法拍屋實戰課程 ( 第 3 版 52頁 )

智庫雲端課訓經理 .勞委會職訓局外聘電腦講師、永然講授預售屋操盤、建築研究中心講授塔木德 .亞太經貿廣場總物業經理 .湯姆龍育樂公司董事長特別助理 .嬌聯、羽田、宏福證券資訊襄理 .國立中央大學資訊管理研究所 (與會計系、國貿科 )畢業 .部落格 :英語 369 出版作品 :超過 10本以上

法拍屋的課程大綱 投資法拍的理由 法拍拍賣流程 法拍陷阱 法拍點交 法拍不點交 法拍共有物處分多種思考架構與重點

投資法拍的理由 :

投資報酬率高 不會買貴 時間乘以效率 專業規避風險

法拍的由來與避免 誰被法拍 如何避免被法拍

法拍拍賣流程 查封債務人財產 取得執行名義參與分配 法院如何決定底價 決定拍賣價格 如何在石頭內撿鑽石

法拍陷阱 凶宅 無權占用 沒有用的廢地 為何只有我一個人投標 ?

如何看法拍公告 ?

重點在於點交不點交 土地或房屋 全部或持分 是否有優先購買權人 10天或 15天後

看法拍筆錄的重點 點交或不點交 佔用人與債務人的關係 何種占用

租約 與 非租約 有權 或 無權 部分 或 全部

如何投標 ?

標單填寫與保證金申請 如何會被判廢標

法拍屋的處理程序 為何被法拍 如何救法拍 避免被法拍

法拍屋的處理程序 (1)法院收狀

執行處法官函知地政 查封登記公告及登報第一次拍賣第二次拍賣第三次拍賣應買公告 (9

0)第四次拍賣

拍定優先購買權

繳清款

權利移轉證明書

產權過戶

法拍屋的處理程序 (2)點交

申請點交公文 (限離 )

公文 (現場履勘 )

法官現場履勘公文 (強制執行 )

拍賣完成

不點交法院開庭

取得法院勝訴判決書強制執行申請點交

法拍的變化 點交 變不點交 不點交 變 點交 拍賣撤銷 (停拍與撤回 ) 債主承受 第三拍後登記購買 優先購買權的主張 不理性的法拍現象

被判 廢標的幾個常見原因 填錯當事人沒有出現 出現後反悔必須付出的代價

法拍的費用估算 七天的利息錢 投資金額

法拍總金額 稅費 搬遷費用 整修費用 其他費用

回收期間 點交 不點交

法拍的稅費節省與計算 (加價節稅 )

土地增值稅地價稅房屋稅契稅工程受益費營業稅所得稅

法拍的可節省費用舉例 管理費水電欠費

投資報酬率解析賺要有理由最大的可能成本最大的獲利來源

看懂法律文件 地籍圖測量成果圖 申請建物的歷史過程

權利移轉證明書

看懂訴訟 ( 法拍屋 )

申請調卷宗的法律資格

不理性的法拍現象 第三拍的競價比第二拍的抵價還高競價比市價的八折還高

奢侈稅的影響奢侈稅的避免 先跑的人最有利

國稅局下撿回一點錢 分配款的餘額 中途攔截的業界作法 土地增值稅減免 重購退稅有關的討論

財務槓桿方面的建議另外一半的想像力賺租金賺價差 以小博大 改用途 與 買預售屋 與 賺投報率 土地開發的長期觀點

缺少法律知識後的後果與案例分析 為何買到點交房屋還被告 人死了一切約定都沒意義 投資客有甚麼稅 只拍賣房屋可以投標嗎競標與拍賣不一樣 處理程序與重點

何謂法拍屋金拍屋與銀拍屋 法拍制度的介紹 不同不動產來源的優缺點比較

變為法拍屋的五大原因欠錢 房貸沒繳欠稅連帶保證人與一般保證人

如何確定房子為空屋 沒有人在 沒水沒電 沒鎖 沒燈信件散落一地

租約破解之道破租約破假租約終止租約和解租約 強力停止租約

法拍投資人最容易犯的罪與避免之道 法拍拍定人常犯的罪 法拍債務人常犯的罪 第三人常犯的罪

法拍的書狀攻防存證信函

對誰起訴書狀

幾個可能的原因與理由

不點交的因應之道 買全部 (點交或不點交 ) 買一半 (有權占有或無權占有 ) 買一半的一半 (大吃小或小吃大 )

債務人怎麼拿回自己的房子 有產權的房子如何取回 沒產權房子如何取回『交換』的取捨能戰才能和 拍定人的邊打邊和策略

買持分進可攻退可守的原因 三分之一的持分怎麼分 三分之一的持分賣給誰 三分之一的持分法院怎麼判 如何設計分割方案與計畫

靠法拍屋起家的幾個名人蔡賴方

法拍亂象與產生的原因綁標 圍標 假標海蟑螂的運作模式

空屋不點交的原因空屋點交空屋點交的意外空屋點交變不點交

點交與不點交變來變去的因應之道 不點交可否變點交 點交變不點交的因應之道

法拍屋買到變廢墟怎麼解套 不繳尾款的後果 不繳尾款的破解之道

如何查看法拍屋與可以用的藉口勇敢敲債務人的門善用履勘的時間點 證明與舉證的間接手段

如何面對部分點交的黑白道破租約與終止租約 定期終止與不定期終止的法律理由黑白道 後患無窮的黑道

代標公司的運作技巧代標一定贏的原因代標公司的服務內容與附加價值

法拍案例的自我學習問題 判例問題 最高法院判解問題 整個法律位階與結構

法拍屋如何舉證的問題

法拍屋看到土地開發的另一半

法拍屋的破解篇 分割破分管 查封破多數決 高額抵押破多數決 買賣破租賃的原因列舉

債務人搬回來住怎麼辦

點交屋中有植物人與神主牌的處理

點交中物品佔有的合法處理程序

點交不下來又該怎麼辦

不點交法拍屋的學習重點所在

那些東西與設備是屬於點交內的範圍