ג :מצי

קלמפרט ועמותת מרחב-גלב לקן מי ן מכו עמית

ות הכלכלי ל הצו בי :מו

חקלאי ית-רן אורבנ כלכלה

הצוות הכלכלי להעצמת

שכונות ותיקות1

מסגרת המחקר2

האם קיימת הצדקה כלכלית לציפוף עירוני

האם קיימים שטחים לטובת התחדשות עירונית

ד עם פינוי"אלף יח400-ד ללא פינוי ו"אלף יח150-200ניתן לבנות :מרחב•

ד בשטחים בנויים"אלף יח156עתודה של : משרד הפנים•(13.5.14דה מרקר )

סט כלים כלכליים לקידום התחדשות עירונית

תוכן עניינים3

השוואה

עלויות הקמת תשתיות•

עלות אחזקת התשתיות•

סקירת

כלי מימון

•Tax Increment Financing•Business Improvement Districtהטבות מס•

הלוואות להתחדשות עירונית•

ניוד ומסחר זכויות בניה•

4

השוואת עלות הקמה

: ותפעול תשתיות

בנייה חדשה בשולי העיר

מול התחדשות עירונית

מתודולוגיה5

השוואת עלויות ההקמה והתפעול של התשתיות בבנייה רוויה בשולי העיר מול בנייה כחלק מהתחדשות עירונית

: בניה רוויה בשולי העירמתחמים מקרית גת עד יקנעם עלית6

ד"יח168-1142

:התחדשות עירוני

ש"מתחמי פינוי בינוי במסלול רשויות של משב11

ד מתווספות"יח74-1079מאושרים ובמהלך בנייה, מתחמים במגוון שלבים

השוואה-ד "עלויות הקמת תשתיות ליח6

₪ 33,733

₪ 9,214

₪ 1,617

₪ 2,731

₪ 115,176

₪ 2,410

₪ 13,502

₪ 5,363₪ 7,478

₪ 0

₪ 20,000

₪ 40,000

₪ 60,000

₪ 80,000

₪ 100,000

₪ 120,000

₪ 140,000

₪ 160,000

בנייה חדשה בשולי העיר התחדשות עירונית

ביוב מים וניקוז

פ ושבילי הולכי רגל"שצ

כבישים

ש "מט

ש"משב-פיתוח כללי

תשתיות חשמל

מוסדות ציבור

ביוב מים וניקוז

פ"שצ

כבישים

10%חשמל

114,000₪

300%תאורה , עפר

ציבורית

השוואה-הוצאות שוטפות לשנה

₪ 495

₪ 69

₪ 292

₪ 10

₪ 651

₪ 65

₪ 146

₪ 44

₪ 169

₪ 51

₪ 81

₪ 16

₪0

₪200

₪400

₪600

₪800

₪1,000

₪1,200

₪1,400

₪1,600

₪1,800

₪2,000

בנייה בשולי העיר התחדשות עירונית

תחזוקת תשתית החשמל

תחזוקת תשתיות מים וביוב

הוצאות תאורה

תחבורה ציבורית

תחזוקת כבישים

פ "תחזוקת שצ

1580 ₪

620%

7

היוון-הוצאות שוטפות 8

7%שנים בריבית של 20-כ הוצאות מהוונות ל"סה

₪0

₪2,000

₪4,000

₪6,000

₪8,000

₪10,000

₪12,000

₪14,000

₪16,000

₪18,000

₪20,000

בנייה בשולי העיר התחדשות עירונית

תחזוקת תשתית החשמל

תחזוקת תשתיות מים וביוב

הוצאות תאורה

תחבורה ציבורית

תחזוקת כבישים

פ "תחזוקת שצ

16,731₪

מוסדות חינוך9

קיים תת ניצול של מוסדות חינוך בשכונות הותיקות

ניתן לגוון ולהוסיף אוכלוסיה לשכונה ותיקה ללא בניה של מוסדות חינוך

37.8%20.7%

57.4%

61.7%

4.6%17.8%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

שכונה חדשה שכונה ותיקה

גילאים-תמהיל אוכלוסיה

+65אחוז בני

18-64אחוז בני

0-17אחוז בני

2008ס מפקד אוכלוסין "למ: מקור

10

כלי מימון לקידום

התחדשות עירונית

Tax Increment Financing11

מזרז פיתוחמשפר את

התוצאהפתרון כשלי שוק

השקעה בתשתיות וברמת שרות תעלה בעתיד את הכנסות הרשות היטלים ואגרות כתוצאה מהשבחה ותוספת נכסים, מארנונה

פער הזמן בין ההשקעה לבין קבלת התקבולים יוצר אי : הבעיהוודאות וסיכון אותו הרשות צריכה לקחת על עצמה

הכלי מאפשר לרשות להשתמש בתקבולים עתידיים לטובת תועלת בהווה

?עובד בהתחדשות עירוניתTIFאיך 12

שנים כל התקבולים הולכים לשימוש כללי של הרשות20-25לאחר

שימוש ספציפי בעליית תקבולי המסים

השקעה ישירה במתחם

החזר הלוואה אשר שימשה את היזם

שיפוי יזמים על השקעה

החזר הלוואה אשר שימשה לפיתוח

של בסיס המס ברגע ההכרזה של המתחם כמיועד להתחדשות עירונית"רישום"

הכרזה על שטח גיאוגרפי ספציפי כמיועד להתחדשות עירונית

13

?עובדTIFאיך

תקבולי המיסים

TIF-מאזור ה

TIF-תקבולי המיסים מאזור הלפני תהליך ההתחדשות

שנים

תקבולי המיסים

המצטברים כתוצאה

מתהליך ההתחדשות

המשמשים לתשלום ההלוואה

TIF-או השקעה באזור ה

עליית תקבולי המיסים

המתווספים לתקבולי

TIF-הרשות בסוף תהליך ה

TIFנוצר

TIFהסתיים

5 10 15 20

?TIF-היכן ולאיזו מטרה משתמשים ב14

תמיכה

דיור בר השגה•

הכשרות •לעובדים

שיווק•

תכנון•

מענקים •לעסקים

התחדשות עירונית

תאורה•

מדרכות•

פארקים•

מסחר ומוסדות ציבור

מתחמי קניות•

תאטראות•

בתי ספר•

גני ילדים•

תשתיות

תחבורה•

כבישים•

מים וביוב•

הגנה מפני •הצפות

ניקיון קרקעות

אזורי תעשייה•

מחנות צבא•

אלפי מתחמי , 1952בשימוש משנת –ב "ארהTIFמדינות49-ב

2013-פרוייקט ראשון יצא לדרך בלונדון ב–בריטניה

פרוייקט ראשון יצא לדרך ב–קנדה-Calgaryולאחר מכן ב2007-ב-Manitoba2010-ב

אילינוי וכו, נברסקה, (קולורדו)דנבר –ח למימון התחדשות עירונית "באגמשתמשים '

TIF-מדוע להשתמש ב15

ומיועדים למטרה " צבועים"התקבולים •

ספציפית

משדר רצינות וודאות ליזמים ולדיירים•

משק כספים סגור

מגן על הרשות מסיכוני הפרויקט•

מגן על המשקיעים מסיכוני הרשות•

לרשות אין התחייבות כספית אך יש •"מוסרית"התחייבות

הפרדת סיכוני הפרויקט מהרשות

Business Improvement District16

חברה המנהלת באופן כוללני אזור גאוגרפי מוגדר

מימון באמצעות מס חובה מבעלי העסקים

אבטחה, ניקיון, תחזוקה, שיווק: שירותים

17

Business Improvement District

BIDמאות מתחמי : ב"ארה

TCMמתחמי 600: בריטניה

משרד הבינוי עוסק בהכנת טיוטת חוק

הטבות מס18

Oregon, US - Vertical Housing Program Developing Zone

פטור מארנונה לכל קומת מגורים20%פרויקטים של עירוב שימושים מקבלים •

שנים10תקופה של •

Jamaica – The Urban Renewal (Tax Relief) Act

גופים הנותנים הלוואות להתחדשות עירונית מקבלים פטור ממס על הכנסות מריבית•

זיכוי חלקי ממס הניתן לדחייה על הכנסות ממכירה או השכרה•

Massachusetts, US – Historic Rehabilitation Tax Credit

מההוצאות על שימור היסטורי באמצעות זיכוי מס20%החזר •

ניתן לסחור בזיכוי •

הלוואות להתחדשות עירונית19

Oregon, US – Downtown Revitalization Loan Program

מעלות הפרויקט50%-25%הלוואה מסובסדת בגובה •

, חידוש ושיקום מבנים, שיפוץ מגורים: לטובת פרויקטים של•שיפוץ חזיתות ושימור היסטורי

HUD – Mortgage Loan Insurance for Urban Renewal Areas

ביטוח משכנתאות לרכישת דירה באזורים המיועדים להתחדשות •עירונית

מוזיל את עלות המשכנתאות עבור רוכשי הדירות•

ניוד ומסחר בזכויות בניה20

King County, Seattle – Transfer of Development Rights

העברת זכויות בניה משטחים חקלאיים לשטחים עירוניים בנויים•

מערכת למסחר בזכויות בניה•

בינוי ועיבוי-פינוי

קבלת פיצוי על חוסר כדאיות כלכלית באמצעות זכויות בניה במגרש •אחר

מסחר בזכויות בניה•

חסרה מסגרת חוקתית מוסדרת להעברה ומסחר בזכויות בניה •

21

תודה על ההקשבה