ��� ���� �� � �� � � ��� �� � � �������� �G0 � ������������ ������ ���� � ���� ������ � �2������������ ) ��������� �� �� ������� ��"� ���GC� ���������� ���� � � ���� � ���� ��� ��� � ���������� � ������������� � �� ������� !����� �� ������ � ��� ��� ���� � �� �� �������� � � �!�� � �� �!�� ������ � ��� ���� � ������� ��� � � �� ��� ���� � ��� ��� ��� ������ ������� ���� �� �� � �� ��������\��4 �� �* ���% ��&�����?��' ' ,��

<-�-, � ������&�������

�& .� 1����'���� ��� ��� ��� �# �� ��'����� �� �� ����(�� � �������%� ��%%�������� $�� � �������%���%%�������� �' �%%������������'������� �� �����(����'�������������# �����%����� ����'�� �.��8�� � � 2��� � � � �.� � '�� �������� ��� �# � ��%������� � ����� ��%�� ��� �� ��'� ��� ����� �� ���� �������� �� �# � �� �# �2��2��2�� � � ���� $�� � �' �%%� ��.� ���%������ �# �� ������ �������'�:�� ������.�� ����K � !��� �������������@�����'�����0 �.���H� ����$��# ���%���� �����!�%������� �����������������,� �����������'��@�'� �� �����.������.��!/�.��� �������� '� ������������� � � �%���� ��������'��# � ��%��.��������������������%���# ���%������� ��%�������.��� � ����� ���>?CB�������� ������ �����' ����������� ������ ��� � ����� ����� ����� �# � ��� ��� � ��� ��� � �� ���� . � # ������� $�� �� ��� # ���%��� �� �� ����� ������������.��!������� �����������=��� 5� ����# �����������(�G������ ���# ���%�����%��� ������� �. ��������'�������

�� ����� ��������������� �� ������)���������������������������� ���� ������� ��� ���� ��

H� �7�� ��� �%=�����=EE...�%������ ������ '��!E� ����8����%��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

72

� @��������2������ ������������ ��.������ ��� ���� ����.2 ������.2����������5�������� (������������ ����������'��

<-�-� � �&.� ��� �� �

& .�1����'����,3�'� �H��/������������� ���!������ '� ������� �)�����# ��# ��'���.�� ��'�������!��� ��� ���������������.�������%%��������������������������.���������������� ������ �%������%�� ������� ��'������� '���%� ����� �������������������� �%���������������%���'���

$��� ����� ������� ���>��8���,�?��� �/�.��������� ��������3� �� ���� � <����� �)�����%������������%� ��� >� ��

4�����&<;�#� ���������������������������������������������������!�

(Source: adapted from Microsoft MapPoint)

$��!��� �� ������� �������������=�

]� 1�� ����'� ������������ ��� # ���%��� ,������%�������>� � � �����E��/� � �%��82<�.����'��� �����

]� � � 2���# ���%���,��� ��./��

]� � �� ��� ��'������� �������� �� ��������������'���%� ����������� �������.� ��������������'��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

73

$��������������������������������� ��'���!���# ����'�,3�'� �H��/��:��& �� �,�� � >/�����=�

���������� ����� ������������� � ������� ������ � �������� ���� �1�� �� � ��� � �������"������ ��� � �� ����� �4�� ��� �� ���������� ����1���4�� �� ���� � ���� &���

:��� ��'� ��� � ������ �������������� ,�� � 8/�� ����������%� ��� ��# ��# �����%� ������� �� �������'���%% ������ �� ��������# ����� % �����������%���.��������������������� �����'� ����������� � 2���������.���%����� ���� # ���%�����

$�������� ��� ���# ���%��� ��� ����� ��� � ���'�� ��� � � ��� �������� ��� ��� ��� ���� � ����� ��� ��������� $�� � ����� ������ ��� ��� �# �'� ��� B8� ������ � � ���� � ,%� �%�%� >� � � �����E��/�� .���� �������������� ��'��'�� �%���# ���������� ����� �����>>� ��������������� �����������%���%�%����>� � �.����� ����� �� ��, � �����'�?9 �������������/�

$����'�����%����� ������%� 2���# ���%���.��������������������.�� �%� ��������������� �� � ���%��� ��� ��� �����'� ���������� :��� ��'� ��� %��� ��� ���������� ,...��.�����'��������!/�������������� ��� ���� ������������ �# �������������������� ��� ^ ��������.���������# ������ �����������������%��������4 �� �������' �������,�� !�����'� ��/��

:���� ����������%��� ���������� ��������� �� ������������� ��.�� ��� �& .�1����'����� �%���� � ��������� ��� �� ����'� �������� ��� ��� � �# �� ��� ������ � �� .��� ��� �� � ��� ��� ��2���� '��� ��. ���%� ���@��������. �������H>����

<-�- 0� ������ ������

���������������

1���� ���� ����=� �� % � ����� A�� ��� ��� .��� ��� ����� �� ����� ���� � ������ ,����� ����� �/��� �%������� ��# �� %������ ����� ��� ���� N ���� ��� ��%��%�� ��� .��� ��� � '����� ��%������ ,������� ��������� ��� ��� � ���/��0 ����� ��%������� %�������.������������# ����'���������� ���� � %�� ���� ���2���� ��� �������� � ���� 7��� ��# ���'������� ��# � ���.�� ��� ��# �� %����� �� ����� ���� �� �����%�������� � �� �%�� ��.# � ��%� ��� �%��� ��# � � �� �� ��� � ��� ��� ��.2�# ����# ��%���������%������������ ���� ��������������%� �# ���������4 ��������:�%�)� �����# %�����������# ���%������%������ �������������2���� %������������4 ������������� ��2 %��������$��� ��2 %�������� �������# ��# � � �����'����� '�������%������� �%����������������������� �%.� !����� �� ���������$��������. ���������������.���������%�� �� �� ��� 5�'��(����� '�������%��������$���# � ��%�������� ���� ������ '��������%����� 2���� ���������������%�%������������$��������� ������# � � ���������'���������%������������������� ��������$��� �����������!����� � �%�����>��.!���

8��������

$������������������������ � �%�������� ������ ��������� ��� � �� �����:�������������������������

*���������������������

$������ .���� � � ���!� ��� ��� ����� ��� � � �� ��%� ����!� ���� ,5� ����(/� �����'� �� ����� ��� � �� � ����7� ���$�� ������������������������ �.���������� �%���� ��'��0 ���:�������7� ���:���%� �����# � ��%������%� �# %����.����� �%���� �������������������'���� ��� �������������������� ����5���������%�������������������������# ��'��# � ��%�������� ������ (��

G������/����������

� ������ � ����� ��������� " � ��� 7������� ��'����� �� �� ������� & .� ����� � ������ � ," ��/��� ������ �� �������@�����'�0 �����:�����: ���������1���7�%�����: ���������3:$��� � ����7���!���:����������0�� �:���������," 6 /��7�!%��$���� �A�� �.������� ����������� ��%�������

H>�7�� ��� �%=�����=EE...�%������ ������ '��!E� ����8����%��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

74

3���0������ ������&;��;(((�A;((&!�

" � ���7���������$���� �A�� �.��

30�����������������������������������

$� � . � ��� ��'��������� �� �� ��� � �� ��� � ���� �� � ��� ����� ��.# � ��� �� � >� ������ ����,�������� ��-����'��� �/������������� ������������� ���.� ������� '�������S >8>�� � � ��1���� � 8������� ��� �������������H<���2����. �� ��'��# ������ ��������S >� � �� � � ����S �� � �� � � ���

?����. ���������

0�� � ���<- �1 ������ ������������' ' ,!5 ��&�� ��� �&���% <�D@ E "�

Rent (Council)82%

Owner occupied

9%

Other4%

Rent (HA or RSL)2%

Private Rent3%

,7�� �������� �%������������� ���� � >�������,& �'�� �� ����7���������//�

$�� �� � >� ������ ���� �������� ����� �� � . � �<?� ��������� ��� ��� # �������� ��� �� ��%� �������,��.�!��.�����5& .�1����'���(/��3�'� �H�<����.���������%��.� �����.���# ����.����B�C<9 ��������� ������ ��� ���� � ��� ����� ���� ��� ���� ����� ����� ��� ��� �� �������� ������ �������� ���� �������� �� �B� �?C9 ������%��.� ������

<-�-< � � ����� �

& .� 1����'���� ��� �� ����# ��� �.� # ���%��� .����� ��� ����� %������ ��� �� � �%� �%��� ������������ �� # ���%���� $�� ���'� ��� ���� '� ������ ��������� ��������� ��� � �%����� .������ ���7�������� ����%%��������'���. �!�� �������� �������'��������������� ������������

H��������������� ���0��57����� (�H<�� ������.��� ���� �%����,...�������� ��������!�2�:�����:�'������ � 8/�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

75

&<= ?�����5��������������6�

0�� � ��� <-<� 1 � ���� ��� � :� �&.� �&&���� ����;� !5 ���� ��� � �&.� �&&���� ����� ����� )�� ��� 6 ;��� �.������88� � � -��� ��-&�-� .������� � &�� �� ���.��� �����������"��

� �

�S� �� � ��� 7 ��� � ��� ���� ������ ���� �� � � ���� � � �� ��� �� ����� ��� � ��� � � ����� ��� � �!� �� � ��� ������� � �� �� ��� � � ������ ���� �� � ��� ������� ������ �� ������ � ��� ��� � � ) �� � �������� ������� ����� � ��� � ��� ��� � � � � ����� ��� � �&� 7 ��� � ��� ���� � ) � � ��� ��� � ��� � �� � � �� ������� � � �� � � � � ���� � ��� �� � �� ��� ��� �� �������� � �7 ��� � ��� ��>���� �� � �����7 �� � ��; � �� ��6 �� ���� � �T����

�����������-�����������������������-�;((=�

<- -, � ������&�������

$������� �����?C���,�H� ��� �/��������� �)������ �����>??�������� �������������������'���������# �.������%�������� ��'��� � � � ��� ���� ��������@��%����� ���� ��������%������������ � ������ (���������� �,3�'� ��H�H����H�8/��

$�� '� ���������@��%��������������'�����!�.������ �����%� �# ��'�����������%�' ��������� ����'� �� %� � ��%%������ ��� %� � ��� �� ��� � ����� ����'� .���� ��� %������� ��������%�����������

& �� %������� .� !�� . � 4 �� �� $�� %���� ��� ���� .� !� .��� ��������� .���� ��� %��������.� !��������5�!2�����(���������

���������� ������.� ���������������'�� �# ����������� ����������� # ���%������@��%����� �� ������ %� � ����� 8� 9 � ��� ��� ����� ��� ����%%�������� $�� %�����'� 8� 9 � .��� ��� ���� �� � ���� �# ����� �����%� !�����

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

76

0�� � ���<->��1 � ������������

,7�� �=������� �%�� ������ ��������������...�%������ ��%��� �� 'E���%E���%%���%�/�

<- -� � �&.� ��� �� �

@��%� ���� ���� � �� ����� ��� � �� �%� ��� ������� ����������� �� ��� # ���� ��� ��� >?�� ��� �� ��'� ������ ���� � �����'�� � %� !� �� � %�������� ����� >?<H�� .��� @��%� ��� � �� ��� � �� ��� ����: ���. � ������ ����'�2 ��� ��. ������!2������ � ���!��� ���%����.��2!��.�����.�����. �5� �����(� ,� ������ � ����� ��������� �� � H/�� $�� 5�!2�����(� # ���%���� � ��'� ����� � ��� ���%�)� �� �� �%�� � �%�����# � ��%������ �����# �� � �%� ��.�� '�� ���������� ������������ # %�������������������������# ����'������ ������������ ������ ��������� �%������ �����'��������� � '����� :� �� # �� ������� ��� >?C8� ,� ������ � ����� ��������� �� � H/� ���.� ����� ?��<9 � ��� �������.���������# ����� �������� ������������'��������# ����� ������������� �� �%��' .����.����.��� � �%������� �� �������� ������'� �%����� � ��� 1�� ��� �����.��'� ���� ���� ��%�� � ��%������� � �� � �����2���� ��� ��� ��%���� ,��� �2� %� �������/�� ��� ����� � ��� ��� ��� ����'�����)���������!.���%%������� �����,@��%��'� ������-�%����>??H/��1��.�������������>??���������� �����������������������'���������# ����������� ��# �������.��%���������@��%�� '��������� ������������ ��������%� ��%�� �������� ����������������������

1�� >??>� �� %��� ����� �� � ��� � �� .��� # ���� ��� ����� .��� �� ����� � �� �� �.� '� ���������%� �� � ��� � ��� $�� @��%� ����� ������'� ��������# � .��� �� S <C�8%� '�# �%��� '� ������� �' �%%����������>??�HH��$����%�.�������%� �# �����# ����������.� �������'����������# ������������ ��� ������� � �� �%�� ��� ��� >?8� �� G� >?C� ��� $�� @��%� ����� ������'� ��������# � ����� ��� ���� ������ ��� ��� � ��� ����� ��� ��%���2��N � ����%%������� ��� ��� � ��� �� ��'�� �� %� � ��� �.� ��������� �� �����$��� ����������'�����,���� �� ��� �����A �� � /��������# ���%���� �%.� !�.������%�!�������� ������������.�������'������� 5��%���(� ��� ��� ����� �������������������'���� ������ ���� � � �������� ����� � -�� ,�� �� � ������ � ����� �������/�� 4 ���� ��� � ������ � �������������,�� � H/����''��������.������4 �=�

�'�� �� � �� �������� � � � �� �� ������� ���� ������ ���� ���� � ������ �� � ��� �!�� � � � �� � ��!��� ���� ����� � �� ��� � ���� �� �� � � ��� �� � � � ���� � �� �� � ��� ������ �� ��� � �� � ) � � �������� �� � = ���&� (� � ����� ����������� �������� �� � ������������ � �� ���� �������� �&��

HH�:�� ������������%������>??>�� �������# � ��%���7� �� ���� ������@�������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

77

@���������=�

�� �� � ��� �� � � ������ � �� � �� � �� � �� � � � � � �� � � � � ���� �� � � ���� � � ����� ���� ���� ���� � ������ �� �� �����!��� �� � ���� �������� ���!�� ������������������ � � �����&��������� � �������� �� ��� � �� ��� ����� � ������� �� � ������ � � � �� �� ������� ��������� � ��� �� �������� !�� � �������� ������G�� �� ��� � ��� ���� �� �� �������������� ��� ������������ ������ !�� ��� ���� ��� ��G��

$��� ��������������'��� )���# ���������������%.������7���� � ��,>??B/�. ���=�

� �%��������?� � ��!���������%�D�

� ����� ������8� � ��.���%��,H� 9 ��� � ��H8���� 9 ��� ����/D�

� 1%� �# � �� � � �������� �.�� ��%��� ��� � �# �� ��� ��%�� �� � ����� ������ � �� %��������,� ������ ����������������� � H/D�

� " � � ��������%%������ ������������������.� ��� ���������!�� ��� ��� ���������2%�!��'�� �����,���� ���'���'�/��!��.��������@��%�$������� ������������ �)���,@$��/��

1������ ����,�� � �/� � ��������.��� �� ��'�������������5� ������ �%��(���� '� ���������� ��� ��� � �� ����� ������'�� $�� ����� ��� ��� %���� .����� ��� ����� ��� � ����� �� � ��� " � ����'� ������ ��%������ �� ����'� ��� ��� ��� 2 '����� ��� �� ��# �� � ��� .���� �� �%�2������%���� ����# � ,� # ��� � �� ����� �� ����� � �%� �# ���� �������� �� �%���/�� 7���� � ���� ��# � ����%% ����� ������ � ��� � �%��� ��� ���2� �# ��� �� �� ��'�� $�� %��� .��� ����� ��� ��� ��� � �� ��� ������� ��� ������2%�!��'�� ��# ��# ��'� ����2� ��!��'� �������'� �������������� ��� .���� �� ��'�� ' � �����%%��������# ��# %���,� ������ ����������������� � H/��@� �.���,�� � >/���''����������������������@��%�%� !���������������������%�����%� ������� ����������%%������� ������� �# ��� ��!������ �������

" � ���������������'����� %�2��'���� �# ��2��� ���� ����# ���%���'�� ��� �����%� �������@��%� �'� ������ -�� .����� .��� ��� ��� ��� # ���%��� ��� %���'%��� ��� ��� '� �������:� ���.��� ��� ���� �# ��� ���� � �� �� ��.���� � ��������%����-�# ����� �����'���������������:����������8� ���.������ ���� �����.����<�� � � ��.���%���������������%%�����������������# ���8��� �� �' �%%��

7���������%������������������������'����>??C������ ����7�����@��%��� �� �����,� 7@�/�����%���'������������ '� ������������� ���� ��'������� �' �%%��.����������=�

� � ����7��7��'���'� ��������'��,S �� %/D�

� �� �����" � �����%%������1�������# �� �' �%%�,S 8�<?%/D�����

� �" �� � )���# ���7� ���� ��������,S H%/��

1�� �� ����� .���� ������ ��� � ���� 7�� ��� @��%� :'���� �� � �����%��� �# ���%��� .��� ��� ��� ������' �������%� �# �������%����%��������������� ������������%%�������

3�������� ��� ��������� �%� �# %��� ��� ��� � �� ������������ .���� ��� ����� ������� ��� ��� @��%�: ���� �'�,>??C/����@��%��� !��.������������� ����� '2������� !�������� ����������>?������� ���

<- - ���������������� ����������&�����

@���� �������� @��%� ���� # �� %���� �����.� ��� �� ��� ��������� ������ �'��� ��� ���� � �� ��� � ��� � ��.� � ������ # ���%���.�����'�������5��%���������%��(���������� ���.�.������.��!��'�������������������������������%����%������ ���$����.���������%�������'����������# ��# �����%� ����� ���������

H8� � �� ��� ��������>�� � � ��.� � ���� ������ �� ���� ���������'�%� �.������ �����.�=�H� 9 ��������HB9 �'� ��� ������������>�9 �5���'� ��1(��������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

78

������ ��

1�� � � ��� � ��� 5��%����� ����%���(�� @��%� ��� ��� � � �� ���� � ��� ��'�2������ ��# ��'�� ��� ��� ������5� ��������(�� � ����� %�,+ �3��>??8/��@�����'�.���� ������������# �'����������?� �������� ����� ������ ������������@��%(��# ���%�����

��,������

:� ��%� � ��� ���� ���� , �������� ��� � ������/� . � � ����� ��� ��� � �� # �� ���� � � �����'�� �� �����

�������������������

1�� ������� ��� �%� �# ��'� ��� ������'� ����!� ��� ��� ����'� ��� � �# ������ ��� �.� ��%��� ��� � �)���� �������%� �����%� �# %���������� � ������# � ��%����������'����� ���������O ����: ������ ��@��%�: ���� �'��@��%��� !������ >����������7� ' ��� �������# ������ ����� � �� ������� ��# � ��%����� ������� �������

*���������������������

:���� ��������������� '� ���������@��%�.�������%� �# %�������������# �������� ������ ��������� �� � ��7� ��� ������� ������������%��%���������� ����� �����!��.����������.���%�)� � ����� �%������������ ������������������$�������'��� �����%� �# %�������� ����� ����� ��� ���� �. �� �%���������� ��'����������������.��������� ������%� ����!�� �%�����%��

<- -< 0� ������ ������

G������/����������

� ������ � ����� ��������� ���.��� @�%��� � �-�� : ��������� :� ���� @��%� �'� ������ :'�����@��%����������%%������

3���0������ ������&D��;(((�A;((&!���

���.���@�%���-�. ��@�%������@����'���3�� ����'��@�%���� ��� �@�%�����0� '�A�%�����

30������������������������������������

#$ $ ? / P �U �V ? $ $ !- % - ��

#$ $ N / @ �U �V ? % ? !#N $ �

1 ����6 � ���������

:��� ��'�������%���� ������������������� � >���� �. �H�><��������������@��%��3�'� �H�������.���������%��.� ��������@��%�.�����.����>?�89 �,��%�� ����H>�B9 ����� ������ �����B�?9 ���� ��'���� ��� A���/�� :�� �� �� ��� ��� '� ������ ��������# �� � ������ � ����� �������� .��� !�� ������ ��� ��� � ��� ����� ��� �.� � ������� ��%�� ��� ���� ��'� ��� �:��� ,�� � 8/� ��� ��'�� ������������ ����� ����� 89 � ��� ��� �.� � ���� � �# ��� ������'� ����!� ������ � � �# ����� �� �� � � ��2��2�����# ��� ���

H��������������� ���0��57����� (�HC������������������ � >��������� � �������������HB�����������������:���,�� � 8/��# �'�# ������� ��� ����� ����������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

79

0�� � ���<-(�1 ������ �����������1 � ����!�' ' ,"�

Owner occupied20%

Rent (Council)43%

Rent (HA or RSL)22%

Private Rent15%

,7�� �������� �%������������� ���� � >�������,& �'�� �� ����7���������//�

<- -> � � ����� �

@��%� � �# ��� �� � �%� �%��� ��� ��� ��� � ������ (�� �� ��� %�)� � '� ������ � �)����� 1�� .���������� ����������� � ��������� �# ��������� ���������%�� �����.����%� � ����� �)���� ��������� 2 '�����

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

80

&<& ?����������������5+�0�������������?����������/6�

0�� � ���<-D�1 �� ����� ��� � �����* + ����� �0������� ������;�������������

,7�� �=�1%�'��������� �%���� �������# ����� ����������=EE...�� ��'����' ������!E/�

���������"���� ��S(� � � ��� ��� ��� � �� � � � ����� � � � �� ������ ��!� � ������ �� �� ����� �� �� � ��� �� �� �� ��� �� � � �� � ������ �� ������� ���� � ����� ����������� � �� ) ��������� ��� � ���&�(� � �� � � � �� �� ������� � ����� �� �� �������� �� �� � ���� ��� �� � � � ��� � �� �� � � � � ��� �� � � ��� �� � �� ����G'�� �� ���� A �� � �� ��� �� � � ������ ���� ������� �� �� ������ � ������� � ��� >���� � �� � �� � � � ��� � �� '�� �� ���� 6 ���� ��� �� ��� ���� ��� ��� ��� � � �� � ��= ���������� ��� ���������� � �� � &T��

?���������������������������8���;((&!�

<-<-, � ������&�������

$��� ��'�����0 ��# ���%���,3�'� �H�B/��!����� �%� �# ����������'�����!������� ���7���� ����.���������'��# ������ ����� ����'������%� ������%������%��,H�8������C�� ��%�� �� ���/��$��� ������.���������� ������ 27���� �������'�%� !�� �.���� ����������� �������������7�� ������ 1�� �� �� ����� ������ � ������� .����� .���� �� �.��� ����'��� �.� � ���� # ���%���� $�� # ���%��� .���� ����%����� .� !�����'��� ��� � '� ������ ��������# �� ����)����� � ���� ����� ���-�. �� ��'�����.� �������'�����!� �.��� ��������� ���� ���.��������� ����� �� ����������# ��� ���

$����� �����.�������� �� ���������� �� ����%����%���������<� 9 ��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

81

$�� ���� � �� ��� >���� ,<� � �� �/� ,3�'� � H�B/�� �������'� ��� �# ��� .��� '�# �� ��� �� � <�� � ��'����� ��� ���� ��� � �# �� C� � � ��%�� �# � ��� � �� �# �� �� �� ,�� >� /�� ����� � ��� ��� %�� ��� ������ � �%�����>�� �.����'�����.����� ����# ���%��� �%���.����������� �� ����

� ��'����� 0 �� ��� ������� ��� & � ��� 7���� �� ��� ��� �.�� %���� �.��� � �%� � ������ � ����� ��� ������������� ��& .������@�'� �� ��'����������������������� � �%����������� ��� ����� ������� ��.������������%�@�����.������ ������# ����� ��������'�%� !����.������� # ��������������@�'� �� ��'���������%�.�������!�.��������.��2����� ���������� �� ��� �� ���%� !���H?���

0�� � ���<-F�1 �� ����� ��� � ����

�,7�� �=������� �%�7���� �������������=��

����=EE...������ �'�# ��!E��# ��'E�������'E�������'�# ��E����2�������E��'8���%/�

$�� ���� .��� �� % ��� �����%����� ,�� � H�>/�� ��N �2�2�� �� .��� ����� ��� �� ��%%���# ����� �� �������%��' ���������������.������������������ ��# ���'������.����� ������ ����� � <��3� �� %� ����� ����� ����������������� � ��# �������' �� ������H�%� ����%���� �# �� �� �%������� � �����%�������� %�� ������������ ��N �2�2�� ��� ����'� .���� ��� � �:@��� � � � ��2����%�����# � ��� ������������ �!��.������������� ��# � ��%������N �2�2�� ����������������������1�� ���'� ���� �� # � �������%� ���������� ������ ������������%������� ������%��������������%�� �������� �� ���������������������!������� �� ���������'�������� ���������������������� ���

<-<-� � �&.� ��� �� �

�$��@�'� �� ��'����� # ���%�������� �������.� � '� ��������������# ��� ����� ��'�����.� ��1����� ��%��� ����� # �.�.������������������ �������.������������=���

5(� � �� ��� ��� � ������� ��� � ���������� � ����� �'�� �� ���!�� � � �� ������ � �� �� ������) !��� ��� �� � � ���� � ��� � � ����� ��� �� � � � � ����G����� �� � ��� ��� � � � , � ���� � ���� ����N $ � �� � �� � �� ��� � �� �

H?�������������� # �.�.����������������� ���� � ������# ��8� �:�����'�� ��� & ������������������� ,:� ����� � >/� ������ �������H�� �������7���� (������������� ��� + .����� ���%�)� ������������������������@�'� �� ��'������ �+ .������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

82

� � ��� �������� ��� ��� � ����� � �� ���� ���� ��� � ������ � �� � ���� �������� � ��� �������7 ��� � ��� �����>���� &(��

����

� �+ �<-,�# ������������

�$�������>��!����������� �������������� �� �����.��������������S������� ����� � ��� ������� � �������� ����� � ����� ������������������������ ������������� ������� ����������� T&���; � ����� �� ������� �������������%�������.��������������,� ���'���# �������:@�T �$�@/��� ��# �������%��������� �� �� �%��.���������� ������������� �� � 4 �� �� ��������� ����; � �� � ������� ��� ����� �%����������� �����'�� �����'��

� � ��# ������������������� �%�,��'�� �� ��'��� ��/�

� 0� ��� ��# �������� ������'� ����%��������%������������� ����'�%��' ����

� ����%������ 5�� �����'(�� �����# ���� �� �.���� ����'�%��' ��������%�� ����� ����������������

� � �# ������ ��� ����� ��� ����E�������8>� ������'� ��� �� %���%�%� ���� ��� � ��%�� ��� >�� %� ��� � �# ���'� ���������������� ������ �����'���������� �%�� # �������� �������������������� ���� � 2�������%������# � ��%�����

� ; ������������������'���� �

� � �# ����������� � � '��%�� ��.�.����'�������� �'���� ��������� �%�%��' ����

�*��K���� �� ��� ���:� %����������'���� ����'�� ����%%� ���.����� � 4 �� �� �%� �������� # ������� ���������.����# ������������ �� ��%��' �������������� # ��������.� �%�' ��������� �� � ��,.�������������� � ������ ����������# ���%������/����� � ��� �%����%��������%���� � �������� ����������,��� )��������� ����������'/���

�,7�� �=�� ��%��� ��������# ���'������ � ����.����� %�������� �%�7���� �������������/����:��� ��'���������� # �.����7���� ������������������ �����'�+ .������%%���������� � ��������� ������������%����������'������ ������ ������ ��'�%����� ���� � �����'� ��������� %����������� �����$�� � �� .��� � ��%��'� ���'%������ ��� �� ��'��������� � ��� ����� ��� ��� ������'� ����!� .��� � ��'���������������� 2����� ��$� �� ��������� ����������� ������ '������ ������������������'�������������.������� �� �� �����%�� ��� # �.�� �� ���# ���%����� �� �������������������� ��� ��� �'��� %� � ��� ����� ��� ������'�� ��� ��� ��� � �� ������� ��� ��� ������ ������������ �������� ����������������������� �����%���� ������� ��� ��������# ��������%�����7���� ����

8>�1%�� ����������������� ���������� %��'�����7<BB��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

83

<-<- ��������������&�����

�� ��'�����.������������������7��'���'� ��������'��,������/�� �%�>??������� � <����������.���� ��� ��� ���'����� � �)���� .������ ��� @�����'� � � !�� ��.��� � �' �%%� ,7���� � ����� ����������� � </�� �� ������ �� � � � �.�� '� ������ ���%�� .����� � � � �' ����'� .������ ��� .� � ���� ��'����=��� � ��� � ��'�� �� ���=�:��� �� �����.����������������!����7���������������7�� ����'� �������$��

����� ����������<� � ��.���%������'������ ���!�@�%�.������%���������>���

� 5��� �� '�� �� ��� � :� # ���%��� �� �� ����� .���� ����� ���� � �� ���� .���� �� ��� # ���%������%� ������>8� ��� ���.�������������������U <� � � ��.���%���

A������������ � ������������������� ���@�'� �� ��'������������� �� �%���������.��'=��� :� �� ����� 5�������(� ��� ������'� %� !�� ,7���� � ����� ��������� �� � </� .���� ��� � �' '������ �� ����

� ��'������ $�� � �� ���� �� � �%� ������'� %� !��� ��� � ��� ������'�� .���� ��.� # ����� �������%���

� ��������%��������%� �# ���� �����'�������'�����!����������� ����# �� ���������������3� � �%���� ����� �%� �# %���� ����� ��� ������'� ���� ����.����� ��� ��� ����'� ��� � �# ������ ��� �� ����'����'�����������

� :��� ��'����7���� ��������������� # ���%�������� ������ ���������������� ��������'�����%�'� ��� ��� � �����%�!� ��� �%� �# %���� 4 �� � ��� ����� �������� ��� ��� ������ ������'�%� !����

� � �������8����������� ����%���9 �� �� 2>?>?�� ���� �� ���������'���������!�����# ���������������� ������� ��������

� $��� � ��� ��� � ��� ��%�� ��# � ���� � ��'�� � �%�� ���'2� %� # ������� ��� ����2�������� ��# ��� ��

�1�� @�'� � � ��'������ ��� 7���� � ����� �������� ���� ���� ����� �� �� �� ����� �' %��� .���� 51���� �� ����(��������������!����7���������������7�� ����'� ���������������������.����� ����� %����� �����������'��4 ����������������� ������ ����# ���'�� �� �����$������� �����������# �<� � ��.���%��.������ ���������# ���%��������� ���!�@�%�.������%������ ��'�# �����������������������$�� @�%�.��� � �' �%%� ������� ������ ��� � ��� ������ � �� �� ����%��� � ����� �.��� �� � ����� �� ������������ ��� �� ��������� �� � ����� ������ ��# ��'� ��� �'���# � 4 ����� ��� ��!���� � %� �'�'�� .���� ��%� ��� ��� � �.� � �� ��� ,7���� � ����� ��������� �� � </�� 1�� ������ ��� ��� �������������'���� �����'��.� ���������������� ������� # �����%� !������� ��:���%����� ���� ������ ��� � �� �� ��� ��� � �� .��� ����� ����� %� ��� :�'���� �� � H� ��� # ���%��� ��� ��� �� ��� ����� ��� �.�������'�.������� ���������$�� ��'�� � ��� �� � @�'� � � ��'����� %������� ����� ��� �� ��� ����� ���%�� ��������'� >�� � �.���%��� �� ��%%������ � �����'� ��� �� �.� � �������� � ��� .���� � � �� ��������� �� � ��� # ���%����� �� ��������.������������.�� '� ���������%������ ��'������-�� ��������!����� �# �=����.���� � ����.���������������%� ����%� ���������������� �� �>H��� ����� ��������������'����:��� ��'����7���� ��������������������'��'����������%���%��� ������!���=�� � �!� �%� �# %���� ��� ��� 4 ������� ��� ���� ��� �����'� ������� � �� � ����'� �� 5��%%������ ��� (�

,�������'�%�����.��%�����/������� ��'��� ��'�����.�������'���

� :�� �����.� ������� �%� �# ��%�����������'� � ��# ��%��� � ������'��'����� �(�� �%�'�� ��%�������'��������� �� ���������'�������� ����.����'�# �%������ '��������������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

84

� :���.� ������ ����� ���� �� ��� � ��� ��� ���������� .� �� ��� ��� # ���%��� ��� ����.� �� �� �# ���%���� �' �%%��.�������� ��'������ ���3� � ��������������� # �.������� ����� ���� ��������������>�.����� ����������%%������� ������������%������������ # ���%�������� 2 �����'���

+�����$������

:��� ��'� ��� ��� � ������� ��������� .���� ��� ����� >� # ���%���� ��� !�� ������ ��� ��� @�'� �� ��'��������%� ��� ������� �'���%����� � ��!� ����� ����������� ��:���� �!����'��������.�������'��'������������������� ��������$��� ������� ����������=�

:����� ������������� ������������� ���� ��� ��� ������ ������� ��� ����� ���������������� � �G���

$���� �%����� ����� ���� ���� � � ������������� ��� ��� ���� � � �� � ���� ��� ����� ��� � �� �%�� ��������������� ��# ��� ��@�.�������� ���������������� � ��������� ����'������������'����� ����� �������� �� �%������.�������������%%������%����������'���������� �������������'�����=�

�C� ���� � � ����� ��� � ��� � ������ ����� ������� � ����!��� �� ���� � ������� ����� ������ � �� �� ����� ��� � ���� � ����� � ���� � ���� G(� ����� � ������ �� ��� � �� � ��������������� � �� ���� ��� � ��������������� � �� � �������� ���� ��� � ��������� ������ �� ���� ���&��

$� �� �� ������%� ��� # ��%���� � ���� ���� ��� ���������� 5� ���������� ��� ������ � ���%� ����'�(�� $�� ��� ���� ������� ���� � �� ��� � ��� %� �%��� ��� ��# ��'� ������ ��� � # ������� ��� .�������� �� ������ ��������������%��������������� ���������; ���� ������'��. �5������ �.�����������(������� ���� ��. ��� �������# ���������������������������'���:��� �� �������������%��������������������'�%� ��# ��.���%���� ��'����� � # �������������$��� ������� ����������=�

�(� � � � ���� ���� ��� � ���� � ���� ��� � � � �������� ����� ��� � �� ��� �� ����� � ������ ��������������� ��� � ��� �� ������� ) �� ����G�������� � �� �� ���� � �� � �� ���� �� �� � ����� � ��� � ��� ��� !��� � �� � ���� � ��� �� �� � ���� � ��� / � �� ��� � ���� � ���� � ��� � � �� !� � - ��� ��� � ���� � ���� � �� � � ����L � � �� � �� � ��� � ? $ � �� ��� � ���� � ���� � ��� � ���G�� �� � �� � � � �� ��� �� ��� � � ��� �� �� ����� ���� � ��� �������� � �� ������� � ��������&(�

$� �� �� ������� � ����� ��� ��� ����������� 5�� �� �(���'��.������� � � ���!����������� ��� ���������'� 4 �� %���� ��� ��� ������ � �� G� ����� � ����'� ��%� ����%����� ������� ��� ���������������� �������

+�������

:��� ��'�������� ��� �,�� � H/�� ����# �'�������'��������� �7���� ������� � �%�����<� �������� ����� ���������������������@�'� �� ��'������ ��� ������� ���� ���������� ������������������# �'� ��� 8H� ������ � � ���� �� 1�� ��'��� ��� ������ ��� # ���%��� �� �� ������ .����� ��� � ��'� �� � ��7���� �������������������7�� ������1��� �� ���������������������'�������.�����'���� ���������# ���� � 4 �� ��������� ���%� �# %���������� ��� ���� ���

��,������

$���� �� ������ ���������%� ����%� �������%�������� �4 ���������������� '� ���������@�'� �� ��'������3� ��������������%%��������� ����� ��'����� ������ �.��A����'����7� ���������� �# ����� � 7� ��� $���� .���� ������ �� �.� ��� � ��� � �%� �� �������� �� � �� ��� ��%���� ��� ����%%������ ��� �������������%���'� ��%������.����������%� �����.���� ��������������& .�������� ����������� �������.����� ������������� ��& .�������

*���������������������

:��� ��'� ��� ��� ����� ���� %������ � �%� 7���� � ����� �������� ,�� � 8/�� @�'� � � ��'����� ���� ��� ���� ��'��� �����.� !����%� ����'�������:8��,�� ��& .����/��������������.������� �%����� �%���� � ���� :�� �� ����4 ����� ��� # ���%��� ��%� ��# � ������� ��� � ��%��� �� ��� # �.�� ����� ������������� ����� ����� ��� ���� �.����� ��������'�# ������������������ �����'� �����.� !���

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

85

<-<-< 0� ������ ������

G������/����������

7���� ��������������������7�� ����1��� �� ���������������!����7��������$���� �A�� �.����� ���-�!�������@� ����7���� �" �����$O ������������

3���0������ ������B;��;(((�A;((&!���

����� ����� �� �����$���� �A�� �.��

30������������������������������������

��������� # ������� ����� ��'� � �%� S ??�??8� ��� S �H?�??8� �� � ������ ��� �.�� � ��%���� �%�������S <>8�� � � ����S H8� �� � � ��� ������ ' �������,��# ���� �����# ��� ��%������/�

?����. ���������

:��� ��'�������%���� ������������������� � >���� �. �<�H�B�������������� ��'������3�'� �H�?�����.���������%��.� �����.���<<�B9 �,��%�� ����8��H9 ����7���� �����B�?9 ������'�������A���/�� :�� �� �� ��� ��� '� ������ ��������# �� 7���� � ����� �������� �!�� ��� '� ��� ��%���� ��N �����%%������� ����� ��� ��� '������ ��� �� 7���� ��� ��������# � ��� .� !��'� ��� �� %���� .���� ���������'�# �%����� )���# ��������� �'���%������ ��!�������������� �����

0�� � ���<-=�1 ������ �����������1 �� ����� ��� � ����!�' ' ,"�

Rent (Council)24%

Owner occupied34%

Private Rent18%

Rent (HA or RSL)24%

,7�� �������� �%������������� ���� � >�������,& �'�� �� ����7���������//

<-<-> � � ����� �

�:����� � !����.���7��%�.���������%�����������������������������.�������������%�� �������� ������� ������# ��� �������� ����!��� ��.���������� ��.��������������������� 2 '�����1�����'��� �� ������5��������� �����(���%��������������� ��������� �# �������������������� ������!�����!��� ��������# ���%������%���� ������!��������� ��'�������������� 2 '�����

8��������������� ���0��57����� (�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

86

> �$ ������% ��&�������# ����� � � � �0��� ��� ��

B<% ������������

$���� ������� �%���� ��� %���� �����'�� � �%� ��� ��� # �.�� �� �� ���� .���� !�� ���!��� ��� :�� �����' �������� ��� �� �����# ��� � � ������������� ��� %��� ���� ���������� �%���� ����� ����������=�

� & .�1����'���D�

� @�'� �� ��'����D�����

� @��%��

B<; #� ����������-������������

>-�-, ����� � &����

& .� 1����'���� ������ ��� ���� ��'���� � �������%� ��%%������������������� '�# �%���� �' �%%�,��� ����'������� �� �����/����� ����# ������%��'������ ��������'��� )���# �������������� ���� %��� ����� ������# � ��%��D��� ����������������� �� ��������� �� ����%� ������� ������%���� �������'��' ����� '�������������-����� ��������# ������� ������ �'������ ��������������� ������'���������������'�� ������������� ��� ��������������� �����2��������� � 8���

$�������������������� ����� �%������������������� ��������������� ������������������ �.���������� �������'� ���� ��� ����� %������� ��� ������ ��%%������ �������������� $�� 5# �����(� �� � & .�1����'����������%���� ���� ��������%�� ������������� ���������� ��'��� �������� �����.�����# ���# ���'���������������� �.����� # ���%�����

>-�-� $ �����&���&����

� � � ��� # �.�� ���.� ����� �� ��%� � ��� ������ � � ��%%��� �� ���� ��� .� � � ��� " � ������'������������� �� ���������� ������'����������� �����.����� '� ���������� ��'��� ��!����

����/����������$�����������'�� �� ��'�� �����# ����� �%� !������� ���� ������ ������������ # �.�.�����!������%%�������������=��

�'���� � ��� �� ������� � �6 �� ���� � ������� � �� !��� � �� ����� � ����� ��� � �� � ��� ������� � ���� �� ������ ������� ��� � � �� ��� �G��� � �� �� �� � �'� ����� ��� ��� � � � ����� ���� � � � � �� � ���� V N !$ $ $ � K� V - !$ $ $ &� ���� ��� � � ���� �� � ��� ��� � �� � �� ���� ��� � �� ���� ��� ��� ������ � ���� � ����V ? % $ !$ $ $ &��

�$����%� ��� # �.�.������ ������ � ������ �� � ���� �������� ����� �� 1��� ���� �%�� ����� ����. ����������.���=��� :����������� ��# ��� D����

� " ����� �������� ���%���'�� �# ��� ���%� !������!��

$�� ��� # �.�.��� ��� ������ ����� & .� 1����'���� ��� ���� ��%���� ����'��'� ��� ���� � ��� ��� ������'�����!�� �����������%���'%������5�������������'(��1�������������������������'��������������� ���!������ �������%���'%����

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

87

?���������/����

$� � .���� ��.# �� �� '� ����� ������# � � ������� ��� ��� � �� ��� %� !�� ��� ��� �� �����'� ������ ������ � '�����$���.������%�,� ������ ������3�/���'�� �.������� ���������� �����" � ����'� ��������%�����," ��/��& .������� ������ ���%������� �������# ����%������������� ������������$� �.����� �� ���� ���������� �������� ��� �������# ������� �� ����5�����.�# ����# ������� ���(��� ��# ��� �����# �������� ����������=�

�0 � ��3 ���7 ��� � ��� ������� � ����� � �����L ��� ��� ������������������ �� �� ��� � ��= ��� � ���� �������� � ���� &��

:� � ������# � � �%����# ���%��� ����� ����� ����� ��� ����� ����� �� ����� � �� � �������� ���� ������ (�� ����� ��� � �������� %� !�� �# � ��� ����� ��� �� ��� & ��������� �� ����� ��%����� ���# ������'����%� �����������.��� �� �� �����������# �� ��� ���������=�

��� � � �� �� ���� ��� �� � � ��� ? $ � �� ��� � � � � �� ����� � � ���� ��� 1����� K��� � ���4� � ���� ���G�� ��� � � � �������� ��� � �� ������ ��� ��� ������ � ������ �������� ���� � ��� �� �������� � �������� ������� ��������� � �� � ������������� � �������� ���� ��� ������������ ���� �� ������ � ����� ��� �� ����� � � �������� ������� � ���) �1���� � �� � ��� ����� ����4&��

��������������

������ ������ ������ �� '� ��� ���������� ������������������� ��'��� ������ ���������'��'��.������������ � ���'�# ��������� ���������# ������� ��� ��'���������� �����������3� � �%���������!��� ��� ����'����@��%���'���'���������������������%������������� ����������� �# ��� ����� ����'���������������=�

���� 7 ��� � ��� �� �� � ���� � ��� �� � ) �� ��� ���>���� !� ������������ ��� �� ��� � � � ���� ��� ��� 3 ���7 ��� � ��� ��GH���� I���� � �� � � ����� ������� ����� �� � ��� �� ��� � ����������� ������� ��� ���� � � ���� � ����!��� ��&��

>-�- �������������� � ������������ ���

�"�������

:������ ��� � .��� ��� ��# ��# � ��� ��� & .� 1����'���� # ���%��� ������ ��%� ��� ��� ��%%����������������������.���# �����'�������� ����� ������ �� �7���� ��1��� �����%�� ���������. =�

� 5 ������� �&��� ������2�@�.��������%���� ��������# � ���������������'�������F�1�����'���'����� ���# ����'����� �������� ����# ���%�������F�� ������������������������ ���'��������������������'��������.� ����%���� � ����# ����� ��'���� .� F�

� % ��.��&��� ������G�1���� ����� ��'�%� !���� ��������������%�����(��� ��������������F�,5A� ���� ��� ����� ��� ������ ����� ���� ��� �� ��� � � ����� � �� ��� �������� ������ ���� � � � ��� �� � ���� � ������ � ������ ��� � ���� � ��� ) ��? #����#/ ������ �&�4��

� ) ����/ ���� � ��� ��/ �� �� ��� � ��������� G� $�� ��� # �.� ����� � ����� ��� � � 5��� � ����� ���� ���� �������� ��������� ����� ����� &��

:� # ��� � ���� ����� ��� ���� ���� ���������� ���� � � �������� ���� 5�� � ��� �� � � ���� �� ����� ���� ����%����������%��� �� ��������� ���������������# ���

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

88

��������������

:���%� ���� ��� # �.�� ���� ����������%�������� ������ �������� ���� �������� �� �����'���'��� ��� ���������� � ����� ����� ���� � � ���� � � %� � �����%����� ����� ��� ��� � �� �� ������ � ����� ���� � �� �����%�# ��� � ��� # �.���� ������� ���� �.����� # ���%���.���������������$����� # �.����������=�

�(� � �� � � ������� �� ���������� �� �� ����� �� �� ������ � � ���� ���� ����� � ��� ��������� � �� � ������� � ��� ������� � �� � � ������������ � !�������� � ���� � ��� ���� ���������� � &���������� �������� ��������� � ����� � � � � �� �� � ��� � ����� ����� � �� ���� ������ �� �� � ����� � �� �������� � �� �� ������� � �������� ������� � ���� � ��� � �������� ��� = ��� �� ���G��

@�.����������������������%������������� ����� ���������������� ������������������.�����!������������ ��������.� ������������������ � ���� ��� ���� ���������'%�����������.���������������������������.����������� � � ���� ��� � ��� ���� ���� � �� ����� ���� & ��������� ����� .��� ����� � ��� � ��'� �� � ����� ��� ��� �� # ��� � ��� # �.� ��''��� ����� ����'� ���� � ���� ��# � ������ ��� ����� ��� %������=�

�(� � � ��� �� � � � �� � � � � ���� �� ��� �� � � ��� �� �� �� ��� �� � � ������ � ��� ��� �� �� 1�� � � ����4� ��� ���������������� � G�� � �� ���� ����� ��� �� ���� �� � ��� �� �� � ��� � ���� ���� �������� ��� � �� ���� � �����&��

$����.�������� ��� ������� �� �� ���� �����������.������������=�

�C� ��� ��� �� �� � � � � �� �������� �� �� ���� ����� ���������� � G� �� �� �� � ���������� �� � ��� � � �� ������ � ������ �� ������ �� � G��

$�����%�����������������.�������������# ��� �����5����(���������������������%�!���5 ������ ��� ����(��1��.����� �� ���''�����������.������������������������ ��������%��������������%��'��� ��'���������%����������������� �������# ������� ��'��%��2��������.�����%�!�����%� �# ��� ����.����'� �����# ����� ���������%�����������1��.������������� �� ����������!��� �������� �� �����%� ��������� ���������������.���� 5%� '����(� � �.������������������'��������������������.� �%����# # ������������

:� %�������������������������������������������%����������� ��������%������ ��!�� ����%��������.������� ����!��� �����������.���������������������� ������� ���%���'�'�# ������4 ����������# ���'������� $�� ��� # �.� ����� �� ����� ��� ' ����� ������'� .��� ����'� .���� ���������%���������������������������������������%���������%��# ��� �������'�����=�

�; � �� � ������ �� � ������������ ��� � ������ ���� ��� � � � ��� ���� � � � � �� � ����� � ) � � ���� � !� �� � �� � ��� � �������� �������� �������G&������� ) � � ��� ��� ��� � �� ����� ��� ������ �� ������� � ��� �� �� �������� �� ����� � � � �� � � ���� �� �� �� � �� �� � ��� � ��� � � �� �G�� � �� � �� � ��� �� �� � ��� ��� ���� ������ �� ������ � � � � G������� � � � �� ��� � ������� � ������ �&��

:���� ���� # �.�����.���������� ����� �%�������''�������=�

�2���������������� ��� � �!�� ��������" ������ ����������� � �� ���G� ���� � ��1� � � � �� � ��4�� � ����� ������������� �������� � ��������&��

1��.����������� �� �%������� # �.��������� �������� �' �� �%���������������5��# ����'������'�� �� ����(�� :�� ��� ��� # �.� ��� ��� ����� 5��� ����� �� � � ��� � �� ��� �� � � � ���� ��� � ���� �(�� ����������=�

��� �� ��� � ��� �� � � �� ��� � � �� ��� �� �� � ���� �� ��� �� � �� � ��� � �� �� � ������ � ��� � �� �� �� � ��� �� � � �� � ��� ��� � � �� ��� ������ ���� � ���������������� � � �� � ��� ��� � � ��� ��� � ��� ���� ���� ��� � �� ������ � �� �� ��� � ��� ���� ���� ��� � � &��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

89

>-�-< 1 �� ���� �� ����������� ���������� ���

:�� ����� ��� ��� ���� ����� �� ������� �� � & .� 1����'����� �� � ���� � �� �� '� ��� �# � ��� ����������������� � �%�����B� �.E���,��%�� ��������� % ����������<� �.E��/��:� �����������%� ���� ������ � � ���� � .���� ��� �4 ������ %��� ����� ��������� ��� ��� ���� � ��� ��� ��� � ��'� %� ���������� ��� & ��������� � �%����� �����# �����������������'�� �# ������ �� ��%�������# � � ����%�����������%�� ��������%���������'�������������������� '����:� � ������# �� �%���������������'������������� �����=�

�(� � �� ��� � ���� ��� ��� � �� ���� ��� �� �� ��� ��� �� � ������ ���� � �� �������� ������� "� ��� � ��� � ����������� � ��� ����� � �� ���G�� � ����� � SC� ��� ����� � � ������ �!��� ������ � � �� !�#������ �!���� � ����������� � �� �TG��� � ��� �� � � � ����� �� �� ����� ��� �� � � � G�� ��� � � � � � �� ���� � � �� �� ���� � � �� � � ��� �� � ������� � ������ �� �������� �� � � ��� � �� � ������ ������� � ��� ������0 � ����������G� ��� � � �� ���������������� � ����������� ���� ���� �����&��

� ������� �����'���� # �.�������������� �������������.�������������������� ���� %�������'��G������'� �� � ��������G�.��� �� �� ���� �� � � � � �� ��� ������%����������%������ � ����'���� �������.�������� ���!���'����# ��# ��'��= ��� ���� ����� � ���� � �����

>-�-> % ����/ �������������� � �����������&�����

�������

& .�1����'����.���'� ���������� �������� ������ ������ �������������5���������� �� ���������(��� �� ���� # �.�� ����������������%� ��������� ���������� ����������'%������ �����������.���=�

� $������� ����D�

� $������������'�����!D����

� $�������� ���� ���

� ��# ��� � ������������������������=�

������� � �� � ���� �� �������� � ���� � ����� � �� � ��� ���� � ��� � �� ��� ��� � �= ��������� � �� � ���������� ������ � ��� ��� ����� �� �������&��

$�� '� ������%���' � � �������������������'%�������������� �������������%��'��� ���������������������� ����� �������������������� �������������4 ������������%���������$���.�������� ����������=�

�>�������������� ����� �� ����� �������� � ����� ��� � ��� � ������������� G� � ��� �� � � � � ��� � ����� ����� �� � � S� �� �T!� ������ � � � �� � � � � ��� �� ��������� ����� � � � �� � !� � �� ��� ����� ���� � � � � �� ��� ������ �� � � ���� ���!���� � ������������� ������ � �&��

$����%����!��� �.�������� ����������=�

����� ��� ��� � �� ��� � ���� ���� �� � ����� � ����� ������ � �� ���� �� ���������� ���� !����� � ����������� � ������� � �� � �� � ��� ���� � � ��� � �� F�������������7 ��� � ��� ��� � � �� ��� ��������� ���� � !����������K����� F��� � ��) ��� ��� � ����� � ���������� � ��� � ������ ����� � ����� ��� !����������������� � ���� ��� � �!�� ����� �������� S������������������ � �� � �T!� �� � ���� � ������������������ � � � ������������� � ���� � ��2���&��

1�� ������� ��� & .� 1����'����� ���� ���� ���� ���������� ���'%�� ����� ��%� ���� ����� ��� �������'� 5����'���# ����� �������(���$�� %������� � ��.��������������������������� ���������������������� ���� # ���%������%%������������������'%��� �������'�����=�

������ ������ ������� �� �� � � ���� �� ���� � �� �!����� � � ��" ���������� � !��� � �� ��� � �� � � � � � � ������ � ���� ������ � � � � �� ��� � ����� G����������= � ��������������������&��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

90

?���������/���������

$���� � ��� ��� .���� @��%�� ���� � %���� ������� � �� �%�� ����� ��� ��� � � � ��� .���� ��� # ���%��� ��� ����� �� % � �������� ������ 3� �� %� �� �� � . � �� �����'� � ��� ����� ��� � �����'����� �� � ���� ���������������������� ��������.�����%�)� �� �� �%������ �.���� ��# � � 5����2������� � ��# ��� (�� .����� ���� %���� ��'�� �� ��'� � ��� ,��� �� ��� ��� ��� � �����# ���%���� �/���# �� ������������� ��� ��'�������!����������������!�'���� ��������� ���������������� �����

1�����������# ���� # �����������'�� �)������# �.� ��������� ��������� ����� # �.�'�# ���� �%��������� # ���%������� ���%���������� �������.�����'������ �5����(��� �����%�� �� �������'��$���.��������� ����������=�

��������� � � �� ��� � �� ����H���I������� ������� � �� � ���������� ��� ��� ����� � �� ������ � ��� !��� � ���� � �� ��� � ��� �� � �� � �� �� �� � �� �� �� � �� �� � ���� �� �� �� � � � ��� �� � � ���� � � �� !� � � �� �� �� � ����� ��� � ���!��� ���� � �� = ���G��� ���� ������" ��� � ��� � ���� &��

& ���������������� �������������� ���# ���%�����%������� �������� ������������������ �� ���%� !������������' �������� ������.�������� ��� ��������� �# ����.� ����������� � ��'���� ��������'���������� ����%��������%� � '������������ ������� ��.������ �� ���������������%� ������������ ������ �# ����� �� �� � ��� ��# ��� �%� !�� ,������������ �� � 5� ��2��2��(/��$�� � �������� ����� �� � �������� �����.�����%%� ���� ����� '� ������%���' �.�����������=�

�C� � ���� ��� �� � � � � �� � � �� ���� ��� � ��� �!� ���� ������� �� � �!� �� � � �� ���� ���� �� ���� � �� ������G������ ��� � ����S� �������� ��T��� ���� ��� ���� � ��� � ��� ��!��� ��� ���� � ��� � �� ������ � ����� ������!��� ��� ��� � ��� ��� ��� � � � ��� ���� ��� ��� ��������� ��� � � � ������ � �� ������ �� �� �� ���&��

& �������������������%%������� '���������� � ������# ���''���������� �. ��� ���� ���������� ������� ��'�5� ���� � �� ���������%� !������� �������.� ���� ������� ��� ���

8���������������������� ��/��

:�������� # ��������& .�1����'���������� �)������������� �# ��'����� ������������ ��# ���%��� ��� ������'���@�.# ���# ������ # �.��������������%���� ���������������%�� ��������������� ������� ����� ����# � ��� ����� .��� ��������� .���� ��%�� ����� ��� ��� �'��� � �%.� !�� � �� # ���%���� ���������� ����������=�

��� �� ��� � �� � �� ���� � � � ���� ��� �� �� ���� � ��� ��� � � �� � �G�� ��� ��� ������ �� �������� � � � �� � �� � �� �� � � ����������������� � �������� �������� � �� � � � �� � ������ ����!����������� � �� ������ ���� ��� ���� ����� �� ��� � � ����!��� �� ��� ������� � ���� ����� ��� ����� �� ��� �!��� ����� � ����� ����������� �1� �� ��� ���� ����� ����� ��� ���4�� ���� ����� ��� �����&&��

$����%���� # �.�.��������� ������������������ �# �.���" ��'�����������������# � ��%���:'����. � 5�� �� �����'(� ��� ��� ��� ��� �������� � ����� ��� ���� ��� �# � � � ������ ������ ��������'� ����� ��!��� $�� ���� � .��� ���� ����� � ��� ��� �� ��� ��� � �� �%�� � ��� ��� � ��� ���������� ����� . ���''��� � �� '����� �� � ���� . � ��� ��� � � � �� ��� �%��%����'� ��������� �� # ���%������������$����=�

�>������� ��� �� ���������������� ���� ���� �� � ������������ �� ���!���� � �� �� ��� ���� ��� �������� � ��� �� ������ � � ��� �� ���� ������ � � ���������� � �� ���� ��� � � � � � � ��� � ���� � �� �� �� �� � � �� � ���������� � ���� ���� ��� �� �������G�� � ���� � ���� ����� � � ���� �� � ����� ��� ��������������� ���� ������ �������� ������� � �� ��!� � � � �� ��� � � �����������!� � ���� � � � � � � ) � ��� � � ��!��� ��� ����� ��� ������� ����&��

:���� � ���!��� � , '� �����/�'�# � ��� �%��� ��� ��������� ��%� ������������. � ,�@�/�����%�����%� �� '������������� ����# � ��� � �����������. ����������$��� ������ ������� ����'���������.����%���'������%��%���������������'�����=�

���� �� � � ���� ��� �� � ������ �� �� �� �� ���� � � � ��� 2� 6 � ���� ����� � �� � � � � �� ��� ���� � ����� �� � �0 �����A ��� G� � � ���� � �� ��� ��� ���������� � � � ����������� �� ��� � � � ��� ����������� ��� ���� � � �� ��� ��� �� �������� ��� � ��� � ����� ������ ��� �� � � 0 ����� A ��� � �� � ���� ������ ��� � �� � �� �

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

91

��� �� �� � ����G��� ����� � ���� � � ����� ���� ���� ���� � � ����� �!��� � �� � ��� � �� � � ������K� � � ���� � � ��� � �� �� ��� � �� � � �� � �� � �� � � � � ��� �� � � 0 ����� A ��� � �� �� �� �� � � � � � ���RG�� �� � � �������� � �� ��� �� ��� ��&�0 ���� ����� � !������ ��� �&��

$�� %�������������������������''��������������������'�����'��������'��������. ��������=�

����������� ����������� �����G�� ��� ������ ���� ����� � ���� ����� ��� ��� ��������*� �7 ��>��� � �� �� ��� � �� � ��� � � � � ) ������� � ��� ��� 3 ����� � ����� ��� � �� �� � �� � �� ��� �� �� �� � = ��� � �� �� � ������ ��� ������!��� � �� ���� �� ) � ����� ������ � � ����� �������� ����&��

@�������=�

�3 �� � ��� �� � � � ���� �� ��� � � � ���� ���� � � � � �� � ��� ���� �� �� � �� � � � � � ���� �� � ��� ���� �� � �������� ���G�� ����� � ��� � � ������������������� ������� ����� ����G�� � �� ��� ����� ����� � ����� �� ��� � ����������� ��� � ��� ��� � ������� ����� ��������� ���� &��

������

� �� ���!��� � � �����'� ������'� ������������� �%� ��� ��� ����� ��� ����� ����� � �.������ �)�������������������������������������� ���������������'�����=��G�� �������� �������� ��� ����������� ����� �� �� ��� � � �� ��� � �� � �� �� � � ����� ��� � ��� ������ ��� ������ ��� � � � � ��� ����� � ) ��������� &�� $�� ��%����!��� � ����� � � ��� ����%� � ��� ��%% ����� � � � �� ��� ��� # ���%��� ��� & .� 1����'����������������� %�������'� ��� ������'�� ���� � �� ��%� ��� �� ��'� ��� ��� # ���%��� �' %���� @���%%��=�

�(� � ������� ����� ���� �������� ������� � �� � � � �� �� ������ � �� ��G���� � �������� ��� �8�(������ �� � ���� ��� ������� �� ������� ��� � � �� ��� �������������� �� ������ �� ��� � �������� ��� ��������������������� ��� �� ������ ���� �� ������� ��1���� � ��� ���� �� � 534G��

1��.����������������������� �����.�����%�� ������ ������������������� �%��� �%������ � ��'���������# ���%�����%� �%���

>-�-( ���.����� �� �&������ �

� �� # ��� � ��� ����� ��� ��!�� ��������� '� ����� .���� � �.����� � �)����� ������'�� & .�1����'���� .��� '� � ��� 5��.� ��!(�� ��� ����� � �%� ���� �%� ��� ���� ��� ������'� %��� ��� �������������$����� # �.�.�����������������=�

����� ��� �������� ��� � ��������� �� � � �� ������� � ��� � ���� ��� � � �� � � ���� �� ��� � ������� � ����� � �� ���� �� � �� � � 2���!� �� � �� ���� �� � � � � ��� ���� �� � �� H���I� ��� ��� � �!� �� �� �� � ��� � �� ��� � �� ���� �� ����������� �������� � &��

:�# ��� ���� # �.������������������� ��!����������%������������ �)�������.���������5# ����'�� �� '��(� ��� � �� ��� # ���%��� �� �� ������ ���'� ����=� �G� �� �� �� � �� � ������ �� � � � � ���� ��� � G��������. ������������������ �)����

$���� ���������. ���������!��'����' ����� ��!�. ����# ��� ���� ������� ��� � ���������������� ������������������=�

������ �� � � � � � � �� � ���� ���� �� �� �� � ��� ���� � �� � �� �� �� � � � �� ����� �� � ���� � �� � ���� � �� �� ��� �� �� ������� ���� � �� � !� ��� ��� ����� � �� � !� �� � �� �� ������ �� ��� �� ���� G�� � � ��� � � � � � � �� � ����� ��� � �� ��������������� &��

$�� '� ������%���' � � ��� ��!�� �%�������� � �%��� ����������� �����# ���� ������ ��������# ��� �.�����!��'���' �� � ��!��������� ����!��� ���$����������� �������' ���� ��!�� �%�����%� ������� �������� ����!��� ���������'�����=�

8<� :� 5'���� � ��!(� �' %��� ��� ��� � ��'%��� .� � �� �� �� ��� �# ���� ��� ���%��� ��� ; :$� � �� � ����'� .���������%������ ����%����� ����� ������������ �����'���

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

92

��� �� ��� � �� �� �� � � � � ��� �� ����� �� � �� ���� � � ��� ���� � ��� � �� �� �� �� � � A �� � ���� ��� � ������ �� �� � �7 �� ��� �� 2��� ����� �������� � � �� ��� � ��� �� � ��� ��� � ? $ G0 � �� 3 ��� 7 ��� � ��� �� �� � �� � � 2����2� ���� �� � ������ ������� ���� G��� ��� � �� ����� ���� � �� � �� �� � ��� � � ���� � � ��� � ��� ��� �� � ��� 2���� ����� �������������&�+ ����� �!����������� ������� � � ��� �� ����� ��������� �� �&���

1����'������������� �����%�������%����� �������%�����������=�

�3 ����� � 6 ���� ��� �� �� � � � � �� � ��� ���� �� ��� � �� ���� �� � � ��!� 1�� � � � � � � �� � �4� � ����� �� � ��� ���� ��� � �������� ������� � ����� G������ � � ��� �������3 ����� �6 ���� ��� �� ���� ��� �� ���� � ���� � ���������� � ��� ��� � �� ���� ������� &�1������ � �� � � � �� � �4��� � ��� � � ��� � � ��� � ������ ��� � ��� ������ ��������� � ���� ������ ���� � � � �� �� ��&&��

$� ��'����������� # �.�� ��������� � ��%����� ������������ ������'�'������ ��� ���� �.����������� ������ �� �� ��� ��� '� ������ � ������ ��� ��� �� ���� ����� ��� �� ��!� ��� � � %���'���� 7# ��� �%������������� ����.��� ��.=�

5���� ��� ��� � ����������"������ G����� ��������������������# ����� ��!��������������� ��1�������%� ���� ��� # �.������ �������� ���������� ��� � � ����!�.���# ����� �� �������������� '� ������ ��� ���� ���

>-�-D % ����� �� ���������� � �����������&����

���/������

� ��# ��� ��.�����!������������� �������� ��������������� ������.� !��'�������& .�1����'����� �)����������������������.�������� �����%��������%�� �������������� # �.� ������������ ������ �.�����' �.���� ������������������� �� � � ) � ����������� ����� � �� ���������.������������ �# ��'� �� .� ��.� # ���%������� �������� ����� �����'�� ���� � �� � �# ��� �������� �����������.��'����������

4����������������0����

1��.���'� ����� '� �������� �. ������.�������# ���� ������� %�������� %�������������������� �.��� S >B�%����������' �������������� ,0���3����'/� � �%���'������� �� ������ �����.��������� ���� %������� ���������� � ����� �� �� ������� ����� � ����� ���1��.���������������� # �.�����=�

���� � � � � �� �� ��� ��� �� �� � � ��� �� 1��� �� 4G� �� �� � � � ������ � ��� �� �� ��� �� � � ���� � ��� � � � ������������ � ��� � ��3 ����� �6 ���� ��� �� ������ �� ��� � ��� �� � ������ ����� �� �� �� ��� &��

$������%����!��� �������� �' �� ���� ������� �����'����� �����������# �����������# ��������������=��

������ �� ����� � �����1�� � ������������ ���� � 4��� � ���� ��� �� �� � ���������� � ����� ��� � ���� � �� ����� �" ��� �� � � ��� ����� ��� ��&� ��� �� ����� ��� 0 � �� ��������!� �� � � ����� �������� � ��� � � ��� ��� �����!�� ���� ��� ��� �� �� �� � �� � �� � � ����� ��� �� �� � ������ ��� � ��� � ���� !� ���� � � ��� ���� ������ ����� ��� ����G� ���� � �� ��� ������ �� ��� ������� � �0 ���� �C� ����� ������ � ��� ��� ��������� ������������� ���� � !����� ������������ ������� �1����� � � � �� �� ��4&��

:���� ���� # �.�� �%����# ���%�������� ����''�������=�

��������� � �� �� � �� ������ � �� � � ���� !� � � � �� �� � � ��� � �� ��� �� �� � �� �� ��� � �� � �� � ��� � � ��� ����� ������ ������� ����� �� ���� ��� � �� ��� � �� ��� ��� ������� � �� �� ����� �&��

���/������

1��.���'� ���������� ���������%� !���'��� ��'�����& .�1����'��������� �����������# �����'���������(�� ��������������� ���1������������ � ������# �� �%����� �# ������� � ����������=�

�(� � �� ��"� ������� � ������� � �� � ����� � �������� ��� � !�� ) ��������� ��� �� � ����� � �� ��"� ����� ��� � �� ��� � � �� �� � � � �� � � ���� �� �� ���� � ��� �� � � � � ��� ���� � ��� 7 ��� � ��� �� �� �� ��� �� � � ��� �� � � ������ ��� � ��� ������ �������� �������� � !����� �� � �������� ���� � ���� �&��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

93

A���������%� !���'��� ��'������%�� �������# ������!��� �������������� �������'���'�������������������� ������'�� ������ ��� ���� ����� ��������������(��� �������������� ��������� # ���%����.���������� # �.�������'���������������� ����� ������ ���� � ������� � ������ � ���� �� &��

>-�-F � �.����� ������ �� �����!:� �&���;"�

�����,��

$��& .�1����'����� �)������� ������������������ �.������%� ����!�����!��� ����������'����� �# ��� ���� � # ��� �� ��� � � ��� '� ������ ��%����� ,& .� ����� � ������ /� ��� ��� ����������� ����� $�� %���� ��%� ��� ����� �� �� ����� ��� ��� # ������� ��� �� �K� ���� �� � �� � � �� �� �� �� ��� � �� ,��# ��� /��� % ����������������� ��%��������

$�� ����������� � �.�� ���!��� �� .��� ��� ��� � ��'� .��2������ .���� ���� �� ��� ���'� ���� ���������.� !��'������ �� ���������������� �������� ��� �� ��� �%������� �' �������# ��# �'�# ����� � � # ����� � ������ @�.# �� ��� # ��� � �����'����� ��� ����� ����� �� � � � ' �� ����� ���������� ������� � ����������� '2������ �)�������������& .�1����'�����@� ����������=

����� ��� �������� ������ ������� �� ��"� ������ �������� � ��"� ���G�� � ���� ��� ���� ����������������� ��� � �� ����� � ������� ���� ����� ���� ������ � &����������������� �������� � ������� ���� ������ ��� � �� � � � � � ���� � � � ��� ����� � � �� � ��� ����� ���� ��� � � � ��� ������� � � ���� � ��� �� � � � �� � ��� ���� �� ������� � ����� ��� ��� � ���������� ���������� &�C� � ���� ��� ���� � ������ �� ������ � ���L � ���� 0 � ������������� �� � ������� � ��� � ��� ���������� ��� ��� � �� � ������ �����!���� � �� ��� ������� �� �� !����� ��� ��� �� ����� � ��������������� ���G����� �� ��� ��� � � ���� �� ��� � ��� � ��� ��� �� ��� �� � ���� �� ������ !�� ������ ��� ������� � ���� � �� �������� �� �� �� ���� ��������� �����&��

$���� # �.������ ����� ��� ��� ��� ����� ��� �� '� ��%� �� ��� ������� ������� ���� � ������ ���� 7���� ��� ��� � �� ����� � �� ��� � �� ����������� ����� ��� ����� �� '� �� ������� �������� � ���� � �� � # ���%��� G� ��� ��� ��� ��� �� ' � ����� ���� � %� � ����� �����# � �� � # ��� �� ��� �%��%������������ ���� %�������'���������� ���������

1����'��������� ����������� ����������!��� ��������� # �.���''�������=�

�(� � ������� � �� �������� ����� �� 7 ��� � ��� ��2����2� ���� � � � � �� � � � �����!��� � 1�� � � � � � � �� � �4� � � � ��� � �� ���� � �� ��� ��� �� ��� �������� � �� ����� ��� �����G��

*��������������� �����������

� �� � ������# �� �%����� �# ������� ���� �������� �������������������� ������������� �������������������������.����������������%���������� ����� �� ��'%������ �������.�����. ������� � ��'� ����%����� ����� �� '2����� # ���%����:� � ������# � � �%���� ���# ��� �� ������������������ ������ ��������������� �������'�����=�

�(� � ��� �� �� � ��� � � ��� ������ � �� ��� ���!� � � ��� � �� � ���� � � ��� �� � � ��� ��� �� ��� � ��� � ���� ����� ��� ���� � �� � �� ��� � G(� � ��� � ����� � � � ����� ���� �� � � � � ���� �� � � � ��� � �� ������ ��!����� �� � ������� ��� � ��� � � ������ �� �� ��� �������� ����� �&��

$����%� ��� # �.��������!��.�'� ������ ��������'������� �� ������.������������'��������� ��������� ���'����������.� !��������� %����������

$���������'������������������" ���. ���� ����!��� �������. �������� ����������� �������� '� ������ ��� ��� �� % ��� ��%��������� 1�� �������� ��� %������� ����������� ��.� ��� ��� ���� ������ � � ������� @�����'� 0 ���� ��� �%�� ������ ��� � %�� ��� ������'� ��� %���� ��� ��� �����'� ��������������� ���@� �����=�

�(� � � ���� �������������� ������ �� ������ � � ������� ����� � �� � ������� � � � �� ���� � �� !����������������� � ��� � � ��� ���� � ) ������� �� � �� ������ ��� � ��� �� � �!� �� � � ���� ������ ��� ��� � ����� �� � �� � �� � ��� �� �� � � ���) � � ��� � �� ������ ��� ���������� �������������� � ���������� � ���� ��� �� � ���������� ��� ��� ����� �� ��������� � �� ����&��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

94

@�.# �� �� '� ������ � �� .� !��'� ��� ��� & .� 1����'���� ���%� ��'���'��� ��� ����� ����� ���5��� ���� ���� (� ��� ���� ������ �� ���������� �� ��� ��� .���� ��� � �# ��� ���� � ���� � � �!��'� �� � ������ �� �� ���1�� ���������������� �)�����������������=�

�(� � �������� �� �� ����� � ����� �� � � ����� � ����� ���� ��3 ����� �6 ���� ��� �� �!�� ������� � � � ������ ���� � ������� ���� �������� �� ����� � � � �� ������ � � � �G����� ������ ���������������������" ���� ����� ��� � ����� ������ �� � �� ��G�� � ���� ���� ���������� � ���S�� � ��TG��

1�� �������� �# ��� ���!��� �� ���� ����� �� � .��� �� ' �� � ��� �� � ��� ��� ���� ���� � ��� ������ � ����� # �.�� .��� ��!� ��� ��%%��� ��� ��������� �%� �# %���� ��� ��� .��� � �.����� ���� ���# ����������" 6 �����������=�

����� ��� ��� � � � � ����� ��������� � � ����� ������ ��������� � ������ ��1� ������� � � �� 4��� �� � ����!��� ��� �� �� � � � ��� � ����� !������ �� � ������ � � �� ��� � �������� �� ���� ������ ����� �� �� � �� !���� �� ���� � �� ��� � � ��� �� � ���� � �� � �� �� ��!� �� ���� � ��� �� � � ����� ���� � ��� ���� � � �������� � �� �!� � � ��� ���� �� �� ��� ������� ����� � ����� �� � ����������� � � � �� �� ������� �������� ����������������&��

3� �� %� ����� %�����������������������������# � ��%���:'��������� �����������'�����=��

�(� � �� � �� � ���� ���� ��� � ������ ��� ���� �� � � �� �� � ��� �� � � 0 ���� � C� ��G��� �� � ��� " ��� �� � ��� �� � �� �� � � G�� � �� � �� �� � � � ��� � � � ��� � � � � � �� � ��� � ��� �� ������ ��� � � � � � �� � � � �� ���� �������� ����������������� ���� ��� ������ � �� � ��� � ����� ������� ������� ������ ��� � ����� K�� � �������� �� � �������� �����&��

1��� %�������������������%�����������������������=�

�J � �� � ������� � �� �� ��� � ���� ��� � � ��� ������ � ��� ��� � � �� ������� � �������� �� � ���� G�� � ������ � �� ) � � ���� � ��� ������&�C��� ��� ��� ������� � ������� � ���� ��G�� � �� ������������������� � �������� � �� ������� ���� ����� ������� ��� � �� ��� ��� ����� �&��

*�����������������0������0�������

$��# ���%��� ����� ������ � ��# �.�# ��������# ��� ��� ����� # ���%����'�# �� ���� ��# ���'�� ' � ��� ������������� ����� ���� � �� �� ��!��� ��� .��� ��� ��� %� !���'� �� ��'��� ����� ��# �� ������ ���������" � ���7�������������������%� �����.�� �����'�# ���%�����%������������ ���� ���� �%����'� ��%��# ����� ��� � � �)����� ��� 5������'��'� ���# �����(�� A������ & .� 1����'�����������# �� �������� ��������%� ��������# ���# ���'������������������'�' ��.�� � ������'������%� ������������. ���������������������������������� %����������������� �%��������� ���� ��'��� �� %��������� ����� # �.��� ������ '� �����������=�

�(� � ��� � � � ��� ��� � � ������ �� ������� � �7 �� ��� ��2��� ������� ������� � � � ��� ����G�� � �� ��������� �� � �� � �� � �� ��� � � � � ����� � � �� ��� �� �� � � � �� � ��� ��� � ��� �� �� �� � �� � � � � ���� � � ��� �� ����� ��� �� ���� = ��� �� ��������� ������� �� ��� ��� � ����&��

$��� �# �������� ��� ��. ��������������� �������%������������������ �����������!��� ����# ��# ��� �������� �'�����# ���%���'����$�� %������������������ ����������=�

�(� � ��� ��� � ������������ �� � �� � � � ����� K���� � � �� � � � � � � �� �� ��� ����� � �� �� � �� �� ��� �� �� �� � ���� � ����� ���� ������� � ����������� � ����� ����������������� � ��� � � � �� � ����� �� � �� ���� � ���� ��������� � ����K�� ������� �� �������� � �������� ����G�� ����� �� ��� ����� ���� ��&���

$�� �%�'� ��� � ��� ���� ����� � �� ��� # ���%��� .��� ����� ��� ��� � ��'� �� # ����� ��' ���� �� ���������:�������� # �.�� �%�����������%%������� '�������������=�

�' ������������ ����) �������������� ��� ����) ��� ��� � ����� �S�� �������� ����� �� ��� �� �� � �� T!���� ������ � S�� ����� ��������!� �� � ����� � � � �� �� � �2�� ����!��� � ����� � � � ���� � ��� � ����� ����� �����0 � ����������T��� �� � ���� �S0 � ���������������������� � ��� � �5��� ��T!��� ������ �SC� ��� ��0 � ���������������� � ���� ���� �� � ��� � � � ���� �2�� ����T!���� �������� �� � � �� � ���� ���� ��������� �� ������ �!��� ���� � ���� �� ���������� ��� �� ������ � �� ������������ � ��� ��� �������������� � �5��� ��!��� ��� �� �� � ���� �� �� �� � � �� �� ���� ��� = ��� � � ��� G� ��� �� � ��� �� � ��� � ��� �� � �� �� ��� � �� � � � ��������� � � �� � ��� � ������ � ��� !�� ������������� �� ������ � � � ���� � ������ �&&��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

95

7�%��� ��������%���� # �.���''���������� ������� ���������� �.�����# ��� (��# �.������������������ ��������� �������� �����=�

�' ���� ���� ���� �� ������ �� �� ��� � ��� �� �� �� � � � � � � �� � ��!� + �� ��>� �� ��� � �� �� � ��� � � � �� � �������� ���� ) ��� �������������� �� ��� ��� ��� � �� ���� � ������� �� ��� �� � �� � ����S5� ������ � �� �� ��� ���� � �� � ���������� � ��� ���� ���� ���� � ��� � ��� ��������������� � � � �������� ��� � ��� T��� �S������������ ���� ���� �� � ������� � �� ��� ���������� � �� ������ � T!��� ���������� � ����� ����� �����SC� ������ �!��� � �� ��� �� ) � � ��� ��� ������ � ���������� � �� � �� � � � ����!�� ���������� � ������������� � ������� ����� �������� ������T!� �� � ��� � � � � �� � ��� � � � � �� ��� � ��� � ��� ��� ���� �� ��� �� �� �� � ���� K����� � � ���� �!� �� ������!� S*� !� �������� � �� ��� � ����� � ������T!� �� � �� � � ������� ������� ������!� S��� �� �� ���������� ���� ��� �� �������� ��� �� � ����� ���� T&��

8���������������������������

$����������%%�������������������.�������� �������%������� �������������%�� �����%�)� ����������!��� ���������'����# ��� ��� �������� %���������������������.�������� � ������# �� �%��������������'�� �# ��������'�# �� ��� ����� ����� �� �. �����'�����������%� ���� ������ ������ ��� ���� ���� ��!�����!��� �� �%���� '� ��������%%������'�# ���������������������# ������ �������# ��# %���������������=�

�C� �� �� ���� ������ ���������� � ���� �� � ���� ��� � ��� ������ ������������ ���������� � � �� ��� ����� � ����� � � ��� � ����� ���� ���� G�� ����� �� �� ������ � ��� ������������ ����������� ��� � �� � � �"������ ��� � � �� � � �� ��� ���� � ��� � �� ���� � ���� � � ���� ��� ���� �� ���� ����� �"��G�������� �� ������ ���� � ������ �� � ����� � �� � �� �&��

$����# ��# %�����������������%%������.������������������ ������'��.������� ����������'����������� ��'���� �%.� !���� ����������.��� �� �������!��'��� ��������%������� �������� # �.���

:�� �# ������� � � ������# ���������������������������������������������� ���.���5���������������%(��������������������%%������ � �����������.��'�# �.������=�

� S(� ������ ��������� ������������ � � � ������� � ����� TF�

� S(� � ��� � �� � �� ������ � ���� TF�

� S(� � ��� �� � ����� �� ������ �� ���TF��� !�

� S6 � �� � �� � � � �� ����������� ����G������������������� � � � �T�

$�� ��� # �.�.��� ��� ��� ������ ����� ��� � ��� �%�'�� ,� �%� ��� � �������/�� ��� ��� %��� ����������� ��� ��� �� ��� %�!� ����� ����!� ��� � �� .��� '���'� ��� ����'� ���� %� � �%�� �������� ����� ���������'�.��������� �=�

���������� ������� �� ����� ����� �� � �� �� � ����� � � �� � � �� �� � � �� � � � ������� ��� � �� � ���������� �� � ������ � � ����� ���0 � ����������&��

:� ��������%%������� '���������� � ������# ��������''��� ����� ������������������# ���'��.������� ������ ������ ��� � �# � ����������� @�.# �� ��� ��%� ��� # �.� ���� ����� # ��� ��� .�����# � ���� .���� # ������ ������ ����� ��� �� �� ���'� �� # � ��� '�� �� ��'�� .��� �����(� ��# �� . ���# ��# =�

��� �� ��� � �� � �� �� �� � � � ��� �W� � � ������� � � � �� � ���� � ��� �� � � � ��� �� � � � ���!� �� � �� � � � �� � � �� �� �� � �� � ��� ����� ������ � ��� �� ������� � ���� �������� � ��� ����� ������ �� ����������������� � � � ������� � ����� �!����� �� ����������������� � � � ������� � ���� ��� ���� ��� � ����� � ���� ���� �� �F��� � ����� � � � ��� � �� �F� �� � � ��� � � � � � ��� �� >�� ����� �� �� ���� � �� � � ���� ���� � ��� � � �� � � �� �� � �� ������� ��� � !��� � �� � �� �� ����� �������� ��� � �� ��������� � ���� ��� �!�� �� ����� � ����� �� � � �� ��� � ��" ���� �� ����� ������ ���� � �� � � � �&&��

� �������� ��������# ��� �������������.����� �� �����%���������.��'���������������.����.���������������# ��# ��'� ��� ��������%%������� ����� ��� ��� � ������� �����(������������� ��# ��� �(�5�������(���

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

96

:� �����(��� ��'�' ����.������� �����������������������%%����������� �.����%��# ��������%�������!��� ���3� ������������� ������. � �� � � � ����� �� � � �������'���'���� ��.����%���� ������>���������������������� ������%��� ���������$�� �����(�' ��������� '��� �%�������%���'��� ��� ��� � ��'� �������� ��� �� ��%� � ��� ��� � ������ ��� ���� % '�� 1�� �������� ������!��� � � �����'��������������'�� �# ������ ����������=�

�C� �� � � ��� � ���� ����������� � ���� �� �� �������� �54������� �� � ������� ����&�*�� !������ ���� � ������� ��� �� � ����� ��� �� �� F���� !���������� ��� ���� � ������� ��� �� � ��� ���� ����� ���F��� ���� !���������� ��� ���� � �� �� � ������ � ��� � ������ �������� ���� �G�� ��� ������� ��� ����� � � ����� ���� ����� ������ � ����� ���� ������� � ���� ���� �� �����&�(� �����= ��� ���� �� K��� � ������ ) � � ��� ��� ������ � �� � ��� �&��

:��� ��'�������� ���������� # �.�������������%%�������������%� �������� ��������� ���������$�� �����(�� �%� ������ �������� ��'������������!��� �������=�

� @�%��.����'� ��D�

� ��� ��������%�����D�

� :������# � ��%��D�����

� � ������������# �������%%��������� ��<�

:��.������� � '� ������� �)������� ������' ������������ ������� ���������� �����'� �������$�� � ������� �� � ��!� ��� ���� �� ��� �' '������ ��� �� 5���� ��� �� � �����(� �� ��'�� ��� ����� � ��� �.� ������� & �������������. �'� �����������# ���.� ������'�������� ������ ��'���� ������� ���� ����� %������������� ���$����� # �.�,� ������2� ��/���%%� �������������������.��'�����%��=�

�(� � � ��� � ��� ���� ��������� �� � � �� � �������� ����� �� ����� ��� � �� � � �� � �������� � �� � ���� �� ����� �� � �������G� ������ � ���� ����� ��� � �� �� � ������ ��� ���� ����� ��� � � � � �� �������� ��� &��

1��������������� � <��%� ����������������� %�����'� ��������# �� �� ������.����������� %����������� �'������ �� ��.�������.���%��� ���%�����

:� # ��� � ��'���'��� ����� � ���� �� ��� ����� ��� ������ ��%%������ . � ��� ��� ��# ��'� ��� # �� ��.���������.�2��� ��������'������������ �. ����� ����� ���������'��������� � �����'����%��'������# �'��'���# ���������� ����1�������'��������������� %������� � ������ ����������������'��������������� �%� ���%�� ��'�# ��������� �.������ �����'���%%�������� =�

�C� ��� ��������������� ��� �� ��� � ����� � ����� G� ���� � ���� ������ � ��� � ������� ���� ����� ���� ���� ��� � � ��� ����� �&��

1��� %������������������'����������!��� ����# ������ # �.���� ����������'� ��# �����������2%�!��'��%���������������������� ��������������������������������� �����!��� � ����������=�

�0 �� ��� � �� ����� � ������� �� G3 6 � 13 ����� � 6 ���� ��� �� �4� �� � ����� ��� �� � � *�6 7 !� ; ���� �� � ���� ����(�G�� ��� � �� ��� ���� ������ ������� ������ � ��� � ����� � �� ���� � �&��

$���� �� ������ � ��� # �.� ����� �� � �� ' �� � �%����� ��� 5)���� ��(� ����!��'� � �.�� ���� �� �����:���� � ��� # �.�� � �����'� ������ �������� ����'���'�����%��������� ����� ����� ��'� ���# ���%���� ������$���. =�

� 1 �� ���� �� ��=�:�� �%����# �@����D�

� 7 �&����������&������� ���� =����.���������������������'� �# ���������. �������%���������& .�1����'�������%�����'�������������!��������������������# �������������������'����5� �%�����88(D�����

8H�$ ����. �� '��������:%�� �%���� � �%����88� :� ������ ��%%������ � '���������� � ������# � ����� ����� ��� # ��� �� ��� ����� .��� ��� ������ �� � ���������������� �� ��������'����������%��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

97

� ��� ����/ � � ���� �# 5 6 ������� ��=�����. ��������� �� ���%�� ������ ��'����� ������'��,%��� �������'/��

3����������%%������� '���������� � ������# ����''��������� ���� �����������%%�������'�'%��������=�

� " ���'���%%������������������.���������# ���%���� ����D��

� � �!��'��� ����������'����������%��������������# ��� ���������� �����D�����

� " ���'�����# ������������ �# ��� ��������� %����� �������'��.���� ������,�'��0 �.�����0���'�.����& �� ����/��

3� �� %� ��� �2� ��� '� �������������� ������ ��� �����=�

S���� ����� ������� ��� �� � ����������������� � ����� ���� ��� � � �� ����� ��� ���������� ������ �� �� �������� �� � �� � �� � �� �� &� ����� ��� � �� ���� � � � �� � � �� �� !� �� � �� ���� �� �� �� �� ��� � ��� � �� �� �� � � �� � � �� ������� ����� �!� �� ��� � � � �� ��� �� ���� " ��� G� �� � � � � ����� � �� ������ ��!� � �� ��� G� � � �� � ��������� � ��� �� � � ���� ��� ��� ��� � ���� ��������!��� ������� ����� �������� ����� � �������� � �� ����� � ��� �&�' �� ���� � � ��� �� �� � � �������� ���������� �� � � ���� ������ �!� �� � �� ������ � � � �� � � ����� !��� � ������ � ����� � �����S� �������� ������������ � �� ������ ������ �� ���� �� ������ � �� �� ��� �!����� ��� �T&��

>-�-= ��&������ � ��� ������!:* � ���������;"�

$�� ���� � �� ������ �� � & .� 1����'���� .��� ����� � ��� ���� �� ���� � ) �� ���� � � ��� � ������� � � �� ��� �� � ���������� ���,�# � ��%����������������/��������� �������� %�����'�%�� ������������ ����������# ������'����������� �������� '�����# ����'���������� ���� �%�� �������2���������������������������������� ���������� �� ����������������� ������� �� �����

� �� # ��� ��.��� ���.� !��'��������� � �� ������ ���� ��� ��� & .� 1����'���� # ���%���� �%��.� ������� ����# ������'�����%������.���.� !��'������ �����.�������# ���%���'����.�����������������.� ������� ����� ����� � ��� �� � �������� �� �� ���.����� �����$����%����!��� ��.������ ��� ��� � ��� ������ ��� ���� ��# ���'������� ������ ��� ������'� � ���� �����'� �� � �� ������ � %���������������������.�=�

�*��� � �� � � �� �� � � ���� � ��� � ��������� �� � ��� �� � �� � �� ���� � � �� �� �� � ���� ��� �� � � ���� � �� � � � � ������������ � !� � �� ��� ����� � � �� �&� ��� �� ��� � ��� !� ��� ��� � � � � ��� � �� � �� ��� � � �������� ��� �� ������� ������� ���� � �������� ������ ��� �� ������ � ������������&�>��� ����������������� � � � ��� ������ !� ���� � � � � �� �� � ����� � �� � �� ����� � � �� ����������!������ � �� � �� ����������� ������� � ���� ��� �������������� ��� ��� � ���&��

:���� � # ��� � .��� ����� ������� ��� �%����� ��� ��� -������� $� � ��� ��� � ������� ��� ��� ��� �����������'����� ����������=�

�*���� ��� !��� � ������������� ���������� � � ����� ������� � �5�� ���() �� � � �� ��� ��� �������������� ������������� � ����� &��

$���.�������� ������������������ ��������� �� ���# � %���������������������� ���%�����������=�

��� � ����� �� ��� � ��� � � � ��� ������� ��� ��� � � � �� �� ��&�(� � �� ��� ��� ����� � ��� �� ��&� �� � ����� �� ��� ������� � ������ ���� ��� � �� ���� ����� ��� ������ � � ����� �� ���� ���&�C� ����!��� � �� �� ����� � !����� � ��� � ������ ��� � �� ������ � ������� � ���� ��� �����������������G� ���� � �� � �������� ��������� ������ � ����� ����� �� �� &��

:�# ��� ����� �������� �� �����'���'����������� & .�1����'���� ����� �� '������# ���%���������������������%�� ������%������������� ���� %��������� ��'����� ��!�=�

�(� � � ��� �� ��� �� ���� � � �� 0 � �� ��������� ��� �� �� �� � � � � �� � � �� �� � �� � �� � � ���� � ��� ��� �� ��������������������� !��� ��������� �� � � ����� � ����� ���� ���� ������� ���� � ��� ����� � �� � ����� �� ������K���� &�>���� � ��� � � � ���� �� � � S��� � �� ��T� � � ��K� ������ � ��� � � �� �� � ������ �� �� ��= � �� �� ��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

98

�� ��� � � �� �� �� ��� � ��K� ����G�� � � �� �� ���� �� � ���� �� ��� ������ ��� ������� � � � �� �� �� � �� ������� � �� � ��� �� � ������&��

��������� �������# ����� ������ %�����8����� � ���������������������'���'������� �%������� ���� �����=�

�(�� ��� �� � �� � � �� �� ��� �� � � ��� � �� � �� � � &� C� � ��� � �� � �� � � �� � � � � �� �� ���� �� � ���������� � ����������� ���� = ��� � �� ���� �� �����!��� �������!��� �� �� ������������ � ���� ���� �������� � ����� &��

$��# ���%��� ��%������� ��� �������� � ��2��������%������ �8�>�'�# �� ������������ ����� %�������� ��� ���

������������

:�����'�� � �%� ��� ������ �� �.��� ��� ��������� ��� �����2���� %������� �����4 ��� ���%������������'�� ' � ��� ��������� ������� ��� ����� � ��%� ���� ��� �� ��'����� ��� ��� # �.�� ����� ��� ������2%�!��'�.��������� ����������������%�����:�# ��� ����������=�

��� �� ��� � �������� �� ������������ ����� � � � �� �� ������� ������ ���� � ���� �� �� ���� ���� ����� �� � � � �� � � ��� ��� � ����� � � �� ���G� �� � � ������� ��� �� � �� � ���� ��� �������� � �� � ������� �� � ����� � ��� ��� �� ���� �� � �� G��� �� ��� !� �� ��� � �� �� � � �� � � � ��� �� � � �� � � ��� ��� ������� � �� � � �� �� ��� () G����������������� ��������� �� ������ �� ��� � � ������������ �������&���

:� %������������������ � ��������%������������" �-��������� ���# ������'���'�����������.����%��'�����# ��'�����%�� ������%���������������2�����# ������� %������������������$�������=�

�C� ��� � ������ � ���� ��� ����� � ��� ������� � ��� ����� �� �� G�� ���� �� � � ��������� � �� ���G�� � ����� � � ) � � ���� � ���� �� � ����� � ������ � ����� � � �� ��� �������������� ��� �&�0 ����� � ��������������������� � ���� ����� ����� �� � G��

$�� %���� ��%���������� .���� ������ �������'� ��2���� %������� �����4 ��� .��� ���� � �� ��������!��� �.������������������'����# ���%��������������� �)����������������=�

��������� �K� � �� � � ������ ��� � �!� ����� � � ����� � � � � �� � ��� �� ����� �������� � � � � ��� �� �!��� ��� � �������� �� �� ������ � �� ������������� � �������� ��� � ���� ��� �������������������� ���� � �� ���������� �� ��� � ���� ����� ���� �������� �� �����G���� ����� ��� � � ����� � ������� ��� � �������� !��� ��� � ���� ����� ������� � ��� � ������ ��� ����� ���������� ��� �� � � � ��� � ���������� � ���� �����K���� &��

3� � ��� ������ ����� ����� � ���� ��� ����'� .���� �����%�������� ��� �� !�� 4 �� %��� �� � # ��� ��� �� �=�

����0 � ��������������= ��� � � � ����������G(� � ���� ������� ��� ������������ � ���� ����������� !��� � ���� ���� ��������������� ��� ��� � ���� � ���� � ��� ���������� ��� ������ � ���� � �� ��� ��� � �� ���� �� ����� � �� � ����� ������� � � �������� � ���� � �� �� �� ���� ������������ �� ��������� �� ) � ����������� ������ �� � � ������� �� � � ���������� �� � ����� � �� �� �� ���� � �� ��� ���� � ������ �� �� �������� � � ���� ��� � �� �� � ���� ������� ������� � �!��� ����� ��� ��� ������ � ����������� !�������� � ���������� � �� ��� ����� ������ � �� ������� � � �� � � ������ �� �� �� ���� �� � � �� "� ���� � � �� � �� ���� �� � � �� = ��� �� ��&� ' �� �� �� ��� � �� � �� � �� ����� � �������� ���� �� ��� �� � � 0 � �� ��������&� (� ���� ����� � ��� �� � �� � � � ���� � �����������&� (� ��

8��:������ �%�& .�1����'����...��.�����'������%��

� 6 G �>-,�� ������� ������!6 �9��������� �����"��� " ���� �� '������������ ��� ��� � ����,�@��/��

� $ ��%���# ����.��� ��2������

� 1�� ��������� '����%������������������ ���.�����' ������ ��2����%����� ��

� $�%�����=�>��.!��

� ��������������� ��������� ���� �%�����������4 �������&���������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

99

�� � ��� � �� � � � �� � ���� � �� � �� ��� ������ � ��� � �������� ) � � ����� ��������� � ������ � � ���� � ������� � �� ���� ���� � � �� ��� � ������ ������ ���������� � � � �� � ���� ��� ���� � � ��� � ������ ��� ��� � ���� &��

1�� ��%%� ��� ��� �# ���� ��%� .��� .� � ������ ��� ��� ��� .���� ��� �����%�������� ��2���� ��� ��� !�� �# �� �� � �����'� �� � �� �� ������ � %������� ��������� .��� ��� ��� � ��'� ��������� .���� ���� ���� ���������������

>-�-,' �� � �����/ ���� � ��������

:�� ����� � # �������� ��� !�� ������� ��� ��� & .� 1����'���� # ���%��� .��� ����� ��� ��� ����� ���� �%��� � ��� � ������ �� � ��� # ���%��� ����� �� ��� � ����'� �� �.�� ����# ���# � ��'�� �� � �����%%�������:��� '��� ����������# ����������� �������������������%������� �%� ��� ���� ������� ������.�� � ���� ����'���%� ��������� ��# ��'��# � ��%���� � ��# ��� � �����.������ � �� ������'�����=��

5�� �� ��� � � �� " ��� � ��� ������ �� � � � � ��� ��� �� � �� � � � � ����� ������� � � ��� ������� �� ����� � ��� ��� ��� �� ���� � ����� �� ��� �� ��� �G����

3� ���# ��� ���� # �.���������� ��# ���%���.����� ����� ����'=�

5������ � � �� � ��� � ������� ����� �� �� �� = ��� �������� � ���� ��� ���� �� � ������ ����� � � ������� &�(� ������ ����������) � �� ����� � �� � ������� ���� �� ��������� ���� � �!�� ���� �� ���� �� ��� �� ���� �� ���� �� ������ � ������ � �� ���� ���� �� � �G(� �� ����� ���� ���� �� ��� �� � � � � ���� � ��� � � � � � �K� ��� �� � � ������ � ����� ����!������ ������� ������ ��� ��� ��� ��� ��� � ������� � �����Z� �%���� �� �� ���[�(�

:���� � ��� # �.� ,� ������/� ����� �� ������ � ����� �� � ��� ��� � � ������ ����������� ��� ����������# ���������������%���%�����'������������������� ���������� ����������� ��# ���%��=�

5(� � �� ��� ��� �� � ����� ��� �� �� ���� ��� ��� � �� ����� ���������� ������ ��� ������������ �G� ������ � ���� ����� ��� � ������������� ������� � � ������ � �� ������ � ��� �� �����&��

$���� �� ������ �.�����!�����!��� ����������%�� ������%������������� ������� ��� ���� ����������� ������������������������ ���������'� ������������.������������� �� ������������ ���� ��� ��������� ��%� � ��� ������� ��� ����%��� �%� �# %����� :� � ������# � �� � ������� ������'�� �# ���������������=�

�(� � �� ���� ��� �� �� ����� � �� ������ � ��� ���������� � ��������� ������ � � �� ��� �����!��� � �� ��� � �� �������� ���� = ��� �� ���������!������ ����� � � ��= ��� ���������� ����&��

$� �.�������������� �������� �� � �������%������������ ������ � �%� ���� �# ��� ���� ������ ��� ������ ���������'������� ������ �����������!�� �# ��� �������� ������ � # ���%����$����.��� '� ����������������� ��������# ���%���� ��������������������� ����������������.� �������������# ��� ������%%��������������.�����.��� ��# ��� �.�������� ����������=�

5(� � � �� �� �� ������ � ���� ������������� � � ��� ���� � �� ��� ���� ��� � �� � ������ � �� �� �� � ������ � �� � �� � �� � ��� �� �� � � �� � �� � � ��� �� � � �� � � ��� �� �� ���� �!��� ��� � �� � �� � � ����� � � � �� � � �� � �� � � �� ����� � � ��G�� � �� �� ��������������� ��� ��� � ���� ������ � ���� ������ �����"� ������ � ����� �� ������� ��� ���� � ������ �� � ��� ���� ������!��� ��� ������� � ����= ��� ������������� ��� � � � ��������� ����,������ ���� ��� ���� /�(�

" ���%������ ����� # �����'� ��� ���%��� ��� ��� ���� �� ����'� ��� �� � ����� �� ��� ��������� ������� � ���' �� �%������������%��'���� �������������������������� �������:�# ��� ���%%� ��������� ��������'�����=�

5. ����� ���� ��"� ������� � ������������ � ��������� � !�� � � �� ��� ���� ��"� ������� � ����� � ����� ������� ����� �� �� � ��� ��� G&� �� � � � � � �� � �� ��� ���� � � ��� � �� ��� � ��������!� �� � ��� � ��� �� �� ��� � � � � �� � �� �� ������ ��&��

� ����� # �.�.���.���!���������� '� ������� �' �%%���%%��������� �������������������& .�1����'����# ���%�������%����������� �������� �.� �����������.��� ������������� �������� � �������������� ����%���$����� # �.����������=�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

100

50 � �� ��������� ��� � � � ��� ��= � � ��� !� ��� � �� � � � � ��� ��� � � � ���!� ���� ������� ��� ���� !� ��� ���� �� ��) ������ ��� �� � � ����� �� ���� !� �� ��� � � �� �� � �� �� � ����� � ����� � � �� ��� � ��� �� � � ��� ����� � ���� ��&�(� � �� � � � � �� � � ���� �� � ��������������� ��!����� � ����������� � � 7 �� ��� ��2��� ����� ����� � �� !��� ����� � ��� ��"� ������������� �� �� � ��� ������ � ��� � �� ���� �� � �� ����� ���������� � �� � ���� ���� ��"� ����� � �� � ��� � ���� � �� �� �� � �� G��

����

�@�.# ����!������������������ ���!��� �%�& .�1����'�����������%�� ����������� ��� ���� ������ '2����� # ���%����� �)����%������� ������������������������� ����� ������.���������4 ����������%� ����������'�� ����������������� ������� ������� ��������# ��� ����������$���� �# �������� ������������# ����������%������ ����� ���� ��������������� ���3� �� %� ������������ ����������� �.����� �������� � � �%��'��� %� � ��!��� �� ��'�� )����� �� �� �����=� ���� �� ����'� ����� � �� ������������ �# ���� '���������������'���������# �'���������������'�� �%������� �������� ��

:����� �%��'��� ��� � ��������# ��� ��� � �������%� ��%%������� � �' �%%� ��� ��� ���'� �� .�� ��'� ����.� ����� ������� ��� ��'�� �����4 ��� ��� � � ������ .����� � � ��'�� ��� � �%��� � ��� � �������� �������" 6 �# ���%�������� �8C�,�� �8��/��:��� ��'�������'������� �� �����8B���������%��� � ��'�� ��� ���� �'� ����� ��� �� ��� ��� ����# ������ ��� � '�� �������� ����� ������������4 ����$�������.��'���������.�������������%� �%������� ����# ���# ���'�� ��� ���� ��� ����� # ���%�����

$��������� ��������� '������:�����.������� ��8�<���@�������# �����������������'���� �'� ����'���� ���������������'�� ��:��@�������� �������������������.� ��� ������%���������'� ������������� �� ���� ��� ��. � ,�������� ��� �����/� ��� �� ���'�� � ������ $�� %���� �# � �� � �������'� �@��,���%��� ����'/� .��� ����� # ���� ��� ��� # ��� (�� ������� ��� ����'� �� � ��� %��������� ���� �# ��' �� �� '������������

��������������

8C�:��� ��'������'������� �� ������������ �������%���%%���������%���=�%���%��� ��� �������%�������� ���������������# � ��%����%� �%�����'��4 ����������� ���������������������������# ����'�� %�����%���# ��� ��������8B�7�.� �����

� 6 G �>-���6 ����/ ��9���&�&��� � �� ��&���� � ���%�������%��������.�������������$���� �� ������!�������� �� �� ������ ���%���

������ ���.�������� �� �����2����

� 7.�'� �������� � ��'�����.���� ��� ��� ���������G���������� � ��%��������'���� '�����.��������������� �%���������%� �# %����

� $�� # ��� �� � � �!��'� ��� � �# �� ��� ��� ���� � �������� ��� ��� .���� � �������� ������ ������ �� ������� ��������������������������

,7�� �=�...��.�����'������%/�

� 6 G �>- �# ��/ ���� �1 ������ �5 �� ���!# 1 5 �"��

�@����������������# ����<8�� ����� ����������� �%� ��� '�����'���%�� �.������. ����������������������� ��� ���$������������.���������� '�������������%�!�����%�����# ��'��.� ��� ������������ ��� ������� �.��������������. �������$���� ���%� �����@��������������������# ���� �����������# �<� �� ����� ����� ��%�������������%�� �����.����'� ������� �%�����2�� ���. ���������������# �>� �� ����������%�� �����.����'����� ���%� ��������'����� � �����$���.���������������������# ��� �����������# �8� �� �������%�� �.����'� ������� �%�����2�� ���. �����������

,7�� �=�����=EE...����������!�:�����7��%� ��� � 8/�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

101

@�.# ����!������������� ����������2�� ��� � �������:�������'�������������������� ������ '��������� �' ����������������� ���������������� ������������������ �������@�.# ������������%%������� '���������� � ������# ���''�������=�

�(� � ������ �������������� � ������� � ���L � ������ � �� ��� ����� � ��� � ������ �������������� � � � �������!�� ������ ��� ��� � ������ !����� ��� ��� � �� !�������" ���� � ����������� �������� �� �� � ���� ������!��� ����� ��� ��� � �� ���� �� � �� � ����� � ���� ����� ���� ��������� ��� �� ��� ��������� ����� � � � �� � � � � � ������ � ��� � �� ���� ���� ������� � ������� ��� � ��� ������� ���� � �� ��� ��������� � ��� ��������� �� �� ����� ������ ������������ � �� ����� ��� ������� � ��� �!�� ������ ��� ��� �������������� � � � ���� � ������ &��

$����� # �.��������=�

���� �� ��� � � � �� � � ��� �� � � ����������� �����2� 6 � � ��� �� � ����� �� ��� � �� � ��� � � �� � � ��� �� � �� &� ��� ����� �� ��� � �� � ��� � � � � � � � ��� �� � �� � �� � � � � �� ����� ��� � � ���� ��!� �� �� � ��� � � ��� � � ���� �� � ��� ����� � ����� ����� �� �� � � � �� � � ���� ���� �� �� �� � ��� ������ ���� !� �� � ���� ����� �� � � �� �� ��� �� � � �� ������� � � �� ������� ��� ��� �&�>�!��� �� ���!������ ����� ��� � ��� ��� ��� ���� �� � � � ���� � ��!��� ��� ��� �� ���� ��� ������" ������������� � �� � �������� ��� � ���� � ����� � � ������ ��� ���� ������� � ����� � � �� �� � � ��� �� ��� ���������� � �&��

$���������%�������� ��������������������� ����%%�����=�

����� ��� �� � �� � ���� � ������� � ���� ���� � �� � ��������� � ����� ��������� ���� ��!��� � ���������� � ����� ����� �� � �� �������� �!��� � ���������� ������ ��������� ��!��� � ���������� � �� � ������ � ������ � �� ��� ��� ��������������� � ������� ��� � ��� �������������� � ������ ���������� �G������ ��� �� ���������������������� ���� ����������� � �� �!�SC� ������ ���� � ����� ����� �����T���� ������� ��� ��� � ��� �� � �� � ������� � ���� ��� � �� � ���������� ���� ���� � ��� �� � �� � ������ ��� ������ ���� ���� � ������������ � ������� ����!��� � �� ��� � ��� ��������������� �� � � � ��� � ��� � ������� ������ ����� � !� � �� ��� ������� ��� ��� � ���� � ��� �� ������� � ����������� ��� � ��� ���� ����� ����&��

� � �# ���� �. ���� �����' ��.���������������������� �����=�

����������� ���� ���� ��� ���� ����������������� �� � � ���� ������� �� � � �� ������� �� � � ����!� �� ������� ���� ������� ������ ��� ��� ��� ����� ���� ��� ��� ������1�� � �4� ������ � �� � ����� � ���� �!����� ��� !��� ���" ����������� ���� ��� ���� �������� ��� �� !������� ���� !��� �����#$ ����% $ ��� ����� ��� ������� ��� � ���� � ��� � �������� � � � �� � ��������� � ����� � � ���&�' �� �� ��� �� ��� !� ��� �� � � ��� � ����� � !� �� �� ����� ��� ������ ��� �� ��� � �� �� �� �� � ���� � � �� � �� � � � � �� ��� �!� � �� �� " ��� �� ��� � �� �� ���� ����� ��� � ���� ���� �� �� �� � � �� � � �� � � ��� � ��� ��� � � � ����� ��� �� �!� � �� �� � ����� �� ��� � �� � �� � ��������� � ���������� �������� � �&��

B<= ?���-�������������

>- -, ����� � &����

��� ��� '�# �%��� ������� ��� %� � ������������� ��� ����� ������'� � �' �%%�� �� ����� � �� ���� ���2��� @�����'� � � !�� ��.��� ������� �� �������� ��� # ���%��� ��� @��%�� 1�� ��� � ������'��� ��� S <C�8� %������� ��# ��%��� ����� .��� %�� �# ����� ��� .��� ����� ��� 5� ��� �� � � �� � �� ��� ���� � � � ���� � ���� � ��� �� � �� ����� � � � � �� �� ��(8?� ��� ��� �4 ������ ����� %���� ��� � �� .��� �%��������� �������� @��%� ��� �� ��%���� # ���%���� ��� ��� ���� �� �� � � �� ����� ��� ����� �� ��������# ���'����� ������ �������'��� ����'�� ��'������� ����'������ �.����� # ���%��������������� ������'���������������%%�������������������'������%%�������������'�������

$�� �%�������������������������.������ '���������������� ������������'�.��������������������������� ����� �.����� # ���%�������.����������������� �4 ��������'���������# ����� ��������������'� ��� �� ��� .��� ��� ��%%��� ��� ��� ������� %�!��'2� ������ ����� ��# � � �� �� ��!���%��'��� ��� � �������� ���!��� ��� -�� � �������� ������� ��!�� ���'%�� ��� ��������� ������ ��� ��'���'����� ������ �������'�������� �� ���� ������'��������

8?��'� ��������� # �.��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

102

>- -� $ �����&����� ���

$��%�)� ���������� # �.����'���'����������� ������'������������%���������� ����� ������ ��.������������ � ��� �������� � ������ �� �����''��� ����� �����.����� ������'��'�� �� ��� # �����'�# �� ��� ����� ���� ���� ,��# �� ����� �/� ��� ��� ���!� ��� ��� ��� ���� �� � �� ��� # �.� ,# ��� /� ������������.� ����� �����0 �� �� ������ �����=�

�2����������� ��� � � � �� ��� � G��� �� � ������ ������� �� ��� �� � ������������ ��� � ������������ ��� � �!� �� � � �� ���� ��� ��� � � ���� �� ��� � � ��� � �!� �� � � � ������ �� �� � � � � � ���� ��� ����� ���� ��� ��� �� ��� � �G��

$����.������������� ��� ������ �������.��� ����������=�

���� 7 ��� � ��� �� �� � ���� � ��� �� � ) �� ��� ���>���� !� ������������ ��� �� ��� � � � ���� ��� ��� 3 ���7 ��� � ��� ���� � �� ���� � �� � � ����� ������� ����� �� � ��� �� ��� � ����������� ����!��� ��� ���� � � ���� � ����!��� ��&��

$��# ���%�����������������%������# ���' ��������%�������� ������'�# ������������%����!��� �.�����������=�

�2����������� ��� ��� � ��� � !� �� � �� � �� ��� A �� � ���� ��� �������� � ��� ���� � �� �� ���� � � �������� ��� �������� �!�� �������������� � � � �� � ����� � �� �� ��� � � �������� ��� � � ������ � ������ � � ������ ��� ���� �������� �������� ������� � ����� �!�� � � �� ��� � �� � ������� � ����� ������� ���� �� ������� � �� ����� � ������� ��� � ��� �������� �� � ���������� ��� �� ��������� ������ � � ������� � ��� ��� � ������� � �� ������ �����&������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������

@�.# ��������������@��%(�� # ���%��������%��������.���'� ������������������ ��1��������������� �������������� ���������2����%����'���������� %������� ��.������� ���������� ���������������.������������.����� # ������������'������ ������������ �������������'������� �� �%����������@��%����������� ���������'��$��� ��������������������� �����������@��%(��������'�%� !������ �������� �������%���������������������'�����# ���%����� �� �����������������

>- - 1 � ���;����� ���� ����.��

@���� ��������@��%�.������� ������������������'����� ���.��� 5����%���(� �� �����2������� � ��# ��� ������'��� �%� ����������������������# ���.��2���� �����������'�%� !���1��������������!�����������# �� �� ���%� !�� ,� ��� ����K� ) ���� ����%� !�/�.�������� � � �� ���%����# ��� �� ��� � ��'���%��������� ����������� # ���%����:� � ������# �� �%����� �# �������� �����'����� � ����������=�

5(���� ��� � ������ ������ ���� ����� �� � ��� �� �� ��� ���� �� � �!��� �� �� ����� � � ���������� ��� � ������ �� !�� � � �� ����������� ��� ��� ����������� ����� � ������ ��� �� �� � � � �� �� ��&��

$����%���� # �.��������=�

�*�� ���� �������� �� �� � ������ � ������ � �� � ���� ���� ������� �� ��� ���� � ���� � ��� � � ��� �� �������� ������ �� G��

:��������'������ ���������%� �# %���������������%� !�����������4 ���������� # ���%����������'�����=�

���� ���� � ���� � �� ��������� � � ��� � ���� �� � ���� &�6 �� � �� ������� � �� � �� ����� ) ���!���������� � ��������� �������� �� ������� � ����&��

& �.���������� �� ���%� !���������� ����������' ����%� �# %���������� # �.��������� ��# � ����� ������������ 2 �����'�������� � ��!�����!��� � ������ ����� ��� # ���%������@��%��������� ���������# �����'���������� �����'�������'�%� !�������''�������=�

�� � @�.# �� ��� ������ ����� ���� � � ��� �� ���� �����%����� ���� ��� @��%� .����� ��� 4 �� � ����# � %��������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

103

�C� ��� � � � � ������������ � ���� ���� � �1� "�� ��4��� ��� � ������ � � ���� � � ���= ��� �������� ��� ��� !�������� � ����� � � ������� �� ����� � �� ��� ������� �� !�� ���� ������� �������� � �2��������� ��!����������������� � �������������� ��� � �� ���� �� �� !��� ����� � ������ ��&��

:�# ��� ������ �������� �� � ��'�������������������%� !��# �����������=�

�� �� � �������� � � ��� � � ���� � � �� !��� � � � � � ���� ������������� �� ��� � � �� � ��� � �� �� �� � �� ��� ���������������� � �� � ��� ������ ��� ��� � ����� � ��� � � �� ���� � ������������&��

$����.����� �� ������ ��� �����������'������ �.�������@��%��������%�����# ��# ����'�'�# ��������������=��

�� �� � ���� ��� � ���� ��� �� � � � �� �� ����� � � ��� �� � � 2���� 2� ���� � �� �� ��� ��� ���� �� ���� ������ � ��� ��G��

$� � .��� ����� �� '� ��� ��� �������� ����� ��� �� �����'� � ���� ����� ��� ����� � ������ � ���� ������ �%����@��%� # ���%������������� ������������� � �%����� � �������� �� ��'���������������%����������� �%����@��%�� �)�����.�.� !����� �.����� '� ��������������� ������ ��

>- -< ���������� � ������������ ���

���/������

:� ���!�� ���� � �%� ��� %���� ��# �� ' ���� ,@��%� �'� ������ -�/�� ��� � '���������� ��� ��� ����# ����� '� ���������@��%������� �. ��.��%����������.������������ �)����$���. =�

� 5 ������� ���� ����.�H������� ��������������� � ������ ���� � �� = ������� � ���D�

� 1 �� ��&������������� ����9��&����/ ��� ��� �?�����%������ ��# � �������� ��������� �� �%�������'����%����%�����

$�� ��� # �.�.������ ��� ������ ��� ���� �� �%�� ���������� ����� ��@��%�� �� ��'���� ���!���� ��# ��� ���������������������.��'� �%����$������������=�

���� �� ����� ��� � ���� �� � � �� � � ���� � ���� �� ��� �� � ������ � � ���� � �� � � � � �� � ��&�C� � � �� �� �� �� �� ����� � � ��� �� ��� �� � � �� �� � ���� �� � �� � �� &� C� � ���� �� � � ��� ��� � �� � � ���� � � � ���� � ��&� (� � ��� �� ���� � �� � ���� ��� ���� � ���� &� . � �� �� ��� �� �� �� ��� � ��� � � �� ��� � � � � ����� ������ ������ � ��������� ���� ������ � �!���� !����� ��� ��� ��� �� �� � ����) �������� � �� ����������� ��� ���� ���� ��� ���� ��� � �� � � ���� � ���� � ��������� � &��

$���� ��''���� ����� '� ������ ��������# �� �� ��� � ��� 5�������(� ��� ��� � ��� � �� ���� ������'� ��%�)� � ��� ��� ���� �� �� � ��������� ��� ����� ���� .���� ��� %���� ���� �� ,��# ��� �� ��� # ��� �/���� ����� ��� �# ���� �� ��'�� � � ��# �� %������%� ����� ����%����� .���� � ����� ��� � ����������# ��%����$����%����!��� ���'���'��������� ��������� ����������=�

�6 ����� �� ��� � ��� �� � � ����� ��� ������ "�� �� �� � �� � ���� �� � � ������ ���� �� ��� ��� �� ���� �� �� � �� ����������� � �� � �S� �� �������� ��� �� ��� ���������������� � ����� ��� �� TG��

:�� ������� � # �������� @��%� .��� ��� � �� ����� ���� %���� ������� ���� ����� �� �����'� ���� � ������# � ��%���� � ��� ����� ���� ��� ��� ������� ���'%�� ��� ���!� ��� ����%��� � ��� ���� ,.���� �� � # �������%����%��� ��� ��� >C�>9 � ��� �� � >� ��� ��'�� � �%� ���� ,���� ���� ��� � � '�� �� ���� >� H��� � �>�� � � � ���������� ��� �� � ��� . � ��� >8�8� � � >�� � � � ����������� ��� �� � >�� :��� ��'� ��� ��� ����# �� �# ������� ����!��� �� ������������ �� �%����� �������%��������������%����# ���%�������=�

�(� � � � ��� � ��� �� � � � � ��� �� � ����� � �� �� � ���� ��� � �� � � � ������ ��� �� � � ��� �� � �� ������ ��� � ��&��

1��� ��%����� ���� �%������� # �.����������� ��������� �� �%���� �������'������������������'������ ����������2�������� ��# ��� ��$���������'������ ���%%� ��������� ��������'�����=�

�(� � � �� � � � � � � ���� ����� � � ����� �� �� ��� �� �� ���� � � ��� �� � � ��&� ��� ��� ����� � ��� � � �G��� �� �� ��� � ����� �� ������ ����� ��� ��� � � � � ����� � ���� � � &��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

104

:���� � ����� ������ .��� ����� ��� ��� � ��� ���'��� �� � .��� �� ���!� ��� � ���� ��� @��%(�� � �� ���%� !���.���������� # �.� �������'�����=�

�0 �� �� �� �� � � � � �� � � � �� �� �� � �� � � � � � � � �� � � � �������� � �� ��� � �� ��� � �� � � � �� � � � �������� � �� � �� ���������� ������� ��� � ���!��� � ����� ������������ � �� � ���� ����� � ����� ������� ����� ����� �� ��� � ����������� ����� ���� &��

� ����� ���!�� ������.����@��%�.�������� ���# ���%����� �� ���������������# ������ �� �����'� �������������������������. �� ��� # ������������. ������ �� ������ ����������� ��'��� ��� �������� � ������� � ������(�$����� # �.�.�������� ��������� ���������� ��������'��� ������������������.��'�����%��=�

�(� � ������ � ���� �� � � ��� ���������� �� ��� �� ���������� �� � ����� � �� ���� ���� � ���� ������ � ��������������� �����% $ �� �� ���������� � ���� �� � � �� ������ ��� ����� ���� ���� ���� � �� ��������� �� �� �� � �� � ��� ��������� � ���� �� ����� � � ������ �� �!���� ���!�� �� ���� ���� � ��������� �� �� &��

���������������������������������

1�� '� ���� �����%�������� ���@��%�.������������ ��� � � � � ��� � �.�����# ���%����.���� ���� �)���%���' �������'=�

���� � �� � �� � � ��� ��� �� � � � � ��� ���� � ������������ � � � �� � ��� ��� �� � � �� �� �� � ��� � � � ����� ��������� � � � � � �� ����� ������������� � � 3 ����� ������ � �C� �������� � �2���!������ ��� �� � � � �������� �� �� � ���������� ��� � ������ ����� ����� � � ������������&��

3� �� %� �� ���� ������� ����������# ����'�� ��� ��� # ��������������� ��'�%� !�� ����������%�����'��# ������$���������'������ ����������=�

��� �� ���� ��� � ��� >� �� � 7 ��� � ��� �!� �� � � �� � �� � � � ���� !� �� � �� � �� � � �� � � � � ��� ����������� � ����� �&�(� � ���� ��������� ���� ����� ���� ���������� ������������ � ��� �������� ��� � ������ ���� � �� � &��

$���� ��''���� ����� %������� ��� ��� ����%��� � � ���������� ����� ������ ����� ���� � � ����� ����� ���# ���%������ ��������

@��%�� ����!� ��� ��� � �.�� �� �� �� ���� �%����� ���� � �.� � �� �%�� .���� �����%��������>�� :������������ ��������� ������ �������� ��������'�����=�

�2����������� ��� ���� � � �� � ��� � � ��� � �� G���� ��� �� � � � ) �� ��� �� �� ��� �� � � � � � ��� 3 ���7 ��� � ��� �&��

� �� �� .� � ������ �# ��� ��� # �.�� � ��# � ����� �����%�������� �G��� � ����� ��� � � � � ��� ����� �� � �� = ���������� ���� �G����������������� �.�����' ��������� � ������.��# ����� ��������.���������

$����.�����%%� ��������������.��'�4 ���=�

�(� � �� ���� � �� ��� ��� � ��� ����� �� �� � �������� �������������� ���������� � ��� ������� ����� � � ��� ���� ���� ������������ � ��"������1������� � �� � ������ 4&��

& ����������# ������!��� ��%�������� ���� ������������� ��'�����%�� ������ � � ������ %����������������������%��������� ���������������������$��� ������� ����������=�

�(� � �� ��� � ������ ��� ������� � ���� � �� � �� ���� ��� � !�� ��� ����� � ������� �� �� �������� � �- $ ���� �P $ �!��� � �� " ��� ��� ��� �� ��� �� �� �� � �� � � � �� �� ���� ��� �� � � �� �� ������ ��� ���� ���� �� �� ��� �� � �� �� �� � �� ���1�� ��� ����� �� � �������������� ��� ���� � �� � ����4GC� � ���� ���� ����� � ����� ��������� � �B $ ����������������������������� �3 ����� �6 ���� ��� �� ��� �� � � ����� ��� � ������ �G�� ��� � ���� �� �� ��� ��� 1�� � � ����� �� ��� �� � ���� ������4� ���� � � ���� � � � �� ��� � � ����� ����� ���� �� ���� �� �����&��

�>�@�.# ��������������� ���� '� ���������������� �������������%�)� �����2����������������� ����@��%� �������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

105

57��'%�(�.�������� ������������@��%��'�# ���������� ������� �������� �������%������'���# ������� �%������%����%���� ���.���%������ ���� ��������������������� � ����� # �.���%%� ������'� �������'���������� ����!��� ��� �� �������'�����=�

��� �� ��� � �� �������� ���� � ��2� ���� 3 ���� �� �������� � ���� ����!� ����� �� � ��� � �� �� �� ���� ��� ���� � ����� �� �� ���� � 1��� � � ���� 4� � � � �� � ��� ��� ��� ������� � ��� � �� �� �� � �� � �� �� � � � � �� �� ������� ���� � ��� ��� ������ &��

$�� � ������� ����� �� � # �����'� @��%� .��� ��� ��� � ������'�� ��� ��� �� �� � .���2����� # ���%����3� � �%����@��%�.���� �'�������������>?�� ����'������ ���.�� '��������� �������������� � �� � ���������� ����� ���� �� �� �������1�� � �� � �� K��� ��� � �� ��� � ���� �4�� ��� � �� ������ � ���� �� � ���� ) � � ���� � &���

1������������� �!��# ���%��������������=�

�� 5 ���� �������� ���.�?� ���� ��� � �� ��&���� �+ &�� ������ $ ������������ ��� �# �� ��� ��� ���� ���

# ������' '������.�����'�������� �.����������� ����� �������������������@��%���

� 3� �� %� ��������&&���� ��� ����������� ��������� �� � ������� ������� ���������� 5� ��%���%�)� ������(�

� �� ��� �&������ ��+ � ��� ������� $�� �.�� %���� ' ����� . � ������� ��� ����� ���� ��'� � �%�%����� ������ � �� �%��� 1�� .��� .���� ����� � ����� ����� �� ���� ���������� �� 5� �����(���%%�������

����������������'���@��%�.������������������ � ������������%���� �%������������ �������������� � �%����������" ��# ��������7���� �M ���������������� %����������# ��%������� ����������.�������� � ��� � �� ����� .��� �� ��� �� ��� ��� � � �� �� 3 ��� 7 ��� � ��� �� ��� � ���� ��� >���� �� ��� �� # ���%��� ���� ������� ����� .���� ���� ��'� ��� �� !�� �� �� � ��� ��� ��# �� ' ���� ,@��%��'� ������-�%��/��J����� � ����� ��� �� ����� � ����� ������ �(�

>- -> % ����/ �������������� � �����������&�����

:�� � ������� ��'���'��� ����� �� � .��� �� �� '� �%����� ��� ��%����� � ��� ��� ���� � ����� ������� ������ �� �� �%���$���.��������� ����������=�

��� ������ ������� �� �� ���� ��� � � � !� �� �� � � ����� � � � �� � ����� �� � �*�� ���� �> �� � ���� ��� �� � ����� � ����� ���!���� ����� � �������"����� �� � � ��������� �� ����� ��� ���� � ���� ��� ����� ������ �� � � ���� � � ����� ��� �� �� �����G�� � ����� �� ��� � �� ���� � � � � ������ ���� �� � � ���� � ���� ����� � ) ����� ��� ��� ������� ��� � ��� ������ ����� ����� � �� ����������� �� �� &��

1�� �������� ��� ��� # �.� ����� ����� ����� �� � �� � � �� �� � ���� � ��� �� ��� �� ��� �� � .��� ��� �# ����.� ������� ����.�����������������'�.����� �� �����1��'� �������' ��������� ��� �� � � ������� # ���%��������%%� ���� �����������'�� ����������.�������=��

���������������������!�������� ���� � ���������� �� � �� ���� � � � � �� �� ����� ������ ��� ������ � ������ ��� � �&��

>- -( ���.����� �� �&������ �

$��� �������� ��!�.�������� ����� �5����������� ����@��%(��� ����� # �.�,� ������/� ������������# �.��������� ����������=�

��������� � �� � ���� ��� � �� ����� � ��� ��� �� !��������� � �� � �� � � � �� ������ � ��� � ��������� � � ��� � �� � ���� ��� � ��� ���� �� � � �� � � ������� ��� � �� � � �� � �� ��� � ��� � ��� �� � �� ��� � � �� � � �� ���� � �� !��� ����������� � ��� �&��

$���� ���!��� � ���� ����� ��� ��� ��� � ���� ��� ���� ��� � �# ��� ���� � � '����������� .��� ��%� .��� ���%���'����'������ ��!�� �������'�����=�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

106

�3 ����� �6 ���� ��� �� ���� �'� ����� �� �� � ����� ������ � �� ������� � ���� � ��������� � � ��� �����!��� ��� ���� ����� ���� � ���� �� �� � ���� �������!�� � �� � �� �� �� ��������� � ��� ��� ������� ��� �� ���� � �� � ��� � � ����� �G��

$��# ���%����� �� ���������.������� ��!��������������# ����'����%�)� ���� ��� ���� ����������.�������� �# ������ ����� �# ������� �# ��� �.������������=��

�(���� ��� ��� � �� � ��� � ��� ���� ������������������� � ���������� � �� ��� � ������ � �� ���� ������� �� �� ������ ��� � ���� ��� �� ��� � �������������� � ���&�>�� � � ���� ��� �� � � ������� � �� �� ����� � �� ���� ��� � ���V P N $ !$ $ $ ������ ���������"���������!��� ��� � ���V N $ $ !$ $ $ �����"���� � ������������� ���� ������ �� ������>������� �; �� ����� � ����������� ����� � ����� &��

$������� �����.���%��������������� ����� ���� ������# ��� ������ ���� �������������.������������� ������������%%�����������������# �����'�.�������� ��

:��� ���������''������������ �# ������� ������ ��� ����!����%���� ��!�������'�����=�

�(� � �� � ��� � �������� ����� � ������ � � ����� ��� � ��� G�� � �� ��� �� ��� ������ �� ����� ������ ������������� !�1(� � ���� �� 4�� � ����� �� � ��� � ���� �������� � ��� �� ������ � ��� ������ ��� ) �� ��!�� �������� � � � �� � ��� �������� � �� � ��� ��������&��

:���� � ��� # �.� ����� ����� ' �� � %������� ����� ��� ��!�� ����� ��� ����� �������� ���!� ����%��������'�����=�

�(� � �� � �� ���� � � � � �� � � �� ����� ��� �� ���� ��G�� � � �� � ��� 1�� � ��� � �� ��� � � �� � ��4� ���� � � �������������� �!�� ������������� ���� ��7 ��� � ��� ��2����2� ������ ���������� � ���� ���� � �� ��� ��� � ��� ���������� ���� ��G(� � �2����2� ������ �������������������������� ������� �� ) ������ � ���� ������ � ����0 � ��������������>���� &��

:�# ��� ������������� ��!�.����� ���# �����%� �������!��� ��� ������������� ���������������# ��� ������. ���!��'������������������������� �����������# �.������.��������������� �������%�)� ���������� # �.���1��.���.���� '� ������������ �����# ��# ���%��%��������� ������� ��'�����%����'��.�������� �)����.�������# �.������������� '�������������'�������������. ����

>- -D % ����� �� ���������� � �����������&����

�4����������������0�����

3��������� ������# ��� ��� .���� @�'� � � ��'������ . � ��� ��� �� # ����� �%��� ��� ��� '� ������ ���@��%��$��� ����������� ����������'�.����� �������������������'����%�����.�������� ����%�)� ������������ ���� # ���%����.������������������ �������������%��������'������5L������� �V % P &N ������ � ������� ������� ���� ����������&��

:���� � %���� ��� �� ��� �����'� ��%� � �%� ��'����� �� �� ������ ,�� % ��� ��� �%��� ��� �����# � ��%��/����5�����������'(����� �������������%���� ����������������'����'���� �.���������� # ��������� ������ # ���%����:�# ��� � ����������=�

�(� � � � ����� �� �������������� ���� � �� ��� � ������������ �� ���� ���� � ��� � � � � ��� � �� ��� � �� � ����� �� �������� ������ ��� � ������� �� ���&��

� �� �����������������# �������. ���������������$1�3����'������ �����' ������������� ��'���� ��� ��� # �.=� 5L�� � �� � � ���� � � � � �� �� �� ��� � � � �� � ���� � �� � �� �� � ���� � ��� 3 ��� � ��� �� ������(��

1�� � %�� ���.���� ��� �����'� .��� ��� �� � ��� ��%� ���!��� � ������ ����� ��� .��� ��� ������������ ��� ���� ��������������������'���'����'��'���� ��� ����� ����� ��������%�������� �����.���������!������ ���� ������� �)��=�

���� �5'��������'(��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

107

�. �� ���� ������ ��� � � �� ��� �� � � � � ����� ������������ �� � ���&� ��� ��� ���� ��� � �� � � � ���� ���� ��� �� � ����� ����� � �� �������� ��� ���������� ����� � �������&���

3���������������# ��. ������ ����� =�

�>��� �� ������ ���� ���� � �� � ���� �� � � ��� ��������� � �������� ������� � �� �� !��� � �� ��� ��� � ����� � � �� ��� ���� � ����� &��

& �.�����������'�������& � ���A����%������ ������� ���������@�����'�� � !����.���� ����:���������� ��� ��������������!������� ���'�# �%���������������� %����������'�������& � ��������'���=�

�3 ����� � 6 ���� ��� �� �� ���� � �� � � �� � ��� ���� �� ��� � � � �� � � ���� �� ��� � ���� � � � � �� �� ��!� � ��� ����� �� �� � �� � � � �� ����� ����� � � ��� �� � � � 7 ; �� �� ���� !� ���� ��� � !� �� � �� � � � � ��� � � �� �� �������� � ��������� � �0 ���� ������ � ��� ��������� �� �� �� ����������� � �>� �� �3 ��!�� � � �� ����7 ��6 �� ��������� ������ �� ����� ��� ����� &��

:�����'�������%����!��� ���������%�� �������� �������������� ������# ����������.�����������%%��������� ���%�� ��������� ������'���%��������������%�������'������'������%�����������!����� �������$����� # �.��������=�

�* ��������� ��� ��� ? B B / GC� ������� �� ����� ��� � ���� �������������� �3 ����� � 6 ���� ��� �� �:��3 � ����� � � � ��� � ��� ��� ? B B N !� �� � �������� ��� � �� ��� �� � ����� � ) �� ���� � � �� ���������!� �� � �� � �� � ��� ������. �� ������ ������ � ���� � �� ����� � �� �������*���� � ��? B B N G���������� ����� ����#��� ��������������� �&��

$� �� ����������''���� �%���������� �%������������ ���������������'��� ���������������������<����� �.����� '� ������������� � ������������� ������%�������H���

�*���������������������

@���� �������� @��%� .��� ��� � �� ��� � ������ � ����� .��� �� '��� ������� � �%� ��� ����� ��� � ��� ������4 ������� ������ ��������'���� � ����� �� ���!���$� �� �� ��� �%�� ������ ����� ���!�� ����� ���%� �� ��� ������� ����� �. ������ �%������%�� ������7������� � ������������ # �.��.���%�� ��� ��� �%� �# %���� ��� ��� ���� � �'�� �# � � ��������� A���� ��� �.� � �����'� �� ����� �������� !.�������.��������� ������%������7� ��� �����,���@��%�: ��/��$������� ��� ���� �.��������������� �# �������������� ��������� �'����������������� �������������������� �������# ���� ��������� ��� ��� �������'� ����� � ����� ����� ���� ��� � �� ��������� �� ��'�� ���# ���%���'�����������.������������ �4 ����������# ���7������>� ���' %������3� ��������������� '� ������%���' ����������=�

�>��� ����� � ; �� ��������� ������ �� ��������� � ����� � ��� ��� ����������� ���� ���� � !� � �� ��� � ��� � � ����� ������� � � �� ��� ������ ��= ��� ��������� � �2����2� ���� !��� ��������� � �� � ������ ����� ��� � !����� ������ � ������ � �+ ��� � �����!������ � �� ��� ���!��� ������������� �����&��

:��� ���������'���'����������������������������� ���� ���� �%��������������������=��

�(� � �� � ��� � �� �������� � �� � ������ �� � ����� � ������� � !��������������� ��� ����������� �� ����� � ������!��� � �� ����� � ����� ��������������� ������� ���� � ������ � ����� ��� ��� ���������������� ������ �� ��� ����� �� ��� �� � �� ��� � � � �� �� ��!��� ��� ���������� ��� �&��

�<� 1�� .��� ����� ���� � ��'� �� � ��� # �.�� ����� ������# ����'� � �.����� # ���%��� ��� ����� �� � ���������� ����� ��� � ������ �� �� ��'�� ���������� ' ������ �� � ��������� ���� ���� � �� ��� �������� 4 �� %��� %� � ������� $�� ������ �������'� ����� � ������ ����� ��� � ������ � � �� ���� � ����� � �%� 5�� ��'� �%����� ���' �.��(�����%����������� �������'��� �# ������� ���� ����� �# ���%��������!���������

��H�@�.# �� ���������� ���������� ���������%�'�����# ������� ���� �������� ���� ���� ���� ������� �������� �%����,���/���� �%�����������# � ��%��������'������� �� ��������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

108

>- -F � �.����� ������ �� �����!:� �&���;"�

1�� '� ���� ��� ���!��� �� � ��# � ����� ������������� ������!��� � ��� ������������. ������������ � ��� � �� � ����� �������� ����� ����� �����# � ����'��� �� �������������# ��# ��� �������� ������������$��� �����������'���'������� ���������%�������!��� �����.��������%%����'�������� ����������������%%���������������������

*��������������� �����������

:�� .���� ��� ��� � ���� �%����� ��� ������ ����� ���� .��� ��� � ������� ����.� � ��� �� � .��� ��'� ���# �.�� ������������!��� ������������������������� ��� ��'����� .� � � ��� ������ ������������������ # ���%���.����������# ��������:�# ��� ���������=�

�7 ��� � ��� �� � � �� � ��� � �!� �� � �2����2� ���� � �� �� �� �� � � �� � ������ ��� � � � �� ��� � � ��� ��� �� � ���� � ��� �� !����� ��� ���� � ���� ��� �� ��� � � �������� � ��� ������� ������ �� �� ��� � &��

1�� ����� ����� ������ ����� � !�����!��� �� ������ ����� ������ ���� ���� �.��� 5�� �������� # ����(�������������=�

�(� � �2����2� �������������� ��!��� � ��� ����� �� ���� � �� ����� ����� � �� � �� �������������� � ����� ������������� �� �� ��� ��!������ � ������ � � �� � � � �� � ����� � ���� � �&���

:���� ���� �������� ����!��� ������.���������������'���� ������ ���.������@�����'�:�����������,������@�����'��� �� �����/��� ����� # �.� ����������=�

��� ��� � � �� �� ��� � ���� ��� � ������� � ��� � � ����� ����������� � � � � �� �� ��!� �� � �� �� �� �� ���� � ��� � �� � �� � ��� � �� � � ��!� � � ��� ��� �� ���� �� ��� ��� � ���� ��!� ��� � �� �� �� � ��� ��� ��� ����������� � ��� � ��� �� � � �� GH�� I� �� �� �� � � �� � ��� ������ ��� �� ��� !� ��� ���� � � �� � � �� � �� � � ����� ��� � ������ � ����� ��� ������������ �������������� ��� G��

�� ����'���� �����# � ��%���:'���� ��# �� ������%��� � � ��'� 5 ����# ��������� �����# (�������# ��� ����������=�

�(� � ���� ��� �� � � ���� ���� �� ���� ������ � �!������� ���� ����� �G�� ���� �������� � � �� ���S�� ������� ���� ���� ���� �� ��� ����� �� ���� ��TG������ ������ ��� ��� ���������� �!��������� �������� � ��� ����&���

*�����������������0������0�������

1��.���'� ���������� �� �����%�)� �������������!��� ����# ��# ������� # ���%������@��%���������� �# ������� �.������ ���������� ������ ������'����������������������:�# ��� ���# ��# ����������%����������=�

�C� !��� �� � � � � � � �� � �!� � �� � �� � ���� ������ . �� ����� � ������� ��� 3 ����� � 6 ���� ��� �� �� 1����� ����� � �� �� � ��� � ���� ������ �� � � 3 �� ������ ��4GC� ����� � � � ��� �� � � � ���� ��� �� � ��� � ������) ����� ��� � � ��� �� ��� �� ������ . �� ���� �� �� �� � �� � � �� �� ���� � ��� �� ��� � �� ���� ��� �� � � �� �� � ��"� ��� �� ����������� !��� � ��� ������ �� ������>������� �; �� �����"���� ��� ��!��� � �� �� �������� �� �6 �� ��� ����� ��������� � ���� �� ����1(� � �X ����2� ���� 4&��

:���� ���� # �.���.����� �# ������� �# ��� ����� �����������%��%����'�����# ����# �������� ����� ������ ����������=�

�(� � � ��� � ��� � � �� � �� � ������� �� �� �� � ��� � � � �� �� ������� ������ �����) � �� � � �� � �� �� ���� �� ������ ������������ � �� ���� ��� �����G��

:� ����� ��� � �� �� � ��%��# �� ��� % ��� ��� %�������� � ��� '����� ��� 5���� ��� ��������'�� ��'���������(�� �������'�����=�

�C� ��� � �� � �� � ��� �� �� ��� �G����� � ������ � ����� �!��� �� � � �� � �������������� �� � � ����� �� ����� ���������� � ���� ��G����� ) �� � !������ �� � �������&? $ - ���� � �� ���&��

:�'��� �%������� �# ������� ���# ��%�������� ����.��� ��������� ��������������:����������������� ����� ���������.�����# ����� ����� ���� �������%����%����� ����� # �.� ����������=�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

109

�C� ��� � ��B $ O ������ � � � � �� � ��� ������ ������� ��� � !������ � ���� ��� ���!��� �������� �G� � � �� ���� ��� � ���������� � �� ��� �� �� ���� ����� � �������!��� � �� �� �� � �� � ����� ��������� ��� ����� ����������� �������� � ����&��

�*�������������������������� �������

:������������ �7��'���,; ���%�>/� �� ����%��� ����������������� ��� ���� ����'����� ������ ���� 7���� � �%� ��� � � ������'� ��� �%�� ����� ��� ��� � �.����� '� ������� $�� %���� � ������� ������������ � �������.� !��'�.���������' ������������ ��� ��������������=�

�C� ��� �� �������� � �� �������� � �� ��� ��� ��� �� � ����- $ !�- N !�P $ �� �� ������ � ����� ��� ��� ��� ��� � � �� � ��� ����� ��� ��� � � ��� � �������������� ���� � � � � �� � ����� ���� �� ����� � ��� � ������ �� � � ��� �������� ���� ��� � � � � �� � ����� � � ��� � �� � �� � ������ ���� �� ����� � ) �� ��� � �� �� � � � ���� ��� ��� 1��� �� � � � �� � ��4� �� �� � ��� ���� ��� ������ � � ��� �� � � � �� � ��� � �� �� �� �� � �� � ���� ��� �� !� �� � �� ����������� �� � �� � ��� � �� � � ������ � � ����� �� � � � �� � �� � � �� �� � � � ��� ����� �� � �� ��� �� � �� � � ��� ���� ����� ���!��� ��� � �� ������� ���� � ������� � �� ��������� ����&��

�8�����������������������������. ������ � � �� � @ $ ���� � �� � �� � � � � � � � ��� � �� � �� �� � � � ��� �� ������ ��� � �� � �� � � � ���� ���!� ��� � ���� � ���� �B $ �!�� � ������ �� ��� � �� ��� �� � �� ��� � ����� ������ � ��������� � ������� � ��� ��� � ������ �� � �� ���� ������� ��G�� ��� ������ ����� �� ��� ������� ������ � �� ��� �� ��� ����������� � ��� &��,�'� ��������� # �./�

$�� ������ ��%%������ ������������� .��� �� �� � � �� ����� �� ��!��'� ��� ��� ��� � �# ��� ���� � ��� ���5 ����# �� ����(��@�.# ����# ��� ���'���'����������������������� ����������������5�� �.�������'��������� �%����� ��� # ���(� ��� ��� %���� ���������� .��� 5�����'� ����� ��� �'�'� .����(� $�� ��%����!��� ��������'���'��������%� �����������'������������������������������ ��� �� ������������# ���%����:�# ��� � ������ ����� ����������������� �����.��� 5%� ��(����.������%������� ����# ����$���.���������%�����������=�

�(� � �� � � ��� ��� ���� � �� � �������� � � ����� ��� � ����� � ��������� ����� � !�� ������ � � �������� ��� ������ ���������� ����� � &�(� � ���� �� �� �� �� ��� ��������� !�� ���� � ���� �� ����� �� ����� ��� ��� � ����� ������� � ��� ��������� �� �� � ��� � ������ � ��� � � �� � !��� ��� � �� �� � � ��� � ������ ����� ����� ����������� �������� �� !��� �� ��� � ��� � �� �� �� � ������� ��� &��

$�� � ����� .��� ����� � ��� ��� ��� ������� ��� �' '����'� ��� �������������� ��� ��� ��� � ������� �����=��

�� �� � ��� � �� �� � � � ����� � �� � ��&� (� � �� � ��� � �� � ? !� #!� % !� / � �� � N � �� �� � � �� � ? � ��� �� � ��� �� � ��� �� � � � �������� �� ���� !� ��� ��� �� �� �� ���� ��� �� �� �� � �� � � � � � � ��� ��� �� � � ���� ������� ���� ��������� ���� ��������� � ������ �&��

$��' ��������� ��� �%���# ��� (��� �����# �.���������� �.������� �� ������� �������� � �� ���� �������� � �� � ������ �� � ���������.��������� ����������=�

�(� � � ������� ������� �� � �� �� ��� �������� ������� �� � � � �� � ��� � ���� � � ���!����� �� � ��� � ��� ������ ) ����� ����� ��� � � �� ����� � � �� � ���G�� ��� � �� ��������� �� ������ ��� �������������� � �� � ���� �������� � ������ ���� � ���������G����� � �� �� ����" ����� � � � � ��� ������������� � ���� � �� ��� ��&��

3� �� %� �� ��� ������ ����� ���� � ������# � ����� ����� ����� . � ���� �� ���� � ��� � �� � �� � ���� �� ������������ � ��� ��� � �������� �!��� � �� � ����������� ������� �� � ��������� � �� ������� � ������ ��� ��� � � ����� � � &��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

110

� �� ���� ��������� � ���� �������������%%������. =��

• $���# ����5������'(�� ����=�$����������������%���������.������.���� �� ����������������� ����������� � �� � ����� � ����� � ��� � �� ��� � ��� � ������� � �D�

• $�����������%%�������� ��'�� ����������� � �� ��� �� ��� ���� � ���� � �� �� � ������������������

:�������������%%������� '���������� � ������# �����=�

�' ������ ��� ���� ������ � ��� � ��� ������� �� �� ��������� � �� �� ����� ���� ���������� �� ���� ���� �� ���� ������ ����� ��� ��!��� ��� ��� � ��� � ��� ��*9 ��� ������� � �� �� �� ���� ��� ��� �������� � ��� � �������� �������� � ��� ����� �� ���� ��� ������� � ��� � � ��� ��� ������ ������������� ���� ���� ��� � ��� � �� ��� ���������������� � ���� � ���� �!���������� �&��

$��'� ������������.��������� ����������!��� ����������������%%����������������������'�������� ���� �����!��� ���%%� �������������������.��'�����%��=�

������ � = � ������ ��� � ������� � ��� ��� �� � � ���� �� �� �� �� �� ������ �� ��� � ���� � �� � �� ��� � ��� �� � ��� �� � ��� �� � ��� &�C� ��� ����� " ��� �� � � ����� � � �� � &� J � ��� ��� ������ �� � � � � ����� �� ���� �� � �� �� ��� � ���� � !��� ��� ���� � � ������ � ��� � ��� ������ ����������� �� ��� ������� � �� ���� ��!����� ��� &&��

3��������� '� ����������������� �%�������������� ������%%��=�

������������� � �� �� � ������ �� ���� � � ��� � � � ��� ���� �� ��� �� � � �� ��� � ���� �� �� �� � �� ��� � SC� ��� ��� ������� � ��� ���� �� !������������� �� � �� ��� ��� � ����� ������ � ���T&�>��� �� ������ ��= ��� ��� ������ � ����� ���� �� � � ����� �� ���!� ��� �� ���� ��� � ��� ��� � �� �� � � ���� � � ���� � �� ��� � ����������� ����� �!� � � � �� � �� �� �� � ���� � � � � � ����� ��� ���� ����� ��� ���� ����� �� � ����� � � ���� ����� ����� ��� � ���&����

������� �����0���������

$�� �# ���� ��%� ��� ��������� ������ .��� . ����� ����� ��� � �'����� ��'�� '���� ��� �� # ��� �

%������������� ������ �����������������������������@��%���������'����������������� �������� ��� �� � �� �� ��� � � � � �� �� ��� �� �� � ������ � � ��� � ���� �� ��� ���� ��G��� � ��� � �� � � �� ��� � ���������� �� � � �� � �� �� �� �!� �� � ��� � �� � � �� ����!� ��� ���� .��� ��� ��� �%���� ����� �� ��'�� ������ ������' ����������# ���%���.����� �%������������������� � ����� ��������� �� � ������ � �� � ���3� �� %� ��@��%� ���� �� ��� �# ��� %����%��� ��� � �����'� ��������# �� ����� . � %� # ����� � �� �.�� %�������!��� ���

$�� ������� ��� �%��%����'� ����%��� ��������� ������ ��� @��%� ���� � �� .���� ��� ������ � ��� �# ������� ����!��� ����������=�

������������ � ���� � �� �� ������ � !����������� ������ � �2����2� ���� !��������� = � ������ � �� ������ � �� ��������� � � �� � � ��� ����� � � � ��� ����� ���� �� ��� � ��� �� � �� !��� ��� � �� � �� � �&� ��������� ������ ���� �� ���� � ��� ���� ��� ���� ��������� � ������ � �� G(� � �� ����� �� � ������ � �� � ��� ���� ������� ������ � �� !�� ��� � ��� � ��� �� � �� � ��� �� ��� � � ������� ����� �� � �� � � ���� ������� ��� � ��� � ����� �� ��� � � �� � �� � �� ��� �� ��� ������ ������ � � �� � ����� &��

1�������������������'������ ��' ��� ����� ����%�����%�������������� ���� �������� ���%����������������)�� �� �������������'�����=�

�(� � �� ��� �� �� ����� ��� ��� ��� ������� ����������� �� ���� ��!�������������� �� ���. ����>������ ��� �� ��� �� � �� �� ���� ��G���� ��� �������= ��� ���������� � � ���� �� ���� ����� ���� �������� � �� ���� G����� � �� � �� ������ � �������� ���� !����������� ) ��������� ��� � �6 ����� ���; �� F������������ ��� ���� ��� �&��

3� �� %� ����!�����������@��%(����'��'���.������������5��%���5���� �� ��� ���������.���%%������.����� �%� ��:�%��� ����� ����������.����������%�����=��

�C� � �� �� � ������� ��� � �� � � � ���� �� ��� � ��� ������ � ���� ��� ��� � ��� �� � � ���� �� �� � � � ���� ���� �G�� � ������� � ��� ������� � ��� � ��� ���� �� ������� ����� �&��

1�������������%������%�.�������!���� ����������� ���� �� �%������������ �������������������������.������������������� ����� �%���

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

111

:�� �� ��������'� ��%%���� ��� � ��%� ���� ��� � �%� ��� ��� # �.�� ����� %���� ��� ��� � �������� ���@��%���# �� ������ �� ��������%� � ����# ���%������������& .�1����'�����$��������� ���� �����%� ���� ������� �������'���������������������������������. �� �'������� ��# ��# ����@��%���.�.� !�� ���# �����%��� � ��� ��������� ������ �������������� � ������%��� ���� ������������� � ������������� ����%%� ���%%� ��������������������'�����=�

�C� ������������ �� � �� �������� � �2���G������� �� ��= ��� ����������������� ��������� � ��������� ��� !��� ���� ���7 ��� � ��� ������ � �� ������R�� �� ���������� �������G���� �� ����� ) ��������� ����� � ������G�������� �� �&��

3� �� %� �� ��� # ���%��� %���' � ��� ����� ��� ������� ��� ��������� �� # ���%���� ��� ������ ����� ��� �# ���� ������� .��� ��� ��� � ����� ����'� ����� �������� .������� ��� � �����%�����'� ����� ���������� ���������� .���� ���� � � 4 �� � ��� ��� ��%� ����� ��� ��� ����� ������'���������# ��$����� # �.��������� ��������'�����=�

�>����� �� � �� �� ������ ��� G���� �� � ��� ��� � � ���� � � ��� � ��� � ������ � �� ��"� ������ � ���� ������&������ � �� � ��� ����� ���������� ������ � �������� ������� � ������������� � �� �� ) �� ���������� �� !����� ��� �������� � ����� �� �� � ����������� ��� ��&��

$�� ��%� ��� # �.� ����� %������ ��� �%�� ����� ��� ��� # ���%��� �� ��'��� ��� ����� ��� .�������������� ��� ��# � # ������ ����� ��� @��%�� ��� ����� .��� ���� ��� ����%��� ����� ���7��.��� ��� ��� ����������=�

�C� ��� ������� � ��� ���� � ����� ������ �����6 ����� ���; �� !����� ������ �� ����� !�� � � ��� � ��� ��� � � �� ���� ��� ���������� � �� ���� ����!����������������� � � � � ��� � � � � �� �� ��� = ����� � !� �� � ��� ��� ��� = ��� � ���� ������ �� �� �� ��� � ���� �� �� � ���� �� � � � �� � � � � � � �� � �� � �� � � ������ �� � � ����� ���������� � ���� ����� &��

B<& ?��������������-���������

>-<-, ����� � &����

@�'� � � ��'����� ��� ��� ��� � ��� ����� ��� ���� # ���%���� ��� �� �� � ��� � ��� ���� ������� �����# ���'��� �� ������ � ������'�� � ��'� ��� �������� ���'�� ��� � �.����� # ���%���� ����� ��� ������4 ���������� %������� ���������� ��� ������ ��%%������ �������������� $�� ��������� ��� ����� ���� ������� '��� ������� ��� ��� � ����� ��� ����'� .���� ������ �����%��������� ��� �������� ��� ��� �4 ���� %�������������������������.��������%%����'�������������2%�!��'�� �������������# �� ���� ��!���%��'��� ���� �������� ���!��� ���-�� � ��������������� ��!�����'%�������������� ������������'���'����� ������ ������������� �# ������ ������� �� ���� ������'�������

>-<-� � �&.� ��� �� �

��������������0�������������������

:��� ��'�������������'������� � ������# ��7���� �������� ��.� �������� ��������� ������ �������!���� ��������# ���%�������# �������� �������� ��� ����� ���� �� � � �������������� � ��� ���:��������4 ������� �� ����� '�� ��� ��������� �.���������� ��� ���������������������� ���������# ���������� # ���%���� 7���� � ����� �������� ��� ��.� ������'� ' ��� %������� ��� � �.����� '� ������� :������������ ���� � ������# ����������=�

�C� � � � � � � ��� �� � � �� �� � �� � ������ ���� 2� ����>���� !��� ��� � ��� ����� � � �� � � �� �� � �� � ����� ���� !� � ���� ��� ���� ����� � � ����G(� ��� ��� �� �� � �� �� ��� � � ��� � �� � � ������ � � � �� � ��� � ��5��� � �� ������ ����� � ��� �� ���� � � � � ����!� �� ��� � �� ��� �� ��� � �� � �� � � ����� � �� �� �� �� � ����� ��G�� ���������� ��� ��� � ��� !��� ���������� � ������ �� ���������� �����&��

1�� ����� �� ��� ������ ��� ��� ��� � �)��� %���' �� ��''��� ����� �� � .��� ��� �# ������� ��� ������ ������ �%�������� ������ ���������.����@�'� �� ��'����� # ���%������� ��'������K��� �� � ���$�� # ���%��� �� �� ����� ��� �� �� � ������'� ' ��� %������� ����� ��� ��%%������� ��� ���

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

112

# ���%��� ��� ��'�� ��� � ��� �� �������� ��# ��'� �# � ��%��� �� � ��%����� .������ 7���� (�� ��� ����� ��:�%%� �������@�����'�� � !����.�����%����7���� �������������� ����������=�

�(� � � � ������� ����� �� � � �� � ��� �� � � 6 � �� � ? � ����� ��� � � � �� ���� � � ����� ���� ����� � � �� ����� 1�� ������ ����� �� ���� !� �� ������� ��� �� ����� � ���� � �!� ����� � � � � ��� �� ��� � �� 4� ��� � �� � � ���� ����� � �� ������� ����� � ����������� � �������� � ����� ����� � ��� � ��� � � � �� �� ������� &��

1�� � ��%� ���� ��� .��� ���!��'� .���� ��� !�� ���!��� �� ����� � �# ��2��� ���� �� �� ������ ��# �� ��%�����%�� ������� ������ � ��� �.������� ������ ��$������������� ��������� �� ����� �'��'��� �� ���������� ����� ���5�� ���� (� '� ����������!��'��� ����'2� %��� �� ��.���������!����# �������� .� ��$����� # �.�.�����������=�

�(� � �� ���� ��� �� ����� �2� ������� � �6 ��� � ���� ������� � ���������� ��� �� � � �� ������ �� � �!��� � �� ��� � ���� ���� ���� �� �� � � �� �� � ��� 5��� �� '�� �� ���� �� � ����� ��� �� � � �� � ��� �� � �� ��� 2� �������� ��� �� G�� � � ��� � ���� ��� ��� ���� " ��� ��� � � ����F� ��� ��� �� � � ����� �� � �� �� �� � ���� ������ � � � �� �� ��G�� ������� ���� ������� ��� ����� ��������� �� ����� &��

3� �� %� ������������ ��������������������4 ��������������# ������� ������ � ��� '� ��������������� ����������� ������ ����7���� ��$��� ��������������� ���������� ��� '����'�������� ������'2� %��� ��'���%���� � �� � ���� ��������������� ���$� �� ������%� ���� ��� # �.��� �%���� ������ ����� ���� ���� ����� ��������� �� '� ������ .��� ����� ������ �� ��� �� � .��� �� �� '�� �����# ���%���%�����

�� # ������������ ������� �������� )������������'�# �%�������������$��������5����(��%� �# %������%�� ,����� ��� ������'� ���� ����.���� ��� ��� ����'� � �# ������ ��� �� �� ��'����'/� ����� ��� %�!� ����'������������ ���������� ���$��� �� �%�.����������� ����� � ���������������������'��������

$���������'���������� # �.����������=�

�(� � ����� �1�� � �� �������� � 4��������� � ��� �� ��� ����� � ������ � ������� �������� ��� ��� �� � ��� �� �������� �� � � ����� � � ��� &�(� � �� ���� !� �� � � � ���� ��� �� � � � ��� � � � ��� � �� ��� ��� ��� ������� � �� ����� ��� � !� �� � �� � �� � �� � � �� � �� �� �� � ������� �� � �� � �� � � � � ����� ��� � �� � �� ��� �� � G����� ����� � ��� ����S� � � ����� �� � �T����� �� �� &���

$�� %� !�� �������� .��� � � ��� ��� �����'� ��� �# ��� � ��� ��� � ��� ������'�� ��� ��� ����������� ����������������5�����������'�.���������������� �(��8��:���� ������������ ��������� ����=�

�(� � ����� � ���� ���� �!��� � ���� ������� � ������� ����� �� ��� ���������� � ���� ��� ������� ���� � � �� ������ ��� � �� � G���� ��� ��� ���� � ���� ������������ ������ ����� � ��� � ����� �� ����� � � ���� ��������� � ��� &��66�

$��� ������� �������.��� �%��������.� !���!�����������5��������� �(��� %��������� ��������A�����!������%%������������� %���� # ���%������ � ������# �� �%��������������� �������������=�

���������� K�� � �������� ��� � �� ����= ��� ���������� ���� �� � ������� ������������� � ������� ����� �����&�. ���� ) �� � � ���5������� ���� � �� � � � � � � � �������� ���������� � � ����������� ��G�� � ��� � � ���� � � ��������� � ��� � ��� ���� � �&�5�� � ���� ����� ��� � ��'�� �� ���!����������� �������� ������ ��� ������� � �� �� ��� � ���� �G� ���� � ���� � ���� � ����� � ������ � �� ����� � ����� � ���� �� � ������"����� � �� ��� �� ��!��������� ��� � � � �� ������� � ����� �� ������ � �� � ����&�+ ����� �!������������������� �� �� !�� � �� � ��� ����������������� � ��������&��

$�� @�����'� � � !�� ��.��� ����� � ��� ����� ��� ��%%�� �� �����'� ����� ������ � ��� ���� ����� �����%������%��������.������5%���������� �(�����������������'�����=��

�(� � �� ��� � ������� ������� ��� �" ����� � �� ��� ����� � � ���� �������� ����� � �� ) ����������� ��� ����� �� �� ���� �� � � ��� � � ��� ���� �� ������ �� � � �� �� � ��� �� � � �� G�� � ���� � �� ���� � � � � ����� �� � �� � ��� � � �������� � ����������� ��� � ��� � �� �� ��� � ���� �&��

�8� $�� ������ �� � ������'� %� !�� �������� ��� ��� ��� 7���� �� ��� %� � ������������ ��� @�'� � � ��'����� . ���# ������ �7��'���,; ���%��/� �� ������ :��� ��'� ��� ��� �� � >� ��������� ����������� �� � � � ��BH8� ��%�� ��� 7���� � ����� � � %� ������ ��� ����� � �������� � �%�����C9 �������������������'�����!�,����������%�� �������>9 ��� ����& � ���A������H�B9 ��� ���'���/��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

113

1��.����������� ������������ ��������� �����.� ������������ ������ �������������� ������������� '� ������� �)�����$��@� ������� �.�����������������=�

�(��� ������� �� ��� ���� �� �������� � � �� ������ ��� ��� � �� ���" �������� ������ ������� �� ������ � �� � ������� ����1�� � �� ���� �� ������ ��4������ � ��� G������� ������� ��� ��������� ��� ���� ����� ����� � �� ���� ��� � ������� � ������ ��� ����� ����������������� �� ������� � ��� �1� �������4&��������� �� ����� ���� �� � � �� ���� ��&��

7�������� ����������� %�����������'�������� ������# � ��%����.��� � ��������.����'�������������������������'�%� !������� � ��'��� �� �������� ����%� �����%�� � ����� ��'�' �� � ������� 1��.���%� �%�� ����� ����� �� ��������� �� ��� ����� .���� � � ��� ����� 5���%�� � ��� ������'(���� �� � %���'� ��� ���� ������� ��� ����� ��� �# ������'� ��� ������'� ����!�� � %�# ��'� �.��� � �%������ %���� ��� � ���� ������'� ������� ��� � � ��� ��'��� 1�� ������� ��� ��� " 6 �� �� ������ ����� ���� � ������# � ���� ����� '� ������ ����� �� ������ ����� � ��� % ���� ��� � ���� �� � ���%��� ���%��������.���������� ��'�# �����# �.����������������%%����������.��� ��� �������%����� �������������������'�,� 2>?>?�; ���� ����� ��/��$����� # �.����������=�

��� �� ��� ��� �� ����� � � ������ � ����� �� ������ ��� ��� � ��� � 1� � ���������� � �� � �� ��� �� ��4����� �������� ��� ��� � ��� �� ������� � �������� ��������� ����� � ��� ������ � ����G� ������ ��� �������� � ������� �� �� ���K� � � ����� � � � � � �� ��� �� ���� � � � � ����� ���� � ��� ��� � �!� ��� � �� ���� ��� ���� �� � �� � ������� ���� ���������� � �� � &���

�*���?�������������������������/���

� �� ������� # ���%����������!��� �������� # �.������� �@�'� �� ��'����������# ��'�������K� ) ���� ����� �� ���%� !���������%� !���� ����� 2>?>?�� ���������'�������������$���������'������ ����������=� ���� �� ���� �� � � �� ����� ������ ��� � � � �� ��1�� ���� � 4� ����� � � ����� ���� ����� �� ������ ���� � �� = ���G�� ������� ���� � �2� ����� � � ����� �� � �� � &��:���� ������������ ���� � ������# ������ ��������� �� �������'�����=�

�� ��������!� �� � � �� ��� � � ��� � ���� � ���� �� � � � � � � � ��� � � �� ��� � G�� �� ��� � ��� � ������ � �� � � ��� � ����� � ����!��� � ��� � ��������������� ��� �� ����� � ���� �� ����������� ������� � �� ���� � ������ ��� �� &��

A�����!��������� ���� �������� �������� �������'���# �4 ��������%�������!��� ��.�����������������=�

� 5 ��� ����� � ��� ���9,=,=� ����&�� � ��� ���� � ��� � � �&����� ?���� �� � .��� �� '� ��� ��� ��������� �%������� # �.��,��%�������������'������ ��# ��� ����# ���%����� # �� /�������� ���������� � �� � � ������� ���������������������(����� %���(������� �����'�������'�%� !����

� ��&������ ������ � ������� ������������� � �� ������ ����� ���� � ������# �%������� ����� ���������������'�%� !���������'��'��.������' �� �������������� ����# �� �����=�

5(� � � ��� ��������� � �� ���� �� ���� � � � � ������� � � � � � � � � � �� �����K���� � � �� ������ � � ��������� �� � �� ��� � ����� � � �G(� � �� ��� ������ � ��� ��� ��� ��������� � ���� � �&(�

� � �&� ��� � ���/ ����� $�� �������'� ����� � ������� ��� � �� �%�� ���� ��� 5�� �� � ������ ���5� �� ����� � � �� ���������� ��������������� ������������ �������� �� �������'����� �� �%��������5� ��������(��� ����'���������'�����=�

:����� ������������� ������������� ���� ��� ��� ������ ������� ��� ����� ���������������� � �G�!��%�����'� ����� ���� ���� � � �������������� ��� �� ��� � � �� � ��� ��� ����� ��� � �� �%�� ��������������� ��# ��� ��

� ����5�����������������/������������6������ �.��������� �����������5� �� �%���%����(��������������9��&����/ ��� ��� ����� ��������������&�-�$���. ��� �� �� ���������������� ���� � ������# ����� ��'�5������� �������� � �,������'�%� !�/�� � ���� �&��

:��� ��'� ��� ����� � ������ ����� ���� � ������# �� ��� ������ � �� ��� %� !�� .��� ����� � ��� ���5�����# (��%�� �������� + .������%%������ ����� ���%� ��� � � �����'� �������$��# ���%�����%�������� �� �%��������� ���������# � ��# �� ������ '� ������� �)��� ���� %��������������'�%� !���$���. =�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

114

� )�&��� �����.�=�$�� ����������������# �����# �� 4 ���!������ ��������>�# ���%������������� �������� ��� �� � !��� ��� � ���� � �����

� 5 � / ��&���&����$������������� ���� �����%������ �� ���������������4 ������������ # ����.���5 ����# �������(�������'�� �.������� ���'�# �%������@� �������'������# ����# ���%���������. � �����

� 0����&���� �� ����� � �%� �� %�)� � ���������� ��� � ��!��'� ������������� $�� �� �� ����� ���� � ��'��' %����,5�������%� �'�'�(/������.��������.��� ����� �%� �'�'�������.��'�%� �'�'���� ���������� �.�� �� �=� �C� � ��� ����� � B P O � ������� �� ���� � � �� � G��� �� � �� � ��� ���� ��� ����� � ��� ���� � �L�� ��� ������������� � ������ �� �������� �� ��� �� ��!������ ������ ���� � ����� ��� &��

A�����!� ��� ��%%������ ������� ���������� ��� � �)��� ��� � %����� '� ����'� ��� ������� �� ���%� !��� ��� �%�'� ��� ��� � �� .��� ����� � ����%������� �%�� ����� � �� �# ��� ��� # �.����������'� ��� # ���%��� �� # �� � ��� ��� ��� ���� � �� ��� �� �� ����� ����� �����.���� ��# � �� !���!2������������%�!�5�� � ��� � ���������� � ��� ����� �������� � &��

:��������4 ������� ��� �����'�%� !��� �����.��� � �%������� ���.��'� ��'��� ��� ����# ������� ���� ��� ��%��� �� � ���� � �� �� ' ��� %��� �� � ��� ����� >� �������� ������� :� # ��� � ����������=��

�*���� � �P #� ������ �� � ������� !�N $ �� � � ��� � ��� ) �� ��� � !����� � ��� � � ��� ��������� � � ������ � ���� �� &� >�� �� � �� � ��� � ��� � �� ������� �� � � � ��� ���� ���G�� � � ����� �� �� �� �� � � ���� ��� ��� �� � ���� � �����������G���������� ���� ��� ��&��

1������������# ��� ���� # �.� ����������=�

��C� ��� �������������������� � �� ���� ��= ��� ���G�� �� ��� � � �������� � � �� � ������ ����!��� ��� � �� ������ � � � � � ����� �� ��!� �� � �� � � � � � � �� ������ �� � ���� � � ; >5� 1; � ����� �� � � >����5�� ��� 4G������ ��� � �� ������ � �� � ����� ��� ������� � �&��

@�.# ���� ����� ����� ���' ������� ������� ����������������'�%� !�� �.����������� ������������������%� !������ ������ ������������� ���� � ������# � ����������=�

���� �� �� �� �� � � � ��� � ���� � ���� �� �� � ������ � �� � � !� � �� �� ��� C� � �� � �� ����� � � � �� � �� ����� �� ��� ������ ����!� �� ��� � �������� � �� ���� ���� � � ��G*���� � �� � �� �� ������� � ������ � � �� � � �� � ��� ��� � �� � ������� � ���� � ��������� � ���� �26 *�� ��� � ���� �!���� ��� ����������� ���������� � �� ��� ������� ��"� ������ � �'�� �� ����A �� � �G��������� �� &��

@�'� �� ��'������������ �����7���� ����������� ����'���'�������������%%������� ���������������!���� ��'��������� �7���� ������������������� %�������� �����'���%������ ��!����������������� ��$������ ������� ��� � ���� �� '� ����� �������� ������ ����'��� ������ ��� �.�� ��� �� � � � � �����%�����# �.�� �����# ���%����� �� �������������������� ����� ������ �'���%� ������������������'����������� ��� �������������������������������������������� �������� �����%���� ������� ��� ��������# ��������%�����7���� ��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

115

���

>-<- ���������� � ������������ ���

������������������

$����������������������� ��'������ �����.� ��������������.���� # ���������������������'������$����.����� ����5�����>(�# ���%������.����������������� '� ��������������� ��'��'�� �%�� �.����� �����# ��� ��%������.����������%� �����������.��� ���� �%�����3 �%��������� # �.�������������������. ������� ���%����������'��'��� ����� ���# ���%����$�� ��� # �.�������������������� ��� �������'� ��2���� �����%��������� ���������� ��� ��� ' ���� .�� �� ��� .��� ��� ' �������������������������� � ��'������������������� ������@�.# �����������!��� ����� # �.����2���� �����%�������� .��� ���� ��� !�� ���� ��� 1����� ��� ' ���� ���������� . � %� %� ��%�� �������

1������� �������������# ���%����� # �� ����������=�

�(� � � � ��� � �� �� Q� � � ���� ��� ���� �� �� ������ �� � ���� ����������&� ��� ��� � ��� �� �� ��� � � ���� !�� � � �� ��� � ���� �� G���Q����� � ���� �� � �� � ���� ���� G�� ���� ��� ��� � � � ����" ����� � ���� �� � �� � ��� �� �� ��������� ��� � ��K� � ��� � � ��� ��� ����� �� � � >� ���� � C��� � C�&&&>�� ���������� � ����������� � !�� ����� �� ����������� ���� ��� � �&����

1�� ������������������%�� ����������%���� # �.�.������������=�

�*�� ������ � ��� ������� ���� �� � ������ � ����� ����� ��� � �3 �� ������ ������ ��������� � �� � �������������� � ��� ��� �� �� � ��� �� ���!�� � � �� ��� � ���������� � ��������� ������ ���� ��������������� ������ ���� �� ��� ����� ���� �������� ����� ��� � � �G� ��� ������������ ���� � ���� ���� �������� !������ � � � � ��� ��� �� �� �� � �� � � � ���� ��������� � �������� � �� � � 3 �� ������ ������ ������� ������ S�� �� ��Q��������� � ������� � � �� ���� � ������ � � � �� ��� � ������� �� �� ������ ��TG��Q������ ���� ������� � ���� ��!�� � � ���� � �� ���Q���� ������� � �� ��� �����������������!�� ���� �������� �� ��������� � �� ��������� � ����� ������ �&��

3 �%������ �%���� ��������������� �� �� �!�� �������������'�.����������������������������� ���� ������ ����7���� ��@�.# �����%�)� ���������� # �.���������������������������� ��.����������� ������������ ����������� # ���%����� ��� ���� ����������$��%�)� ���������� # �.��C����� ����� ��� ���� �����.��� �����.��� ����������� � ������ # ��������� ��� �# �������!��� ����������������# � ��%���:'����������& ��������@����������'���������,& @��/���� ������������ ���5���'%�(���������:��� # �� �����# �������������� ����� �������������.�����������=�

��� � ����� � � �� � � � �� �� ��� ���� �� �� � �� �� � ��� � � � ��� � ��� �� �� �� � �� � ��� �� � �� � � � �� = � ��� ���������� � � � ��� ��G��� � ��� �� ���� �� � � �� �� � ���������� ���� � � ��� � � ��� � ����� � �� � ��� � ��� � ��� � � ��� � ���� ������������ &&��

$����������5 %�������%���������%��(�.������� �� �'�� ����������.� !%������������������%�)� ����������!��� ������������� �.���������� ����� ���� ����� # �.�%������������������=�

���� ��� ��� � ��� � � ���� ������!� �� � � ���� � �� � � � ���� � � � �� � �� G&��� �� � � ���� � ��� � ���������� �� � � ��� �� ��� � ��G������ � ��� �� � ����������� ������� ��� � ���� ��� ��� �� ��� ������ � �� � ��� ���� ����� �� ��� ��� � � ������� �� �� � � � � ���� ���� � �� � ��� � �� ��� � �� !� ��� �� � � � ���� � � � � ���� G&��� ����� ���� � ��� �� ��� � ��!��� � ���� G�� � �� ��������� &&��

1�� ������ � � ��'���'��� � �%� ����� �%���� �� �� � ����� �� � ���� � � �� ��%� � ��� � � � �� ��� ���� %���������� ����� ������������.���� ���� ��� �����%��������� 0 ���� ���������� ��� ������� ����� ��������������������������������� � � �������# ���%����$��� ���������.��������������%� ���������� �� �%������.�������'�.���������%���������

�C�1������'���� %��������������������� # �� ��� �)���%���' ���������%������������� �

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

116

*�������������������������

1�� ������������� ���7���� �����%�)� ������� ��� # �.����� ����� ����������%��������.��� ��!������� � ��� ����� ��� ��� ��������� .��� ����� ��'� �������� # ���%��� ���� ��������� :� ������ ����� ��������� ���������������=�

�7 ���� ���� �� ��� �� ���� >���� � � � � � � � ������� ��� ��� ����� �� G�� � �� � � � � ���� � ���� � ��� � � ������������� � �������� �� � ��� � &��

@�.# ����.�������� ��������� ����%�����%�� ������ � � ����� �.����� # ���%������ ��������@�'� �� ��'������$���������� ����� )���������5 ����# (�������# ���'�������������.��������� ����� %������� ����������� ����� 5�����%�������� .��� ��� �� �# �� ����� ��� ' ���� ����� � � ��!�� ��������������� ��� ���� � ��!�(� $�� �� �� ����� ���� � ��� � � !�� ��� �������'� ��2���� %������������4 ���� ��� ��� ��� ��� � �������� ������ �����'� ��� ����� ������� .��� ��� ���������� ������ :� � ������# �������# ���%����� �� ��������������=�

�*����������� � ����� �!��� � ��� "� ���� � ��� � � � � � ����� � ������� ���� � ���������� �� ������� ���� �� �������� � ����������� !�� � � �� �������� �� ��� ) � � ���� � &��

7# ������!��� ���������������'�.���������%������������� ��������# ���%���� ������������������� �# �.�������� ������ �������'��3� ������������# ��� ���������=��

���� �� �� �!� � � ���� ���� � ������������ ��� ��� � ��� �� � � ����� � ����� �� � ���� ��� � �� ����� ���� �� � � ������� G���

1�������'���������������������'������ ���'���'�������=�

�3 � � ����� � � ����� �� �� ��� � ������� � � ���� �� �� � �� � ������ ��� ��� � �����������&� >�� �� ��� �� ����� � � ����� ����� �� ���������� � ���� !������������ � ���&��

� # ��������'� ������������.������������� �� �����%����� ��.� �������������������� ������'��������# ���%�����%� �%�� ����� ��'�������������������# ���'����������� ���� �������0�# ������� % ���������������>�# ���%�������,��������'����/�������%��������.������������ ��������������� �����!���� �� �%��:�# ���%����� # �� ����������=�

���� �� � � ����� ��� �� � � "�� � �� � � � � � ���� � � ��� ��� � �� 1� ����4� ��� � � �� � �� !� �� � �� ��� � �� � �� Q�� ���� �� ��� � ��� �� �� � ���� � �� ��� ��� ���� �� � �������������� � � ������ � �� ��� � � ��� �� � ���� � � ����>���� �G���� � �� �� ������ � �� �!��� �� ����������� � � �� ��� � ���� �� ����� �� ����� � ����� &���

$������# ��������������' ��������������%����������� �.�����!��������# �� ������� ���%������ ��� ����� ��� ��� # ���%���� ����� ��� ���� ��� � � �.����� � �)��� ����� ��# � %� ��� ��������������# ��� ���$����� �)���.����������� ���������.��%��������� �=�

�� $�� ������ ����� ���� �.�� ��� ����� ��� ����� %���� ����� ��� ���� � ��� .��� !��� �.�� ,������ ���

� ��.�5%� !��# ���(/D����� �����%� ��%�� ��������� :��������� ��� ���� ��# ���'�������. � �� ��!�� �� ��'�� ����# ����� ��������� �� S >�8%�@�����'�

� � !����.���' ������

$�� %������������������ � ������# �.�����������%��������.���������%�)� �� � � ��� ����������������������������'���������������������'��'����������'��@�'�# ���� �%����������-�:�B�%������������� �����.�����������������%�!��'��� ��'����������'�����=�

�(� � � � ��� � ������� ������ � � ��� �� �� ���������� � ��� �� ��� �������� � � ��� �� ��&�C� ��� ��� ������ ����!������� ��� ������ � ��� �� ��� �� � �� � � � ��� � �� �� �� �� � �� ���� �� ��� ��� S� ��� � �� �� � ��� ��� �� � �� ��� �� ����� ���� �������� � �� � �� ���� � �253 ����� � ���

1��� ��%����� ������������� ���'���������# ����%������� %��������# �����������������.���� ���������� ���$���������%���������������������2����� ��!������%��������4 ���.������%����� �� ����'���� ������ �������.���# �������'� %����������������������� ������' ������������%�

�B������%�����-���� ���� �:����%���,��...��# � ��%��2�'����'�# ��!/��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

117

�� ���������:�����'��������������������� ��������� �.����� # ���%��������������� �.������������ �' �� ���� �������'��������������� �������%�������������������������� %��������# �����

�������������������.�����D)����.�!���

$�� ��� ��� ��� �C� � ��� ����� ���� �� �� �� � ��%�� ����� ��� ��� � �)���� � ��� .��� ����� � ��� ����� �� ����� � � ���� � �� �# ��� ���!��� ��� �������'� ��'����� �� �� ������� $�� # ���%��� ��%�.���� ��� ��� � ����� ����� ����� �� ������ ����'�� �����.��'� ��� # ���%��� ��� @�'� �� ��'�������������� ���.����%� �# ��'�������� �������# ��:� ����������� ����%%� ���%%��������� � ��������'�����=�

�(� � ��� ������� ������ ���� � �� = ���G�� �� � ��� ��� � ��� � �� � ������ � �� ���� ��� �� � �������� ������ � �� �� K? B ? B ��� ���� � � � � ����&�C� ��� ���� �������� ���� !����� �� �������� � �� ��� ���� �� ������� ���� ������ &��

1�� � � ��� � ��� �� %� � ��%%������ ��� ���� �� ��� ��� ��� � � ��%� ��� ��� ����� .��� �� �� ������ ��'������%� ������� ���������$����� �� �����.�������������'������%�� �� ������%� ���������� # �.���:�# ��� ���� '� ������ � �����=�

�(� � � � ����� ��� ����� � � �� � ����� �� ���� �� � ��� � ��� �� � � �����= ��� � � � ��26 *��� �26 *�� �� � ��� � � ���� �� �� ��� �� � ����� G�� � �� ���� �������� ����� ������� � � ����� ����� � �� �� � � �� ����� �� ��������� ������� � ��� �� �� ������� � � � �� � �!����� �� ��������� ������ ����������� ������ ������� �� ��������� ������� � �� � �� � ��� ���� ��� � ������� � �26 *�� ��� �����&��

�.������������$�� ��� # �.�� ��''��� ����� �� � . ��� ��%� � ������ �������'�� ����� ���� ����� ��'� ��� '� ������ ��� @�'� � � ��'������ ��� .��� ��� ��� � � �.����� ����� ��� ��� ��� 7���� �� $��� � ���%%� ���� ��.=��� 7 �&.����� ����� -�@���� ��������7���� ���������'� ���# ��� ���� ����� ��������� ����������

�����������������������.������ �� ��������������� �����'��������� # ��������������

� � �� ���������&�� �� ����� ������������-�7���� �.������� �������� # �.����5���� ����� ��� � ��� � �����!�� �������� ��� ���� � ��� ��� � ��(���������� �� ����� '���%� ��������2����� ����� �.�������������.���� ��# �� ���������'�� ��������������� �5� � ���� ����� ������ � � � �� ������� ����� �����������(��

� % � ���������� ��� �������-�:���%� ������� # �.�� �������������� ���7���� ����%������������ � ��� � ���� ��� ����� ��� �� � ��� ��� �� �� � ���� ���%� ��� ����� .��� # �.� ��� �� ��%�� �� ��� ��� ������������� ���� � ������# �����=�

��(� � �� ��� ��������� �� ���� � �� ������ ) �� � !���� �� ��� ���� �� ��� � � ��� ���� � � � � �������������� � � � �������� � �� �� � �� � �� !� �� � �� � ���� � " ��� ����� � �� ��G� ��� ��� �� � �� �� � ���� ��� �����������"���� � � � �� � �!��� ���� � � ��� �������� � �= ��� �� �� ��&(�

$� �.����������# �.������������������� �� ����� �# ��� ��. �������.���������%���2�����������'�# �� ����# �'� �������� # ������������� ���@�.# �� ��� ����������� ��������������� ��� ��� �����������# � �������'� ������������� � �%� �%��� � # ��� �� ��� ������ � ��� ���.���. � � ��# � ���# �.��'���� �� ������� ����������������� ���%�����������������$����# �.����������� ���� �� �������������

�?���� ��� ����'������������������" ����6 ��'�%��1������%� ����������������� �# ���:���2��������.��� ������ �����.������������ ���������� �� �� �����������2�.������������������������.� ��$���'��������������=�5��� �� �� ���� �� � �� = ��� � � ���� � � � � �� �� ��� ��� � ��� �� � � �� ��� � ��� ��� ����� ��� ����� �� � � �� ���� �� ��� ����� ��� � ���� ���� ����� � ���� � �� �&� 5�� ���� ��� ��� ��� � � � �� 26 *�� ��� �� �� �� � � ���� � ������� �� �� ������ �� � � ���� �� � �� � � � �� ����� � ����� ��� ����� � ��(��C� �$������������� ������������# �������� ��������� �����'����� � � �����# ���%����

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

118

�������� �������'� ������������� ��� �� � 7��'� �� ,; ���%� �/� �� ��� ��� �� ���� ��� ��� ����'��%�� ����� ��� �%��� � ����� ��� �� �� ����'� �� ���� � ������ � ��� 7���� � ��� � �.����� # ���%�����

$��� ���������� � ��������%� ���� ����� '� ���������%�������� ���������'�����!�.���� �# ��'����� ����4 �����.���������� # �.�%��������'�����=�

�>��� ��� ������ �� K? B ? B ��� ���� � �� � ������� �� ��� ��������� � ������������� � ����� �� �&��

1�� � �)���� ��!� ������ ��� �� � �%��� ��%�� �� �� ���%�� ��� @��%�� ��� ������'� ������� ��� �� ��� # ��.�������������������%%����������� '������������������� '� ������� �)��������������!���������� ���# �����'� ��� %��� # �� � ��# � ����� � �)���� .���� ����� �'����� � :� '� ������ ����������� �� %���� ��# � ����� ��� ��� ��� ����� ��'� ��� ��� � ���� ��� ������ ������ ����� %���� � � ����# � �� � �������%�����.� !�,���������.�������%� ������� ����# �� ��� # /��

:�������� # ���������������.���������'��'��������������%�����������' ���������������� ��������.�������� � 5�� �� ��� ��� '� ������ � ����(� ��� ��� � ������� ����� ��� �������'�� . � ��� ��������'�� � ��� '� ������4 ������� �# ��%� �����:�# ��� �����=�

�6 ������ ��� � �� �� � ���� � �"��� � ���� �!� � � �� ��� � �� � � A �� � ���� ����� � ��� ���� � �� �� ����� �� ��� ������� � ����� ���� � �� � ���������� &� 6 ������ ������ � ��� �G��� ���� �� �� � ����� �� ����� �� � ����������� ������ �� �� ������ � �� �1� ������� � 4����� �G������� ������� ������� ���� � &��

>-<-< % ����/ �������������� � �����������&����

� �.����� # ���%������������������ ����������%�������� ��!�����������%�� ������� �� �������� �������� ����� ��� �# ����� ��� ���� ��!�� ��� � � ��� �# ��%� � � %���'��� ��%�� $�� �����.��'� ������� �%�������� � � ������� �����# ���%�����%��������# ���%���� ��������� '����$��%����� � � ��. � ��'����� �����%�������!��� ������� �����%�� �������=�

�� 7��'%��������� �D�

� 7�������������,�������'������%�������������%�' /D�

� ��%�� ���������� ��' %���D�

� 3������������ ������D�����

� -�%���'�������� � %��������

$�� # � ��� ������ ��� � �.����� ����� ��� � %�� ��� ��� � ����� ����� �'����� ' ���� ���������� ��� .��� ��� ��� �����'� ������. ����������������� ���������� �.�����# ���%����$�� %���������������������������=��

�'������� � ����� ���� ���� � ��� � G�� � ���� �� !� �� � ��� � ������!������ � � � � � ��� � � ����� � � � � ���� ������ � ���� � ��� ��� � � ���� �� ��� ��&� J � �� � � ���� � �� � � � ���� �� ��� ���� ��� ��� �� � � �� � �� � � � � � ����� ��� � G�� �� � ������������ � �� � ��������� � ��� ������ � ������ ��� � ���G�� � �� �1�� 4���������� ������� �&��

��������

$��%������%%��� ������ � �������� �� �%������ �����������%������� # �.�����������������'%�� ��� ��� � �� .��� ������'��'�� 1�# ��� � �������� .��� %� # ����� ��� ��� ������� ��� ����� '� ������� �)���������� ������������������������'������!�����!��� ����=�

�C� � � � � ��� � � � ���� � �� � � � ��� � �� ��� � � ��� � ����!� �� � � � ��� � �� ��� ������� ��� ���� ���� � � � �� � � ����� ����� � ������� �G��

:�����'���� �.�����'� ������ ����������������'%��.�������������������������� '��� ������������� ��� �� ����� � ����3� �� %� ���� �.�����'� ���� ���������������� ������ ��%�5�# � ��%������� ����(��1�� ��������������'�����������2�������� ��# ��� ����������������� ����������=��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

119

���� ��� � � ��� ����� � !� ��� ��� ���� '�� �� ���� ��� �� � � �� �� � ��� �� �� ��� �� � �� � � �� � � ���� ���� ��� ��� � ��� � �� ������� ��� � ������ ���>���� ����� ���� � �>���� !�� ��� � � ��" ������� ���'�� �� �������� �&��

:����� '� ������� �' �%%������ ����'��� �����������������'�����%�'�������� ������.��������������������������'%����� ����'��$����.�����%%� ���� ��������# ��� =�

����� ��� ������������ � �� G� ���� ��� ���������������K���� ����� �� � �� �? ��� � ������������ � ��������� � ��� � ���G���� ��� �� � � �� �� � � �� � � ������ � �� K��K� �� �� 1�� ���� � � � ��� �4� �� � �� �� �� ��� ��� ��� ��� � ��� ��� ��� !�� � � ���� � �� ��� �� � ������ ������� ������ �&��

$���� ��� ��� ����'��'� ��� �%�'� ��� ��� .� ��� ������ � ��� �� ��� .��� ����� �� � �� ��� �������'������������.���.�����������������=�

�C� ��� ��� �� �� �������� ���� ��� ��� �� ������� � �� � �������� � ���� ��� ���� � ���������� � ���� �G�� � ��� �� ��� � ����������� ���� ���� ��� � ��� � ��� ��� �� ��&��

�������,��������.�������������

�# ��� �� ���� ����� �����%�� �������� ������ �� ��'�� �.���� ������������� ���������������������. �%�)� � ������'��� $���� � '�%��� .��� ����� �� � �� ��� # ���%��� �� # �� �� .��� ��'���'��� �����%�� ���������������%� ������������������������%������������.� �������

:��� ��'� ��� �� �������'� ����� �� ��� %���� ������'�� ��# � � �� ��� ��%����� �� �� ������� ��'�.�������� ��� ��� ��� �# ���� �� � �%� ��� ��# � ��%��� :'���� ����� . � ���� �� ) �� � � ����� ���� � ) ���3� �� %� ������� �!�����!��� �.�������������������G�� � �� ���� ���� ��� ��� ����� � � ��� �� �������� ��� � � � ��� ��� 3 ����� � ��&�� $�� ��� # �.� �%���� ����� ����� ' ���� ��� � ����������� . � �'�� ��� ��� ���� ��������� �.������ �)����.����������������� ������������ ������'�������� ���%����.� !�� �%��

:���� � ��� ����'� ������ %�� � �%� ��� ��%� ��� # �.� .��� ����� �� '2����� � �.����� # ���%��������� �5%���(=�

�C� �� � � ����������� ������ �� ����������� � ����� ���� ��� � ���� ���� �� � � ������ � ����������� ��������������� �� ����� �� ����� �!�������� ����� � ) ��� ����� ����� ��������G����� � ���� ������ �� �� �26 *��� ���� � ��S� � �������T��� � �� ������ � �� ��� ��������� � �� � ������&��

�4���������������������

7�%���� # �.���.�����!�.������������'���.��������'����� �.�����# ���%���� ����������� � ���������� ��� ������� ��� � ��'� �%�� ������ ��� ����� ��� %������� ������ .���� ��# � ��� � �)�������� ��� �������������� ���� ��������������� ��'�� ������������ �������������� ���3� �� %� ����� ��������� ������ ��������� .���� � �.����� � �)���� . � ������ ��� ��� �� %�)� � � � � �� :� @� �� � ������# ����������=�

�C� ��� �� � ���� ��� � ��� �� ��� ��� � � � � �� � ��� �� � � ���� �� ���� ��� � ���� � � ����� 7 �� � �� ; � �� ���� � 1� 7 ; 4G� �� � � � � �� �� � ������ ����� ��� �� �� � �� �� � � ��� �� ������ � �� � 7 ; ��� �� ��� �G���� � ���� ���� � ��� ������� ��� � ����� � � ��� � � � �� �� ��&�

@�.# �� ��� � ����� ��� �� ������'� �����'� ���� � ��� � � �� ��%�� � � ��� � ���� ��'� ��� �� ���� # �.��������# ���%���� �������������������=�

�(� � �� � �� �� � � ������ ��� ���� ������� ��� �� � � � �� ���� ��� ���� � �� �� �� � � � � �� � �� ��� ��� �� � � ������6 �� ���� � ����� � �� !������ � �� ������������� ���� ��� ���G�� ��" ������� ���� �� &��

1������������� ��������' ��������������'�%������%�.�����%�� �� ��������'�����=���������������� � �� ��� ����� ��� � � �� ��� ��� � � ����� ���� � �� � � ������ � ������� � ���� ��� ��� ��� ������ ���� ��� �� �����&���

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

120

8���������������������������

$��������������� %������������������.��������'�����������%�������� ��������������� ��� ������� ������ ��� ��� # ���%��� � ������ $�� �����%��� %����� ��� %������� ������ . � ��� �������%����� ��� ���������2%�!��'�����.������ �������������# ������� ���� ���������������$�����''�������=�

������� ���� � � � � � �� � � ���� ������� �� � ���� � �G��� ����� � �� � �� �� � �� �� ��� � ���� �� � � �� �� � ����� � � ���� �!��� ����� ���� ���� �� �� � � � ������� ������� � �� � � �������� ������� � � � � � � �� � � !�� ���� � �� �� ��� ��� � ������ ����� �&���

$�� ��%� ��� # �.� %�� � ��� ��� ��� @�'� � � ��'����� ����� >� # ���%���� .� � ����� �� ����� ��� ��� ��� � �� .���� %���'%��� ������ %������ � ����� ��� ��� ����'� ��� ��� �����'�%�� ���������������������.�����5�� ���� ��� ������� � �� ���� ��(��$����� # �.��������� ��%��������'�������� �. �����%� ��������������������� �%�������� ������������� � # ��������.����� ������ ����.� ���������'���%���# ��%�����������# ����� �%�����%�!������ �)������ ���������������

>-<-> ���.����� �� �&������ �

0�# �� ��� ����� �� ��� ����� ��� # ���%��� .��� ��.���� '���'� ��� � � ��� ��� ��� ��������� ��!� ������ ������� �� � ��� # ���%��� ��%�� :�� .���� ��� � ������'� �.��� � �' �%%��� �� � ��� ����� �������� �� � # ��� �� ��� ��# ��� ��� ��� � ��� � ����� ��� ��� � �������� ��� ������� � �# ������ �������2������� � ��# ��� �� �� ��'� ��� ��� # �.��� ��� ���!��� �� . � ��!� ��� ��%%��� ��� .���� ���� '� ���� � ��'� ���' ����� ��!�� � ����� �� � ��� ���� ��'� ���# ���%���� ������$�� �����.��'�������� �%������%�������%������%����

$��� ������� ��!����� ��'������������������ ����������# ���%�����%�.����������� ���.����� ������� �� ���������� ��������������������� �����5����������'%�(������������'�������'�%� !���:��������'������ �.������������=�

��� � � �� �������� ����� �� �� ��� ������� � ���������� ������� G�� ��� � ���������� ������ � � ��� ������� ��� � ��������� ���� � �G&��

�������# �?8�� ���������������������������>�# ���%���������# ��'�� ���� �����������������=�

�C� � �� ��� � �� � � ���� � �� � � ���� ������������ �� � �� � !� � �� �� �������� �� � � ������ � � �� G�� � �� ���� ������� ����� ���� �G�� ��� ������� � �� ��� ���� � �� ������ &��

1�� ������� ��� ��� � � ��# � ��!��� ���� ��# ���'������� ��� ��%%������ �������������� . � ��� ������ � ������� ���� ��� ����� ������.���'� ���������� ��������%%������������������������'����� ���������$����.�����%%� ���� ����!�����!��� ��.�����������=��

�*��� � �� � � ���� ����� �� � � � � �� �� �� �� � ���� ������� �� �� �� �� � � ���� �� � � ���� �� � ��� ��!� �� � ���� �� � ������������ ��� �1����� �������� � ����� ����� � �4&��

$�� ��!� �� �� ��%������ ����������� ���������.������ ���� �%� �# ��'��������� ��� ���������������'�%� !����

$���� �� ��� ����� ��%� ��� ��# ���'��� ��� ���!��� �� ��� .��%� ����� ��!� .��� ������� ��� ��������.��'��������%%� ��������%������%��� �%����@�'� �� ��'��������� �%��.

:�����'��# ��� ������� ���%��# �������!��'����� ������� ��� �������'�������C� ��� ��� � ��������� ��� ������ ��� ���������������� ������������������� ����. ���!��'� ��!����������. �� �� � ������ ����� � �%� ��� # ���%��� ��� ��� �%� �# %���� ������ � $� �� �� � �%� �� ������� � �����# �� ������ ����'�������%��� ����# ��� �����# ������ ���� # �.��.���������������!��'����' ����� ��!�. � �����'� �������� ��������%�)� ����!��� �����������=�

���� ��� �� � � � � �� � � �� ���� �� � �� !� �� �� � � � � �� � �� � ��� �� � � ����� � ���� � � ����� ���� ������!� �� �� �� ��� ������ � �� ���� ������� G��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

121

1����������������������. ���������!��'�5��� � �� ���������� ��������� � ���.������# ����%�)� ��� ������������%���������# �����

0� ���������!��� �� � ��# � �����# ��� �� ��!� ���' ����� ���������� ��!���� ����� � ��# ����'�%����� %�����'� ����� ��# ����'� ��� � �� ���� ��� � � ���� ������ ��� ��� %� !�� �� ����'�������������� @�.# �� 4 ������ �� � .��� ��� ��� �������� ����� ��� ��� � �� �� ����� ���� �� �����%������� ��!���������� ��� ��� 5��� �� �.����������� ������# ��# �(�������'������� ���� �)���.�������'������ � ��'�%� � # ��� ����� ��!2��� ����� � ������ ��� �������� �������� �# ��� �����%��'� � �%����# �� ��'�������!��� ����������)���������'����������

>-<-( % ����� �� ���������� � �����������&����

4����������������0����?���4�����!�

$��%�)� ���������� # �.������ ���������������������# ��. �������'������� ����'����%�� ����� ������� �.����� # ���%���� $�� # ���%��� �� �� ����� ��� ����� ��� �%�� ����� ��� ��� @�����'�� � !����.��������'���� �������������%�������!��� ������������.����������������������' ��������# ���%���.����������# � � �� ����� ���$���� ������� ���@� ��������� ��������%� ��� � �.��2�� ������:������������ ����%%� ���''��=�

������ �������������� ����� � ������ � �� �������� � ������� �� ���!��� � �� 7 ; G(� � ���� ������ �������� ��� � ������ �� ���� ������ ��G2��� ��� ��� � � ������ � ����� �� ������ � �� ��� �!����� �� � � ���������� � � � � ��� �� � � ��� � � ��� � �� ���� ��� �� �� �� � �� � ���� �� � � � � �� � � G����� ��� ����� �� � �� ������ ����� � �� � � � � � �� � ����� ������� ��� ��� ��!� �� ��������� ���� ���� ���� � �� � � �� � �� ��� �� � ���� � ����� � � &��

$����%����!��� �.�����������''������������� ����������@� ��������� ����� ������ ����7���� � .��� ��� �� '�� �������� ������'� %� !��� ����� ��# � � ��%� ����K�� � ������� ��� ��� �� �������� ����� � ������ ��� � � ����� � ����.� ���.�# ����� �� ������# � � ��%���� ���� �� ������ �� ������ ���� � �%� ��� � �� %�� ��� ������'�� ����� ��� ����� �.�� � �� ��� ������ ����� ���� � � ������'���������������$���.������������=�

�(� � � ��� � �� � � � ��� �� � �� ��� � ��� ����� � �� �� ������ ��� � ���� ���� ������ � � ���� � �� ���� �� � �� �� �� � ��� ��� � � �� � � �� ��� � � ����� �� �� �� � �� ������� � � �� � � � ���� �� � ������ ��� �� � � �� G��� ���� �� ����� ��� ���� ��� � ������ !�1�� 4�� ����� � ������ ��� � �� � �������� � �!�� � � �� ��� � ������� ������� ������������ � � G��

:�����%������������� ����� �� �����& � ���A���,��; ���%��/����@� ��������� ����%������ ��� ��������������%� �������������������'�������� �����'����'��� �# ������� � ��� ���� ��'�� �.����� ����'����# ����!�������� �� �������������������'�����%� �����# 2�%� ��������� )���# ���A��������� # �.��. ���!������%%����������� ������%������.������ �������� 2�����'�.�����!������ ���3� �������������@�����'�� � !����.���� ���� � ��������������@� ������ ��# ���%���������������������.���� ���� � ��� ���� �������'�����.���������!����.��2������ ��'������������@�.# �� ��� ��%� ��� # �.� %������� ����� .������� ��� @� �� �����'�� ��� @�'� � � ��'����� # ���%���.����� ����.����%�# �� ����2 ������� �������'�����=�

����� �� � ����� ���������� � � � �� � � ����� � 7 ; . � �� � �� ��� �� � ���� � � � �� �� � � ���� � ��� ��!� �� � ����� ����� ��������� �� � � �� ������ � �� � � ������������� ��� � �� � ���� �� � ����������� � ���� ����� ���������� G�� ������ � ������������������ &��

$� �� ������������������# ���%����� �������'�����%�� ������� ����������� �)����3� ����������@��%�������� �� .�� ��'� ��� �# ����� �� �����'�� ����� ��� ��� �� % � ����� ���� ' ����� ���3� ,�� ������'�������# ���%���3��/����� .��� ��� �� ��%� � ��� ������'� ' ������ 1�� ���@�'� � � ��'����� ���� �%���� ��������� �����'� ���� � �� ��� ��� ��� � ��� ���'�� �� � �� '2����� ��4 ��������� ��� ���� %���������.��������'��'��� ������� �.����� # ���%�����

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

122

>-<-D � �.����� ������ �� �����!:� �&���;"�

�*��������������� ������������

1�� �������������� �%���� ��� ����������� ����. ���������# ��'�������� ����%����� ��� ��� ������� ��4 ��������� ���'�� ��� ������� ' ����� .���� ��� ��� �� ��� ��� ����� >� # ���%��� ����� $����� # �.�� # �.� ��� ��� �� ���� �� �� � �� �� � ��� ������ .� � �������2�.�� ���� ����� � � ��� ��� ������������� �# ���%����$.�� � ������# �� ����������=�

�9 � �� � � ����� ��������� ��� �� � � � � �G����� � � � �� � � �� � ��� �� � � ���� ����� � ��� � �� ���� �� �� ���� �� � � ��� � ���� ��� � ��� ��� ��� ����� � �� �� �� ���G��

��=��

�>���� �2����2� ���� � � � � � � � �� � ) ��� �� �� � ������ � G��� �� � �� � �� ���� � �� �� � ������� ���� � �� � �� � ����� �� ���!��� ��� � ����� � �� � � � �� ������ ������&��

3� �� %� �� ��� ��� ���� ���� � .��� ��� ��� ��� ���'� ��%� ���� ��� ��� ��� # ���%��� � �)��� ��� ������� ��� ��� �� � ����� �� ��� ��������� ������� 1�� .��� ����� � � �� �� ��%� � ��� ���!��� �� ����� ��� ����������� � �.�������� �������� �# ������� ���� �����# ��� ����%�!��������������. �������� ���� ������������������� ��������1���������� ������������� �������� �����������5��������(���� ��������# ���%����������'��:��������'������ � ����������=�

�J � ��������� � �� �� ������������������������� ������ � � � �� �� ������ ��� � ���� � ��� ��� �� G�� ��� ����� ���� ��� �� � �� � ����� ��� �G��

������ ������� �� �������%�� � �� ��� ����������� �������� ���� ���� � ���� �������������%���� � ��.������%� ��$��# ���%����� # �� �'�# ���� �%��������'������� �� ������������������=�

�3 ����� � 6 ���� ��� �� �� �� �� � ��� �� � � !� � �� �� � �� � � � � �� �� ���� � ���� ���� � � �� ���� ����� �� � ��� G�� ����� �����>���� ��� ��� � �G����� � ��� � � ����� � � ��� � � � &��

:���� � ��� # �.��.���������� ���7���� �.���������!����# ��%���� ���� ���'������� �� ������������ �������� '�%��=�

�(� � ���� ���� �� � � ����� �+ �� ��>� �� �1���7 ��� � ��� �4��� ��� � ��� � � �� ��� �� � � ������� ���������� � ��� ���� ����= ������������ ��� �� ��� �� !� � �� ����� � ��� �� ����� � �� � � � ������ � ) � � ��� � � �� �G���� ��� ������ �� ���� �������� ��� ������� � � ��� � ���� � ������ ���� ��&��

$���� �������� �%�� ��� ��''��� ����� ��'����� �� �� ������ ���� � � # �� ����������� .���� ��� � ������ ���5�� ��'��(� '� �����������������" 6 �������%����%������������ ��������������� � �%�������������& .�1����'���� ��� � ������ �� ��# � � ����� � � ���� �� � ��� � ��# ��%���� 1�� ����� %���� �����'����������������������# ����������'���������������� ���!�� �# ��� ��� '2����� '� ������� �)�����

��'����� �� �� ������ ����� ��� ����� # �.������ � �� �������'� ����� ���� �� ������ ��� �� ��'�����# ��%��� ���� ��.� � '��� .������ ��� ��� 7���� � ��� �� ����4 ���� ��� ��� ���� ��� �������� ���7���� (�� ������� " ���� ��'�� � .���� ��� � ���� ��� �.� ��'�� � ����� # ���%���� ��� � �����������-��'.� ����,��� �)������ ��" � ���7�����/���

�*�����������������0������0��������

1��'� ���� ��� ��� # �.����.����� �# ���# ��� ������� ��� �� ��� �� ������ ����������� �# ���%�)� �������� ��� � ���� ��� ����� �����'�� .���� �� ������ � � ��� ��� ��'�� ��� ��� ����# � �� %�� �������� �������� 7# ��� ��� # �.�� ���� ����� ��� �%�� ����� ���� �� ������ ��� � �# ��� # ��� �� ��� ������� � ������������ K� ��� ��������������������'�%� !�����

:�!���� �������� '� ������� ������%������ ����%� !���'�������� ������� %��'����!��� �������������%%���������������� �����'���'����� � '� ����� ����'��.���� ��������# ��%������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

123

���# ���%���� ���$�� ��� # �.�� �������' � ����� ���� �# ������� �# ���%��� ����� ��.��� .��� ����� ��� ����# � ������ ��� ����� ���� ���� ���# ���� ������ ��%%������� ��� .� � ��%%������� �������� ����� # �.� ����������=�

�>��� �� � �� � ��������� ����� ����� �������� � ���� ���� � � � �� � ���� � ���� �����&�(� � ������� ��� ������ ���� ������ � ����� ���������� � G(� � �� � ��� ��� � � ������� ����� � �� � ����� ����� � ��� !��� ������� � ������� ������� ������ � �� � �� ����&��

1�� ���%����� �� �.��� ������ �������� � �%�� '���������������������'������� �� ��������� ���%����� ������ � �# ��� ���� � # ��� �� ���� � ��'� ��� ���� � �)����� ��%��� �� �!����� � ��� ����� � �� ������@�.# ������ �# ������� �# ��� �.���# �.�� ���# ������������ # �.�����% �����%��%��� ���������� �� ����������������������������� ������ ������������!�� �# ��3� � �%������# ���%����� # �� � ���������������� �� ����� ���%������������%� ����%�������� ���������'�����=�

�(� � � � ���� ��� �� � ��� � ��� � � �� � � � � ��� >���� � 2���� 2� ���!� �� �� � ����� � ��� �� � � �� � � �� F�; ���'�� ����>����� !��� ��� ��� �� � ��� � ����� ���� �2����>� ������� ����6 ���� ��� �� ��� ������ �� � ��� ��� �� � ��� � �� � � � �� �� ���� ) � � ����� &��

$�� ��� # �.� .��� ��� ��� ���� ����� ��� @�'� � � ��'����� ���%� ��� � ��'� �� � � � �� �� � � ��� ��!� ���� � ��� � ������ � �� � � � �� � �G�� ������� � ���� ��!����� � ��� � ����� � �� � �� � ��&���

8��������������������������

$������ ��%� �# ���������%%������������������������ ��.������%��� ������������� %�������'�����������������'�# �%��(����������� �������'�����

$�� ����� � ��� �������� .���� �����'� ������ ��� ������'� �.��� ������ ��� ��.� .���� ����� � ������ ����# ���%��������������� ����%%����������� �� ������� �����" �:���� ���������C>���

1�� ����� ���� �%���� ��� .��� ���� ��� ����� ��� .��� ����� !�� ���!��� �� ����� . � ��# ��# � ��� �����%%�������������������� �����.����� �)���%���' ���# ��� ���������������� ���� � ������# ������'������%%�����������.���������� �������.������5 � ���(�' �������!���� %������������������. � �����

$�� ������������� � ����� �� � @�'� � � ��'����� ��# ��# � �� ��%� � ��� � ���������� ��� �� %���%���'���.� ������������%%������ � ������ �# �.��������# ���%����$����� ��� �� ������������'��������������# �����# ��# ����� ����������������������������������� ������������ '���������5� ����� ������ �� ��������(�� ��� � � ��� ���� �� ��� ��� ��������� ��� ��� ������ ��%%������� 1�� .��� ���������� �# ������������������ ���. ������ �� ���������������������� �����.������ �# ���%���������%������ ���� � ���� ��� ��%� ������� �:��� �������'�# ���� �%������ ��%%��������'�.���� �����'� ���������� �������� ������������������%�������� �� �������'�����=�

�(� � � �� � ���� �� ���� � �� ���� �� �� �� � �� � ������������ � ��K� ��� � ��� �G�� �� �� � ���� � � ��� � �� ���� � ������� ����G�� ��� ���� � ��� � ��� � �� ��� � �� � ���������� � ����� �����&��

$���� ������ ����# ���.���������+ ������ � ���.�������%�)� ������� ���������������������������� ��'������# �� �������� ���������@�.# �� ���' ��������� ��� �%������������%%������.����������������� ���%��# ������ ���. �������������������� ������������ �������������� ��� %� 2������'��������� � ��� �����'� ��%%������� $� � .��� ��'������� ��� ��� �# �� ��'� ��� # �.�������� $�� � �)���%���' ���%%���������� ��������'�����=�

�>��� � � � �� � � �� �� � � � � �� � � � �� � �� � � �� � ��� �� � �!� �� � ���� � � � � �� �� � �� � �� � �� �� &�*�� � �� � � �� � �� � � � �� � � � �� � �� �� �� � ����� � ���� ��� � ��� �� ����� � � �� ��� � � � �� ����� ��� ���G��� � ����� "� ��������� � ��� � ������ "� �������� ���� � ���� � � ���� �� � ������� �������� �� ��������� � ��� � � �&��

1�� � %�� ��� ��� ������������� � ����� ��� .��� ���� � �� �� ��%� � ��� ��� # �.�� ����� ����� ����� ����� � ��� � ������ ���� � ���3� �������������� ����������������=�

C>��" �:�� ����'�1����<C��7��%� ��� � 8���

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

124

�������� � �� ������ �� �� ������ � ��� � ������!��� � ���� ����������� � �������� �� ����� ������ � �� ���� �������������� � �� � � � �� �� ���������� � � ��� ��������� ���� ����S� ���� ���� ����� ���� �������� � �� � �� � ��� ���������� ������ � ��������� �� &��

:���%� �������!��� ��� �������'���# ��� ���� %��������'�� ��� ������������������ ����������'�����=��

�������� ���� ����� ��� !�� � � �� �>���� �2����2� ������ �� ��� � �� ���� ��� ��� � � ����� � ����G�� � �� �� � �� � ��� ��� ��� ������� � ��� ��� � ���!��� � ��� ��� � �������� ���G�� � ��� ���� � ���� �� ���������� ����� �� ����� � ��� ��� ����&��

>-<-F ��&������ � ��� ������!:* � ���������;"��

1��������� ������ ����� �%�������# ���%����� �� ����������������� ���������'�����%�������.��������� ���������� �������� ������ � � �� �.����� ���� ����������� ����������%���������1��� %�� ��� ��� ������2%�!��'� � ������ %���� ���!��� �� ���� ��� ��� ��� ����� �����# ���� ��� ��� %��������������:�� � ������������������������=�

�������� ���� ����� ��� � ������ �� � ��� ����� ���� � ������� � ������ ��������!������ � �� � ����������� ��� � ��� �� �� � �� ��� � � ��� ����� �� � � ���� !��� �� �� !��� ��� � ��� � ��������� � ) � � ���� � � ��� � �� �� � �� � ��� �� �� �� � ��� � ���� �� G�� ������� � ��� �� ��� ����� &&��

$�� %������� .��� ���� ������ ��� ���� ���������� # ��� ������� � ��� �� � .��� ����� �� ����� ������ ��� ����# � ��%������%������.���������� # �.��������'�����=�

�. �����!� �� � � � � � ���� ��� ��� � �� �� � � �� �� � �� �� ����G� �� �� � � � � � ���� ��� ��� � �� �� � � � ���� ��� �� ������ ��� ��� ��� ��� ��� � �� �� �����G��� ��� � � � � � �� � �� � �� � ����� � � ��� ���� � �� � �� � ����� � �� � ����� � ���������� ����� � �� � ��� � ���� � ����� � ����� ���� ����&��

A�����!������%%�����������������������'����������%��%����'� %��������� ��'��������������>�# ���%��������������������� ���������' �����������'�.������' �����������������%� ����������������# � ��� ��%��' ���=�

�(� � ������� ������ ���� � ����� ����� � � � �� � � ��������� K� ����� � ���� � �������� �� ������� �� ������ � �� ����� ��� �� ����� �������� ��� � ����� ��� ����������� � ������� ��� �� � ��� ����&��

1�� � %�� ��� ���!��� � ��� ������� ��� ��� ������2%�!��'� � ������ ��� %���� ' ����� ��# ��# � ���������'� ��� %������� ������� . � ��� ������ ����� ���� ,�������'�� �# � ��%����� ������ ��������%�������� ����� �/�� ��� .��� ��� � ������� ��� �# ��� '���� � �%� ��� # ���%��� �� # �� � ��� ���# ��� ��� � ����� '������������������������# � ��%���:'�������& @���. ���# ��# ������� ��� .� ����� ��� ��� %������� ���������� $�� ������� ���� ��� ������ ��� ����� ����� � ����'�'%������# ��������������������������� �� ����������� ����5 ������ ����� �(�.����%�'���� � 4 �� ��

3����.��'� ��� � �%� �� � 7��'� �� ,; ���>/� �����'��� �� � .��� ������ �� ' � ��� ��� ������� ���� �������# ���# � ���������� .���� ��� ' ����� � � � � ��� ��� � �%��%�������� � ��'� 5�� � � ���� � ���� � � ��� $�� %������� � ���=��

����� ��� ��� � � � �� � ����� � �� ����� �� �� �� � � �� �� ������� �� ��� � ��� � ����� �������� � �� ��� ��� �� ��������� �� � �� �� �� G����������� ������� � ������ ����� �� �1��K���� ���� ��� ��4��� � �� ���������� ��� ����� ��� ���� � ������ ������������ &&��

$� �� �� ��� �%�� ����� # ��� �� ��� %������� �'�� �� �!� ��'�� ��� ���� ��� ��� � �������������������� ����� ����� ��'� ��!2�# ������ ������� ��%��������1������ ���������!��� ��������������� ��%��# �� ����� ���������# ��%���� ��!��%��� ���� � ��� �%��%������ ����# ������������ $�� # ���%��� ��%� .��� ��� � �� �����'� ����� ��� ��%� �%� ��� .����� ���� %������������4 ��� ���� � � ������ ��� ��%���� ��� ����%������� �%�� ������ A���� � ��� ��� ��� @�'� �� ��'������������ � ��������������� ����������=�

����� ��� ��� ����������� ������� !� �������� � � �� ������ � �6 �� � 1� ��������� � �� ����� ���4��� ���������� � � ��� �� � �� � �� � ������ �� �� � �� ����� ��� � � � ���� � ��� ��� � �� �� �� �� � ��&� (� � �� � �� � � ��K

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

125

�� �� � �������� �� ��= � ���� ������ � ��� � �6 �� �!�� ���� � ���� �= ��� ����G�� ������ ����� � ��� ������� � ����� ����� ���� ���� ����� ������� ��� ��� � �� ������ � ����� ������ �� ����� ����&��

>-<-= � � �����/ ���� � ��������

1�� ������� ��� ��� �� � ����� ����� ��������� ������ � � ��� ����� �7��'��� ,; ���%� >/� �� ��� ����� ���� �%��� ��'���'���� �� ��� ��������� %������� ��� �%� �# ��'� ��� ������� ��� ��� ��� ��� ��%%������ .���� ����������'� ����� � ������'� ����� ��� � ������� �� )���# � ���� � �� ��� 5���� ���� � ���� ���� ����� ��� ����� ��# �� ��%���� ����# ��%���

$�� %��������� ��'��.����� �������� %����������������'�# ����������� �������������# � ��%������%������.��������'�� ��'������������ �������'�����=�

�. ������ �� � � � � � ���� ��� ��� � �� �� � � �� �� � �� �� ����� � �� �� �� � � ��� ���� ��� ��� � �� �� � � � ���� ��� �� ������ ��� ��� ��� ��� ��� � �� �� ������ �� � �� �������� �� �� � �� ��� ��� � � �������� ��� 1��� �� �����4��������� � �� �� ������ ����������� � ����� ���� ������� �������� � � � ���� �� ���� ����� � �������� ��� ��� � ��������� � �� � ����� � !�������� ����� � �� � ��� � ���� � ����� � ����� ���� ����&��

$�� %�)� ���� ��� ��� �����%����� %�� ���� ���� � �� %���� ��� �'�� � ������ ��� �� .�� ��'�������!��� ����# ���� �# ����������������'�����%���� � ���������������'� ���� ����'������������ �������������

$���# ������ ��'���� ����# ���%������������ ���������������'�%� !����� '� �������������� ������.� ��� ������������ �� ���# ������A����������������� ������%�' ��������%���'��������������� ��������������������# �� ��.��� �� ���������!���'��������������%������� �����������%�� %���� ��� �� ��'�� ��� 5@�%� 7.�����'(� ���%� ��� ��� � ������ ��� %� � ��%���� ��N ��������3� �� %� ��.������!��'�.�������� �������.� !��'���������# ���%��� ��� � ��%����� �������� � ���!� ��'�� ����� ��������� ��� �� �� ��'�� ��# � � �� ������ ��� ��� ��� ����� ���� �� �%���������# �� # ����������������������'%����

B<B 4�������������������������0�� ��

A�������� ����������%� ������� # �.��.�������!��� ��.���. ���� ��'�'�������� �%� ���� ��������� �.������ � ����.���������� 2 '���������.�����$��%������%��.�����% '�� �%�������� # �.��. ���������.���

:�����$��%��0��.����&�����������.�������� ��# ����������'��%�����%�� ������������ ���.��������� �%�� ������ 7�%��� ���� ��� � %�� ��� %������� �������'��� ��� .��� ���� ����� �%��� � # ��� �� ��������!�����!������ ����������������.��������2����:�������� # �.�� �%�����'����������=�

�2� ������� �� ���� �!����� ���� � �� ����� � ���� ������ ��� ���� ���� ������������������� � �!����� �� ���� ��� �� � � �� � �� Q�� � �� �� �� ���� � � �!� >���� � �� � 7 ��� � ��� �G� 0 ��� ��� � � � � �� ��� ������������� ������!����� ������� �� � �" ��������"�� � ����� �� � ���� ����" �������������� � � � �� ���� �� ���� � ��������� � ���� ������ � ��� ����� � ��������� � ����� �� �� � �� ����������� � � �� �&��

1�� � %�� ��� ����'� .���� �%��� � ��������� ����� ��� ��� ��� :&�� ���;� � � 5����� ���������(� .��� ��� ��� �����������.����� .� �������$��%��0��.����:��������� � %� !=�

�(� � �� �� � ����� �� �� ������ ������ � � �� ������� � �� ��� � � �� � � �� �� �� ��� ���Q�� ���� ������������� � ����� �� � � ����� ������������ ���� � ��� �� ���� � ��� ���� � �� � ���������� � ���� ��� ������ �� ��&����� �� � � �� ������� � ���� ��� ������ � �� �� � �� Q�� �� � �� ��� ������ ��� � � � � ����� � � �� � ��� � ���� ��� � ���� ����� ��� ��� � ��� �� � � �!������ ����������� � � � ���������!����� � ��� ������ �� � � ������� � ��� ������ ���������� ���������� ��� � ���� ������ ��� ����� ���������� � �� ������� ����������������� � ������ &��

������������&���� ������������ �� �������&���&���������� �������7�%���� # �.���'���� �����%� �# �' ���� '�%������������2����

1�� ����� ���� ��� �# � ��.� �� ��2����� �����4 ��� ���� � ��'�# �� �� �%����� � �� ��� * � 7 ��� ���������&� ��.���� ���!��� �� ����� ���'� ��� � � �.� � ��� ��� �%����������� ��� ��� * � * � ����������7 ��/ ���� � ����&� �-� :� ��%� � ��� ��� # �.�� %� !� ����� �� � ��� ��� ����� ������ 5 ����� �� ����

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

126

.���� ����� �%� �# � �����# ���� ��� ������'� ��� %� � ��������� ������ 3 �%� ��� ������ ��� # �.� ���# ��� �� ��� ����� �� ���� �� ��� .��� ���� ����� ���� ���&�� &� ��D�� ��� � � ��������� ��� � ����2���� �# ��!������ �%�������%���%����'� ��!��

5 �����)�* 5 )�,==' ��������%������ ���%�� ������%����� %����������%��%����������

:�� ��� .���� ����� � �������� �# � �� �����/ ���� � # � �� ����'� ��� ��� ��� # �.(��� ��!' �������� �����# ��$� �.����� ������ ����� �� � ����# �.��� �# ���%����. �� �����'�%� ���� ����%� �����%�������'��.��������# 2%���������������# ���%����

�� �������� . � ��� ��� ��� %���� ��!2��! �� � ��� �� � .��� �� ����'� ����� ������'�� ���� ����� ����%�� ����� ������ '� ���������%����������� �����.�������'���������� ��'����������������2� �����'������� �������� �# ���'������������%� ���� ���

B<D �������������������

$����� # �.����������� ����0 �� �� ������ ������������%� ����!����%���.������ ���.��� �� ��

>-(-, % ��.������� ���

$��� ��# �5����������(�.��������%%����������& � �� ����'����.��� ��������� ��'��������� ����������'� ������'�� ����2������� � ��# ��� �� ��'�� ��%����%��� �# ���� ��� ������� ��������� :� '� ���# �.�.�����������.���������%����������'�%� !������� ������.�������� ����'�� �� �%��� � !����������.��� �� �� ��%� � ��� ����� �� �������'� � ��� ����� ���� � � �%� ��� �# ������� ��� � 2>?>?� � �����%�������2�������� ��# ��� ����'��� �%��������!������� ��� ���� �����2������5��� ����������(��$������� ���������������������5����������'%�(C<�������� ����

3� �� %� ����������� # �.����=�

�(� � ��� ���� ������ � ���� ��� ��� �� ��� � � ��� ������ � � �� �� � ��� � ���� � ���� �� � ������� �� �� � � �� � = �� ���� � ���� ����������������� �� �� ��� ��� ��� � � ������ � �� �� �� ��� �� ������� �������� �� &��

:������� ���� # �.�������=�

���������� " ��� � � �� � �� ���&�(� � �� ��� � ��� ��� ��� � �� �� ����� ��� � � � ����� � ��G�� � � �� ����� ��� ���� " ���� � �� � � �� ���!� ��� ��� � � ��� ��� �� �� �� ������ �� � � ���� ����G����� � �� � � �� ����� �� �� � � �� � � �� �������������������� � �������� G�� ���� ��� � ���� ���!��� �� �!����� � �� � ������������� � �� G����� �� ����� ��� ���!����������" ����� � �� � �� ���� ���� � � � � ��� ���!������� � � ���� ����� �� &���

:���%� ������� # �.���� �� ����������%� ���� ���%%���������� �������� �����������%� �# ���'�� �� ��������.���������4 ���������������� � ��������

>-(-� �� ������������ ���

:���� �%��������� ����������'�%� !�������'� �������%����# ���%����������� ���������� ������ ����%��������=�

� 7������������D��

� �����%�������D��

� �������'�������,�������'�������� ���� ������ ������%��������.� ����/D������

� 1�� ��� ���� ���

7������� �� �%����� ����������� �� % � ��������� ���. ��������������� ������ �������'�� ����# ��%��3� � �%�������@�'� �� ��'���������%����� � � �� ��'����� �����%�������!��� ������� �����%�� �����,��������������� ��./�. =�

C��3� �# ��� �������������������# � ��%��������� ��������# ���������������'������� ��������# ��C<�$����.������ ��# ��������� ������������������ �� �%�� ��� ������' ���������%���������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

127

� ��� ��� �������� �D�

� 7�������������,�������'������%��������������%�' /D�

� ��%�� ���������� ��' %���D�����

� 3������������ ��������

����������������������������������

$� � .��� '� ��� ��������� ����� �����%�������� .��� �� � � � � ��� � ��� ��� � # ����� ��# �� ����� ����������������� ������ ��@�.# ��.�������'�.���������%�����������.���'� ����� '� ������ ����� ��� # ���%��� � ����� ����� ���� � � ����� ��� ��� ������ ���%��� ��� ���� � ���� :� ��%� � ������ # �.�� ���� ����� ��� .���� � � ����� ����� ����� . � ��# ���� �����%����� ����� .���� ���� '��# ������ �� ����� � �� ������"���� � ��� �G���

1�� .��� ���� ��� ����� ��� ��� # �.�� � ��# � ����� .��� ��� %���� � ������ � %������ ��� .��� �� �.����� ����� .���� � � # ����� 1�� .��� ����� '� ����� ��� ����� �� ���� ���� �� � ����� ����� %������� ���������� �������� ��� � � � ��� ��� ����2�����# � ����������� :�� �# � ��%����� �������������%%� ����������=�

��� �� ��� � �� � � �� ���� ��� �� �� ��� ��� � � ��� � �� � �� ����G��� ��� ��� � � � �= ��� � � �� � �� � � � � �� � � � ���� �� ��� � ��� � ��� � ���� �������� !��������� ���� � ��� � � � � �� �� ������� �� � &��

7%������������# ���%��������. �������� �� �%�������� '���� ����� %����������# ���%������ ����� ����� ��� ���� ����� �����# � ����� ��� �� ' � ������ � ����� ��� ����� ���������� ��� %����������������� . � ��� ��� %� � ����� ����� � ����� �� � ��� ������������ ��%�� � � ��� � �� ��� �����# ����� �� �� �%������� ��� ����# ���# ����������������%�������# ��� ��� � �� ������'�����%�������������# ��� ����� ��� %�������������# ���%����.�����%���%�!����# ���%�����# ��� ����

$� �� ����%�)� ������ ����� ��� � �.����� # ���%��� ��� � ������ ����7���� ����� � ��� � ��# ���� ����� �# ������������� ���� ��� ��� ���������� # ��� ��������� �%���2������ �)����� � �� ��� # �.������ � �# ����� ��� �������'�� ��� ��� �%�� ����� ���� ��� �� � ���!���'� %��%� � %� ����� � �5�� �� (� ������ � ��''����'� ����� ��� # ���%��� ��� ���� �� ����� ������������ ������ ���� ��� .���� �������� �� ������ ��� � �� ������� ��� ��� ����� ��� ��� ����# � %������� ����������� � � �� ��� ��� ' ����# ���%���# �������

"�0���������������������������

:������ ��'����# ���������� ���������������� �������������� 2 '��������������������������'��� ������������:���������������� ���� � ������# ���''��=�

��� �� ��� � ��� �� � � � � � ���� ��� ��� �� �� �� � �� �� � � ��� ���� ��� �� �� � � �� ��� � �� �� ������ �� �� �� � � � K�� ������ � � �� � � ���� ��� � � ��� �� � � ����� ���� � �� � ��� ��� � �� ���� ��� � ��� � � ������ ��� ����������� ��� ��� � K�� ������ ���� ����� ��� � ���� �� ������ ������� � ���� ��� ��7 ��� � ��� ��� �������� � K�� ���������� ) �!�� ������� ��������� ���� �� � �� � � ��� ������ ���������� ������������ � � ��� � �� ��� ��� ��� ���� ��� � � ����� �� ������ ��� � � ����� � &��

@�.# ���� �.�����# �.�����=�

�C� �� � � ����� � ������ ������������� ��� ���� � ������� � ���� �� � � ��� ����� � � ��� ���� �� � ��������� �(� �� ��A �� ��!���

������'�=�

�C� ��� ������� ����� � � � ��� � �� ��� ������������ �� �� �!� � ������� ���� ���7 ��� � ��� ���� �>���� !��� �� � ���������+ ; 2������ ��� % ���� ����� � �� ���� � �!��� � � ��������� ��� �� � �� �� � ���� � �� ��� � �� ����� ���� �������� ������ ������ ����!��� �����S(� ������ ����� � �� !���������T&��

��.��

1��� ������ E7���� �������4 ������������������� ��# ��������� %������� '2����� # ���%���,���������%��������������� ����# ���%�������/�������� ����# �� ����!����������� �����!�& .�1����'�������@�'� �� ��'�������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

128

�����������-������ ��������������������

1�������� 2 '����� ��������# ���%����� ��� ������ ��'�� ������������'������������ ������ ���������������� ����%%�������������3� � �%����������� ��'�� �%�8� �G>� � �������� ����� ������'�� �������. � )������� ��� ����� �� ��� ����� �� ��� ������ � # ���� ��� ��� ��� ���� �� 1�� ����'��������.����� ������������� ������'�����:���������������� ���� '� ����������������������=�

������ ���� ���� �� ������ � �������� ������ �����? B N ? ����#$ $ ? ��� ������ � ��� � �� �������� ������� � � ���� � ����� �� �� ��� �� �� 7 ��� � ��� �� ��� �� ����&� Y ��� � �� ��� ��� � � � ���� � � ��� �� �� ��� �� ����� ��� ��� �!��� ��� � � � � �� ����� � � � ���� � �� ����� ����� � � �� � �� � ��������� � �� � !� ����� ������ ����� � � !������ � ����� ���� ���� ����������� ���� ��� ���� � � ������ � �� �� ��� ��� ��� �&��

@�.# ����������'������� � ������# ���.���' ������������'������'��������=�

�' �� �� � �� � ��� � �� � ���� ���� �� ��� �� �� �� ��� ��� ���� � �� �� �� � ��� ������� �� � ���� � ��� � �� ������ ��� ��� ��� ��� � � �� ��� ���� ������� ����� � ���� �� � ����� � !������ �������� � ��� ���� ������ �������� ���!�� � � �� ��� ��� �� ���� ����� ������� �� �� ������� �� ������ � �� ���� ���� ��� ��� � � �� ��� ������� � �� �� � � � �� � ����� � ��� � ����� �&��

7�%��� ���%� !�� �.���������������� ������������:�������� # �.��������=�

�J � �� ������ � �� ����H���I������� ���� �� ������� � �������� � �� ��� � ���� � ��� ������ � �� ���� � ��� ������ � !��� ��� ���� � ������������� ��� ������ ��� � ���� � ������� ������� ��� � ��� ��� �� �� ����F��� ��� ���������� �� ������ � ���� � �������� ������ ���� �� ��!������ ������ � �� � ����!������ ������ � �� � � � ) � � ��&�(� � �� �� � � �� ��� � � ��� � ���� �� � ������� �� � ��� ���� � ��� � ���� �� �� � �� � ��� � � �� � �� �� ��� �� ��� � ���� ���� ���� �� � � ����������� �� � � ��!������ �� � � �!��� ��� � ��" ��������� � ��� �G��� ��� � � ����� ���� ���� �� ���� ��� �������� ���� �� ����) ����� ��� � ���� �F������� �� ������������� ���� �&��

:�����'��# ��� ��. �� �����# � ���� �# ���'���� �����%� ��'����� �� �%�������� ����$����%���� # �.��������=�

����� ��� ��� � ���� ���� � �� ����� � ���� ��� �� = �� � � � ������������� � ����������� ���������� � ��� � � ��� � ����� ����� ������ � �� �� ��� ���� ���� ��� � ����� � �� � ��� ������ � ���������������� � �= ��� �� ����� ������� �!��� ��� ������ ������ ��� ��� �� � � ��� � �� ����� ������� ���� ������ ���� ������ � � &��

1������ ����������$��%��0��.����������� �� ������4 ������������� � ����# �����. ����� ������ ��.� ��# �C� 9 ����� �� ��������������$� �����:�,����� ������� %���# ����������������S H� �� � � /��$������ ������ ��''��� ����� � �� �.� # ���%���� ��# � �� ��.� � ����'� 4 �� %��� �� � ���� �# ��������� ���� �� ����%��� ��'��'� � �%� � 9 � ���<� 9 ��@�.# �� '� ������ � �������� � ��%�# ����%�������� ��.������������ '� ������� %���:���������������� �����������'� � ������# ������������ ����������@��%=�

�(� � �� � ��� ���������������� � ��� ��������������� � � ���������� � ��� �� � ��� ���������� � � � � !��� �� � �� � ���� ������� �� ������ � ���� � �!��� � �� ������������ � ��� ���������� � �� � ������ �� ������ ��� ������� �� �� &����������� ��� � ��� �� � � �G��� � �� ������������ � ��� ���������� � �� � ����� ��� �� ����� �� !��� � �� � �� �� �� � ��� � ��� H� ��� ��I� ��� � ������ � ���� �&� � C� � �� � � � ���� � � ��� � � � �� � � � ������� � �������� � ������� �� ������ ����� � ������� � � �� ������ ��� ���� �������� � �� � ������� ����������������� � �� �� ��������� � ��� �� �� ����� � �� ��� ����� ��� ��� � ���� ����������V % $ !$ $ $ ����V / $ !$ $ $ ������ �������&��

$����.����� ����� ����'�5��'�� �� �������������(=�

�(� ������ � � ������ �������� ��G��� ���� ����������� �� ��� ��� � � �� ��� ������� ���� ��� � �� � � � �� � ���������� � �� ���� � ��� � � � ������ ��� ��� ���� ��� �� � � � �&����� �!�� �� !�� ���� � �� ��? / ��� �������� ����!��� ��������������� � � ��� �!��� ��� ������� ���������K�� ��� � � �� ��� &����������� ��� � � ������� � ������ ������� ������� � � !��� ��� ������� � ��� ��&��

���� �� � � � ��� ��� ��' �� ��� ����� ��� ��� ��� � ��� ��'�� �� ����� ���� ����'�� :�� �� �������'������ ���%%��=�

������� � ���� �������� ��������������� ���� ���������� � �� � ��� ����� ����������� � � �� ��� � �� ��� ����������� � �� �� �� �� � �� � ��� � � ������� � �� ������ ��� ��� � ��� ���� ������� ���� �&�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

129

@�.# ���� �.������������ ������� �.������ �� ���������'����'���� �'����������%� ����� ��������� �'����������:���������������� ���� '� ����������������������=�

�>���� � �� ������ ���= ��� ����� � ) ��� �������� � �!��� �� �������� ������ � ������ � ������� � �� � ��� ������� � �� ) �������� �� ������� ��� � �� ) ����������� ����� ������ ��� � ��� � � ������� �� �� �� ���� � �� �� � �� � �������� ��� ���������� � ������ � �������� ����� ������ � �����&�>������� ���� ����� � �������� ���� !��� � �������� ���� ������ � �������� � ���� ����� � � ����� �� � � � ��� ������ ��������� ���&����� ������ ��� � �� � ������� � ���� "�� ���������� ��� � �� � ��� �� ������� ������������� ���� ��� ���� &��. ������ � ��� ����#N K% N ��� � ����������� � ������������ ���� �� ���� ���� � ��� ���� ��� � ����������� � �� �!��������� ���� �� � ������ � �� � ��������������� � ���������� ���� ���� ��� ������ � ��� ��� � ���� � ���� ������ � ���� ���% $ ���� ��� � ������ ��� � � � � � �� �&� C� � �� � �� � � �� � �� ��� ��!� � �� �� � �� ��� � � ���� �� � �� ��� 7 ��� � ��� �� ��� � ���� ��� � ���� � �� ��������� ����� ���������� ��������� � ���� ��� ������� ��� � ��� &��

� � �# �� ����.� ����� ����������������������.��� �%�� �������������������� � ��. � � ���������# ����%���� ���%� �%����:������������'������� � ������# �������=�

��� � ��� �� ���� ���� �� � � ����� �� ���� ��� �� �� �� � �� � ��"��� �� ���� �!� �� ��� � � �� � �� � � ��� �������� �� � ���� � ������ ������������ � ��������������� � ������� � � �� ��� ������� ���� ��� ��� ������������ � � � ��� � �!� ���� ������ ��� � � � = ��� � � � ��� �� � �� ���� � ���� � �� ��� � �� �� �� � ���� � �� � � � � ���� ������� �� ��� � ���&��

3����������� �����������.������� ��� ���� �.����%�� ��������� %����'���������$����%���� # �.��������=�

����� ���� ��� � ����� � � ����������� ���� ���� � ������ !������ ������� ����������� � ������� � ���� ��� �� ������� � ��� �� �� �� � ���� ���� ��� �� ���� ��� � ��� �� � � ������ ������ ��� = ������������� � � �� � � ��� �� �� ����� � � ����&� �� �� �� �� � �� �� � � ���� �K�� �� � � �� � �� � � ���� �� � �� ��� �� �� � ���������� �� �� �� ��������� � � � �� ��� ����� � ����� ����&��

>-(- � ��������

7� ��'������� ������ ����� ���� ��� # �.�� ���� ��� ������ ��� ��.� �!������ ��� � �������� ���������� ������ ��� ���� ����� ��'�!���� ����� # �.�����=�

�C� � � � � � �� � �� ���� �"��� ��� � �� �� �� � �� ��� ��� �� ��� ����!� �� � � � ���� ��� � ��� � �� � � ������ �� ������� ��!� �� � � � ���� ��� � � ���� � �� �� � ����� �� � ���� ���� ������� ��������&� C� �� � � ���� � ��� ���� � �� � ����� ����� ��������� �������� ���������� ��� �� � �������� ��������� ����� � ��� ���������� = �������� ��� � � � �� �� � � � � � % � �� � � �� � � �� �� � � ���� �� ��� � � � � ��� � � � � ? � ��� �� �� � � ���� � � ������������ ��!��� ��!��� ��� ��� ��� ���� � ������ �&��(� � ���� � ������� ������� � ����������� ������ � ���� � ��������� ������ � �� ���������� �� ��� ����������� � ���� ��� � � ���������� ��� � � � ������ ������� � ��� ����� �� �� � � �� � � ���� ��� � � � ���� �� � �� � � ��� � �� �� �� � ����� ���� �� � ����� ���� � � �� ��� �������� ���� �� ���� � � � ��� � ������� ������ � ���� ����� ��� �� �� ��� �� �������� � �� � �� ����7 ��� � ��� ���� ��� � �� � ��� ����!��� � ����� �K�� ���������� ���� ���&��

$� �.�������� � # �.������# �� � �.������ �)��������� � ���� �������������� � ������ � �����������'��'� ��������������� ���������1���������� �������5�� %���(���������.�.����� ��!��'�� �.����� # ���%��� ��� ����� ���� # � �� �� � �� # � ���� ��� ������� 3� �� %� �� ��� ��� # �.��� 4 ��������������'���# �� �����������������!����5# ��� ������(���������%�������%� !����

$�%������ ������ ���� ��� ��� ���������������� �����%������������� ��� �4 ���� ���� ��# ���'�������. ����������' ������ � � ���������!��'������������ �# ���%����-���������� ������������ ���%� ��� � �����'�.���� ��� %������� ��� ���� ����� �� ��'���������'�������������� ,��>� �/�� � ����� �� ��� ����� �������'��' %������� �� 11:�.������ ��� �� 5��%2�����%��'� � ����(� � �� ��� ����������� ����%%� ��$������# ��%��������%�.���%������� �%�������������������.� ����������� �����.��������������������������%�������

1�� ���� ����� ����� ��� ���� � � � �%���� ��� ��� ����� ��� �� �� � �%��� 1 .���� ��� ����� � � ��'� ���� ������ �7������������ � � ��'� %�������������4 �������# ��� � ��� ��� ��� ������������������ ������� � ������'�� �%�# ��� ������������������ ������� ������ ����7���� ��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

130

A��� ��!� ��� ��%%��� ��� ���� ��� ��� ������� ��� ��� ����� ����� � � ���� �� ����� � ����� �� �# ��� �������� # �.� ����������=�

�'� � �� ������ � � � ����� � �� � ��� = ��� ����������������� � � �� !����� � ��������� ����������������� �� � ����� � ��� � �G��������� � �� � � � ��� � ��� �� � �� ���� ����� �� � �� �� � � �� � � � ��������&�C� �� � � ��������� �= ��� ���������� � ����� ��������� ��� �� ����� ���� �G�� � ���� ��� �������� �� � ��� � !��� ��� � ��� � � � �� � � G����� � �� �� ������ � �� ��������� ��� � ����������� ���&��

1�� � %����� ���� %����������!�� ����� � �%�����# � ��%����������������� �����# �.��� ����� ���'������ ��� ���� .��� ���' ���� .���� ���� ��� ���� ��������� �������� .������ � ���� ��� �����%���������'���������.����%���'%����'����������:�������� # �.�����=�

�(� � ��� ������� ������ �� � ����� ����� �� � �&��

$�� %���������� �������� ��� ��� � ������.������ ����������'������������������������������. ��'������ � �.�����# ��� ���� ��������%����� ��������� �.��������� ����������� �����:�� ������ �� �� ��� ����� ������������� �������� ��� %������� �������'��� � ��'� � ����� � �� ���# ��� ������# ���� �������� �� ���� ����� �� �������� � ������'��������� �������� � �%� 5�'�����%�(��������'����@�.# �����!��� ��������!�������������������%���.�������'������ ���������.�.���� '���������� 1�� ������� ���@�'� �� ��'������ ����# � ��%���������� � ������ �������%��'�����%��.������� �� ���������� ���������������" �-��������� ���# ���������� �� ��������!����.����.����� ����5������� �� ��!(��� �� �%�!��'����������������%�����

>-(-< ��� ����

$�� �# � �� � '� ������ ������ � � ��� ��� ��� ���� �� ��� � ������ (�� .� � ����%��� ���%�' ������� ������:�����������'������ �����=�

�(� � ����������� ��� �� ��� ������������ � �� � ��� ���� �� ����� ��� K���&�'� � �� �����N $ ��� ����� ������ ���� �� � ����!��� �� � �� ) � ���� � ��� �� ��� ��� �� ��������� ����� �� � ��������� � ��� � ��� �������� ��� �������� ���� �� ��� ����� � ����� � �� � �� � ������ ��� ������� ������ � �� � ���� ��� ��&�

3� �%����� '� ������� �)���������� �������� � ���� ���� �������������'��'������������ ��������# ��� ��@�.# ������ ����������� �������� �# ����� �� ������� ��%����� ���.��� �%����'���� ������ ��� ��� ������ :� !�� ����� ��� ����� ��� # ��� � ���� !�� �� ����� �� � ����� %� '���� 3� � �%�������# ��� ����������=�

�C� � ������ �������� ���� ��� �� ������ ��� � ���� �� ������ �!��� � ��� �� � ����� � � ��� ������ ��� ������� ����� ��� �� �� � ����� ������������ � � �� � � �&��

$����� �������� ������ �� ���������!������ �������������� ������������������������� ����.������ ����.� ��$����.����# ����'���� ��� ���# ���%����� �� ��������� ����� ����. �!��� ��.����������4 ��������������� ����������� ��'������%� ������� ��' %����,������'����%�� ����������� ���� � � ����� ��� ��%� ��������� ��� � ��� �������/�� $�� � �# ��� ���� � .��� ��� ��� � ��'���%��%��� �� ��� ������ ��� ����� ��� .��� �� !�� ��� �� ��� �����'� ��� ��� ��� ����� �� � ���� ���� �%���� ���� ��������� # ���%�����

0�# �%��������'����������� ����!���%��������� �.����� # ���%����� ����� ������ ����7���� �G��� ������ ��� ���@�����'� � � !����.��� �����'����� ���� �� �� �)������������@��%� ����� % ��������3����'����� ������ ����'������� �� �������1������ �������%����������� '� ������� �)���� .���� ��# � ����� ��� '�� ���� ��� ' ���� ��� ��� .���(�� �� � ��������� '�# �%��� ��������� �������������������������������������������'�����������(������������� ������@�����'�� � !����.����

3� �� %� �� ��� .��� '� � �� ���� ���� �� � ���� ����� ����� ����� '��� ��� �������� � ����'� ���%� !���'�������������������������������� �.����� '� �������$������� �����.�������� �������@��%� � �)���� ��� �� �� �� .� � ����� � ���� ��� # ���%����� ���� %� � ��� ����� ��� & .�1����'�������%���

� ����'� ��# ��� � �������� ��� ������ ��%%������ ���� ������ ��� ����� ��� ��� # ������ ��� ���� � ������������������# � �����%� ��������� �� ��'�� ���� ���������%�)� � ��� ��� ���� �� �)����,� � ������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

131

� ���%� �# %���/��$� �.������� ��'�# �.����������.��������������� %���� ��������������������� �# �������� �������������������

1�� �� �����.���� ������ ���%�)� ���� ��� ���!��� �� ����� � ������ ��%%������ ������������� .��� �� # ���������� � �� � �������� 1��.������ ��� �%�� ����� ���� �� ������ ��� �����������.��2� ������ '� ������ �������(����%%��������

:�� �� � ��� ��������� ������ .��� ���� ��� ���!��� �(� � �������� # � ��� � �� ������ ����� ���� '� ������ ���������� ��� ��� � %�� 5��'�� �� ����� ��� �����(�� ��� � ����� 5��������� ����%%������(��3� ��������� # �.=�

�C� ��� ������� ����� � ���� ��� � � �� ��� ������� ���� ��� ��� ���� � ����� ��� � � �� ��� ������ ���� !��� ������� � ��� � ����= ����� � ����� �� ��� ���� �� �� �G(� � �� ������� ���� ����� � ���������� � ��� ���� �� ���������L � !� ��� � !� �� � �� !���� ���� � ����� � � ���!���� � ������ � � � ����� �� ��� �� �� � � ����� ���!����� �� ��� �� ��� �� ��� ���� � ������ ��� ��� �!��� ��� � �= �������� �� ������ ���� � �������� � ��� ��� ���� � ���� � ������ ��� ��� ���������� �� � ����� � �� ��� � ��� �������� ������� � F��� !���������������� � ��� ���� ���� � �� ��� ��� � ����� ��� �� �� � ������������� �������� � ����� �� ���� ����� �!��� � ���� ��� ) � ���������� � ������� ��� ������ ��� �� � � �� ��� �������� ����� ���� ��� � �= ��������� � ���� �������� � ������� � �� �� �!��� ������ � �� ��A 6 �� ��� ���������� ���������� �� � � �&��

>-(-> 0� � �����&������ ������

� �� ���!��� � ,� ������/� '�# � ��� ��� ����'� # �.� ����� �� � � �.����� # ���%��� ��� � �' ������� ������������' �� ������ �����=�

Q�� �� ��� � ��Q�� ��� � �� ���� � � �� �� �������� K� �� � �� Q�� � �� � � ��� ���!� ���� � �� � � � � ���� � ��� ����� �� ���� �������� ��� ������� ��� � ���� ��� ���� � �A �� � ���� ����� � � �!��� � ���������� ��� ����������� ���� ������ ���� ��������� ������ ���� ������ �� � �� �� �� ������������� ���� � ���������3 ���� &&&���3 ��� � � � �� �� �������� ��� ���� � � ��� � �� � � ��� ��� �� � � ��� �� �� ���� � � ����� ��� � ��&� �� �� ��� � �� � �� �� � ����� ��� ��� ����� � �����% $ $ !$ $ $ �� ��� � ���� �!��� ���Q��� ���� ��� ����� �������� ��!��� Q� � ���������� �������� �� �� �������&����� ��� ���Q���� � ����� � ������ �������� ����� ����Q&�

�� ��� .��� ����� %�� ��� ��� ��� ��� ��� ��� ���������0�� ����� �� ������������ ,5%� ��%����� ��� ����� ������(/�� @�.# �� ��� # �.�� ��� ����� ����� ��� & � ��� ��� 7����� ��� ��'�������� ���� ���������'���������������.����������# ���������� ��� ������������� �������.���� %������������� �����������'�� %�������'����������� ���� � �� ��� ���������� �� �����K��� ��� � �������� � ����

� �� �� �'������# � � ����� ��� ��� # �.� ���� ����� ��� ������� ��� �'��������� ����� �� ����� � �.����� '� ������ ��� ��� " 6 �� ����� ��� ������ 8������� +������0�� ��� ���� ����� ��� A���� � ��� ��� ���������������������.������������������=�

�*���� � ���� �� �� ��� � ���� �� ��� ������1 �4����� ����� ��� ����1�� �� �� ��� � �5�� ������� ���� � 4G� ����� �� � � ��� � �� � �� � �� � � � � � ���� �� ����� ���� ������� � ������ � � � �� �� � � 3 �� ������ ��� ��� ���!� ����� ) �� � !� �� �� �� � ������ ������G��� ��� � ����� �� ��� �� ��� � G�� � �� � " ��� �� � � �� �� �� � �� � ��� ������ � � ��� ���� � ��� ������� ���������� ����&��

1�� .��� � '�� � �� ��� ��%� ��� # �.� ����� ����� ��� '�# �%��� �� �%���� ������ � � %� �5� �'%����(� ��� � ����������� 5��� �����(�� � � �>������9��������������������������. �������!���:��� ��'������# �.�.���������� �. ���(�������� � � ���� ������ ���������� �) � ��������� &��:������������%%��������%���� # �.� �������������� ����������� �.������ �)����=�

�6 ����������� ���� ��� ���� ��!�� �������� � �� � ����� ���� � G������� � ���� ����� ������� ���� �� �� &��

1�� ���������� ���# ���%��� ����� �(����� �������� 5����2��(���# ��� ��� # �.����� ����������# ��� �� � � ��.� ����� ��'� � ���� ��9���� ���� �,9���� ������@���� .���� ��� ������ � ��'� ������4 ����������� ��������� � �������.����������� �������������������%� �%�������� �������2%�!��'��� ����� # �.�������������������!�����.� %��������������'���.���� ������������'��������'�������������������'�������������'�����=�

�(� � ����� ��� ��� � ���������� � � �� ��� � � ������ � � ��� � � ������������&������ � ����� ����� � ���� �� ����� ��� ���� ��� ������� ��� �� � ���� � ����� G���� ��� ��� � �� ���� ������ � � ��� �������� � �� � � � �� �� ���

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

132

��� � ������� � � ���� �� �� �� � � ���� ��� ��� �� ���� ���� � ���� �� ��� � �������� �� � ��������� � ��� �� ������������ ����� �� � �&��

:���� � ��� # �.� ��!��.�'� ����� # ��� �� .���� ��� ��# � �# � ��%������� ��������� ���������������� ������8�������+������0�� � ������� ����� ������ ��� ���@�.������ ������� ����� ��� �����%��'� �� ��� �������� ��� �����%����� %�� ���� )���� .���� ���� � � # ��� ��� � ��� �� ��� ����� ��� ���%�%����� �� ������!���� ���� ����� ����# ���$����.�����%%� ��������������.��'�����%��=�

�(� � � � ��� � �� ��� �� �� ��� � ��� ��� ������� � �� � � �� � �� � � � � � ��� � � ���� � �� �� �� ������ �� �� � �� � �� ������ � ����� � ��� ��������� � ��� ���� � � ���� ���� GC� ����������� � �� � � � ������� � ��� ��� ���� �� � �� ��� �� �� �������� �� ��= � ���� ������ � �� � �� � ����� ���� � �"�� ������ � &��

$���� ��''���� ����� ��%����� �� ��� ��� # ���%��� ����� �� � ��# ������������� ��� ������ ���%����# ��� �� ��� ��� � ����� # ���%���� ���.��'� ������ ������ ��� �.� �����4 ���� $���� ��� ������E���!� ����.� ����.���������� ��# ��%����� ����� �' ���������'�# �%��(����������� �������'����

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

133

( # ��&�� ������

D<% ������������

$�� ������ ������� ��� ����� �� �� �������� � �� � �# ���'� ��� �# ���� ��%%� �� ��� ��� !�� �����'�� .�������# �% '�� �%������ ��������������$��%��0��.������0 �� �� ������ ��$������������� �%.� !��� ������ �� ����.�����.�������������; ���%�>����7��'������'���'����� ���������� ��������%��������� �� �.����� '� ������,3�'� ���>/=�

� � � !���%������,�� � �%��������%���# ��� ��������� �����������.�������.� �������'�%� !�/D�

� 7�������%������,�� � �%�����# ��� � ������������.������� ����!��� �/D�����

� ��# � ��%������%������,�� � �%������������/���

0�� � ���(-,�# ��&��� ��������� ��.��

��$� �� �� ��� ���.�� ��� 3�'� � ��>�� ��� �� � ��%������� ��� �� � �� ��� ��� 7��'� �� ������ ��� �� ���%���� �������������������� ��# ���%���,� ���������� �����/=��

,���% ��.������&��!���:�&�����&;�������"��

3� � �%��=�

• @�.���� ��!�����������������%%�������������# ���%���� ����F�

• @�.�����������%���# ��� ��������������%�%��� F�

������������ ����

�����������������

�������������������������������

�������������� ������

���� ������������������� ������

��������� � �����������

������

� ����

������������

������

� ����

������������

������������ ����

�����������������

������������ ����

�����������������

�������������������������������

�������������� ������

���� ������������������� ������

��������� � �����������

������

� ����

������������

������

� ����

������������

������

� ����

������������

������

� ����

������������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

134

• A�������������� ���� �����'�%� !�������������� ������ ��������%%����# ���%�����������������.�.�������# ���%���� ��������� �F�

• A�������������������������E����� ����� �.������ ��F�

• 1��5���'%�(��������������.��������� �%��� F�������������� �.����� ������ �� �����!���:��&���;�������"�

�3� � �%��=�

• @�.���# ��� ���'�'�.������� ����!��� ��,�������'�������������������� '������'�# �%���� �'������ %������� ������������� ��� ��� ���/� � ��'� ��� � �.����� '� ������� ����F�

• A���� � � ��� �# ��� ��������� � � � �������� .����� %��� � ��� � ��'� ��� � �.�����# ���%���� ����F�

• A����� ����# ��� �(� ��������������� ������ �.����� '� �����CHF�������� ����&������ � ��� ������!���:�� ����������������;"�

�3� � �%��=�

• A����� %�������������� %��������������'����F�

• @�.�������# ���%�������� ��# �.��.������# ���# �����2����������'��F�

• A����������� ������������� ����!��� ����.� ��������������'��F�

• A����� %�����������'��5���!2��(�����������F��1��������� �%�������������� ���� ���������������������� ��������������������� ������������# ���%�������� ����� ������������������� ��# ���%������� �.�����������$� �� ����� �)����������%��� ��'���������� ��# ���%����������D� ��� � ��� ��� �%����'� ���.���� ����# ��� ��� ��'�'��'�.���������������� ��# ���%����'�������.����������'�����%� ������ ���%���A�� ��������� ���������5�������(����������� ���� �.�������� ������������������� ������������� �������5����(������ ��,�� � �%������������������%�������������/����5����(������ ��,�� � �%����� ������ �����������/C8����3������� ����� � � �%.� !��.�������%�!���������%��������� ���� ��� ��� 2 ������������ � �.�� ���5����� �(��1�����.��!���� ��� ���.�# ��� �������� ����!��� ��� ��'�'��'�.��������� ���%������������������� ��# ���%����

$����%���������������� �������������� ������������������������ ����������������� %������ �.����� '� ������������.������.��������# ���%�������� ����� �����������������

$��������������� �� ���������������.��'�.����� �� =�

� ��%�� ����������������������.���������������!����%��% '��'D����

� :�������� ��� ��%�� ����� ��� !�� ������ ��� ������� �%����������� ���$��%��0��.��� ��� 0 �� �� ������ ��

CH�A�� ��� �� ������# ����� �������� ������'�# ��� �5����� �(���C8�$����������5������# (���� �������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

135

��/ ���(-,���� ����� �������������$ ��� �� �# ����� � � � �� ����

� ��*��������� G�1�8.�38��������

�3�������*.�+�7�8.���#*� �*3G�?.8+����#"3"���#*�

���*3�#3�8��+�7�8.���#*�

�1 )% * � �$ )�* 2 )3 �

� � � � �

���/������0������� ������� 7# �

�����%�����������'����������� �� �%��

3�����������

@�'� �������� :��� �� ��

������'� �������%� ����

������'�

-�.� ��������%� !��# �����,� �������%� !������� /�

-��!������� ��� ���� �,�������'�� ����� �/�

3���� ��!�� �%������������� �������'������ 0�# �������%�� ����

+ �����; ��� � ��%%������

�# ���%���$ ���� ����� ������'����� -��!����5��%%�����(�

�������

��'� ���������%��� 5$ ������(�� �5��������� �(�

��%%������� -�# �� ������# ���������� ������

�����+��������2����

3���������� � �������

�.� ������ 7�%�

�����%���������

@�'� �������� :��� �� ��

������'� �������%� ����

������'�

-�.� ��������%� !��# �����,� �������%� !������� /�

-��!������� ��� ���� �,�������'�� ����� �/�

0�# �������%�� �����

+ �����; ��� � -��!����5��%%�����(�

������� ����� ������'�����

� � �����%�� ����� @�'���# � ��%���������� ��

���'���

"���������������� ��� �4 ��������# � ��%���

7���������'%�� & �������%��������

@�'� �������� :��� �� ��

������'� �������%� ����

������'�

-�.�%� !��5�������(� �������������.� ��������%� !��

# ����� ��'�������������������� 7���������'%��

�# ��� �%���� ��!2��! �

& ����%%�������'�'%�������� ��!��

@�'���# � ��%���������� �����'���

���'��4 �������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

136

��/ ���(-������ ����� ������$ ������% ��&������# ����� � � � �� ����

� ��*��������� G�1�8.�38��������

�3�������*.�+�7�8.���#*� �*3G�?.8+����#"3"���#*�

���*3�#3�8��+�7�8.���#*�

$ �* )�* ��% )4 # 1 * � �* ��

� � � � �

4 �� ������� ��� �����%��������,������ %������/�

7���������'%��

@�'� �������� @�����'�%� !��

����� � :��� �� ��

������'� -�������5������(�

�����%%������

� .� ���������� ������,��� �/� �'����� ��� � � �� -��!������� ��� ���� �,�������'�

� ����� �������������������/� ������

-� '2������ �)��� 4 �� ���� �� �����,+ �����; ��� /�

���������'������� �� ������

���� ����# ���%%�������'�'%���

� �������%���%%������ $�� �%� � ��%� ������������. � �������.�� ����.���� �������G� � �������� ��� %�������

1 � ���� & �������%��������� ��� �%��������.���/�

��!2������������ 7���������'%��

@�'� �������� @�����'�%� !��

����� � 7������� �� �%�� :��� �� ��

������'�

-��!������� ��� ���� �,�������'�� ����� �������������������/�

3� ������# ��%�������� � ������

�� �� �������%�� �����

5�����������'(� 7�%����� ����# �

��%%�������'�'%���

���'��0��� $�� �%� � -�������� ��.�# ���%����

���� ������ �

1 �� ����� ��� � ���� �����%���������������

�������' ���.�� �

7�������������� 7���������'%��

@�����'�� � !����.���� �' �%%�

����� �'���%����������'�,.� ������/�

-��!����%��� 1�# ��� ��������� � .� ���������� ������,��� �/� ������

-� '������� �)��� 4 �� ���� �� �����

-���������� ���������.� �����

�� ���������������

�%��������# � �� � ���%��� �%������� ���'�����

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

137

��/ ���(- �� � ����� ����.�� ����� ������ �����&� ������&����������������$ ��� �� ���� �$ ������% ��&������

� �1 )% * � �$ )�* 2 )3 � $ �* )�* ��% )4 # 1 * � �* �� 5 6 7 �# 3 ��� � * � 8�% 5 7 �# )��6 4 � �

��������� � � �

������ ���� ������� �/ ���� � @�'�������� 4 �� %����# ������������� E�������������'�,��0</�

-��!�'�.������� ��� ���� �

@�'�������� 4 �� %����# ������������� E�������������'�,��0</�

-��!�'�.������� ��� ���� � � � !������� �

1%� �# ���� ��� ���� ��� ���,# ���%����� E��������'�'���������%��F/�

0����� �'���� ������������ E����%�' �����

�������� &� ��� 6 �����%�����%�� ���������� 0�# �%�����%%��%���

1%�� ������ ��� �����'���� ��� ���� ��# ����� ���� ����!�',�/�

0�# �%�������� ����,���� �# /� �# ��� (�� ��F�

���� �8# ����� ��&�� 1%�� �����G� �����������.������# ��� ���������

-�.������� ���F�

1%�� �����G� �����������.������# ��� ���������

� � !�� �.���

: �2� �����������# ��.��������� & ���������� �����E�!����2� ���

������� � � �

$ � �����&�� -��!������2� �������E����������� �������'������

7�%�� ������%����'�# �%����'����� ����� ���������������� ������ �������'������

��� ���'���������� ����,�'����# � ��%���:'���/� �����������'������ 1%� �# ���� �� ��� ��

5 ����������� -� ����E# ������ ; ����������# �� �# �����������

-� ����E# ������ ; ����������# �� �# �����������

0�# �%�������� ���� ���������# �����

# ���� ��� ���� �� �������� �� � ��������

7���������'%�� 7�%�� ������%��� ������!����5��%%�����(����

��%������ 7�������� ��# �� ���������%%������� -���� # ��F�

7���������'%�� 7�%�� ������%�=�� ����'�'%���

4 �� �

��'�'%���������� ����' ����� ������ �.����� '� ������

�� ��������# ����������2%�!��'�������

��0����������� � � �

# �������������� ��&����9� ��

& ������%�����%�� ���������� ���������������'�� �%������������4 ���# � ��

& ������%�����%�� ���������� ����������# ���%��� �%������������4 ���# � �� 0��������'�

��� �'��������,7����0������; ����/� ���������������%��� 4 �� ��� �� ������'� �" ��� ���# ����� �����������.����" 6 �������� �������������������.���E�����%�������� 0��������'�

# ����� &������� �� ���� �� ���� �������� ������� ���'��4 �������

���� �������� ������� �%�����������������'� -���� # ��F�

��� ������������� � �����# �# ��� ��,�7�/� : ������ ������ ����.��������# �� �F� ���'�����F�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

138

D<; �����������������������������

$�� �����>��������������������%%� �����������.��'�!������� ���� ���������� ��� ��������������=�

� 7��������D�

� 6 �������������D�

� �� � �����# ���%��D�

� 7��!��� ��'�'%��D�����

� 7�������� ��# ���%����

3 �%������������������ ����� �.�������� �� ���%%� ��,$�� ����</��.��������' ������ ������ �%��������� ������������������� �%.� !������.���# ����,��������%��D������������# � ��%����/��

:��������������# ��������� � %����������������� ���.������ ������������'�.���,'� ����/���' �� � ��!� ������$��%��0��.�����������0 �� �� ������ ��1��.����������� �����������%��������.���������� %���� �%�� ����� ����� �� � # ��� �� ��� ��� � ��� 2 '����� ; �� ����� ��� 4 ������� ��� ��� �������# � ��%���.���������������� ������� ��%����'%������� ����������'��� �%� ������ ������ ������2����%���� ������'�# ��'� ��������.���# ��� ����������

$�� �%�� ��������/��������������� ����� # � ��������'�� ���.������ � ����� ���� �� ����������������������� � �����������.����� ����� �������� ��� ���� �. �# ���������� ������0����'���� �'���� ��������� ��� � ��� ������� %� � .��� �� ��%%��� � �� �%� ���� � �� ������ ����� ������ ; �� ����� # ��� ���������# 2����������������������� �C���

� � ���� # �.������� %������'�# �%��� '� ������������������ ���%�� �����������0����# ��� ��'�'%������ � �.����������� 1�� � ���� ��� 2 '������� ��� � �.����� '� ������ ��� ����� %��������!��� �� ��'�������!�� ��������� ��# ��� ����� ��!2��!��'��$��������� ���� ������ �����0�# �%��(�� �# ���.� ����������� ����%%����������������� ����'� ����������������1���� ������ ���� ��� �����0<� ��� ������ �%�� ����� ��� � %�� ��� 5������� ����(�� ����� �� � �� ���%� � ������7>�,���# ��'� 7�������� �� �# ���%��/� ��'�� � .���� ��7>� � ,�������'� �� � 7�������� �� .����� ���'%��D���7�����.�� ���� '�D���7�<��������'������������������ ������������ # ������������0<������0�8��# ���%������3�������!/��

C�� ����� ���� � �%� � ��� � ���.� ����� ��� �� � HE�� � 8� ��%� H� 9 � ��� �.� .����'�� ����� ���� � �� � �# �������� ��� ��. ��������1��>??CE?B������'� �.���>�9 ���

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

139

��� �������� ������'�,� ������.� ����/����������� ��!����� �# ��'�# ���%������$��%��0��.������0 �� � � ������ � �� ��'�� ���� �# ������ ��� 5'��(� �����'� � � 4 ��# ������ CC� ���@�����'� � � !����.���� �)�������0 �� �� ������ �,%� � �������� ��'��@�����'�0���3����'CB/��

1��� %����� �����������!����� ���� �.�������������� '�����.����������������%� !������� �.��� ��� �� %� ��� 0 �� � � ������ �� � ��� ��� $��%�� 0��.��� ��.� �������� %� !�� # ����� . ���%%������������������������� ���������# ���%����

���/�������������������.����������# ���������� ��������� ��1��� �������������� ����)�����# ��� ������ � ��� .� !� .���� � ��� ����� ��� �# �� ������ ��� �'����� ��� ��� ' ���� %�� ��2� ������'� '� ����������# ��������������

3�������� .������ ���!��� �� ���'��� ��� ���� �� ��� �� �����/ ���� � ��������� �� � .��� ����� �� ��� ����# �.����5��������� �����(�%��������.��� ��.�# ���%����. �� ����5��������� �(��

D<= 3�������������������������/���������������������������������

$�� ����<���%%� �������!��������� �%���� �� ������ 2���'� ����������� %���������$�� �����>�����������������������%���������'������������������������%���������������������� ������� 2 '������$���� ��������'� ����� ������ �5����� �(�����������������%������������.���

(- -, * &�����&�

������ ���� ������� �/ ���� �!� �+ �(-,"�

1��� ������� 2 '��������'�����������# �� ����!�� �# ����� %����'������������ �������� �� ��# ��� ��� 1�� ��� $��%�� 0��.���� �� � �%���� C� 2?� � .����'�� � � ��� � � ��.� ��� �� %� ��� �.�# ���%����,�'���� ������'������������������/��@�.# ������������������# ���%������� ��� ���� ���# ��%��� ,�� � ��./� ���� ������� ������ ��# ��� �� ���� �# �� ��� �'���%� ���� ��� ����������'�� �������

������� ��������# ������ � �� ���%��� � �� ���%�� ��� ���0 �� � � ������ ��.� �# ��� ����# �� ������ ��'�������������� �# ���'������������������$� �������������' ������� ������� � !����.��� � ��%� # ����%�� ��� ��� � �.�� �������� .���� ������ ����� ����� � ��� ���� ��� ��� %� !�� ������ �%�����# ��'��%��������� �# ������'� ������������.� ����� �� ��������'����������� ��� ���� �� ���������� ' �� 3�%����� %��� �� �� � �������� ��� � � �� �� ���� ��� ��� ��� � � �� � �%� ��� �������� ��.���������������� ������ �� ���'���� '� �����

CC���'������� �� ������,��/������������ �� �����1�# ��%���� �' �%%�,�1�/����>??H��������� �������������� '� ������ ��� � �# � � ���� �1�� � �# �� '��2�����'� ��� ����# ���# � �� �� ����� %������%�� ��� ��� ��# ��� �������� ��� �� ������� ��!����%��.� ��'���%���# ���%���������.������� .��� ����# ������$��� �' �%%����������.�������������������%� �>???�.�������� �������%%������� �����������.������� ����������7����:�� ��������� �� �������%����� ��.�������� ����������������%%���� � !�����:��� ����������'������# � �����'���� �# �� �)������ ���� ��������� �� ���� �' �%%��,1��� %��������� �� � �%� ��� .� ���/�� @��%� � ����� � �%� '��� �����'� �� � ��� �1�� '�%�� + ����� # ��� �� � � � ���# ���%������������ ����%����%�������� ������'�������%������CB� @�����'� '��� �����'� ��� �� �� ����2��%%������2��� �# � ��# ��%��� ����� �# ����� �� ��� ��� ��� ���� ���� � ������ �� ��� ��� ����� �� '� ������ ��� ������'� �������� $�� ��� �# ��� ��� ��� -����� :���� ������ �'�������# ���%���:'������ ���@�����'��� �� ��������� ��'����� �� �� ������ ��� '�# � ' ����� ���� �# ���# ��� �����������'���������������� �������'2�� '� ���������# ���%���.������ %�����'���%�������.������ �����7���� :�� ����� @�����'� '��� �����'� ��� ��� �%�� ����� ����� ��� ��� 0�# �%��(�� 7�������� �� ��%%������� ��������� ��'�������� ��������� �� �# ��2���� ��������������������'2�� '� ��������������������'���������1������� ���� ��� ���!�� � �� �%�� ��� ������'� ����� ��� �� ����%��� ��� .��� ��� ��� ������'� ��� ����� ��� � �# ���'����� �� ��������'����� ������������'�' �.��������'��%���,1��� %��������� ��� �%����.� ���//�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

140

1�� $��%�� 0��.��� ,�� !��'� ��� ��'���%/� ��%� ��� # �.�� � '�� ����� ��%�� ���# ��� ��.� �������� # ����� . � � ����'� �� �� ��'� 5���� �� �(� ��%������ ��� ��� ������'� %� C?�� ������'�� # ��������� �%�����# ��'�� ����������� ���%�����.�����'������������������������ ���

� �+ �(-,������� ���� ������� �/ ���� ��.�� �I � ����

���/������0�������

�C� � ���� � � �� ������� � ����� ����D� �� ���E����!� �� � �� ����� ���K�� ������ � ��������� � ��� &� ����� ��� � ��� � ��) �� �����'������ �� � �� � !�� � "� ����������� � ����!�� � � �� ���� � ������������� ���� � �� ����� ����� � �!����� !�� ��&� J � ��� � �� ���� ��� � � �� ������������ ������� ������(�16 ���������� ���4�

���� �������� � ��� � ��� � � �����X��'������������� !��'���# ������%Y�� � � �� ��� � �� ��� �� ���� �� ������ � ��� ��� '�� ���!� �� � � � �� � � �� �� �� � � ��� �� � � �� ���� � � �� �� � � � � �� � ��� � ��� � �� �� ��� � ������� ��� �� !������ ���� � ������� !������ ���� ����� ����� ����!�� ��G�� ������ �� ��� �� � �����!������������������ � � � �&��1�5��� �� �����4�

�*�� � �� ���� �� �� �� � � � � � ������ � � � � �� �� � � � ��� � ���� ��� � �� ��� '�� ���� ��� �� �� �� � � � � �� �� � ��� � ���� � ��� ��� ����!� #K� � � ����� �� ���� � � � ��� � ���� �� �� � �� � �� � �� � � � ��� �� �� % � �� � / K� � � ������ ��� � ���� �G��� � �� ����������� ������ ���� &���1�� � � �� � �4�

#� �����������

�'���� � ��� �� ������� � �6 �� ���� � ������� � �� !��� � �� ����� � ����� ��� � �� � ��� ������� � ���� �� ������ ������� ��� � � �� ��� �G��� � �� �� �� � �'� ����� ��� ��� � � � ����� ���� � � � � �� � ���� V N !$ $ $ � K� V - !$ $ $ &� ���� �� � � � �� �� �� � � �� � �� � �� � � � �� �� �� � � �� �� �� ��� � �� � ��� �� � � ��� � �� ��V ? % $ !$ $ $ &�1; � �� �� ���������� �� �� �� � 4�

?����

�C� ���� � � ����� ��� � ��� � ������ ����� ������� � ����!��� �� ���� � ������� ����� ������ � �� �� ����� ��� � ���� � ����� � ���� � ���� G(� ����� � ������ �� ��� � �� � ��������������� � �� ���� ��� � ��������������� � �� � �������� ���� ��� � ��������� ������ �� ���� ���&�1���� ��� ��4�

�(� � ������ � ���� �� � � ��� ���������� �� ��� �� ���������� �� � ����� � �� ���� ���� � ���� ������ � ��������������� �����% $ �� �� ���������� � ���� !�� � � �� ������ ��� ����� ���� ���� ���� � �� ��������� �� �� �� � �� � ��� ��������� � ���� �� ����� � � ������ �� �!���� ���!�� �� ���� ���� � ��������� �� �� &�1�� � � �� � �4�

�������� &� ���!� �+ �(-�"�

$���� ����� .��� ���� �� ��'����� ��� ��� # �.�� ��� � ���� � ���� $ ����� �� ��� ��� ���� � .��� � �����������������������������0 �� �� ������ ��� ���# ��� �5�������# ���(�������.� � '����.������� �� ��� ���� ��� ��������� .���� ����� ��� � � ����!� ��������� ��� ���!�� ��� � ������ � �� �� ��� 1��$��%��0��.���� ������������'�� ����# � ���� ��� ���� ���!���� ����-��. � �� ��'� ���� ���������'�� ����'�# �%��� ��# ��%����������������%� ���B� �� 1��� ����� ��������%�� ����������������� ����������� ��� ��� � ��� ��� ���� � ��%������� .��� ��'���� � �� ��� # �.��� @�'� ������������������ ���������� ��'������ ��� ���� ��

3 4 ������� �>� �� �' %���� ��# � ����� �� %�)� � ��� ��� �# ��'� ��� '� ������ ��� �� '� ����� ����� !��'� ��� ��'���%�� @�.# �� ��� �� ��� ���������� ��� ��� � �� ,���� .���� ��%� ����� ��# ����

C?�$����.�������������'����� ������� �� ������'�����. ����� �� ����%��������������8� 9 � 4 �� %���������� ��� ��B� � 1���������������$��%��0��.���3� �%����& �# %� ��� � 8����# ��� ���� �����'���'����������%�S >� �������# ��%������� ������������ �� ����� ��������0��.����

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

141

�����%����� ��� ��� �� ��� ����# � %������� .� !/�� ��� ��� �� ��� ���!� ��� � ����� ����%%��%�����%������ ������� �������%��� ����%��%�# ��� ����.� ����� %�����'������������ �� ��'��� $� � .��� �� # �� �� ��'� ����'� ����� '�# �%��� �� ��� %�!� �� ��'��� �������� '� ��'���� ��� ���� ��� �����������# ���%���������� ��

� �+ �(-���������� &� ����.�� �I � ����

���/������0�������

�D(� � � ���� E� ��� � � �� � ��� � ���� � � ��� ����� ���!��� � � � � � �����5; � ������������� �� � ����� !� �� � � 3 ���5��� ��� (������ � �� �!� �� � � �? % � ���� � �"��� ���� �� �� = ��� � G� ��� �� ��� � � ���� �� � ������ ��� �� � �? ? !$ $ $ �� �� ������� ���� ����������� � � !�� ���������� � �� � ������K��� ��������� ������ �D�� ��� ������ � � � � ������ � ��� � ������ � � E&�1�� � � �� � �4�

�(� � � � ������ � � ���� �� X�� �������%Y� � �� �� �� � ����� � � ���� ����� ��������� ��� � �� � � ������� �� �� ����� � � � ��� �� � � !� � ���� � �������� ��� � �� �� �������� ������� !����� ��� � �� ��� ������*��� ��� � �� &�(� � ��� �� � ��� 3 ��� 5��� ��� ��� � � � ��������� � � � �� �� � � *��� ���� �� � �� � � ������� �� �� � ��� � � ��� ������� � &��1�� � � �� � �4�

�����+��������2����

�J � ����� �� �� � �� ��X���������Y�� ��X.�������%�)� �� ����� ����%%��%���� �%���������-�����$ ������ ��� ��� �-�Y� �� � ������ � �� � �� � � � � ������ �� �� � �� � � � �� � �� X��� �� '�Y&�(� 15��� �� �������� �� �� �����4�

#� �����������

�(� � � �� �� �� ������ � ���� ������������� � � ��� ���� � �� ��� ���� ��� � �� � ������ � �� �� �� � ������ � �� � �� � �� � ��� �� �� � � �� � �� � � ��� �� � � �� � � ��� �� �� ���� �!��� ��� � �� � �� � � ����� � � � �� � � �� � �� � � �� ����� � � ��G�� � �� �� �������������� ��� ��� � ���� ������ � ���� �����������"� ������ � ����� �� ����!��� ��� ���� � ������ �� � ��� ���� ������!��� ��� ������� � ����= ��� ������������� ��� � �� ��������� ����1�� ���� � ��������� �� �� 4&��1�� � � �� � �4�

��� ������ ������� �� �� ���� ��� � � � !� �� �� � � ����� � � � �� � ����� �� � �*�� ���� �> �� � ���� ��� �� � ����� � ����� ���G��� ��� ���� � ���� ��� ����� �������� � ������ � ���������� �� �����G�� �������� ��� � ������ � � � � ���������� �� � � ���� ����� ����� � ) ����� ��� ��� ������ � ��� � �� � ���� �� !����� ����� � �� ����������� �� �� &�1���� ��� ��4�

���� �8# ����� ��&��!� �+ �(- "�

$���%�'�������� ��.����%�� ������� �# ��� ���1������ ������ ������������'%���������� ��������������� �� � ���� ��� '� ������ � %��� 57��������(� ���%��� ����� ��� & .� 1����'����� ���� �� ��� ��# �� ����'������ ��'��%�'������� ��������'��������� �������� ���@�.# �����$��%��0��.������.������ � ���� ���� ��� ��# ��� � �������� ��� ��� �� � ������ � � !�� �.��� � ��� ��� 0 �� �� ������ � ��� � ��� � ����� ��� ��� ���'� .���� �� 5����� ����(�� � ��� ��# � ��'� �%����������� �� � �����'���%%�������� 1�� �� ��� '� ������ � ���.����� � � 5���������(� ���%� !�� � %��%��� ����� ��� �����������������������%%������,3�'� ����/��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

142

� �+ �(- ����� �8# ����� ��&���.�� �I � ����

�����+���������2���!�

�C� ��� ��� � � � �� � ������ � �� �������� � �� ���� ������ � ��� �� ��� ��� � ���� ��� ��� ����� � � � �� �� ����� �� � � ���������� � �� &�C� ���� � � �� � � � ������� ���� � ���� � ����� � � � �� �� ����� ������� � � �� ��� � ��� � �� ���� ������ � ��� &�16 ������*�����4�

����� ����������� ���3 ��� ) �'� �� ���� � �� !��� ��� ���>� �� ������ ���� �� ���!��������� � ����� ����� ����!��� �� ���!����� �� � � ��!�� ���� ������ ��� ��� ��� ������ ���&�15��� �� �������� � �� �� ����� � 4�

"����������������

�A ������� � � �� � �� � ������ ��� � � ���� �� � � ������ � �� � ��� ���� ��� '�� ���� �� � ��� �� �&� 7 ����� � �� � � D�� �� �� � � ��� A ������� E� � � � � �� � � �� ������ ��� �� �� ���� D�� � � � ���� E&�� 15��� �� �������� �� �� �������� � �� �� ����� � &�

#� �����������

�' ������������ ����) �������������� ��� ����) ��� ��� � ����� !�S*� �������� ����� �� ��� �� �� � �� T!��� ������ !� S��� �������������!��� � ������ � � ���� � �2�� ����!��� � ������ � ������ ��� � ��!��� ����������0 � �� ��������T!� �� � � � ���� !� S0 � �� ��������� ������� ��� � � � �� � � 5��� ��T!��� � ����� � SC� !��� ��0 � ���������������� � ���� ������ � ��� �� � ���� �2�� ����T&�12��� �����; � � �� �� ����� � 4�

������� � �� � ���� �� �������� � � ��� � ���� � � �� � ��� ���� � � �� � �� !��� ��� � � = ��������� � � � � ���������� � ����� � ��� ��� ����� �� �������&�1�� � � �� � �4�

�'���� � ��� �� ������� � �6 �� ���� � ������� � �� !��� � �� ����� � ����� ��� � �� � ��� ������� � ���� �� ������ ������� ��� � � �� ��� �G��� � �� �� �� � �'� ����� ��� ��� � � � ����� ���� � � � � �� � ���� V N !$ $ $ � K� V - !$ $ $ &� ���� �� � � � �� �� �� � � �� � �� � �� � � � �� �� �� � � �� �� �� ��� � �� � ��� �� � � ��� � �� ��V ? % $ !$ $ $ &�1>�� � � �� � ���4�

?����

�6 ����� �� ��� � ��� �� � � ����� ��� ������ "�� �� �� � �� � ���� �� � � ������ ���� �� ��� ��� �� ���� �� �� � �� ����������� � �� � !�S� �� �������� ��� �� ��� ���������������� � ����� ��� �� TG�1, �����8� �� �� 4�

0�� � ���(-��:% ��.������� ��;�����&��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

143

��

$������������� �������%�����������������������'��� ����.������� ���H��

� �+ �(-<�5 ���&� ���� ����&�&�������&�����������&�����&��������

$� ��������� ����� �'�# �%������ �����'����������� ������������������������� �� ����# ���%���� 1�� ��� �� ������� ����� '�# �%��� �����'E����� ��� �����%���%��� ��� ��� ��������������������'� '���� �����%��� ��� ��# ���� ��� :� ��� �� ��%� � ��� 5�����(� # ��� � �� � ���%�� ���� ,�� � �%������� ������6 ����5 ������ (����# ���%���,S �� �� � � �� ���%//��3� �� ����������%��� ���!���� ��� ��'����� �� �� ������ ,��/� ����� ����� �� !�� ��� � � ��� � �# ���'� ������ ��� ��� ���� � ���� # ��������,����� � �%���������� ����%����.��������� �� �# ���'����.�� ��������� �� ���� � ���� � �����/�� -����� ����� ����� %��� ����� ��# � ��� ��� ����� ���� # ���� ��� � ��� ��� ����� ���������������������� ��� ���� ����� ����'����.��%�'����� ��������������.�������������'����������� ��� ��� � �� ��� �# ��%� � ��# � 5���'%�(�� @�.# �� ����� ���� � ��� � �� �%�� �� � ��������%%��������������������������%������������� �������������� �# ���1��-������� ������ ��������� '��������8� 9 ��������'�������%���� ����������� �# ��� �5�������(�������$��%��0��.����'�# �� ��� �# ����� �� ��� �������� # ���������2��2��� ��������� ���� ��� � ������ �.��� � �%��������� ��%� ��

3���9 ����� ��������0��-� � ��� ������ � ���� � �� ��� # ���%���� .���� ����� ��� ��� � ��%��� 7� ��'��� ������'� ��� ����� �� �� � ������9 ����� ��������0��� � � �� ��� ��� �� ������ ����� ���� �������� ��� �� �# ���� ���� ������'� ������%���� ����� � � � ��� � ����>� ��������9�/������-� ���.������������'�� �# ��������

(- -� � �&�����

$ � �����&��!� �+ �(->"�

$����� # �.����''��������������$��%��0��.����� �� �������� ������'������� ����'��������%� ������� ����# ����$� ������ ������ ��'��� �%���� �%������� ���'�# �%����� ��'���� '�2�����'�������'������ �� ��������� '� ���������%���$���� ������������# ��# %���������-����� $��%�� 0��.��� �# ���%��� �� �� ������ ," ��/� ��2� ������'� �������'� �������������� :�� �� '�������# ��������������������. ��� ��������-�������# ������������������� ��� ����-�������� ���� �'����� ��# � � �� �# ���'� ��� %��� � ����� ��� �������'� � ������ ��� ���� � ���� ��# ����� ������� �� ������.����# ��� �E��# ��� ���.�������# �����.�# ��� ������� ��!��� '2����� '� ���������%������������� !��'���# �����

@�.# ����� ������ '������'�# �%��� �� '�����# ����� � ���� ����������%� � 5�����(� �# ����� ��'������ �# ���������� ����� ����� ��� ���� ��� ���� '� �����������,�����%���� ���� ��� ���� ������� ��������� ���� ��� � ������ ����� � �� � ����������/��

$����%� �������!��� ����# ��# �������$��%��0��.���� �%.� !����������� ������������������� ��������������'�� ����������'���'����������!������� ��� ������1�� # �.���� ���������� �5)�����'���(�������������� '����������������# ������'�# �%����� � �# ����� �������'������������%����� ��'��$� � .��� �� # �.� ����� �����# � ��%���:'���� ���� � � �%� �� 2�����'� �������� '�������# ������ ������ �� ����

� � ���� # �.����''��������# ��� �E��# ��� �� 5���� (�� �%�������������E�# ���������� ������������ ������!��� ��� ��'�����������'�� ������$�������������������������������'�������������� ���������!������� �'���������������!������%%��%������� �# ������������ ��� ���� �,������ ��������������� ��� �� � ��� ������� � � � � �/��

1��0 �� �� ������ ��.� ����� ������ �5%��(���� '� ����������� ������� ��������������@��%�� �)�����������������'�# �����������������# ��� ����������������������'������ �������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

144

�.��" ���� ��� ������ 2 '����%���� ������������@ �� ��� ����������� � �.������������� ����� �����!�� ������ ��� ��� ��%�� ����� ��� ��� � � ��� �� . � ��� ��� !�� ��� & .� 1����'���� ��� @�'� �� ��'������

� �+ �(->�$ � �����&����.�� �I � �����

���/������0�������

�(� � �� �H� � � I�� � � ��� ���������� � �� ���� �������� �������� ������� ���� �������� �� !��� �� ���� �� ����� �� �� � � � � � � � �� ���� � � � ��� D'�� ���� ; �� � ���� � E� ���� &� '� � �� � ��� ���� ��L � � �� � �� � � ����� ������� ������ ���� �� � � ������!��� � � � ��� ���� ���� ������ ��������� � �(� �� ��A �� ��� � � � ���� � ���� � ����� �� � �� � ������ ���� �� ����� ����&���1�� � � �� � �4�

�����+���������2���!�

�' �� ���������� � ���������� ���� �&������� ��� � ��� � ��� ���� �� ����� ���� ���� �� ����� � ������ �� ����D�� � � ��� � � ��E� � � ��� ������� �� �� � �� � �� � ��� �� � � � �� �� �� ��� ��� � � � �� � ��&� (� � �� � ��� � � ���� �� ��� �� � ��� � �� �� � � �� �������� ��� �� � � '��� �� � �� � �� � � A 5�!� �� � � ��� �� ��� " ��� �� � �� � ���� ���� � ����� ��� � ����� �&�16 ��������� �4�

#� �����������

�0 �� ��� � �� ����� � ������� �� G3 6 � 13 ����� � 6 ���� ��� �� �4� �� � ����� ��� �� � � *�6 7 !� ; ���� �� � ���� ����(�G�� ��� � �� ��� ���� ������ ������� ������ � ��� � ����� � �� ���� � �&�1; � �� �� ���������� �� �� �� � 4�

"������������������

��� �� ��� � ��� �� � � � � � ���� ��� ��� �� �� �� � �� �� � � ��� ���� ��� �� �� � � �� ��� � �� �� ������ �� �� �� � � � K�� ������ � � �� � � ���� ��� � � ��� �� � � ����� ���� � �� � ��� ��� � �� ���� ��� � ��� � � ������ ��� ����������� ��� ��� � K�� ������ ���� ����� ��� � ���� �� ������ ������� � ���� ��� ��7 ��� � ��� ��� �������� � K�� ���������� ) �!�� ������� ��������� ���� �� � �� � � ��� ������ ���������� ������������ � � ��� � �� ��� ��� ��� ���� ��� � � ����� �� ������ ��� � � ����� � &�15��� �� �����4�

�C� ��� ������� ������ � � ��� � �� ��� ������������ �� �� ��Z���������$��%��0��.��[��� ������� ���� ��� 7 ��� � ��� ���� �>���� !��� �� � ����� ����+ ; 2������ ��� % ���� ����� � �� ���� � �!��� � � ���� ����� ��� �� � �� �� � ���� � �� � �� � � � ��� �� � ��� ���� �� �� �� ���� � ����� ����!� �� � � ��� S(� ���� � � ����� � �� !���������T&��&15��� �� �����4�

5 �����������!� �+ �(-("�

�� �� �����# ������,�'��)�����# ��� �/�� �������# ��������� �# ���'���������� ����%%����������� ������� 2 '�������

1���� !��'��������� � �%�������)�����# ��� ���������������H?9 �=�8>9 �� ��'%���� �.����'������� �� ������ ��� ���.��� @�%��� ����� ��� � ��� 4 ���� �%����� ��� ��# ��%��� ��� � �� ��'� ��� �����.���������������������'������ ��'������ ��� ���� �,� �%� ���������� �� ������� �������. �/���� ��'��� ���������'�� ��%%��� ��� ���� �.�� ������ ��� � � ��� �� ��'��� ���� ����� ,��# ���.��!.������# ���� �%���� ���� )���/������� ��� ����� �� ������.� !�� ��� )����� # ��� � ���������'���� ��� �� ��!� �� �� � # ���%���� $�� # ���%��� ��� ����� ��� ��� ���� ��� ��� � � ��!�� � �����.���@�%��������� ����!������������� ��� ���� %�����'����������� �# ��� ���@�.# �� ���)�����# ��� �.����� � ������� ������� %��'�����%%�������# ���%���$ �����.�����.����� ���%�������%%� ��� �%������������� �����'� ������.�������# ��������� �# �������� ���� ����� ���������������@�����'�:������������$������ %����� �# ��� �����%���'%���������������.����� ����� %���� '����������.������# �� # ������ �� � ���%������������%����� ��'���� ����%������������.��������� ����� $� � ��� ��� ��������� �� � ����� ��������# � ��� ��� ��� ��� ��'�� �� ��'� � ��� .� � ��� ����������� �������������������� )������� '� ���������%��������������� ���� �������$��%��; �.��������

:� ��%��� � � ��'%��� ����� ��� ��� 7����� ��'���%� ����� .����� .��� � �'������� �� ����� � �� ���-������# ���%���:'���� ,-�:/� � �%�3� ��.��� �����%�������� ���%�# � ��� �� ��������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

145

�# �����1��& �# %� ��� � H����-�:��������7�������'���%�A����������:I :��������)�����# ��� �.��� �������� � �� ��� � ��� � ��� -������ $�� )����� # ��� � ��# ��# �� ��� -�:� � �# ���'� ��� ���� ����� ������# ����,���%����%�����/����:I :������'�����������'����������������'��:�������# ��� �.����� �����'�.������������ �������.� !������.����� ����!��'������ �� �.��������� ��� �����# ������� ���������%���������������� ������������� ���������# ���%�����������%% ������%������%��# �����

1�� @�'� � � ��'������ ��� 7���� � ����� �������� ���� ���� ����� �� �� �� ����� �' %��� .���� 51���� �� ����(��������������!����7���������������7�� ����'� ���������������������.����� ����� %����� �����������'��4 ����������������� ������ ����# ���'�� �� �����$������� �����������# �<� � ��.���%��.������ ���������# ���%��������� ���!�@�%�.������%������ ��'�# �����������������������$�� @�%�.��� � �' �%%� ������� ������ ��� � ��� ������ � �� �� ����%��� ����� �.��� �� � ����� �� ������������ ��� �� ��������� �� � ����� ������ ��# ��'� ��� �'���# � 4 ����� ��� ��!���� � %� �'�'�� .���� ��%� ��� ��� � �.� � �� ���� 1�� ������ ��� ��� ����� ��������'� ��� �����'� �.� ���������������� ������� # �����%� !������� ���

�� �� ������ ����� ��� ���� 4 �� � �� ���� ��� # ������ ��� �� ����� ���.��� ��� �� ��� ������# � ���� ��� '� ��� � �%�����������$��# ��� �.����������������%�)� � ��!2��! � � ������� ������� ��!2��! �� ��'����� �� �� ������ ��� ������ ����� ����� . � ����� ��� ��� !�� ��� ������� ��� � �.����� '� �������

@�.# �� ��� � ����� %���# � �%������ # ���%��� ��� ����� ��������� ������ ������ � � ������ � ������%�������� ���� �# ���� ������ ���

� �+ �(-(�5 ������������.�� �I � ����

#� �����������

��(� � ��Z# ��� �[��� � � ����� � ���� � ������ ���� � ���� �� ��� ��� � ������ � ����� ����!������� � ������� � ��� � ��������� � ���� ��� ��&�16 ��������� �4�

���� ���������� � ��� � ����������� � � �� ������ ����� ����� � � � ��"� ��F� ��� ��� � ��� �� ��� � � � � �� � �� �� ������ ��������� ���� � ���� � ���� ������ � �G�� �������D� ������� � ���� �E������ ���������� �� ����� ��� � � ���� �&�C� ���������� ����� ���� ��� �� ������ ����� ������� ����� ������� ������ ����� �&��1�� � � �� � �4�

"���������

���� ��� ���� � � �� � �� ��� �� � � � � ��� � �� �� �� � � � � � �� �� �� ��� � ��� �� � ��� � �������� �&� ��� �� � ��� � ��� �� �� ����� ���� ������� ������!� �� � ���� ����������� ��� � ��� �� � �� � � ���� �� � ��� ��&� �� �� ��� � �� � �'������ �� ������� �� �� ��K�� ����� ���� ��� �� ��� ����� �� � ������ � �� ���� ��� �� ��� � �� � ������� �������� � ���� ������������ ��� ��� ������ ���������� � ���� ������������ � �� � �&�16 ��������� �4&�

#� �����������

�C� � �� �� ��� ���� � �� ���� �� ���� �� � ���L � ���� 0 � �� ����������� �� � ����� �� � � �� � ��� ����� ��� �� ��� ��� � �� � ������ �����!����� ������������ �� �� !����� ��� ��� �� ����� � ��������������� ���G������� ��� ��� � ����� �� ��� � ��� � ��� ��� �� ��� �� � ���� �� ������ !�� ������ ��� ������� � ���� � �� �������� �� �� �� ���� ��������� �����&�1�� � � �� � �4�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

146

��

� �+ �(-D�# ���� ��� ���� �� �������� �� � ���������.�� �I � ����

"����������������

����� ��� ����������� �� � ���� � � �����D����� � � � �� �� ��E&���������������� � � � ������������ � �� ����� � &�D����� ��E� �� �� ��� � �� ����� � �� �� � � �� � � ���� � ������ � �� ��!� �� ��� ��!� � � �� � ��� �� � � � � D�������E��� � � ��!� � � �� � � �� �� �� � ������ ��G� � ��� �� � �� � �� ����!� �� � ��� � �� ��� � � � � ������� �� ��� �� � �� ������ � ��� ���� �� � ��� ���� �������� ��� ���� � ����� � �� � &�*��� �������� �� �� � ����� � ������ ���� �� ����� � � �!��� � ��������� �� ����� ��� � ������ �� �� � &�15��� �� �����4�

*������"��� ���

�(� � �� � ��� � �� �� � � ��� � ��� ��� � � ��� � � �� � � �� �� �� � �� � � �� � ���� � ���� � ��� �� � ���� � ��� � ����� �� ���� ���� ����� !��� � ��� ���� � �� � ����� � �� � ��� ����� � �������5��� ���������� !��� ������� ������ ) �� ������� ����� ������������ �� �������� ����� �&�C� � ���� ����� �� D����� � �'��� �� E!�������� ����� ��� � ��� � ���� ��� � �� ���� � �� � ��� � � �� ����!� � ���� �� �� �� ������� �� � �� �� ����� � � ��� �� � �'��� �� ������ �� &�16 � ���� � �� 4

#� �����������

�C� �� � � ��� � ���� ����������� � ���� �� �� �������� �81������� �� � ������� ����&�*�� !������ ���� � ������� ��� �� � ����� ��� �� �� F���� !���������� ��� ���� � ������� ��� �� � ��� ���� ����� ���F��� ���� !���������� ��� ���� � �� �� � ������ � ��� � ������ �������� ���� �G�� ��� ������� ��� ����� � � ����� ���� ����� ������ � ����� ���� ������� � ���� ���� �� �����&�(� �����= ��� ���� �� K��� � ������ ) � � ��� ��� ������ � �� � ��� �&��1>����� � ������ ��� �� � �4�

�(� � � ��� � ��� ���� ��������� �� � � �� � �������� ����� �� ����� ��� � �� � � �� � �������� � �� � ���� �� ����� �� � ���� ���G� �� �� �� � � ��� � ���� � �� � �� �� � ������ � �� �� �� ��� �� � �� � � � � � � ������ �� ��� &�1���� ��� ��4��

5������ � � �� � ��� � ������� ����� �� �� �� = ��� �������� � ���� ��� ���� �� � ������ ����� � � ������� &�(� ������ ����������) � �� ����� � �� � ������� ���� �� ��������� ���� � �!�� ���� �� ���� �� ��� �� ���� �� ���� �� ������ � ������ � �� ���� ���� �� � �G(� �� ����� ���� ���� �� ��� �� � � � � ���� � ��� � � � � � �K� ��� �� � � ������ � ����� ����!� ��� �� � ����� � ������ ��� � �� ��� � �� � �� � � ����� � � ����� Z� �%� ��� � � �� ���[�(�1�� � � �� � �4�

?���������������

���������� " ��� � � �� � �� ���&�(� � �� ��� � ��� ��� ��� � �� �� ����� ��� � � � ����� � ��G�� � � �� ����� ��� ���� " ���� � �� � � �� ���!� ��� ��� � � ��� ��� �� �� �� ������ �� � � ���� ����G����� � �� � � �� ����� �� �� � � �� � � �� �������������������� � �������� G�� ���� ��� � ���� ���!��� �� �!����� � �� � ������������� � �� G����� �� � ��� � �� � ���!� ����� ���� " ��� �� � � � � �� �� �� �� �� � � � � ��� ���!� ����� � � � ���� ���� � �� &�15��� �� �����4�

"�������������������

�(� ������ � � ������ �������� ��G��� ���� ����������� �� ��� ��� � � �� ��� ������� ���� ��� � �� � � � �� � ���������� � �� ���� � ��� � � � ������ ��� ��� ���� ��� �� � � � ��!����� ��� �� !�� ���� � �� ��? / ��� �������� ����!��� ��������������� � � ��� �!��� ��� ������� ���������K�� ��� � � �� ��� &����������� ��� � � ������� � ������ ������� ������� � � !��� ��� ������� � ��� ��&�15��� �� �����4&�

# ���� ��� ���� �� �������� �� � ��������!� �+ �(-D"�

0� ��������!��'��# ��� ����# ����%�������'�'�.������%%����������� ������� 2 '��������������� ����� ������ 7�%� ��# � � �� %� � ���������� ��� ����� ����� ��� ��� $���� ����� ��# � � ��������������# ���������������'���� %����� '�����'������# ��'�'��������.���������%%�������� �������������%%������������5�� ���(�� ������ ������������ ���%�� ���.� !��������������� ���

B>�$ ����. �� '��������:%�� �%���� � �%����

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

147

� ��'��� ����������� ������ ���������� ����5����� �(��� � �# ����%�' �����%�������� ��� ���������'�'%���� ��������� �� ������� ���������%%����������������,�'���� �������� !��'�����/��� �������# �� ��%� '������������%�.����

1�� ��� $��%�� 0��.��� �� � .��� # ���� ��� ��� ��� ��� ��%%������ $ ����� .����� . � ��� ����� �����������'������'�'%���.������%%��������1��@�'� �� ��'������ ������� �%�������������������>�� �� ��'�����'��� ��!��������%%�����������������

$� � � � ����� ������'�� �� �����'� ��� ������� ��� ��������� �� ��%%�������� ����������� ���� �������� ��� ��� � %� # � �� .����� ��� �� � . � �� ��'� ����'�� ����� ��� ��� $��%�� 0��.����� ���������%%�������. �� ��'�� ���� ������������������������� ��� ���� �� �# ������������������� E�������%� �� � �� �� ���� ����� ��� � � ������.�����%� ���� �� ���� ���������� ��� � ������ �� ���� %����� ��� � � �� ��� ������� ���� ��.���������������������� �����# ���

$������������� �������%������������ ������������� ���B��

� �+ �(-F�5 ���&� ���� ����&�&�������&������������&�����������

$� � ��������� �����������������������0�������� ������$��%��0��.������� ���'���������� ������� ������� ��� 4 �� � ��� ���������� '������ ��� ������ �# ���� $���� ��� ���� ��� �� � �� �%� ��� 0 �� �� ������ �� ���# ��� ���� ���'���������� ������� ���������� 4 �� ��3� � �%�������������������# ���� ����� ����# � ��%������ '� ������� ��� ������� ��!��� ���� ���� ����� �%����,��$����3�:������ ��� ��.���� �������� ��'%���� � ��'������ � �� �.����� �� ,�$1����$ ��� �/���������������������� ���������. ��������������!��������'�� ������%� �������!��� ���

� � � �� �������������������>�����0���������%��� �� ��# ����� ��'�'� ����������������1��� ������� 2 '�����!�� �%���������������%�� ������ ����� �������� ���� ������� �.���� ��'��� �������������� � ���# �.� !��'������� ����������" �:�,�� � H/���''��������+ �����; ��� ��,+ ; �/���� '� ������ ���� ��!��� ��%� � ��� �� %�� �� � ������ ����� �# ����� �� ����� ,���/� � ��� ��$��-�����0�# �%���:����� � <�����.������������������������� ��������� ���# ��# ������������%���$���������# ���%����' %����,� ��������%������%%���%���/D�# ���%�����%�����D���� ��%��� ���� ������ �� �� ������� ����� ����# ������� � �� ��'����� �� �� ������ ������ � �� ���� 7�������'����� ������ 3��� ��� 7� ��'��� + ����� ; ��� ��� �" �:� ����� ����� ��� ������� ��� �� �� ���� ���.� �����������������. �!�������������$��� �# ������� �� � ���)���������� ������ �%� ��� ��� ���� ���� � ��� �� ����� %���'%��� ��%� ,�� ��'� �� ����/� .��� ����� !��� 3� �� �'��������� + ; �� ���� �# �� � �� � ��� � B��.����� ��''���� ������������ ��� ������� �� ������%������������ ����%���������� � �%���������'� .� ������ �# ������� ����������� �������� ���# ��� �������� � ���!��� �� ���� � ���� ��!� ��� � �.����� '� ������� ��� �������%���� ��� ���������� ��# ���%����������# ��� ������ � ��!E .� �� �2�����

:�� �� � ��� ��������� ����������� ���� ��0��������� � � ���� ��� ����# � ����'�� .���� !���%���� ��� ��� ��%%������ � � ��� 7# ��� # ��� �� ��� ��� 5��� ���(� � � 5' �� ���(� �����'���'��� ��� � ������ ��� ��������� �� ��%%�������� ���� �������� ��� !�� ��� ��'���'����'� ��� � ������ ����@��� � '�� ��# ��'� ��� ��� � ������ ��� ' �� ����� �������� ��%%������ � ����� %��� � ��%� %� ���%%���� ���������������� � ��������$��%��0��.����

$� � ��� ����� �� %�)� � ������'� �� � ����� ��# ��# � ��� ��� ��������� �� # ���%��� �'��� ��� %� �������� ���� .���� ������� �������������� ����� ��%� ���� :�����'�� � ��� � ��# � �� ���������� ���.���������� �� ��������!��� �����# �������� ������ � %�����'�� ,�� � �%���� 5��# �� �����(����5��'�� �� �������������(/�������� �������.��������. �� ���'��������# �����.����� �������� �� ��!' �������� ����� 1�� ��� ��!��� ����� �����# ��� ��.�������� ��'��� �� ���7�������������� �������'���� �%� ���!������� ���������%%������������������� ����%%��������'����

B��7�����=EE...� ����%�'�# ��!E7���:�@�%��'E7���:�1%����������E+ ; �

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

148

6.3.3 Environmental

# �������������� �&����9� ��!� �+ �(-="��

$� �.�����'� ���# �.�� �%���� ��� # �.��������������� ����������%��������.�������������'��%���� �%�� ����� ��!�� ������'�� ��� .��� ������ �%�� ������ 1�� 0 �� � � ������ � ���!��� �� # �.� '� ���������� ��'�� �%��������� �.����2� ����� � ��������������������%��������.���� ������ ���# ��� ��. ��� ����� ������������.���������# ���%������������������%��.���������� ����� ����� ��� ���� # ����� 0��� �����'� ��� ��� � ' ����� ,�� � �%���� ����� ������'/� . � ��� ����%�� �������������� 2 '�����������'������'�����'��������'�� ��'%�������� ������� �� ���� ���� ��!E��� ��������

� �+ �(-=�# �������������� �&����9� ���.�� �I � ����

�����+��������2����

�J � �� � � ��� � ����� ������� � � � � �� !��� � ���� �� � � ����� �� � �������� � �� ������ ����!����� ����"��� ������� �� �� ����� �� �� ���� � � � ������ ��&�. �������� �� ��� ����� �� � ������ � �� � � ��� X�Y� � � !��� � �� � ������ � ���� � �� ������ ���� � &���1>�� � � �� � �4�

"����������������

�2�������� � ��� ���������� � ������ � ���!��������� � ���� ���� ��������D����� � �� � �� � E������� ���!�� �� �!��� ����� ) � ����� ����� � �� ��� ��� ������� ��� ��� � �� � ������ ���'��� �� &�1� � �� ��� ����4�

#� �����������

�(� � �� � � ������� �� ���������� �� �� ����� �� �� ������ � � ���� ���� ����� � ��� ��������� � �� � ������� � ��� ������� � �� � � ������������ � �������� � ���� � ��� ���� ���������� � &���������� �������� ��������� � ����� � � � � �� �� � ��� � ����� ����� � �� ���� ������ �� �� � ����� � �� �������� � �� �� ������� � �������� ������� � ���� � ��� � �������� ��� = ��� �� ���1�� � � �� � �4�

������� �� ����� � �����1�� � ������������ ���� � 4��� � ���� ��� �� �� � ���������� � ����� ��� � ���� � �� ����� �" ��� �� � � ��� ����� ��� ��&� ��� �� ����� ��� 0 � �� ��������!� �� � � ����� �������� � ��� � � ��� ��� �����!�� ���� ��� ��� �� �� �� � �� � �� � � ����� ��� �� �� � ������ ��� � ��� � ���� !� ���� � � ��� ���� ������ ����� ��� ����G� ���� � �� ��� ������ �� ��� ������� � �0 ���� �C� ����� ������ � ��� ��� ��������� ������������� ���� � !����� ������������ ������� �1����� � � � �� �� ��4&��1�� � � �� � �4�

��(� � � ��� �� ��� �� ���� � � �� 0 � �� ��������� ��� �� �� �� � � � � �� � � �� �� � �� � �� � � ���� � ��� ��� �� ��������������������� !��� ��������� �� � � ����� � ����� ���� ���� ������� ���� � ��� ����� � �� � ����� �� ������K���� &�>���� � ��� � � � ���� �� � � S��� � �� ��T� � � ��K� ������ � ��� � � �� �� � ������ �� �� ��= � �� �� ���� ��� � � �� �� �� ��� � ��K� ����G�� � � �� �� ���� �� � ���� �� ��� ������ ��� ������� � � � �� �� �� � �� ������� � �� � ��� �� � ������&�1�� � � �� � �4�

?����

���� � �� � �� � � ��� ��� �� � � � � ��� ���� � ������������ � � � �� � ��� ��� �� � � �� �� �� � ��� � � � ����� ��������� � � � � � �� ����� ������������� � � 3 ����� ������ � �C� �������� � �2���!������ ��� �� � � � �������� �� �� � ���������� ��� � ������ ����� ����� � � ������������&�16 ��"� ������� �4�

?���������������

�*�� ������ � ��� ������� ���� �� � ������ � ����� ����� ��� � �3 �� ������ ������ ��������� � �� � �������������� � ��� ��� �� �� � ��� �� ���!�� � � �� ��� � ���������� � ��������� ������ ���� ��������������� ������ ���� �� ��� ����� ���� �������� ����� ��� � � �G� ��� ������������ ���� � ���� ���� �������� !������ � � � � ��� ��� �� �� �� � �� � � � ���� ��������� � �������� � �� � � 3 �� ������ ������ ������� ������ S�� �� ��Q��������� � ������� �� ������� ������ � �� �� ��� �������� �� �������� ��TG1�� � � �� � �4�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

149

$�� �� ��� .��� ���� �� ��� ����# � ���� # ���� ��� 5���'%�(� � ����'� � �%� ��� � ���� ��������%��������� �� � �� %����� ��� �'� �%�� %����� ��� � �� ������ � � ��� ��� �%����� ��� ��� " �-��������� ���# �.���������������� ����� �'��'�%� ���������� ��%�������� %��������1��@�'� �� ��'������� ��2 %����������� ���� �������

7��� ���������� . � ����� �%�� ����� ��� ����� �� $���� ������ ����� �� ����� ��� ' ���� ���������D� �����'���� ��� ���� �,�'��������/��������������� ������������� �����������'�,���� ������ ������������$��%��0��.��/��

� �+ �(-,' �# ����� &������� �� ���� ���.�� �I � ����

���/����������

�D. ������ � � � �� ��� ��������� � � � �� � �E� ����� �� �� � ��� � � � � � � ��� � � � �� � � ��� ����� � � � �� �� �� !��� ����� ��� �� ���� ����� �� ������ ����� ��� �������� �������� � ��� ����������� ���� � �� � ��������� ��� ��� ���� ��� ���� ��� � �� �� � �� &� >�� �� � �� � ��� � � � ����� � � �� ���!� �� � �� � � �� �� � � � � � � ��� �� � ���� �� � � �� ��������� ��� � � ���� �� �� ��� ��� ��&D. ������ � �� �� ��� �������E��� ����� ������ �� ��!������ � �� � �� �������������������� � ��� ������D� �E!��� � ������ � � ���� ��� ��!��� ��� � �� ����� � ���� ������ �� � �� ����������� � �&�1�� � � �� � �4�

�D�� � ����� � � � � � � �� �� ��I� ��� � ��) � �� � ��� �� � ����!� � �� ��� � �� � � � ��� � ������ !� �� �� � � � �� � ���� �� �� ���� � �� � � � ���� �� � � ��&� J � � ������ �� �� � � � � � ����� � � � ��� ��� � �� � � � �� �� ��� �� ����� � �� � � � �� �� ������ ������ ��������������� ��� � ��� � � �!�� � � �� ��� � ���� ��� � �� ����� ��� �� &��1�� � � �� � �4�

*������"��� ���

�>��� ���� �� �� ����� � �� ���� �= �� � ���� � �� �� ��� ������� ��� � � � �� �� � � � &� D. ��� ������� E� �� � �3 �� ������ ��� 6 ���� ������ ����� � � � ���� ����� �� � � ��� �� ������� �� � � � � � !��� ��� � ��� ���� �!� � �� �� ���� ��� �� � � ��� �� � � �� � � ��� � � � � �� �� ��� ��� �� � � (� �� �� A �� ��&� D(�� �� � � ���� � ��� ) �� � E��� �� � � ��� � �*��� ���A �� ���� ������� �� �� ��� ��� � ��� �� ��� !�� ���� ����� ������ � �� � �� � � ������������� �������� �!��� ��� �� � ���� � ���� ��� ��� � ��� ���� �������� � � � �� �� ���� �� &� �

"����������������

�(� � � �� �� ��� � ��� �� >��� �� � ��� ��� � � � �� �� � � ��� � ���� ��!� ��� �� � ��� ����� �� � � � � ��� ��� ��!� �� ��� ��� � ���������� �� �&��1�� � � �� � �4�

#� �����������

���� �� � � ���� ��� �� � ������ �� �� �� �� ���� � � � ��� 2� 6 � ���� ����� � �� � � � � �� ��� ���� � ����� �� � �0 �����A ��� G� � � ���� � �� ��� ��� ���������� � � � ����������� �� ��� � � � ��� ����������� ��� ���� � � �� ��� ��� �� �������� ��� � ��� � ����� ������ ��� �� � � 0 ����� A ��� � �� � ���� ������ ��� � �� � �� ���� �� �� � ����G��� ����� � ���� � � ����� ���� ���� ���� � � ����� �!��� � �� � ��� � �� � � ������K� � � ���� � � ��� � �� �� ��� � �� � � �� � �� � �� � � � � ��� �� � � 0 ����� A ��� � �� �� �� �� � � � � � ���RG�� �� � � �������� � �� ��� �� ��� ��&�0 ���� ����� � !������ ��� �&�1; � �� �� �����4�

��(� � ��� � �� ��� ��� � � ������ �� ������� � �7 �� ��� ��2��� ������� ������� � �� �������G�� � �� ��������� �� � �� � �� � �� ��� � � � � ����� � � �� ��� �� �� � � � �� � ��� ��� � ��� �� �� �� � �� � � � � ���� � � ��� �� ����� ��� �� ���� = ��� �� ��������� ������� �� ��� ��� � ����&�1; � �� �� �����4�

?����

�(� � �� � ��� � �� �������� � �� � ������ �� � ����� � ������� � !��������������� ��� ����������� �� ����� � ������!��� � �� ����� � ����� ��������������� ������� ���� � ������ � ����� ��� ��� ���������������� ������ �� ��� ����� �� ��� �� � �� ��� � � � �� �� ��!��� ��� ���������� ��� �&�1���� ��� ��4�

����2��� ���� � ��� � ��� �� ��'�� # ���%��� �' %���� � � �>� �� �' %����� 1�� ��%���������� �� �� 11:� .��� � ��# � ��� � ��'� ���.� ��� ��%� ��%�� ��� ��� ��# � ��%��� :'����

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

150

��%� ��� �� � ��%�� ������%�.���� ���������� �����. ���''��� � �� '����� �� � ���� � ��'�������� � � ������%��%����'���������� ��# ���%������������

# ����� &������� �� ���� ��!� �+ �(-,' "�

1�� $��%�� 0��.���� ��� � ��� (�� �� �� ��� � ��� �� ���� �� �� �� .��� %������ ��� �� !�� �# ��@�.# ��.��������� ����������������� �� �# ���'���������� ����%%�������.�����%����������@�%��7���� ������%���������� ����'�� ��'������� # �.��.������������ �����������4 �������������7���� ����%��# ����

$�� �������� .����%�!������������� �� ��%%����������� � ��� ��� ����� ���� ��� 1���# ���# � ��������������������%� ���@��������. ���� & .�1����'���������������� ��� ��� ��������'�# �����.�� '������%���� ������������� '�������������� ��� �%����������� �'���� �# ���%������ ���� $� � .��� ��� � '�%��� ��� � � .��� �# � .��� � ������ ��'�� ��� �� ��'�� �����%������ �������������� ���# ��������� %�������. � �����'����������� '������������$���������!������� ������� ����'����%�� ��������������.��'������������'��������� ������� ����������=�

� $�� 7�������� �� ��� 7�� � ������'�� :��� �� � H�� � �# ��'� ��������� ��. �� ��� # ��� � �����'� '��������� �� � � �������� ��� �����%��� ��� ��� �# � ��%���� �����������'� ��������� ��# ���%��������� ����'���� �����

� � ��� � ��� �� � 7�������� �� ������'��� ��'�� ��� � �# �� �� ���'�� ��������� ��� �� � � �����'���'���

� �# ������������ ��-�������������'��'��������D����

� �" ��� '��� �� %�������������'���� ���# ��

1�� -����� ����� ���� � �� 2��� �� �� ��'�� ��� �� ��'� ��������� �� # ���%��� ������ ��� ���-������������

1���������������'������.�����!������� ������������� # �.���1��@��%������ ��'���'����� ���� ���.��� ����� �� ��� ������%(�� �������� ��� ����� ��� �� %� ��� � ����� �� � ��� �4 �������������� � '� ������� �)������ �������� ������� �.����������%����� �� �������'��������������������# ������%��

$������������� �������%������������ ������������� ���>>��

� �+ �(-,,�5 ���&� ���� ����&�&�������&������������ �����������������

:�����'����������������.�������������%�� �����������'����� ������� 2 '���������.�������������'��%���� �%�� ����� ������ @�.# �� �� � .��� �� # �.� ����� ��� �����%�������� ��� .���� �'��������� ���'������������ ��� �%���������������� %�������� %�������%�������� ��� �� � ������������ ����� �� ��'�����# ���%�������� ���'�� %�������� %�������%�������"��������7���������������� � # �.������� �������� ��� ���������� ���� �.����������� ��!���

$�� ��� 8������� +������0�� ��� ��� ��� �# ��'� # ��� �� ��.� �� %� � ��������� �� %����� ��� %�������� ������'�� �'� ��� �%�� .��� ������ �� ������ � %���� ��� �������� $�������0�����������8�� ������+������0��.�����������# �����%������+�0��������������� ������ �# ���� ����� ' �# ��� ����������# �%� � � ����������%��� �# ��� ���������2����

:�����'���� � ����� � �� ��.� ����������%���������� ���������������������������%���������� ���� '����� ��� �� �%�� � �������� ��� � ���� ��$����0���������3������������0������������ ��!�� ��� �������� ��������'� # ���� �������� ��!�'������� �� � �������� 1�� ��%� ��������������"��������7�����. ������������� ����'�������� ��� � � �������%�����������

3� �� ������������%� �# ���������������� ���!������� � 4 �� ��� �5�� �� (���������.# ���

� � � ��������� �� %����� ��� ����� ������� � � ����� � ��'� �# �� � �� �� �� ��'� ������� �'���� $� � ������������ ���������.��� ������������������������# ���������������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

151

D<& �����������

$��# ���%�������� ����� �����������!�� ������� �.����� '� �������3� �%������������ ������!�� ��!2��! � ��� '� ������� � ��� ��� �� ��� ���� ����� ���.�� ��.� �%�� ����� ��� ��� �� � # ��� �� ������ ��������� �� ���� ����!��� �������� ������������ '� �������

1�� ��� ����� ��� � ����� ��� � �)���� ����� # ��� �� � � �'�'��'� .���� ����� � � ��%�� �� ��# � ���'����������������# ��# ������(���%���)�� ��������� ���# ���7�������%��# ������������� �������'��������������%%��������:�����# ��� �������$��%��'��.���������=�

�(� � ��� � � ����� ������� ������� ���� ���� � � ���� ���� � �� G����� ���� ������ ��� ����� � ������������������ � ���� � � ��� �� ���������� �����������������!��� ��� � � ���� �� ��� ��� ����� ������������ ������� ��������������� ��� � � �� ��� ���� �� � �� � � ���� ���������������� ��� �������������� ������ � ��� ����� � ����� &��

$��������'�.���� � � ��� ���� �� ��� ����# ���# � ��� ��������� �� � ��������� ��'��� �� ��'����� ���� �.����� �������� � �%� ������� �� ��'�� ��� # ���%��� ��� ����� ������� ��� � � ��� � �# �� � ������������� ����%%��������:���������� ���%%������ � ������# ���� # �.��������=�

����������� ���� ���� ��� ���� ����������������� �� � � ���� ������� �� � � �� ������� �� � � ����!� �� ������� ���� ������� ������ ��� ��� ��� ����� ���� ��� ��� ������� ������ � �� � ����� � ���� �!����� ��� !��� ���" ����������� ���� ��� ���� �������� ��� �� !������� ���� !��� �����#$ ����% $ ��� ����� ��� ����������� ���� ����� ��������� � � �� ����������� ����� � ����&�' ��������� ��� !������ � ���� � ����� � !��� ���������� ������ ��� �� ��� � �� �� �� �� � �� �� � � �� � �� � � � � �� ��� �!� � �� �� " ��� �� ��� � �� �� ���� ����� ��� ����� ���� ���� ��� � �� � ��� �� ��� ������� � � � ����� ����� �!� � �� �� � ������� ��� ��� � �� ���������� � ���������� �������� � �&��

1��������������'��������� �� ���,7��'�</�������� ���� �������� ������ ���� ���������!������.����� �� ���� �� � �� ��'� ��� ���!��� �� ��� ��� � �.����� '� ������ � ������ $�� ��%� ��� ���� ��� ���� �# ����� ��%��� �� ��%����� ������.�����'������ ��� �%���� �������� � �������!������ ��������!��� �� �� ����� �� ����'� ��� � �.����� # ���%��� ��� ��� $��%�� 0��.��� ��� 0 �� �� ������ ����

��

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

152

)����� �&����)����� �+ �)�* + ������������ &� ��� ����� ��� ��

0�& ��:-�

,0�>/� >� @�.�.���������� �� ���� ���%����J�����������.� ��� �.�����# ���%��F�

� �

,0��/��� A����� ����%������������� ���%����������������# �����'�� �.�������������� !��'�

�����'���%E�� �� ������ E� �7���� ���F�

� �

,0�</� <� $��.���� ������������%������������������������������F�

� � @���� ����'���F�

� �

,0�H/� H� 1�������%�����������%�����%�� ������ � � ����� �.�����# ���%��F�

� �

,0�8/� 8� A������������N ������� �� �.��������������'����-���E� ������ ���F�

� � ���������# ����� %�������� ��!�����%������������ ��F�

� � @�.�������.� !F�

� �

,0��/� �� ������������������ ������� ���%����(����# ��# %���������# ���%������7���I F�

� � A���.������������4 �� F�@�.����'�.����������� F�

� � A��������� ��� %������ ������������ ������# �����'�7���I F�

� � A����. ����%���������������������# �����'���������F�

� � @�.���������4 �� ����# ���%������F�

� � A����.������ �� �������� ������� �# �����'���������F�,��1; ��7/�

� � @��������� �������� ���� # ���������� �'����# ���%������7���I F�,����������� �/�

� �

,0�B/� C� A����� ����!������������������� ����������������'����������� �.�������������T �E� ������ E7���� F�

� � 1��������������������� ������F�

� � A��F�

� �

� �

�� -1�K ��" 7@�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

153

,��>/�B� : ��� �����'�# �%���������# ��� ��.��'����������������# ������������ �

����������# �������7���I F�

� � �����%�����-���$� �� ���

� � -��������� �� ���

� � 0 �����

� � 7��%������ %�������

� � :# ����� ��������������'�

� �

,���/�?� 1����� ������������������������������� ��������������� �%����'�%� ���������� ��

��%%������F�A��F�

� �

,��</�>� � : ��� �������� ��������%��� ���.������������������������� �.����� '� �����������

�������# �F�

� � ��'�����'�� %�������� %���F�

� �

,��C/�>>� @��������+ � ����'�,���; ��� �A������/���� ������ �����%��%������������ �.�����

# ���%��E# ���%�������� �����'� ��F�

� �

,��H/� >�� A�������� ����� ������# �� ��%��������������# �����'�7���I F�

� � 1��.����.��E���.���� ����

� � @�# ��� �� �������������F�

� � A������," ������:��-:���/�

� � + �����# ��� �2��.�������������%�.� !F�������F�

� �

,��8/� ><� $��.����' ���# ������ �� 4 �� ����� �# �������������� ��� ���� ����.���������� ��������7>� ���' %��F�,��2��������2���/�

� �

,���/� >H� A�������>� ��� ������:��� ��11�� �# ������������. ��%�� ���������������2���� ����F�1����������������������.������� �# ���%���F�

� �

� �

� :�6 �$�1� �:�$�,5��� & � � 1�(��1--:�/�

,� �>/� >8� A���������� �� �������������������������� �� ���%� !����������� �F�

� � 1���� �# �������� � !��3���� ��������%� !�����E� �������'�%� !��F�

� � A����� ������������������ ���%� !����������F�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

154

� � @�.�����������!��������� ����# ���F�

,� ��/�>�� @�.������������������� �� ���%� !���,%�� ������%��/�� ����� ����'�������%��%�

������'�� %F�

� �

,� �</�>C� 1����� ����������.����� ����%���� �������� ����������'� ������ �.��������E�����

�� ����$��%��0��.��E0 �� �� ������ F�

� �

,� �H/�>B� : ��� ��� ������ ���������� �.���������������������.��J��� �# �������$��%��

0��.��E0 �� �� ������ F�A��F�

� �

,� �8/�>?� 1�����'%��������������� �������������.���������������'%�� �������,�������%� �������%���������

��.�����%�� ����/F�

� � @�.�� �����������# ��� �����'�.��������� �������������'%�F�

� � � ��������%��� ������# ��%����'%����������������.���������� �� �F�

� � 7��'%���������������� �����������T ���� �$��%��0��.��F�

� �

� �

7$:6 �@� -�����& 0:0�� �& $�,57� �1:-(��1--:�/�

,7�>/�

�� � A�������� �' ������ ����!��� ����# ��������� ���.����� ��'����# ���%���� �����,� ��'���� �� ������ �%����� ����'����%� !���'����'/������.F�R �,�:& 6 �-17$2$��/B<�

� �

,7��/� �>� @�.�.��������� �����������.�����������!��� ���� ��F�

� �

,7�</� ��� 1��.����.������������� �������� ���%��%������� �# ������� ���������� �)��F�

� �

,7�H/� �<� $��.���� �������������������%%������� ���������F�

� � @�.�������������FE@�.�����F�

� � A�������'F�

� � A�������� �����# ������ � ��F�, ���������������%������������ ��� ���� ���������/�

� � @�.�.��2���� %�����������!������������%%������� ��� ������� ��!�F�

� � @�.���������� ���������� ������'�� ��%� �# F�

� �

,7�8/� �H� @��������������� ��� ����%%������������ ���� �E �����F�@�.�.����������F�

B<������� ���������'����%���� ��!���� ��# �������# ��# %���.�����������!��� �����# ��������� ������ ����E '����

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

155

� �

� �

$��@& � -� 0K �:�� �$1� & �,5�& ; 1�� & � �& $:-(��1--:�/�

,$�>/��8� A����� ����������2%�!��'�� �������������'�.������� ������ �%�����������2������

��F�

� � 1��� %��������� ���

� � ������� � ���������������F�

�� ������������� ��,���������������������������� ������� ������������������ %������

%������������4 �������F/�

� �

,$��/� ��� A����.������ ���# ��# %��������� %�������.� !����7���I F������D�

� � A�������� �� ����. ���# ��# F�

� �

,$�</� �C� @�.����������!����������������2���������%�����������.���� %������������4 ���������������.��F�,-17$�� 3�$��@& 1M " �72�$��/�

� �

,$�H/� �B� $��.���� ������������" �-��������� ���# ��%�����������# ���%���� �)�����������������.����.��F�

� � ����������� �� ����.������# ���# �����2����������'�������� ����F�

� � ���������������� ��������� ����F�

� �

:���,A��1/� 1������ ����� ����������� ������ � %�������������������������� �����.���������'�����%���������&������&���� ���.�����������=�

� � �)��������������������������� ����# ��� =�

� � & ���� ����� �F�

� �

� �

�176 �E�" & ���$:1& $1�7�

,��>/� �?� A������# �� �����%����� � � ��������# ���%���� ��������7���I F�

� � @�.��������# ��%��� ������ �����������F�

� � A��������%�����������%�����%�� ����� ��!��� �. ���� � ��!��%� ��%�� ����F�

� �

,���/� <� � � �� �������# ���%����.��������� ����������������� �������� ��!�������� �������� ��������������.�������%���'������� ��!�F�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

156

� �

,��</� <>� 1����� ����������.��%��������������!��'����%���� ��!�������# ���%������7���I F�

� �

,��H/� <�� 1��� %��������' 2� %� ��!����.������������������������%�������'����������'������������F�@�.��������� ��!�� ��'�%���'��F�

� �

,��8/� <<� $��.���� ��������������!����# ���%�������� ��� ����� �� ����'��%������������ ���'����.��������������� ����������F�

� ��� �$" & 1$K ��" --�

,� �>/� <H� @�.��������������� %����������� �����F�

� �

,� ��/�<8� 1����� �# �.�.����%�!������������� ����%%�����F�:����.����������� �� ���

��������� ������������ �# ���%���� �)��F�

� �

,� �</� <�� $��.���� ������������������.�������# ��������� ���� �)��F�

� �

$��,�/�<C� @�.��������������������� ���������������%��������%���� %�F�1����� �.� �����.���

�������������%���# ��� ���������������%����� %������ ������ �������� ������������������# ��������)�� ��� �����F�

� �

,� �H/� <B� A���������� ���%������������������� �# ������������� �� ����%�F�

� �

,� �8/� <?� $��.���� �������������.� !��'������ �� �����.������� ����� ������# ����������� ����%%������F�1��.����.������������ ��%� �# F�

� �

,� ��/� H� � �����������!������������� ��� ��� �%��# �������� �.�����# ���%��F�

� �

�-� 71& 0��� � � �& $7�

,��>/� H>� 1���� ��������'�����.������!�����������.���# �J����# F�3� � �%����� ��� ������%� �# %��������������� �%�����'�# �%�������������� �.�����# ���%��F�

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

157

��������&����$ ��������" �:�,�� � H/�6 � �� �6 ��� �� �, �����8� �� �� �����+ �� ��; � �� �� �����K9 � ������> ��� ������ ���� $��� �����!�� K ��� ��� A�� ��� � � ,�� � 8/� (� � � ; �� � ��� �� � � �� � � �� �� ��� ��� ����� ��� '������� � �; � �� �� �����!�>��� �#�; � � ���!�8� �� �? ������'����������� ���'%��������'���� ���� $��� �����!�� K ��� ��� A�� ��� � �/� ,#$ $ N /� (� � � ; �� � ��� �� � � �� � � �� �� ��� ��� ����� ��� '������� � �; � �� �� �����!�>��� �#�; � � ���!�8� �� �#������'����������� ���'%��������'��*������"��� ������ !��'���# ���-��,�� � 8/�'�� ����; �� � ���� � �+ �� ���� �����. ��� ���� �K�> �������� !��'���# ���-����� !��'����� �� ��-��,�� � 8/�J�� !��'���# ���.���������-���������J��3 A ��0 � ����>H���3� �� ����-����,�� � � /�J& .�# �������� �0�����'�������J��5''��6 �� ���; � � �� ��� ��������W H<8���>� ���& �# %� ���-����,�� � �/�'�� ������ ���� �� ��� � �����>���� ���#$ $ % K#$ $ - ��-������� ��'������� !��'������'���%��-�������-����,�� � </�'�� ����(����2� ���� ��������6 ��#$ $ % :#$ $ / ��$��-������� ��'������� !��'������'���%��-�������-����,�� � H/�J��������.���%����� %������ !��'���# ����������'������������J��5''��6 �� ���; � � �� �Z @ @ P #��������%� ���-����,�� � 8�/�. ����� �6 � �. � � � ���#$ $ N ��-�����-�������-����,�� � 8� /�J& .���� ������� ���� �0�����'��� ���!�J��5''��6 �� ���; � � �� ���C���+ ������-�:�,�� � H/�J� ��� ������������� � � �%� ���%������ �� ��������$��%��0��.��J!�5��� ����� � � �� �� ������ ��� �6 �� ���; � � �� ���8���& �# %� ���� ��� ��� �-�# ��'�������A����,�� � �/������� ����������>� �� ���� �� ���-�����-�������� ��� ����-�����,�� � H/������� � � �� � ���� ��� � �5��� ���6 ��K������> � � � �� �����6 ������A �� ��� ��$��-�����������0 �� �-�����:���� �����-�������� ��� ����-�����,�� � 8/������5��� ���6 ����� �������K�� � �����6 ��� ������(��� ���1����������2��� ������,.�������-�����:��%� ���������0-:�0 ���/��$��-������������ ��� ����-������-�������

The role of the UK development industry in brownfield regeneration: Stage 2, Volume 3

158

"������������������

�:���,�� � 8/���� ��7 ��� ��A �������(�� � ����:��7���������=EE...���� �� '��!E���E���E���� ���0 �.��$ ������@�'� � � ��'����� �� �� ����� -�� ,�� � H/� �'�� �� ���� A �� � � � ���� ������ 2� ��� � ��� � ��� � �� '�� �� ���!�>���� �!�@���-���7���� �,� �%�������E� � !���'/������=EE...������ �'�# ��!E��# ��'E������'E������'�.�E� ��'����P '� �����E� ��'����P ' ����%�����=EE...������ �'�# ��!E��# ��'E�������'E�������'�# ��E����2�������E��'8���%�

� ������ ��������������,�� � H/�7 ��� � ��� � �>� � ������ � �2������1�:���� ������ ��������������,�� � 8/�6 �� ���; � � �� �5��� � 4 �� ��� �� �����'����& .�1����'���(�...�%������ �'�# ��!E�.�E�� � 8E%� E�.���%��

& .������� ������ �,�� � >/�3 ���7 ��� � ��� ��; � �� �� ������. ��� ���� ��& �� ��� ������ ���

5& .�1����'����� �������%���%%�����(�...��.�����'��������!�

� ��� � ,�� � H/� 5�� � + �� � 2� ��� � ��� 3 ���� � ; � ��� � ���� �� � � �� �� ��� ��� #$ $ % � 15+ 2>� ? B 4!� � ��� ��-������

��%.���������7���� � ���@�,>??B/�(���� ����(�� ���2����2� � ��� ��� ��� � �; � �� �� ���������� �� �

��� ��������,�� � �/�5� ���������.���=���������������� '� �����(������!��+ ������A� ��6 ��,�/�2�������; � � � ���� �; � ��� �� �����7 ��� � ��� �!�� ������ �" ��# ������ ����7���� ��������������,�� � </�� ��� � ��'�� �� ����; � �� �� ��������� �1>6 A �N 4���7���� ��������������,�� � 8/�'�� �� ����A �� � ���

A����������,�� � H/�J1�# ��%�������.��� ��'���������!��������'�� �� �%���������� ��2.��J�� � � � ��� �� �� ��� � ���> ����� � ��� � � �� �� �������� � �0 ���� �C� ������3 ���� ��@�����'��� �� �������& �# %� ��