•Imago

•Terugbrengen energie- en waterkosten

•Waardevermeerdering gebouw

•Kwaliteitsverbetering voor de gebruiker

•Hogere productiviteit

werknemers

•Regelgeving

Green lease; omdat groen moet

2© Boot Advocaten

Green lease; omdat groen moet

PERCIEVEDBENEFITS OF

SUSTAINABLE

CONSTRUCCIÓN

according to property

owners

8,5%

Reduction in operation costs

6.8%

Increase in asset value

19.2%

Improvement on ROI

2.5%

Increase in occupancy

1%

Increase in rent

3© Boot Advocaten

EXISTING BUILDINGSSource: McGraw Hill Construction (2010). Green Outlook 2011: Green Trends Driving Growth

Regelgeving: wat komt er nog op ons af:

Energy Performance of Buildings Directive

•Het berekenen van de energieprestatie van gebouwen •het vaststellen van minimumnormen voor energieprestaties en toepassing daarvan bij nieuwbouw en bij de renovatie van grote gebouwen (meer dan 1.000 m2); •het invoeren van een systeem van energiecertificaten voor gebouwen, •het regelmatig inspecteren van verwarmingsketels en airconditioningsystemen; •het doen van haalbaarheidsstudies voor alternatieve systemen van energievoorziening

Green lease; omdat groen moet

4© Boot Advocaten

Regelgeving: wat komt er nog op ons af:

De EPBD wordt in Nederland geïmplementeerd via de Woningwet:

Bouwbesluit:

De Energy Prestatie Coëfficiënt voor nieuwbouw en grootschalige renovatie wordt stapsgewijs verhoogd tot energieneutrale nieuwbouw in 2020.

Wet kenbaarheid energieprestatie gebouwen

Green lease; omdat groen moet

5© Boot Advocaten

Wet kenbaarheid energieprestatie gebouwen (wijzigt de Woningwet) Artikel 11c

1.Bij de eigendomsoverdracht of de oplevering van een gebouw, of de eigendomsoverdracht van een deelnemings- of lidmaatschapsrecht dat recht geeft op het gebruik van een gebouw, verstrekt de verkoper een geldig energieprestatiecertificaat voor dat gebouw aan de koper.

2. De notaris verlijdt de tot de eigendomsoverdracht, bedoeld in het eerste lid, bestemde akte niet, zolang niet aan dat lid is voldaan.

Green lease; omdat groen moet

6© Boot Advocaten

Artikel 11d

1.Bij de aanvang van een huurovereenkomst ter zake van een gebouw verstrekt de verhuurder afschrift van een geldig energieprestatiecertificaat voor dat gebouw aan de huurder. 2.Indien de verhuurder niet voldoet aan het eerste lid, is de huurder van een zelfstandige woning als bedoeld in artikel 247 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek of van een gebouw dat niet bestemd is om voor wonen te worden gebruikt, tot het tijdstip waarop de verhuurder voldoet aan het eerste lid, 10 procent van de huurprijs niet verschuldigd.

4. Van dit artikel kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. .

Green lease; omdat groen moet

7© Boot Advocaten

Artikel 11e

De eigenaar van een gebouw brengt een daarvoor afgegevengeldig energieprestatiecertificaat aan op een voor het publiek duidelijk zichtbare plaats in dat gebouw, indien: a. van dat gebouw een gebruiksoppervlakte van meer dan 500 m2 in

gebruik is bij een overheidsinstelling en veelvuldig door het publiek wordt bezocht, of

b. een ander gebouw dan bedoeld in onderdeel a wordt verkocht of aan een nieuwe huurder wordt verhuurd, en een gebruiksoppervlakte van meer dan 500 m2 heeft, dat veelvuldig door het publiek wordt bezocht.

Green lease; omdat groen moet

8© Boot Advocaten

Artikel 11f

Degene die een gebouw waarvoor een energieprestatiecertificaat is afgegeven te koop of te huur aanbiedt door middel van advertenties in commerciële media, vermeldt in die advertenties de energieprestatieïndicator, bedoeld in artikel 11b, derde lid.

Artikel 104a

Onze Minister kan een last onder dwangsom opleggen aan de eigenaar van een gebouw als bedoeld in artikel 11e, eerste lid, indien deze in strijd handelt met dat artikel Deze wet treedt in werking met ingang van 1 januari 2013.

Green lease; omdat groen moet

9© Boot Advocaten

“Zelfs de hoogste torens beginnen bij de grond”

• Kennis opdoen

• Ervaringen delen

• Modelmatig werken

• Green lease toolkit:- beste practice recommendations- model Memorandum of Understanding- model Standaard Green lease Voorwaarden

Green lease

10© Boot Advocaten

Belang ontwikkelaar:

Ontwikkelen en of realiseren van vastgoed;

Corporate Social Responsibility of gedwongen duurzaam te ontwikkelen door opdrachtgevers en regelgeving.

Ontwikkelaar

11© Boot Advocaten

Belang belegger:

•Rendement maken op vastgoed

•Verduurzamen vastgoedportefeuille: CSR voor internationaal opererende ondernemingen meer dan alleen een term

•Duurzaamheid heeft een waardevermeerderend effect op een gebouw; kan voor een duurzaam gebouw een hogere huur worden gevraagd? zijn duurzame gebouwen aantrekkelijker voor huurders?

Belegger

12© Boot Advocaten

• Eindgebruikers overtuigen van “Green Leasing”: Krijg ik mijn gebouw wel vol?

• Geen duidelijkheid over energierendement (meten is weten): Kan deze duurzame investering wel worden terugverdiend?

• Terugverdientijd overstijgt de huur periode

• Multi tennant is niet gevoelig voor duurzaam Imago:

Risico’s Belegger

13© Boot Advocaten

Green lease

14© Boot Advocaten

Samenwerkingovereenkomst

Belang gebruiker:

•Imago

•Kwaliteit beheer gebouw eninstallaties

•Arbeidsproductiviteit

•Kostenbesparing

Gebruiker

15© Boot Advocaten

•Eigen investeringen zijn niet terug te verdienen binnen huurtermijn (5 jaar vs. 15 jaar)

•Duurzame verplichtingen risico voor bedrijfscontinuïteit (alleen A-label koelinstallaties & computers)

•Duurzame maatregelen mogen niet ten koste van de omzet gaan (voordeur dicht op warme of koude dag?)

Risico’s Gebruiker

16© Boot Advocaten

Juridisch kader:

• Intentieovereenkomst

• Samenwerkingsovereenkomst

• Realisatieovereenkomst

• Huurovereenkomst, huishoudelijk reglement, allonges

Green lease

17© Boot Advocaten

Alliantieovereenkomst: de samenwerking gaat verder dan de gewone incidentele samenwerking waartoe partijen zich verplichten op grond van het gewone contractenrecht. Essentieel is dat partijen als partners op gelijke voet samenwerken teneinde gemeenschappelijke doelen te verwezenlijken en gemeenschappelijk voordeel te behalen (shared benefits) waarbij risico’s gezamenlijk worden gedragen en winst en verlies naar verhouding worden gedeeld.

Green lease: huurovereenkomst waarin partijen rekening houdend met de wederzijdse belangen ( art 6: 248 lid 2 BW) gemeenschappelijke doelen trachten te verwezenlijken gericht op het behalen van energiebesparende en milieutechnische doelstellingen, waarbij risico’s, kosten en baten worden verdeeld.

Green lease

18© Boot Advocaten

Duurzaamheidsafspraken:

• Certificering en reductiedoelstellingen

• Duurzaam exploitatie en gebruik van het gebouw (nieuwbouw,

bestaande bouw)

• Monitoring gebouw- en gebruikersgebonden energiegebruik

• Data uitwisseling

• Split incentives

• Geschillenregeling

Green lease

19© Boot Advocaten

Duurzaam gebruik:

• Efficiënt en spaarzaam energie- waterverbruik (alleen elektrische apparaten, uitsluitend led-verlichting, waterless urinoirs of vaatwassers met energielabel A of B gelijkwaardig)

• Stimuleren van gebruik van milieuvriendelijke en duurzame materialen

• Richtlijnen voor renovaties en of wijzigingen

• Zo veel mogelijk scheiden en reduceren van afval

• Stimuleren van werknemers om duurzame vervoersmiddelen te gebruiken bij woon-werkverkeer

Green lease

20© Boot Advocaten

Green lease

21© Boot Advocaten

Kader voor beheer bestaand gebouw; informatiestromen

Eigenaar• Energienota’s• Onderhoudskosten• Verantwoordelijkheid

Gebruiker• Klachten• Gebruikspatroon• Huurpenningen

Techn. dienst•Beheer installaties (verbruik)

•Storingen•OnderhoudRBS Amsterdam,

1st LEED certified building in NL

Data uitwisseling “meten is weten”:

• Elektriciteitsverbruik

• Gasverbruik

• Waterverbruik

• Storingen en klachten

• Inkoop van gebruiksgoederen

Green lease

22© Boot Advocaten

Afspraken over naar rato verdelen van kosten, baten en risico’s

Wie doet de duurzame investering, verhuurder of huurder?

VERHUURDER:

• Huurder betaalt vaste opslag op huur afhankelijk van besparing

• Huurder betaalt oorspronkelijke servicekosten terwijl energiekosten

zijn afgenomen

Split Incentives

23© Boot Advocaten

Wie doet de duurzame investering?

HUURDER:

• Huurder wordt door de verhuurder gestimuleerd om duurzame investeringen te doen.

• Probleem: Terugverdientijd is veelal langer dan de huurtermijn

• Oplossing: Verhuurder kan de investering overnemen einde looptijd huurtermijn.

Suggesties?

Split Incentives

24© Boot Advocaten

Verplichting in een Green lease: levering/afname uitsluitend groene stroom.

• Streven is eigen duurzame energieopwekking (SDE+), elektriciteit van het landelijk elektriciteitsnet blijft vooralsnog nodig.

• (Regulier) elektriciteitsverbruik vergroenen is een belangrijke stap naar duurzaam gebruik en daarom een belangrijk onderdeel van een Green Lease.

• Elektriciteitsverbruik is een flinke kostenpost, is vergroening zonder stijging van de kosten mogelijk?

Verplicht groene elektriciteit

25© Boot Advocaten

Hoe wordt elektriciteit groen?

• Geen onderscheid in stroom uit het stopcontact• Duurzaam opgewekte elektriciteit krijgt een certificaat mee

(garantie van oorsprong)• Verbruikte stroom wordt groen door het afboeken van een

certificaat

(Grote) huurders/verhuurders kunnen zelf ook certificaten kopen en afboeken.

Voordeel: gunstige contracten gecombineerd met de zekerheid van 100% groen

Verplicht groene elektriciteit

26© Boot Advocaten

Boot Advocaten

27© Boot Advocaten