1

Новый ипотечный продукт

«Арендное жилье» для долгосрочного финансирования арендного жилищного фонда

Чебоксары, 2013

2

Необходимость решения вопроса арендного жилья обозначена на государственном уровне

Указ Президента Российской Федерации от 07.05.2012 г. №600- - обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.

Наиболее остро в Республике стоит вопрос по врачам и учителям- наблюдается отток узких специалистов: кардиологов, неврологов, хирургов и других.

Причина- невысокая заработная платы и отсутствие возможности улучшить жилищные условия

33

Текущая ситуация по Арендному жилью

В Чувашии в настоящее время действует программа Государственного жилищного фонда коммерческого использования. Однако, несмотря на ряд преимуществ, данная программа не решает всей проблемы в связи с ограниченностью ресурсов в Чувашской Республике, и высокой единовременной нагрузкой на бюджет республики

4

Состояние арендного фонда

Всего в Чувашии построено - 86,1 тыс.кв. метров (1830 квартиры), из них :-в г. Новочебоксарске - 9,7 тыс.кв.м (197 квартир), -в г. Чебоксары - 76,4 тыс.кв.м (1633 квартиры)

ориентир - 200 тыс.кв.м.

Значительная доля очередников гг. Чебоксары и Новочебоксарск - порядка 11 тыс. семей - изъявили желание получить жилье в коммерческий наем

 Планируемый объем строительства- 113,9 тыс.кв.м

Потребность в финансовых ресурсах - 3,4 млрд. руб.

55

Продукт «Арендное жилье»

Решение – продукт «Арендное жилье» !

Это схема привлечения кредитов на срок до 20 лет под ставку 8,8-10,2% на приобретение арендного фонда у застройщика

Для кого?- врачей и учителей, нуждающихся в улучшении жилищных условий ,

- сотрудников заинтересованных

предприятий.

6

Сравнение схем финансирования и строительства

Средства бюджета 50 млн. руб. – 30% от стоимости жилья

5 700 кв. м.общей

стоимостью 160 млн. руб.

Кредит на 20 лет110 млн. руб.- 70% от стоимости жилья

Средства бюджета 50 млн. руб.

1 770 кв. м.общей

стоимостью 50 млн. руб.

Количество построенных кв.м. по «Арендному жилью» может быть в 2,5-3 раза больше за счет привлекаемого ипотечного кредита под залог построенного жилья на длительный срок - до 20 лет

По

схе

ме

«Ар

ен

дн

ое

жи

ль

е»П

о с

хем

е ст

ро

ите

ль

ств

а Г

ЖФ

7

Алгоритм применения продукта «Арендное жилье»

Банк - кредиторАИЖК

СПК, созданная с участием Республиканского бюджета(управляющая Арендным жильем)

Застройщик с ценой экономкласса

Муниципалитет

6. Построенный дом

оплата

11. Субсидии нанимателям

( педагоги, врачи)

8.Сдача квартир внаем

1. Формирование списка, гарантии заселения

2. выделение земельного участка,

3. сети

9.Арендные платежи

5. долгосрочный ипотечный кредит

4. Первоначальный кредит на строительство

6.Погашение кредита за счет реализации жилья СПК

10.ежемесячное погашение

Республиканский бюджет

7. список

8

Где уже применяется? опыт Новосибирской области

Построено два «доходных дома» на 130 квартир, стоимость проекта 275,1 млн. руб.

9

РОЛИ: опыт Новосибирской области

Застройщик- Агентство ипотечного кредитования Новосибирской области (НОАИК), 100% акций которого принадлежит Правительству региона.

Собственник квартир - Дочерняя компания НОАИК ( 99 %), специальная управляющая компания "Центр жилищного найма Новосибирской области",

Арендатор - Технопарк Новосибирского Академгородка, который сдает далее эти помещения в последующую субаренду сотрудникам Академии наук Финансирование:40 % первоначального взноса на покупку - увеличение уставного капитала Регионального оператора за счет бюджета области 60 %- кредит по стандартам АИЖК, погашаемый за счет арендных платежей.

Субсидирование:25 % предприятие – арендатор 25 %- бюджет области.

10

Опыт Нижегородской области для предприятий

 12 квартир общей площадью 438 кв.м., из которых 6 однокомнатных и 6 двухкомнатных по 31 и 42 кв. м

Общая стоимость строительства - 11, 826 млн. руб. Стоимость строительства 1 кв.м. - 27 000 рублей.

Застройщик- ГП НО «Нижегородский ипотечный кредитный альянс» (далее - НИКА) - региональный оператор ОАО АИЖК Собственник квартир - СПК – Дочерняя компания НИКА

Арендатор - ОАО «Арзамасский приборостроительный завод имени П.А. Пландина»

11

Опыт Нижегородской области для предприятий

Финансирование:40 % первоначального взноса на покупку - увеличение уставного капитала Регионального оператора за счет бюджета области,

60 %- кредит по стандартам АИЖК, погашаемый за счет арендных платежей. Субсидирование:50% предприятие – арендатор - Арзамасский завод

Роль муниципалитета- строительство сетей

Ставка найма для 1- комнатных квартир- 6100 руб. , 2- комнатных- 10 500 руб.

В течение ближайших трех лет для них планируется построить еще 5 домов на 150 квартир, а в 2013 году дополнительно будет построено 75 квартир.

В настоящее время обсуждается вопрос о финансировании следующей очереди строительства коммуникаций для арендного жилья. Планируется разработка механизма по льготному предоставлению земельных участков под будущее строительство с целью удешевления стоимости строительства жилья.

12

Арендное жилье в регионах В настоящее время данный проект с участием ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» также реализован в Калужской области для компания "Фольксваген групп»

В ближайшее время подобные

проекты будут реализованы:-в Ханты – Мансийском автономном округе;-в республике Татарстан- как для бюджетных работников с участием субсидий республики, так и для предприятий.

13

Преимущества продукта

Для МУНИЦИПАЛИТЕТА: РЕШЕНИЕ ЖИЛЬЩНОГО ВОПРОСА ПО ВРАЧАМ И УЧИТЕЛЯМ ;

Для РЕСПУБЛИКИ: Рост объемов строительства АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ при аналогичных

единовременных затратах;Механизм возмещения, который прекращает действие при отсутствии

дальнейших оснований для применения льгот

Для ПРОЖИВАЮЩИХ: Улучшение жилищных условий при отсутствии накоплений;

ПРЕДПРИЯТИЙ: Обеспечение сотрудников доступным по стоимости найма жильемБолее гибкая кадровая политика Отсутствие необходимости инвестирования и содержания жилья

14

1. Общий объем приобретаемого жилья - 5 700 кв.м.

2. Стоимость приобретаемого жилья – 160 млн. руб.

3. Стоимость 1 кв.м жилья 28,2 руб.

4. Размер привлекаемого кредита- 110 млн. руб.

5. Процентная ставка - 10,2 %

6. Сумма выплаченных процентов, всего 20 лет 147 325 тыс.руб.

7. Процентов , приходящихся на 1 кв.м. в месяц( стр. 6/стр.1) 108 руб.

8. Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту 1 080 тыс.руб.

9. Необходимая стоимость 1 кв.м. аренды для покрытия платежа( стр. 8*125%/стр.1) 190 руб.

10. Предполагаемые ежемесячные затраты на содержание и ремонт

на 1 кв.м -1%*стр. 2/12 24 руб.

11. Общая ежемесячная сумма аренды ( стр. 1*стр.10) 1 220 тыс.руб.

Параметры обслуживания Арендного жилья

15

1. Общий объем приобретаемого жилья - 5 700 кв.м.

2. Стоимость приобретаемого жилья – 160 млн. руб.

3. Стоимость аренды 1 кв. м. 214 руб.

4. Предполагаемые площади квартир для льготной категории граждан:

1- комнатные 29 кв.м

2- комнатные 44 кв.м

3- комнатные 58 кв.м.

5. Предполагаемая стоимость квартир для льготной категории граждан без учета субсидии

1- комнатные 6 200 руб.

2- комнатные 9 400 руб.

3- комнатные 12 400 руб. *

*Размер арендной платы рассчитан исходя из гарантий 100% заселенности фонда

Категория и стоимость аренды фонда

16

Пути снижения себестоимости арендного жилья/ снижения стоимости арендной платы для арендаторов

Застройщик:

- строительство малогабаритного жилья;- минимальная рентабельность строительства;

Республиканский бюджет:

- больший объем уставного капитала СПК; - адресная компенсация части арендной платы;- налоговые льготы (налог на имущество);

Муниципалитет:

-льготное предоставления земельного участка;- инфраструктурное обеспечение;

17

Стоимость аренды 1 кв. м. 214 руб.

Таким образом, при субсидировании в объеме 178 руб. на 1 кв. м , то есть до текущего уровня- 36,56 руб. размер итоговой арендной платы для льготных категорий граждан составит :

1- комнатные 1030 руб.

2- комнатные 1610 руб.

3- комнатные 2 120 руб.

за счет малогабаритности жилья

При предлагаемом субсидировании в объеме 108 руб. размер итоговой арендной платы для льготных категорий граждан составит :

1- комнатные 3 100 руб.

2- комнатные 4 660 руб.

3- комнатные 6 150 руб. *

*Размер арендной платы рассчитан исходя из гарантий 100% заселенности фонда

Параметры обслуживания Арендного жилья

18

Окупаемость проекта вариант 1

Сумма выплаченных процентов, заложенная в стоимость аренды 147 325 тыс.руб.

1. Стоимость 1 кв.м. аренды за вычетом расходов 190 руб.

2. Общий объем приобретаемого жилья 5 700 кв.м

3. Коэффициент снижения стоимости аренды/ заполняемости фонда 0,7

4. Ежемесячный входящий поток арендной платы без коммунальных платежей (стр.1*стр.2*стр.3) 758 тыс.руб.

5. Годовой входящий поток аренды(стр4*12мес.) 9 100 тыс.руб.

6. Итого окупаемость(сумма процентов /стр.5) 16 лет/11,4 года

19

Окупаемость проекта вариант 2

Стоимость вложенных средств 160 млн. руб.

Сумма выплаченных процентов в составе компенсации 147,325 млн. руб.

Итого затрат, в том числе инвестиционных 307, 325 млн. руб.

1. Стоимость 1 кв.м. аренды 190 руб.

2. Общий объем приобретаемого жилья - 5 700 кв.м

3. Коэффициент снижения стоимости аренды/ заполняемости фонда 0,7

4. Ежемесячный входящий поток арендной платы без коммунальных платежей (стр.1*стр.2*стр.3) 758 тыс.руб.

5. Годовой входящий поток аренды(стр4*12мес.) 9 100 тыс.руб.

6. Итого срок окупаемости (всего затрат /стр.5) 33,8 лет/23,5 года

20

Роль ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» в качестве регионального оператора АИЖК

координация разработки программ Чувашской Республики в сфере поддержки жилищного строительства и жилищного обеспечения отдельных категорий граждан;

функции застройщика арендного фонда; управление арендным жилищным фондом через

созданную СПК

2121

Наполнение уставного капитала дочерней компании; Возмещение части арендной платы; Снижение местных налогов, например налога на имущество в цепях снижения стоимости обслуживания фонда

Роль республики в реализации проекта

2222

Формирование земельных участков для строительства арендного жилья и безвозмездное их предоставление; Обеспечение земельных участков необходимыми объектами инженерной инфраструктуры либо бесплатного подключения к сетям в целях снижения себестоимости; Гарантии заселения Арендного фонда;

Роль муниципалитета в реализации проекта

23

Необходимые изменения в законодательство

Градостроительный кодекс, Земельный кодекссоздание льготных условий предоставления земельных участков под строительство арендного жилья, упрощение порядка передачи земельных участков( на рассмотрении в Государственной Думе)

Налоговый кодекспредусмотреть механизм налогового стимулирования арендного бизнеса, а также изменения, направленные на уравнивание налогового режима (налоговой нагрузки) юридических и физических лиц (по НДС, налогу на прибыль/НДФЛ) при приобретении и эксплуатации жилищного фонда коммерческого использования (на рассмотрении в Государственной Думе)

Принятие законодательных актов на уровне Республики, предоставляющих налоговые льготы на содержание арендного фонда ( налог на имущество)