[ 如何投资京城写字楼 ]

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[ 如何投资京城写字楼 ]

中原地产Dec ， 2012

本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可以被擅自复制、引用和传播。本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可以被擅自复制、引用和传播。

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目录

一．北京市写字楼市场

二．北京市写字楼区域分布

三．如何计算写字楼投资回报率


北京市写字楼市场运行

供应图：北京市写字楼供应走势

（数据来源：中原地产市场研究部）

•2010-2012 年全市写字楼市场供应呈波动增长态势，其中 2011 年受政策影响，供应波动较大。

•2012 年截止 10 月全市写字楼市场供应平稳，峰值供应出现在传统旺销期 5 、 6 、 7 三月。

•10 月北京写字楼期房仅顺义一城区有新增供应入市，共计供应面积 9.94 万㎡，环比下调 7.28% ，供应物业套数共 1279 套。与上月供应面积基本持平，小幅下降 7.28% ，但同比下降幅度相对较大，达 66.38% 。



（数据来源：中原市场研究部）

•2012 年截止 11 月全市写字楼市场共成交物业 232.83 万平米，同比上涨 16.68% 。

•2012 年全市写字楼市场成交稳步上浮，市场投资前景乐观。

•2012 年全市写字楼市场成交呈现“双核模式”，五环内高品质高单价项目和五环外总部低密办公项目共同构成全市写字楼市场双核结构。

成交图：北京市写字楼成交走势



成交价格图：北京市写字楼成交价格走势

（数据来源：中原地产市场研究部）

•2011-2012 年 11 月全市写字楼成交价格整体在 25000 元 / 平米上下浮动，其中 2012 年截止 11 月整体成交均价为 25901 元 / 平米，和 2011 年同期（ 25498 元 / 平米）相比涨幅 1.6% 。

•2012 年全市写字楼成交价格表现平稳，五环以外的写字楼项目逐渐成为市场主力，引领全市写字楼投资郊区化。


目录



三．如何计算写字楼投资回报率

page| 7© Copyright Centaline Group, 2011图：北京市写字楼市场分布

CBD

燕

莎

望京

亚奥

金融街

中关村

北京市写字楼市场分布

城市写字楼分布核心圈层

• 超甲级、甲级城市地标性建筑

• 写字楼投资门槛高、租金收益高

• 城市中心区优质写字楼以自持为主

• 投资范围有限

顺义昌平

通州

大兴、亦庄石景山、丰台

• 目前北京市写字楼市场主要由传统写字楼商务区和新型低密商务办公区构成。

• 随着城市建设进程的加快，城市写字楼已经逐渐向顺义（空港区）、通州（国门经济区）、大兴、亦庄（产业园区）、石景山、丰台（总部基地）、昌平等城市远郊区延伸。

• 城市远郊区写字楼项目以其产品多样、单价较低、投资门槛较低、产品灵活多样等特点，逐渐将写字楼需求引至五环外等城市远郊区域。

• 随着城市发展，城市远郊区写字楼项目将成为写字楼投资者的最优选择之一。



• 截止目前，全市新入市的写字楼项目主要集中在五环以外，且以大面积的办公项目为主，主要客户群以投资和企业自持为主。

• 城市中心区办公物业以自持为主，中心区物业享有高租金，高出租率的优势，但投资门槛相对较高。

区域写字楼特点产权划分面积单价（元 / ㎡）最小投资额（万）代表项目

二环以里大部分自持 100-400 55000 550 东二环、西二环

二环至三环自持为主、部分销售 150-200 50000 750国贸三、 WFC 、银泰中心、

侨福芳草地

三环至四环销售、自持 260-500 45000 1000华贸中心、佳程广场、环球

贸易中心

四环至五环销售 50-2000 37500 200望京 SOHO 、诺德中心、保

利东方中心

五环至六环低密度、总部基地、销售 130-550 19000 240金融街园中园、博雅 CC 、龙湖长楹天街、北京 ONE

六环以外低密度、产业园区、销售 220-1200 12500 250 创智中心



项目名称位置 10 月成交均价（元 /平方米）

10 月成交面积（平方米）销售率

望京 SOHO 望京 52015 6272.99 55.9%

融科望京产业中心望京 39657 4665.39 13.99%

龙湖 · 长楹天街朝阳北路 &管庄 30174.72 3328.98 87% （写字楼 + 商业）

保利东方中心石佛营 34401 23567.8154.81% （含尚未网签的整售部分，实际销售率约 90%）

国投财富广场西站 40656 10883.32 40.37%

诺德中心西南四环 27282 11847.66 95.4%

博雅 A5 昌平北清路 14558 1726.05 28.75%

乐想大厦来广营乡清河营村 16978 19568.1 83% （ 8 月 18日开盘）

首科大厦六里桥 34013 118.06 8.06%

CDD创意港•嘉悦广场大兴区西红门镇 20654 13063.24 87.60%

表： 2012 年 10 月北京市主要在售写字楼项目成交情况


目录



三．北京市写字楼投资计划


北京市写字楼投资计划

投资总纲

收益评估

风险评估

投资计算

租金收益

增值收益

市场风险

财务风险

预期收益

投入成本

其他成本

物业选择物业类型

投资区域

投资计划

写字楼投资中最重要部分


北京市写字楼投资计划物业选择

物业选择

中心区写字楼

郊区性写字楼

•房价涨幅空间较大。•投资门槛较低。•主要通过房子增值作为收益。•风险较大，面临很多不确定性因素。

•租金较高，且较为稳定。•投资门槛较高。•主要通过长期持有作为收益。

•是目前的主流投资选择。

近年来城市核心区高租金导致部分近年来城市核心区高租金导致部分办公客户外溢，使郊区成为写字楼办公客户外溢，使郊区成为写字楼投资热点投资热点

城市商务活动的集中和物业高租金低空城市商务活动的集中和物业高租金低空置率的保证，中心区写字楼仍是大宗投置率的保证，中心区写字楼仍是大宗投资的首选资的首选


北京市写字楼投资计划收益评估


北京市写字楼投资计划风险评估

风险评估市场

风险

财务风险

•政策市场的确定性带来的投资的不可预期。

•城市发展方向和产业发展的不确定性带来的投资的不确定性。

•央行贷款基准利率的调整对贷款成本的影响。

•房地产相关部门对投资购房要求缴纳的税款额度，影响投资收益。


北京市写字楼投资计划投资计算（以单位面积计算）

租金收益：

年租金收益 = 目标物业日租金 ×365

投资回报率：

年投资回报率 = 目标物业年租金 / 目标物业售价 × 100%

•目前写字楼市场预期年投资回报率为 6% 。

•投资回报率是目前写字楼投资主要的考虑因素。

•简单的投资中一般不考虑租金递增比例。

•较为准确的方式是考虑资金的时间价值（即增值收益）。

投资收益投资收益————


北京市写字楼投资计划投资计算（以单位面积计算）

直接成本间接成本

投入成本投入成本————

• 房款首付：写字楼最低首付不得低于50 ％。

• 贷款年付：写字楼贷款年限不得高于10 年，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。

• 各项税费：包括购房时的契税、印花税，售房时的印花税、营业税、个人所得税。

• 其它费用：包括购房时各项手续费用、银行按揭时的手续费用、出售时的各项手续费用。

• 本金存款利息损失：与购房本金在投资阶段同期内的银行利息额。

• 贷款存款利息损失：与偿还的贷款在投资阶段同期内的银行利息额。

• 房子折旧费损失：房子因为岁月的剥蚀而产生的贬值。

• 机会成本：投资写字楼而放弃其他投资带来的收益损失。


北京市写字楼投资计划写字楼投资关注要素

关注要素

成功的写字楼投资成功的写字楼投资•地段

投资回报率

物业的纯粹性入住率

物业配套

物业管理

影

响


北京市在售写字楼项目

798艺术区

望京SOHO

城铁 15号线望京站

机

场高

速

项目位置：望京阜通西大街、阜安东路、望京街之间地块开发商： SOHO中国

占地面积： 115392 平方米总建筑面积： 52.1265 万平方米

开间面积： 100-400 平米（可组合）销售单价： 52000 元 / 平米投资门槛： >520 万

首付最少资金： >260 万入住时间：预计 2014年

望京 SOHO

项目特点：

• 高单价，投入成本高。

• 项目高端。

•处于政策扶持区域，发展前景乐观。

• 客户面向资金充足的个人投资者或企业投资者。


北京市在售写字楼项目融科望京产业中心

项目位置：望京阜通大街东北路段

开发商：融科智地

物业公司：融科智地物业

总建筑面积： 93558平方米

销售面积： 300-1500 平米

销售单价： 40000 元 / 平米

投资门槛： 1200 万

首付最少资金： 600 万

项目特点：

• 高单价，投入成本高。

• 项目高端。


• 客户面向资金充足的个人投资者或企业投资者。


北京市在售写字楼项目国投广场

项目位置：北京市丰台区广安路 9 号开发商：国投方诚资产管理有限公司

占地面积： 33178 平方米

总建筑面积： 203785 平方米销售单元： 58 ㎡ -1289 ㎡

销售单价： 42000 元 / 平米投资门槛： >243 万

首付最少资金： >122 万入住时间：预计 2013 年 11 月

项目特点：

• 单价较高，起售面积较小。

• 地标建筑， 5A纯写字楼。

• 城市主要商务区，商务氛围较好。

• 客户面向企业自用客户和部分投资客户。


北京市在售写字楼项目诺德中心

2# 3# 4#

项目位置：西南四环科丰桥东 400 米，汽车博物馆西侧

开发商：北京诺德置业有限公司

物业公司：北京诺德物业

总建筑面积：约 45 万平米

销售面积： 50-17000 平米（可组合）

销售单价： 28000 元 / 平米

投资门槛： 140 万（二期 2300 万）

首付最少资金： 70 万（二期 1150 万）

项目所处阶段：二期在售

项目特点：

• 单价合适，起售面积较小（二期半层起售）

• 地标建筑，超大城市综合建筑群。

• 城市新兴发展区，发展潜力良好

• 客户面向企业自用客户和投资客户。


北京市在售写字楼项目国翼中心

项目位置：国门商务区

开发商：北京智地顺达房地产开发有限公司

物业公司：融科智地物业

总建筑面积： 6.3 万平方米

销售面积： 170-1240 平方米

销售单价： 13000 元 / 平米

投资门槛： 221 万

首付最少资金： 110 万

项目特点：

• 单价较低，起售面积合适

•独栋办公，国门商务区


• 客户面向企业自用客户和投资客户。


北京市在售写字楼项目博雅 CC

项目位置：海淀北清路

开发商：万顺达房地产

占地面积： 6 万平方米总建筑面积： 11.7 平方米（写字楼 3 万）

销售面积单元： 70-9000 平方米销售单价： 18000 元 / 平方米投资门槛： 126 万

首付最少资金： 63 万入住时间：现房

项目特点：

• 单价较低，起售面积小。

• 投资门槛相对较低。

• 产业办公园区，政府扶持力度高。

• 主要客户为企业自用客户和企业投资客户。


北京市在售写字楼项目中坤广场项目位置：北三环、 13号线大钟寺站

开发商：北京中坤投资集团有限公司占地面积： 14 万平方米

总建筑面积： 43 万平方米（写字楼 3 万）销售面积单元： 208-2800 平方米

销售单价： 49000-53000 元 / 平方米投资门槛： 1060 万


项目特点：

• 大型综合商业综合体，自身发展潜力巨大

• 三环内现房出售，高回报率


北京市在售写字楼项目金融街园中园

二期

三

期

四期

一期

项目位置：位于通州新城西北侧紧邻地铁 6 号线

开发商：金融街控股占地面积： 561900 平米

总建筑面积： 33.24 万平米销售面积区间： 500-900 平米

销售单价： 13500 元 / 平米投资门槛： 675 万


项目特点：

• 单价较低，但起售销售面积大。

• 低密办公，总部办公区。


• 客户面向企业自用客户和部分投资客户。


北京市在售写字楼项目北京 ONE

项目位置：新华大街与新华南路十字路口西南 (通州区政府南开发商：北京实地房地产开发有限责任公司

占地面积： 12771 平方米总建筑面积： 117804 平方米

开间面积： 130-2000 平方米销售单价： 23800 元 / 平米投资门槛： 309 万


项目特点：

• 单价适中，起售面积相对较小。

• 城市新兴商务区，发展潜力较大。

• 客户面向企业自用客户和小型投资客户。


祝您投资成功！祝您投资成功！

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谢谢聆听！

中原地产Dec ， 2012

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