华尔基金 -卓达养老地产基金募集说明书

北京华尔中兴产业投资管理中心（有限合伙）2013 年 01月

• 产品简介• 卓达养老社区项目简介• 有限合伙企业运作流程• 风险控制措施• 还款来源分析• 基金管理顾问简介• 基金认购流程

目录

产品概述产品名称 北京华尔中兴产业投资管理中心（有限合伙）

起投金额 100 万基金总规模 20000 万

华尔基金管理有限公司作为普通合伙人自投资金 2000 万向合格投资人及机构募集 18000 万（分四期募集、每期 5000 万）

基金类型 有限合伙基金基金期限 24 个月资金用途 天津卓达太阳城中国养老示范社区建设基金管理机构 华尔基金管理有限公司

托管银行 华夏银行募集期限

预期年化收益率 100 万（含）– 300 万 11%300 万（含）– 500 万 12%500 万 以上 13%

基金收益分配 每满一年分配收益

卓达集团简介

卓达房地产集团有限公司创建于 1993 年 7 月，公司 2010 年全年销售收入 38 亿元，现已发展为涵盖房地产、港口、基础设施等多个领域的大型民营企业。经过十多年发展，卓达集团现今已是一个总资产规模超百亿大型现代企业，目前集团总资产评估价值逾 500亿元，净资产评估价值逾 420 亿元。卓达集团以发展房地产业为主，坚持多元化经营，其业务范围涵盖海港建设、市政建设、商贸、会议会展、文化教育、酒店餐饮、物业管理等产业领域。公司目前已拥有分处河北、北京、天津、呼伦贝尔、三亚、山东六个地域的多个项目公司， 4000 多名员工。经营网络贯穿租过南北，形成了多级发展的房地产联合舰队。 卓达集团作为全国知名的大型房地产企业，先后荣获中国房地产品牌企业 30 强、中国十大城市运营商、中国房地产成功开发典范、中华慈善奖、“河北省十大民营企业”、“河北纳税先进企业”、“中国名牌房产”、“中国建筑系统企业形象 AAA 级企业”等荣誉称号，在“ 2007 中国房地产企业 200 强”评选中，卓达集团位列第 11 位；其卓达花园还被评为“全国城市物业管理优秀住宅小区”、卓达•太阳城荣获“中国百佳经典楼盘——生态•景观•人文•高档豪宅范例奖”、卓达星辰花园荣获“中国百佳经典楼盘——品牌•营销•创新•高尚社区范例奖”等 50 多项荣誉称号。目前经营项目 卓达集团成立 19 年来先后成功开发卓达花园、卓达书香园、玫瑰园、院士园、星辰花园、星辰国际广场、星辰一号、石家庄太阳城、西柏坡党校、三亚东方巴哈马项目一二期、商贸广场、卓达服装产业园、北京大学城等项目、山东卓达香水海英伦湾，已完工建筑面积近 1000 万平方米的，在建面积 300 万平米，积累了丰富的项目经验，也赢得了良好的业绩和口碑。

卓达太阳城养老示范社区项目简介

卓达集团多年来在完善开发细节、强化产品品质的同时，通过经验积累总结、服务体系研发，引进境外知名养老服务机构和服务理念，逐步建立起独特的养老服务理念和保障体系，把“卓达太阳城”打造成养老地产中的旗舰之作。

项目整体以天津养老示范区为核心，以“经纬度、养生细胞、三级公建体系”为规划设计理念，合理布局长者生活及服务输送半径。 2010 年，项目引入了台湾群业咨询顾问有限公司、台湾敏盛集团、上海立达职业技术学院等多家国际知名养老服务机构，以 “全龄化卓达养生五心标准”为核心打造了： 0330绿色医疗通道、个人化照护管理服务、预防医学健康管理体系、生命链服务计划、 24 小时紧急救援系统、全环境有机无毒食品体系、客制化生活全方位服务、百项社团活动、银发快乐养心方案等十八项特色服务。

卓达天津太阳城项目群总体布局图

卓达 -太阳城 /中华文化创意城 卓达 -太阳城 /中国养老示范基地 卓达 -太阳城 /温泉新城板块

项目区位项目名称：

天津卓达太阳城中国养老示范社区

项目投资机构：卓达房地产集团有限公司

项目开发机构：天津卓达华夏颐园投资有限公司

地理位置：项目位于素有“津门首驿”之称的天津市武清区河西务镇，凤河以东、京津公路以西，王河公路以南，石桥辛庄和高庄一线以北区域内。（ 1 ）项目距北京 47 公里，距天津 62 公里（ 2 ）项目西距京津塘二线高村出口仅 2 公里（ 3 ）项目距离武清站和永乐站的直线距离分别为 30 公里、13 公里

项目规划指标

项目规划：

天津卓达太阳城养老社区起步区规划用地 612 亩，其中国家民政部下属国家老龄事业基金会建设用地 200 亩，卓达建设用地 412 亩，规划总建筑面积 319007.34 ㎡，地上建筑面积295007.34 ㎡ , 计划总投资 104100.77 万元，分三个组团 12 个标段进行建设，预计实现销售收入 179174 万元。

养老示范区运作模式

携手台湾专业顾问团队实施软硬件的综合配套协作，整合国际及国家级养老机构，引进全国最好的体验中心、疾病救治中心，以及学校和医院，配备专业化的家政和医疗照护团队。创造了居家、社区和机构养老为一体的全新养老模式，务实解决京津老人安心养老问题

项目建设计划及成本测算

项目建设计划

项目一期、二期五证齐全，三、四、五期项目工程土地证、用地规划证已办理完毕，工程规划证及施工证正在办理。 项目销售进度：项目一期、二期约 9 万平米具备五证，已销售部分约 3 万平米； 工程进度如：整个项目的建设完全按照我们的进度计划在进行，截至 2012 年 2 月底，项目一期工程 3 万平米主体完

工，墙体完工，内外装饰完工，二、三期主体完工，四期已施工至一、二层。项目成本测算

太阳城土地购买价 20 万 /亩，目前土地价格已增值到 80 万 /亩，土地净增值利润空间巨大。综合成本测算： 3600 元 /平方米（按建筑面积计算）投资回报测算：按 5000 元 /平方米销售价格计算（目前售价），投资回报率 40%

开发时间 建设内容 规划占地（亩）2010/6-2011/12 养老社区一期、湖区景观、老年健康会议中心 400

2011/12-2012/12 养老社区二期、孝文化博物馆、寿西湖 1000

2012/9-2013/8 养老社区三期、中华国医馆、护理中心、社区医院 1700

2013/9-2015/2 养老社区四期、老年大学、社区商业配套 3000

2015/3-2016/6 养老社区五期、度假疗养中心 1800

2016/7-2017/7 养老社区六期 1100

总计 9000

项目投资预算

序号 项目

项目周期

2010 2011 2012 2013 合计

1 资金来源 47,000.00 42,000.00 61,200.00 70,974.26 221,174.26

1.1 销售收入 5,000.00 42,000.00 61,200.00 70,974.26 179,174.26

1.2 资本金 22,000.00 22,000.00

1.3 外部融资 30000 30,000.00

2 资金运用 45,642.24 62,375.71 29,878.66 34,870.32 172,766.93

2.1 开发建设投资 45,317.24 37,637.61 15,460.21 5,685.70 104,100.77

2.2 销售税金及附加 275.00 2,310.00 3,366.00 3,903.58 9,854.58

2.3 所得税 408.10 10,440.45 12,034.64 22,883.19

2.4 土地增值税 50.00 420.00 612.00 13,246.39 14,328.39

2.5 应付利润

2.6 融资本金偿还 30000 30,000.00

2.7 融资利息支付 6000 6000.00

3 盈余资金 1,357.76 -20,375.71 31,321.34 36,103.93 48,407.33

4 累计盈余资金 1,357.76 -19,017.95 12,303.39 48,407.33

有限合伙企业运作流程

华尔基金管理有限公司（ GP）基金发起人出资 2000万

有限合伙人（ LP）

投资者（优先级 LP）出资 90%， 18000万元

北京华尔中兴产业投资管理中心（有限合伙）总规模 20000万

天津卓达 - 太阳城养老示范社区项目该项目合计已完成投资额 51000万元

华夏银行（资金托管及委托贷款）

卓达房地产集团有限公司无限连带责任担保

卓达集团房地产开发有限公司名下的 1000亩土地抵押。

土地证号： 1 、文国用（ 2010 ）第 110039 号 地号：3710810110010026 使用权面积： 73919.0㎡2 、文国用（ 2010 ）第 110049 号 地号：3710810110010053 使用权面积： 24179.0㎡3 、文国用（ 2010 ）第 110050 号 地号：3710810110010052 使用权面积： 37215.0㎡4 、文国用（ 2010 ）第 110063 号 地号：3710810110010063 使用权面积： 87897.0㎡5 、文国用（ 2012 ）第 110013 号 地号：3710810110010183 使用权面积： 67581.0㎡6 、文国用（ 2012 ）第 110014 号 地号：3710810110010175 使用权面积： 42249.0㎡7 、文国用（ 2012 ）第 110015 号 地号：3710810110010176 使用权面积： 65146.0㎡8 、文国用（ 2012 ）第 110016 号 地号：3710810110010177 使用权面积： 68805.0㎡9 、文国用（ 2012 ）第 110017 号 地号：3710810110010178 使用权面积： 70000.0㎡10 、文国用（ 2012 ）第 110018 号 地号：3710810110010179 使用权面积： 69084.0㎡11 、文国用（ 2012 ）第 110019 号 地号：3710810110010180 使用权面积： 52349.0㎡

华尔基金管理有限公司基金管理人

风控措施

管理团队基金管理团队由十年以上经验的房地产专家和金融专家组成，企业上市、企业管理和资产管理经验丰富。管理团队把对投资者的“信托责任”作为行动和价值观念准则，用良好的素养和专业的知识为投资人创造财富。

投后管理 基金管理公司向被投资项目公司派遣一名董事、一名财务人员进驻，该董事对项目公司所有重大决策事项具有一票否决权；财务人员对公司印章、资金以及项目过程中各类财务活动进行严格监管，严格控制资金的使用；开立专用账户用作销售收入回款，回款后按年度派发红利和到期后回购本金。全部回款优先支付和保障基金全体合伙人的利益。

集团担保 基金同卓达房地产集团有限公司签署协议，由卓达集团对基金有限合伙人的本金及收益到期兑付承担无限连带责任保证。

项目公司土地抵押担保

集团房地产开发有限公司名下的 1000亩土地抵押。土地证号： 1 、文国用（ 2010 ）第 110039 号 地号： 3710810110010026 使用权面积： 73919.0㎡ 2 、文国用（ 2010 ）第 110049 号 地号： 3710810110010053 使用权面积： 24179.0㎡ 3 、文国用（ 2010 ）第 110050 号 地号： 3710810110010052 使用权面积： 37215.0㎡ 4 、文国用（ 2010 ）第 110063 号 地号： 3710810110010063 使用权面积： 87897.0㎡ 5 、文国用（ 2012 ）第 110013 号 地号： 3710810110010183 使用权面积： 67581.0㎡ 6 、文国用（ 2012 ）第 110014 号 地号： 3710810110010175 使用权面积： 42249.0㎡ 7 、文国用（ 2012 ）第 110015 号 地号： 3710810110010176 使用权面积： 65146.0㎡ 8 、文国用（ 2012 ）第 110016 号 地号： 3710810110010177 使用权面积： 68805.0㎡ 9 、文国用（ 2012 ）第 110017 号 地号： 3710810110010178 使用权面积： 70000.0㎡ 10 、文国用（ 2012 ）第 110018 号 地号： 3710810110010179 使用权面积： 69084.0㎡ 11 、文国用（ 2012 ）第 110019 号 地号： 3710810110010180 使用权面积： 52349.0㎡ 抵押按照评估价 =1550 元 /㎡ ×658424 ㎡ =1020557200 元

资金托管 募集资金全程由银行进行资金托管，确保所投资资金安全。

交易结构 本产品投资期限为 24个月，本基金以股权形式投资项目公司，约定到期后项目方溢价回购股权完成退出。

还款来源分析第一还款来源：

项目公司天津卓达华夏颐园投资有限公司作为本基金到期本金及收益兑付之第一还款来源，项目公司预计 11 年至 12 年累计实现销售收入 10.3 亿元，足以覆盖本基金本金及收益。

第二还款来源：卓达集团有卓达太阳城、书香园、香水海等多个在售楼盘，可销售面积不低于 100 万平

米，未来 1-2 年现金流应在 50 亿元以上，足以覆盖基金投资本金及收益。

第三还款来源：卓达房地产集团有限公司为本基金投资者（合伙人）的本金和收益提供不可撤销的无限连

带着人。目前集团总资产评估价值逾 500 亿元，净资产评估价值逾 420 亿元，足以保证偿还本基金到期之本金收益。

第四还款来源： 集团房地产开发有限公司名下的 1000亩土地抵押 。 抵押按照评估价 =1550 元 /㎡×658424 ㎡ =1020557200 元

第五还款来源：本基金之普通合伙人出资最高 2000 万作为本基金次级受益人，当基金收益不足以偿付

有限合伙人之本金及预期收益时，由普通合伙人以其所有之合伙企业财产对优先级有限合伙人承担本金及预期收益的差额补足义务。

卓达部分在售项目概览

香水海·英伦湾 卓达太阳城

卓达书香园 三亚卓达东方巴哈马

基金管理人华尔基金管理有限公司　是经工商总局核准登记注册的一家专业从事股权投资、股权投资管理、投资银行业务以及基金管理业务的金融机构。注册资金为一亿元人民币。公司总部设在北京，在全国各地设有分支机构或派驻专门人员，管理了华尔中汇、华尔合泰、华尔恒正等多支基金。当前阶段专注于投资成长期和成熟期的未上市企业。华尔基金管理有限公司　由一批资深的金融人士和成功企业家组成，华尔基金的管理团队拥有着广泛而深入的行业经验以及丰富的管理经验，对中国本土化的基金投资业务有着深刻的理解和成功实践的经验。公司的项目评审委员会是由多家银行及投行机构的风控专家构成，投资前对项目的审核极为严格、投资期间公司下设有专门的资产管理公司对已投企业的资产、运营及财务有全面的管控措施，投资回收期公司通过托管银行和第三方监管单位（会计师事务所、律师事务所等）明确最终利润空间 最大限度的保证投资者的收益。华尔基金管理有限公司　秉承“富我中华，始于华尔”的企业使命，以人为本、诚信服务、规范经营、科学发展、建立了集中性管理模式，形成了多元化渠道建设，开发了健全的产品体系，构筑了强大的后援服务支持平台，为客户提供个性化产品与服务。华尔基金管理有限公司勇于承担社会责任，积极投身公益事业，努力扩大基金在社会的覆盖、浸透度和影响力。华尔基金管理有限公司　充分发挥华尔在品牌、网络、客户资源、行业经验等方面的突出优势，通过企业综合化经营平台，借鉴国际先进经营管理技术和经验，促进企业核心竞争力的形成和不断提升。华尔基金管理有限公司    坚持走规模效益化之路，推进超常规跨越式发展。立足全国，放眼国际，着力建设成为法人治理结构完善，业务高速有效发展，盈利能力充足，风险管控有利，综合竞争力强，有华尔基金特色的中国品牌基金。

基金认购 \入伙流程

仔细阅读基金募集说明书及相关文件

确定投资额度

签署《有限合伙人风险申明》及《入伙协议》

合伙人需在合伙协议规定时间内把合伙资金汇付到合伙企业指定的银行账号

办理合伙企业工商注册登记

谢谢！          期待同您的竭诚合作！