Екатерина Синогейкина Генеральный директор ЗАО...

Екатерина СиногейкинаГенеральный директор

ЗАО «Евроэксперт»

Оценка залогов:уроки кризиса

• Прирост кредитов 2007-08 гг. на 50% в год; 2009г. – если и есть рост, то минимальный

• ↓ Индекса РТС, ↓ объемов западного капитала, снижение ликвидности рынков

• Высокая доля необеспеченных кредитов до кризиса, после сократилась в 10 раз

• Доля проблемной задолженности от 8% до 20%, дефолтных облигаций ~ 10%-16%

• → Анализ проблемной задолженности

Уроки кризиса

Оценка залогов: Уроки кризиса

1. Юридическая экспертиза (риск признания договоров недействительными)

2. Выбор объекта залога 3. Анализ влияния обременений на стоимость4. Анализ отделимых и неотделимых элементов5. Консолидация активов в генерирующую единицу.

«Обеспечение» активами деятельности, направленной на получение доходов

6. Отсутствие расхождений факта и документов7. Анализ подключений к коммуникациям8. Влияние на процедуру оценки залогов

Уроки кризиса: управление проблемной задолженностью на базе стоимости


• обеспечение – реальное?• ½ недвижимости в залоге одного банка, ½ - у другого• стоимость недвижимости > стоимости бизнеса по DCF

Выбор объекта залога


Залог - право аренды земельного участка и возводимые

на нем улучшения

• По состоянию на дату оценки право аренды земельного участка оформлено только на часть участка (S/2)• Объекты залога обременены правами требования третьих лиц (дольщиков) по договорам участия в долевом

строительстве, ввиду чего предполагается соразмерное уменьшение стоимости на площадь всех реализованных объектов.

• Право и возможность строительства Объекта на земельном участке?• Отсутствует окончательный согласованный вариант архитектурно-планировочных решений строящегося объекта.

Уроки кризиса: экспертиза


1. Переоценка залогов: падение стоимости, первоначальной завышенная оценка2. Более тщательный анализ исходной информации (напр., выписки из ЕГРП о наличии обременений, договоров, наличие

полного комплекта правоустанавливающих документов и документов БТИ)

3. Сравнительный подход• по недвижимости ↑ скидка на торг (10-15% жилая, 25-30% прочая). Уже в процессе телефонных переговоров снижают цену

предложения.• анализ предложений через год: либо ↓ 40-50%, либо висит в базе 1-1,5 года → низкая ликвидность• большой разброс цен по недвижимости, вынужденные сделки• по машинам и оборудованию нет значительного снижения • по бизнесу не дает адекватный результат

Уроки кризиса: оценка залогов


4. Доходный подход• капитализация vs дисконтирование. DCF делает все допущения явными.• консервативные прогнозы• выросла ставка, не растет доходность. Нет четкого понимания размера ставок• ставки аренды снизились больше, чем цены → разрыв сравнительного и доходного

5. Затратный подход• нецелесообразно для оценки частей зданий, помещений и квартир, а также объектов с большим сроком жизни ( > 15 лет)• прибыль предпринимателя ?• укрупненные справочники стоимости строительства• стоимость земли?• внешний износ (пример: стоимость с учетом внешнего износа - $980 000, без учета – $1 260 000)



1. Наличие коммуникаций?2. → Залог – комплекс3. Стоимость готового торгового центра > нового на 25-50%4. Влияние на загрузку, прогноз денежных потоков



В залог – оборудование обслуживания скважин: бурильные трубы

1. Внимание: контрактная стоимость! < реальной2. Дополнительное обеспечение - залог права требования

контрактной выручки3. А трубы где?



1. Стоимостная оценка подразумевает гипотетическую сделку.2. “Заинтересованный продавец”:

• не горит желанием продать, не принуждается к продаже и не готов продать по любой цене• заинтересован продать имущество на рыночных условиях по максимально возможной цене на (открытом)

рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. • заинтересован продать, даже если он знает, что рынок пассивный.• он не может стать «не заинтересованным» лишь по той причине, что ему не нравится цена/результат оценки.

3. Заинтересован ли «заинтересованный продавец» на сегодняшнем рынке?

Оценка залогов: база стоимости


• В большинстве случаев применение базы стоимости без дополнительных разъяснений (квалификаторов) недостаточно!!!

• Общий формат сообщения о базе оценки: «База оценки + допущения о состоянии актива и обстоятельствах его продажи (отдельно или совместно с другими активами)»

• Почти всегда будет необходимым совмещать базу оценки с соответствующими допущениями или специальными допущениями.

Информация о базе оценки: требования МСО


• «Рыночная стоимость с учетом арендного договора» • «Рыночная стоимость при специальном допущении, что работы по строительству были завершены»• «Рыночная стоимость бизнеса как действующего предприятия»• «Рыночная стоимость машин и оборудования «на месте» при предположении, что бизнес будет продолжен»• «Рыночная стоимость машин и оборудования «на месте», но в предположении, что бизнес закрывается»• «Рыночная стоимость машин и оборудования как отдельных объектов для их перемещения с нынешнего

местоположения» • «Рыночная стоимость машин и оборудования при их утилизации»

Примеры сообщения баз оценки по МСО



Благодарю за внимание!

Екатерина Синогейкина, MRICS, CCIM, REV, к.э.н., доцент

[email protected]

Екатерина Синогейкина Генеральный директор ЗАО...

Documents