Управление коттеджным посёлком. Шерстобитов Дмитрий...
TRANSCRIPT
1
Управление коттеджным Управление коттеджным поселкомпоселком
Пермь, 2015 год
Терминология
Управление коттеджным поселком – это согласованная деятельность собственников домовладений (коттеджей) или привлеченных ими лиц, направленная на обеспечение:
1) благоприятных и безопасных условий проживания,
2) надлежащего содержания мест общего пользования,
3) решения вопросов использования мест общего пользования,
4) предоставления коммунальных услуг и ресурсов.
2
3
3.3. Как это выглядит глазами покупателя?
1) «Обычные пользователи»
2) «Продвинутые пользователи»
4
3.4. Три стадии девелоперского проекта
1. Прединвест
2. Инвест
3. Постинвест
5
3.5. Способы управления для МКД. Жилищный кодекс
1. Непосредственное управление (НУ) собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать
2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
3. Управление Управляющей организацией (УО) (п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ)
Жилищный кодекс
Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии
1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
6
7
Формы объединения
собственников Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях
граждан" •дачное некоммерческое товарищество •дачный потребительский кооператив •дачное некоммерческое партнерство
Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях"
•некоммерческое партнерство
Гражданский кодекс РФ •ст.116 - специализированный потребительский кооператив •глава 39 – возмездное оказание услуг
8
Финансово-правовая схема –
краеугольный камень проекта! 1) Какая юридическая форма будет у объединения собственников земельных участков?
2) Кому юридически будут принадлежать места общего пользования (дороги, детские площадки, водоемы) и объекты инженерной инфраструктуры (монополистам, объединению собственников участков, застройщику, эксплуатирующей организации и т. д.)?
3) Какие эксплуатационные услуги будут оказываться собственникам участков?
4) С кем будет заключать договор эксплуатирующая организация (с НП, напрямую с собственником)?
5) Какие взносы и в каком размере будут установлены для членов НП (вступительные, целевые, эксплуатационные)?
6) В какой момент покупатель должен вступить в НП (в момент приобретения участка или после)?
7) Кто именно заключает договора с ресурсо-снабжающими организациями (НП, застройщик или эксплуатирующая организация)?
8) Как будут собираться показания об объеме потребленных коммунальных услуг?
9) Как будет происходить распределение затрат на коммунальные и эксплуатационные услуги, относящиеся к местам общего пользования?
10) Как организовать своевременную оплату текущих взносов на эксплуатацию и коммунальных услуг?
Три основных вопроса!
1) Будете ли Вы объединять собственников земельных участков в Некоммерческое партнерство (НП)?
2) Будет ли в Вашем проекте Управляющая организация (УО)?
3) Кто будет являться потребителем для ресурсоснабжающих организаций (РСО)?
9
3.6. 11 схем. +/-
10
Название схемы Плюсы Минусы1 Нет УО, нет НП, РСО -
собственникиникаких организационных усилий и связанных с этим издержек
низкая привлекательность подобных неорганизованных массивов для покупателей
2 Нет УО, есть НП, РСО -
собственники
есть куда общим чохом передать места общего пользования, первичная форма организации поселка
риски, что жители разбегутся из НП, нет рычагов
управления3 Нет УО, есть НП, РСО - НП более сильная форма организации, единая
квитанциянеобходимость работать с дебиторкой по коммунальным услугам
4 УО - собственники, нет НП, РСО -
собственники
Не надо "загонять" покупателей в НП. Фактически УО является собственником мест общего пользования и несет на себе соответствующие издержки. Риски расторжения договоров управления с УО (мало рычагов у УО).
5 УО - собственники, нет НП, РСО - УК
более сильная форма организации, единая квитанция
Общая форма налогообложения, необходимость работать с дебиторкой по коммунальным услугам
6 УО - собственники, есть НП, РСО - НП
Работа с дебиторкой по коммунальным услугам в сфере ответственности НП.
Нет единой квитанции. Риски расторжения договоров с УО.
7 УО - собственники, есть НП, РСО - собственники
Дебиторка по коммунальным услугам - головная боль РСО.
Нет единой квитанции. Риски расторжения договоров с УО.
8 УО - собственники, есть НП, РСО - УК
Сильная степень контроля эксплуатационного бизнеса. Единая квитанция.
Необходимость работать с дебиторкой
9 УО - НП, есть НП, РСО - собственники
Снижаются риски расторжения договоров с УО Нет единой квитанции.
10 УО - НП, есть НП, РСО - НП Единая квитанция. Возможность расторжения договора между НП и УО.
11 УО - НП, есть НП, РСО - УК Самая сильная форма управления. Работа с дебиторкой сосредоточена в НП.
Самый высокий уровень организационных усилий.
11
3.7. Схема управления – Загородный комплекс
«Мельница»
Краткая информация
12
13
Схема управления – «Мельница» (№10)Поселок «Соловьи»
УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «Мельница»
СобственникСобственник
СобственникСобственник
НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ПАРТНЕРСТВО
ООО - поставщики
ресурсов ДОГОВОР ПОСТАВКИ РЕСУРСОВ (вода, электричество, отвод сточных вод)
ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ (имущество некоммерческого
партнерства, обслуживание)
ЧЛ
ЕН
СК
ИЕ
ВЗ
НО
СЫ
, на
осно
вани
и У
став
а
+/- Схема 10
+ Своевременная (возможно!) оплата 100% стоимости предоставляемых коммунальных ресурсов от единственного абонента.
+ Расчёты за оказанные услуги, поставленные ресурсы и работа с должниками- обязанность НП. Для реального выполнения данной функции НП должно обладать необходимой технологией и программным обеспечением по начислению членских взносов, распечатке единых квитанций, и приему платежей, не позволяющих собственникам домовладений производить оплату за отдельные услуги или ресурсы.
- Возможные риски развала НП из-за плохой организации процесса сбора
платежей.
- Риск двойного налогообложения (требует дополнительного изучения) - членские взносы, невозможность зачёта НДС, упрощёнка +НДС или упрощёнка+упрощёнка.
14
15
Схема управления – «Мельница» (№9)Поселок «Серебряный ключ»
УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ () или
выбранная на конкурсе
СобственникСобственник
СобственникСобственник
НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ПАРТНЕРСТВО
ООО () поставщик ресурсов
ЧЛ
ЕН
СК
ИЕ
ВЗ
НО
СЫ
, на
осно
вани
и У
став
а
ДОГОВОР ПОСТАВКИ РЕСУРСОВ (вода, электричество, отвод сточных вод)
ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ (имущество некоммерческого партнерства,
обслуживание)
+/- Схема 9
+ Раздельный учёт коммунальных ресурсов и услуг управления. Возможность применения УСН.
+ Наиболее приближенная к требованиям законодательства схема отношений
+ Договор на поставку ресурсов не зависит от договора управления (при сложностях утверждения тарифов)
- Работа с должниками является обязанностью Поставщика ресурсов.
16
17
О компанииО компанииГруппа компаний «ЭР-Сити» специализируется на рынке коммерческой и загородной недвижимости Пермского края в сегментах: торговая недвижимость складская недвижимость коттеджные поселки
Реализованные проектыРеализованные проекты
Торговый центр «Семь Пятниц»общая площадь 20 тыс. кв. м.
Торговый центр «Мелодия» общая площадь 5,3 тыс. кв. м.
18
5. А теперь самое главное…
Ваши клиенты покупают не дом, и не участок, а образ жизни!
Соответствуйте!
19
Контактные данныеАдрес: 614016, Пермь, ул. Революции, 60/1
Телефон/факс: (342) 233-40-30, 233-40-31
Сайт, e-mail: www.er-city.ru, [email protected]
Генеральный директор — ШЕРСТОБИТОВ Дмитрий Юрьевич