房屋居间服务房屋居间服务法律问题初探法律问题初探

湖北三立律师事务所湖北三立律师事务所王霄凌王霄凌

世界现代四大法系世界现代四大法系

•大陆法系大陆法系•英美法系英美法系•伊斯兰法系伊斯兰法系•原苏联法系原苏联法系

公民的权利公民的权利

公民权利

人身权利 政治权利 民事权利

民事权利能力

民事行为能力

民事权利

物权 债权 身份权

用益物权 担保物权 合同之债 不法行为之债

无因管理之债

不当得利之债

房地产买卖合同

房地产居间合同

经纪人的经纪行为经纪人的经纪行为

房地产经纪行为

房地产代理行为

房地产居间行为

房地产行纪行为

物业管理

商品房买卖

建筑工程施工合同

房屋拆迁与征收

土地出让与转让

房地产开发与代理

房地产开发法律示意图房地产开发法律示意图

居间合同概念居间合同概念

•居间合同，是指居间人向委托人报告订立居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付委托人支付报酬报酬的合同。的合同。

居间合同特点居间合同特点• 　　 11 ．居间合同是由居间人向委托人提供居间服．居间合同是由居间人向委托人提供居间服

务的合同。居间人向委托人报告订立合同的机会务的合同。居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人是否与第或者提供订立合同的媒介服务，委托人是否与第三人订立合同，与居间人无关，居间人不是委托三人订立合同，与居间人无关，居间人不是委托人与第三人之间的合同的当事人。 但居间不成功人与第三人之间的合同的当事人。 但居间不成功则不能收取报酬，可以收取必要费用。则不能收取报酬，可以收取必要费用。

• 　　　　 22 ．居间人对委托人与第三人之间的合同没．居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权。居间人只负责向委托人报告订立合同有介入权。居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订约居中斡旋，传的机会或者为委托人与第三人订约居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用，对合同没有实达双方意思，起牵线搭桥的作用，对合同没有实质的介入权。 质的介入权。

• 　　　　 33 ．居间合同是双务、有偿、 诺成合同。．居间合同是双务、有偿、 诺成合同。

房屋中介合同纠纷分类房屋中介合同纠纷分类

• 11 、因房屋买卖合同无效、履行不能等情况、因房屋买卖合同无效、履行不能等情况产生的纠纷。 产生的纠纷。

• 22 、因意向金或定金的处理争议产生的纠纷。、因意向金或定金的处理争议产生的纠纷。

• 33 、因中介服务费的支付和计算产生的纠纷。、因中介服务费的支付和计算产生的纠纷。

问题一：夫妻共同房产一方签字是问题一：夫妻共同房产一方签字是否合同成立并生效。否合同成立并生效。•案例一案例一•甲某购买了一套二手房，在房屋买卖合同甲某购买了一套二手房，在房屋买卖合同

中只有夫妻男方签字，女方签字系由男方中只有夫妻男方签字，女方签字系由男方代签，且女方亦多次参加谈判，后卖方以代签，且女方亦多次参加谈判，后卖方以夫妻只有一方签字为由要求解除合同。夫妻只有一方签字为由要求解除合同。

• 合同成立是指订约当合同成立是指订约当事人就合同的主要条事人就合同的主要条款达成合意。 款达成合意。

• 合同成立的三个步骤合同成立的三个步骤

• 1 1 要约邀请要约邀请• 2 2 要约要约• 3 3 承诺承诺

合同的成立和生效合同的成立和生效

• 要约邀请：要约邀请是要约邀请：要约邀请是当事人订立合同的预备当事人订立合同的预备行为，引诱他人发出要行为，引诱他人发出要约的行为；约的行为；

• 要约：当事人一方向对要约：当事人一方向对方发出的希望与对方订方发出的希望与对方订立合同的意思表示。 立合同的意思表示。

• 承诺：承诺是收到要约承诺：承诺是收到要约人并同意要约的意思表人并同意要约的意思表示。示。

合同无效的情形合同无效的情形

• （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同合同，损害国，损害国家利益 家利益

• （二）恶意串通，损害国家、集体或者（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人第三人利益 利益 • （三）以合法形式掩盖非法目的 （三）以合法形式掩盖非法目的 • （四）损害（四）损害社会公共利益社会公共利益 • （五）违反法律、（五）违反法律、行政法规行政法规的强制性规定。 的强制性规定。 • （六）合同中的下列（六）合同中的下列免责条款免责条款无效： 无效： • 11 ．造成对方人身伤害的 ．造成对方人身伤害的 • 22 ．因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 ．因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

问题二、未取得产权证书的单位集问题二、未取得产权证书的单位集资房（经济适用房）是否可以买卖。资房（经济适用房）是否可以买卖。•案例二案例二•甲某购买了一套指标房，约定五年后过户，甲某购买了一套指标房，约定五年后过户，

并且在中介缴纳了服务费用，后出卖人毁并且在中介缴纳了服务费用，后出卖人毁约，请问甲某的房屋买卖合同能否支持？约，请问甲某的房屋买卖合同能否支持？

• 11 、集资房（经济适用房）的买卖方式为先集资、集资房（经济适用房）的买卖方式为先集资后建房与一般的房地产交易形式不同；后建房与一般的房地产交易形式不同；

• 22 、集资房（经济适用房）的土地一般是划拨土、集资房（经济适用房）的土地一般是划拨土地，没有土地成本，建安费以及税费亦有国家优地，没有土地成本，建安费以及税费亦有国家优惠；惠；

• 33 、集资房（经济适用房）的销售范围严格控制。、集资房（经济适用房）的销售范围严格控制。• 44、、 20072007 年年 88 月月 77 日国务院出台《国务院关于解日国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 对于政决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 对于政策性住房的转让的限制。策性住房的转让的限制。

•《中华人民共和国合同法》第七十九条规《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或部分定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（（ 11 ）根据合同性质不得转让；（）根据合同性质不得转让；（ 22 ）按）按照当事人约定不得转让；照当事人约定不得转让；

问题三、农村小产权房是否可以买问题三、农村小产权房是否可以买卖卖•案例三案例三•李某购买了一套农村宅基地住房，由于其李某购买了一套农村宅基地住房，由于其

并非农村户口，因此一直没有办理产权过并非农村户口，因此一直没有办理产权过户，后出卖人反悔，问法律上如何处理？户，后出卖人反悔，问法律上如何处理？

可以购买农村宅基地用房的例外情可以购买农村宅基地用房的例外情况（吴庆宝观点）况（吴庆宝观点）• 11 、均为本村居民的可以自由交易；、均为本村居民的可以自由交易；• 22 、为其它集体经济组织成员的，交易有效、为其它集体经济组织成员的，交易有效

（有争议）；（有争议）；• 33 、交易后，购买人户口迁入该农村经济组、交易后，购买人户口迁入该农村经济组织的，交易有效；织的，交易有效；

问题四、什么是格式条款？什么样问题四、什么是格式条款？什么样的格式条款无效？格式条款应该注的格式条款无效？格式条款应该注意什么？意什么？

•案例四案例四•张某购买某商品房，合同附加条款约定，张某购买某商品房，合同附加条款约定，张某不能办理按揭的情况下，应采取一次张某不能办理按揭的情况下，应采取一次性付款方式，补齐余款，否则按照预期付性付款方式，补齐余款，否则按照预期付款追究违约责任，张某后不能办理按揭，款追究违约责任，张某后不能办理按揭，双方发生争议，诉至法院，张某主张该格双方发生争议，诉至法院，张某主张该格式条款无效，法律上如何判断？式条款无效，法律上如何判断？

•当事人为重复使用而预先拟订并在订立合当事人为重复使用而预先拟订并在订立合同时未与对方协商的条款为格式条款，采同时未与对方协商的条款为格式条款，采用格式条款订立的合同为格式合同。用格式条款订立的合同为格式合同。

•格式条款（《合同法》）格式合同（《消格式条款（《合同法》）格式合同（《消费者权益保护法》）费者权益保护法》）

•标准合同 （中国香港）标准合同 （中国香港）•加入合同 （中国澳门）加入合同 （中国澳门）•定性化契约 （中国台湾）定性化契约 （中国台湾）

格式条款中应该注意的问题格式条款中应该注意的问题

• 11 、是否加重了消费者的责任；、是否加重了消费者的责任；• 22 、是否排除消费者的主要权利；、是否排除消费者的主要权利；• 33 、是否有免除经营者的责任的内容；、是否有免除经营者的责任的内容；• 44、是否不合理分摊了风险；、是否不合理分摊了风险；• 55、对于免责条款是否有明显的提示；、对于免责条款是否有明显的提示；

问题五、定金如何“定”？问题五、定金如何“定”？

•案例五案例五•张某在某楼盘签订了订购协议，双方约定张某在某楼盘签订了订购协议，双方约定

由张某缴纳定金由张某缴纳定金 2020 万元，房屋总价款万元，房屋总价款 400400万元，定金缴纳后七日内签订正式商品房万元，定金缴纳后七日内签订正式商品房买卖合同，否则，定金没收。后张某因为买卖合同，否则，定金没收。后张某因为合同条款不能与开发商达成一致，双方各合同条款不能与开发商达成一致，双方各自认为对方违约，诉至法院。自认为对方违约，诉至法院。

• 定金的法律含义：在合同订立或者履行钱支付一定金的法律含义：在合同订立或者履行钱支付一定数额的金钱作为担保的担保方式。定数额的金钱作为担保的担保方式。

• 特点：特点：• 定金为实践合同；定金为实践合同；• 定金不超过合同标的定金不超过合同标的 20%20%；；• 定金不能和违约金同时适用；定金不能和违约金同时适用；• 定金和订金有本质区别；定金和订金有本质区别；• 大定和小定大定和小定

问题六、如何认定“居间人已经促问题六、如何认定“居间人已经促成合同成立”？成合同成立”？•案例二中，房地产经纪公司是否应该返还案例二中，房地产经纪公司是否应该返还已经收取的中间费用？中介公司是否应该已经收取的中间费用？中介公司是否应该承担责任？承担责任？

是否应该收取居间费用的法律标准是否应该收取居间费用的法律标准

• 11 、合同的成立与居间人的活动有因果关系；、合同的成立与居间人的活动有因果关系；• 22 、居间人签订的合同应该是合法有效的。、居间人签订的合同应该是合法有效的。• 33 、合同未履行不影响居间人的获取报酬的、合同未履行不影响居间人的获取报酬的

权利。权利。• 44、当事人对支付报酬条件另有特殊约定的、当事人对支付报酬条件另有特殊约定的

（对于格式合同相对方有利的约定），从（对于格式合同相对方有利的约定），从其约定。其约定。

问题七、居间人未能促成合同成立，问题七、居间人未能促成合同成立，委托方解除委托，是否可以向委托委托方解除委托，是否可以向委托方主张违约金？方主张违约金？•案例六案例六•张某委托某房屋经纪公司出售房屋，在办张某委托某房屋经纪公司出售房屋，在办

理完毕委托手续后，在经纪公司的斡旋下，理完毕委托手续后，在经纪公司的斡旋下，张某和李某达成初步意向，但是未签订合张某和李某达成初步意向，但是未签订合同，此时，张某将房屋另售他人，请问张同，此时，张某将房屋另售他人，请问张某是否构成违约，应该承担怎样的违约责某是否构成违约，应该承担怎样的违约责任？任？

•合同法第合同法第 427427 条：“居间人未促成合同成条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 ”人支付从事居间活动支出的必要费用。 ”

•合同法合同法 4040 条：“格式条款具有本法第五十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”除对方主要权利的，该条款无效。”

问题八、委托人规避居间人私下达问题八、委托人规避居间人私下达成协议是否违约，应该怎样赔偿？成协议是否违约，应该怎样赔偿？•案例七案例七•李某和张某在经纪公司的协调下已经就房李某和张某在经纪公司的协调下已经就房

屋买卖事宜达成一致，为了规避居间人，屋买卖事宜达成一致，为了规避居间人，双方私下签订了买卖协议，请问是否构成双方私下签订了买卖协议，请问是否构成违约，是否应该赔偿？违约，是否应该赔偿？

•合同法合同法 107107条：“　当事人一方不履行合条：“　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”偿损失等违约责任。”

问题九、委托人因为居间人所保管问题九、委托人因为居间人所保管定金发生纠纷时，居间人处于什么定金发生纠纷时，居间人处于什么法律地位？法律地位？•案例八案例八•张某与李某在经纪公司的协调下，签订合张某与李某在经纪公司的协调下，签订合

同，张某向李某支付定金壹万元，由房屋同，张某向李某支付定金壹万元，由房屋经纪公司收取并出具收条，经纪公司将定经纪公司收取并出具收条，经纪公司将定金收取后支付其中金收取后支付其中 50005000 元给李某，后李某元给李某，后李某毁约，请问经纪公司作为被告是否恰当？毁约，请问经纪公司作为被告是否恰当？

房地产经纪合同的基本内容房地产经纪合同的基本内容

• （一）房地产经纪服务双方当事人的姓名（名（一）房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；情况；（二）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及（二）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；完成的标准；

• （三）服务费用及其支付方式；（三）服务费用及其支付方式；（四）合同当事人的权利和义务；（四）合同当事人的权利和义务；（五）违约责任和纠纷解决方式。（五）违约责任和纠纷解决方式。

房地产经纪人在签订房地产经纪合房地产经纪人在签订房地产经纪合同一签必须书面告知的内容同一签必须书面告知的内容• 　　（一）是否与委托房屋有利害关系；　　（一）是否与委托房屋有利害关系；

　　（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资　　（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；料；　　（三）委托房屋的市场参考价格；　　（三）委托房屋的市场参考价格；　　（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风　　（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；险；　　（五）房屋交易涉及的税费；　　（五）房屋交易涉及的税费；　　（六）经纪服务的内容及完成标准；　　（六）经纪服务的内容及完成标准；　　（七）经纪服务收费标准和支付时间；　　（七）经纪服务收费标准和支付时间；　　（八）其他需要告知的事项。　　（八）其他需要告知的事项。