-以國立大學學生宿舍為例

指導教授：李建中 博士963205006 翁愷翔963205008 蔡宛螢963205010 周宏宇92322049 蔡宗廷

簡報大綱簡報大綱 案例介紹 (1) 台灣大學水源校區、長興街校區學生宿舍 BOT 案 (2) 成功大學學生宿舍 BOT 案 (3) 聯合大學八甲校區學生宿舍 BOT 案 財務分析 小結

國立臺灣大學長興街暨水源校區學生宿舍案 國立臺灣大學長興街暨水源校區學生宿舍案

案件名稱 徵求民間機構參與興建營運國立臺灣大學長興街暨水源校區學生宿舍案

公共建設類別 文教設施

民間參與方式 BOT

興建期 民國 95 年 ~ 97 年

營運期 33 年

計畫規模 30 億元

民間投資規模 30 億元

民間機構名稱 太子建設開發股份有限公司 主辦機關 ( 執行機

關 )國立臺灣大學

案件位置 本案基地共有兩處，均位於台北市，分別為水源校區基地 ( 中正區福和 段二小段 267-2 、 267-9 、 285-2 及部分 267-28 地號 ) ，面積約為 2.95 公頃及長興街基地 ( 大安區辛亥段五小段 3 地號部分土地 ) ，面積約為 0.95 公頃，共約3.9 公頃。

國立成功大學校友會館及學生宿舍案 國立成功大學校友會館及學生宿舍案

案件名稱 徵求民間機構參與興建營運成大校友會館及學生宿舍案 公共建設類別 文教設施 民間參與方式 BOT

興建期 民國 94 年 ~ 96 年

營運期 47 年

計畫規模 9.3 億元

民間投資規模 9.3 億元 民間機構名稱 太子建設開發股份有限公司

主辦機關 ( 執行機關 )

國立成功大學

案件位置

本案基地位於台南市勝利路與大學路口，共計提供校友會館辦公室及６０間以上之住宿房間，另有５５０間以上之學生宿舍以及附屬生活服務設施，基地面積為１１ , ７１５平方公尺。 學生宿舍為地下３層，地上１ 4 層校友會館為地下３層，地上１０層 。

國立聯合大學校學生宿舍案國立聯合大學校學生宿舍案

案件名稱 徵求民間機構參與興建營運聯合大學八甲校區學生宿舍案

公共建設類別 文教設施

民間參與方式 BOT

興建日期 民國 95 ~ 97 年

營運期 38 年

計畫規模 4.4 億元

民間投資規模 4.4 億元

民間機構名稱 富台工程股份有限公司

主辦機關 ( 執行機關 ) 國立聯合大學

案件位置 本案位於苗栗居市與西湖鄉交界處，苗栗市南勢坑段上南勢坑小段402 地號等 90 筆土地，用地面積計 56,1707 公頃，宿舍區空間需求規劃為 22,740 平方公尺（學生宿舍空間需求為 12,000 平方公尺）。

台大案 成大案 聯大案特許年 35 年 ( 民國 95~130 年 )

50 年 ( 民國 94~144年 )

40 年 ( 民國 95~135 年 )

興建期 2 年 ( 民國 95 年 ~97年 )

3 年 ( 民國 94~96 年 ) 2 年 ( 民國 95~97 年 )

營運期 33 年 ( 民國 97 年 ~130年 )

47 年 ( 民國 97~144年 )

38 年 ( 民國 098~135年 )

現值基期 93.1.1 94.1.1 95.1.1股東出資比 41.16% 30% 30%銀行出資比 58.84% 70% 70%貸款利率 5% 4.5% 5%寬限期 3 年 4 年 2 年償還期 12 年 11 年 15 年折現率 5.6% 5.10% 6.50%

通貨膨脹率 1.5% 1.8% 1.8%年薪資成長率 1.5% 2% 2%租金調整率 2% 2% 2%營利事業所得稅 25% ( 五年免稅 ) 25% ( 五年免稅 ) 25% ( 五年免稅 )營業稅 5% 5% 5%

基本假設與參數

基本假設與參數基本假設與參數

(1) 興建期較短： 2~3 年。(2) 營運期較長： 30~50 年不等。(3) 營運期間五年免營利事業所得稅 ( 促參法第 36 條 ) 。

理財活動(1) 出資比 ( 自有資金：融資借貸 ) 常為 3 :7 ，最多到 4 : 6 。(2) 償還期： 10~20 年。寬限期： 2~3 年。(3) 折現率： 4.331%~8.6334% ，一般常用 5% 上下。

折舊規劃 採用直線折舊法，其中實體資產包含建物結構體工程、 機電設備工程及室內裝修工程，使用年限分別為 50 年、 15 年及 12 年。

基本假設與參數興建成本(1) 結構體工程(2) 機電工程(3) 裝修工程(4) 興建間接成本 ( 管理費、規劃設計費、權利金、履約保證金、土地租金等。 )

營運成本稅金契稅、房屋稅、地價稅。土地租金、回饋金、經營權利金、履約保證金、人事費建物設備維護費、公共水、電及瓦斯費、保險費等。

營運收入(1) 租金(2) 附屬設施(3) 租金調整

資金來源

興建期興建成本：由股東及銀行融資借款出資。興建期利息：由股東出資。營運期營運成本：由股東出資。營運期利息、本金：由股東償還。營運期各項稅金：由股東出資。租金及其他收入：為股東所有。

自有資金 融資借貸台大案 41.16% 58.84%

成大案 30% 70%

聯大案 30% 70%

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學生宿舍財務特性分析未折現前分年現金流量圖

台灣大學學生宿舍 成功大學學生宿舍

聯合大學八甲校區學生宿舍

0 5 10 15 20 25 30 35year

-800000000

-400000000

0

400000000

800000000

cash

flo

w

0 10 20 30 40 50year

-200000000

-100000000

0

100000000

200000000

cash

flo

w

0 5 10 15 20 25 30 35 40year

-120000000

-80000000

-40000000

0

40000000

80000000

cash

flo

w

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財務評估指標評估指標 內容

整體

NPV 淨現值IRR 內部投資報酬率PB 回收年期

DPB 折現後之回收年期

股東

ROAmin 資產報酬率 - 營運期間之最小值AROA 平均資產報酬率ROEmin 股東權益報酬率 - 營運期間之最小值AROE 平均股東權益報酬率

PI 獲利指數

銀行

DSCRmin 償債比率 - 償還期間之最小值ADSCR 平均償債比率TIEmin 利息保障倍數 - 償還期間之最小值ATIE 平均利息保障倍數

政府 SLR 自償率

15

財務評估指標結果評估指標 台大案

整體

NPV $1,286,332,055

IRR 12.6078% PB 11

DPB 16

股東

ROAmin 2.0%AROA 8.9%ROEmin 5.5% AROE 24.0%

PI 225%

銀行DSCRmin 1.5004 ADSCR 1.973TIEmin 3.845 ATIE 9.963

政府 SLR 179%

聯大案$30,418,55

9 7.381%

2134

0.437% 5.273% 6.314% 17.943%

121%0.7667 1.1490 1.1320 3.5732 119%

成大案$742,344,9

6814.878%

13 16

1.85% 11.12% 5.47% 32.97%

138%1.38 1.52 3.61 10.69 256%

折現率 5.6% 5.10% 6.50%

(1) 興建期支出大量資金。

(2) 營運期初期的利潤較不穩定，且需償還利息、營利事業所得稅

(3) 償還期中遇需支出重置費時，則會使利潤降得更低，甚至為負

(4)在償還期過後，利潤暴增，造成一個極不平衡的現象。

(5) 學生宿舍 BOT 案，回收期較長，回收年限約在 15 到 25 年不等

小結