圆融时代广场

调研报告

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地理位置的优越性 圆融时代广场地处苏州工业园区金鸡湖商圈东岸。项目东临金鸡湖广场、

园区行政中心，西迎晋合洲际酒店、苏州科技文艺中心，南北紧邻建屋新罗酒店、凯悦酒店，并有高档住宅群分布周边。

成熟商圈

新兴商圈

吴中商圈

石路商圈

观前街商圈南门商圈

金鸡湖商圈平江商圈

狮山路商圈

金鸡湖商圈：左岸商业街、湖滨新天地、李公堤、印象城、圆融时代广场

圆融时代广场 圆融时代广场是集购物、餐

饮、休闲、娱乐、商务、文化、旅游等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的“商业综合体”及一站式消费的复合性商业地产项目。整个圆融时代广场占地面积21万平方米，建筑面积51万平方米。

项目建筑群分为五大功能区，包括商务办公区、圆融天幕街区、滨河餐饮区、生活休闲区以及苏州首座17万平方米的久光百货区。

独特的布局商务办公区：四栋高档写字楼以及相关商务配

套

久光百货：包括百货、超市、电影院、美食广场等主力店

及各种零售店铺

生活休闲区：包括家居、家电、数码等主题商场及综合儿童购物、娱乐场所

滨河餐饮区：汇集各式环球美食，酒吧等等

圆融天幕街：由多个独立建筑邮寄串联，业态包括各种零售、娱乐、服务等元素

项目临湖而形成特色沿水商业带，时尚现代的商业建筑与环湖景观的结合 , 不但满足了商业业态经营所需，创造了良好的景观条件，同时项目硬件条件与水系的搭配也达成了和谐统一。

交通体系内部交通 横向交通：项目设置三个空中连

廊、并沿河设置三座景观桥，将天幕街、生活休闲区和久光百货三个分区进行有效连接，同时利用连廊空间打造、桥墩的打造，增加一定的休闲商业氛围；

竖向交通：每个单铺在内部均设置楼梯，同时在天幕东街尽头主力店设有外部扶梯，增加便利性。

停车系统：每个区地下一层均设有停车场、出入口，共有 4000余个泊车位，满足了不同业态店家对交通和商业展示等的要求。

外部交通

公交车： 108路 , 120路内环空调 , 120路外环空调 ,156路 , 219路 , 258路 , 夜 2路

地铁：地铁一号线

业态分布与品牌

列 1

业 态 　业态细分 品 牌

零售

服装服饰

包客女包、 E.LAND 、佐丹奴、 MAP女鞋、热风服装、拉夏贝尔服装、法文箱子、 BESTSELLER 、 V-one男装、圣伽步鞋、、 Paw in Paw 童装、顺电、头大原创玩具房、 Toonsland玩具、萨加朵、七彩维迪斯、可可鸭、优之良品

眼镜 亮视点眼镜、瞩目眼镜、

家居 简爱家居、乐扣乐扣、迪士尼家居、生活本色家居

其它 APPLE 体验店、屈臣氏、新宇亨得利名表、美美创意绘本馆、头大原创玩具房、 Toonsland玩具

餐饮

正餐 川行天下、香锅制造、西堤牛排、莎廊坊韩国料理、利苒西餐厅、 萨莉亚意式餐厅

休闲餐饮必胜客、时尚自助火锅、一茶一坐、美美港式茶餐厅、阿宗面线、真旺茶餐厅、金橘、食其家、 BA苏浙汇、肯德基、可颂坊西点、 DQ 、棒约翰

快餐 赛百味、汉堡王、爱茜茜里冰淇淋、 BAPPLE冷饮、肯德基

咖啡 星巴克、牙买加、咖世家

休闲娱乐美丽田园、酷美体瑜伽美容连锁、 Wee-world 儿童体验馆、玩具反斗城、卡通尼乐园、卡拉贝熊

皇家宝贝摄影、瑞思学科英语

12%

46%

42%

圆融天幕街业态比

休闲 零售

餐饮

大型主力店—久光苏州久光百货于二零零九年一月十六日正式开幕，楼面面积达17万1千平方米， 是利福国际集团有限公司继上海久光后第二家于国内兴建的，也是目前苏州最大型的百货店。其尽享地利优势，坐落于高消费尊贵地段，交通便捷。目前有逾500多个品牌已进驻苏州久光（其中100多个品牌首次进入苏州市场，部分更是首次进入中国市场），更携手多个国际品牌，傲然进驻苏州工业园区时代广场，为苏州注入时尚都会魅力，突现奢华生活灵感。

久光百货经营品牌以中高档次为主，采取差异化突围、补充日韩特色为主体特征。

目前，久光百货有逾 500 多个品牌，约 100 余个品牌为首次进驻苏州；其摒弃了传统中端百货之过多重复的大众消费型合资及国际 3线品牌，兼顾整体商业定位及开发区消费现状，在高端品牌引进上非大打奢侈品及顶级品牌，更多地偏向于国际 1-2线及时尚名品类品牌。

依据现代百货发展趋势及“一站式”商业服务的需求，久光百货在外租区（商业街）、功能区招商上突显：休闲餐饮促进关联销售、商务品位餐饮提升店面形象的特征。

久光百货

分析判断——•经营立地：作为圆融时代广场最大主力店及整盘商业带动重点，久光百货依靠金鸡湖东岸商务及商业环境日益完善的基础而入驻、发展（金鸡湖商业广场、置业大厦等）苏州园区及项目周边的客流带动

•发展判断： 随着工业园区的日益成熟、圆融时代广场的市场培育，久光百货的新型商业营运模式将逐步被消费者接受并追逐，发展成为引领苏州中高端时尚品位消费的首选场所之一。

•经营特征久光百货以软性商品及穿戴类商品为百货经营主体，同时提供“一站式”服务提升功能、业态的完善，增设零售生鲜超市、商业食街、休闲美容、商务及主题餐饮等配套设施。其依托利福集团在华东的影响力及品牌号召力，久光百货苏州店以突围中档次生活百货为基点，增强日韩方向品牌及人性化服务比重，定位于时尚性、品牌性综合型中高档次百货。

独特的商业氛围项目利用 500 米长的 LED 天幕、水系与空中连

廊、夜景照明、道路指引、生活休闲区的主题景观、小品等人性化设置，营造出时尚的商业氛围。

商业导视系统的应用项目连廊桥内的 LOGO展示、街区内导视牌

的安置，与建筑物上统一形象的各色围栏等独具匠心的装饰，有助于项目整体风格的营造及外观时尚性的打造。

夜景照明的打造桥廊、道路、商业店铺的灯光系统与每天定时播放的 LED天幕，使商业街区内的夜晚环境更为时尚，足够吸引追求时尚的一族来此休闲、消费。

存在的竞争状况左岸商业街、湖滨新天地、李公

堤、印象城、金鸡湖商业广场等等

SWOT 分析

圆融时代广场——未来新苏州的商业核心

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