Проблемы оборота земель сельскохозяйственного...

I Общероссийский Форум «Черноземье-21»

16-17 ноября 2013, Воронеж

Проблемы оборота земель

сельскохозяйственного назначения:

оформление прав на невостребованные

земельные доли, досрочное расторжение

аренды, изъятие земельных участков

Ольга Романова Адвокат, управляющий партнер, РАТУМ

Содержание

Введение.

I. Проблемы введения в оборот невостребованных

земельных долей

II. Проблемы реализации права на льготное

приобретение земель

III. Досрочное расторжение аренды

IV. Изъятие земельных участков

I.

Проблемы введения в оборот

невостребованных

земельных долей

Невостребованная земельная доля

Земельная доля, которую гражданин не передал в аренду или не распорядился ею в течение 3 лет и более

подряд

Земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют

наследники

Земельная доля, сведения о

собственники которой не содержатся в

документах принятых до 21.07.2011

Противоречия в определении

невостребованных земельных долей

Не могут быть признаны

невостребованными земельными

долями, земельные доли права на

которые зарегистрированы ?!?

Проблемы при признании права на

невостребованные земельные доли

в судах

Суды отказывают в принятии дел к рассмотрению, если нет

справки из ЗАГС и от нотариуса об умерших и

наследниках.

Суды исключают из списков земельные доли лиц, у которых

есть наследники не оформившие свои наследственные

права.

Признание невостребованных земельных долей

выморочным имуществом.

Прекращение искового производства в отношении

умерших.

Суды руководствуются нормами Гражданского кодекса, а

не закона об обороте земель сельхозназначения.

Решение суда получено, право на земельные

доли зарегистрировано, что делать дальше?

В течение шести месяцев со дня возникновения права

муниципальной собственности на НЗД орган местного

самоуправления вправе продать эту земельную долю с/х

организации или КФХ, использующим участок, находящийся в

долевой собственности (п.4 ст.12 ФЗ №101)

Публикация в СМИ, размещение на сайте (при его наличии) и на

информационных щитах информации о возможности

приобретения земельного участка в собственность или аренду с/х

организацией или КФХ использующим такой участок, в течение

месяца со дня возникновения права муниципальной

собственности (п.4 ст.12 ФЗ №101).

Поступила соответствующая заявка от с\х организации или КФХ.

Заключение договора купли-продажи долей по цене, равной

произведению 15% кадастровой стоимости/кв.м. и площади

земельной доли (п.4 ст.12 ФЗ №101).


доли зарегистрировано, что делать дальше? (2)

Заявки на приобретение земельных долей не поступило

В течение года с момента возникновения права собственности

обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих

земельных долей(п.4 ст.12 ФЗ №101)

Регистрация права собственности на выделенный земельный

участок.

Публикация в СМИ, размещение на сайте (при его наличии) и на

информационных щитах информации о возможности

приобретения земельного участка в собственность или аренду с/х

организацией или КФХ использующим такой участок,в течение 2-х

недель со дня возникновения права муниципальной

собственности (п.5 ст.10 ФЗ №101)


доли зарегистрировано, что делать дальше? (3)

Поступила соответствующая заявка от с\х организации или КФХ (в

течение 3-х месяцев с момента государственной регистрации

права собственности):

Заключение договора купли-продажи земельного участка по цене

не более 15% от кадастровой стоимости (п.5.1 ст.10 ФЗ №101),

однако не во всех регионах разрешена продажа земельных

участков из муниципальной собственности,

ИЛИ

Заключение договора аренды земельного участка с арендной

платой в размере 3% от кадастровой стоимости (п.5.1 ст.10 ФЗ

№101)

Что делать после 01 июля 2013 года?

Законопроект № 193817-6

• О внесении изменения в статью 19.1 Федерального закона "Об

обороте земель сельскохозяйственного назначения"

(в части продления срока осуществления органами местного

самоуправления мероприятий по образованию земельных

участков сельскохозяйственного назначения из земельных

участков, находящихся в общей собственности)

• Включен в примерную программу решением Совета

Государственной Думы на март 2013.

• ИТОГ: 12 ноября 2013 года принято решение отклонить

законопроект. Из заключения Комитета по земельным

отношениям: «вопрос о продлении сроков проведения органами

местного самоуправления мероприятий, связанных с

образованием земельных участков…..должен решаться только

после изучения степени выполнения таких работ на территории

субъетов РФ….., а также степени массовости случаев

невыполнения обязательств органами местного

самоуправления…»

II.

Проблемы реализации права

на льготное приобретение земель

Льготы для сельхозорганизаций и фермеров

на приобретение земель сельхозназначения в

собственность

Статья Закона об

обороте ЗСХН

При каких условиях

действует

Какие документы

необходимо представить

Приобретение в

собственность арендуемых

земельных участков,

находящихся в

государственной

или муниципальной

собственности (п.4. ст.10

Закона)

По истечении 3-х лет с

момента заключения

договора. Надлежащее

использование.

Приобретение по рыночной

стоимости, или стоимости,

установленной субъектом

РФ.

Заявление и документы,

которые могут

подтверждать надлежащее

использование. Перечень

документов

устанавливается

Минсельхозом РФ.

Проект приказа «О перечне

документов, которые могут

подтверждать надлежащее

использование земельного

участка из земель

сельскохозяйственного

назначения» (опубликован

12 апреля 2012 г., 25 марта

2013 г. на сайте МСХ РФ)

Аренда земельных

участков, находящихся в

государственной или

муниципальной

собственности (п.5.1. ст.10

Закона)

Передается использующим

его с\х организациям в

собственность или аренду

без проведения торгов.

Цена – не более 15% от

кадастровой стоимости.

Арендная плата – 0,3% от

кадастровой стоимости. оргов.

Выкупная стоимость по регионам (1) (п.4 ст. 10 Закона об ОЗСХН)

Субъект федерации Установленная стоимость

Белгородская, Новосибирская,

Свердловская области

по рыночной стоимости

Брянская, Воронежская,

Калужская, Курская, Тульская,

Пензенская, Ульяновская

области, Краснодарский край

20% от кадастровой стоимости

Липецкая, Калининградская,

Тамбовская, Тюменская,

Ростовская области,

Приморский, Хабаровский край


Владимирская, Рязанская

область


Орловская область 5% от кадастровой стоимости

Московская область 5-кратная кадастровая

стоимость

Выкупная стоимость по регионам (2) (п.4 ст. 10 Закона об ОЗСХН)

Субъект федерации Установленная стоимость

Ставропольский край 1) кадастровая стоимости земельных

участков - по истечении трех лет со дня

заключения договора аренды этих

земельных участков;

2) 80 процентов от кадастровой стоимости

земельных участков - по истечении шести

лет со дня заключения договора аренды;

3) 60 процентов кадастровой стоимости

земельных участков - по истечении девяти

лет со дня заключения договора аренды;


земельных участков - по истечении 12 лет

со дня заключения договора аренды;


земельных участков - по истечении 15 и

более лет со дня заключения договора

аренды.

Сделки с земельными долями (п.4. ст.12 Закона)

Орган местного самоуправления, ставший собственником

земельной доли вправе продать земельную долю с/х

организации, использующей земельный участок по цене 15%

кадастровой стоимости.

Перечень документов, подтверждающих надлежащее

использование земельного участка, устанавливается

федеральным органом исполнительной власти (п. 4 ст. 10

Закона)

Может ли сельхозорганизация воспользоваться

установленными льготами?

Проект приказа «О перечне документов, которые могут

подтверждать надлежащее использование земельного

участка из земель сельскохозяйственного назначения» (опубликован 12 апреля 2012 г.)

Документ о проведении агрохимического и эколого-

токсикологичесского обследования земель сельскохозяйственного

назначения, подтверждающие отсутствие существенного снижения

плодородия земель сельскохозяйственного назначения в соответствии

с критериями, утвержденными постановлением Правительства РФ от

22 июля 2011 № 612 «Об утверждении критериев существенного

снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»;

Акт обследования земель сельскохозяйственного назначения,

составленный арендодателем и арендатором земельного участка, или

данные, полученные в ходе проведения мониторинга земель

сельскохозяйственного назначения, подтверждающие отсутствие

признаков неиспользования земельных участков

сельскохозяйственного назначения, утвержденных постановлением

Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. № 369 «О признаках

неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения с

сельскохозяйственного производства или осуществления иной

связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в

субъектах РФ».



участка из земель сельскохозяйственного назначения» (опубликован 25 марта 2013 г.)

Заключение об отсутствии существенного снижения плодородия

земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с

критериями, утвержденными постановлением Правительства

Российской Федерации от 22 июля 2011 г. № 612 «Об

утверждении критериев существенного снижения плодородия земель

сельскохозяйственного назначения».

Заключение об отсутствии признаков неиспользования земельных

участков для ведения сельскохозяйственного производства или

осуществления иной связанной с сельскохозяйственным

производством деятельности, утвержденных постановлением

Правительства Российской Федерации от 23 апреля 2012

г. № 369 «О признаках неиспользования земельных участков с учетом

особенностей ведения сельскохозяйственного производства или

осуществления иной связанной с сельскохозяйственным

производством деятельности в субъектах Российской Федерации».



участка из земель сельскохозяйственного назначения» (опубликован 25 марта 2013 г.) (2)

Заключение об отсутствии ухудшения экологической обстановки в

результате использования земельных участков из земель

сельскохозяйственного назначения с нарушением установленных

земельным законодательством требований рационального

использования земли, в соответствии с критериями, утвержденными

постановлением Правительства Российской Федерации от 19 июля

2012 г. № 736 «О критериях ухудшения экологической обстановки в

результате использования земельных участков из земель

сельскохозяйственного назначения с нарушением установленных

земельным законодательством требований рационального

использования земли».

Субсидии на возмещение затрат КФХ на

оформление прав собственности на землю

Постановление Правительства РФ от 31.10.2011 № 874 «Об

утверждении правил предоставления и распределения субсидий

из федерального бюджета бюджетам субъектов РФ на

возмещение части затрат КФХ, включая ИП, при оформлении в

собственность используемых ими земельных участков из земель

сельскохозяйственного назначения» (ред. Постановления

Правительства РФ от 06.03.2012 № 197).

Субсидии предоставляются при оформлении в собственность ЗУ,

предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование,

пожизненно наследуемое владение, а также образованных из

приобретенных или арендуемых с правом выкупа земельных

долей, право собственности на которые было зарегистрировано

после 1 января 2012 г.

Программы приняты не во всех регионах.

III. Досрочное расторжение аренды

Судьба права аренды при выделении

земельного участка

• Право аренды при выделении земельного участка в счет

земельных долей участником общей долевой собственности

прекращается:

Нарушаются долгосрочные производственные планы

арендатора;

Затрудняется использование земельного участка по целевому

назначению;

Нарушается ротация сельскохозяйственных культур в

севообороте;

Вопрос защиты незавершенного производства (посевов)

Права арендатора

ст. 11.2, ст. 11.8 Земельного кодекса РФ:

1. Только при наличии в письменной форме согласия

землепользователей, землевладельцев, арендаторов,

залогодержателей земельных участков, из которых при разделе,

объединении, перераспределении или выделе образуются

земельные участки допускается образование земельных

участков

2. Преимущественное право на заключение

договоров аренды образуемых и измененных

земельных участков для лица, осуществлявшего

использование земельных участков на основании договора

аренды до образования из них новых земельных участков

Позиция органов государственной власти

Письмо Минэкономразвития РФ от 13.03.2013 г.

№ ОГ-Д23-1210:

в случае образования земельного участка путем выдела из

земель сельхозназначения в счет земельных долей необходимо

обязательное согласие на образование земельного участка

арендаторов, за исключением случаев, предусмотренных

законодательством (п. 5 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель…»)

Письмо Минэкономразвития РФ от 13.10.2008 г.

№ Д23-671:

отсутствие согласия является одним из оснований для

отказа в постановке земельного участка на кадастровый учет

Позиция судов общей юрисдикции

Юридическая судьба земельного участка, находящегося в

долевой собственности, и переданного с согласия всех

собственников в аренду, определена на срок аренды;

Исключение: предоставление согласия не требуется только в

случае, установленном п. 5 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель…»;

Во всех остальных случаях для образования новых земельных

участков предварительное письменное согласие арендаторов

является обязательным.

• Апелляционное определение Орловского областного суда от

16.05.2012 г. по делу № 33-828;

• Апелляционное определение Ростовского областного суда от

03.09.2012 г. по делу № 33-10209;

• Апелляционное определение Липецкого областного суда от

29.10.2012 г. по делу № 33-2568/2012

Позиция арбитражных судов

п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ не применим к спорным правоотношениям,

поскольку вопросы образования земельного участка из земельного

участка, находящегося в долевой собственности, урегулированы

специальным законодательством;

ФЗ «Об обороте земель…» указывает на необходимость согласования

формирования земельного участка путем выдела лишь между

сособственниками и не упоминает арендаторов в числе лиц, чье

согласие является условием формирования участка;

право аренды в отношении образованных путем выдела земельных

участков сохраняется;

учитываются положения п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от

17.02.2011 г. № 10

Постановление ФАС СКО от 25.08.2011 г. по делу № А53-

14788/2010;

Постановление ФАС СКО от 12.07.2011 г. по делу № А32-

25546/2010;

Постановление 15 ААС от 13.01.2012 г. по делу № А32-

16894/2011

Порядок выделения земельного участка

1. на основании решения общего собрания участников долевой

собственности путем выдела в счет земельной доли или земельных

долей

2. в порядке, установленном п.п. 4-6 ст. 13 ФЗ «Об обороте

земель …»*, путем выдела земельного участка

* Указанное правило распространяется, в том

числе, и на выделение при несогласии

с условиями договора аренды

Воспрепятстование выделу участниками ОДС

земельных участков в счет земельных долей

Отказ в выделении

на общем

собрании

Прим.: несмотря на изменения,

которые претерпел ФЗ «Об обороте

земель…» в части выдела земельных

участков в счет земельных долей,

выделение на общем собрании

является приоритетной формой

выделения.

Подача

возражений на

проект межевания

иными участниками

общей долевой

собственности

Позиция судебных инстанций

ФЗ «Об обороте земель…» не предусматривает

возможность выдела земельного участка в счет земельной

доли только по самостоятельному решению участника

общей долевой собственности, без получения согласия

собственников земельных долей;

При поступлении возражений на проект межевания

возникает обязанность согласовать местоположение

выделяемого земельного участка на общем собрании

участников долевой собственности

• Определение Ростовского областного суда от 09.11.2012 г.;

• Апелляционное определение Липецкого областного суда

от 21.11.2012 г.

Позиция судебных инстанций (2)

Альтернативная согласительная процедура,

предусмотренная п.п. 4-6 ст. 13 ФЗ «Об обороте земель…»,

применяется лишь при невозможности по различным

объективным причинам принять решение на общем

собрании, притом, что действия по созыву общего

собрания должны быть предприняты

заинтересованными лицами

Апелляционные определения Ростовского областного суда:

• от 28.05.2012 г. по делу № 33-5792;

• от 25.06.2012 г. по делу № 33-7195;

• от 05.12.2012 г. по делу № 33-13469

Постановление КС РФ от 30.01.2009 № 1-П:

толкование ФЗ «Об обороте земель….»

непроведение общего собрания сособственников не

является препятствием для выдела земельного участка в счет земельных долей, при условии, что заинтересованным собственником были предприняты все необходимые действия по созыву общего собрания;

согласование частного и общего интересов участников долевой собственности возможно на основе умолчания;

при наличии возражения относительно местоположения выделяемого земельного участка спор подлежит разрешению с использованием согласительных процедур, в том числе, и путем проведения общего собрания

Выработка надлежащей позиции в

судебном споре

В суде рассматриваются споры о размере и

местоположении границ выделяемого в счет земельной доли

земельного участка (п. 15 ст. 13.1 ФЗ «Об обороте земель…»),

споры о расторжении договора аренды.

Ненадлежащие способы защиты права:

признание необоснованными возражений относительно

размера и местоположения границ;

признание права на выделение земельного участка;

признание проекта межевания земельного участка

согласованным.

• Апелляционное определение Ростовского областного суда

от 05.12.2012 г. по делу № 33-13469;

• Решение Морозовского районного суда от 26.12.2012 г.

по делу № 2-787/12

IV. Изъятие земельных участков

Принудительное изъятие земельного

участка

(ст.6 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного

назначения»)

Порядок принудительного изъятия земельного участка у

собственника

Принудительное прекращение:

права постоянного (бессрочного) пользования,

права пожизненно наследуемого владения,

права безвозмездного срочного пользования земельным участком;

права аренды.


участка (2)

Изымается в судебном порядке в случае:

если земельный участок используется с нарушением требований

рационального использования земли:

• существенное снижение плодородия земель;

• начительное ухудшение экологической обстановки;

срок – если в течение 3-х и более лет подряд со дня

возникновения права не используется для сельхозпроизводства;

в 3х-летний срок не включаются стихийные бедствия, иные

обстоятельства, исключающие использование земель, а также срок

освоения земельного участка;

срок освоения земель – не более чем 2 года.


участка (3)

Критерии существенного снижения плодородия земель и

критерии значительного ухудшения экологической обстановки

устанавливаются Правительством РФ;

Признаки неиспользования земельных участков

устанавливаются Правительством РФ;

Принудительное изъятие может осуществляться при условии

неустранения фактов ненадлежащего использования земельного

участка после назначения административного наказания.


участка (4)

Административное наказание за ненадлежащее использование земельного участка. Срок для устранения правонарушений.

Уполномоченный орган, вынесший предупреждение, направляет материалы в орган исполнительной власти субъекта РФ

Рассмотрение материалов, принятие решения о направлении/не направлении обращения в суд с требование об изъятии земельного участка и о его продажи с публичных торгов

В течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда, орган исполнительной власти обеспечивает при необходимости проведение кадастровых работ и проводит публичные торги по его продаже

Если публичные торги не состоялись, земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене торгов в течение 2 месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Спасибо за внимание! Ольга Романова

Управляющий партнер, адвокат

[email protected]

+7 910 3103072

Юридическая группа «РАТУМ»

305001, Курск,

ул. Пионеров, 17

Тел. +7 4172 250801, 205802

mailto:[email protected]



Проблемы оборота земель сельскохозяйственного...

Documents