地一数码•人防商城固定收益基金

投资推介书

基金管理人：上海申彤投资管理有限公司

声明

本介绍文件在保密前提下向特定对象提供。本介绍文件仅为一般性信息提供， 并不构成要约或要约邀请。 本公司不就本介绍文件内容的准确性或完整性作出任何陈述或保证，也不对因 介绍文件内容的遗漏、不充分或不准确而造成的损失或损害承担任何责任。 本介绍文件中针对未来事项作出的表述或假设可能被发现不正确。本公司不就 此类表述和假设的准确性作出任何陈述或保证。情况可能发生变化，本介绍 文件内容可能反映最新情况。本公司不负责更新本文，或对本文中不准确或 遗漏之信息进行纠正。 本介绍文件不得被视为有关法律、税务或投资方面的咨询意见。读者应就相关 事宜咨询各自的专业顾问。未经本公司书同意，本介绍文件不得被全部或部分 复制，其中任何内容亦不得向任何第三方泄露。 本介绍文件所含内容，在实施过程中，可能会根据有关规定或要求做适当调整。

目录

一

二

三

四

五

项目基本情况

项目所在地及周边情况

基金概况

融资及相关主体介绍

基金管理人介绍

一 项目基本情况

一、项目基本情况

项目名称 山东省济南市山大路地一数码人防商城

项目区位 山东省济南市

项目开发方 山东硕鑫投资有限公司

项目亮点

1 、为山东省政府“ 2012 年香港山东周”重点招商项目，是省领导重点督导的重点项目。

2 、位于济南山大路科技市场商圈核心区域，商业氛围成熟。

3 、在 IT 数码商圈内首个一次性买断商铺经营权的商业项目，回款能力强劲。

4 、中铁二十局负责承建并全额垫付工程及材料款，保证项目顺利实施。

总建筑面积 35000 平方米

增信措施

1 、以该项目大部分待出租商铺作为抵押，抵押率控制在 20% 以下。

2 、管理人对商铺预售账户进行监管。

3 、中铁二十局担保项目按期完成，并以自有资金 1500 万元作为保证金。

4 、香港泽鑫国际投资置业有限公司提供连带担保。

5 、济南永泰房地产开发有限公司提供连带担保责任。

6 、公司股东提供 60%股权质押担保。

7 、公司实际控制人、第一大股东迟伟先生提供个人连带无限责任担保。

8 、贷款期限内第十七个月末资金账户余额归集为 50% 。

项目预算投资 项目规划 3.3亿元人民币

项目概要

一、项目基本情况项目建设情况

项目开工日期 2013 年 9月

项目完工日期 2015 年 9月

工程管理单位 济南市 325（益寿路）人防工程指挥部

设计单位 中国人民解放军人防设计院

施工单位 中铁二十局集团有限公司

监理单位 山东省人民防空办公室工程管理中心

项目 金额（万元） 比例

自筹资金 8000 24%

基金贷款投资额 6000 18%

银行贷款 0 0%

部分销售收入 19000 58%

总投资 33000 100%

项目预计总投资及资金来源

一、项目基本情况区位属性

地处山大路商圈核心区域，拥有绝佳的区位优势和商圈的磁场效应；交通网线四通八达，城市交通主干路山大路贯通南北区域拥有成熟的配套和较完善的设施。周边潜在客户多，具有较强的购买能力和投资能力；

一、项目基本情况项目核心价值点

专业运营未来的人防电子商城将由专业的运营公司进行运营管理

政府规划的引导项目所在区规划为济南市未来城市及区域信息产业区、科技商务区

便捷交通多条公交穿行而过，到达济南主要的核心商圈和人流聚居地

成熟的商业氛围周边配套完善，银行、商务办公、行政、学校、医院近在咫尺

山大路科技商圈位于山大路核心商圈，西起山大路东至闵子骞路

拥有定位 IT 数码一条街的必要条件：山大路科技商圈、成熟的商业氛围、便捷的交通、专业运营、政府规划的引导等五大资源。

一、项目基本情况建设条件

项目地址项目位于济南市山大路科技市场商圈益寿

路地下，西起山大路、东至闵子骞路。所在板块 山大路数码商圈

总建筑面积 3.5 万平米 总长度 860 米

物业类型 地下人防商城 商铺数量 800余个

山大路科技市场商圈 I 地下人防商城 I 浓厚的商业氛围

具备打造 IT 电子数码一条街的客观条件

一、项目基本情况地下人防商业定义

是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而修建的地下

防护建筑 ，城市基础建设与开发利用地下空间相结合，具有交通、购物、抗震、备战、美化环境五大功能，既节约了用地，缓解了交通压力，增加了就业岗位，为城市经济建设做出了贡献。

人民防空工程也叫人防工事，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空

指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。

人防商业定义

人防工程定义

一、项目基本情况

国家对地下人防工程政策支持

对新建、改造地下工程项目及内部装修和购置设备所需经费，当地银行根据资金力量给予贷款支持。

对利用地下工程设施开办工厂和第三产业的单位、个人，工商管理部门应按照规定优先核发营业执照。

项目建成后，地上广场建筑物所有权、管理权为国有，人行通道和广场的广告收益、有关商业促销宣传活动的收费权可归投资开发商。

与城市建设相结合的人防工程及地面配套设施，免收城市基础设施配套费、商业网点费、占道费、综合治理费。

一、项目基本情况济南市人防商业分布

炫街

槐荫广场

南门人防商城

大众广场

经四路人防商城

英雄山人防商城

本案

泉城广场地下银座

本项目填补了济南东部人防商城的空白

人防商业 经四路人防商城 英雄山人防商城南门人防商城

（韩国城）大众广场华润

行政区划归属 市中区 市中区 历下区 市中区

经营业态 服装、饰品、箱包等服装、饰品、箱包、娱

乐等服装、饰品、箱包等

超市、百货（服装、饰品、箱包等）

所在商圈大观园、万达广场、振华

商厦八一立交商圈、美食街、

省体商圈泉城路、银座商城 华润万家经营圈

布局类型 街区式布局 街区式布局 广场式布局 广场式布局

出租及出售 出租 出租 出售或出租 出租

租金及售价

柜台： 5-8 万元 / 年；精品屋： 15-40 元 / 平米 ·天；年租金涨幅约 10%--

30%

8-12 元 / 平米 ·天；年租金涨幅约 15%

平均 10 元 / 平米 ·天 9 元 / 平米 ·天（靠超市门口处）

一、项目基本情况济南市人防商业经营状况

济南市人防商业格局：分布在天桥、市中、历下、槐荫几个区，在 6 大人防商业中，以服装饰品经营为主，同质性强。

一、项目基本情况

商铺基本情况

商城规划地下共两层地下一层 为主营业态商铺分布，主要规划经营 IT品牌展示、数码家电、 DIY硬件耗材、时尚手机通讯、电子元器件、 OA办公安防、动漫游乐区。首期对外经营使用权一次性转让的面积为12000 平方米。

地下二层 A 区约 3000 平方米规划为餐饮美食中心； B 区约 8000 平方米规划为客户泊车区； C

区约 4000 平方米为物流中心区。地下二层统一由商城自主经营。

一、项目基本情况项目效果图

一、项目基本情况收益成本测算

整体销售完成比例及资金回收计划

正式开始销售后满 3 个月 6 个月 9 个月 12 个月 12 个月以后

预期平均售价 3.6 万 / 平米 3.6 万 / 平米 3.6 万 / 平米 3.6 万 / 平米 3.6 万 / 平米

完成比例 40% 65% 80% 90% 100%

累计销售面积 0.48 万平米 0.78 万平米 0.96 万平米 1.08 万平米 1.20 万平米

累计回收资金 1.73亿元 2.81亿元 3.46亿元 3.89亿元 4.32亿元

商城剩余商铺及物业经营年收益测算表

位置区域 山大路地下部分 地下一层东 餐饮区 停车物流区 合 计

面积大小（平米） 3000 4000 2000 14000 23000

预期租金（元 / 平米 / 天） 12 5 6 2

预期租金收入（万元） 1314 730 438 1022 3500

二 项目所在地及周边情况

二、项目所在地及周边状况济南市情况介绍——基本情况

地理区位

济南市是山东省省会，地处中国东部沿海经

济强省和人口第二大省份 -- 山东省的中部

地带，联接京津和沪宁两大都市圈，腹靠广

阔的中西部大市场（河南、河北、山西、陕

西、甘肃等）。

城市定位

20家世界 500 强在济南落户， 5家全国

500 强总部所在地，拥有 20 所大学， 130

所科研机构，人口总量 575 万。综合实力居

全国城市第 13 位。

行政区划市辖六区三县一市：市中区、历下区、天桥

区、槐荫区、历城区、长清区、商河县、济

阳县、平阴县、章丘市。

常驻人口 2011 年，全市常住人口为 681.40 万人。

二、项目所在地及周边状况济南市情况介绍——区位优势

区位交通优势 ：济南市全省铁路、公路、航空的枢纽，是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，铁路通往

全国各大中城市，公路辐射全省各市地并与临省相连，济南国际机场与国内外 40多个大中城市

相连。济南连接京津、沪宁两大都市圈，人畅其行，物畅其流，自古是兵家、商家必争之地。

科技创新优势：济南地处中国知识人才密集的齐鲁大地，人力资源丰富，高等院校众多，科研机构

密集。现有高校 18 所，在校大学生超过 20 万人，科研机构 200多个，其中 53 个省级科研院所，

10

个国家级实验室和 25 个省级重点实验室，科技人员 35 万人，能够满足各类企业不同层次人才

需

求。

产业优势：济南是中国重要的工业城市之一，电子信息、交通设备、家用电器、机械制造、生物工

程、纺织服装等六大主导产业在全国有着举足轻重的地位，具备承接国际产业特别是制造业转

移的良好条件。济南高新技术、信息产业发达， IT产业经济总量在中国名列第四。

开发区优势：济南市现有国家级开发区 2 个，省级开发区 4 个，其他各级各类开发区、工业园 18

个。

开发区实行封闭运行和管理，实行优惠的政策和优良的服务，投资环境日益改善，正成为各方

投资的良好载体。

二、项目所在地及周边状况济南市主要商圈介绍

项目所在地

山大路商圈是山东最大的 IT 产品销售集中地，山大路也因此被誉为“济南中关村”。

二、项目所在地及周边状况济南市主要商圈介绍

商业区 地理位置及交通 商业区地位 商业核心 出租率 消费群来源

泉城路商圈济南市中心区域，交通、商贸中心

零售业绝对领头羊，市级商业中心

购物中心、大型超市、品牌店

80%左右全市市民、外地游

客

西市场商圈 区域中心，交通便利二级商业区，西部

区域商业中心购物中心、大型超市、

大型小商品批发市场90% 以上

西部槐荫区、天桥区居民

大观园商圈 交通便利 传统中央商业区 大型百货 95%左右 全市消费者

花园路商圈 区域中心，交通便利二级商业区，东部

商业中心超市、咖啡店、酒吧集

中区域90%左右 历城、历下区居民

北园大街商圈 主要的交通枢纽二级商业区，专业

市场聚集地家居、建材类专业市场 85%左右

鲁中（家居建材）、周边居民（超市）

山大路数码商圈 区域中心，交通便利二级商业区，专业

市场聚集地数码、电子产品零售、

批发及维修。90%左右

全市及周边区域居民及零售商

二、项目所在地及周边状况周边配套本区域公共设施齐全，周边分布有各大银行、政府机关，济南七中、山东大学、中心医院及解放路商务办公区均在 0.5 公里辐射半径内。

二、项目所在地及周边状况区域现状

项目地处山大路 IT 数码商圈。项目西部周边商业氛围浓厚，科技市场一、二期，华强电子世界，赛博数码广场，齐鲁科技数码商厦，百脑汇，宏图三胞 PC卖场等点布周边，人流如潮。

二、项目所在地及周边状况山大路 IT 数码商圈——发展特点

山大路板块南起经十路，北至花园路，以山大路为轴线，经过十余年的发展，形成了 IT电子产品批发零售为特色的商业街区；山大路共有 11家大中型科技市场，总营业面积超过 20 万平方米，入驻企业近 3000家，从业人员3.5 万余人，日均人流量 30 万人次、技工贸总收入超过 300亿元的繁荣局面，成为济南重要的商业板块。山大路商业发展至今，并未脱离低端的贸易批发阶段，整体商业水平有待提高；根据此前一份调查报告显示，山大路科技商务区内共有各类企业 2822家，其中科技经贸类企业 2315

家，占 82%；服务类企业 146家，占 5.2%；研发类单位 41家，占 1.46% 。

二、项目所在地及周边状况项目周边可售物业价格比较

项目名称 地址 销售价格 出租价格 面积 备注

诚基中心 和平路

1F均价 8 万 / 平米2F均价 6 万 / 平米3F均价 4 万 / 平米4F均价 2.5 万 / 平

米

招商还未定8-15 平

米商城式内街店铺，公摊 70% 。

华强电子世界山大路与解放

路交汇处

北向商铺起拍价格1.5 万 / 平米，价格区间在 2-4 万元

之间

7-15 平米 *天

108 平米/套

为沿街商街，在售公寓 13000 元/ 平米起；在售写字楼 17000 元/ 平米起，租金 3.5 元 / 平米 *天

嘉馨商务大厦 花园路 售完5 元 / 平米 *

天65-142

平米为业主对外出租， 65 平米 12 万/ 年；靠近大厅门口右侧 142 平米报价 72 万 / 年

绿景尚品 利农庄路 3 万元 / 平 3 元 / 平米 *天

170-300 平米

均为单层临街商铺，住宅均价1.3 万 / 平米

正大时代广场 解放路与历山东路交汇处

无 6 元 / 平米 *天

400 平米 1F 为 100 平米， 2 、 3F 为300 平米

根据以上数据可以看出，项目周边可售项目价格均在 2 万元 / 平米以上，其中诚基中心最高为 8 万元 / 平米，对本项目最具参考价值的为华强电子世界，其价格在 2-4 万元 / 平之间，为项目可借鉴价格区间。

三 基金概况

基金概况

基金名称 地一数码•人防商城固定收益基金

基金管理人

融资主体

投资方向

融资规模

存续期限

人民币 6000 万元

上海申彤投资管理有限公司

山东硕鑫投资有限公司

用于山东省济南市山大路地一数码人防商城后续建设开发

6+6+6个月

基金要素

还款来源1 、项目建成后商铺的出让收入。

2 、商铺租金收入。

3 、公司的其他合法经营收入。

基金概况

风险控制措施

1 、以该项目部分商铺作为抵押，抵押率控制在 20% 以下。

2 、管理人对商铺预售账户进行监管。

3 、中铁二十局担保项目按期完成，并以自有资金 1500 万元作为保证金。

4 、香港泽鑫国际投资置业有限公司提供连带担保。

5 、济南永泰房地产开发有限公司提供连带担保。

6 、公司股东提供 60%股权质押担保。

7 、公司实际控制人、第一大股东迟伟先生提供个人连带无限责任担保。

8 、贷款期限内第十七个月末资金账户余额归集为 50%。

预期收益率出资额 50 万（含）至 100 万元之间，则预期税后年化收益率为 10.5%；

出资额 100 万元（含）至 300 万元之间，则预期税后年化收益率为 11%;

出资额 300 万元（含）以上，则预期税后年化收益率为 12%。

基金概况

基金投资人以有限合伙人的身份通过签订《入伙协议》来持有基金份额

承担无限责任

有限合伙人承担有限责任，总数不超过 49 个

所有合伙人共同签署合《合伙协议》

…+ …

出资 利润

上海辰逸投资管理合伙企业

基金管理人 招商银行上海分行东方支行 托管机构

资金托管协议

普通合伙人机构投资者一

机构投资者二

机构投资者三

个人投资者二

个人投资者三

个人投资者一

基金架构及投资方式

基金概况基金交易结构

普通投资者（有限合伙人）

管理

山东硕鑫投资投资有限公司济南永泰 香港泽鑫

现金还款商铺抵押股权质押

委托贷款连带责任担保资金补足

出资

上海辰逸投资管理合伙企业

迟伟

无限连带担保

中铁二十局

担保项目如期完成，并以自有资金1500 万元作为保证金。

承建

基金概况风险控制示意图

托管机构

《资金托管协

议》发

起设立

借款

上海辰逸投资管理合伙企业

招商银行上海分行东方支行

山东硕鑫投资投资有限公司

济南永泰

香港泽鑫

连带责任担保

商铺抵押股权质押

预售款账户监控

迟伟无限连带担保

中铁二十局

担保项目如期完成，并以自有资金1500 万元作为保证金

承建

资金补足

四 融资及相关主体介绍

融资主体

山东硕鑫投资有限公司是一家集房地产开发、新材料、新产品发展展示、物流配送、仓储、综合性服务于一体的企业实体。该公司借鉴 国际现代商业地产运作企业先进的经营理念、管理经验和管理模式，不断建立具有国际领先水平和适合国内发展环境的商业地产开发体系和企业运作机制。

公司以多年的成功经验立足于内地投资建设发展，形成内涵丰富的企业文化，创造了大型商贸物流基地从设计规划、开发建设到经营管理的全新成套运作模式。大型商贸物流项目的开发建设，繁荣了当地市场经济，带动了当地城乡相关产业发展，解决了大量的劳动就业问题，取得了显著的社会效益和良好的经济效益。

融资及相关主体介绍

山东硕鑫投资有限公司

承建方——中铁二十局

融资及相关主体介绍

中铁二十局集团有限公司是中国铁建股份有限公司的全资子公司，前身为铁道兵第十师。 2002 年 3月企业改制成立中铁二十局集团有限公司，具有铁路工程总承包和公路工程、水利水电工程、市政公用工程施工总承包一级资质。

中铁二十局集团始终秉承“建精品工程、树企业形象”的理念，改制以来，除铁路之外，企业在高速公路、城市轨道、高层建筑、市政、机场、水利水电等领域均创造了良好的工程业绩。先后参建了苏州新加坡工业园、沪宁高速、广州地铁等重要工程，在隧道桥梁施工领域处于世界领先水平。

企业现有员工 15000名，注册资本 11.1亿元，年施工能力 200亿元以上。

承建方——中铁二十局

融资及相关主体介绍

2002 年以来，中铁二十局先后荣获“全国优秀施工企业”、“全国守合同、重信用企业”、“全国工程建设质量管理优秀企业”、“中国优秀诚信企业” 等荣誉称号。 2005 年以来在全国铁路施工企业信用（信誉）评价活动中取得 10 次第一名、 1 次第二名、 1 次第三名的好成绩，在交通、水利等其他各基建领域均保持了 A级或 AA级以上信用等级。

工程获奖★国家科学技术进步奖— 3 项★中国建筑工程鲁班奖— 4 项 ★中国土木工程詹天佑大奖— 10 项 ★国家优质工程奖 — 29 项

连带担保——香港泽鑫国际投资置业有限公司

融资及相关主体介绍

香港泽鑫 1993 年 6月在香港成立，总部位于香港九龙旺角。公司主营业务涵盖了国际贸易、国际委托物运、国际品牌运营代理、国际间合作交流、高新技术（农）产品研发投资、实业投资合作和境内置业投资等多个领域。从 1997 年开始，公司开始涉足国内投资，在实业投资、商业地产、商业经营开发等领域取得

了不俗的成绩。

连带担保——香港泽鑫国际投资置业有限公司

融资及相关主体介绍

1998 年公司受国际知名饮品公司可口可乐委托，协助该公司在云南投资建设基地。

2005 年，公司与江西天人集团联合投资，与中国科学院过程工程研究所合作研发投资微生物农药固体发酵新工艺项目（国家 863计划项目）。

2006 年，公司旗下大陆山东子公司——山东田园科技发展有限公司，投资建立年产 20000吨浓缩果蔬汁和年产 30000吨清汁饮料基地。

主要业绩

五 基金管理人介绍

五、基金管理人简介

上海申彤投资管理有限公司是中国领先的私人银行业务提供商，专注于为中国高净值人士提供

全方位的财富管理服务。通过全面多维度的产品筛选及风险控制体系，参与金融创新产品的设计，申

彤财富在成立的短短几年内迅速发展，成为领先于行业并快速增长的独立财富管理机构。

2010 年 4月，国际顶级创业投资机构 KPCB 对申彤进行了千万美元级的战略投资（ KPCB曾投

资谷歌、亚马逊、美国在线等企业）。 2011 年， IDG 资本和摩根士丹利亚洲投资基金（ MSPEA）

与申彤公司达成战略合作。这是申彤与国内外顶级投资机构的第二次合作，彰显了资本市场对于申彤

在过去所取得成绩的肯定、以及对申彤所从事业务的发展前景的高度认可。

申彤财富 SHENTONG Wealth Management

谢谢观赏Thanks!

上海申彤投资管理有限公司 2013 年 10月