Пермь 2013

А. ГоловинЖИЛЬЕ, ЖИЛЬЕ …

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ –МОНОПОЛИЯ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

МОНОПОЛИЯ ТИПОЛОГИИ

КАЧЕСТВО – ЭТО ВСЕГДА ЗА ЗАБОРОМ

ИЗ ПРОШЛОГО …

В НАСТОЯЩЕЕ

БЫЛО, БЫЛО, БЫЛО… (Канада, Франция, Турция)

НО ПРОШЛО

У НАС ДО СИХ ПОР – ЭТО ЯКОБЫ ТО, ЧТО ЖЕЛАЕТ ПОТРЕБИТЕЛЬ (Наш город)

СЕГОДНЯ В ПЕРМИ ПРЕДСТАВЛЕНО БОЛЬШОЕ КОЛИЧЕСТВОРАЗЛИЧНЫХ ТИПОЛОГИЙ ЖИЛЬЯ, КОТОРЫЕ НА ДАННЫЙ МОМЕНТСУЩЕСТВУЮТ В РОССИИ

ОДНИ ИЗ НИХ ПРОСТО ДОЖИВАЮТ СВОЙ ВЕК,

ДРУГИЕ ПРОЦВЕТАЮТ…

Почему весь город не долженбыть застроен высотками?

ИСЧЕЗНОВЕНИЕ ТИПОЛОГИЙЖИЛЬЯСРЕДНЕЙ ЭТАЖНОСТИ

Тенденции удовлетворения спроса напараметры высотного строительстваприведут к тому, что исчезнет несколькотипов жилой застройки.

В результате:

•жители утрачивают возможность и темсамым право на выбор различных типовжилья;

•утрачивается разнообразиеархитектурной и визуальной среды, чтоведет к утрате качества городскойсреды в целом;

•увеличивается стоимость эксплуатациижилищного фонда;

•увеличивается риск чрезвычайныхситуаций и уровень их последствий.

2050 ГОД

ОТСУТСТВИЕ ДВОРОВ ИЛИ ДВОРЫ - ПАРКОВКИ

НИКТО НЕ МОЖЕТ СЕБЕ ПОЗВОЛИТЬ СОДЕРЖАТЬ ОГРОМНЫЕПРОСТРАНСТВА

НАРУШЕНИЕ МАСШТАБА СЛОЖИВШЕЙСЯ ГОРОДСКОЙ ЗАСТРОЙКИ

НАРУШЕНИЕ ВОСПРИЯТИЯ ИСТОРИЧЕСКОЙ ЗАСТРОЙКИ

3-7

8-16

25

1-2

СТРУКТУРА ДОМА ПОВЫШЕННОЙ ЭТАЖНОСТИ

Скопление загрязненногоатмосферного воздуха;

Перегрев квартир в летнеевремя;

Слабая тяга бытовойвентиляции;

Высокая заболеваемостьОРЗ;

Высокая лифтоваязависимость;

Высокие риски пожарнойбезопасности: продуктыгорения поднимаютсянаверх, отсутствиепожарной техники

Самые популярныеквартиры

Самые дорогие квартиры

Самые непопулярныеквартиры

Нежилые помещения

МИНУСЫ ДОМОВ ПОВЫШЕННОЙ ЭТАЖНОСТИ

• Из окна шестнадцатого этажа не приглядишь за ребенком, играющим во дворе;

• Высокая этажность требует больших разрывов междудомами по соображениям освещенности и инсоляции. При16-этажной застройке они достигают 100 метров и более;

• Это не только разобщает людей, искусственно изолирует ихдруг от друга, но автоматически ведет к завышениюразмеров и эффекту «разомкнутости» внутриквартальныхпространств;

• Поэтому при застройке высотой в 16 этажей и более простоневозможно сформировать живые улицы для людейгуманные и соразмерные человеку;

• Так, при расстановке зданий по принципу свободнойпланировки, которая, казалось бы, создает незамкнутые вплане пространства, в натуре часто возникает чувствозамкнутости;

• Здания повышенной этажности вызывают некомфортныеветровые режимы во дворах

• Отбрасываемые тени не позволяют создать уютные парки искверы

• Скопление загрязненного атмосферного воздуха;

• Перегрев квартир в летнее время;

• Слабая тяга бытовой вентиляции;

• Высокая заболеваемость ОРЗ;

• Высокая лифтовая зависимость;

• Высокие риски пожарной безопасности: продукты горенияподнимаются наверх, отсутствие пожарной техники

Существует позиция, что строительство зданий повышенной этажностиболее экономично. Но и это несомненное достоинство не являетсябезоговорочным

Экономия многоквартирных домов повышенной этажности складывается изследующих компонент:

СРЕДНЕЭТАЖНАЯ ЗАСТРОЙКА – МАСШТАБ БОЛЬШОГО ГОРОДА

ПРЕИМУЩЕСТВА СРЕДНЕЭТАЖНОЙ ЗАСТРОЙКИ

СТРУКТУРА СРЕДНЕЭТАЖНОГО ДОМА

1-2 нежилые

помещения

3-6 квартиры

СРЕДНЕЭТАЖНАЯ ЗАСТРОЙКА ПОЗВОЛИТПРЕОБРАЗОВАТЬ УЛИЦЫ ГОРОДА

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ АСПЕКТ

Среднеэтажная застройка – является масштабным элементом перехода от однойтипологии застройки к другой

ЭКОНОМИКА СРЕДНЕ ЭТАЖНОЙ ЗАСТРОЙКИ

Показатели Ед.изм.

Общая площадьзастройки кв.м. 35 000 35 000

Площадь участка га 2,0 2,0

Коэффициент застройки 1,75 1,75

Схема показывает равенство площадей на обеих схемах, но первая предполагает наличиебольшого неотграниченные пространства, которые дорого содержать, и которые какправило заставлены машинами, другая предполагает обособленное пространство дляотдыха, закрепленное за конкретными людьми

НА ЭТИ ВОПРОСЫЖИТЕЛИ МОГУТ

ОТВЕТИТЬ САМИ

• Качество какого дома проще определить пристроительстве?

• При строительстве какого дома финансовые рискинаиболее высоки?

• В каком доме проще договориться о его содержании, содержании двора?

• В каком доме вы будете лучше знать соседей?

• В каком доме вы будете себя чествовать уютней?

• Оборудование какого дома более сложнее иследовательно дороже в содержании?

Поддержка среднеэтажной застройки…

… позволит вернуть им уют и комфорт дворов

СХЕМЫ ЗАСТРОЙКИ СРЕДНЕЭТАЖНЫМИ ДОМАМИ

КОМФОРТНЫЕ ДВОРЫ, ПРИНАДЛЕЖНОСТЬ КОТОРЫХ ОПРЕДЕЛЕНАИХ МАСШТАБОМ

ДВОРЫ СВОБОДНЫЕ ОТ МАШИН

ДВОР - КОЛОДЕЦ?

Дворы колодцы представляют собой застройку, когдарасстояние между фасадами зданий от 11 и менее метров

РАЗМЕРЫ КВАРТАЛОВ НЕ ПОЗВОЛЯТ ОБРАЗОВАТЬСЯДВОРАМ - КОЛОДЦАМ?

загородный дом – это за городом, мы говорим о городскоминдивидуальном доме

что такое малоэтажная городская застройка?

• прежде всего это застройка в городе пригороде, вплотную примыкающая ипродолжающая городскую ткань

что такое малоэтажная городская застройка?

индивидуальные постройки от одного дотрёх этажей таунхаусы

многосекционные дома от трёх до четырёхэтажей

еще?

планирование малоэтажной застройки нельзя рассматривать каксамостоятельную систему общегородского пространственного развития

• жители города выбирают место, где они могут комфортно и доступно жить, работать, играть, учиться, отдыхать, заниматься хобби и просвещаться;

• при этом не опасаться за свое здоровье и безопасность;

• при этом иметь возможность уединиться;

• сегодня город не в полной мере удовлетворяет эти потребности, и это провоцируетчеловека на поиски того, чего нет;

• все эти условия можно создать в городе!

• город – это то место, где могут быть собраны и увязаны ценности и интересыбольшинства индивидуумов;

• поэтому во главе угла стоит развитие эффективного – или доступного города, комфортного, удобного и привлекательного – способного жителям удовлетворить ихинтересы, и разнообразного – где каждый на свой вкус и кошелек может выбрать себепродукт городского образа жизни;

• малоэтажная застройка на территории зеленого окружения города – это символрасползания города. Именно желание человека уединиться и стремлениеобосноваться в природе, приводит у нарушению экологического баланса и непозволяет создать удобные условия в городе.

• поэтому малоэтажная застройка с большими земельными участками на перифериигорода должна быть ограничена

индивидуальные дома с индивидуальным выходом на «собственный»участок можно построить на крыше…

первые этажи любого многоквартирного дома могут быть индивидуальными«домами»: собственный земельный участок, индивидуальный вход

традиционный тип

• Типичные индивидуальные дома 1950-хи старше выполнены из дерева, демонстрирующие искусное владениематериалом и технологиями;

• Несмотря на индивидуальность четкопросматривается принадлежностьтипологии и установленным параметрам;

• Каждый дом имеет хороший контакт собщественным пространством;

• Небольшие заборы перед палисадникомне нарушают этой связи

• Даже возникающие заборы болеескромные по сравнению ограждениямисовременных домов

блокированные двухквартирные дома

• Одноэтажные дома с небольшимиквартирами• В настоящее время дома окруженымножеством вспомогательных пристроек• Связь домов с общественнымпространством хорошая

современные дома

• Современные дома можно описать какархитектурный коллаж различных стилей;

• Различные цвета, необъяснимые формыкрыш, некачественные материалы;

• Дома находятся в состоянии«окончательной» незавершенности;

• Особой отличительной чертой, объединяющих все дома, является то, чтоони имеют «закрытый» характер, наглухозащищенный от общественногопространства;

• Эта неприступность выражена не тольковысокими, глухими заборами, но ирасположением окон.

размеры земельных участков

• Глубина земельных участков вПерми сравнима с глубинойземельных участков в городах США иКанады – около 40 метров• Однако фронт – в российскихгородах самый щедрый – около 30 метров• Ширина земельных участков вевропейских городах и американскогоконтинента около 10 – 15 метров

площади земельных участков

Соответственно площадь земельныхучастков в российских городах внесколько раз больше чем в городах синтегрированной в городскую илипригородную среду малоэтажнойзастройки

Средняя площадь земельных участков

использование общественного пространства

широкий профиль коло 24 – 25 метров, озеленениемежду проезжей частью и тротуаром, а также междутротуаром и границей земельного участка

ограждение частной собственности организовано взащитной неприступной форме, отсутствие визуальногообзора улицы из домовладения

пешеходная дорожка на территорияхобщего пользования

сети инженерной инфраструктуры, электричество, газ, освещение

типичный профиль улиц пригородной в Перми современного периодазастройки

Можно наблюдать слабую взаимосвязь между частным и общественным пространством. Заборы работают как оборонительные щиты сдерживающие злоумышленников.Отсутствует социальный контроль общего пространства, владельцы домов защитили себя оттерриторий общего пользования и безучастные в его существовании.Общественное пространство выглядит заброшенным, улицы становятся небезопасными -заборы растут и становятся все более неприступными.

КАЖДЫЙ РАЗ ПРИ ГОРОДСКОМ ПЛАНИРОВАНИИ РЕШАЕТСЯ ГЛАВНАЯЗАДАЧА – ВЫДЕЛЕНИЕ ОБЩЕСТВЕННОГО ИНТЕРЕСА.

ОБЩЕСТВЕННЫЙ ИНТЕРЕС ВОЗНИКАЕТ ИЗ МНОЖЕСТВА ЧАСТНЫХ, НОПРИ ЭТОМ ОТДЕЛЕН ОТ НИХ, ПОЭТОМУ ВСЕГДА ВОЗНИКАЕТ ДИЛЕММАПОСРЕДНИЧЕСТВА МЕЖДУ НИМИ.

существующее состояние

Что касается пригородной застройки, складывается ощущение, что частныйинтерес сократился или находится науровне базовых инфраструктурныхпотребностей:

•Возможность добраться до дома навнедорожнике

•Электричество

•Если получится – вода и канализация

•Нет никаких признаков, что жителипроявляют какой-то интерес кобщественной жизни или любому видусоциальной деятельности

Как результат существует определенная направленностьжителей защитить себя от внешнего мира на своем участке. Пространство улиц заброшено, и дома отгорожены глухимизаборамиРезультат проведенного исследования содержит в себепостулат, что для того чтобы создать комфортные условия дляжизни необходимо общее желание и интерес.

основные выводы

существует различные планировочные формы застройки

характер среды определяет и формируется соответствующимипараметрами

менее разобщенная застройка совмещенное движение пешеходов и автомобилей снижает

скорость, повышает безопасность более оживленная и кооперативная среда

оптимальное расстояние между фасадами домов 20 метров

профили улиц

при планировании профилей улиц может быть избрантакой подход:

– фиксируется расстояние между фасадамизданий в пределах 15 – 20 метров

– определяется функциональное назначениеулицы

– в соответствии с функциональнымназначением определяется набор элементовулицы

– также в соответствии функциональнымназначением улицы выбирается размерноесоотношение между частным и общественнымпространством

сочетание общественных и частных интересов

в Канаде

• по земельным участкам частнойсобственности, в части где размещениеобъектов запрещено, проходят: тротуары, отдельные кабельные линииинфраструктуры.

• за содержание фрагмента тротуара, наземельном участке, ответственность несетсобственник дома

сервитут в части учета публичныхинтересов

частный интерес общественный интерес

• экономия на содержании общественныхтерриторий;

• ниже налог на недвижимость;

• больше налогоплательщиков;

застройщик

•эффективный «выход» продаваемыхземельных участков

собственник:

•больший по размеру земельный участок

•благоустроенный на собственный вкус

не предусмотрено, но существует… и не мешает

благоустроенные участки территорийобщего пользования владельцами домов

стратегия преобразования среды –изменение «пермского» профиля

сравнение плотности застройки разных типов

Пермь Копенгаген (Дания)

Япенбург (Нидерланды) Хельсингор (Дания)

как быть с 15 сотками? – обеспечить возможность делить иобъединять земельные участки по фронту примыкающему к улице

• обстоятельства могут заставить собственникапринять решение о продаже земельного участкаили его части

• в этом случае участки будут неудобными дляразмещения различных построек, появятся«излишние» части – «сосиски» узкие длинныеучастки

• крупные планировочные элементы – кварталы, снижается пешеходная связность

• увеличение затрат на строительство иэксплуатации городской инфраструктуры впересчете на участок в два и более раз

складывающаяся практика предложения

ПРЯМОУГОЛЬНАЯ ПЛАНИРОВКА С РАЗНЫМИРАЗМЕРАМИ БЛОКОВ (кварталов) КОЛЬЦЕВАЯ CUL-DE-SAC

ПЛОЩАДЬ ДЛЯУЛИЦ

ПЛОЩАДЬ ДЛЯСТРОИТЕЛЬСТВА

планировка кварталов и земельных участков

Вариант 1 Вариант 2

следует обращать внимание:•количество земельных участков•длину и площадь уличной сети•конфигурацию земельныхучастков•рельеф

рекомендации:•избегать нерегулярной формыземельных участков: узких, сострыми углами•общественные центрыформировать в центрепланировочной структуры спримыканием к сложившейсятранспортной инфраструктуре имаршрутам ГОТ•избегать размещения земельныхучастков на склонах оврагов идолин малых водных объектов

1-ый вариантпредпочтительней•примерно одинаковоеколичество земельных участков;•уличная сеть меньше;•длина активных фронтовзастройки больше (почти вседома ориентированы фасадами кулице);•форма земельных участковправильнее

сокращение земельных участков: поиск оптимального соотношениятипа жилого дома, его размера, размера земельного участка иквартала

профили улиц на территории малоэтажной застройки в «заозерье»

вспомогательная квартальная (типапроезда) (1)

вспомогательная квартальная (типапроезда) (2)

квартальная (1) квартальная (2)

раскладка инженерных сетей в профиле 19,8 метров

параметры: типы домов (зданий)

параметры: варианты мест размещения домов и стоянок дляавтомобилей

дома жилые блокированные

4,2 метра схема планировки

базовые принципы планировки схема размещения стоянок

строим сами… по бюджету и по потребности

возможности

• Гибкость планировки и определенияфункционального назначения каждого этажа втечении всего срока эксплуатации;

• Приобретение чистого земельного участка инезависимость от застройки соседних, примыкающих участков

• Возможность эксплуатации с сохранением всехфункций жилого дома в одноэтажном исполнении;

строим сами… по бюджету и по потребности

продажа домов с договорами длительной аренды оборудования

автономный газгольдер пассивные источники электроэнергии

газовый котел септик

пример расчета стоимости одного комплекта оборудования

Сумма кредита 350 000 р. 350 000 р.Период 8 лет 15 летГодовая процентная ставка 12,00% 12,00%

Месячный платеж 5 688 р. 4 200р.

Головин А.В.golovin59@hotmail.com

спасибо за внимание