‘ 주택담보노후연금보증제도 ’ 의 이해

‘ 주택담보노후연금보증제도’의 이해

한국주택금융공사

대한은퇴자협회

특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1

목 차역모기지론과 주택담보노후연금보증제도

주택담보노후연금보증제도의 도입배경 및 민간 역모기지론의 문제점

공사보증 역모기지론 소개 공사보증 역모기지론의 설계 공사보증 역모기지론의 활용

해외 역모기지론 운영사례

공사보증 역모기지론 이용절차

상담사례


‘ 역모기지론’과 ‘주택담보노후연금보증제도’


‘ 역모기지론’과 ‘주택담보노후연금보증제도’

‘ 역모기지론’ 이란 ?

고령자 분들이 자신이 소유한 주택을 담보로 노후생활자금을 연금형식으로 대출받는 제도

‘ 주택담보노후연금보증제도’ 란 ?

고령자 분들이 소유주택을 담보로 제공하고 노후생활자금을 지급받는 대출 ( 역모기지론 ) 에 대하여 공사가 공적 보증을 통해 그 이행책임을 최종적으로 부담하는 보증제도


‘ 주택담보노후연금보증제도’의 도입배경 및 민간 역모기지론의 문제점


‘ 주택담보노후연금보증제도’의 도입 배경

급속한 한국사회의 고령화 ‘00 년 : 고령화 사회 (aging society) – 고령자 비율 7% ‘18 년 : 고령 사회 (aged society) – 고령자 비율 14% ‘26 년 : 초고령 사회 (post-aged society) – 고령자 비율 2

0%

공적 연금제도의 미흡

‘05 년 8 월 말 현재 노령연금수령자

: 60 세 이상 전체 노인 인구의 21.5% 에 불과

‘ 고령자 생활안정’을 위한 ‘역모기지론’ 도입 필요


민간 역모기지론의 문제점

‘ 종신지급’ 및 ‘종신거주’의 불인정

변형된 주택담보대출- 대출기간 한정 (5 년에서 15 년 )- 대출 만기시 대출금 상환 요구 / 미상환 시 강제퇴거 위험

고령자 분들의 ‘생활안정’ 및 ‘주거안정’ 확보 곤란

‘ 공적 보증’을 통해 ‘종신지급’ , ‘ 종신거주’를 보장할 필요

주택담보노후연금보증제도 도입 결정 ‘06.2 월 , “ 역모기지 활성화 방안” : 재경부 발표


민간 역모기지론의 판매 현황

최근 2 년간 시중은행의 취급 실적 (06.12 월말 현재 )

취급기관 금액 / 건수 취급개시

신한 · 조흥 852 억원 /616 건 04.5 월

농협 11 억원 /15 건 04.7 월

계 863 억원 /631 건


‘ 공사보증 역모기지론’ 소개


공사 보증 역모기지론의 설계

‘ 종신지급’ 보장 동일한 월지급금을 고령자분들 ( 배우자 포함 ) 께 ‘종신까지 지급’

‘ 종신거주’ 보장 대출받은 금액에 상관없이 담보주택에 ‘종신거주’ 가능

‘ 보다 많은’ 월지급금 공적 보증을 통해 금융기관의 손실을 줄여줌으로써 보다 많은

월지급금 지급이 가능- 3 억 주택 65 세 고령자 : 시중은행 : 약 55 만원 vs 공사 역모기지론 : 약 85

만원

주택가격으로 한정되는 채무액 이미 받은 대출금이 주택가격을 초과하는 경우에도 상환액은

주택가격으로 한정


공사 보증 역모기지론의 설계

공사보증 역모기지론의 흐름도


공사보증 역모기지론의 활용 - 이용자격

만 65 세 이상 부부의 경우 두 사람 모두 65 세 이상

1 세대 1 주택＊소유자 배우자 명의로 된 주택도 없어야 함

해당 주택에서 1 년 이상 거주 보증신청일 기준 1 년 이상 거주

소득이 없어도 신청 가능 모기지론과는 달리 소득제한 없음


( 참고 ) 1 주택으로 보지 아니하는 경우

도시지역 ( 도시이용계획서상 도시지역 : 주거 , 상업 , 공업 , 녹지 지역 ) 이 아닌 지역 또는 면의 행정구역 (수도권은 제외한다 ) 에 건축되어 있는 주택으로서

다음 각호 1 에 해당하는 주택

- 사용 승인 후 20 년 이상 경과된 주택 - 85 제곱 미터 이하의 단독주택 - 소유자 본적지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속

또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전 받은 단독 주택 - 문화재로 지정된 주택

주거 전용 면적 20 제곱 미터 이하의 주택 ( 아파트 제외 )


공사보증 역모기지론의 활용 - 대상주택

시가 6 억원 이하 ‘주택법’ 상 ‘주택’

단독주택 , 아파트 , 연립주택 , 다세대주택 등

주택가격에 ‘하한선’은 없음

근저당 , 전세권 , 권리침해 사실이 없는 주택

예외 ) 업무용 시설 ( 오피스텔 ), 근린생활시설 ( 상가주택 등 )

은 대상주택에서 제외


공사보증 역모기지론의 활용 - 대출기간

‘ 종신지급’이 원칙 – 대출기간 미확정

‘ 배우자’ 사망 시까지 동일한 월지급금 지급

중도 해약 가능

대출금 상환 시 언제든지 중도해약 가능 조기상환 수수료 없음


공사보증 역모기지론의 활용 – 대출금 수령방식

종신지급방식

매월 동일한 일정금액을 종신까지 지급받는 ‘ 균등분할지급방식’ ( 종신지급방식 ) 으로 대출금 수령

한도설정방식

‘ 대출한도’의 30% 이내에서 한도설정 시 동 금액 만큼 을 의료비 등 항목으로 일시 인출 가능

인출용도 : 의료비 , 관혼상제비 , 교육비 , 주택수선유지비 등


공사보증 역모기지론의 활용 – 월지급금 수준

가입연령주택가격 65 세 70 세 75 세

6 억원 171 208 219

5 억원 142 177 219

4 억원 114 142 180

3 억원 85 106 135

2 억원 57 71 90

1 억원 28 35 45

단위 : 만원

산출기준시점 : 06 년 12월


공사보증 역모기지론의 활용 – 대출 관련 비용

이자

금융기관들과 현재 협의 중

보증료

초기보증료 : 주택가격의 2% 연 보증료 : 보증잔액의 연 0.5%

감정평가비용 등

별도감정 필요 시


공사보증 역모기지론의 활용 – 세제혜택

세제혜택의 내용

기준시가 3 억원 이하 , 25.7 평 이하 , 연간소득 1200만원 이하

재산세 25% 감면

대출이자비용에 대해 200 만원 한도 소득 공제

근저당 설정시 등록세 면제 ( 설정액의 0.2%)

국민주택채권 매입의무 면제 ( 설정액의 0.1%)


공사보증 역모기지론의 활용–보증 ( 대출 )종료사유

보증 ( 대출 ) 계약 종료 사유 주택소유자 사망 시 ( 부부의 경우 두 분 모두 사망 시 )

– 소유권 및 채무인수를 전제

담보주택 매각 , 이사의 경우

1 년 이상 해당 담보주택에서 미 거주 등


공사보증 역모기지론의 활용 – 대출금의 상환

담보주택 매각대금이 대출금 상환 최고한도

대출금 총액 > 담보주택 매각대금

담보주택매각대금만 상환

대출금 총액 < 담보주택 매각대금

대출금 총액만 상환 √ 잔여분은 본인 혹은 상속인에게 귀속


공사보증 역모기지론의 활용효과

참고 : 이용자 연령 65 세 , 주택가격 3 억원 ( 수도권 소재 아파트 32 평 ) 의 경우

이용효과

역모기지

현재 주택을 3억에 매각 현재 주택으로

주택담보대출 이용 동일규모 (32평 ) 주택 소형주택 (22

평 ) 구입 (1억 3천 )

전세 (1억 7천 )

월세 (보증금 5천 )

수령액 약 85만원 약 65만원 약 55만원 약 89만원 약 17만원

노후소득지원

평생지급

여유돈 1 억 3천을

종신연금에 가입할 경우(평생보전 )

여유돈 2 억 5천을

종신연금에 가입할 경우약 130 만원

수령-월세 75 만원 지출 = 55 만원

여유돈 1 억7천을

종신연금에 가입할 경우 ( 평생보전

)

현행 LTV 60% 적용시 최대 약 1억 5천 만원 대출가능

1 억 5 천 만원으로 종신연금 가입 시

월 79 만원수령 - 대출이자 62 만원 지출 = 17 만원*변동이율최저 5% 적용

배우자혜택 ∙가입자 본인 사망 시 배우자에게 소득 보장되지 않음 주거안정보장

평생안정(배우자포

함 )

이사주거불안

(전세금인상 )

이사주거불안

(월세인상 )

이사 작은 집에서 평생 생활

강제퇴거 (대출금 미상환시 )

기타비용

세제 혜택 ∙이사비용 등 ∙이사비용 등 이사비용 및

주택구입비용 대출신청비용 (담보설정비 등 ) 및 이사비용 등


해외 역모기지론 운영사례


해외 역모기지론 운영사례 1 - 미국

미국 – HECM

역모기지론이 활성화된 대표적 국가

1960 년대 민간 역모기지론의 문제점 경험 강제퇴거 , 월지급금 중단 , 대출사기 등

1987 년 공적보증 역모기지 제도 (HECM) 도입

현재 HECM 이 미국 역모기지 시장의 90% 점유

HECM 에 대한 미국 자체 평가 – ‘성공적’ 높은 이용자 만족도 (‘ 생존에서 생활로’ 삶이 변화 ),


해외 역모기지론 운영사례 2 - 일본

일본 – 지방자치단체의 복지프로그램 위주 운영

지자체의 재정부담으로 인해 활성화 곤란

2003 일본 노동 후생성에서 ‘장기생활자금지원제도’ 도입 중앙정부와 지방자치단체가 대출자금을 각각 2/3, 1/

3 씩 분담하여 대출

점차 역모기지 제도가 활성화되기 시작



대출 및 보증신청 대출신청 – 금융기관 ( 취급은행 ) 보증신청 – 공사 ( 본사 혹은 가까운 지사 ) ← 상담

보증심사 및 승인 실태조사 , 감정평가 , 이용자 요건 확인 등 공사에서 저당권 설정

대출실행


상담 사례


- 사례 1 -

3 억짜리 아파트 한 채를 소유한 부부 ( 남편 70 세 , 부인 67 세 )

대출금 산출 기준 – 부인 연령 (67 세 ) 기준 월 지급금

종신지급방식 – 93 만원

한도설정방식

- 대출한도의 30% (4 천 만원 ) 이내 한도설정 가능 - 30% 한도설정 시 월 지급금 : 65 만원


- 사례 2 -

2 억 짜리 단독주택을 소유한 70 세 독신 여성

대출금 산출기준 – 본인 연령 (70 세 ) 기준 월 지급금

종신지급방식 – 71 만원

한도설정방식

- 대출한도의 30%(3 천 만원 ) 이내 한도설정 가능 - 30% 한도설정 시 월 지급금 : 약 50 만원


- 사례 3 -5 억짜리 주택에 1 억짜리 전세가 놓여진 주택을 소유한 68 세 독신 여성

전세권이 설정된 주택은 대상에서 제외

공사보증 역모기지론 이용방법 1. 현 주택 매각 후 전세금 상환 – 잔여액 4 억

2. 4 억 중 2 억 주택매입 및 1 년 경과 후 역모기지 가입 - 월지급금 : 약 65 만원 3. 나머지 2 억으로 종신연금 가입 - 월 연금액 : 약 105 만원 (20 년 보증 )

총 약 170 만원 수령 가능


- 사례 4 -

8 억짜리 주택 1 채를 소유한 65 세 독거 남성

시가 6 억원 초과 주택은 대상에서 제외

공사보증 역모기지론 이용방법 1. 현 주택 매각 후 6 억 이하 주택 (4 억 주택 ) 매입

2. 4 억 주택으로 1 년 경과 후 역모기지 가입 - 월지급금 : 114 만원 3. 나머지 4 억으로 즉시 종신연금 가입 - 월 연금액 : 약 206 만원 (20 년 보증 )

총 약 320 만원 수령 가능


감사합니다 !


‘ 주택담보노후연금보증제도 ’ 의 이해

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