аналитический отчет

ОбзОрпервичнОгО рынкаЦаО г. МОсквы1 квартал 2011 гОда

Содержание

Карта структуры районов ЦАО г. Москвы

1. Структура предложений на первичном рынке ЦАО в 1 квартале 2011 года

1.1. Анализ предложений на первичном рынке . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

1.1.1. Объем рынка. Распределение предложений по районам . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

1.1.2. Стадии строительства . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

1.1.3. Анализ цен . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

1.1.4. Долевое распределение предложений по ценовым сегментам . . . . . . . . . . . . 7

1.1.5. Площади квартир. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

2. Структура спроса на первичном рынке ЦАО в 1 квартале 2011 года

2.1. Анализ спроса на первичном рынке . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

2.1.1.Объем продаж квартир на первичном рынке. Распределение спроса по стадиям строительства . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

2.1.2. Долевое распределение спроса по ценовым сегментам . . . . . . . . . . . . . . . . . .10

2.1.3. Площади квартир. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11

3. Выводы

3.1. Выводы. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12

4. Прогноз

4.1. Прогноз на 2 квартал 2011 года . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12

Наши специальные предложения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13

3Обзор первичного рынка ЦАО Москвы по итогам 1-го квартала 2011 г.

Карта структуры районов ЦАО, Москва

4

Распределение объема предложений по районам в ЦАО

1. Структура предложений на первичном рынке ЦАО Москвы в 1 квартале 2011 года

1.1. Анализ предложений на первичном рынке

1.1.1. Объем рынка. Распределение предложений по районам

В 1 квартале 2011 г. открытые первичные продажи велись в 38 жилых комплексах ЦАО Москвы, и общий объем предложений составил 1066 квартир1 или 166,5 тыс. м2. По сравнению с предыдущим кварталом объем предложений вырос на 9% за счет вышедших на рынок новых объектов. В январе первичный рынок по-полнился жилым комплексом, расположенном по адресу Печатников пер., д. 19, стр.1 (район «Сретенка»). В феврале были открыты официальные продажи в следующих жилых комплексах: • вжиломкомплексеSkuratovHouse,расположенномпоадресуул.Бурденко,

вл. 11 (район «Плющиха»);• вжиломкомплексе,расположенномпоадресуул.М.Трубецкая,вл.28,стр.2

(район «Хамовники»);• вжиломкомплексеBarkliPark,расположенномпоадресуул.СоветскойАрмии,

вл. 6 (район «Мещанский»);• вжиломкомплексе,расположенномпоадресуПечатниковпер.,вл.3,стр.1

(район «Сретенка»)Общая площадь 5 новых объектов составила 97,1 тыс. м2.

Новослободский9%

Сретенка9%

Замоскворечье8%

Донской7%

Плющиха5%

Мещанский5%

Таганский3%

Пресненский1%

Якиманка1%

Хамовники35%

Остоженка10%

Чистые пруды1%

Патриаршие пруды3%

Арбат3%

«АртХаус», Тессинский переулок, 2-6/19

1 В исследовании не учитыва-лись данные по пентхаусам, дуплексам, а также апарта-ментам, расположенных в ММДЦ «Москва-Сити»

5Обзор первичного рынка ЦАО Москвы по итогам 1-го квартала 2011 г.

Такжев1кварталекомпания«РеставрацияН»объявилаоначалестроительствановогообъекта—KnightsbridgePrivatePark,реализацияквартирвкоторомбудет осуществляться в концепции закрытых продаж.

1 квартал 2011 года был насыщен политическими событиями. Мэром Москвы было принято решение максимально ограничить новое строительство в центре города. В течение трех лет большинство начатых строек в центре Москвы будут завершены, некоторые – перепрофилированы, и вместо торговых центров появятся гостиницы, апартаменты и жилье. Максимально сократится новое строительство и в сложившихся районах Москвы: только для замены ветхих и аварийных зданий. Массовая застройка останется в ограниченном числе райо-нов и только при условии внятной транспортной схемы.

Такжевмартемосковскимивластямибылапроведенапроверкастроительныхконтрактов, в результате которой было забраковано 53 инвестконтракта – каж-дый пятый из рассмотренных. Среди пострадавших оказались проекты таких «элитных» застройщиков как «Система-галс», «Интеко» и RGI.

1.1.2. Стадии строительства

По итогам 1 квартала 2011 года основной объем предложений был сосредото-чен в домах на стадии «нулевого цикла», суммарный объем которого составил 70 165 м2 или 42 % от общего предложения. Объем предложений на нулевом цикле строительства в 1 квартале пополнился квартирами в жилых комплексах SkuratovHouse,BarkliParkиМ.Трубецкая,вл.28,стр.1.Суммарный объем предложений в домах на заключительной стадии строитель-ства («введен в эксплуатацию», «получено первое свидетельство на квартиру», «строительно-монтажные работы завершены») по итогам 1 квартала составил 64 457 м2 или 39 % от общего предложения.

Распределение доли элитных новостроек по стадиям строительства

Строительно-монтажные работы завершены

7%

Монолитно-каркасные работы

8%

Фасадные и инженерные работы

11%

Нулевой цикл42%

Получено первое свиде-тельство на квартиру

15%

Введен в эксплуатацию17%

Knightsbridge Private Park, Хамовники

6

1.1.3. Анализ цен

По итогам 1 квартала 2011 г. средневзвешенная цена предложения в новострой-ках ЦАО Москвы составила 15 198 $/м2, что выше на 2,2% средневзвешенной цены предложения 4 квартала 2010 года, когда она составляла 14 874 $/м2. Стоимость квартир в течение 1 квартала 2011 года изменялась. Повышение цен наблюдалось в следующих жилых комплексах:• Б.Афанасьевскийпер.,вл.24,26,28–от4%до5,6%;• жилойкомплекс«Английскийквартал»–от7%до26%;• жилойкомплекс«Четыресолнца»–7,16%;• жилойкомплекс«Трилогия»–10%;• Печатниковпер.,д.19,стр.1–от3%до10%.

Динамика изменения средневзвешенной цены на первичном рынке ЦАО, 2003 – 1 квартал 2011 г.

Распределение средневзвешенных цен предложений на первичном рынке ЦАО по районам

53006800

8100

12 700

16 300

20 400

14 282 14 874 15 198

20030

5 000

10 000

15 000

$/м

2

20 000

25 000

2004 2005 2006 2008 2009 2010 1 кв 2011 г.

2007

29 979 29 911

26 647

18 69617 167

15 063 14 418 14 047 13 633 13 576 13 532 13 13811 642

7 554

0

5 000

10 000

15 000

$/м

2 20 000

25 000

35 000

30 000

Пат

риар

шие

пру

ды

Чист

ые

пруд

ы

Ост

ожен

ка

Арб

ат

Плю

щих

а

Зам

оскв

ореч

ье

Яким

анка

Тагански

й

Мещ

анск

ий

Пре

снен

ский

Срет

енка

Хам

овни

ки

Нов

осло

бодс

кий

Дон

ской

Самые дешевые квартиры в ЦАО в 1 квартале 2011 года предлагались в жилом комплек-се «Английский квартал», где цена однокомнатной кварти-ры составляла $374 400. В этом же жилом комплексе была зафиксирована самая низ-кая стоимость квадратного метра – 5 900 $/м2.

Суммарный бюджет первичного предложения в новостройках ЦАО по состоянию за 1 квартал 2011 года составил $2 531 620 918.

7Обзор первичного рынка ЦАО Москвы по итогам 1-го квартала 2011 г.

1.1.4. Долевое распределение предложений по ценовым сегментам

По итогам 1 квартала 2011 года на первичном рынке ЦАО основная доля пред-ложений пришлась на квартиры стоимостью от 1 млн. до 1,5 млн. долларов США (23%). На квартиры стоимостью от 1,5 до 2 млн. долларов США пришлось 21% от общего объема. Значительная доля предложений осталась за квартирами бюд-жетом выше 3 млн. долларов США – 20%..

Ключевые проекты, сформировавшие цены в районах ЦАО, Москва

Патриаршие пруды – Гранатный пер., 6, «Гранатный Палас» и Сытинский туп., 3а

Остоженка–«ОстоженкаПаркПалас»,«БарклиПлаза»ижилыекомплексы по адресу Еропкинский, 16, Остоженка, 11

Арбат–БольшойАфанасьевскийпер.,вл.24,26,28

Замоскворечье – «Четыре солнца», «Аквамарин»

Сретенка – Петровский б-р, 21, «Легенда Цветного»

Новослободский – «Итальянский квартал»

Пресненский–«Трилогия»

Плющиха–SkuratovHouse

Мещанский–BarkliPark

Чистые пруды – Клубная резиденция «Чистые пруды»

Хамовники–«Садовыекварталы»,ул.М.Трубецкая,вл.28,стр.1

Донской – «Английский квартал».

Распределение объема предложений на первичном рынке ЦАО в зависимости от бюджета

Дифференциация цены пред-ложений по районам в ЦАО за 1 квартал 2011 года показывает, что наиболее высокие цены были в районах Патриаршие пруды, Чистые пруды, Осто-женка и Арбат. Высокая стоимость квар-тир в районе Чистые пруды обусловлена предложением в уже готовом объекте Клубная резиденция «Чистые пруды», квартиры в котором предла-гаются с высококачественной отделкой.

< $1 млн.14 %

$1–1,5 млн. 23%

$1,5–2 млн. 21%

$2–2,5 млн. 14%

> $3 млн. 20%

$2,5–3 млн. 8%Таманская ул.

8

1.1.5. Площадь квартир

В 1 квартале 2011 года квартиры наименьшей площадью – 46,8 м2 предлагались в жилом комплексе «Английский квартал», а наибольшей – в жилом комплексе Гранатный пер., д. 6 460,9 м2. Средняя площадь квартир в новостройках в ЦАО Москвы составила 154,7 м2. Основное предложение по-прежнему сосредоточено в площадях диапазоном 100 – 150 м2 (32% от общего объема), что обусловлено наибольшим покупательским спросом на такие квартиры.

> 300 м2

3%

< 100 м2

18%

100–150 м2

32%

150–200 м2

31%

200–300 м2

16%

Распределение объема предложений по площадям на первичном рынке ЦАО Москвы

ЖК «Четыре солнца»

9Обзор первичного рынка ЦАО Москвы по итогам 1-го квартала 2011 г.

2.1. Анализ спроса на первичном рынке

2.1.1. Объем продаж квартир на первичном рынке. Распределение спроса по стадиям строительства.

Количество продаж на первичном рынке за 1 квартал 2011 года составило 152 квартиры2. Основной покупательский спрос пришелся на новостройки с высо-кой стадией строительства (40%), распределившись следующим образом:• введенвэксплуатацию–22%;• полученопервоесвидетельствонаквартиру–13%;• строительно-монтажныеработызавершены–5%.

Средневзвешенная цена продаж по итогам 1 квартала 2011 года составила 13 304 $/м2, что на 2% выше цены продаж за предыдущий квартал (13 074 $/м2).

Распределение объема продаж на первичном рынке ЦАО по стадиям строительства

2. Структура спроса на первичном рынке ЦАО Москвы в 1 квартале 2011 года

Строительно-монтажные работы завершены5%

Монолитно-каркасные работы30%

Фасадные и инженерные работы

21%

Нулевой цикл9%

Получено первое свиде-тельство на квартиру

13%

Введен в эксплуатацию22%

2 В исследовании не учиты-вались продажи в жилых комплексах, где реализация квартир осуществляется в концепции закрытых продаж

10

1 квартал 2011 года примерно сопоставим с 1 кварталом 2010 года по количеству сделок. Однако по сравнению с предыдущим кварталом количество проданных квартир на первичном рынке снизилось на 45%.

2.1.2. Долевое распределение предложений по ценовым сегментам

ПоданнымкомпанииContactRealEstateв1квартале2011годанапервичномрынке ЦАО основная часть продаж пришлась на квартиры стоимость до 1 млн. долларов США (40%). Объем продаж квартир стоимостью от 1 до 1,5 млн. дол-ларов США составил 16% от общего объема. Доля сделок с квартирами бюдже-том от 1,5 до 2 млн. и выше 3 млн. долларов США составила по 13% от общего объема.

Динамика количества заключенных сделок на первичном рынке, 1 квартал 2009 г. – 1 квартал 2011 г.

Распределение объема продаж на первичном рынке ЦАО в зависимости от бюджета

6072

67

112120 117

154

277

152

020406080

100120140160180200220240260280

1 кв. 2009 г.

2 кв. 2009 г.

3 кв. 2009 г.

4 кв. 2009 г.

1 кв. 2010 г.

2 кв. 2010 г.

3 кв. 2010 г.

4 кв. 2010 г.

1 кв. 2011 г.

< $1 млн.40%

$1–1,5 млн. 16%

$1,5–2 млн. 13%

$2–2,5 млн. 12%

> $3 млн. 13%

$2,5–3 млн. 6%

ЖК «Итальянский квартал»

11Обзор первичного рынка ЦАО Москвы по итогам 1-го квартала 2011 г.

2.1.3. Площади квартир

В 1 квартале 2011 года квартира с наименьшей площадью – 44 м2 была продана в жилом комплексе «Английский квартал», а с наибольшей – в жилом комплексе «Гранатный Палас» 500,9 м2. Средняя площадь проданных квартир в новострой-ках в ЦАО Москвы составила 135,1 м2. Основное количество продаж по итогам 1 квартала 2011 года было сосредоточено в площадях диапазоном 100 – 150 м2 (37% от общего объема).

Распределение объема продаж по площадям на первичном рынке ЦАО

< 100 м2

35%

> 300 м2

3%

100–150 м2

37%

150–200 м2

15%

200–300 м2

10%

ЖК «Садовые кварталы»

ЖК «Шоколад»

12

3. Итоги и выводы

4. Прогноз на 2 квартал 2011 год

1. В 1 квартале 2011 года на первичный рынок ЦАО вышло 5 новых объектов общей площадью 97,1 тыс. м2.

2. Основной объем предложений сместился в сторону «нулевого цикла» за счет проектов:SkuratovHouse,BarkliParkиМ.Трубецкая,вл.28,стр.1.

3. Средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке ЦАО по итогам 1 квартала 2011 года выросла на 2,2%, что обусловлено вымывани-ем дешевых предложений с рынка и корректировкой цен застройщиками в сторону повышения.

4. Количество продаж на первичном рынке за три месяца достигло 152 кварти-ры, что в среднем составляет по 50 квартир ежемесячно. Данный факт связан с восстановлением рынка элитного жилья, а также со стабилизацией объемов спроса.

5. На 12% увеличились продажи квартир с бюджетом до 1 млн. долларов США за счет сравнительно недорогого предложения в жилых комплексах «Англий-ский квартал» и «Итальянский квартал».

6. По итогам 1 квартала основной покупательский спрос по-прежнему прихо-дится на квартиры в новостройках с высокой стадией строительства (40% от общего объема).

1. Во2кварталеожидаетсявыходнарынокжилогокомплексаSkyHouse.

2. Цена предложений в долларовом эквиваленте до конца 1-го полугодия может вырасти в пределах 3-5%, за счет сохранения высокой цены на нефть и по-нижения курса рубля к доллару.

3. Количество сделок во 2-м квартале останется на уровне 150 квартир.

13Обзор первичного рынка ЦАО Москвы по итогам 1-го квартала 2011 г.

SKuRatovHouSE,ул.БуРдеНкО,д.11Жилой дом премиум – класса, расположенный в Хамовниках на улице Бурденко. Проект создан известным архитектором Сергеем Скуратовым. Достойный, респектабельный проект в ак-туальном стиле. В доме 33 квартиры, площадью от 107 до 320 м2.

«САдОВыекВАРТАлы»,ХАМОВНикиВ историческом районе Хамовники, рядом с Новодевичьем мо-настырем и детским парком «Усадьба Трубецких в Хамовниках», между набережными Москва-реки строится новый элитный микрорайон «Садовые Кварталы». Это жилые кварталы с при-ватными дворами, расположившимися на 11 гектарах земли.

KnigHtSBRidgEPRivatEPaRK,ХАМОВНикиЭтот проект обещает стать одним из лучших домов в Хамов-никах. Комплекс спроектирован по семейному принципу – как комфортное жилое пространство для взрослых и идеальный дом для детей всех возрастов. Просторный двор с уютным собственным парком и внутренними садами.

«иТАльяНСкийкВАРТАл»,ФАдееВАул.,д.4Единственный в своем роде проект на рынке элитной недвижи-мости, сочетающий в себе редкие для столицы преимущества: расположение в самом центре Москвы, в двух километрах от Кремля с тишиной и уютом приватной территории, расцвечен-ной зеленью деревьев, яркими красками цветов и пением птиц.

БОльшОйАФАНАСьеВСкийПеР.,24-28Жилой комплекс расположен в одном из немногих уголков Москвы, сохранивших свой исторический облик. Предусмотрена благоустроенная придомовая территория, мощёные дорож-ки, цветники и газоны, деревья и декоративные кустарники, детская площадка.

BaRKLiPaRK,ул.СОВеТСкОйАРМии,Вл.6Дом от Филиппа Старка! (yoo Inspired by Starck). Безупречно спроектированные квартиры от 59 до 356 м2. Собственный вы-ход к Екатерининскому парку и виды на исторические объекты. На каждом этаже в лифтовом холле оборудован зимний сад площадью до 50 м2 с дизайнерским оформлением.

наши специальные предложения

элИтные нОвОСтРОйКИ

14

ПАРкПОБеды5-тикомнатная квартира общей площадью 262 м2. Выполнена авторская отделка высокого класса в современном стиле. Квар-тира оборудована системой «Умный Дом». Гостиная, столовая, кабинет, спальня, детская комната, эксклюзивная мебель.

«ТРиуМФПАлАС»,ЧАПАеВСкийПеР.,д.3Четырехкомнатная квартира общей площадью 154,6 м2. Вы-полнена в современном стиле с высококачественной отделкой. Комплекс расположен в престижном районе Сокол рядом с парковой зоной. Инфраструктура включает в себя фитнес-центр, салон красоты, детский городок на придомовой территории.

«ПОСелОкХудОжНикОВ»,ВРуБеляул.,д.8Двухуровневый пентхаус общей площадью 116 м2. Выполнена с отделкой в стиле хай-тек. Панорамные окна на две стороны. Функциональная планировка: первый этаж – студия с кухней, гостевой санузел, второй этаж – спальня, кабинет, основной санузел.

«ЭдельВейѻ одном из самых высоких зданий столицы предлагается ва-шему вниманию великолепная 2-х комнатная функциональная квартира 135 м2 со спальней-будуаром и зоной кухни-гостиной с шикарной отделкой в стиле барокко. Истинные ценители красоты и роскоши не смогут пройти мимо изысканных фресок в сочетании с прекрасной итальянской мебелью.

БОльшОйХАРиТОНьеВСкийПеР.,д.16/18В новом малоквартирном элитном доме предлагается квартира общей площадью 111 м2. Отделка в современном стиле, кварти-ра полностью мебелирована и готова к проживанию. Просторная гостиная с эркером, зона кабинета, отдельно кухня, спальня с гардеробной и ванной комнатой, гостевой санузел.

наши специальные предложения

элИтные КвАРтИРы

«МАСТеРиМАРгАРиТА»,кОзиХиНСкийМАлый,д.33-хкомнатная квартира общей площадью 97 м2. Выполнена с отделкой класса De-Luxe в современном стиле. Открытая терраса с видом в сторону Патриарших прудов.

119019, Москва, ул. Арбат, д. 13/36Телефон: +7 (495) 956-77-99

www.kre.ru