ןוזיאו האצקה תלבטל תפרוצמ דווח 303 0419523 תינכת › prdpics ›...

חוו"ד מצורפת לטבלת הקצאה ואיזון

4195230-303תכנית

10561בגוש 43,45, 43חלקות

עתלית

יום רביעי ה' ניסן תשע"ו 2016 אפריל 13

23/3/160016תיק:

דלכבו אדר' איציק פרויינד

א.נ.,

תכנית 303-0419523 18/04/2016 14:43:03 נספח טבלאות איזון והקצאה

- 2 -

מטרת השומה 1

טבלת חלוקה ואיזון עפ"י חוק התכנון והבניה בזאתמוגשת אדר' יצחק פרוינד בהתאם לבקשת 1.1

.10561, בגוש בשלמות 43,45,69לחלקות .חלוקה בהסכמה 121סעיף , 1965התשכ"ה

שמטרתה הקמת טבלת הקצאה ואיזון זו נערכת לחלקות הכלולות בתחום תוכנית בניין עיר 1.2

חוף בהכנה שהוכנה ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה יח"ד , 80שכונת מגורים בהיקף של

ותהווה חלק ממסכי התכנית. , כרמל

דונם 50.615חלקות ששטחן הכולל 3בטבלת ההקצאה והאיזון נשוא חוות דעת זו משתתפות 1.3

שהן חלק משטח תוכנית בהכנה ומסומנות כמיועדות לאיחוד וחלוקה בתוכנית זו.

בשילוב ומשרד מודדי טבעון התכנית אדריכל חוות הדעת מתבססת על מפת מדידה עדכנית שהועברה אלינו ע"י : הערה

עם תשריט התב"ע המוצעת כבסיס לביצוע טבלת האיזון. האיזון בוצע טרם קבלת שטחים סופיים.

הבאים :להוראות החוק, התקנות והתקנים בהתאם טבלה זו נערכה 1.4

1965 –לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה סימן ז' לפרק ג', הוראות

'2009התשס"ט 6תקנות התכנון והבניה )תוכנית איחוד וחלוקה( תיקון מס

1966תקנות שמאי המקרקעין ) אתיקה מקצועית( התשכ"ו

פירוט נדרש מזערי 151תקן -התקנים המקצועיים של הועדה לתקינה שמאית"

בטבלת הקצאה ואיזון הנערכת לתוכנית איחוד וחלוקה "

ום )חודש המועד הקובע לערכי השווי בטבלת ההקצאה והאיזון הינו תאריכי הביקורים במק 1.5

( .2015דצמבר

. 2015דצמבר ביקור במקרקעין הנישומים נערך על ידי הח"מ בתאריכים שונים במהלך חודש 1.6

עבור מזמינה ולמטרתה בלבד, אין היא מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואין הוכנהזו חוו"ד 1.7

המזמין לכל מטרה אחרת. השימוש בשומה נאסר על כל צד שלישי שהוא אינו עליהלהסתמך

לא יהיה אחראי להסתמכות כלשהי כאמור. השומהועורך

1 .2/4/2008, וע"י מועצת שמאי המקרקעין בתאריך 30/1/2008אושר ע"י הועדה לתקינה שמאית בתאריך


- 3 -

חלקותפרטי .2

: 2החלקות המשתתפות 2.1

.2ל כביש מס' מעברו המערבי שבחטיבת קרקע המצויה עתלית, : מיקום 2.2

חוף כרמלהועדה המקומית לתכנון ובניה : ועדה מקומית 2.3

.חיפהועדת תכנון מחוזית מחוז : ועדה מחוזית: 2.4

ותצ"א על רקע גושים וזוהה באמצעות תרשים ואותר יםהנכס : החלקותזיהוי 2.5

.והתאמה בשטחוחלקות וכן ע"י תשריט התכנית המוצע

2 בהתאם לנתוני האדריכל האחראי על הכנת התוכנית.

גושמספר שטח רשום במ"ר חלקה

10561 43 19,623 45 19,406 69 19,107

58,136 סה"כ


- 4 -

במקרקעיןזכויות .3

, שהופקו ע"י משרדנו חיפהמפנקס הזכויות המתנהל בלשכת רישום מקרקעין 3על פי פלטי מידע 3.1

ת בחלקות השונות: יו, להלן פירוט הבעלו26.01.2016באמצעות אתר האינטרנט ביום

ראה נספח א' -העתק פלטי מידע מפנקס הזכויות :מקורות מידע 3.2

3 , התקנות והנהלים שעל פיו. יש לקבל נסח 1969 -עותו בחוק המקרקעין תשכ"ט פלט מידע זה אינו נסח רישום מאושר או העתק רישום כמשמ

רישום חתום.

חלקה גוש

שטח חלקה רשום במ"ר

הערות בעלים רשומים

10561

69

19,107

בשלמותחנה הס רשומה הערה לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל

45

19,406 זליגמן מרים בשלמות

רשומה הערה לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל

43

19,623

1/5קדם אליהו

רשומה הערה לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל

1/5פלג יהודית

1/5מור יוסף

1/5שמואל קדם

1/5רונן ציפורה


- 5 -

תכנוני רקע .4

2415התוכנית פורסמה למתן תוקף בי"פ מס' :( 1)תשריט מס' 555מצב קודם תוכנית ג/ 4.1

, 23/2/1978מתאריך

לקות התוכנית קבעה עבור הח

את הפרטים הבאים :

: החלקות כולן ייעוד 4.1.1

בייעוד חקלאי .

: בהתאם זכויות בניה 4.1.2

לתוספת הראשונה

לחוק התכנון והבניה.

ותקנון בפנינו תשריט ו: הוצג0419523-303( 2)תשריט מס' תכנית מוצעת -תכנית חדשה 2.4

. ותוכנית בינויטבלת שטחים ,

ת אחרות:יחס לתוכניו 4.2.1

מס' תוכנית מאושרת

סוג יחס

תאריך מתן י"פ הערה ליחס תוקף

שינוי ייעודי קרקע שינוי 555ג/ והוספת זכויות בניה

2415 23/2/1978

טבלת תכנית בינוי , הוראות ותשריט מחייבים, ת: התוכנית כוללמסמכי התוכנית 22.4.

איחוד וחלוקה )חוות דעת זו(.

.בדרום מזרח עתליתמחדש של מתחם מגורים : תכנוןמטרת התוכנית 4.2.3

יח"ד בבנייה צמודת קרקע ואתר 80 -התוכנית כוללת כ :עיקרי הוראות התוכנית 4.2.4

יח"ד. מערכת הדרכים 3יח"ד ובשלושה מגרשים 2לשירות הציבור. ברוב המגרשים

ולזו הקיימת בשכונת 17נסמכת ומתחברת למערכת הדרכים שאושרה בתוכנית חכ/

תכנון הביוב והניקוז נגזר בתוכנית האב של עתלית. וה משה.ונ


- 6 -

:טבלת ותאי שטח 4.2.5

מס' מגרש/תא

שטח %ב שטח במ"ר ייעוד

דרך מאושרת 1

3,199.35 5.93%

דרך מוצעת 211,226.88

20.81%

דרך משולבת 3,4,52,539.19

4.71%

א מגורים 10-48

20,491.76 37.98%

שצ"פ 6,7,8

7,497.56 13.90%

מבנים ומוסדות ציבור 99,002.29

16.68%

53,957.03 100%

: תשריט התוכנית 4.2.6


- 7 -

:יתשריט בינו 4.2.7

ייעודים : 4.2.8

יח"ד לדונם. 4קומות בצפיפות של 2: מיועד למבני מגורים של עד א'מגורים

לשבילים מיועד לגינון, לאזורי מנוחה, משחק וספורט, :שטח ציבורי פתוח

למגננה אקוסטית ומערכות תשתית תת קרקעיות.להולכי רגל,

שטחים פתוחים לצרכי גינון, משחק :שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור

לחוק וכפי 188קרקעיות , משולב במבני ציבור בהתאם לסעיף ותשתיות תת

במסגרת תכנית הבינוי יקבע ע"י הועדה המקומית שתקבע המועצה אזורית.

היקף השטח שישמש למבני ציבור והיקף השטח שישמש כשטח ציבורי פתוח.


- 8 -

:זכויות בניה 4.2.9

7.523345 מ'

35555'מ 12

קווי בניין במ'

קדמיאחוריצידי שמאליצידי ימניקומות גובה במ'

4:

מ' למבנה עם גג 7.5

שטוח ו - 9 מ' למבנה

עם גג משופע

5:

במגרשים פינתיים רק

חזית אחת תחשב

לקדמית בהתאם

לכניסה הראשית למבנה

)תכנית של הוראות מפורטות לעניין בינוי : התוכנית קובעת שורההוראות נוספות 4.2.10

, תנאים למתן היתרי בניה , תשתיות , פסולת, והוראות כלליות.מנחה(

: לאחר אישור תוכנית זו תוכן תוכנית לצרכי רישום מאושרת על ידי חלוקה ורישום 4.2.11

הועדה המקומית

וצע רק לאחר אישור: כל עבודה בתחום שטח המוכרז כעתיקות תתואם ותבעתיקות 4.2.12

מנהל רשות העתיקות .במידה ויידרשו חפירות הצלה או כל בדיקה יוצעו ע"י היזם או

כנ"ל גם לגבי פעולות שימור. מי מטעמו.


- 9 -

: חניה תהיה בתחום המגרשים על פי הוראות תקנות התכנון והבנייה התקנת חנייה 4.2.13

במגרשי המגורים הבניה. , התקיפות במועד מתן היתרי1983מקומות חניה התשמ"ג

מ' 2.5תותר לכל יח"ד חניה מקורה אחת שתיבנה מחומרים קלים ובגובה שלא יעלה על

הכל כפי שיפורטו בתוכנית בינוי.

איחוד וחלוקה: 4.2.14

, השטח הכלול בתוכנית יאוחד ויחולק מחדש בחלוקה חדשה בהסכמת בעלים

תהיה בהתאם לתשריט ולבעלי החלוקה החדשה בהתאם לפרק ג' סימן ז' לחוק.

הקרקע יוקצו מגרשים בהתאם לטבלת ההקצאה והאיזון המצורפת לתוכנית.

בתחום אזור המגורים ניתן יהיה במסגרת תוכנית בינוי להתיר חלוקה שונה או

בתנאי שמידות המגרשים יתאימו לתנאי הבניה חלוקת משנה למגרשי מגורים

ברכב לכל מגרש ולא יחול שינוי במספר גישה המפורטים בתוכנית זו ותובטח

טבלת האיזון התבססה על תכנית בינוי שהוצגה יחידות הדיור המותר במבנן.

בפנינו כאמור.

.תנאי להיתר בניה יהיה אישור תשריט חלוקה לצרכי רישום בועדה המקומית

תנאים למתן היתרי אכלוס: 4.2.15

לצרכי רישום. רישום בפועל או הבטחת רישום של תשריט חלוקה

.ביצוע בפועל של החיבור למערכת הביוב העירונית

במגרשים בהם רמת הרעש תעלה על המותר. –השלמת ביצוע החיץ האקוסטי

עמידה בתנאי הסכם הפיתוח ובפירוק מבנים זמניים , פינוי כל פסולת ועודפי

גרש בניה ועפר . כמו כן חובה על בעלי המגרשים לסיים את עבודות הפיתוח במ

לפני אכלוס המבנים כולל שתילה ונטיעה בניית החניות והריצופים.

: תנאים למתן היתר בניה 4.2.16

(.6.2אישור תכנית בינוי ופיתוח כוללות )לפי סעיף

ש היתר שתציג ותתייחס אישור תכנית בינוי לכל המגרש בו מבוק

למיצוי מלוא פוטנציאל הבניה ויח"ד במגרש.

הבטחת ביצוע תשתיות.

.אישור תכנית ביוב

.אישור מסמך אקוסטי והוצאת היתר להקמת אמצעים להפחתת הרעש


- 10 -

: נכנסים ויוצאים לפי מפת מדידה עדכנית שטחי מגרשים 4.2.17

חלקה מס' ארעי לפי

מפת מודד/תב"ע שטח חלקה ארעי במ"רייעוד

18,079.00חקלאי43/1

1,544.00דרך כביש 43/22

19,623.00סה"כ שטח



16,921.00חקלאי45/1

1,931.00דרך כביש 45/22

554.00חקלאי45/3

19,406.00סה"כ שטח



15,615.00חקלאי69/1

1,863.00דרך כביש 69/22

1,629.00חקלאי69/3

19,107.00סה"כ שטח

43

מצב נכנס

69

מצב נכנס

מצב נכנס

45

: מגרשים לפי תוכנית מדידה -תשריט


- 11 -

שטחי מגרשים לפי תוכנית מדידה:


- 12 -

והמקרקעין תאור הסביבה .5

10561בגוש : החלקות הכלולות בתחום שטח התוכנית המוצעת הנן על פי הפירוט להלן:כללי 5.1

בעתלית בחטיבת קרקע ללא פיתוח, מעברו החלקות הנ"ל ממוקמות . 43,45,69חלקות

.חוף כרמלבתחום שיפוט ועדה מקומית לתכנון ובניה 2המערבי של כביש מס'

מד מוניציפלי של ַעְתִלית היא יישוב במע :עתלית 5.2

ועד מקומי במועצה אזורית חוף הכרמל במחוז

ועד איחוד 1950חיפה בישראל. בעבר, משנת

, הייתה עתלית מועצה 2003הרשויות של שנת

.דונם 14,000מקומית ששטח השיפוט שלה היה

הייתה עתלית מועצה מקומית. 2003ד שנת

במהלך שנה זו, עקב קשיים רבים בניהול

ועצה, הועבר ניהול היישוב לידי תקציבי המ

המועצה אזורית חוף הכרמל. העברה זו יצרה

נקודת מפנה בהתפתחותה של עתלית, והפוטנציאל הנדל"ני שלה החל להתממש לאחר שנים

רבות של קיפאון. במושבה החלו להיבנות שכונות חדשות של בתים צמודי קרקע כמו "עתלית

ו"חצרות האיכרים" אשר מושכות ליישוב אוכלוסייה החדשה", "פנורמה", "עתלית המושבה"

צעירה ומשכילה, בעיקר עובדים במרכז תעשיות המדע )מת"מ( שבחיפה, אשר עתלית משמשת

.כפרבר שלה מבחינת תעסוקה

של הישוב, בחטיבת קרקע לא מפותחת מזרחימיקום בישוב: המגרשים ממוקמים בחלק ה 5.3

מאוכלסת ומפותחת.מגורים המצויה דרומית לשכונת


- 13 -

: להלן פירוט החלקות הנכנסות לטבלת האיזון :החלקות 5.4

מס' גושחלק

ה

שטח רשום במ"ר

תיאור גבולות)בהתאם

למפת מדידה (

תמונה

10561

מצפון : 19,623 43, ---שכונת

ממערב ---כביש

ממזרח כביש מס'

2

חלקה טרפזית ומאורכת

מצפון: 19,406 45ה מס' חלק43 ,

ממערב כביש מס'

ממערב ---כביש מס'

, מדרום 2חלקה מס'

69

חלקה טרפזית ומאורכת

מצפון 19,107 69חלקה מס'

45 ,ממזרח

כביש מס' ממערב ---

כביש מס' מדרום 2

שטחים חקלאיים

חלקה טרפזית ומוארכת

58,136


- 14 -

4 לאיחוד וחלוקה עקרונות . 6

: חלקות קרקע ניתן ש"ייוצרו" ע"י מספר מקורות: מקורות .6.1

רישום קרקע בלתי מוסדרת שאינה רשומה כלל , על -: תהליך "רישום ראשון" מקור ראשון

(.134-140)סעיפים 1969שם בעליה, הליך זה מוסדר בהוראות חוק המקרקעין התשכ"ט

מה ובין שחל על קרקע שאיננה רשומה בין שחל על קרקע רשו -: הליך ההסדר מקור שני

שהפועל היוצא ממנו הינו פנקסי הזכויות.

( לחוק התכנון והבניה 137 - 140: תשריט חלוקה או איחוד לפי פרק ד' )סעיפים מקור שלישי

: תוכנית לאיחוד וחלוקה לפי סימן ז' בפרק ג' לחוק מקור רביעי והרלבנטי לחוות דעת זו

כנון והבניה. יצירת חלוקת קרקע מכוח תוכנית איחוד וחלוקה הינו ( הת120-128)סעיפים

מנגנון ייחודי בכך שהוא מאפשר יצירת מערך זכויות חדש יש מאין.

: הליך של איחוד וחלוקה הינו שם תואר לתהליך מורכב הכולל שינוי יעודי הקרקע, שינוי כללי 6.2

קת הזכויות בין בעלים שונים, כל זאת בשיעור ההפרשות הנדרשות לצרכי ציבור, שינוי חלו

בחטיבת קרקע אחת המורכבת ממספר חלקות נפרדות בייעודים ובבעלויות שונות.

, טמונים בחוק ( Land Readjustment)על פי הספרות המקצועית שורשי המושג "איחוד וחלוקה"

ת העומדות כל אחת בפני האנגלי והביטוי מאגד שני מונחים שונים לתיאור שתי פעולות נפרדו

עצמה ובפועל נשתלבו להליך אחד:

: הליך בו מבוצע של איגוד מספר רב של קרקעות נפרדות פזורות לחטיבת קרקע אחד איחוד

.( Land Consolidation)גדולה

( הוא השלב השני בתהליך ובו מחולקת חטיבת Redistribution of Parcels: שלב החלוקה )חלוקה

ולה למגרשים קטנים יותר על פי מטרה תכנונית , קניינית או אגרארית. חלוקה הקרקע הגד

מחדש היא ביטול החלוקה הקיימת ויצירת חלוקה חדשה ושונה.

בספרות ובפסיקה רווחה עד לתקופה מאוחרת למדי התפיסה כי במעבר מחלוקה קיימת

. הרעיון בבסיס גישה זו נבע מהעדר הסדר 5לחלוקה חדשה יש לבצע מעין שלב ביניים של איחוד

תחוקתי של חלוקה מחדש. למעשה ובפועל כיום, הליך החלוקה מחדש איננו כולל שלב של

4הלכות –תכנון ובינוי עירוני –בפרק זה, בין היתר נעזרנו בספרו של משה רז כהן "איחוד וחלוקה" וספרו של ד"ר בועז ברזילי, שמאי מקרקעין

למעשה.5

פרק ג' לחוק התכנון והבניה התשכ"ה חברת הכשרת היישוב בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל )לא פורסם(:" 2530/00ת.א )מחוזי( )ירושלים( ( חלוקה זו הינה אמצעי לתכנון שטחי קרקע מקום בו החלוקה הקיימת אינה 124 - 121קובע הוראות בדבר איחוד וחלוקה מחדש של מקרקעין )סעיפים 1965

בת בעלי הקרקע ולטובת הציבור . במצב הדברים כגון דא יוצרים שיתוף כפוי ע"י איחוד מגרשיהם של בעלים שונים ליחידה מאפשרת פיתוח השטח וניצולו לטו "קרקעית אחת ואחר כך מפרקים את השיתוף בדרך ש חלוקת קרקע על יסוד התכנון החדש.


- 15 -

ניתן לעבור ישירות מחלוקה קיימת לחלוקה חדשה )ראה פירוט להלן( איחוד, על פי החוק הקיים

שונה תוך הקצאת זכויות מחדש בין כל הצדדים המעורבים .

: תוכנית לחלוקה חדשה הנה כלי תכנוני הבא כפועל יוצא של תכנון חדש צורך באיחוד וחלוקהה 6.3

–והמאפשר איחוד מגרשים וחלוקתם מחדש בהתאם לתכנון חדש. "חלוקה חדשה" )רה

. 6פרצלציה( מהווה אמצעי לתכנון שטחי קרקע, המיועדת לספק צרכים חדשים

החלוקה הקיימת איננה מאפשרת פיתוח השטח חלוקה חדשה מתבקשת ונדרשת במקום בו

. והיא למעשה פעולה תכנונית לטובת 7וניצולו הרציונאלי, לטובת בעלי הקרקע ולטובת הציבור

, אין כוונתם כי ניתן 8הציבור תוך צמצום עלויות התכנון ובין היתר עלויות ההפקעה הצפויות

משמשת התוכנית לשינוי ייעוד להשתמש בתוכנית על מנת להעשיר את נכסי הרשות, אלא אם

יהיה זה למטרה ציבורית בלבד.

החלוקה חדשה מביאה עמה חדשנות הגינות וצדק ולרוב אין היא עומדת לבדה אלא משולבת

מילוי צרכים אלה, כחלק מהתכנון הכולל בשינויים תכנוניים נוספים על פי צרכים שונים.

הבניה במגרשים הכלולים בתהליך. במסגרת מחייב שינוי בייעודי קרקע ובהוראות השימוש ו

פעולה זו חלים שינויים בגבולות החלקות כפי שעוצבו בהליכי ההסדר או כפי שנוצרו בהליך של

רישום ראשון , כמו כן יחולו שינויים בזהות בעלי הזכויות בחלקות. בהתאם לחוק התכנון

של בעלי הזכויות והבניה חלוקה שכזו יכולה להתבצע בהסכמתם או שלא בהסכמתם

: בחוק התכנון והבניה נקבעה מסגרת של כללים לביצוע הליך איחוד וחלוקה הבסיס התחיקתי .6.4

שתכליתם הינה לשמור על שוויוניות יחסית בין כל בעלי הזכויות.

ההוראות בדבר הליך איחוד מגרשים וחלוקתם ללא הסכמת הבעלים מוסדר בפרק ג' 6.4.1

. כאמור לעיל עיקרו 122 -121, סעיפים 1965 -ן והבניה התשכ"ה סימן ז' לחוק התכנו

של ביצוע הליך זה הינו למעשה ביצירת שיתוף כפוי, על ידי איחוד מגרשיהם של בעלים

שונים ליחידה קרקעית אחת ופירוק השיתוף שנוצר, בדרך של חלוקת הקרקע על יסודו

ניים:של תכנון חדש. לפיכך לתוכנית זו מספר שלבים רעיו

6

:"מנגנון האיחוד והחלוקה נועד לשמש לשתי "ד לפס 16ף יוסף בוכניק נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה )טרם פורסם( סעי 9402/03בג"צ להתאים את תכליות מרכזיות: ראשית בא מנגנון זה לשרת צרכים תכנוניים במצבים בהם נדרש לבצע חלוקה יעילה יותר של החלקות בתוך מרחב מסוים על מנת

."נזק ושל ההשבחה בין בעלי המקרקעין בתחומיה של תוכניתהחלוקה לצרכים תכנוניים . תכלית שנייה של מנגנון זה היא חלוקה צודקת של ה7

.757, 749( 4פ"ד מו) איראני נ' שר הפנים 4914/91בג"צ 8

באיחוד וחלוקה -בשיטת החלוקה החדשה ככלי לשם השגת קרקע לצרכי ציבור יש יתרון בולט לעומת השגת קרקע לצרכי ציבור בהליך של הפקעה

וקיימת זיקה ישירה בין ההשבחה לבין צרכי הציבור כך שהפרשת הקרקע איננה מקרית ר באה בד בבד עם השבחת הקרקענטילת הקרקע לצרכי ציבו

אלא משרתת את ייעדי התוכנית ממנה נהנים כל בעלי הזכויות.


- 16 -

יצירת איחוד כפוי בין כל בעלי התוכנית : האיחוד הכפוי הוא רעיוני. -איחוד

משמעותו בפועל הוא שרטוט קו במפה סביב כל השטח המתוכנן ומחיקת כל הגבולות

המציינים בו חלקות קיימות.

לאחר יצירת אותה מפה עם שטח לא מתוכנן ובו הבעלות - תכנון מחדש של השטח

כל בעלי המגרשים בתחום המתוכנן, מתבצע תכנון מחדש של השטח המשותפת של

המתוחם הנ"ל ושרטוט מגרשים חדשים בהתאם לתכנון הרצוי.

בשלב זה כבר קיימת מפה עם חלוקה למגרשים המתוכננים על פי - מערכת הקצאות

התכנון הרצוי. אולם יחד עם זאת, לכאורה כל בעלי הקרקע שבמתחם נמצאים

ותפת בלתי יחסית בכל מגרש ומגרש. על מנת לפרק שיתוף זה, מקצים בבעלות מש

לכל בעל רשום מגרש )או חלק ממנו( ובכך מפרקים שוב את השיתוף הכפוי שנערך

בשלב א' לעיל. את העיקרון המנחה ליישום תוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת

בעלים ניתן לראות נקבעו איחוד וחלוקה חדשה.

–החוק : חוק התכנון והבניה בפרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה תשכ"ה הוראות 6.4.2

מתייחס לעובדה כי בתוכנית מתאר מקומית או בתוכנית מפורטת ניתן 121סעיף 1965

ניתן לקבוע גם הוראות בדבר איחוד מגרשים .

: עקרונות לביצוע איחוד וחלוקה בהסכמה 6.5

כל חלוקה שהיא כאשר הסכימו בה כל הנוגעים בדבר , בחלוקה בהסכמה ניתן לקבוע 6.5.1

ואם הסכימו הרי שתחשב התוכנית לכזו שנערכה בהסכמה. בכל מקרה תוקף

ההסכמות שבין הצדדים נקבע עפ"י דיני החוזים.

: טבלאות הקצאה ואיזון 6.6

וללים השינויים כ, החלוקה החדשה הינה כאמור לעיל פועל יוצא של תכנון חדש :כללי 6.6.1

הפרשות לצרכי ציבור, שינוי אזורי הבנייה, קביעת ייעודים חדשים ולעיתים אף שינוי

בקיבולת הבנייה. על מנת להביא לשמירה על השווי היחסי המוגדר בהוראות החוק

( 3) 122לעיל קבע המחוקק כי בתוכנית של חלוקה מחדש שלא בהסכמה )הוראות סעיף

הועדה המקומית להביא לשמירת היחסיות על דרך של לחוק התכנון והבניה( כי חייבת

איזון , ומכוח חובה זו נדרשת הכנת טבלת האיזון.


- 17 -

: טבלת ההקצאה והאיזון כוללת את כל הבעלים או בעלי מי נכלל בטבלת ההקצאה 6.6.2

,שוכר, בר רשות אינם נוטלים חלק( בחלקות השונות 9זכות חכירה )דייר מוגן

כחול של תוכנית בניין העיר.הממוקמות בתחום הקו ה

: מגרשי הבנייה הם יחידות הקרקע הבסיסיות הזמניות עד להסדרתם מגרשי הבנייה 6.6.3

רשם התוכנית ילחלקות רישום , המחוקק רואה בפיצול למגרשים עניין זמני ושת

יתמזגו המגרש והחלקה ליחידה זהה.

יחסי, הפיצוי ועקרון הבעלות : מעבר לעקרונות השווי הגורמים ושיקולים בהקצאה 6.6.4

המשותפת שפורטו לעיל העומדים בבסיסה של כל טבלת חלוקה ואיזון, בעת עריכת

טבלת האיזון מובאים בחשבון כל תכונות הקרקע בשני המצבים במצב הקודם )מתבסס

על תכנון קודם ומצב בפועל( ובמצב החדש.

ק לבחון בין היתר גורמי שווי בעת אומדן שווי החלקות במצבים השונים על שמאי הבוד

מקובלים בענף השמאות: צורת החלקות השונות, מידותיהן, שטחן, הטופוגרפיה

פנוי, ריבוי בשטח והמיקום, כמו כן יש לוודא את המצב משפטי )נכס תפוס, תהקיימ

בעלים וכיו"ב(. כמו כן על השמאי לבצע הערכה ובדיקה מקיפה לגבי שיקולים חיצוניים

על שווי השוק של הבעלים )מיקום החלקות והתוכנית במרחב התכנון, רמת המשפיעים

ביקוש והיצע לנכסים דומים וכיו"ב(.

9

ג'ומעה ציון נ' הועדה המקומית 2076/04(, עת"מ )ת"א( 1רומנוב נ' שוחט פ"ד לו ) 564/79ע"א דיירות מוגנת איננה נחשבת לזכות קניינית

לתכנון ובניה ת"א )לא פורסם(.


- 18 -

: גורמים ושיקולים . 7

בעת הכנת טבלאות האיזון עמדו בפנינו העקרונות והשיקולים הבאים :

בדיקת שווים היחסי של בעלי הזכויות במצב הקודם. 7.1

הזכויות לפי המצב החדש לפי התוכנית המוצעת. בדיקת שווים של בעלי 7.2

סיכום השווים של כל המגרשים במצב החדש מהווה שוויה של התוכנית במצב החדש. 7.3

השווי היחסי של בעלי הזכויות בחלקה נקבע ביחס לשווי התוכנית החדשה )המוצעת(. 7.4

ם בהתאם השווי של המגרש שנוצר והוקצה כאמור ביחס לשווים של סך כל המגרשים החדשי 7.5

לתוכנית החדשה שנוצרה ע"י החלוקה, יהיה ככל האפשר כשוויה של החלקה הקודמת של

מקבל ההקצאה ביחס לחלקה המקורית.

הגדרת השווי בשומה זו היא שווי שוק המוגדר כסכום הסביר ביותר להתקבל ממוכר ברצון 7.6

לקונה מרצון בשני מצבי תכנון.

ע. נבדקו ערכי מקרקעין נכון למועד הקוב 7.7

לעיל. 5מצב תכנוני כמפורט בפרק 7.8

לעיל. 4זכויות קניין כמפורט בפרק 7.9

י חשמל מתח גבוה, והובאו בחשבון גודל, טופוגרפיה, מושעא, צורה, בינוי קיים מצב פיזי, קו 7.10

מקום ומיקום.

ישוב.ב: הובא בחשבון מיקום החלקות בכלל ומיקום המגרשים בפרט במרקם הכללי מיקום 7.11

השטחים בייעוד ציבורי נכנסו "מתחת לקו". : כלשטחי ציבור 7.12

בקביעת השווי במצב התכנוני התקף והמוצע, התבססנו על הגורמים הבאים : 7.13

שטח החלקות ומיקום כל יעוד בהן. 7.13.1

הופעל מקדם מושעא במצב נכנס אם קיים בעלויותמצב הזכויות שבחלקות, ריבוי 7.13.2

.ובמצב יוצא במקרה של ריבוי בעלים

:מקדמי יעוד/תכנון 7.13.3

1מקדם מגורים

אינו נלקח בחשבון( "מתחת לקו" מבנה ציבור(

:מקדמי מיקום 7.13.4

'שורה שניה. 0.9 -שורה ראשונה ו -0.8 מקדם - 2חלקה סמוכה לכביש מס

0.95 -מקדםביש פנימי דרך הים חלקה סמוכה לכ.

1.1מקדם -מגרש פינתי.


- 19 -

:10מקדמי בעלות 7.13.5

0.9 מקדם : 43חלקה מס' לפרטיים ושעאבמיוצא מצב

:נתונים לאומדן שווי 7.14

להלן סקר מחירים שנערך על ידינו בסביבה הקרובה : -נתוני השוואה

10

בחלקה הכוללת מספר בעלים )יותר משני בעלים רשומים( בחלקים שונים .


- 20 -

.חקלאיבייעוד קרקע למ"ר₪ 350 - : השווי במצב נכנס עמד על כמצב נכנס

כדלקמן : לפי התוכנית המוצעת : השווי במצב יוצא מוערך על ידינו בייעוד מגוריםמצב יוצא

קרקע ליח"ד.₪ 400,000 -מגרש דו משפחתי

ליח"ד.₪ 360,000 -מגרש תלת משפחתי

( 42מגרש חד משפחתי )- ליח"ד.₪ 600,000


- 21 -

סיכום .8

ים רצ"ב טבלת איזון והקצאה מוצעת.ובהתחשב בכל הנתונ לאור האמור לעיל

אין תשלומי/תקבולי איזון.

הצהרות .9

הנני מצהיר כי אין לי כל עניין אישי במקרקעין נשוא טבלת ההקצאה והאיזון, וכי השומה נערכה עפ"י

1511תקן -התקנים המקצועיים של הועדה לתקינה שמאית ועל פי ,מיטב ידיעתי ושיקולי המקצועי

"פירוט נדרש מזערי בטבלת הקצאה ואיזון הנערכת לתוכנית איחוד וחלוקה "

בכבוד רב

,

_______ דוד שקד

נספחים:

מגרשים חדשים - 1נספח מס'

טבלת איזון - 2נספח מס'

11

.2/4/2008, וע"י מועצת שמאי המקרקעין בתאריך 30/1/2008אושר ע"י הועדה לתקינה שמאית בתאריך


- 22 -

מגרשים חדשים - 1נספח מס'


ןוזיאו האצקה תלבטל תפרוצמ דווח 303 0419523 תינכת › prdpics ›...

Documents