เอกเทศสญญา 1: เชาทรพย เชาซอ

อาจารยนรตน ปวนค ามา

ส านกวชานตศาสตร มหาวทยาลยแมฟาหลวง

ภาคการศกษาท 1 ปการศกษา 2557

เคาโครงการบรรยาย

ครงท 1 20 พ.ย. 2557

ครงท 2 27 พ.ย. 2557

ครงท 3 4 ธ.ค. 2557

หลกกฎหมายทส าคญของสญญาเชาทรพยและเชาซอ

ฝกจบประเดนและเขยนตอบปญหากฎหมายเชาทรพยและเชาซอ

ทบทวนหลกกฎหมายและตอบปญหาขอสงสย

ครงท 1

หลกกฎหมายทส าคญของสญญาเชาทรพยและเชาซอ

หลกกฎหมายทส าคญของเชาทรพย

1.บททวไป 2.หนาทและความรบผดของผใหเชา

3.หนาทและความรบผดของผเชา

4.ความระงบของสญญาเชา

1.1 สาระส าคญของสญญาเชาทรพย 1.2 ค ามนจะใหเชา 1.3 หลกเกณฑการท าสญญาเชา 1.4 สญญาเชาตางราย 1.5 การเชาชวงและโอนสทธการเชา

1.บททวไป: 1.1 สาระส าคญของสญญาเชาทรพย

(1) สญญาทไมไดมงหมายจะโอนกรรมสทธในทรพยสนทใหเชา สญญาเชาทรพยสนไมมงหมายโอนกรรมสทธในทรพยสนทใหเชา แตมงการโอนสทธครอบครอง ดงน ผใหเชาไมตองเปนเจาของกรรมสทธในทรพยสนทเชา แตสญญาเชาจะผกพนเจาของทรพยสนนนได ตองไดความวาผใหเชามอ านาจเอาทรพยสนนนออกใหเชาได เชน มสทธครอบครอง สทธเกบกน เปนตน มฉะนน ไมผกพนเจาของทรพยสน แมมการจดทะเบยนการเชาและผเชาสจรตกตาม

(2) สญญาทมวตถเปนทรพยสน วตถทใหเชาอาจเปนอสงหารมทรพย สงหารมทรพย หรอทรพยไมมรปราง ตลอดจนสทธตางๆ ทมราคาและอาจถอเอาได เชน สทธในสมปทาน

(3) สญญาเชาทรพยเปนสญญาทมขอตกลงชวระยะเวลาอนจ ากด

เปนสญญาทมก าหนดระยะเวลาการเชาทสนสดแนนอน แมวาจะเปนสญญาเชาทไมไดก าหนดระยะเวลาการเชาไวกตาม

(4) เปนสญญาตางตอบแทน เนองจากเปนสญญาทฝายหนงใหอกฝายหนงได ใชหรอรบประโยชนในทรพยสน โดยทอกฝายหนงจะตองเสยคาเชาตอบแทนให ท าใหคสญญาทงสองฝายตองช าระหนใหแกกนและกนเปนการตอบแทน

(5) เปนสญญาทถอคณสมบตของผเชาเปนสาระส าคญ ผใหเชาจะพจารณาใหผใดเชาทรพยสนของตนนน จะเพงเลงถงคณสมบตของผเชาเปนส าคญ เชน หามมใหมการเชาชวงหากผใหเชามไดอนญาต และเมอผเชาตาย สญญาเชากจะระงบไมเปนมรดกตกทอดไปยงทายาท

1.บททวไป: 1.2 ค ามนจะใหเชา เปนกรณทมสญญาเชากนแลว และในสญญาเชานน ผใหเชาไดใหค ามนแกผเชาวาจะใหผเชาเชาทรพยสนนนตอไป ถาผเชาตองการเชาตอกตองแสดงเจตนาสนองรบค ามนของผใหเชาเพอใหเกดสญญาเชาตอ ขอสงเกต 1. เปนการแสดงเจตนาของผใหเชาฝายเดยว 2. ค ามนตองมขอความแนนอนชดเจนในสาระส าคญของสญญาเชา เชน อตราคาเชา ระยะเวลาการเชา หากไมมไมถอวาเปนค ามนจะใหเชา 3. ก าหนดเวลาสนองรบค ามนจะใหเชา ม 2 กรณ คอ กรณทมก าหนดเวลาใหการสนองรบแนนอน หากผเชาไมสนองรบค ามนในเวลาทก าหนดค ามนดงกลาวสนผลผกพน และกรณทไมมก าหนดเวลาสนองรบค ามน ผเชาตองแสดงเจตนาสนองรบค ามนกอนครบก าหนดอายสญญาเชาเดม

4. ผลของการสนองรบค ามนจะใหเชา

เมอผเชาสนองรบค ามนจะใหเชาภายในก าหนดเวลาตามค ามนหรอกอนสญญาเชาครบก าหนด (กรณไมมก าหนดเวลาสนองรบ) ถอวามสญญาเชาเกดขนใหมทนท โดยมเงอนไขและวธการตามสญญาเชาฉบบเดม โดยไมตองท าสญญาเชากนใหม

5. กรณโอนทรพยทเชาไปกอนผเชาสนองรบค ามน

หากผใหเชาไดโอนทรพยสนทเชาไปใหบคคลภายนอกเสยกอนทผเชาจะแสดงเจตนารบค ามน ค ามนนนไมโอนไปดวยเพราะเปนขอตกลงตางหากนอกเหนอไปจากสญญาเชา จงไมผกพนผรบโอนเวนแตจะยอมผกพนดวย

1. บททวไป: 1.3 หลกเกณฑในการท าสญญาเชา กฎหมายไมไดบงคบใหท าตามแบบ แตก าหนดหลกเกณฑทจะใชเปนหลกฐานในการฟองรองบงคบคดไว โดยสรปกคอ

การเชาอสงหารมทรพย

1. ถามไดท าเปนหนงสอลงลายมอชอของฝายทตองรบผดชอบกจะฟองรองบงคบคดไมได แตสญญาเชาไมเปนโมฆะ (มาตรา 538)

ขอสงเกต: การเชาอสงหารมทรพยตองมหลกฐานเปนหนงสอ ไมรวมสงหารมทรพยชนดพเศษดวย ดงนน การเชาเรอทมระวางตงแตหาตนขนไป แพ และสตวพาหนะไมตองมหลกฐานเปนหนงสอกฟองรองบงคบคดกนได

2. ถาการก าหนดการเชากวา 3 ปขนไป หรอ ก าหนดตลอดอายของผเชาหรอผใหเชา หากมไดท าเปนหนงสอและจดทะเบยนตอเจาพนกงาน จะฟองรองใหบงคบคดไดเพยง 3 ปเทานน (มาตรา 538)

3. หามเชาเกนกวา 30 ป ถาไดท าสญญาไวเกนกวา 30 ป ใหลดลงมาเปน 30 ป (มาตรา 540)

กรณทถอวาเปนการหลกเลยงมาตรา 538 : ผล = หากไมท าเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท จะฟองรองไดเพยง 3 ปเทานน

1. ท าสญญาเชากน 6 ป เลยงกฎหมายโดยท าสญญากน 2 ฉบบ สญญาฉบบละ 3 ป จงเปนการหลกเลยงการจดทะเบยนถอวามเจตนาจะเชากนเกนกวา 3 ป เมอไมไดท าเปนหนงสอและจดทะเบยนตอเจาพนกงานกบงคบกนไดเพยง 3 ปเทานน สญญาเชาฉบบหลง ใชบงคบไมไดเลย

2. ท าสญญากนหลายปเกนกวา 3 ป โดยไมจดทะเบยน โดยวนแรกตกลงท าสญญาเชากน 3 ปเทานน และวนพรงนมาท าสญญากนอก 1ฉบบอก 3 ป เชนนเปนการหลกเลยงกฎหมายบงคบกนไดแค 3 ปเทานน

3. หากระบในสญญาเชากน 3 ป มอยขอหนงบอกวา หากครบก าหนดใหถอวาเชากนตอไปอก 3 ปโดยอตโนมต แตไมยอมไปจดทะเบยนบงคบไดเพยง 3 ป

1.บททวไป: 1.4 สญญาเชาตางราย คอ ผใหเชาเอาทรพยสนไปใหผเชา เชาหลายรายใครจะมสทธดกวากนระหวาง ผเชาตางรายกน

หลกทวไป = ใครมากอนมสทธกอน แตกมกรณทกฎหมายก าหนดเอาไววาใครจะมสทธดกวาเหมอนกน (ประเภทของทรพย + การครอบครองการจดทะเบยน)

กรณสงหารมทรพย (มาตรา 542) หากผใดไดทรพยนนไวในการครอบครองกอน ผนนยอม มสทธดกวา ดวยเหตผลทวาการเชาสงหารมทรพยไมมหลกฐาน ไมมเรองการจดทะเบยน

ตวอยางเชน ด าให ก. เชารถยนต แตยงไมทนสงมอบรถให ก. ด าไปตกลงให ข.เชาอก ตอมาด ามอบรถยนตให ข. ไป เปนกรณ ก. กบ ข. สญญาเชาสงหารมทรพย โดยอาศยมลสญญาเชาตางรายกน เมอ ข. ไดครอบครองรถกอน ก. ข. จงมสทธทดกวา สวน ก. ใหน าบทบญญตเรองการรอนสทธมาปรบใช ดงนน ก. จงมสทธเรยกรองเอาคาเสยหายจากด าได ตามหลกของเรองซอขายทน ามาใชในเรองเชาทรพยดวยการอนโลม

ขอสงเกต ในกรณดงกลาวมอยวา

(1) กฎหมายไมไดดวาใครท าสญญาเชากนวนหนงเวลาใด กฎหมายดเฉพาะวาใครไดครอบครองทรพยสนกอนกน

(2) กฎหมายไมไดดระยะเวลาการใหเชาวาจะนานเทาใด

(3) กฎหมายไมไดดหลกฐานการเชา เพราะตามตวอยางขางตน แมวาจะท าสญญาเชาดวยวาจาหรอท าสญญาเปนหนงสอกตาม ข. กยงมสทธดกวา ก.ในการเชารถยนตคนนน

กรณอสงหารมทรพย (มาตรา 543) เกดมการเชาตางรายกนใครจะมสทธดกวานนอาจจะจ าแนกออก 3 กรณ

(1) การเชานนเปนประเภทไมตองจดทะเบยน ผเชาทไดทรพยสนไปไวในครอบครองกอนดวยสญญาเชาของตนนนยอมมสทธยงกวาคนอน

(2) ถาการเชาทก ๆ รายเปนประเภทซงตองจดทะเบยน ถอวาผเชาซงไดจดทะเบยนการเชาของตนกอนนนมสทธกวาคนอน

(3) ถาการเชามทงประเภทตองจดทะเบยนและไมตองจดทะเบยนผเชาคนทไดจดทะเบยนการเชาของตนนนมสทธยงกวา เวนแตผเชาคนอนจะไดทรพยสนนนไปไวในครอบครองดวยการเชาของตนเสยกอนวนจดทะเบยน ขอสงเกต จดทะเบยนหรอไม? ดทระยะเวลาการเชา หากเกน 3 ป กฎหมายก าหนดใหจดทะเบยน

1.บททวไป: 1.5 การเชาชวงและการโอนสทธการเชา

หลก ผเชาจะเอาทรพยสนทเชาไปใหบคคลอนเชาชวงหรอโอนสทธการเชาไมได เวนแตจะมขอตกลงใหเชาชวงหรอโอนสทธการเชาได หากผเชาฝาฝนผใหเชาบอกเลกสญญาไดทนท (มาตรา 544) อยางไรกด แมจะเปนการเชาชวงโดยชอบ เพราะมขอตกลงใหเชาชวงไดกตาม แตผเชาชวงยอมไมมสทธดกวาผเชาเดม เมอผเชาเดมหมดสทธตามสญญาเชาเดมแลว กไมมสทธน าทรพยสนทเชาไปใหเชาชวงได ผใหเชาฟองขบไลผเชาชวงไดทนท ขอสงเกต (1) ถาไดกระท าโดยความรเหนยนยอมของผใหเชา การเชาชวงกชอบดวยกฎหมาย (2) ถากระท าโดยตกลงกนเอง ผใหเชาไมทราบวามการเชาชวงกไมชอบ ถอวาผเชาผดสญญา ผใหเชาบอกเลกสญญาได ผเชาหรอผเชาชวงกตองออกไปจากทรพยสนทเชา (3) ถาเชาชวงโดยชอบ ผใหเชาเดมกตองเคารพสทธของผเชาชวง ดงนนแมวาผเชาชวงจะไดช าระคาเชาใหแกผใหเชาชวง (ผเชาเดม) กจะอางวาช าระคาเชาแลวไมได ตวอยางเชน ก. (ผใหเชา) ข. (ผเชา) ค. (ผเชาชวง) แมวา ค. จะช าระคาเชาให ข. แลว ค. กยงคงตองรบผดช าระคาเชาให ก. อยดจะอางวาช าระให ข. แลวไมได (ตองเปนกรณเชาชวงโดยชอบแลวเทานน)

2. หนาทและความรบผดของผใหเชา 1. ผใหเชาตองสงมอบทรพยสนซงใหเชานนในสภาพอนซอมแซมดแลว (มาตรา 546) ถาผใหเชาสงมอบทรพยสน ซงโดยสภาพไมเหมาะแกการทจะใชประโยชนทเชามา ผเชาบอกเลกสญญาได (มาตรา 548)

2. ผใหเชาตองชดใชราคาแกผเชา ในกรณทผเชาตองเสยคาใชจายทจ าเปนและสมควรเพอรกษาทรพยสนซงเชานน (มาตรา 547)

3. ผใหเชาตองรบผดในกรณททรพยสนทใหเชาช ารดบกพรองทเกดขนในระหวางเวลาทเชา และตองจดการซอมแซมทกอยางทจ าเปน เวนแตเปนการซอมแซมชนดทกฎหมายหรอจารตประเพณวาผเชาตองกระท าเอง (มาตรา 549+ 550) อยางไรกด หากความช ารดบกพรองนนเปนเหตใหผเชาตองปราศจากการใชและประโยชนจากทรพยทเชาและไดแจงใหผใหเชาจดการแกไขในระยะอนสมควรแลว แตผใหเชาไมจดท าใหคนดได ผเชาจะบอกเลกสญญาได (มาตรา 551)

4.ผใหเชาตองรบผดในกรณถกรอนสทธ โดยน าบทบญญตวาดวยการซอขายในเรองการรอนสทธมาใชบงคบโดยอนโลม (มาตรา 549 + {475 ถง 482})

3. หนาทและความรบผดของผเชา

1. ตองใชทรพยสนโดยชอบ (มาตรา 552) = ตองใชตามประเพณปกตนยมหรอตามทก าหนดในสญญา 2. ตองสงวนทรพยเสมอวญญชนพงสงวนทรพยสนของตนเองและตองบ ารงรกษาซอมแซมเลกนอย (มาตรา 553) # แตกตางจากมาตรา 547 เพราะกรณทผใหเชามหนาทตองซอมแซมใหญ ดงนนการซอมแซมตามมาตรา 553 จงไมรวมถงการซอมแซมใหญ 3. ผเชาตองยอมใหผใหเชาหรอตวแทน เขาตรวจดทรพยสนทเชาเปนครงคราวในเวลาอนสมควร (มาตรา 555) 4. ถามเหตตองซอมแซมทรพยสนโดยเรงรอน ผเชาตองแจงใหผใหเชาทราบ เพอใหผใหเชาท าการซอมแซม ถาการซอมแซมตองใชเวลาเกนสมควรจนเปนเหตใหไมเหมาะแกการจะใชประโยชน ผเชาบอกเลกสญญาไดทนท (มาตรา 556)

3. หนาทและความรบผดของผเชา (ตอ)

5. ผเชาตองแจงใหผใหเชาทราบโดยพลน (มาตรา 557) หากมเหตดงตอไปน

5.1 ทรพยสนทเชาช ารดควรทผใหเชาจะตองซอมแซม

5.2 ตองจดการปองกนภยนตรายแกทรพยสนทเชา

5.3 มบคคลภายนอกบกรกทรพยสนทเชาหรอเรยกรองสทธเหนอทรพยสนทเชา

ขอสงเกต

# หากผเชาไมแจงผใหเชาทราบโดยพลน ผเชาจะตองรบผดในความเสยหายทเกดแกผใหเชา

# เวนแต ผใหเชาจะทราบเหตนน (5.1-5.3) นนอยกอนแลว

3. หนาทและความรบผดของผเชา (ตอ) 6. ถาผเชาดดแปลงตอเตมทรพยสนโดยไมไดรบอนญาตจากผใหเชา ผใหเชามสทธเรยกใหผ

เชาท าใหทรพยสนกลบคนสสภาพเดม และตองรบผดในความสญหายหรอเสยหายอนเกดจากการดดแปลง (มาตรา 558)

Note: ไมใหสทธแกผใหเชาบอกเลกสญญาได

7. ผเชามหนาทช าระคาเชา (มาตรา 559 – 560)

ผเชาตองช าระคาเชาตามเวลาทก าหนดไวในสญญาหรอตามจารตประเพณ ถาไมมก าหนดไวโดยสญญาหรอโดยจารตประเพณตองช าระเมอสนระยะเวลาอนไดก าหนดกนไวทกคราวไป (มาตรา 559)

ถาผเชาไมช าระคาเชา ผใหเชาบอกเลกสญญาได แตถาช าระคาเชาเปนรายเดอนหรอยาวกวารายเดอน ผใหเชาตองบอกกลาวใหผเชาช าระไมนอยกวา 15 วน จงจะบอกเลกสญญาได (มาตรา 560)

# การเชาทตองช าระคาเชาเปนรายวนหรอรายสปดาห ถาผเชาไมช าระ ผใหเชากมสทธบอกเลกสญญาไดทนท แตถาตกลงช าระคาเชาเปนรายเดอน รายละ 2 เดอนหรอรายป ผใหเชาจะบอกเลกสญญาทนทไมได

# แตคสญญาอาจตกลงยกเวนบทบญญตในมาตรา 560 กได ไมขดตอความสงบเรยบรอยหรอศลธรรมอนดของประชาชน

3. หนาทและความรบผดของผเชา (ตอ)

8. ผเชามหนาทสงคนทรพยสนทเชาเมอสญญาเชาระงบ (มาตรา 561)

9. ผเชาจะตองรบผดในความสญหายหรอบบสลายอนเกดแกทรพยสนทเชา อนเกดจากความผดของผเชา หรอบคคลทอยกบผเชาหรอผเชาชวง เวนแตเกดจากการใชทรพยสนโดยชอบ (มาตรา 562)

อายความ : ผใหเชาฟองผเชาเกยวกบสญญาเชามอายความ 6 เดอนนบแตวนสงคนทรพยสนทเชา (มาตรา 563)

ความระงบแหงสญญาเชาทรพย 1. สญญาเชามก าหนดเวลา : สญญาเชายอมระงบเมอสนก าหนดเวลา โดยไมตองบอกกลาวกน (มาตรา 564)

ขอสงเกต สญญาเชาทมระยะเวลาการเชาเกน 3 ป + ไมจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท (มาตรา 538) ถอวาเปนสญญาเชาทมก าหนดเวลา 3 ป ดงนนกอนครบ 3 ปจะบอกเลกสญญาไมได

2. สญญาเชาทไมมก าหนดเวลา : ฝายใดจะบอกเลกสญญาในขณะเมอสนสดระยะเวลาช าระคาเชาไดทกระยะ แตตองบอกกลาวใหรตวกอนชวก าหนดเวลาช าระคาเชาระยะหนงเปนอยางนอย แตไมจ าตองบอกกลาวลวงหนากวา 2 เดอน (มาตรา 566)

ขอสงเกต สญญาเชาทมก าหนดเกนกวา 3 ป แตไมไดจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท คงบงคบไดเพยง 3 ป เมอครบ 3 ป ผเชายงคงเชาตอไปโดยผใหเชาไมทกทวง ใหถอวาเปนการเชาโดยไมมก าหนดเวลา ตองบอกเลกการเชาตามมาตรา 570 {เลกสญญาเมอใดกได โดยบอกกลาวใหรตวกอนชวก าหนดเวลาช าระคาเชาระยะหนงเปนอยางนอยและไมตองบอกกลาวลวงหนากวา 2 เดอน ตามมาตรา 566}

ขอสงเกตเพมเตม

1.สญญาเชาก าหนดช าระคาเชาเปนรายเดอนแตไมระบวาเปนวนใด ตองถอเอาวนสนเดอนเปนก าหนดช าระคาเชา (มาตรา 559)

2. สญญาเชาระงบเมอทรพยสนทเชาสญหายไปทงหมด (มาตรา 567)

3. เมอผเชาตาย สญญาเชาระงบเพราะเหตวาสญญาเชาเปนสญญาทอาศยความไววางใจ ในคณสมบตของผเชาอยางยง และสญญาเชาเปนสญญาเฉพาะตว บรวารกอยตอไปไมได

สญญาเชาไมระงบ : สญญาเชาอสงหารมทรพย ยอมไมระงบไปเพราะเหตโอนกรรมสทธทรพยสนทใหเชา (มาตรา 569 วรรคแรก) ผรบโอนตองรบไปทงสทธและหนาทของผใหเชาทมตอผเชาดวย (มาตรา 569 วรรคสอง)

แต ถาเปนสงหารมทรพย ผใดไดกรรมสทธไปกไมตองรบผดชอบ ผใหเชาเดมกตองรบผดในฐานะรอนสทธ เชน เชารถยนตแลวขายตอไป ผซอกไดกรรมสทธไปและไมตองใหผเชาเดมเชาตอไป แตเจาของรถ (ผใหเชาเดม) ตองรบผดชอบเพราะเกดกรณรอนสทธนน ท าใหผเชาเดมไมสามารถใชประโยชนในรถทเชาไดตามสญญาเชา

สญญาเชาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชาธรรมดา “สญญาเชาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชาธรรมดา/สญญาเชาตางตอบแทนพเศษ = สญญาเชา + สญญาตางตอบแทนพเศษ” คอ ผเชาตองใหอะไรเปนการตอบแทนแกผใหเชามากกวาคาเชา เพอมงหมายทจะไดเชาทรพยสนนนหรอการเชาทมก าหนดเวลายาวนานขนโดยเสยคาเชาไมมากนก

[ ใหเงนกนเปลา ไมถอวาเปนคาตอบแทนพเศษจากการเชาทรพยนน] ขอสงเกต (1) ไมน าบทบญญตในมาตรา 538 มาบงคบใช กลาวคอ แมก าหนดระยะเวลาการเชากนเกนกวาทกฎหมายก าหนดและแมจะไมไดจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทกสามารถบงคบไดตามกฎหมาย (2) ยกเวนมาตรา 560 หากผไมช าระคาเชา ผใหเชาอาจไมสามารถบอกเลกสญญาเชากอนครบก าหนดเวลาเชาเพราะเหตทผเชาไมช าระคาเชา

สญญาเชาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชาธรรมดา

(3) สทธในการเชาไมใชสทธเฉพาะตว เมอผเชาตายสทธในการเชาตกทอดแกทายาท

(4) ผใหเชาตาย สญญาเชาไมระงบ ทายาทของผใหเชาตองรบไปทงสทธและหนาทของผใหเชาทมตอผเชา

(5) ยกเวนมาตรา 569 ยอมสงผลใหผรบโอนไมรบไปทงสทธและหนาทของผโอนซงเปนผใหเชา

หลกกฎหมายทส าคญของสญญาเชาซอ

สาระส าคญของสญญาเชาซอ

“สญญาเชาซอ = สญญาเชาทรพย + สญญาซอขาย”

สญญาเชาซอ คอ สญญาทเจาของเอาทรพยสนของตนออกใหเชาและใหค ามนวาจะขายทรพยสนนน หรอวาจะใหทรพยสนนนตกเปนสทธของผเชาโดยเงอนไขวาผเชาไดใชเงนเปนจ านวนเทานนเทานคราว (มาตรา 572 วรรคหนง)

สญญาเชาซอ ถาไมท าเปนหนงสอ ตกเปนโมฆะ (มาตรา 572 วรรคสอง)

สาระส าคญของสญญาเชาซอ คอ การเอาทรพยสนออกใหเชา และใหค ามนวาจะขายหรอใหทรพยสนนนตกเปนของผเชาเมอมการใชเงนเทานนเทานคราว กรรมสทธในทรพยสนทเชาจงตกเปนกรรมสทธของผเชาซอทนทเมอช าระคาเชาซอครบถวน

ขอสงเกต

สญญาเชาทไมมขอความแสดงวาคสญญาไดตกลงซอหรอเชาซอทรพยสนทเชา ไมใชสญญาเชาซอ แตเปนสญญาเชาทรพย

สญญาเชาซอ Vs. สญญาซอขายผอนสง

ตวอยางเชน ลงหมายมรถจกรยานยนตคนหนงจะขาย 10,000 บาท ไลลามาขอซอรถจกรยานตคนดงกลาวจากลงหมาย หากไลลามเงนมาจายกเอารถจกรยานยนตไปและไดกรรมสทธในรถจกรยานยนตคนดงกลาว เชนนกเปนการซอขายเสรจเดดขาด

ปญหามอยตรงทวา หากไลลาไมมเงนพอ กอาจท าสญญากนไดเหมอนกน การท าสญญากมอย 2 แบบ

แบบ 1 ลงหมายตกลงขายรถใหไลลา โดยใหไลลาเอารถไปใชกอนและระหวางนนตองจายเงนใหลงหมายโดยแบงออกเปน 10 งวด ๆ ละ 1,000 บาท โดยไมไดดอกเบย เมอจายเงนครบ ไลลาจงจะไดกรรมสทธในรถคนดงกลาวทนท = สญญาเชาซอ

แบบ 2 หากตกลงใหไลลาจายเงน 10 งวด เหมอนกนแตงวดสดทายขอคดเพม 5,000 บาทเพราะอยากไดดอกเบยเชนนเปน สญญาซอขายผอนสง กรรมสทธโอนไปเลยทนทเพยงแตมเงอนไขในการช าระเงนเปนงวด ๆ เพราะไมไดตกลงใหไลลาเชาเพอทจะใหโอกาสไลลาซอในภายหลง แตเปนการขายรถไปเลยเพยงแตการช าระเงนมเงอนไขเทานน

สญญาเชาซอ Vs. สญญาใหเชารถยนตแบบลสซง

สญญาใหเชารถยนตแบบลสซง เปนสญญาทมขอตกลงช าระคาเชาเปนรายเดอน และเมอครบก าหนดเวลาใหผเชามสทธซอรถยนตคนนนได ไมใชสญญาเชาซอ เพราะเปนสญญาทไมมขอตกลงใหรถยนตทเชาตกเปนกรรมสทธของผเชาทนทเมอช าระคาเชาครบตามสญญา แตถอวาเปนสญญาเชาสงหารมทรพย

ลกษณะส าคญของสญญาเชาซอ (มาตรา 572)

1. ผใหเชาซอตองเปนเจาของทรพยสนทใหเชาซอ และอาจรวมถงผทจะมกรรมสทธในทรพยสนในอนาคตโดยชอบดวย

2. เปนสญญาทผใหเชาซอใหค ามนแกผเชาซอวาจะขาย โดยมเงอนไขวาผเชาซอไดใชเงนคาเชาซอเปนจ านวนเทานนเทานคราว

3. แบบของสญญาเชาซอ ถาสญญาเชาซอไมท าเปนหนงสอจะตกเปนโมฆะ โดยท าเปนหนงสอลงลายมอของทงสองฝาย ไมตองไปท าตอหนาพนกงานเจาหนาทกใชบงคบได (มาตรา 572 วรรคสอง)

การบอกเลกสญญาของผเชาซอ

เปนสทธของผเชาซอจะบอกเลกสญญาในเวลาใดกได โดยสงมอบทรพยสนทเชาซอคนใหแกเจาของโดยผเชาซอเปนผเสยคาใชจาย

จดส าคญ คอ ผเชาซอตองบอกเลกสญญาและตองสงมอบทรพยสนทเชาซอคนใหแกเจาของ หากผเชาซอเพยงแตบอกเลกสญญาแตยงคงครอบครองทรพยสนทเชาซออย การบอกเลกสญญาไมชอบดวยกฎหมาย (มาตรา 573)

ขอสงเกต 1. การบอกเลกสญญาเชาซอตามมาตรา 573 เปนกรณทกฎหมายใหสทธแกผเชาซอทจะบอกเลกสญญาไดโดยไมมการผดสญญา หากผเชาซอผดสญญา ผเชาซออาจใชสทธบอกเลกสญญาตามาตรา 387 ซงเปนหลกทวไปไดอก โดยทผเชาซอไมจ าตองสงมอบทรพยทเชาซอคนแกผใหเชาซอกอน

2. ผลของสญญาเลกกนตามมาตรา 573 นน ท าใหคสญญาแตละฝายตองใหอกฝายกลบคนสฐานะเดม (มาตรา 391 วรรคแรก)

สทธบอกเลกสญญาของผใหเชาซอ มาตรา 574 วรรคแรก ไดใหสทธแกผใหเชาซอมสทธบอกเลกสญญาเชาซอได 2 กรณ คอ

1. ผเชาซอไมใชเงน 2 คราวตด ๆ กน หรอ

2. ผเชาซอท าผดสญญาในขอทเปนสวนส าคญ

เมอบอกเลกสญญาแลวผใหเชาซอมสทธรบเงนทผเชาซอไดช าระมาแลว และผใหเชาซอมสทธเขาครองทรพยสนทเชาซอได

ความระงบแหงสญญาเชาซอ (1) เมอผเชาซอแสดงประสงควาจะขอซอทรพย เชน ก. เชาซอบานผอน 20 งวด จายงวดละ 20,000 บาท พองวดสดทาย ก. บอกวาจะซอ แลวกไปจดทะเบยนกน ดงนน สญญาเชาซอกจบลง เกดสญญาใหมขนคอสญญาซอขายบาน

(2) เมอทรพยทเชาซอกนนนสญหายไปทงหมด เชน มคนขโมยรถทเชาซอไป

(3) เมอผเชาซอบอกเลกสญญา กโดยการบอกเลกสญญาในเวลาใดเวลาหนงกได ดวยการสงมอบทรพยสนกลบคนใหแกเจาของโดยเสยคาใชจายของตนเอง

(4) สญญาเชาซอระงบ โดยผใหเชาซอเปนฝายบอกเลกสญญา หากเกดกรณตอไปน

(4.1) กรณทผเชาซอกระท าผดสญญาในขอทเปนสวนส าคญ โดยไมตองรองวดช าระแตอยางไร เชน ผเชาซอเอาทรพยสนไปใหผอนเชาตอ หรอไปดดแปลงทรพยทเชาซอ

(4.2) กรณทผเชาซอผดนดไมช าระเงน 2 คราวตดตอกน แตถาตกลงวางวดเดยวสญญาเชาซอเลกกนไดกสามารถท าไดเชนกน

(4.3) กรณผเชาซอผดนดไมช าระคางวดสดทาย ผใหเชาซอตองรอไปอก 1 งวด จงจะบอกเลกสญญาได

กรณการสนสดของสญญาเชาซอดงกลาวขางตนอาจมขอยกเวนไวในขอสญญากไดซงขนอยกบความสมครใจของคสญญาทงสองฝาย

(5) ส าหรบธรกจการใหเชาซอรถยนตและรถจกรยานยนตนน ถกควบคมโดยประกาศของคณะกรรมการวาดวยสญญา พ.ศ. 2555 โดยก าหนดใหผใหเชามสทธบอกเลกสญญาเชาซอไดในกรณทผเชาซอผดนดช าระคาเชาซอ รายงวด 3 งวดตดๆ กนและผใหเชาซอมหนงสอบอกกลาวผเชาซอใหช าระคาเชาซอภายในเวลาอยางนอย 30 วนนบแตวนทผเชาซอไดรบหนงสอ และผเชาซอละเลยไมช าระคาเชาซอ ตามหนงสอบอกกลาวนน

(ประกาศคณะกรรมการวาดวยสญญา เรอง ใหธรกจใหเชาซอรถยนตและรถจกรยานยนตเปนธรกจทควบคมสญญา พ.ศ. 2555 ขอ 4 (4))

ผลของการบอกเลกสญญาเชาซอ เมอมการบอกเลกสญญาเชาซอโดยเปนความรบผดของผเชาซอแลว ผใหเชาซอสามารถกลบเขาครอบครองทรพยสน และรบเงนคาเชาซอบรรดาทช าระมาแลวทงหมดได เชน ผเชาซอผดนดช าระคาเชาซอ 2 งวดตดกน เปนเหตใหสญญาเชาซอสนสดลงโดยผลของสญญา เนองจากเปนความผด ของผเชาซอ

แตเมอสญญาเชาซอเลกกนแลว ผเชาซอมหนาทตองสงมอบทรพยสนทเชาซอคนผใหเชาซอโดยสภาพปกต หากวาไมสงมอบคนตองชดใชราคาแทน และหากผเชาซอไดน าทรพยสนทเชาซอไปขายใหแกบคคลภายนอก ผเชาซอจะตองมความรบผดตามกฎหมายอาญาฐานยกยอกทรพยอกดวย

แบบฝกหด

ใหนกศกษาเปรยบเทยบความเหมอนและความแตกตางระหวางสญญาเชาทรพยและสญญาเชาซอ ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย

ครงท 2 ฝกจบประเดนและเขยนตอบปญหากฎหมาย

เชาทรพยและเชาซอ

ครงท 3 ทบทวนหลกกฎหมายและตอบปญหาขอสงสย

Q&A

สอบปลายภาค (นอกตาราง)

วนพฤหสบดท 11 ธนวาคม 2557 เวลา 13.00 – 16.00 น. (3 ชวโมง)

ณ หองประชมส านกวชานตศาสตร อาคาร E 2 ชน 2

ขอใหโชคดทกคนคะ ^^