ファミリートーク新北島 管理組合2011 － 2012 年 大規模改修工事

大規模改修委員会　＝ 修繕委員会

ファミリートーク新北島 ● 所在地／大阪市住之江区新北島四丁目 4-56 06-6683-5598

● ２０５戸

● 敷地面積／ 9790.70 ㎡●建築面積／ 2581.53 ㎡●延床面積／ 18189.14 ㎡● 構造・規模／鉄骨・鉄筋コンクリート造 14 階建 1 棟（一部 5 階及 11 階）● 自動車収容台数／１６４台● バイク収容台数／３４台● 自転車収容台数」／４０８台● 来客用自動車収容台数／５台● 付属建物／管理棟（ 1 階部分…電気室・受水槽・ポンプ室　　　　　　　　　　　　　 2 階部分…管理事務所・集会所） 　　　　ゴミ集積場他　　　　　　

今までの主な工事経過１９８５年　２月　 新北島　　竣工ﾌｧﾐﾘｰﾄｰｸ１９８７年　７月　自転車置場増築工事１９９２年　９月　敷地内に立体駐車場自走式２階建設工事１９９８年　１月　第１回大規模改修工事完成１９９９年　３月　自転車置場増築工事２００１年　２月　給水設備改造工事　（圧送式 )２００５年１０月　電気幹線改修工事２０１２年　１月　第２回大規模改修工事完成２０１３年１２月　給水管ライニング工事

計画から完成まで２００８年総会　　来年からスタートすることを決める２００９年総会　　設計・監理を委託するコンサルタント会社の選定を決める２０１０年　　　　　調査結果と工事の必要範囲を全組合員を対象に報告する ２０１１年総会　　本年に工事を実施（業者 請負金額）すること を決める･ 　　工事実施の直前に工事の進め方の具体的な説明会をする２０１２年１月　　完成

Ｈ２１年

コンサル選定・契約 建物調査、居住者アンケート 調査診断書作成

総会でコンサルの選定・契約を理事会へ一任決定

設計監理委託事務所（コンサル）選定の方法の検討

Ｈ２２年

工事費概算算出、資金調達方法策定 実施設計、予定金額算出 工事業者選定工事計画案作成

組合員・居住者に調査報告会 総会で工事内容、資金計画、工事計画を承認

Ｈ２３年

工事業者選定 　 　 　工 事 施 工

組合員・居住者に工事の方法について説明

工事施工計画（工程表）検討

Ｈ２４年

完成検査・手直し検査 完成

11月 12月5月 6月 7月 8月4月

9月

9月

10月

1月 10月2月 3月

3月 4月 11月 12月5月 6月 7月 8月

6月 7月 9月 10月 11月 12月

9月 10月 11月 12月

8月1月 2月 3月 4月 5月

3月 4月 5月 6月 7月 8月

２００９年

２０１０年

２０１１年

２０１２年

1月 2月

1月 2月

委員会の構成

検討事項の吟味

改修委員による

建物調査

総会で工事実施

及び工事業者

承認

工事業者本契約

工事業者仮契約

大規模改修委員会・ 2008 年 9 月定例理事会で　　　　　　　　　大規模改修委員会の設置と募集を決定・ 2008 年 11 月広報誌「だんらん」で委員の募集・ 2009 年１月第１回大規模改修委員会を開催　　構成：理事６名・監事１名　　一般組合員等６名　　職業：建築関係技術者６名・税理士・司法書士

大規模改修委員会　その２　 任務分担委 員 長 ：委員会全体を統括する責任者、議長副委員長：委員長を補佐、各担当の調整事 務 局 ：設計監理・建物調査・工事請負会社との契約の準備、資金調達の計画案を立てる公聴広報担当：居住者の意見を聴き、委員会や工事の様子を居住者に知らせる技術担当：工事の技術的な検討を行い、施工内容・状況を監視する法規担当：工事に関わる各種法律行為の点検を行う近隣担当：近隣に迷惑をかけない様に配慮し、必要な対策を講じる保安担当：事故や盗難・覗き見等を未然に防ぐ学習担当：他の住宅の経験などの情報を収集し、修繕工事全般を委員がよく研究・理解　　　　　　　できるように学習を計画・実施する

改修委員会と理事会の関係・ 改修委員会は管理組合総会及び理事会の決定に　基づき設置されたもので、大規模改修工事に　 関して管理組合理事会に答申する。

・ 管理組合理事会は答申に基づき事業を行う。　　 管理組合理事会は必要に応じて管理組合総会に諮る。

・ 最終責任は管理組合理事会にある。

改修委員会　　定例理事会報告より

2009． 2． 15 　　第 1 ・ 2 回委員会＿検討事項

① 改修委員による目視による調査を行う

② 設計・監理委託事務所（コンサル）の選定方法

③ 関西分譲共同住宅管理組合協議会（関住協）のアドバイ

ス　

コンサルの選定作業2009． 3． 15 　　第 3 回委員会＿検討事項　　　　　　　・複数のコンサルを選定の範囲に入れ準備作業を事務局と　技術担当委員で行い、次回改修委員会に諮る。・業界新聞、インターネットで公募する。　・コンサルが調査診断業務もする。　

コンサルの選定作業 その２

第 4 回委員会＿検討事項

・選定対象のコンサルへの第１次質問項目 ①当マンションの大規模改修工事に関わる意志があるか

　②大阪近郊に事業所があるか　　　　③スタッフは工事種別毎に何名いるか　　　　④会社概要と実績 ⑤設計・コンサル業務に対する考え方とｱﾋﾟ - ﾙﾎﾟｲﾝﾄ　　　 ⑥費用は

コンサルの選定作業 その３

第 5 回委員会＿検討事項

コンサルの募集を締切る応募してきたコンサル数は１３社2009 年 7 月 12日の改修委員会で３～４社まで絞り込み 必ずしも委託料見積金額が最も安いところを選ぶわけでは なく、会社の考え方・陣容・実績など総合的に評価する第 7 回委員会＿検討事項

コンサルタント会社の募集に対して１３社の応募改修委員会で投票し、得票上位の４社を決める

コンサルの選定作業 その４

第 8 回委員会＿検討事項

改めて事業の進め方についての質問状を送り、８月９日ヒアリング

2009 年８月 １１日

　　　　（株）大阪ハウジングサービス－－－－－７票 決定

　　　　（ NPO法人）集合住宅維持管理機構－－ ６票

　　　　 ( 株 )小河建築設計事務所

　　　　 ( 株 ) リノシスコーポレーション　　　　　　　　　　　　　　　　　※（株）大阪ハウジングサービスは、その後統合により

　　　　 大阪ガスコミュニティライフ（株）［ＯＧＣＬ］に

工事内容検討工事の検討項目　　住居棟 ７項目　　住居棟塔屋・中央階段・ＥＶ・エントランス　６項目

　　住居棟外壁 ４項目　　住居棟各階 ２２項目　　管理棟 １０項目　　外＿構 ６項目

工事内容検討 その２調査した項目・ 既存塗膜の劣化状況・ 既存塗膜の付着強度・ 躯体の劣化状況・ 躯体コンクリートの中性化深度・ 防水材の状況・ シーリング材の状況・ 鉄部、その他の劣化状況・ タイルの状況

施工した項目・外部に面した全てのコンクリート部・鉄部の塗装・コンクリートひび割れ部の補修・ベランダアルミ製手摺りの取り替え・ベランダ洗濯用竿受け取り替え・屋内階段床に塩ビシート張り・廊下塩ビシート補修・一部外壁タイル補修・屋上防水シートのトップコート塗り直し・一部屋上防水シート張り・換気口取り替え・シーリング材打ち直し・専用庭の沈下補修・外部階段の照明増設・エントランスホールに自動扉設置・エントランスホールの床タイル張り替え、天井張り替え・集会所改造

コンサルの建物調査診断と居住者アンケートコンサルが独自に建物診断を行う

居住者アンケート　 2009 年 11 月までにまとめを出す

１割程度の居住者に協力を得てベランダを見る

居住者説明会に向けて第 13 ・ 14 回委員会＿検討事項

１．工事内容の基本方針　　　　　　　　 コンサルより調査の結果を受けての設計方針を説明

２．居住者説明会＿＿工事内容・資金計画・工事計画　　　説明会予定日　　　 2010 年３月

その後のスケジュール2010.5 　　通常総会（内容・予算・時期の概要決定）2010.6～ 9 設計・積算2010.11～ 2011.2 　工事業者選定2011.3 　　工事業者仮契約2011.5 　　通常総会（工事業者・金額・時期の決定）2011.6 　　工事業者本契約2011.7 　　説明会（工事実施の日程や方法）

工事業者の選定第 18 回委員会＿検討事項

業種：新築・改修の両方を手がける総合請負業者（ゼネコン）または改修工事を専門的に手がける専門工事業者

募集方法：改修委員会指名と新聞広告など公募（条件付き）

選定方法：募集→１次選考→現場説明→見積→２次選考→　　　　　　　ヒアリング→３次選考

工事業者の選定　その２工事業者の最終選定経過　　●ヒアリング立会者から感想を出し合い、投票により圧倒的多数（１０：１）の得票のあ　　　　った ( 株 ) 小野工建と契約することを決定した。 ●最終提示金額の最安値の大末建設 ( 株 ) と契約せず、第２位の ( 株 ) 小野工建とした　　　ことの主な理由　　　　　・工事計画や居住者への対応がきめ細かに用意されている。　　　　　・技術者の陣容が立派である。　　　　　・リピート率が高い ・引き渡し以後の保証が用意されている。 ・他社は有料としているサービスが当社は無料となっている件が多くあり、それら　　　　　　を金額に換算すると大末建設 ( 株 ) と大差がなくなる。

工事業者の選定　その３工事業者の選定①マンションのホームページと業界新聞に工事業者募集の公告　　　　見積参加要領（応募資格）　　　　　　・建設業許可　 　　 ・資本金５０００万円以上（専門業者）、５億円以上（ゼネコン）　　　　　 ・過去３年間で、分譲マンションの修繕工事実績（当管理組合と同規模程度）が関西圏で１０件以上

　　　　　 ・年商１０億円以上 　　　 提出書類　 　　　　　　　　　　　　　　　　　 ・入札参加応募用紙 　　 ・会社概要書（以下の内容がわかるもの）　　　　　　　　　　　　　　設立年月、所在地、資本金、年商、従業員数、建設業の種類、登録番号、 技術者数（一級・二級建築士および、施工管理技士）、担当者連絡先 　　 　　　　　　　　・修繕工事経歴書（過去３年間の記載があるもの） 　　 　　　　　　　 ・決算書（過去３年分）　　　　　　 ・経営事項審査結果通知書

工事業者の選定　その４②１７社の応募から第一次選考（書類

選考） 選考方法の基準 最も重要なのは工事実績　　　ＩＳＯ認定されているかどうか 　　 工事実績と業務実績の比率　　 経営状況③第一次選考の結果９社に現場説明④９社から見積書を徴収し第二次選考⑤４社に絞り、個別にヒアリング

ヒアリングの内容 １．工事期間中の居住者に対しての安全対策について ２．現場作業員の把握、指導について ３．工事期間中の平均的な作業員数と最大時の作業員数 ４．現場代理人を含む現場管理体制について ５．緊急時の指揮体制について ６．大規模修繕委員会との定例打合会の日程について ７．駐車場内住民車両への対策について ８．工事に関する広報活動について ９．工事に関するクレーム処理体制について１０．工事期間中の事故（保険）について１１ . 最終提示金額

玄関ドア 外壁色アンケート･各戸玄関ドア色外壁色アンケート実施

広報誌「だんらん」2011 年７月号掲載

工事説明会説明会：２０１１年７月１７日

１．小野工建担当者の紹介２．工事全般の内容及び進め方の説明 　　３．仮植栽置場所について４．プレハブ倉庫置場所について５．モデル施工住戸について６．外壁タイル

工事　その１別途施工する工事（電気工事）　○ 廊下照明器具取り替え 　○ 管理棟空調機取り替え 　○ 防災用屋外スピーカー増設 　○ 玄関エントランスホール照明器具取り替え 　○ 管理棟防災機器取り替え等

別途施工する工事（水道工事）　○ 受水槽補強工事

工事　その２2011． 9． 17 　　第 29 回委員会＿検討事項

１．工事進捗状況の報告 ○ ９月２７日より大型クレーン作業を開始２．協議事項 ○ のない家庭の 養生用 夜間解放ｸｰﾗｰ ﾊﾞﾙｺﾆｰ ｼｰﾄ ○ 共用部扉の鍵交換 ○ 避難用 破損品は取り替えﾊﾟｰﾃｨｼｮﾝﾎﾞｰﾄﾞ ○ バイク置き場設置工事追加

工事　その３2011． 10． 30 　　第 32 回委員会＿検討事項

１．工事進捗状況の報告 ○室名札の ・ガラス取り替え ・バルコニー手直しｱﾝｹｰﾄ ｱﾝｹｰﾄ ｱﾝｹｰﾄ

２．協議事項 ○エントランスの天井仕上げの詳細検討・・・・・

３．改修委員会よりの提案 ○中間検査 ○受水槽補強工事が完成したので代金を支払う

工事　その４工事中に修繕委員が行った検査

　　クレーンで足場や工事資材をつり上げているときに安全が確保されているか監視

　　外壁を高圧水洗浄したときに出来具合を検査

　　爆裂（鉄筋の腐食によって起こるコンクリートのひび割れ・剥がれ）を補修した時に検査

　　塗装の塗り重ね回数とタイミング及び仕上がりの監視

足場を撤去すれば見に行けなくなる場所の塗装や防水シールの仕上がり状況の検査

　　日常的に業者が居住者とどのように接しているかの観察

改修委員会 最終報告2012． 1． 30 　　第 37 回委員会○１２月２８日に引き渡しを受け、　　　　　　　残工事の明細を明らかにした○塗りむら判明、急きょ全戸手直し指示

第２期大規模改修工事 総括１．コンサルタント会社選定の方法について＿・公募をして多数のコンサルが応募し、その中から選んだので、＿＿選定の方法としては正しかった。２．コンサルタント会社（ＯＧＣＬ）について＿・管理業務委託会社でもあるので、比較的話を聞いてくれた。＿・管理の内容、業者の指導の様子がよく見えなかった。＿・ＯＧＣＬとしてのバックアップ体制がなかった。＿・調査不足、施工方法で詰めの甘さがあった。

大規模改修工事総括　その２

３．工事業者の選定＿・公募して、１３社が応募してきた。＿・絞り込んだ段階で、現地調査などが必要だった。４．工事業者について＿・ランク、書類上の審査に問題はなかったが、仕事の中身に若干

の問題＿・居住者の評判は悪くなかった。＿・塗装工事の技術能力が低かった。＿・日々の業務終了時の後片付けは悪かった。

大規模改修工事総括　その３

５．今回の工事でできなかったこと＿・ エレベーターの内装工事が２年先になっていたが、するべき

だった。６．次回の工事でしなければならない事＿・ 各戸玄関ドアの交換＿・ 給水管の劣化が進んでいる。（排水管も）＿・ 廊下塩ビシートや鉄部を交換＿・ コンクリートは状態が良い ・ 耐震改修は、ある程度壊れたところを修理して行くのが現実的７ . 次回改修工事 12 年後も管理組合の力を合わせる雰囲気で＿

大規模改修工事総括　その４

大規模改修工事＿その他エントランス（玄関）電子掲示板

ＡＥＤの設置にともない、コンセント等の設備を付けたのを契機に設置した画面では ①ＡＥＤの使用方法の映像 ②広報誌「だんらん」の電子アルバム ③防犯カメラ ④オンラインニュース ⑤天気予報　　　　　　　　　　　　　　　　　　［災害時：インターネット端末として使用（ボックス内にＰＣも）］

⑥時計　　　　　が映し出されている

大規模改修　瑕疵担保　2013 年１月　　　　　　　１年目の瑕疵アンケート（ＯＧＣＬに実施をう

　　　　　　　　　　　　　ながす） 　　　　２月　　　　　　　　　　　　　小野工建と理事会三役で打ち合わせ

　　　　２月下旬　　　　　共用部　瑕疵点検　 　　　３月末まで　瑕疵担保工事　 　　　５月　　　　　　　　　　　　　瑕疵担保工事終了報告