中 国 领 先 的 房 地 产 综 合 服 务 提 供 商

北京世联行综合体事业部

商业未来发展趋势

北京商业市场环境1

互联网时代下的商业发展模式2

互联网影响下 , 未来商业环境的发展趋势3

研究内容框架——

北京商业市场环境1

购物中心快速增长，运营将成为未来的核心

以百货商场为主 北京、上海的购物中心迅速发展

购物中心在一线城市遍地开花

一、探索阶段 二、起步阶段（开发思维）

三、快速发展阶段（互联网时代，运营思

维）

一线城市每年新开业购物中心面积走势 ( 单位：万平方米 )

购物中心在中国发展历史短，从 2004 年起步， 2008 年金融危机后经过短暂调整，已经进入迅速发展期

数据来源：世联行

北京的购物中心发展水平处于全国领先水平， 2007 年起开始放量增长，金融危机后经过短期调整， 2013 年推出总量超过 300 万平方米的，新增面积为历史最高水平。

2013 年北京商业供应呈现跳跃式增长

2000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E 2013E 2014E 2016E0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

367

商业面积

每年增量

北京购物中心面积走势（ 2000 年－ 2016 年），单位：万平米

数据来源：世联行

12

3

23

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95

已开业项目分布（五环内）

93

四环

朝青商圈

CBD

朝阳门

东直门三里屯

望京

三元桥

王府井

崇文门

西单复兴门公主坟

中关村

西直门

五棵松

亚奥

公益桥

城市传统商圈

轨道驱动型商圈商务、产业驱动型商圈

新城、城郊居住驱动型商圈

已开业商业项目分布（五环外）

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上清 天通苑

通州

黄村

顺义

亦庄

城市传统商圈轨道驱动型商圈商务、产业驱动型商圈新城、城郊居住驱动型商圈

六环

五环

四环

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48

47

49

50

未开业商业项目分布

13

大兴天宫院

房山长阳

通州

上清

常营

顺义核心

马坡

新国展

天通苑

亚奥

丰台科技园

大红门

大兴黄村

亦庄

昌平

城市传统商圈轨道驱动型商圈商务、产业驱动型商圈新城、城郊居住驱动型商圈

红色字体为未来三年新形成商圈

六环

五环

四环

图：已开业商业区位分布比例图 图：未开业商业区位分布比例图

郊区化趋势明显：已开业项目近 70% 在四环内，而未来供应 55% 位于五环外1

已开业 :74% 项目位于北城，仅 29 个项目（ 26% ）位于城市中轴线以南 未开业 : 北城、南城各占一半

南城商业供应改善：已开业项目有 74%均位于北城，而未来供应南城占一半

图 : 已开业项目分布图（ 5 环内） 图 : 未开业项目分布图

2

平均规模增长：未开业购物中心规模集中在6-20 万，相对于现状平均规模增长35.5%

图：已开业购物中心面积区间比例图 图：未开业购物中心面积区间比例图

已开业商业单个面积为 9 万平米，百货平均规模 5.2 万，购物中心平均单个面积 10.2 万 未开业商业项目平均单个面积为 12.2 平米，相对于现有商业的平均面积 9 万平米，增长

约 35.5%

3

独立百货将逐渐消失——已开业购物中心中，购物中心占比为 66% ，百货为 25% ，但在未开业项目百货比例降为仅 4% ，购物中心比例提升至 84%

商业形式更丰富——已开业商业形式主要为购物中心、百货、奥特莱斯、 block 街区四种，未来供应的项目形态将更为丰富，主题商业以及奥莱和购物中心结合模式将出现，购物中心的类型也更为多样

独立百货形式将逐渐消失，同时商业形式将更为丰富，主题商业及复合型商业形式将出现

图：已开业项目各类型数量及比例 图：未开业项目各类型数量及比例

4

高端百货200 ， 1.5

区域白领400 ， 1.5

人均消费性支出（单位：万元）

社会零售总额（单位：亿元）

1.2 1.61.4

1500

1000

500

300

100

200

400

2000

2500 城市财富2300 ， 2城市年轻1800 ， 2

跨区域综合350 ， 1.3

跨区域白领1500 ， 1.7

跨区域大众400 ， 1.1

区域大众150 ， 1.1

精品百货500 ， 1.7

区域年轻型640 ， 2

社区型40 ， 1.2

1.8 2.0

东城、西城、丰台

房山、顺义、昌平、通州、石景山

朝阳、海淀

平谷、延庆、密云、门头沟 怀柔

购物中心格局预测：丰台将成为商业发展热点之一，出现新兴跨区域购物中心；房山、顺义、昌平、通州等新城区域型购物中心将大量升级换代

5

互联网时代下的商业发展模式2

网络销售——是伴随互联网而衍生出来的新型商业模式，现已具备较完善的模式分类及较高的市场份额

2008 2009 2010 2011 2012 2013q30.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

8.00%

9.00% 互联网销售额占社会零售总额比例

专业品牌销售模式

综合品牌管理

模式

广告展览贸易模式

实体商业网络化模式

新型商业模式分类

• 淘宝网

……..

• 阿里巴巴……..

• 银泰商城

• 凡客……..

• 当当网

……..

商品品类丰富，不受空间形式限制 ( 辐射范围广、 无国界、无营业面积限制 )

强大的后台支持功能

不受营业时间限制 , 大大提升消费几率

购物成本低 , 消费便利

更新商品信息迅速且便利

商品价格优势明显

新型商业模式优势

新型商业模式优势——时间压缩空间成本 ,使购物便利化 ,消费让利化

新型商业对实体商业影响 1—— 改造零售业 , 经营理念由零售商家独大转变至消费多元化，即放大餐饮、休闲娱乐比重

图 :太阳宫凯德业态配比图

图:北京官舍业态配比图

图:红星爱琴海业态配比图

图:凤凰汇业态配比图

• 零售、娱乐、餐饮三大主力业态的配比将由传统的 5:3:2 向 4:3:3 继而 1:1:1.

新型商业对实体商业影响 2——情感关系消费更明显：打造家庭、情侣、同事等相关活动“场”

2011 年北京市的新生儿数量超过了 19万，

2012 年新生儿数量预计突破 20 万

项目名称

区位 开业时间

规模 儿童业态

比如购物中心 朝阳区三元桥 2009 3.8 万 •职业体验中心

世纪金源 海淀区西四环 2009扩容 6 万 •儿童成长天地： 2.6 万儿童主题。 B1层•培训： 1 万平， 6楼，•其他： 2 万平， 4楼

富力广场 朝阳区双井 2011 调整 4层 •儿童乐园

华润五彩城 海淀区上清商圈 2013 0.45 万 •华北区唯一 Snoopy儿童乐园

凯德 mall 朝阳区太阳宫 2012 1.1 •3层为儿童类业态

大钟寺中坤广场 海淀区中关村商圈 2011 C座二层 •几十家儿童商户

银泰百货 丰台大红门 2012 4层 •约 20家儿童商户

龙德广场 昌平区天通苑 2010 4层 •近 30家儿童业态

朝阳大悦城 朝阳区青年路商圈 2011 1.86 万 •10层蓝天成职业体验

2013 新增 30余家 •5层童梦天地

新型商业对实体商业影响 3—— 商业主题化发展明显 , 通过强调硬件及软件的打造突出消费者体验感 , 形成核心竞争力

互联网影响下 , 未来商业环境的发展趋势3

未来商业发展趋势预判 1—— 商圈职能化，部落化日本借鉴案例：银座高档品质，涩谷前卫新潮，新宿年轻活泼，池袋主要是女人街。

日本银座商圈 日本新宿商圈

日本涩谷商圈 日本池袋商圈

未来商业发展趋势预判 2—— 数字商业时代

未来商业发展趋势预判 3——仓储式消费

• 日本案例参考：在日本消费购物，如果不想拎着大包小包回家，可以委托商场打包送货上门。这一服务并不局限于家电等大件商品，任何服饰、鞋子、皮包、日用品等等都可以直接送到客人家中或酒店房间。

致力于：中国商业地产集成服务首选

商业业务范围：策、招、售、营世联商业结合行业业务发展方向，主要服务：商业综合体前期顾问、商业招商、商业策划销售、商业运营，即为“策、招、售、营”一体化

商业业务营业部门： 7个分别在北京、广州、上海、深圳、成都、重庆、西安七个城市设立商业业务部门，辐射所属区域商业业务

招商本地化城市： 8个分别在哈尔滨、青岛、苏州、杭州、合肥、重庆、广州、深圳共计 8 个城市，开展了本地化招商业务

商业顾问服务城市： 31个结合各地分公司的布局优势，世联商业在过往的顾问业务服务中，累积服务城市达 30 多个，主要集中在一线、 1.5 线、二、三线城市

北京

长沙成都

大连

佛山广州

杭州

合肥

济南

昆明

宁波

青岛

上海

深圳

天津

武汉

厦门

重庆

沈阳

西安郑州

乌鲁木齐

哈尔滨

南宁

贵阳

无锡

佳木斯

海口

苏州南京

东莞

业务布局单位 业务服务城市 招商本地化城市

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