החבשה לטיהל תערכמ המוש 15575 שוגב (קלח ) 17 · ,15575 שוגב 17...

ז י וז י ו ש יש י יי בב אא

כלכלן ושמאי מקרקעין שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבניה

_________________________________________________________________

כלכלן ושמאי מקרקעין -אבישי זיו מהנדס גיאודט ושמאי מקרקעין, מהנדס אזרחי -ורי 'ן חסימו שמאי מקרקעין -רועי יוניש

24.04.2013 : תאריך 15916 : מינוי' מס

480/12.01 : מספרנו_________________________________________________________________

15מתוך 1עמוד

___________________________________________________________________________ מ"בעאבישי זיו שמאות מקרקעין

36530קרית טבעון , 3015. ד.ת, 12רחוב מורן

[email protected] ��04-9532896פקס �� 04-9532881. טל

"שומה מכרעת להיטל השבחה"

15575בגוש ) חלק( 17חלקה

אר'כפר מג



_________________________________________________________________


24.04.2013 : תאריך 15916 : מינוי' מס

480/12.01 : מספרנו_________________________________________________________________





לכבוד לכבוד "המשיבה" מזרחי גליל ב"הועדה המקומית לתו "תהמבקש" השאן'ג רשיד סאמיה

שמאי מקרקעין, דמבינסקי מיכאלי מר "ע מקרקעין שמאי ,סרחאן אוסאמהי מר "ע[email protected] [email protected]

,.נ.א.ג

"להיטל השבחה מכרעת ומהש": הנדון 15575בגוש ) חלק( 17חלקה

אר'כפר מג

רקע כללי .1

- ה"התשכ, לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה) 1)(ב(14' בהתאם להוראות סע

.בעניין שבנדון ר מועצת שמאי מקרקעין כשמאי מכריע"י יו"מוניתי ע, 1965

:הוצגו בפני

.1לתקנות סדרי הדין) 2)(א(4' פ ס"מסמכים ע: מטעם המבקש �

.לתקנות סדרי הדין 5' פ ס"מסמך תגובה ע: מטעם המשיבה �

.שמאי הצדדים השתתפותקיימתי דיון ב 27.01.2013בתאריך

.פ הרשאתי מסמכים נוספים"נמסרו עבמהלך הדיון

.ונתקבלה תגובה מטעם המשיבה לפרוטוקול לצדדים הוצא פרוטוקול דיון

:להלן שומתי המכרעת

.2008 -ט "התשס, )להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ סדרי דין בבקשה(תקנות התכנון והבניה 1



_________________________________________________________________


24.04.2013 : תאריך 15916 : מינוי' מס

480/12.01 : מספרנו_________________________________________________________________





מטרת השומה .2

כהגדרתה בתוספת השלישית לחוק התכנון ,מקרקעין שבנדוןבשחלה אומדן ההשבחה

זכויות ממימוש כתוצאה ,13365/ג' מס תכנית שורעקב אי, 1965-ה"התשכ, והבניה

.בדרך של בקשה להעברת זכויות, בנכס שבנדון

המועד הקובע .3

מועד קובע תכניתהאישור מועד פרסום מהות

14.07.2009 29.06.2009 13365/ג' מס תכנית

ביקור בנכס .4

.מ"י הח"נערך ביקור בנכס ע 07.02.2013בתאריך

פרטי המקרקעין .5

.15575 : גוש

.)חלק( 17 : חלקה

.ר"מ 4,171 : שטח חלקה רשום

.2בלתי מסוימים ר"מ 173 : חלק הנישוםשטח ה

.אר'כפר מג : מיקום

.שלהלן" מצב משפטי"ראה פירוט בפרק - 02.08.2011פ הסכם מכר מיום "ע 2



_________________________________________________________________


24.04.2013 : תאריך 15916 : מינוי' מס

480/12.01 : מספרנו_________________________________________________________________





אור הנכס והסביבהית .6

,15575בגוש 17מחלקה מסוימים בלתי ר"מ 173בשטח של קרקע השומה הינו נשוא -

)."הקרקע"או "הנכס"להלן (אר 'של כפר מג מיהממוקמת בחלק הדרוו

.ממנו' מ 80 -במרחק של כ ,806' מערבי של כביש ראשי מסצפון החלקה ממוקמת מעברו ה -

האופיינת בעיקרמאר ו'מהווה את שולי אזור המגורים של כפר מגסביבת הנכס -

.פנויים ושטחים קרקעות נטועות עצי זיתב

.אר'ממוקמים בתי המגורים של כפר מג' מ 120 - צפונית לנכס במרחק של כ -

.ותשתיות לא כוללת פיתוח סביבת הנכס -

. בעלת שיפוע קל היורד מכיוון צפון לדרוםהטופוגרפיה באזור -

:15575 בגוש 17תיאור חלקה

.ר"מ 4,171ו שטח החלקה הרשום הינ -

.לא רגולאריתבעלת צורה החלקה -

.לדרוםהטופוגרפיה בחלקה בעלת שיפוע היורד מכיוון צפון -

.בשטח החלקה נטועים עצי זית -

.חקלאי מכיוון צפון/הגישה לחלקה הינה דרך שביל עפר -

:להלן גבולות החלקה -

.רא'שטחים חקלאיים נטועים עצי זית ומעברם בתי מגורים של כפר מג :מצפון

.806' כביש מסחד קומתי ו מסחרימבנה שטחים חקלאיים נטועים עצי זית ומעברם :ממזרח

.806' ומעברם כביש מס שטחים חקלאיים נטועים עצי זית :מדרום

.שטחים חקלאיים נטועים עצי זית :ממערב

.17משטח חלקה בלתי מסויימים ר "מ 173הנכס הנדון מהווה -



_________________________________________________________________


24.04.2013 : תאריך 15916 : מינוי' מס

480/12.01 : מספרנו_________________________________________________________________





משפטימצב .7

פלט מידע .7.1 :עיקרי פרטים אלה, בין היתר, עולים 19.12.2012מיום מידע מפלט ר"מ 4,171: שטח רשום 17: חלקה 15575: גוש

:בעלויות 1/12 :החלק בנכס שחאדה מוזלבט עמאד

1/12 :החלק בנכס אברהים שחאדה מוזלבט 1/12 :החלק בנכס שחאדה מוזלבט זיאד

1/12 :החלק בנכס פואד שחאדה מוזלבט 1/12 :החלק בנכס שחאדה מוזלבט ראיק

1/12 :החלק בנכס גודאת שחאדה מוזלבט 14855/41710 :החלק בנכס מ"הנסיך חברה להחזקות והשקעות ברכוש בע

600/4171: החלק בנכס אבו שקארה בשארה

:126ת אזהרה לפי סעיף והער

לטובת נרשמה על הבעלות של החלק בנכס תאריך

שכיבה מוזלבט ראיק שחאדה מוזלבט 173/4171 29.02.2004

מוזלבט פואד ראיק שחאדה מוזלבט 1/24 15.06.2004

01.08.2011 14855/41710 הנסיך חברה להחזקות

מ"והשקעות ברכוש בע השאן'ג סאמיה

03.08.2011 827/4171 מוזלבט שחאדה אברהים מוזלבט שחאדה פואד מוזלבט שחאדה גודאת

ןהשא'ג סאמיה

השאן'ג סאמיה ראיק שחאדה מוזלבט 173/4171 03.08.2011

.הערה על צו עיקולקיימת , ל"הערות הנבנוסף ל

הסכם מכר .7.2

") המוכר"להלן ( 3מוזלבט שחאדה פואדבין 02.08.2011הוצג בפני העתק מהסכם מכר מיום ר"מ 173 שטח שלמוכר לקונה המוכר על פיו , ")הקונה"להלן (השאן 'רשיד ג סאמיהן לבי

.אר'באדמות כפר מג, 15575בגוש 17בחלקה

במתנה ללא תמורה מאחיו ) ר"מ 173(קיבל את שטח הממכר מוזלבט שחאדה פואדפ המצוין בהסכם המכר "ע 3 .רשמה הערת אזהרה בלשכת רישום מקרקעיןוהעסקה דווחה למשרדי מס שבח ונ ,מוזלבטראיק



_________________________________________________________________


24.04.2013 : תאריך 15916 : מינוי' מס

480/12.01 : מספרנו_________________________________________________________________





התכנוןמצב .8

קודםה מצבה .8.1

:RP/50/42' תכנית מתאר גלילית מס .א

.14.11.1946בתאריך 1533התכנית פורסמה למתן תוקף בעיתון רשמי

.1: 100,000מ "תשריט התכנית ערוך בקנ

.התכנית מסווגת את החלקה באזור חקלאי

:באזור חקלאיזכויות ומגבלות בניה

.ר"מ 1,000 : שטח מגרש מזערי ר "מ 180או 15% -לצרכי מגורים : במגרש המותר בבניה מירבישטח

).םהנמוך מביניה( .כפי שתאשר ועדה מחוזית - לצרכי תעשייה

.'מ 8עד / קומות 2עד : גובה מירבי/ קומות ' מס .דה מחוזיתכפי שתאשר וע - לצרכי תעשייה

.'מ 10 -אחורי וצידי , קדמי : קווי בנין

:35א "תמ .ב

.27.12.2005בתאריך 5474. פ.פורסמה למתן תוקף בי תכניתה

.1:100,000מ של "ערוך בק תכניתתשריט ה

.מסווגת את החלקה באזור מרקם שימור משולב תכניתה

:9תיקון - 2מ "תמ .ג

.30.07.2007תאריך ב 5696. פ.פורסמה למתן תוקף בי תכניתה

.1:50,000מ של "ערוך בק תכניתתשריט ה

.נוף כפרי פתוח/ מסווגת את החלקה באזור חקלאי תכניתה



_________________________________________________________________


24.04.2013 : תאריך 15916 : מינוי' מס

480/12.01 : מספרנו_________________________________________________________________





חדשה מצבה .8.2

: אר מרכז'מג - 13365/ג' תכנית מס

.29.06.2009בתאריך 5971. פ.התכנית פורסמה למתן תוקף בי

.יבור ושטחים פתוחיםמבנה צ, מגורים -משולב אזורב נכסאת המסווגת התכנית

.7הנכס מהווה חלק ממתחם תכניתפ תשריט ה"ע

מבנה ציבור , מגורים -בנייה באזור משולב , תכניתבהתאם להוראות ה :רשימת התכליות

.ת אשר יוכנו למתחמים בהם כלול האזורומפורט תכניותתותר רק בהתאם ל ושטחים פתוחים

:טלעניין מתחמים לתכנון מפור תכניתהוראות ה



_________________________________________________________________


24.04.2013 : תאריך 15916 : מינוי' מס

480/12.01 : מספרנו_________________________________________________________________





:7במתחם תכניתפ ה"להלן חלוקת היעודים המוצעת ע

:תכניתפ ה"להלן זכויות ומגבלות בניה ביעודים שונים ע

.או שינוי לתוואי/בשטח החלקה הנדונה מסומנת הצעה לתוואי דרך ו



_________________________________________________________________


24.04.2013 : תאריך 15916 : מינוי' מס

480/12.01 : מספרנו_________________________________________________________________





תמצית שומות הצדדים .9

:13365/ג' מס להלן ריכוז ממצאי הצדדים באשר להשבחה בגין תכניות

מועד קובע מהות פ"ההשבחה ע

שומת המשיבה

פ"ההשבחה ע

תשומת המבקש

ח"ש 5,190 ח"ש 11,245 14.07.2009 13365/ג' מס תכנית

.'נספח א י/ראה -נתונים ותחשיבים של שמאי המשיבה

.'נספח ב י/ראה - תנתונים ותחשיבים של שמאי המבקש

שבחהגורמים ושיקולים לאומדן הה, עקרונות .10

:את כל אלה, בין היתר, הבאתי בחשבון, ואי לאמוד את ההשבחה במקרקעיןבב

.המצב המשפטי של הנכס כמפורט לעילוהמצב התכנוני , המצב הפיזי �

.נתוני שוק בהתאמות הנדרשות כפי שיפורט להלן �

.עקרונות שמאיים לאומדן ההשבחה �



_________________________________________________________________


24.04.2013 : תאריך 15916 : מינוי' מס

480/12.01 : מספרנו_________________________________________________________________





הכרעה במחלוקות .11 .לעניין ערכי השווי בשני מצבי התכנוןהמחלוקת העיקרית בין הצדדים הינה

:שמאי המשיבהנתוני :הציג נתוני שווי כלהלןשמאי המשיבה

:13365/ג' מס תכניתעסקאות בקרקע ביעוד אזור משולב לפי

מחיר מוערך שטח נמכר ח"גו מועד ד"מסמחיר מוערך

ר לערך"למ

ח"ש 198 ח"ש 121,000 ר"מ 610 15575/25 19.03.20094 1 ח"ש 151 ח"ש 111,000 ר"מ 734 15560/25 17.11.2009 2 ח"ש 240 ח"ש 199,000 ר"מ 830 15575/14 19.01.2010 3 ח"ש 129 ח"ש 137,000 ר"מ 1,055 15560/25 03.04.2010 4 ח"ש 150 ח"ש 25,000 ר"מ 166 15560/25 04.11.2010 5 ח"ש 310 ח"ש 256,700 ר"מ 827 15575/175 02.08.2011 6 ח"ש 307 ח"ש 456,000 ר"מ 1,485 15575/176 02.08.2011 7 ח"ש 372 ח"ש 198,800 ר"מ 534 15575/25 02.11.2012 8

במצב משולב אזורביעוד קבע שמאי המשיבה שווי קרקע , ל"בהתבסס על הנתונים הנ

.נכון למועד הקובע, ר קרקע"ח למ"ש 285לפי 13365/ג תכנית פ"עהחדש

:13365/ג' מס תכניתאית מחוץ לתחום עסקאות בקרקע חקל


ר לערך"למ

ח"ש 180 ח"ש 133,000 ר"מ 740 15575/14 01.09.2005 1 ח"ש 144 ח"ש 160,000 ר"מ 1,110 15574/5 02.06.20097 2 ח"ש 146 ח"ש 238,000 ר"מ 1,632 15574/49 03.10.2010 3 ח"ש 153 ח"ש 170,454 ר"מ 1,111 15560/65 27.11.2010 4 ח"ש 29 ח"ש 588,000 ר"מ 20,179 15560/45 20.11.2010 5 ח"ש 90 ח"ש 158,500 ר"מ 1,760 15560/17 16.02.2011 6 ח"ש 216 ח"ש 90,000 ר"מ 415 15574/36 07.03.2011 7 ח"ש 138 ח"ש 308,000 ר"מ 2,234 15624/2 07.05.2011 8

קבע שמאי המשיבה שווי קרקע ביעוד חקלאי במצב הקודם , ל"תבסס על הנתונים הנבה .נכון למועד הקובע, ר קרקע"ח למ"ש 220לפי 13365/ג תכניתל

.אשר יעדה אותה לאזור משולב מופקדת תכניתבמועד העסקה חל על הקרקע נשוא העסקה 4 .עסקת מכר בחלקה הנדונה 5 .עסקת מכר בחלקה הנדונה 6 .טרם אישורה 13365/ג תכניתהעסקה נערכה בקרקע ביעוד חקלאי בתחום 7



_________________________________________________________________


24.04.2013 : תאריך 15916 : מינוי' מס

480/12.01 : מספרנו_________________________________________________________________





:תשמאי המבקשנתוני :כלהלן שווי נתוני הציג תשמאי המבקש

:13365/ג' מס תכניתלפי )4' מס מתחם(עסקאות בקרקע ביעוד אזור משולב

מחיר מוערך שטח נמכר ח"גו דמוע ד"מסמחיר מוערך

ר לערך"למ

ח"ש 151 ח"ש 111,000 ר"מ 734 15560/25 17.11.2009 1 ח"ש 129 ח"ש 137,000 ר"מ 1,055 15560/25 03.04.2010 2 ח"ש 150 ח"ש 25,000 ר"מ 166 15560/25 04.11.2010 3

במצב משולב עוד אזורשווי קרקע בי בקשתקבע שמאי המ, ל"בהתבסס על הנתונים הנ

.8נכון למועד הקובע, ר קרקע"ח למ"ש 150לפי 13365/ג תכניתפ "עהחדש של למגורים זמין ר קרקע מבונה"ציין שמאי המבקשת כי בהתחשב בשווי מ, במהלך הדיון

קרי זכויות בניה של( 30%צ של "לצהפרשות ושיעור 80%לפי זכויות בנייה של , ח"ש 300ולאחר , ח"ש 168,000מתקבל שווי דונם קרקע ברוטו של ) ר מבונה לדונם קרקע ברוטו"מ 560

.לדונם 150,000מתקבל שווי במצב החדש של ) 0.89מקדם ( 4%שנים לפי 3דחייה של

:פ הרשאתי"נוספות שהציג שמאי המבקשת במהלך הדיון עעסקאות

מחיר מוערך יעוד שטח נמכר ח"גו מועד ד"מסר מוערך מחי ר לערך"למ

ח"ש 201 ח"ש 114,295 מגורים ר"מ 570 15619/1 15.03.2008 1 ח"ש 275 ח"ש 517,130 מגורים ר"מ 1,878 15575/53 14.04.2008 2 ח"ש 288 ח"ש 128,000 מגורים ר"מ 444 15575/48 15.08.2008 3 ח"ש 275 ח"ש 5,500 מגורים ר"מ 20 15575/4 28.12.2008 4 ח"ש 145 ח"ש 75,000 חקלאי ר"מ 517 15623/61 08.02.2009 5 ח"ש 198 ח"ש 121,000 9חקלאי ר"מ 610 15575/25 19.03.2009 6

ציין כי הן המחירים המוצהרים , י שמאי המבקשת במצב החדש"י שנקבע עבהתייחסות שמאי המשיבה לשוו 8ח "י רשות המיסים בעסקאות עליהן התבסס שמאי המבקשת שנערכו בגו"והן המחירים המוערכים ע

הקונה לוקח , מאחר ומחירים אלה מתעלמים מהעובדה כי כפי שמקובל במגזר, אינן משקפים שווי 15560/25 .ת מס שבח והיטל השבחהעליו את המיסוי דוגמ

ולגישתו סכום , ח"ש 6,200ס "נקבע היטל השבחה ע 04.11.2010משיבה ציין לדוגמא כי בעסקה מיום השמאי והצהרת , שלא לדבר על גובה מס שבח, י רשות המיסים בבואם לאשר את העסקה"זה לא הובא בחשבון ע

.בסיס הנוטה לתחום הנמוך, נשוא עסקאות ההשוואה ממוקמת בחלק הצפוני של הכפר 15560בגוש 25כן ציין שמאי המשיבה כי חלקה

הנמצאת בסמוך לנכס הנדון קבע מס שבח מחיר לקרקע ביעוד איזור 15575בגוש 14בעוד שבתחום חלקה .19.01.2010נכון לתאריך , ר קרקע"ח למ"ש 240ס "משולב ע

הרי שסביר , גזר נוטים לתחום הנמוךבהתחשב בכך שמחירי מס שבח לקרקעות במ, לגישת שמאי המשיבה ).20%-25%תוספת של (ח "ש 300 - ח "ש 280ר קרקע באזור הנכס נע בגבולות של "לקבוע כי שווי מ

.אשר יעדה אותה לאזור משולב מופקדת תכניתבמועד העסקה חל על הקרקע נשוא העסקה 9



_________________________________________________________________


24.04.2013 : תאריך 15916 : מינוי' מס

480/12.01 : מספרנו_________________________________________________________________





מחיר מוערך יעוד שטח נמכר ח"גו מועד ד"מסמחיר מוערך

ר לערך"למ

ח"ש 303 ח"ש 273,500 מגורים ר"מ 900 15575/48 25.08.2009 7 ח"ש 96 ח"ש 150,000 חקלאי ר"מ 1,550 15623/60 08.10.2009 8 ח"ש 300 ח"ש 150,000 מגורים ר"מ 500 15623/7 30.10.2009 9 ח"ש 151 ח"ש 111,000 משולב אזור ר"מ 734 15560/25 17.11.2009 10 ח"ש 235 ח"ש 250,000 10מגורים ר"מ 1,060 15619/42 28.01.2010 11 ח"ש 263 ח"ש 131,500 11מגורים ר"מ 500 15620/2 03.08.2010 12

:13365/ג' מס תכניתעסקאות בקרקע חקלאית מחוץ לתחום


ר לערך"למ

ח"ש 90 ח"ש 158,500 ר"מ 1,760 15560/17 16.02.2011 1

, שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה תכניתמאחר ומדובר בטען כי שמאי המבקשת

.0.89מקדם - 4%12שנים לפי שיעור היוון של 3דחייה של א בחשבון ביהוא מלפי 13365/ג תכניתשווי קרקע ביעוד חקלאי במצב הקודם לקבע בקשתשמאי המ, מכאן .נכון למועד הקובע, ר קרקע"ח למ"ש 120

:הכרעה

:י שמאי הצדדים"להלן ריכוז ערכי השווי שנקבעו ע

שמאי המבקשת שמאי המשיבה

ח"ש 150 ח"ש 285 אזור משולב -ר קרקע במצב החדש "י משוו

ח"ש 120 ח"ש 220 חקלאי -ר קרקע במצב הקודם "שווי מ

אני סבור כי במצב החדש יש להתייחס , י הצדדים"לאחר שבחנתי את נתוני העסקאות שהוצגו ע

עסקאות אלה משקפותמאחר ו )המתחם בו נמצאת הקרקע נשוא השומה( 7לעסקאות במתחם חקלאיות במצב הקודם בחרתי להתייחס לקרקעות ו, הנדונה באופן מיטבי את שווי הקרקע

.לא מושפעות מהליכי אישורה לפיכך הןו ,הנדונה תכניתשאינן בתחום הדומות

.150%עם זכויות בניה של 6516/ג תכניתמגורים לפי 10 .150%עם זכויות בניה של 6508/ג תכניתפי מגורים ל 11ציין כי שיעור זה נמוך מהמקובל , י שמאי המבקשת"בהתייחסות שמאי המשיבה לשיעור ההיוון שנקבע ע 12

.לפחות 8% - 6%לקבוע שיעור בגבולות של והיה מקום



_________________________________________________________________


24.04.2013 : תאריך 15916 : מינוי' מס

480/12.01 : מספרנו_________________________________________________________________





:1336513/ג תכניתלאחר אישור )7מתחם (שנערכו במתחם הנדון עסקאות - מצב חדש

ר לערך"ר מוערך לממחי מחיר מוערך שטח נמכר ח"גו מועד ד"מס

ח"ש 240 ח"ש 199,000 ר"מ 830 15575/14 19.01.2010 1

ח"ש 310 ח"ש 256,700 ר"מ 827 15575/1714 02.08.2011 2

ח"ש 307 ח"ש 456,000 ר"מ 1,485 1415575/17 02.08.2011 3

ח"ש 372 ח"ש 198,800 ר"מ 534 15575/25 02.11.2012 4

.ח"ש 372 -ח ל"ש 240נעים בין 2010-2012 בשניםרקע ערכי הק ,ל"בהתאם לנתונים הנ

וכן 13365/המצב החדש ג תכניתל כוללים את זכויות ומגבלות "הערכים בעסקאות הנ . מפורטת אשר תקנה זמינות בניה במתחם הספציפי הנדון תכניתהצפייה לאישור

, 14.07.2009ובהתאמה למועד הקובע ,בהתחשב במיקום הנכס הנדון ובשאר מאפייניופתוחים ושטחים ציבור מבנה, מגורים - משולב יעוד אזורבאני מעריך שווי קרקע

.נכון למועד הקובע ,ר קרקע"ח למ"ש 240לפי במצב החדש

:1336513/ג תכניתקרקעות חקלאיות מחוץ לתחום עסקאות שנערכו ב - מצב קודם

ךר לער"מחיר מוערך למ מחיר מוערך שטח נמכר ח"גו מועד ד"מס

ח"ש 145 ח"ש 75,000 ר"מ 517 15623/61 08.02.2009 1

ח"ש 96 ח"ש 150,000 ר"מ 1,550 15623/60 08.10.2009 2

ח"ש 146 ח"ש 238,000 ר"מ 1,632 15574/49 03.10.2010 3

ח"ש 153 ח"ש 170,454 ר"מ 1,111 15560/65 27.11.2010 4

ח"ש 90 ח"ש 158,500 ר"מ 1,760 15560/17 16.02.2011 5

ח"ש 216 ח"ש 90,000 ר"מ 415 15574/36 07.03.2011 6

ח"ש 138 ח"ש 308,000 ר"מ 2,234 15624/2 07.05.2011 7

, ח"ש 216 - ח ל"ש 90נעים בין 2010-2012 בשניםערכי הקרקע , ל"בהתאם לנתונים הנ

.אר'הבנוי של כפר מגהשטח בהתאם למועד העסקה והמרחק מ, בין היתר, וזאתבחלקה 13365/ג תכניתניתן להעריך קרקע ביעוד חקלאי במצב הקודם לסבור כי אני .נכון למועד הקובע, ר קרקע"למ ח"ש 180לפי שווי של ונההנד

.י שמאי הצדדים"נתונים אלה הוצגו ע 13 .עסקת מכר בחלקה הנדונה 14



_________________________________________________________________


24.04.2013 : תאריך 15916 : מינוי' מס

480/12.01 : מספרנו_________________________________________________________________





אומדן ההשבחהתחשיב ל .12

:13365/ג' מס להלן תחשיב ההשבחה בגין אישור תכנית

נתונים לתחשיב

מצב קודם ר"מ 173 שטח קרקע במצב הקודם

ח"ש 180 ר קרקע במצב הקודם"שווי מ

מצב חדש ר"מ 173 שטח קרקע במצב החדש

ח"ש 240 ר קרקע במצב החדש"שווי מ

)14.07.2009נכון למועד הקובע (תחשיב ההשבחה

ח"ש 41,520 =ח "ש x 240 ר"מ 173 :שווי מצב חדש

ח "ש 31,140 =ח "ש x 180 ר"מ 173 :שווי מצב קודם

ח"ש 10,380 ח"ההשבחה בש

ח"ש 5,190 =ח "ש 10,380/ 2 :היטל ההשבחה



_________________________________________________________________


24.04.2013 : תאריך 15916 : מינוי' מס

480/12.01 : מספרנו_________________________________________________________________





שומהה .13

:דלקמןכהגעתי לכלל דעה , לעילוהמפורט לאור האמור

היטל ההשבחה השבחהה מועד קובע מהות

ח"ש 5,190 ח"ש 10,380 14.07.2009 13365/ג' מס תכנית

.חוקפ הוראות התוספת השלישית ל"צמוד מהמועד הקובע עההשבחה היטל

בהתאם לנתונים שהוצגו , ונסיוני המקצועי יערכתי שומה מכרעת זו לפי מיטב ידיעותי

.ין אישי או חלק בנכס הנדוןיואין לי כל ענ ,בפני

,ולראיה באתי על החתום

אבישי זיו

כלכלן ושמאי מקרקעין

שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבניה

תחשיבים של שמאי המשיבהנתונים ו -' נספח א

:י שמאי המשיבה"להלן נתוני עסקאות שהוצגו ע

5

5

:נתונים נוספים

:להלן תחשיב ההשבחה של שמאי המשיבה

1.

2.

3.

מצב קודם בשווי

המבקשת שמאי של ותחשיבים נתונים -' בנספח

:קשתי שמאי המב"להלן נתוני עסקאות שהוצגו ע

:קשתלהלן תחשיב ההשבחה של שמאי המב

.ח"ש 5,190ר הינה "מ 173ההשבחה היחסית לשטח של , מכאן

.ח"ש 2,595והיטל ההשבחה לשטח זה הינו

=ר"מ\ח"ש X 120 ר"מ 2,485

החבשה לטיהל תערכמ המוש 15575 שוגב (קלח ) 17 · ,15575 שוגב 17...

Documents